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１１：２０第三阶段正式开始
主持人：我们下面开始第三个时段的演讲，在这个之前我有几句话给大家说一下，我们这次业主培训公益活动，设计的每一期的人员是20—30人，为什么这样考虑呢？其实我们完全可以有100、200、300更多的人，主要的原因是考虑到会场的秩序，而且尽可能让大家都有充分的交流时间，还有发言的时间，我们是这样考虑的，我们的本意参与的人数越多越好，可是我们只是分期进行，每一期的人数要控制，今天早上实际报道的人数比我们原先的预计大大超出，首先我要代表我们我们主办单位也代表会务组的同志，表达对我们所有前来参与这次活动的所有代表的谢意和敬意，但是同时我们要给大家说明的是：我们一开始准备的材料是严格按照我们办会的程序来进行的，所以前面一开始我们和业主代表沟通，联络报名，经过正式程序我们来准备的材料，因此今天的人数远远超出，就会使得我们的材料不够，今天下午我们还有一期，今天下午的这一期没有事先报名的，一般情况就不会有材料，这个请大家谅解，如果我们来了以后没有拿到材料的，请理解是我们没有按照我们约定的报名程序，所以我们没有手上没有材料，怎么办？请大家给会务组陈老师联系，可以把你的要求和你的通讯办法留一个纸条在她那里做一个登记，我们随后给大家补寄，另外还有代表没有提问的时间，我们下来之后跟各位讲师都进行了联络，我觉得我们以后可以加强这方面的联系，我本人有名片，散会了以后大家可以下回来拿，这个屏幕上是我们的联系办法，刚才讲课的老师比如蔡老师，还有陈老师，雷斌先生他们联系办法，他们散会之后也可以来拿，今后为我们时间的安排，程序方面有什么意见，请大家写在意见和建议里面，我们希望我们下一代明年的某个时候我们到了广州来的时候，我们这样的培训活动搞的非常好，搞的比今天更让大家满意，今天散会之后，大家就会走了，这个调查表，请筹委会和业委会的成员拿着表格的人教到我们会务组的同志手上，今天预计时间会到了12点钟。因为交通等原因，需要提前离开的，可以走，我们预计时间可以延长一点，延长到12：20，下面我们欢迎雷斌先生。
（１２：２５分更新）
雷斌：大家好！很高兴能有这么一个机会来到这里和大家进行交流，我就直接进入主题。
我今天讲的题目是“业主自管的合法程序与法理”。为什么和原来的我们发的提纲上面名字少了两个字呢？我是有考虑的，什么是“业主自治”呢？就是目前对于业主自治现在这个概念是有两种不同的理解：一种理解认为业主自治就是在物业管理区域内的全体业主，在排除了物业公司以后对小区由自己掌握财产、事权、人权对物业管理区域进行；另外一种理解是认为业主自治是在物业管理区域内的全体业主基于建筑物的区分，所有权根据民主的原则建立自治组织，圈定自治规范，然后管理区域内物业的一种基层治理模式。
选择物业公司管理模式也是认为自治范围之内，从法理上面来讲，自助有选聘、解聘、物业公司的权力，对物业公司的管理活动也享有知情权、监督权，即使在选聘物业公司以后，我们业主对小区的重大事项其实还是有决策权的，从这个意义来讲，委托物业公司进行管理，其实也是体现了业主自治的一个重要内容，其实讲讲选聘物业公司进行，我认为是不正确的。我原来讲的业主自管自治的合法程序与法理，之所以要去掉“自治”两个字，就是因为讲课的题目和内容，业主自治的内容非常宽的，包括像业主大会和业委会的成立，选聘物业公司，以及业主自主管理等等这方面的内容，都是属于业主自治的内容，考虑要在短短几十分钟时间内，把这个问题讲清楚难度是很大的，因此我把今天的题目和内容都缩小了，今天就只讲“业主自管”的问题。
现在业主自管2007年3月16号，我们国家的《物权法》已经通过了81条规定，业主可以自行管理建筑物，及其附属设施也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人进行管理。这实际上是从法律上明确了两种物业管理模式，即业主自主管理和委托物业公司进行管理，对于这个委托物业公司进行管理，国务院物业管理条例还有地方性法规，对业主委托物业公司进行管理，已经做了规定，但是对于业主自管就是自主管理小区，目前这种，法律上面还没有明确的规定，就是他该怎么样去操作，需要说明的是国务院管理条例还有地方性物业管理条例也好，他们大部分就是规定只限于物业管理公司进行管理这一种模式，但是这并不是说立法者在立法的时候，当初没有认识大会有自主管理小区的模式，而是当时说针对的是当时物业公司进行管理的时候出现了不少的问题，需要着重对这方面问题进行管理，业主自管的问题其实是可以通过我们国家的像民法也好，公司法也好，通过其他的法律来进行调整。
（１１：３０分更新）
基于这个考虑，立法上原来就没有对这个问题作出非常明确的规定，但这并不是说法律上面不认同业主自管这种模式，其实业主自管这种模式也是有存在的必要，现在很多小区由于规模比较小，还有业委会成立比较困难等等方面的原因，包括选聘物业公司管理成本还有其他方面的成本会比较高，因此很多小区都在实行业主自管。
我这里了解了一些新的实践当中，出现了几种业主自管的模式，在国家没有明确规定的情况下，所出现的几种自管模式，我觉得这些都是在实践当中所创造出来非常好的做法，可以提供给我们大家做一个参考也好，以后立法的话，能不能把现在已经成熟的经验总结以后，然后通过立法的形式固定下来，我想可能会有对我们立法也会有一些帮助，对我们实践当中进行业主自管可能也会有一些帮助。
现在实践当中出现的几种自主管理模式，我大概归纳了一下，现在比较典型是有五类：一类就是是以各个小区，比较典型的小区名字来命名这种管理模式的，基本上就是结合没种模式的基本情况，大概分析一下，法理的基础带那里？
第一种管理模式星晟花园模式，是位于江苏省住户146户，是由开发商下属的公司管理，星晟花园是2006年8月份成立的，成立以后发现原来的业主不愿意，经过书面表决，星晟花园从200无年就开始实行小区业主自管，业委会实行自管以后，就聘用了小区的40、50、80闲散人员，有5名，作为物业工作人员，这个事情自管以后在这个小区内，补栽了花木，健身器材，对小区的公共部位，墙体都进行了粉刷，清理了污水、下水道，此外小区业委会还加强了财务的透明度，财务收支情况是面向全体业主开放的，并定期向业主大会汇报，小区业主对使用情况产生疑问，他们规定可以没有任何理由的直接去业委会查询。这种模式我们广州其实有不少小区也在采用这种管理模式，包括像五羊新城的风景大厦，还有广州海珠区的赤岗果园的小区都在采用这种管理模式，这种管理模式可以称之为业主委员会的管理模式，这种管理模式一般是在业主大会和业主委员会成立以后，由业委会直接向社会招聘保安人员、保洁人员，维修人员，还有绿化等人员进行管理，对于某些技术含量较高的就委托专业公司进行管理，由各个公司分别执行。
（１１：３６分更新）
我们从法律关系来看，在这种模式下，业主大会和业委会与他们所招聘的保安人员、保洁人员，还有维修人员，绿化专业人员之间是一种什么关系呢？我们认为这种关系应该是雇佣关系，所谓的雇佣关系只指：雇主与雇员约定在一定期限内由雇员向雇主提供劳务，并由雇主给付报酬的义务权力关系，雇佣关系是已劳务给付为目的的，只要雇工提供了劳务，即使没有完全达到雇主所期望的结果，雇主也要支付雇工的报酬，这种劳务大致可以分为两种类型：一种系提供劳务性的雇佣劳动，像请的清洁人员，就是保洁人员，是提供劳务性的劳工，另外一种是技能型的劳动，聘请专业的维修人员，还有像绿化的专业人员、园艺这两种劳务与业主委员会和业委会是雇佣关系，有人认为是劳动关系，但是这种劳动关系我认为这个理解是不正确的。因为业主大会和业委会与雇佣保洁人员、保安人员他们的关系现在来看和我们国家新制定的劳动合同法所规定的劳动关系不是同一个事情，所谓的劳动关系需要具备三个条件：1、具有组织性，用人单位招用劳动者，劳动者成为用人单位的劳动成员。保安人员和保洁人员和业主大会和业委会的关系来看，这个组织性是非常弱的，它也不会自动就成为业主大会和业委会的成员，而且业主大会和业委会，他们在依照我们国家的现行用工制度的话，是没有劳动用工权的。也就是说这个业主大会和业主委员会不能够以自己的名义，直接向社会来聘请保洁人员、保安人员，不能够为他们缴纳社会保险费，这个就是和雇佣关系的一个非常重大的差别。第二个是业主大会和业主委员会与招聘的专业公司之间的关系，有些专业性的工作业主大会和业委会有可能会招聘专业的像保安公司、保洁公司单独来完成，这种关系我认为他们是构造委托的合同的关系，所谓委托合同是指由双方约定，由专业公司处理小区的物业管理的事务，物业公司同意为小区处理这方面的事务的协议。从法律关系来看，业主大会和业主委员会应该是委托人，专业公司应该是受托人，业主大会和业委会招聘物业公司完成一些技术含量较高的工作；
（１１：３９分更新）
如果委托一般的物业公司对整个小区进行管理，实质上在法律关系上是没有本质上的区别，只是管理的范围和服务内容都要小一些，应该是属于委托合同关系。
当然业主大会和业委会与专业公司之间的关系，可能也有人会认为是一种承揽合同关系，承揽合同是承揽人按照订做人的要求完成一定定的工作，并将工作交给订做人，这个订做人就是业委会和业主委员会，由订做人接受工作成果，并按照约定向承揽人给付报酬的合同，用承揽合同的角度来看，业委会和业主委员会就是发放方，专业公司属于承揽方，客体就是对整个小区的专项的物业管理、工程管理、电气管理以及财务管理等工作，界定业主大会和业主委员会与专业公司的关系是属于什么关系，就有比较重要的法律意义，因为委托合同和承揽合同他们法律上的权利义务关系是不一样的，不同的界定方式，可能最后导致业主大会和业主委员会以及专业公司在法律上的责任承担还有，风险的负担方面会有比较大的区别，这个是关于业主委员会管理模式的分析。这种模式我们看发生在，现在从实践来看，一般是在小型的社区，一些小社区规模比较小和物业管理企业的成本又比较高，在资金上面难以维持，很难保证服务质量，同时在小型的小区物业服务的类型也比较简单，业主本身要求不高，采取自管的模式可以降低成本，在管理的方式上也比较灵活，可以自己雇佣人员进行管理，有些专业的活动也可以委托专业公司来独立完成，这个是业主委员会的管理模式。
（１１：４４分更新）
另外一种管理模式是馨园小区的管理模式，这个馨园小区是位于辽宁省的葫芦岛市2004年小区物业公司，因为经营方面的原因，从小区撤走，而导致这个小区垃圾成堆，小区里的供水也得不到保障，2005年6月的时候小区成立了新一届的业主委员会，他们决定采取自主管理的方式进行管理，在相关部门的支持下，小区就成立了物业管理站，这个物业管理站里面是由三个老人来进行管理，他取代物业公司对所住的小区实行自我管理，就是物业费就由原来的物业公司管理，每个月每平方米0.3元减少到0.15元。这个小区的管理模式的特点就是是成立了物业管理站进行管理，但是对于物业管理站是什么性质？我们还需要再进一步明确，馨园小区的管理模式给我们最大的启示就是：业主是不是可以成立公司以外的非法人组织，来对小区进行管理，能不能成立法人组织来管理小区来管理小区，这个问题可能有待于进一步研究，我觉得应该是可行的。因为成立公司成本比较大，而且技术含量也比较高，在后面几种模式还会讲到公司管理模式的一些特点，我在后面再详细讲这个问题。
第三种模式得源公寓模式，这个得源公寓是位于上海前本路，是1999年开发的，虽然这个小区比较小，只有一栋楼七层四个单元非常小的袖珍小区，但是这个小区关系非常复杂，集商品房、售后房为一体的小区，小区原来是由得源物业公司进行管理的。
2006年4月这个公司因为长期亏损从中撤出了，后来小区的保安、保洁还有维修等工作都陷入没有人管的状况，小区的业委会也尝试找一些新的物业公司来管理，但是由于小区规模比较小，也没有新的物业公司愿意进来承接这个小区的管理工作，后来由于找不到新的物业公司，业主委员会的5名成员就开始尝试业主自管，业主自管他们具体做法就是，除了直接聘请保洁员以外，还把小区原来的保安也挽留了下来，就是在业委会的努力和小区业主的班子下，这个小区的面貌有了很大的改观，但是由于开销比较大，他们觉得比较难维持，2007年的时候引入了一种全新的物业管理模式，他们对这个小区采取物业经理人制度进行管理，具体做法就是由业主委员会委托职业经理人担任这个小区的CEO，由职业管家组织协调业委会聘请的保安、保洁人员帮助业主实现对小区的物业管理，小区的CEO和原物业公司的经理主要的区别就在于小区的CEO是受聘于业主委员会而不是所在的物业公司，除了像业主委员会还有业主领取报酬以外，一切的结余全都归全体业主所有，我们可以把这种模式称之为职业经理人模式，我们从法律上面来分析的话，业主大会和业主委员会与小区的保安人员和保洁人员、维修人员、绿化人员的关系可以参照雇佣关系来进行处理，这里就不再多讲了。对于得源公寓业主委员会和职业经理人的这种关系，他们是一种什么样的关系呢？我认为他们的关系就类似于我们公司制度里面董事会与经理的关系，在公司法里面我们知道，董事会还有经理之间的关系，是一种委托与代理人的关系，也有一些学者认为是一种信托关系。
（１１：４８分更新）
我认为这个主要还是一种委托与代理的关系，业主大会和业主委员会是委托人，职业经理人是受托人，他也可以在获得授权以后，代理这个小区业主委员会全体业主从事民事法律行为，所产生的法律后果，如果是已业主委员会，还有全体业主的利益做出的话，对整个小区的业主是有约束力的，法律后果也应该由小区全体业主来承担，我们可以看到职业经理人的身份就不像雇佣的保安人员、保洁人员、还有专业的维修人员，他的身份是比较独立的，他和业主大会、业主委员会的人身依附关系，应该来说是非常小的，这种管理模式可以解决业主委员会即当裁判员又当运动员的问题，也可以发挥职业经理人的优势，为小区提供高水平的服务，是非常值得借鉴的，但是对于职业经理人的职业资格问题，因为我了解在国外需要通过考试，我们国家以后怎么样来进一步完善这个制度，可能还需要进一步的研究。这个是得源公寓的模式。
第四种模式是品阁小区的模式，品阁小区包括我们待会讲第五种模式是都是位于北京的，品阁小区这种管理模式，这个小区建筑面积2.5万平方米，这个小区由于与业主的矛盾长期无法调和，这个小区物业公司在撤走以后，这个小区就自己成立了社区的服务中心，这个社区服务中心一开始性质有点类似于我们刚才所讲的物业服务站，就是前面讲的第二种管理模式，物业服务站这种性质也不是独立的法人。这个社区服务中心就自行聘请了有7名的专职人员，包括两名的清洁工、两名门卫，一名看守大院的门警，还有两名修理工，对于技术含量较高的工程管理，电梯管理，财务管理也是相应的承包给相应的公司进行管理，后来小区总共是148户业主，想要进一步对这个小区进行规范管理。就想自己成立公司，但是由于这个《公司法》里面规定，注册有限公司的股东，是不能够超过50名的，这个小区内总共有148户业主，如果想注册成为有限责任公司优先责任公司按照现行的公司制度是不可能实现的，后来他们选择了一个折衷的办法，选择将小区的业主委员会的7名委员把他作为股东登记注册；
（１１：５２分更新）
而且同时也从上半年的物业费当中抽取4万元进行验资注册。
2007年6月的时候北京海淀区工商局登记成立了品阁小区的物业服务中心的有限责任公司，整个公司成立之后，就采取了公司制度运作，业主委员会就相当于董事会，社区服务中心总经理就相当于总经理，是业委会负责，业委会向全体业主负责，但是我想我看了他们的运作模式，我觉得他们的模式可能从根本上并没有解决股权的问题，我们如果回过头来想，如果说业主委员会的成员如果说要换届的话，或者要变更的话，业主委员会的成员如果不愿意交出股权或者业委会成员出于私利，出售股权的情况下，依照现行的公司制度我们可能还不能够从法律的层面上去解决这个问题，股权问题可能在品阁小区，他们以后会采取什么方式去完善，可能还要进一步再观察。
第五种模式是Naga，也是北京的小区管理模式，这个小区是位于北京二环东直门附近，2005年这个小区的开发商在房屋销售前，就由开发商出资200万成立物业公司，招聘专业人员组建，在开始销售住房的时候，这个开发商就把这个股权按照业主所购房产，所占项目可售面积的比例分别赠送给业主，采取物业股权与住房捆绑在一起，并要求不能够赠送，也不能够随便转让的方式，这样的话每个业主就成为了物业公司的股东。开发公司就不再持有股权了，之后由业主股东大会选举产生了物业公司董事会来领导物业公司，物业公司聘请专业人士为总经理，这个公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行所有收费透明化，后来由于也是受到公司法有关有限责任公司的股东人数限制，两个人的限制，这个小区最终采取了与刚才所提到的前面模式不一样的处理方式，他们所采取的方式是：采取信托财产的管理机制，在具体操作上是由开发商出资200万作为信托财产，而委托自然人注册物业公司，形成股权信托，业主是股权信托的受托人，房屋交付以后，业主可以根据股权信托文件直接或者间接成为物业公司的股东。
（１１：５６分更新）
开发公司就不再持有股权了，之后由业主股东大会选举产生了物业公司董事会来领导物业公司，物业公司聘请专业人士为总经理，这个公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行所有收费透明化，后来由于也是受到公司法有关有限责任公司的股东人数限制，两个人的限制，这个小区最终采取了与刚才所提到的前面模式不一样的处理方式，他们所采取的方式是：采取信托财产的管理机制，在具体操作上是由开发商出资200万作为信托财产，而委托自然人注册物业公司，形成股权信托，业主是股权信托的受托人，房屋交付以后，业主可以根据股权信托文件直接或者间接成为物业公司的股东。由于信托财产是受托于独立于委托人的，还有受托人以及受益人的独立财产，受益人依照信托制度的规定，受益人只能够按照信托文件占有、使用和收益，但是不能够处分股权，对整个信托的运作影响只有收益权，但是对其他的权力非常小，就是没有权力直接的支配信托财产，业主不能够随意将股权转让，我们可以看到，我们现在提到的管理模式是比较好的解决了小区业主与物业公司的股权的问题。
我们回过头来看，刚才品阁小区的模式和Naga上院模式具有共同的特点，首先他将业主与物业公司的利益是统一起来了，就是减少了小区业主和小区物业管理公司对立的局面，物业公司是帮助业主盈利，双方在利益上面不存在根本性的冲突和分歧，业主实现自主管理以后，可以选择与自己的需要爱好相符的服务标准和管理模式，并确定服务标准，通过业主大会确定以后就可以实行，而且减少了纠纷的发生，两者冲突的可能性大为减少，但是这两种物业管理模式也存在一些问题，首先由于参与性的问题，现在业主基本上处于比较分散的状态，自治意识，参与意识，文化水平可能在一些不太高的小区，中低档的楼盘推广起来可能会受到制约，另外在一些大型的社区当中由于业主的数量太多，受公司对于股东限制的影响，推广起来也会比较困难，而且这种管理模式也没有从根本上解决业主和物业公司所发生的纠纷，因为虽然业主大会和业主委员会和物业公司的纠纷，在很大程度上得到了解决，但是单个的业主和公司之间的利益冲突可能仍然会发生，这些问题要想圆满解决的话，可能还需要再进一步的努力。
这个是实践当中所出现的几种自主的管理模式。我们再回过头来看一下业主自管面临的问题，由于时间方面的原因，我们只能大概提一下。业主自管面临几个问题，一个是目前的法律对于业主自管的形式，还没有作出更为细致的规定，实际当中操作起来一个是需要摸索；另外还需要从法律上要进一步明确有关的法律关系，还有程序。第二个问题是业主过于松散，难以组织起来，形成有效的决策和监督的机制；第三个问题目前的业主委员会制度不健全、在监管上可能存在漏洞，也是需要进一步解决的问题；第四个就是目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自管的障碍；第五个问题就是业委会的法律地位也需要进一步明确。
我要讲的基本上，还有一些后面的问题，每个小区情况不一样，而且现在物业也是多样化的趋势，我觉得可能今后还是要从各个小区的实际情况出发，不能够盲目跟风，我们现在国家物业管理模式远远不止刚才讲到的几种模式，还有很多的管理模式，包括公房的管理模式，还有房改制之后的管理模式，还有居委会街道办事处成立的物业公司管理模式等等这些管理模式都有存在的必要，每个小区有自己不同的情况，需要根据不同的情况来选择不同的管理模式。我要讲的就是这些，谢谢大家！
（１２：０３分更新）
主持人：下面我们是代表提问时间，我这里收到两个纸条，按照我们业主大会的规程，书面报告也是有效的。所以书面的提问也是有效的。
提问：就是说你说的最后一个例子，小区在北京什么地方？
雷斌：在东直门附近。
提问：叫Naga上院小区。那个小区就叫这个名字，你知道他的开发商叫什么名字吗？
陈幽泓：李建国。
雷斌：开发商公司的名是“北京千横拓产房地产有限公司（音）”。
主持人：还有一个是一位先生，他的问题是对蔡若焱先生的解答不太满意，广州天农花园是经过政府部门合法批建的商品房，但是因为受到了地方政府的组织，现在不能解决一些问题，请他问一下是什么问题。
提问：我们这个和谐社区跟地方政府发生冲突的时候，我们该怎么办？在法院都不能解决的情况下，或者我们起诉胜利了，但是有关法院不能执行，又该怎么办？我们请你回答一下这个问题。
雷斌：这个可能，现在的话，小区业主和政府之间发生一些矛盾冲突，还是要从多沟通、多协调方面多做工作，毕竟政府是想把这个事情管好，因为政府也是花大量的人力、物力非常想把这个事情管好，政府的出发点是好的，只是现在有一些受人力所限的话，可能会受到一定的限制，包括我所了解有一些小区、有一些地区，包括居委会他们建立的组织都是非常完善的，人数非常少，但是他们要管的事情非常多，4、5个人要管的事情，一年要处理的案件有可能上百件的事情，这个可能也是阶段性的问题，需要进一步的解决。关于执行的问题，法院的执行，也是遇到了一些比较突出的问题，这个可能也是需要以后一步慢慢看，从制度方面进一步完善，当然这个法院也应该采取措施，使一些事情落到实处。
提问：雷斌先生，我们在座的都是广东人，都是和您在一起的。所以我们今天非常高兴能够跟你在一起在这个会场上面，跟你说话，说一个题外话，实际上是我们最关心的，物业管理的规定细则正在整训，25号截止整训，我们非常希望省人大的违法部门，通过市人大广州市立法部门，希望你能够给我们报告一下，这是我们今天在会场上面所有的业委会委员所希望看到，比较切实可行的商业比较发达，物业方面比较发达的，广州市物业这块，希望你能够在这方面给我们多做一些，因为你毕竟是这个部门。另外对您刚才所提出的管理模式，我们也是希望能够在广州有这么一些个案和先例，给我们提供一些这样的氛围。
（１２：０９分更新）
雷斌：就我所了解到的情况，在我们国家《物权法》出台以后，我们省，深圳、广州、珠海都在抓紧制定地方的物业管理条例修改的工作，现在各个较大的市，有一些已经通过了，他们人大现在正在报请省人大进行审查，现在这个工作还在做，包括像广州、深圳，市一级的市人大还没有制定出来，现在还没有报到省人大这边来，相信他们也会在今后一个时间内会报道省人大落实批准，省人大的条件2006年就启动了修改的城市，按照我们立法程序，这种规范的话，我们在收到就是草案修改以后，会征求30年代的立法顾问广泛听取社会各方面的意见，以及人大代表常委会组成人员，包括社会各界开发商也好，业委会也好，开发商也好，居委会街道办事处的意见各个方面的意见都会听取，在此基础上经过充分调研，听取意见之后，把法规草案修改以后，会在适当的时机就会出台。
提问：保安这个问题雷斌先生在他的文章中和提案当中做了很多的论述，所以大家看到保安队，公安管这块雷斌先生写了很多，虽然没有给你接触很多，所以在座的业委会都非常感谢，这是历史发展的必然，社区应该属于治安问题，就应该归保安管。
雷斌：这个事情不能够一概而论，保安公司是否应当承担责任，可能要根据具体情况具体分析，我在我的文章当中，对这个问题也阐述，也是要区分具体的案例，然后来制定，并不是说小区物业公司，只要来帮你管就能够保证你绝对的人身安全，这个是做不到的，要根据具体情况具体对待。
提问：我就想请教一下，怎么使业主能够排除政府的干扰，而积极参加业委会的选举，为什么这样啊？我们海珠区花园一个解放房小区，有5000多户业主，我们开发商和管理商，其实都是政府在我们小区里面比较突出，广州很多传媒已经报道了，把我们小区里面原来卫生院是用地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
主持人：这位先生请你尽量把问题简略一下。
提问：现在就搞成了民营肿瘤医院，比原来的规划扩大了5倍多，现在大家业主都很想成立业主委员会来维权，但是政府部门总是把谁站出来，因为我们买房的时候都有资料，工作单位等等资料，他就跑到你的工作单位，甚至跑到配偶、父母的单位，谁站出来就搞，通过单位来做思想工作，就是我们业主委员会就很难成立，甚至由于我们这个小区比较大，有5000多户人，2万多人，每栋楼按道理来讲先选出……。因为我们业主现在就受到政府的干扰，连业主代表都不敢选，没有人站出来选，一站出来政府部门就去干扰，就找到你业主代表的单位去，我还是一开始问的问题，怎么排除干扰，成立业主委员会。
雷斌：我觉得首先我要纠正你一个看法，这个并不是说小区成立业主委员会要排除政府的干扰，按照我们现在这种立法的原来的想法的话，业主委员会成立难，政府想管好这件事情，包括人大也好，政府也好，政协提案也好，人大代表，政协代表，大家都想把这个事情管好，政府也不想小区出问题，他也想把这个问题管好，在这个问题下，基于这种考虑，我们在立法当中已经明确，业主委员会的成立也好，选举也好，要在政府的有关主管部门以及街道办事处的指导下，要开展业主委员会的筹备工作，因为考虑到小区业主是比较分散的，而且极有可能出现矛盾的纠纷的，不同的业主如果说形成不同几种不同意见的话，小区业主委员会要成立起来就比较困难，现在小区业主不是非常高的情况下，需要政府来做一些帮助性的指导工作。我个人认为小区业主如果把自己和政府放到一个对立面，我认为是不正确的，政府还是想把这个事情管好，多沟通，多协调，这个问题应该会得到比较好的解决。
提问：我提两个问题：一个问题同我们开始有广州市有建设以来，都是开发商和房屋的消费者去买房子的人的矛盾，政府说有没有矛盾的，政府就是没有管好，没有管好……
主持人：请您提问题，这方面的交流我们下来可以继续。
提问：我现在提的问题就是我们应该怎么样把开发商和业主的矛盾改变，我们人大的法制工作也好，什么也好，反正你问题就在这个地方，怎么制定有关的法律，有关的规定然后再讲到执行的问题，如何解决这个矛盾？
（１２：１５分更新）
雷斌：其实开发商和业主的矛盾应该来说是非常复杂的，类型也比较多，开发商和业主的矛盾既有开发阶段的工程的质量问题，也有延期交房，还有涉及物业管理方面的一些问题，可能在购房者买房以前，出现了质量问题，交房问题，主要还是一个民事法律关系，可能还是要通过合同的方式，通过其他的渠道来进行解决，另外其实有些问题，是可以在售房合同当中，订立售房合同的时候就可以明确下来的，很多时候因为政府不能够把所有的事情都揽在身上，有些是市场经济主体可以调解，解决好的一些问题，像另外的问题也是可以通过我们和经济主体相关的，通过物业管理现在制度当中的一些制度来进行解决，比如说小区的管理规约，我们在签订这个管理规约的时候，能不能把双方的权利义务明确下来，比如说这个开发商应该怎么办？违反了这个义务以后他应该承担什么样的责任？如果在订立购房合同，以及签订管理规约的时候如果把双方的权利义务明确下来的话，很多的纠纷是能够在签定合同的时候就已经解决好的。
提问：是利益问题，开发商应该开发小区，卖出去，地方又把注明有执行…
主持人：谢谢您，我们下来再交流。
因为时间不够了，今天时间已经超过了，我们把最后一个问题留给那位女士，其他的我们下来以后可以跟这些老师多交流。
提问：我想问一下制定法律的时候有没有把集资房的问题写进去，政府为了不想管我们的问题，想避开我们，从下至上都讲，开发商走了，逃跑了，其实开发商根本没有逃跑，他们是在骗我们，用这个借口来不解决我们的问题，法律到底还管不管我们。
雷斌：我们私下再沟通，这个可能是一个个案，不存在政府不去实行管理职责的问题，其实还是想把这个问题管好的，可能是一个个案，我们可以下面再沟通这个问题。
提问：把我们贬成集资房还不算。
主持人：时间现在已经超过了，可能很多都想休息了，广州业主热情让我们很感动，这是我们发言非常踊跃的一期，今天下午的内容和上午的内容完全一样，我们有其他的业主代表参加，我们下次争取改进我们的工作，最后祝大家一路顺风，平平安安的回去，有一个开心的为胃口。
（１２：２０分更新）
和谐社区建设之业主培训公益行动之广州站第一期圆满结束！谢谢你的参与……
(责任编辑：现代物业) |
