|
现在是１０：０５分，第二阶段正式开始
主持人：请大家入座，我们第二个时段的专题是“国内外各地社区治理的现状问题及对策分析”，讲师是陈幽泓教授，大家欢迎（鼓掌）。
陈幽泓：各位来宾，早上好！我来到广东地区感到非常高兴，我到这里来主要，我是想了解广州地区的业主的活动情况，我知道这里的工作做的很好，从2002年我们开始做关于业主维权和社区治理方面的调查研究工作以来，我们和全国各地的业主们都有一些联系，我也一直在考虑是哪些城市，他们的工作做的好一些，原因为什么？今天这一讲我收集了一些材料，在培训资料里，蓝皮资料有一个课件，现在电脑屏幕也是这个课件，绿皮的材料经典案例也是我准备的资料，这些资料我在今天的课都不想专门讲他们，我主要还是想跟各位交流一下，哪些地方的业主工作做的好，哪些地方不成功，背后的原因是什么？这里我想讲一下我的感想，这样的话和各位分享。
（１０：０９分更新）
(图片3)陈幽泓、接受广东电视台采访
首先我讲广州地区虽然面临很多的难题，但是从全国层面来看，广州地区的工作仍然是走在前列的，北京也一样，包括还有其他一些城市，我来考虑这个问题，我想第一个原因就是要以商业化程度很高的地方，工作相对做的好一些，也就是说在社区治理层面，在业主维权层面，从总的角度来看，要有一种商业文化的支撑，因为没有商业化，就没有我们现代的物权。在这方面我想广州、北京、深圳等等各地都具备这样一种条件，这种商业文化是在我们作为一个消费者身上是这样的，我花了这么高的价格，我买到的是什么，这是最简单的道理，包括物品、包括物品的服务，我买到的是什么，是不是物有所值，我是不是被欺诈了，或者其他方式的侵权，自然而然商业性的社会必然要去追根求源，我的权力是不是被损害了，由于这样的原因，一些维权运动就兴起了，但是即使这样并不必然意味着你业主维权或者我们现在说的社区的治理能做好，还需要另外一个条件就是要政治文化，实际上我们也极力讲我们要把各种事物分开，也不要政治扩大化，不要反政治化，但是中国所有问题，仍旧跟政治有关系，比如说虽然从商业的角度要维权，但是很多人更关心他的商业利益，虽然受到了侵害，但是可能太有钱了，不在乎这些事情，可能倾向于房子卖掉，或者采取另外一种办法。他不会愿意为了解决这样的商业方面的损失而完全公益性的去为这样的一些活动来付出巨大的贡献，而我们在座各位的人我有幸见到你们，我真的非常高兴，因为你们是真正的活动家，你们是真正未来社区公民领袖，这些年我见了很多这样的人，在我的工作当中，我有幸认识了，现在可以说中国最有名的业主委员会的主任或者是这方面的一些社会活动家，我有幸认识了他们，而且跟他们一起工作，所以像这样的一些人要付出巨大的代价为公益事业做事情，他们的行动从最初的，我花了钱买了东西，不符合商业规则，转变了，转变成了一个公共的社会活动家，为这个社会付出巨大的代价，这样他需要一种政治文化的支持，这种文化是一种公民社会，是有一种公民责任感，而且愿意做这样的事情，做这样的事情甚至损害了个人很多商业利益，包括刚才蔡老师讲课，自己本身也是企业家，为了做社会工作把企业放弃了，他是有名的业委会主任，又做居委会主任，又做社区调节工作，全部司法部调节工作的模范，他做这些工作就发生了一种转变，这不是一种新的商业文化完全能支撑的，要一种社会的政治文化支撑，在这样的条件下，一个地区它的这一个事业才能够走的比较好，当然具体到每个小区这个问题仍然是大量的，我见到所有的小区毫无例外他们都跟我讲，我们小区太特别了、最特别了，所有人都这么讲，所以我们最早做这个工作的个案调查，到最后变成普查了，不能个案调查，这个小区的问题不能代表那个小区的问题，在昆明的时候我们见到了我们广州的业主说到暴力事件，觉得非常叹息、难受，但是今天这位业主又说到没有水、没有电的问题，怎么生活，我也很难受，每个小区遇到的问题都不一样，当我们在这里讲的时候，我们也没有办法给出一个的“万金油”，没有办法解决所有人的问题，所以我们在这里大家互相交流一下，互相鼓鼓气，互相支持，支持。
（１０：１５分更新）
让我们能够度过我们最艰难的时刻，是有非常艰难的时刻，这个绿皮的书我建议大家一定要看，我们花了最大的心血，前最有名的案例，南方是深圳的邹家健。北京的美丽园小区的事件全部截止。他们遇到的压力是无比巨大的，我们在座的各位遇到的困难和压力也是巨大的，但是我们能不能走过来这就是我想我们今天花周末的时间到这里来，我们从北京到这里来，我们也是公益的，没有任何费用和报酬，完全是公益的，来做这样一个事情，就是跟大家互相鼓鼓气，能够在我们困难的时候多坚持一点。
这是我们从我们小区的角度看，还要同国家的角度看这个事情，因为你不了解这个国家，这个小区的问题解决不了，首先我们小区的事物是我们国家给社会的一块试验田，我们一定要体会到这一点，我们政府经过到这么多年的改变后，终于有那么一点点决心，给每个小区一点试验田，在这个试验田，可以进行公民自我管理，自我实践的实践。这种自治不是分僵裂土的实践，我自己的事物自己管理，现在都是私产了，以前我们是父母官，现在你长大成人了，你是私产了，你来管理，就像家庭一样，父母也不会干预子女的生意和财产，国家也一样，国家也毫无道理把私产拿到他手里来控制，而且这个私产是你自己买的，你自己还要买单，你买单一年最起码是70年。《物权法》是这么讲的，70年只有自动续期，这种产业维护期要到百年左右，我们要估计百年左右，当年邓小平和香港说，我们承诺50年政策不变，听起来非常好卖，但是现在每个业主身上的担子比邓小平讲的50年不变还要长久，要有这么长久的心理准备，这样我要买单，守护产业，要让他保值，增值，在这个土地上面生活的好，家庭幸福，你要承担起责任来，政府现在还权于民，这个权力是民权，物权也是民权，政府在这种情况下也很担心，比如我刚才问，广州业委会有10%，北京这么发达的商业化政治文化发达的地区，人人都关心政治，这样一个社会，也就18%，不到20%。你们能不能把自己的产业管理好，我想政府的担心是有的，但是尽管如此政府给你这么一块试验田，你能不能搞好，我们每个人面临的困难很大，政府面临的困难也是很大的，他也很头痛，现在看报纸上面，业主是成了最最不同寻常的群体，关于业主维权的事情每天充斥各个报纸、媒体，各个角落，政府每天面对最难处理也就是这些问题，所以蔡老师是我们北京市政府的顾问，这些问题对政府来讲都是新问题，政府也不知道如何处理，他们尽量回避和业主见面，他不知道怎么说，物权是什么怎么回事，他也不懂，所以他找蔡老师做顾问，后来就准予我们建立和谐中心，我们也做一些研究咨询工作，也为政府，也为社会公民，所以这样一个试验田，从国家来讲，大家都要把它搞好，这样我们先讲这是第一个问题。
（１０：２０分更新）
第二个问题是小区的工作真的是很难做，从我作为一个学者来讲，我这些年一直在做这方面的研究工作，我和这些小区的业主等等各个方面的人一起工作，但是我个人，我自己在家里面不敢做这个工作，我知道这个工作台太难，所以我们小区有了管委会之后，我知道不敢去做，我老鼓动别人去做业委会的工作。我们有一个教授，因为我家庭有点特殊情况，我怕影响我的家庭生活，那个教授单身，我要是你一定要做业委会主任的工作，我说不做，这一辈子白活一回。刚才早上孙威力讲，我在一个特殊的时期做业委会的工作是真正在中国这个土地上有民权的领袖，非常光荣。然后你面临的工作又特别特别难，特别特殊，难在哪里？我们中国社会传统以来是靠强权统治的，一定要有一个命令，最高权威，这个权威用命令来统治，到各个地方也是靠命令，靠强权统治的，就说一个商业机构，宋社长有时候跟我们谈他们的工作和我们的工作就不一样，你在单位是一把手，你说了就可以了，这就是一种官僚制的统治方式，另外一种不是官僚制靠权威统治，你有权威，靠一句话，这不是一个名号，一个号召，全国的青少年都会热血沸腾为毛泽东去做一切事情，毛泽东知识青年上山下乡好，全国几千万知识青年就上山下乡了，这是一种威权，要么就强权，要么就威权，但是在强权当中两种都没有。你威望再高，也只是一票，这就需要小区的业主在投票的时候心甘情愿给你投票，但是人性很复杂，人性是这样的，你给他下命令很容易他乐于服从，你有威信，他也很乐于服从，但是你叫他自己作主，他就不一定乐于服从，而且甚至他也不愿意行使这个权力，干脆我不去投票，小区所所有事物都要靠一票一票选出来，我们说管理但是我现在不用管理这个词，我们叫“自愿”，完全是自愿的，如果这种事物触及到了法律的底线，也必须服从，但是一般来讲是靠自愿来做事情的，虽然你是民选出来的，你要做工作，要求要靠大家自愿，要花时间跟你一起做这个事情，这跟是难上加难，非常难，但是它非常有意义，这就我们讲的这一块民主试验田，这一块公民教育的试验田，对我们整个中国社会的发展非常有意义，所以这里我老去鼓动别人去做这个事情我自己也没有放弃，我周末也好，所有工作都是为业主服务的，如果哪个小区业面临问题，打电话我们就马上去帮助他们，想想我们怎么帮他们解决这个问题。这样一个事业，我是作为一个观察者，研究为主业的这样身份，我是去观察，不仅是对业主，对任何一方面都一样，因为我们中国社会变了，我们要改变传统斗争哲学的方式去解决问题，靠斗争是不可以的，从这点来讲我们也见到很多情况，这个情况我们很多业主，因为压力大，所有斗争性特别强，但是斗争性很强有没有解决问题，从另外一个角度来讲，有些方面面临问题的时候，甚至会用暴力来解决问题，这就是中国社会很不幸的现象，怎么样可以解决好，我们生活中的问题，出在这样的特殊历史时代，现在人人都求和谐，也有人说我们没有水，没有电怎么和谐，但是从整个社会来讲，你想解决这个问题，你在现在所在的时代，你不能用一种让整个社会都能信服的方式去这个问题，而是采用简单的斗争哲学你只会离你的目标越来越远，所以我们则组织以这样一个身份来帮助身份，解决这方面的问题，2002年我们原先是人民大学的课题组，原先只是想做一个研究，但是在做研究的过程中，我把很多实践者发展到我们的组织当中来。
（１０：２６分更新）
这样一些社会最有名的业主委员会主任，一些最有名的律师、甚至一些政府官员，还有有志于此的媒体，还有一些纯粹对这个领域感兴趣的一些学生，慢慢都加入我们这个组织。到了2005年政府认为我们工作做的不错，政府也想探索解决这一方面的问题的途径，特别是蔡若焱，政府很相信他，海淀区批准我们成立一个法人组织，据我所知在中国这个领域唯一正式研究组织，我做这个组织，我感觉我们这个组织和业委会非常像，虽然我自己没有做过业委会的工作，但是我自己在做和谐中心，这一个法人的民间研究组织，我能体会到业委会的难处，成立很难，我们成立也很难，成立了以后，工作也很难，你有时候开会，有时候公安局给你打招呼，这个会议可不可以开，我们开一个会议给公安局做了很多工作，保卫处也难了，说公安局又来问了说你们怎么回事，我还得跟人家解释，就是在这样的社会环境，也是很不容易，所以我也是如履薄冰，非常非常谨慎做这个工作，我觉得业委会也一样，因为是民主试验田，你稍微一过火，你稍微一过线，面临的就是雷区，我们做的研究也是义务，业委会也是义务，我们有一些科研资金，就是今天我们办这个会，但是我们自己参加的人没有任何收益，还要付出代价，然后业委会的工作你做了大量的工作，但是任何一个人都可以质疑你，这个话说的对不对，任何人都可以来批判你，我们也一样，我们和谐中心做的研究也是包括我们自己内部成员也说，你这这么做为不对，财务干净不干净等等。工作都是很难做的，作为一个真正的民间组织，业主委员会，业主组织是一个真正纯粹的民间组织，除了上海政府动用行政权力去帮助成立业委会以外，全国各地所有业委会成立都要靠自己，靠自己克服巨大的重重困难，投入巨大的资源，还要甚至冒着生命、财产的危险，然后还不知道多久才可以成立业委会，所以民间组织的成立太难了，这也是为什么我特别尊敬和佩服做这个领域工作的人，我觉得它是中国的宝贵财富，一个社会要想和谐，一个社会要想是一个正常的社会，他必须有三块志愿，一块必须有政府，否则就无政府了，另外还有市场，然后要有第三块公民社会，一个社会从物理结构来讲，三足鼎立，互相制约，此消彼涨，保持平衡，我们这样的一个公民社会，目前看来，就是业主这个领域，因为物权的支持，因为物权是一种绝对的排他权力，太硬了，这个硬到它能够克服现在的一些体制性障碍，特别是行政、官僚的障碍，它能够发展起来，所以同这点来讲我们现在做的事情，纯粹的民间组织，它的意义，它的发展对我们后代都有好处，当然我们现代人付出了很多的代价。
因为我做这个工作比较早一些，我可能是咱们国内学者里面最早的一批人来做这个事情，我看到很多成功的，也看到很多失败的案例，比如说早期有两个失败的案例。按
北京大兴一个小区，他们刚开始业委会也是成立了，成立了一要换物业，政府就出来干预，政府有时候经常划不清楚它的界限，就来干预，他来干预业主委员会是非法的，出了红头文件，后来小区发生暴力事件，主任和副主任都被打了，那时候进小区，不要我们进，我们还要跟派出所联系，人大开了证明，每个人带身份证才可以去，我还带着学生去，有一个女生有一天她跟我讲，她带了一把小刀，看谁敢打我，我们到了人家还要拉上窗帘。
（１０：３０分更新）
(图片4)蔡若焱接受广东电视台采访
2003年我们课题组参加物业管理条例开门立法，在全国315被政府请去作为维权的先进群体入围最后几名，当时这个小区业委会副主任女同志也和我们一起被请到中央电视台，这是早期我进入最多的小区，但是到最后，这是很叫我失望，这个同志后来自己办了一个物业公司，现在到我认识的另外一个人小区去做物业管理，现在他把原来物业公司对他所有的办法都用到业主身上，然后他又懂业主，又懂物业，弄的人家没有办法，这是我觉得很失望的一件事情。
另外一个小区，这个小区我去的时候，他们刚刚发生过暴力事件，全程录像，他们还到北京市政府，各个部门活动，小区里面不仅有普通业主，里面有很多全国性的事业单位，中国汽车联合会几十家，这些单位联合出面帮助他们组织业委会，所以小区发生暴力事件以后，业委会仍然非常强硬，这个业委会主任是一个红脸汉字，有点像关公，他给我讲过一段话，他说：我们为业主维权不怕流血牺牲，但是讲完以后一年，他要决定更换物业，但是更换物业真的是很难，更换物业没有成功，业委会就跨了。后来中央电视台法制频道一个编辑就跟我说，他们受到了黑白两道的压力，当时业委会主任告诉我，我们小区最大的问题就是他们投票率是80%，但是他们也失败了，从他们业委会跨掉以后，这个小区都是卖房，你那会卖房房子肯定也贬值，再想成立业委会几乎就不普遍了，以前业委会顶了这么大的压力，做了这么多的工作，到最后还是跨了，这是我非常失望的，能够坚持下来不容易，你要能坚持下来，要有很多的知识，这些知识首先你还是要懂一些人性，这个人性要懂得中国的传统文化，中国的传统文化我讲了，你压他，他乐于服从，你用你的权威，他也乐于服从，你要让他自己当家作主，就很难了，你要有一套办法动员起群众，让大家参与进来，这是最重要了，我们见到这么多成功失败的，只要有高参与率，你动员起投票，你的小区一定能成功，这是最重要的规律，所以你的所有都应该扎扎实实在民众中做，像我们另外跟我们一块做工作的小区，他是小区业主也少100多户，三分之一的业主都给人家做红烧肉，做的特别好吃，跟他们谈肉，不用谈工作，工作自然就帮我们解决了。
（１０：３５分更新）
他有点维权性，他们乐意听他的，他还是要把工作做好，第一要懂人性，第二要懂管理，你当一个业委会主任水、电、气都要懂一点，是一个财产共同体，你要懂得怎么样把小区的财产维护好，能够保值增值，我见了业委会的主任都懂，原来我们有一个业委会的成员，也是我们的成员，但是现在离开我们了，因为意见不太一致，怎么跟人家签商业合同，如何谈判，这真的是挺难，另外还要懂公共管理，公共管理小区的公共事务要懂如何管，另外你要懂行政管理，你知道政府是如何做事的，我见到的业主多数，他们对政府持非常激烈的批判态度，但是政府怎么做事，可能懂得略少一点，如果你不懂政府如何运作，就不知道怎么跟政府打交道，这样就增加了你的阻力，前面的阻力太大了，这样的话，你要懂东西太多了，还要懂政治，政府的事就是政治，当你在这维权的时候，政府看到了很多威胁，政府的确把有些维权人士视做对社会有危险动荡的潜在因素，现在我讲了，政府他作为一个试验田，所以他给你一定的自由度，自由度的边界在哪里？我个人总结出一个经验，自由度的边界就是小区内，这是最安全的领域，在你这个领域呢，你要有抗议，都没有问题，有的小区业主经常在挂标语，在小区内抗议、在小区内游行，还是比较安全的，这是你的试验田，这是你的地盘。但是出了小区之外，有一定风险性的，比如说我们要组成一个联合组织怎么办？联合组织属于一种结社，要做结社，目前我想政府只是观望，北京也有这样的动向，也有人在做，广州也有人在做，其他城市都想，我们大家联合起来怎么样，这是一个自然的过程，也不是谁煽动的按，我去煽动后台老板，就是大家自然而然要交流交流，诉诉苦，互相交流。到了政治结社，你说他不是政治吗，因为你除了物权之外，是一个社会事件，就要特别小心，我们在北京经常跟我们一些业主说：不要搞大串联，不要搞输出革命，你们小区很成功，到那个小区去，把你的模式搬到那，或者把它的模式搬这。我个人认为目前慎重的，做这个事情真的要考虑很多，真的要懂一些政治，你要想解决你的问题，你又不能去批斗谁，开发商是有问题，物业公司有问题，但是问题不是某个人的问题，是中国整个社会的问题，是在处于经济转轨、社会转型中的问题，1949年解放，这是一个大转轨，你把地主资本家都消灭了，中国的问题就解决了，完全解决不了。所以今天也一样，我们又一个大转轨。你把开发商和物业公司都批判成万劫不复，罪恶滔天的敌人，根本不解决问题，这个问题在我们每个人的人性当中，我们中国人每个人都有类似的问题，只不过我们所处的地位不一样，换一个角色、身份，我们也有他们的问题，所以我们由于这个原因，我们要解决这个问题的难度很大，而要求的技巧很高。
（１０：４０分更新）
刚才我讲一个问题成功的业主组织或者组织一个业主的领袖，社会活动家，社区积极分子需要这么多的条件，可是人无完人，谁是完人，包括我们自己，包括我，我自己都不敢做业委会的工作，我只有建立业委会佩服的五体投地的地步。但是我又不敢做这个工作，我就是想从实践当中来总结谁能够成功，谁能够九死一生，这样就是像刚才孙威力讲的：我们在中国所处的历史时期，我们要把一些事情总结下来，我们写历史，见证历史，这样我做的就是这方面的工作，我这个把绿皮书里面两个案例，作为国家重点工程案例库，就是国家建设重点一流大学的案例库，我把它写到库里面去了，这个库会被现在和今后的一代一代的学者、学生们去研究，但是我觉得也是特别适合我们当前业主去研究、去看。第一个就是深圳的邹家健（音）做简单的介绍，各位应该知道它，知道的同志举手（举手），谁维权的，一进入小区电梯经常的高空振荡，直冲云霄。家人、你住在这么一个小区里面，真是受不了，你只好去找原因，原因在哪里：发现开发商把进口电梯变成国产电梯，这样的话一家人生活都有困难，没有办法组织业委会，成立起来之后开发商告邹家健（音），说他侵犯开发商的名义，一告就赔100万，而且这个官司还赢了邹家健（音”一个月之间白了头，公安局也传讯他，要组织人到北京、上海，然后开发商因为有贪污受贿的现象，后来被判刑了，这样开发商就和解，最后也没有赔钱，但是过程是走过来了，真是每个人做这个工作都有若干年的漫长过程，过程是非常艰难的，小区要换物业，政府仍然不同意，深圳的物业公司都是由深圳地方政府来基本控制的，他决定谁来接管这个盘，但是业主要决定我自己来换物业，那不可以，深圳还有地方法规，地方法规说换物业必须走招投标，深圳的招投标是业主的投放权不能超过三分之一，决标是由外人来决定的，这也是业主不能接受的，我自己的事物，我住在这里，我买单，我不能决定选择那个物业公司你不住在这里，也不买单，这是很不正常的，所以2003年我们物业管理没有这个规定，这样他们就适时更换了物业公司，他们自己选了深圳最好的物业公司，但是刚选完，深圳地方政府就有意见了，你这个违反了地方性法规，加他们限期改正。
（１０：４５分更新）
他们说不能改，政府就说：那我给你免职，政府一个红头文件就免除了他们的职务，这个案例也给很多政府官员讲过，他们听到这里都会笑，现在的政府官员都知道，政府去免一个民选的组织的领导是不可以的，是行政越权了，但是很有意思，看民间的事很有意思，政府免职以后，小区业主又选了一次，又99%高票率选上了，只有还能再免一次，然后这个事情到后来是一个很好的结尾，他们新选的物业公司：第一它服务好。第二非常关键的一点，他把小区的公共资源全给业主，这是很多小区很难做到的，什么停车全部给业主，这是合同里面明确规定的，这些钱一部分充缴物业费，另外一部分就做公共维修的储备资金来开支，这样的小区一定能够长治久安，这是他们做到的一点很难，他们还做到一点更难，他们获得了应用其他代码的组织、身份，有一个证书，在我们这个案例有照片，然后他们就可以自己开户，就成为了一个不是政府不是政府名以上的组织，像是一个正规组织，这也是他们做到的，他们这么多年还在做业委会，这也是很不容易的，他们小区的故事就完了，很好。
但是美丽园小区全部都是知道这个事情的，美丽园小区面临的压力主要来自于开发商物业，还是来自于业主内幕，其实政府一直帮美丽园小区做了大量的工作，包括早期纠纷政府派人协调，但是协调不了，现在就是的确我们商业活动非常不规范，商业方面的问题政府协调也协调不了，就像蔡老师讲的，物权方面的问题政府有时候想管都管不了，协调不了，发生到最后，只好打官司，打官司我们知道一审、二审到了美丽园官司赢了，这是第一例物业费赢的官司，因为我见到很多案例政府告官赢了很多赢的官司，但是告物业费赢物业费太难了。
（１０：４６分更新）
主要原因就是商业不规范，政府作为一个行政组织，是法制政府，那条不依法可以找到证据，但是物业公司找到证据很难，但是打赢官司麻烦就来了，物业官司赢了官司采取了一些做法。第一他找到了北京价格认证中心给他出具一个价格认证书。第二找到物业管理行会给他出具个意见书，物业管理行会是北京市高级人民法院说：你们这么判，这个官司将严重影响物业管理行业，使得物业管理行业难以生存，然后他们又找到五位著名的学者，向王家富（音）给他们出具意见书，说法院这样判是不对的，这样他们拿着证据要求再审，你要求打官司法院可以立案就不容易了，你打到一审二审，这已经是耗尽心力的过程，然后再审，再审开庭，这个案例法院判还是很经典的，把种种的问题都理清了，在案例问题里面详细说明，最后法院说维持原判，说事实清楚，物业费是这么回事，小区是剂量不失，不能打收费标准，不能打服务质量，只能说你一句的剂量标准出了问题，现在很多行业是陋规，比如说物业收费的面积是用“大斗进小斗出”的办法，规划面积小，盖完面积都少了，按规划面积算单价每个平方米的面积就增高了，按实际面积收费就收费多了，这是第一。第二有110部电梯，他说有118部电梯有一组水泵，他说有50组水泵，。
提问：要付刑事责任的。
陈幽泓：没有，你看法学家里面说属于重大误解问题。
提问：收费没有误解。
陈幽泓：所以说首先商业文化，商业规则没有什么可说的，你打到最后也赢不了，但是故事刚刚开始，官司再审赢了以后，物业公司深夜撤退了。
（１０：５２分更新）
停水、停电把电梯里面的破坏了，把小区的铁门锯，他说我查处了法院没有要求我们留下来，他们就撤了，业主一起来，进入混乱的时代，完全破坏了高楼，妇孺老友都要破楼，政府第一时间到了小区，恢复了水电，可是电梯、保洁都恢复不了，然后最难最难的事情就是小区里面的反对业主占400多票，也就是说1000多户的业主积极参与小区投票。我这个案例叫“社会总动员”，小区就跟文化大革命的时候，分成红、蓝标志，小区里面有各种各样的台子，每人都在拉票。出于这样情况下，也只有900人来参与投票，在900多人总算达到了法定的投票人数，在900多人里面是400多户反对票，什么原因呢？有利益关系，任何一个小区都有，比如买开发商我给你优惠，你进来，5、4折的房子，我给你免停车费，这个小区大概有几百户，还有一个原因是人性问题，一个小区突然无序了，你们凭什么老打官司，老折腾。我付这么多的代价他只看过，他们只看后果，现在弄的我们小区打乱，平心而论美丽园的小区物业公司服务是很好的，但是我们只是我们能够看到的，如果按他对数量作假的情况来看，我也不敢担保设备保养是真实的，能够做到位，但是保安非常好，你一进小区家里面有客人，保安马上会在小区楼里面通知你，所以有很多人说你们是找事、闹事，所以这样的话，在这种情况下，就很危险了，因为政府在这个案例上面做的很到位，我给你45天时间，你们投票决定。你这个投票如果达不到法定票数，又不能用老的物业公司，新的又不能招投标，招投标怎么办？因为叫你45天招投标都决定不了，所以他们经过了20多天的时间赢得了投票，解决了问题，但是现在这个小区我仍然很担心，前两天说是一周年要开开会，我说你们不要开会，你们现在要做的事情是弥合邻里之间的感情，感情伤了，你任何一件事情还要投票，这个仗要无休止的打下去。但是不管怎么说他们赢了，解决了问题，所以我能够奉献给各位就是我亲身经历的这些案例。希望各位知道，这个工作很难，很艰苦，你想不想坚持，你做这个工作为什么，你想清楚了，就坚持下去。好，谢谢各位！
主持人：感谢陈老师的精彩演讲，下面请代表提问。
（１０：５６分更新）
提问：你好陈教授，我这里提一个问题。我是白云业主委员会主任，刚刚蔡理事长也提到了居委会是官方的一条腿，是街道办事处的分支机构，今年3月份广州市人大常委会就这个问题探讨广州市物业管理条例规定的时候，首先我们在座一些业主委员会主任强烈的抵制，现在在广州业委会和居委会的关系是相当的复杂，往往在业委会本质上争取一些利益的时候，基本上到这个层面了，现在业委会和居委会的关系如此紧张，业委会往往处于弱势的一方，我们现阶段如何处理好业委会和居委会的关系，请对这个问题给我们一个指引。
陈幽泓：这个问题比较适合蔡若焱回答，他比我有经验，我从他那听到一个事情。我只想讲一点，现在是处于非常复杂的关系，我能理解，从善意的角度来讲，居委会最好帮他做一些事情，因为他身上的担子很重，今天要组织一个活动，明天要组织一个活动，像美丽园说我们现在要组织一个活动，就出来两派了，如果业委会在居委会需要的地方帮助他，支持他一点，是不是能够换得居委会也有一点回报，我不是做实际工作的人，我是听蔡若焱老师讲的，我不知道这点能不能起到一点效果。
提问：我是任红（音），我是越秀广场的，准备成立业主委员会的，从这个表看出，业主委员会应该是有一点的经费的来源，我自己也认为如果我们没有经费来源，我们做这个活动就是连我们要宣传号召大家要投票，发的纸我们都没有办法做，接触过很多业主委员会，这个费用如何来，可以物业费获取，可以占到物业费的比例是多少？
（１０：５９分更新）
陈幽泓：具体比例我也不知道，但是我知道政府是有规定的，但是物业公司还愿意配合你，这里面也有技巧，有的人主动跟物业公司讲，我成立业委会不会要炒掉了，我是为了我们的工作，除此之外就只好自己筹款了，真的是很难，按照国家规定是应该有一些的。
提问：有没有建议。
陈幽泓：有，待会蔡老师给你回答。
提问：我是一个业委会的主任，我姓黄。你们是外地来的，我想请教一个问题，你们接触的业主委员会也比较多，你们怎么确认业主签名的问题，因为我做这个业主委员会的主任做了17年了，但是我们和一些部门打交道，他们也想通过我们业委会有一个比较正规的办法，怎么样让业主投票的时候，开大会的时候，我知道没有业委会开大会或者业主投票拿房契、身份证去开会。
陈幽泓：现在像北京一般采取这样的办法，要带房产证、身份证，你说广州做不不到这一点，像美丽园很多小区都是要全程公开录像、居委会、派出所等等都要参与，社会各界也参与，媒体学者也参与，这是从正面角度来讲的，是要保证过程是公开公正的，特别是是在开票的阶段，这是从正的方面来说。从反的方面来讲，你如果要质疑这个票有假，你也可以采取一些措施，可以采取一些验票的方式去确认检查的方式，我想这也是一种不错的措施。
提问：他们的问题是有没有必要出示这个房契去投票。
陈幽泓：应该是的。
提问：我投票了前通票这个签名是业主，你们外地怎么确认是业主签名呢？
主持人：我们下来再交流一下。
（１１：０２分更新）
(图片5)
提问：我是海珠区业主委员会的主任，就是关于居委会的问题，按照《中华人民共和国居民委员会组织法》来讲，居民委员会是一个居民自治组织，不是一个政府机构，但是现在就变成在我们小区街道办事处直接任命居民委员会主任和人选，然后居民委员会和物业公司商量怎么来分这个收益，把业主收益拿走，在这种情况下，我说在这个小区实际上现在有几块利益：第一个业主的利益，第二个开发商的利益，第三个居委会的利益……
我想在这三块利益当中，业主的利益被侵犯了，而且是被居民会和开发商联合侵犯的，作为业主来讲应该怎么做。
陈幽泓：业主要做的第一件事：就是所有业主要动员参与进来，业主不适于问题太多，一下子解决太多问题，你解决不了这么多问题，只能一步一步来，第一个参与进来，形成有效投票权，然后来理清你的问题，担子。业主都是恒产者，其他都是过渡的，《物权法》出台以后，想控制长久是很难的。
提问：我想跟您讲一下，刚才那位主任也讲了，业主委员会首先要有经费，这个经费现在在物业公司手上。
陈幽泓：所以这就是说如果和物业公司配合好，愿意给你，如果配合不好，不愿意给你，只有拿自己的经费，所以这一点我听过很多，我们要自己维护自己的权益，我们要做事，都不是穷人，大家愿意参与，拿出一点钱。你不愿意，拿别维权。
提问：关键的问题，如果说你要和物业公司合作，要拿钱的话，一个是你在小区业主的工薪如何拿。第二个如果和物业公司合作的话，业主委员会怎么……
陈幽泓：所以要改变我们的文化、斗争文化，做这个工作的人，上台的目的不是为了炒物业，也不要急于炒物业，这是一个最佳策略，而且一定要跟物业合作，在非特殊情况下，一定要和物业合作，要物业理解你。
提问：刚才陈教授和蔡教授也讲了，我也认同，问题就是说按照我们荔湾广场的小区来讲，真正的问题并不是业主的问题。有，但是不是真正的原因，真正的原因是来自各级政府的阻拦，我们应该如何办？
陈幽泓：政府越位，甚至违法行政的行为仍然是很多的，但是现在来说，政府还是相对于过去谨慎的多，真的越位了，你可以采取行动去诉讼他，或者是提出其他的。
提问：我们全部都输了。
陈幽泓：你们全都输了？
提问：凡是告政府的都输了。
提问：我们荔湾广场在大型小区里面是比较大型的，住宅是1600户，八栋住宅楼，真正卖给业主的大概是几百户不到1000户，至少也有2000—3000户，从1997我们就已经成立了我们业主委员会，按照你们所说的，应该跟政府部门沟通，其实我们都沟通了，就是不可以，关键就是他们的利益让我们怎么去处理，我们现在不知道如何处理，我们现在准备要筹备第三方了。
陈幽泓：这个事情需要个案商量，具体问题需要具体商量。和孙威力先生具体商量一下，看看怎么样做的最好。反正工作很难做，不过北京赢行政诉讼的很多。
主持人：我们现在时间又超时了，可以下来做交流，下个时段的发言是雷斌先生，我们休息一会儿，11点20回到这里，我手上面有一个纸条，这是一个提名，待会大家可以向雷斌先生提问，大家休息一会儿。
（茶歇时间，休息一下马上回来）
(责任编辑：现代物业) |
