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和谐社区建设之业主培训公益行动之广州站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月3日上午 8：30-12：00
地 点：中国·广州 天河区天河北路369号 广东省社科院
第一讲
主持人：宋有兴（现代物业杂志社社长、总编辑）
培训主题和主讲人：
1、主题1(一小时)：社区治理与物业管理（主讲：蔡若焱，和谐社区发展中心理事长、社区治 理著名公益人士）
2、主题2（一小时）：社区治理讲座：国内（外）各地社区自治的现状问题及对策分析（主讲：陈幽泓，和谐社区发展中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任、中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，我国著名社区治理专家，《现代物业·新业主》杂志“现代社区”专栏主持）
3、主题3(一小时)：小区业主自管自治的有效程序和法理（主讲：雷斌，广东省人大常委会法工委，《现代物业·新业主》杂志“物事评论”专栏主持）
第一阶段：
主持人(宋有兴)：各位代表，大家早上好！我们今天“和谐社区建设业主培训公益活动”广州站的培训活动第一期在今天11月3号上午就正式开始了，首先我把我们这次的业主培训公益活动的基本意思给大家做一个简要的介绍。这个活动是由北京和谐社区发展中心和现代物业杂志社联合举办的，这个和谐社区中心是我们国家在社区治理领域方面的一个非盈利组织，它是以包括学术研究、课外研究以及在社区实践当中为宗旨的学术性和非盈性的组织，前身是中国人民大学社区课题治理组，现代物业杂志社是我们国家在物业管理领域的一份专业的杂志，同时也是由国内外公开发行第一份业主杂志，这个杂志主要是在社区治理、以及房地产物业管理和业主之间相互沟通，相互交流的平台，为什么要由这两个单位来发起这么一个活动呢？
(图片1)主持人：宋有兴宣布“和谐社区建设业主培训公益活动”广州站正式开始了
（８：４４分更新）
我们知道在目前我们国家新型的社区建设过程当中，传统的社区正在瓦解或者产生变化，而新型的社区面临许多的问题，这些问题都是我们业主物业管理企业、房地产开发企业还有政府组织，政府的其他组织以及政府部门大家都非常关心的问题，所以由和谐社区中心和现代物业杂志社发起和主办这样的活动，我们认为有非常重要的意义。
下面请允许我把这次活动的讲师给大家做一个介绍：这位是蔡若焱（鼓掌），蔡若焱是和谐社区中心理事长、是社区治理著名公益人士。这位是陈幽泓（鼓掌），陈幽泓是和谐社区中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任，是中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，是我国著名社区治理专家，是现代物业杂志，现代社区专栏主持。这位是雷斌（鼓掌），雷斌是广东省人大常委会法工委的官员，是现代物业杂志社物事评论专栏主持人。
（８：４６分更新）
我们这次公益活动的特点就是需要每个人的大力支持和富有建设性和创意性的工作，才能够得到保证，所以我们工作得到了广州市的热心人士很多的帮助，在这里我要特别感谢孙威力先生，请孙威力先生给大家介绍一下（鼓掌），感谢习建华（音）女士，感谢广东省社科院“杨致远”（音）先生。我把我们这次培训活动的议程给大家做一个介绍，第一期预计时间是三个小时，每个讲师是一个小时的时间，在这一个小时的结尾时候，适当有一些时间留给业主请大家提问，提问的要求是请先举手，然后由主持人示意可以发言的时候简单报一下自己的名字和小区或者是自己的工作单位，提问的时候由于我们的时间非常的有限，业主在小区治理过程当中最大的问题是怎么样把时间留给自己，同时也给别人，所以请把问题的简化，直接两党提出问题，由我们讲师回答，在这个过程当中不进行辩论和讨论，如果感觉交流不太尽兴，请在会后的时间再继续把时间尽量留给别人，每个主讲是一个小时，由于开场时间占用了一些分钟，请每个老师适当的压缩时间。最后一个是会务组给对大家的一个请求，每个人手上都有意见反馈，请大家在参加培训的过程当中有什么意见，请在意见反馈表填写交上面，如果感觉不好写，写不够，可以另外再加纸张，还有一个是问卷，这份问卷是业委会的委员或者是筹备组的成员就有，其他的业主可能手上没有这份问卷，这份问卷也请协助我们在社会科学实践过程当中我们需要收集很多的数据，请大家协助我们填写一下，交的地方可以在中途茶歇的时间，也就是每个完了以后，在茶歇的时候交到会务组的手上，请在会议时间不要吸烟、使用手机，我简短的开场白就到这里。下面在我们这次报告之前我们有几分钟的时间，特别邀请广州的业主代表孙威力先生就我们这次活动发表一下感想。
（８：４９分更新）
孙威力：各位尊敬的业主，我在这里用几分钟时间解释一下，今天这里到场的业主委员会的成员或者是个别业主，是由我们广州市业主委员会联谊会筹委会志愿者们邀请在这里的，他分上下两个体系，上午大概有20—30人，下午也一样，看到大家今天来的这么样齐，我谨代表我们业主委员会的志愿者们给各位到场的业主表示感谢，我在这里给各位鞠躬（鼓掌），还有敬礼，因为我一直在想，我们广州物业主委员会联谊会已经持续了两个多年的风风雨雨，这么长的时间，真是也做了一些事，也得到了一些政府的勉励，尤其是得到了我们广大的业主委员会的成员和业主们的鼎立支持，我们做很多的工作，如果没有大家支持，我们不可能持续到今天，所以我这里是非常感谢大家的。
（８：５１分更新）
我们这些工作是取得一些成绩，但是也有很多地方未达到业主们的期望，比如我们业主委员会还没有把筹备会去掉，这也是一项。还有一些其他是不言而喻的，但是欣慰的是，我们志愿者都一直在不懈的努力，积极在学习总结和设想着未来的发展前景和未来发展方向，对于我们就说在这个时候我们众多的志愿者们期待的是什么，有更多的专家学者们，尤其是物业方面的专家学者能够融入到我们这里来，参与我们的工作，就像今天我们这样的活动也是很高兴看到了我们社会上的一些专家学者们能给我们一块儿交流，所以这块我们一直在做这样的工作。这些工作真的需要我们去做好，我们常说基层民主建设是众人的智慧，也不是个人的事情，不是靠谁自己就可以完成的，而且需要广大的业主们和学者们的各方面的交通、互相的交流，现在的很多提倡一种相互交流，还有很畅通的话，人与人就是需要这种交流，夫妻之间要交流，孩子和家长交流，年轻人和老年人交流，甚至连宗教信仰的信徒们都要通过祷告和上帝交流，只有交流才可以达到理解和包容，所以这样的会也是起到这个作用。
（８：５２分更新）
我想说一下我自己的体会，我本人已经为了建立咱们未来广州市业主委员会的协会也好，联合会也好，真的在这两年当中，我们真的靠大家做了一些工作，但是我愿意在这里表示一下，我愿意一如既往，持之以恒地把这个工作做好，做下去，让更多的人来参与到这个当中，一同去见证历史赋予我们的使命，否则我认为会错过我们这个特殊时代的进程，只有同心合力去争取，才可能实现我们业主物权的自治，我们业委会就是为了一个给各方面搭建一个有利的桥梁，给大家创造一个相互勉励、相互协助和感恩的大学堂，当然也是业主的娘家，这是常说的，让我们广大的业主能够平安喜乐的走好共创和谐社区的之路，维护幸福家园之路，好，我就说到这里。（鼓掌）
（８：５５分更新）
主持人：孙威力先生发言，是对业主的勉励，我想也是对自己的勉励，每个人都有份，下面是正式报告开始的时间。下面有请和谐社区发展中心理事长、社区治理著名公益人士蔡若焱先生演讲，他的演讲题目是《社区物理与物业管理》
蔡若焱：首先有请很高兴来到广州，因为广州我是很少来广州，广州给我感觉非常好，包括咱们今天开会来的人也非常齐，我们和谐社区发展中心说实际上是在社区治理领域一个学术机构，而且是在这个领域里面可以说在国内据我所知是唯一在民政部门等级的非盈利性机构，下面我就把我们在这个领域，我个人研究的一些心得给大家做一下交流。大家都知道咱们业主委员会在目前的环境下生存非常艰难，不管是成立的也好，还是没有成立的也好，非常的艰难，有些城市可能例外，大家也都听说，在政府主导下业主委员会成立比例非常高，到90%以上，但是这个本身是很不正常的事情，下面我就想在这个问题当中有一些心得，跟大家交流一下，是什么造成目前的现状。
（８：５６分更新）
了解业主委员会首先我觉得应该了解这方面的概念和定义，因为在此前业主的定义或者物业管理定义都是来源于咱们的《物业管理条例》，《物业管理条例》有很多内容是比较模糊的，实际上业主很简单，就是物权法定代表人，业主是物权的概念，是法定代表人对外行使权利的过程，或者共有着代表，比如说房屋是我买的，但是这个物权谁来行使，在咱们国家是法定代表人，谁来行使不是大家来推举的，也不是财产共有人推举的，也不是财产所有者推举的，就是法定代表人，登记为谁，谁就是业主，所以业主的概念个跟参加理解财产所有人不太一样，有点类似咱们股东可能是多人共有的，也可能夫妻共产财产，但是在行使过程当中，只能以登记的股东来投票等等，这就是物权在对外行使过程当中是法定过程，业主是物权的法定代表，这个代表人区别于公司的法定代表人，所以我加了一个括号。
（８：５８分更新）
居民就是居住者、使用者，物业的使用人，物业管理有两种定义：一种定义就是咱们《物业管理条例》给出的，业主与选定的物业公司通过合同的要求对自己的物业等等实施管理，但最后还有一句，这一句对物业管理创造性的发挥，秩序的维护，待会儿我要讲秩序维护和物业管理是无关的，在《物权法》的概念下，是业主对建筑物内的专业不部分以外的共有部分实施共同管理的行为。这个是一个比较准确的物业管理权力的定义。实际含义是指在物业的寿命周期内为保障和发挥物业的价值对物业实施管理和维护活动，这个对于首先要明确是物业，而不是人，明白了业主的概念和物业管理的概念，接下来要看一下业主是一个什么状况。
业主作为物权的法定代表人，咱们业主实际上跟一个社区是有交叉的，在一个社区当中一部分是业主，相当一部分不是业主，同时业主当中有相当一部分不住在社区的，也就是他在社区是有交叉的，为什么要说到这个呢，说到现在业主维权很困难，或者业主意识很困难，为什么？就是咱们目前的议题很多超越了业主当中一部分人的需求，就是这些事情对居住在外的业主不关心，为什么呢？
（９：００分更新）
跟他利益有关，有些停车管理费纠纷的问题，有些小区根本不在这里住的业主根本不会关心，所以咱们提的有些议案而是使用人的范畴，对于社区来讲，一小部分是物业，物业又分成专有部分和共有部分，物业管理实际上它的含义是对共有部分的管理，也就是变色的这个部分，所以物业管理在社区当中占的比例是非常低的，也就是说真正的物业管理应该管什么，实际上就是咱们公共设施、设备的养护和维护，还有维修，这个是物业管理的本质工作，现在物业管理实际上已经超越了这个范围，是由于物业管理条例的范围扩大了，导致了他对社区秩序负有责任，比如说咱们的保安、咱们的保洁，垃圾清运等等这些公用和公共产品一股脑纳入了物业公司的范围，大家知道一项商业活动如果捆绑有公共产品的时候，它会很霸道，同时会赢得这种暴利。比如说咱们的电信，此前我们在北京民政部开了一个研讨会上，我们曾经讨论过一个案例，一个做的非常好的案例，就是这个社区建设全部的交给开发商了，管的非常好，当时到我的时候我就问了这么一个问题，我说你们物业费缴费率高不高，他们说很高90%，我说你们怎么实现呢，他们说不缴费小孩上不了学，这是一个非常明显的公共产品捆绑到商业利益上面的例子，也就是商业就是商业，不能带有公共产品在里面，一旦捆绑以后，作为业主也好、公众也好、社会也好是没有办法置放，现在物业管理的路子是对的，但是范围扩大了，扩大以后最终就导致咱们这里面的公共产品产生了重大的变异，大家可以看到目前的物业管理纠纷很多很大程度是源于公共产品纠纷，比如说咱们的停车管理，是使用人的事情，跟业主没有丝毫的关系，只要你住在这，并且你有车，你才会有停车管理需求，如果你又没有车，同时人还住在美国，就是在这小区里面有一套房，你想停车管理的问题根本不会关心，也就是说业主委员会如果提出这样的议题让他来表态，仅仅是有一个同情心和交情来表决，否则不会，跟他们利益无关。
（９：０５分更新）
这方面现在与其说业主的权益丧失，很大程度上是居民的权力丧失，居民的权益丧失很大程度上是由于咱们立法过程当中的偏差，咱们好像建立了业主委员会以后，很多事情就可以解决了，但是我觉得不是这么一回事，业主委员会作为一个利益机构，它实际上是为利益服务的，而且是可以买断的，业主委员会作为一个物权机构是以财务量为等值单位的，咱们业主大会开会表决用什么面积，很大程度上这个面积是很容易受控的，就跟咱们的公司一样，一个大规模的公司10%的股权就可以控股了，我举一个北京小区的例子。这个小区比较特殊，在售楼的时候临时公约里面写了，停车费1500元/月，很贵的，大家为了买楼都签了，但是开发商卖到一半的时候，这个楼很好，他就不卖了，保留了三分之一，做写字楼出租，这个小区最后变成了什么状态？业主大会实际上被开发商控制了，因为按照当时物业管理条例的要求，三分之二投票权业主永远也达不到，因为开发商不在这是最大的产权人，所以停车费收多少跟他没有关系，他高兴改就改，不高兴改就不改，所以停车管理是一个非常典型的例子，就是说这个不是业主的权力，咱们总认为自己是业主，而权益首先伤害，所以拼命的给业主在立法上面揽权，揽权的结果最后发现这些权力又回到开发商手里了，回到利益集团的手里了，所以在这个过程当中，我觉得大家应该非常清楚的认识到，咱们的权力丧失实际上立法体的丧失，这个权利一旦交到了业主概念的范畴里面，通过对业主概念的强调，比如说现在咱们业主非常强调就是登记人，你不是登记人就不是业主，很多行政机关在在行政过程当中也是这么认定的，这是对的，问题就在于咱们大家都把自己的身份认为自己是业主，但实际上有些权力丧失并不是业主的权力丧失，而是居民的权力丧失，比如说人身安全问题，安身安全和业主毫无关系，所以保安其实不是保护业主的安全，而是保护居民的安全，为什么会出现这种问题呢？因为这是有历史原因的，咱们国家的居民委员会历史比较悠久，虽然作为一项自治组织，但实际上作为官方的一条腿，作为街道办事处的分支机构，所以这时候居民对他是抵触的，如果要成立组织的话，大家首先想到业主委员会，这个是我们自己的。居民委员会不是我们自己的，但是实际上这个权力融入到居委会当中，社区治安、社区环境、社区秩序等等的这些权力都是居委会的，所以为什么咱们业主委员会成立的刚才当中，会遇到巨大的阻力，其中包括居民委员会，居民委员会法律上不应该组织我们成立业主委员会，为什么呢？第一个是权能的交叉，你已经伸到人家的兜里面去了，这是一个。
（９：０９分更新）
(图片2)会场秩序井然
第二个就是习惯使然，已经听管了街道办事处的话，突然一下。就跟咱们的孩子打小丢了，6岁的时候找到了，认祖归宗有一个过程，首先咱们得认他。第二还有慢慢的认识过程，怎么认他，很简单，居民委员会每个委员都是选举产生的，只要咱们有效拿起手中的选票，居民委员会很快就可以认祖归宗了。咱们看一看社区的一些内容，社区物业管理是一块，刚才我提到了物业管理实际上被包括设施维护、设备保养，社区公共产品和社区建设的内容实际上包括了很多，比如说运行保障，社会的公共产品，教育、如同、入学，包括商业配套等等，还有一些生活保障，如果说咱们的便利店、早餐店、还有人身财产、包括安全保障，两种形式一种是社会安全保障，就是片警、派出所。还有一种个性化的安全保障，这就是咱们的保安，保安实际上是一种恶性化需求，也就是当咱们的安全需求，或者财富量超过社会平均标准的水平的时候，会有这种需求，一个人特别有钱的时候要求有一个报表概念是的，如果大家钱都一样多，都没有钱或者都有钱，就没有这个需求了。社会就一定要向他提供，所以当社会发展到咱们小区每个区域都变成商品住宅区域的时候，保安就不需要了，为什么呢？已经是社会的平均治安要求，所以保安是一个非必须的东西，现在有一些老旧的商品住宅区生活水平和状况已经远远低于新建的小区，或者远远低于社会平均水平的时候不需要保安了，唯一需要的就是社会能够提供基本的保障，这种基本的保障能够符合绝大多数人的需求，这是一个社会的职能，或者是政府职能必须要这样提供，这是物业管理本身的内涵，但是通过物业管理条例的强化，实际上有些东西已经纳入了物业管理的范畴，就是安全保障、生活保障和运营保障，这一块交由物业管理公司来实施了，而往往这快是导致社区冲突的一个非常重要的因素，咱们成立物业公司为什么那么难，因为有了刚才扩大这一块儿，大家可以想一想如果公司就管设备维护和保养的时候，他的更迭第一个不会带来社区的动荡，是纯市场化的。第二个不会导致社区公共产品的流失，大家知道北京有一个小区因为物业更迭导致了非常大的混乱，为什么一夜之间都没有了，电梯也没有人开了，电也停了，所有的公共产品都没有了，社区必然会陷入动荡，像这次《物权法》新的国务院物业管理条例，所有的公共产品要向终端用户直接提供，这是为什么？就是保证公共产品不经商业途径直接到用户手里，用户有权力直接享用这些产品，比如咱们水、电、煤气，北方还有暖气等等这些产品，不经商业途径直接过来，一旦经了商业途径必然会捆绑在商业利益上，下面在分析一下业主的组成，上级业主不单纯是咱们普通理解就是咱们这些人，实际上不是的，包括了什么呢？
（９：１３分更新）
包括居住业主，这是他目前中国一个主体，居住业主就是我又买房又住在这里。还包括非居住业主，非居住业主当中我是做了细分的，有一种也是住在别地的业主，也有居住的需求，也有一些感同身受的想法，你这出现问题，他可能出现，还有一个非居住业主当中最大的一块就是其他业主和开发商，其他业主就是机构业主，比如说就是为了炒房，或者就是为了行贿的房屋，这些业主是不会参与任何活动的，还有就是开发商，开发商肯定保留了相当一部分产权作为关系房或者什么的，是相对比较大的业主，他们之间关注什么？大家可以看到，居住业主关注的问题是最多的，比如说居住的品质，居住的成本、安全、还有公共产品的提供，我住这里小孩有没有地方上学？就没有地方入托？公交怎么样？便利不便利？交通怎么样？塞车不塞车？都是居住业主关心的问题，还有就是财产权力和债券，一会儿讲到财产权力和债券本身是构成了业主委员会业主冲突非常重要的因素，其他非居住就是关注财产权力，有了债券。说的通俗一点，比如说房屋开发商卖楼的时候少给我3平方米，所有业主都回来投票跟他打官司，如果是居住品质问题，就不然了。有些问题就不行了，包括房屋缩水问题，如果用业主大会来解决的，开发商一定投反对票，这这里面的利益四大业主是不一致的，利益分析实际上在这五类人里面，四类业主加居民，我大概举几个例子，咱们要讨论居住成本提高的问题，物业费要升，要提高物业税，谁会同意？谁会反对呢？
（９：１７分更新）
很显然居民肯定是反对的，因为居住成本提高了，连带实际上是居住业主反对，为什么？居住业主住在这里和家人在一起，开发商非居住业主和其他业主要么就是不管，主要看他跟业主之间的关系，要么就是放弃，为什么？所有居住成本提高带来的都是为物业维护档次的提高，这跟咱们家买一辆车一样，我要租给别人用的时候，保养的时候花的钱越多我越高兴，你保养的时候花的钱越少，对于车主来讲肯定越不高兴，跟这个有关系的成本提高，实际上在成本不提高的情况下，如果管理比例增大，比如说咱们维修保养的比例增大，同样是3元的物业费，花2元做保洁，1元做服务，可以减低服务的内容，保安可以减少，保洁可以减少，但是设备维护增加，居民不高兴了，看到的保安都是不成样了，一个一个不精神，保洁做的也不是很好，但是设备保养做的很好，居住业主肯定是喜忧参半，这些服务他们根本享受不了，还有就是服务费，整个物业管理费不变的情况下，服务费用增加了，肯定是居民，和居住业主，保安站的门亭，这种时候是居民最欢迎的，因为环境得到了改善了，开发商和非居住业主因为提高服务比例，就降低了管理比例这时候对设备是不利的，所以这些其他类业主肯定是不欢迎的，因为没有收益，没有从比例增大当中收益，咱们常见的问题有一个财产债券的主张，这个主张实际上是矛盾最尖锐的领域，这里面可以看到跟财产没有关系的，主要发生问题是居住和开发商，这时候四位业主当中除开发商之外肯定会站在一起，所以这时候如果利用业主大会来表决的话，实际上会导致自己维权很难，大家可以很成功的维权，基本上是以团体和个人的名义来维权的，我跟开发商打交道，很多时候委托给业主委员会业主大会来做的时候困难重重，甚至法院都不受理，所以业主委员会不会万能的，从法律定义来讲，一定要关注自己本身的一些事物，也就是当物业管理条例业主委员会不能超越财产活动。
（９；２１分更新）
接下来我想讲一下咱们经常提到自治的问题，以前咱们经常说物业管理自治，自治到底是什么，其实我本人反对自治这种提法，因为自治本身是一个非排他性的，是一个社会公共产品的，个性化的过程，服务于现实社会，政府或国家为责任的，自治这个领域和政府国家是责任人，这是非排他性，而是是国家行政权力可以干预的，还有一个包括自供给内容、公益性，老年秧歌队、合唱队等等一些社区内的需求，当社区居民不需要的时候，大家都不投票的时候，都不要求的时候就没有了，这是一个自治的基本的东西。我为什么反对物业管理大家说业主自治呢？业主的内部行为是一个排他性过程，是一个物权行使过程，物权行使实际上是排他的，行政机关没有权力干预物权的行使。为什么，现在物权相对化了，就是因为物权捆绑了公共产品，比如说咱们在家一个人在家里面做饭的时候，任何人没有权力干预我吃什么，但是现在把邻居老张的饭让你做的时候，邻居家老张的爱人就要过来看一看，你做的咸了、淡了、辣拉、酸拉，这就是一个权力相对化的过程，权力扩大化并不一定是好事，当你管了不该管的时候，就一定有不该管理的人出现来管理，所以在物权这个领域里面，如果物业管理纯净化就管物业维护保养，谁也干预不了业主行使权利，但是因为关系到了公共安全，比如说保安，派出所接到传世就一定要来管理，所以这个物权相对化实际上是很可怕的，咱们也经常自己也在说，我们物业自治了，自治是什么概念，自治是一个政府调控下自我管理的概念，物业管理不是自治，就是内部管理的过程是排他的，所以是对财产的保护，并且以财产来承担后果的过程，就是我管的好与坏，不用别人来说三道四，是我自己的事情，同时我有我的财产来承担后果不需要任何人来承担后果，这是物业管理管的内容，但是目前来讲不是。为什么？目前加入了社区安全的概念，社区安全的好坏，不是业主可以承担后果的，是居民要承担后果，你保安做的不好，谁承担后果，经常被盗，这时候是居民的人身财产安全受到威胁，居民来承担后果，所以物业管理是一个私权的行使，受法律的保护，而不是行政可以干预的，为什么咱们现在很多物权的概念都是直接诉讼政府已经说不出这个那个了，直接就开始起诉，这也是正常的，上次有一个官员问我，为什么现在那么喜欢诉讼呢，我说物权的事情，政府管不了，而且政府有时候都已经成为利益方，或者是错误的一方，比如说错误的发放了产权证，错误的变更了规划，这些都是对物权的侵犯，这时候业主没有办法只能诉讼，还有一个特点就是排斥第三方干预，物权是排他的，别人谁也管不着我。
（９：２５分更新）
有一些常见的问题，比如说咱们在业主委员会组建过程当中，大家都会遇到的参与问题，很多业主委员会筹备过程中，大家都不参与，开会很难了，即便成立之后开为主委员会开会也是台南了很多人提代表制，或者成立一个各种各样的代议制的机构来代替业主大会，这个我不愿意过多的评论，但是我想告诉大家，这个物权这方面不能代表的，每个人都是有独立的利益组成的，但是他是可以代理的，如果一对一的代理是可以的，现在参与问题，实际上是突出相关度，大家提出的议案、问题，是不是跟大家都有关系，刚才我讲了那么多，有一个居民和业主细微的差别，如果你提的这些问题仅仅是业主关心，那么非居住业主，仅仅居民关心，非居住业，主开发商包括一些利益集团，它是不会参与到这个业主大会成立过程当中的，假设大家讨论的问题说这个楼快塌了，大家投资看怎么维护，我想所有人都会来投票，这个楼大家都要维护，你再不弄就要报废了，大家都来投票，但是以后这个楼的保安站的布置，大家来投票有很多利益着大家，一定想到业主当中并不是利益趋同的，因为物业的来源不同，有些可能作为关系送的，开发商一高兴送一个朋友，送一套房子。这些人跟普通居住业主关注的事情是不同的，甚至可能有些是开发商内部认购的员工，有些是物业公司内部认购的产权，所以咱们会发现业主委员会在行使很多权力的过程当中，处处受到阻挠，这一次物业管理条例包括《物权法》的更改，实际上是对物权的绝对化提出了挑战，咱们作为变更的，修整的，这个对普通居民来讲是有意义的，除了用面积来投票，又加了一条用人来投票，双二分之一，专有部分占总面积二分之一，还有一个就是产权人数的二分之一，这个就是保护了居民的利益，大家住在这里人很多，是肯定的，面积有可能没有开发商大，但是人数肯定多，但实际上这条款也是侵犯物权的，所以在这个过程当中，大家可以提出来，跟大家交流，这个实际上是侵犯咱们的物权，物权是一个绝对权力，把居民弄进来是不适合的，所以在这个过程当中我们要认定有些权力实际上不是用业主委员会和业主大会可以维护的，真正想维护自身的权力怎么办？真的要参与居委会的建设，因为居委会才是咱们社区的自治组织，而且是排出任何商业利益，但是这个组织为什么会被怎么轻视和敌视，就是由于长期的发展已经成为政府工作的一部分，咱们认为是针插入不进，水泼不进，但是实际上不然。最终的选举是必须要手里的选票来的，很多人告诉我选举都不知道，他们自己都定了，我告诉他，不可能，任何一次居委会的选举要在公示栏里面公示，而且要提前告之，只不过用一种非常隐蔽的方法贴在那里，因为他想让他制定的人成为居委会的管理者，或者居委会的成员，我看到很多的，在工厂里面贴一个小条，我们什么时候开始居委会选举，反正我也贴，低限的方式告知，所以我们要参与社区建设，社区民主的建设，只有用居委会建设各个当中才有民主的可能。
（９：３０分更新）
第二个问题是业主和实际共有人问题，这个房子是我买的，实际上是夫妻共同财产，我爱人是不是业主，在业主委员会管理当中实际上不是，就是你在对外行使的过程是对外法定宣誓过程。登记为你，你就是，没有登记为你，你有财产的权力，你在离婚的时候财产有你一半，在此之前只能按登记人来行使权力，这个是对的，还有一个就是大家经常看到的行政干预和法规违法的问题，对于咱们认为法规违法的时候，怎么办？我认为只有两条路，一种是服从，第二种是诉讼，改变它，但是我可以告诉大家，你自己一定要有一个权衡是改变他的成本利益，还是服从他的成本利益，你比如说有些城市的规定，不交纳物业费，不能成为业主委员会的候选人，或者不能当选为业主委员会委员，这一条规定实际上对物权最直接的侵犯我个人认为，物权我是买来的，房子都买了，物业费是一种服务，是一种债券，两回事，物权和债券不能互相抵消的，这是不对的，但是政府可能出于不同的考虑角度，他觉得不交物业费的人，可能对社会不利，或者其他的原因，不让当选业主委员会的委员，面对这些问题，有些人问我的时候，要么就服从他，要么去推翻，但是推翻他的成本非常高，咱们成立业主委员会为什么，实际上是维护业主，咱们自身的权力和意义，咱们买的所有商品房里面，如果100万一套房子，专有部分的权益最多占到40万，大量的公共权力在外面，一个10个亿的小区，我以前在北京调研过一个小区，比较高档，是两梯两户的，多层的建筑，这样的话公共产品就非常多，一部电梯每家每户就要先拿15万来买电梯，这个小区里面大概有7个亿的共有财产，我当时跟他们交流的时候讲：你们这7个亿准备用多少年？电梯、水泵等等一系列东西，都是你们的公共财产、公共照明、公共道路，全部都是你们的公共产品，这些公共产品能用多少年，取决于物业管理，7个亿的产品假设能够用35年，一年并且要为此全体业主支付2000万的折旧，假设没有用到35年，只用了30年，每年你就必须为此承担2300、2400万的折旧，每缩短五年可能为此而支付的代价远远高于物业费的代价，在这些年过程当中，35年过程当中，一共要支付多少钱的物业费呢？
（９：３８分更新）
一年按400万来算，大家可以算一下，1400万，这35年，保护7个亿的财产，实际上这是一个大小头的关系。所以在整个过程当中我觉得大家要考虑，成立业主委员会最根本的目的，其他权力可以维护，就是维护财产权力，我认识一个物业公司的经理，自己自封是三年物业，所有的新小区来了我就接，我接的就是新小区，干3—5年就走，走的时候所有的业主我跟他讲，我说这不是业主，一定是居民，会拿鸡蛋送他，别走了，为什么？就是他们对于真正的物业管理的维护保养的责任，可以说偷工减料，就这么多钱，但是他请的保安全是1米8的大个，武警退休的，给的钱也多，保洁也非常好，三年无业有条件，很多东西在保修期内，根本不用花钱，真到3—5年的时候，因为平时不保养的话，很可能就完蛋了，这样的物业公司反而给居民业主的关系比较好，所以我觉得大家要考虑咱们成立业主委员会实际上有一些根本的东西。
刚才主席告诉我，时间快到了，我再跟大家讲一下物业费的事情，马上讲完就结束。
在整个物业费构造当中这个不具代表性，每个社区不太一样，但是我想说明一个问题，当物业费手脚不足的时候，物业管理公司可以缩减一些项目，也就是保安可以打一半折扣，保洁可以只留5%就可以了，留一个人打扫一下可以了，这么下来只需要承担55%的基本费用，但是唯一不可变的就是管理和利润，最后两项不变55%，是不是咱们55%的缴费，也不需要，还有一部分收入就是停车管理和收益，所以物业费用零对于物业公司来讲，实际上为什么有些小区的缴费率极低呢，物业公司也能在这里生存下去，实际上很多的费用支持不是缴费得来的，所以对于物业公司来讲债券存在义务就不能以欠费为借口降低合同标的，双方相应的调整不免除个体债券，物业公司不能说业主没有缴费就不服务了，这不可以，因为债券还存在，对于单个业主权力存在债务就存在，因欠费而丧失权力，物业公司即便走了，也不把钱要回来。
今天由于时间关系没有尽兴，以后有时间再单独交流，谢谢大家。
（９：４３分更新）
主持人：下面是我们代表的提问时间，提问的时候请大家就每次的发言尽量只提一个问题，不要第一点，第二点，第三点，五点下来就听不清楚了。还有一个是因为我们这次活动的主题非常明确，时间也比较短，所以请大家提的问题只与社区治理方面的问题相关，我在这个手上接到了一个材料，我就给大家做一个明确的解释，与会议无关的，内容无关请原谅，不能在这里进行解答，咱们会后交流。我应该自报一下，我叫宋有兴是现代物业杂志社的社长，大家站起来就在座位上面，提问的时候也报一下自己的名字或者单位小区。现在可以提问。
提问：我是副景花园姓宋的，我问一下蔡先生，对非居住业主，你刚才讲机构是银行，因为银行是贷款的。
蔡若焱：不是，因为银行不是业主。
提问：应该是吧，我贷款的时候借银行的钱抵押，有一个产权证。
蔡若焱：抵押权是另外一种权利，但是不是物权，你把你的财产抵押给银行，不是说这个财产就给了银行，银行不会因此成为业主。
你卖他会限制你财产所有权的使用或者处置你，但是他还不是业主。
提问：我叫任红（音），我是越秀广场的，在外语国贸大学教书，你讲物权和民权直接的现在都是混合在业主委员会，你说要参与居委会，居委会不是说你找一个居委会需要好多个小区，密度不是很高，有没有这样的可能性，我一个小区就一个居委会，一个业主委员会一个居委会。因为我毕竟居民，为什么不可以在小区直接选举居委会。
蔡若焱：这个牵扯到国家的一些政策，社区范围的划定是由咱们的民政部门负责的，但是咱们实际上你觉得远，因为我觉得不远，我不是通过自身的作为成功的选我们的居委会，这种参与过程从根本的参与，不是说到时候你去，我要改选你，你要发动所有的居民认识到这一点，同时要积极的参与到居民代表的选举过程当中，我们到最后我们居民代表45个居民，代表有30多个是我们的人，是我们积极参与者，这种过程你到最后要选举的时候，不会听某个人说你选他就选了。
提问：是全脱产的。
蔡若焱：为什么要全脱产呢？脱产不脱产是居民代表会定的，我就是兼职的。居民委员会作为社区的自治组织，任何的模式不会谁来规定的，是对居民会议负责的，这是最根本的区别，你要听自己听的，不对的，我就是听居民会议的，这里面有一些必须要脱产的，为什么？还要承接公共职能，比如说咱们的计划生育，很多时候包括北京市，也要居民委员会来认定，居民委员会承担的职能是很多的，需要脱产自愿来承担，所以我们当时成立的居民委员会是四个兼职的，五个脱产的，四个项目一样的。而且我们当时业主委员会参与居民委员会选举，业主委员会六个委员进入了居民委员会，进去以后会是有很多酸、甜、苦、辣，刚开始咱们想做自己的事情，但是后来不是那么回事，好多职能确实需要做的，这个咱们以后需要单谈，很多社会工作需要做的，不是光为居民负责就可以了，但是不是说非脱产，这里面牵涉到，像我们兼职是不拿钱的，你不拿钱可以，主要考虑到工资待遇问题，一个津贴、补贴的问题。
（９：４７分更新）
提问：各位同志大家好，我是白云区天龙区花园的业主，我们今天一共来了三个人，谈到了业主跟管理部门的关系问题，我想提醒大会留意一下，我们的活动的问题，就是社会背景是怎么样的？我们这个会议没有着重关注到这个问题，我们花园出现的问题很大，相当大，已经影响到……
主持人：我打断你一下，我们没有时间。
就请你提一个问题就可以了。
提问：我们连业主委员会都成立不了，我们花园管理连我们水电都不能保证供应，在这种情况下我们怎么去提什么和谐社区呢？
蔡若焱：实际上业主委员会成立不了，我觉得有几个方面的原因。最关键的问题是参与问题，很多小区是投票非常困难，大家要想拿到二分之一的选票，甚至三分之二的选票非常困难，为什么？有一个关注的焦点，利益相关，如果成立业主委员会初衷真的是保证物业权力的话，各方面都会要求，如果业主委员会仅仅是为了维护居民的一些人身财产安全的权力，就会削弱投票，如果再关心非常有个性化的问题的话，可能一下子就直接失效了四分之一，甚至三分之一。所以在前期咱们说维权也可以，在维权的题目当中，一定要找到一些最普遍关注的问题来引发大家的参与的热情，所以我觉得还是参与问题。
提问：我是广州番禺区业委会的，我姓郭，我们小区有一个很特别的问题，我们小区实际上住在地理位置非常好的地方，在江边，但是一直以来从小区入住到现在为止，没有解决进楼的问题，后来我们向番禺区教育局反映，向广州市教育局反映这个问题，他们也是非常暧昧的态度、推诿的态度回答我们，后来我们没有办法反映到广州市人大，也是没有最终得到解决，后来迫与某些方面的压力，开发商后来不得以采取一种办法，就是让我们到大石镇镇中心小学或者中学进行入读，实际上在我们小区……就是一个小区子女就近入读的问题。
（９：５０分更新）
蔡若焱：就这个问题刚才我讲了，这个是居民权的问题，而不是业主权的问题，业主实际上拿业主的身份去关注的时候非常困难，这个是公共产品的问题，公共产品的构建中出现了有些问题，教育问题，很多是摆脱给了开发商来做的，很多是开发商做盖小学、中学，这些产品按照咱们的规定，是咱们开发商建设过程当中的实物地租，建设完了以后应该移交给当地政府，当地政府相当的居民提供，这个过程在国家转型过程当中，出现了一个问题，以前咱们是属地化管理，你户口在哪里？你就在哪里免费就近入学，有户口问题，现在出现了双重的身份，户口可能在越秀区，你现在住在番禺区怎么办？这个过程是需要政府包括咱们公民的积极参与完成的社会变革过程，至于产权和商品权本身已经没有太大的问题，这个可以积极争取，政府为了稳定会逐步满足所有社会的需求，但是咱们要争取，不争取的话就会倒退的。
提问：我是白云区业委会的代表，我解释一下白云会天龙花园业主的发言，天龙花园是集资房的小区，不是商品楼。
提问：是商品楼的。
提问：在我们政府包括我们房管局都不允许他们成立业主委员会，但是他们现在阅读了就是无电无水，并且开发商没有建设业主委员会，所以在这里……
蔡若焱：这个问题我简单讲一下，这个问题不是产权纠葛问题，而是公共产品提供断档的问题，这个问题只有通过市民或者居民不断呼吁，通过咱们人大代表，通过咱们当地集团办事处去呼吁，公共产品是任何人不可以掐断包括咱们的水、电，是从另外一个途径解决，或者是政治途径解决，跟产权没有太大的关系。
主持人：需要发言的人比较多，但是后面我们还有时间，我们把下一位讲师讲完内容我们再安排，第一个段落先到这里，大家去用一些茶点和饮料，10分钟以后再接着开，也就是10点过5分再接着开。
（１０：５５分更新）
（茶歇时间，马上回来）
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