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第二阶段正式开始
主持人：咱们开会轻松一点，一边吃一边听没有关系的，把水果放在自己的面前，把饮料放在面前，我们讲师辛苦一点没有关系，我们听的不要辛苦就可以了。
类似这样的公益活动其实我们已经做过很多，有关业主培训这样一种形式也仅仅是其中的方式之一，我们是所有的方式，前一段时间和谐中心，专门在一些社区里面：包括到农村新型的，可以叫做城中村或者村中城项目里面也搞过很多的调研，在很多地方得到了业主的支持，我们广州的业主工作的开展也是非常有特色的，在这个过程当中，可能有一些事情做了以后业主还不是很满意，我们在不断的改进。但是我们也积累了一些先进的经验和想法，在此这业主培训的时候，我们也得到了孙威力先生和其他的人的帮助和支持，在这里我们请孙威力先生发表一下自己的感言，大家欢迎。
孙威力：还是站着讲，因为时间比较短，各位尊敬的业主们，我在今天上午也是向到场的各位业主表示了感谢，为什么这么说呢？因为这次是我们广州市业主志愿者，经过他们的努力把这些业主们召集到这里来跟我们进行一次互动，甚至是我们一次的学习，我们在每个小区里面做这个工作都不容易了，刚才都讲到，但是还能凑时间来，还能听这些课，我相信每个人都不是为自己来的，都是为自己的小区来的，所以能给面子过来这里，我们也是非常高兴，所以我谨代表我们广州市业主会筹委会，再次向大家表示感谢，并且鞠躬，敬礼！我们展示的筹委会组织真的是想帮助广州市各小区业主们，以后在这条维权的道路中都一个好的路的确太艰难。但是我们只有通过这样的途径来收集大家的智慧，因为大家都懂，这些东西不是每个人都可以做成的，是要靠大家来完成，这两年当中我们付出不少，说句老实话，在这两年当中遇到了很多的困难，好在我们受到社会的认同，还有相关部门甚至是政府部门的肯定和给了一些鼓励，尤其是我们各小区的业委会给了鼎立支持，所以这一点来讲很欣慰的，以后工作也需要大家来参与，我们更希望社会上的物业专家学者像今天这样我们有这样的机会进行交流和学习，常我们说我们很多事情要靠建立良好的关系，我们业委会联谊会也是起到这样的作用，就是把大家联谊起来，能够用这个平台来交流，所以在今天这个大会上面，我只想把这个时间都留给我们的专家学者多讲一些，让我们在维权道路业主委员会的主任们多一些感受和经验，预祝我们在未来的维权道路中走的更好让我们真的能够把建设和谐社区，能够给自己的幸福家园增添一份光彩，走的更加顺利一些，我的话讲完了，谢谢！
主持人：下面是陈幽泓老师的报告，报告的题目是国内与各地社区制度的现状问题与对策分析。
我们欢迎陈老师。（鼓掌）
（１５：３８分更新）
陈幽泓：我的报告我就不念了，讲议书里也有，一个在蓝皮里面，另外我带了两个重要的案例在绿皮书里面，我建议各位要读一下，待会我做一个简单的介绍，一个是深圳的锦州大厦邹家健，一个北京的美丽园小区。
我想跟大家交流一下情感。我觉得做这行工作的人特别需要交流情感，在这个工作领域是困难太多，压力太大，挫折太多，完全没有其他的资源费用的支持，完全靠自己去努力克服、奉献，才可以走到今天，所以在这种情况下，特别需要这样一个场合，互相交流、互相鼓励，我是一个老师，我工作比较自由，也很少出门，到广州来，是我听说广州的工作做的很好，经过这一两天的了解，我的确觉得从总体上来说，广州的工作是做的相当出色，虽然各位委员会的承认仍然有一系列的难题，一些暴力问题，生活当中的困难产品，产权问题虽然很多，但是从全国的层面来看，北京的业主肯定是走在前面的，广州的业主从总体上来说做的相当不错，这是我特地要来广州看一下，了解一下这方面的情况，我觉得这次来是非常有收获的，这样的一种状态是由于各位在座的贡献，你们都是社会非常宝贵的资源，一个社会企业家是宝贵的资源但是我们突然发现社会活动家是非常宝贵的资源，要做社会活动，都是公益的，包括孙威力先生所做的事业，事迹我听了以后非常钦佩，是由于你们这样的工作，使得广州在全国应该是走在前列的，当然路仍然很长，这个领域内的工作难做，我深有体会，这个体会我虽然不是业委会的成员，但是我做这个研究是很早的，我是学者里面最早做这方面研究的人，我是一直和业委会和各个小区的业主们一起做这个方面的工作，包括他们的维权事业各种各样的问题等等，包括我们这个中心也是把他们发展进来，但是另外一方面我在自己家里不敢做这个工作，我们这个小区没有业委会，居委会的人也到我们家里面来说过，听说你是做这个领域的研究工作，研究现在物业公司也体会到没有业委会，要动用维修基金没有办法用这个钱，但是也准备成立这个委员会，但是我不敢做这个工作，我是怕我的家庭生活没有办法得到保障，所以我知道各位的难处，你做了这个工作，家庭生活就没有宁日了，更不要说你家庭财产是否安全，我是深有体会的，在这方面我的确很惭愧，我见到在座的各位，见到为业主委员会工作的同志我对他们无比的尊敬，我太尊敬他们了，他们付出的太多，但是另外一方面我也觉得值得，在这样特殊历史时期，做了这样一个开拓性的事业，人生这一辈子是值了，我们中心有一个成员，是政法大学的教授讲杨云胜（音），也做这个主任，不过最近辞了，但是有一次开会大讲了一段话，他说：我是学历史出身的，我知道人要在历史上面写一笔有难，但是我已经我们现在已经写入历史了乐，你们做业委会这些人，你们的事业，你们的所作所为，已经写入历史了所以从道理上面来讲，是很值得的，很值得的。
（１５：４４分更新）
但是的确是难，这个难，我在我们中心的工作当中也有体会，我们这个中心局部所致，也是全国唯一在这个领域内正式法人研究组织，专门研究业委会，业主维权和社区自治，专门为这个领域的工作服务，我们这个服务主要是提供研究性的成果，来提供服务，不仅是为业主，也为政府部门，也为其他的领域，甚至我们开会物业公司经常会去参加，他们比较想知道业主委员会的想法。
我们当时叫做“人民大学课题组”，1990年我对中国的房改很有意见，我觉得房改非常不公平，既得利益者收益巨大，没有想到这个住房改革的问题，到了2000年变成了业主维权社区主力，我也就卷入了这个领域，成一个课题组是做这方面的研究工作，不能空对空，这样就把当时北京知名的维权人士发展到我们这个课题组来，这些知名人士包括一些非常有名的全国有名的业委会主任，比如说像北京的舒可心（音）、蔡若焱也是业委会主任，然后做居委会主任，是政府推荐他的，然后又做人民调解委员会组人，做的很出色，得到了“欢迎司法部的模范”，区政府觉得很光荣，所以很相信他，这样我们这个课题组除了这些维权人士以外，还有一些著名的律师，著名的媒体从业人员，甚至还有一些官员，也有一些学者教授等等。这几年来就学校里面闭门早熟的研究更生动一些，更接近现实，这样到了2005年海淀区民政局很相信蔡若焱，蔡若焱提了一个报告说我们要成立正式的组织，和谐社区发展中心，海淀区民政局就批准里，这也是一个突破，刚才我讲了，全国目前只有一件，而且政府有一个规定，是严格限制社科类的民间研究性组织，这样到了2005年我们成了正式的法人组织，这样组织工作更便于开展，我们现在有一个理事会、一个学术委员会，学术委员会有仅仅20位学术委员，多数是教授，教书越来越多，现在教授当业委会主任也越来越多，即有学术意义又有历史意义，对个人来说是非常好的。
 (图片3)
（１５：４７分更新）
早期我们做研究工作主要是物业纠纷的调查，有时候我们开会我们这批人和特种部队，或者救火队的话，北京市甚至外地哪有了物业纠纷都会给我们打电话，当时我们成员有些人电话24小时不关的，必须得说舒新（音）他是24小时不关机，随时有要求，到小区来里面去帮助，这种情况头几年成为我们工作的重点，在头两年将近跑了200多个小区，我们经过数据的汇总，发现物业纠纷的冲突状况是非常惊人的，比如说在我们调查中，我们见到的小区都是着火的小区，问题就多了，将近200个小里面有保利冲突的，占三分之一，后来全国人大到处都引用，在这个领域做物业纠纷调查我们是做的最多的，而且是影响最大的，这样的调查，所以大家都认识到原来物业纠纷冲突太激烈了，直到今天这个问题都没有解决，但是我们的办法是唯一以暴力对暴力，以合作对待这样的问题的，这是我们作为一个普通民众我们唯一能够解决问题的办法，还有一些其他理性的办法，我们当时做工作的方式，就是哪里有纠纷，我们课题组带课题组和去做小区调研会，这样媒体会报道，说你这个小区是什么样的情况，这种公开化，这样的方式对很多小区的确有一些帮助，因为一些暴力活动，一些商业欺诈活动是见不得光的，如果一见的话，就失去了道义的支持，这样无论是司法还是行政，都会认真的对待这些问题，特别是到了一定程度的时候，这是我们早期做的工作，在这个工作的过程中，我当时就发现，我碰到的所有小区他们都说每个小区都告诉我们说，我们小区的情况非常独特，非常独特，所有人都这么讲，所以你想做研究一般不会去研究所有的，去研究一些个案，或者一些样本，但是最后我发现没有办法，你想找样本没有问题，也不接待你调查，你碰到的个案还不能放过，所以到后来我们这样一个民间组织就变成了普查了，我们做了不少普查性的调查，甚至政府也委托我们做一些调查，因为政府的调查口径里面没有这些调查，是新生事物，物业方面的情况，社区治理方面的情况，政府现在还没有研究透统计调查里面，关注面和我们民众接触的问题非常不一样，这样政府也很为难，所以像去年政府委托我们做海淀区民间的普查，政府的口径里面，民间组织像非法大量10倍、100倍与政府组织广泛存在，但是政府不知道有多少民间组织，所以委托我们做调查，我们自己就做调查，所以在座的看到调查表我们叫普查，我们能做多少就多少，我们要为立法和制定政策提供第一手的数据，这些数据我们每年都带到全国人大去，全国人大代表跟我们密切合作，每年开会前会跟我联系，你们要提什么问题，他们要提这些问题，这位代表叫罗一风（音）也是人大的提案大王，去年北京正式的提案立法建议案通过的七个，有四个是他提的，他等于像议员做的很有经验，很有公益心，成功率很高，我们也给他提供，研究中心这几年来人大正式接受的议案是我们中心提也有四个，所以这也是我觉得很光荣的工作，所以我们业主在维权中的一些点点滴滴的行动，能够通过人大代表提到立法建议案中，或者能够在现行法律中能够体现出来，这是对我们最大的帮助，所以这也是我们做的工作。
具体到业主，我们这个领域的业主委员会的维权，我看到了太多失败的，不成功的经验，也看到了一些成功的经验，我老在想为什么有些人失败了，有些人成功了，我就想总结这方面的经验，这个也是我特别想跟大家分享的，因为像北京从早期到现在，业委会也办一代一代了，比如说我们早期最早支持的一个小区，我去过次数最多的，花了很多心思的一个小区，这个小区因为种种纠纷，跟政府、物业、开发商等等花了很多的精力，我们对他的支持最后证明我们判断是正确的，我做这个工作经常要面临这样的困境，我要判断在这件事情谁说的是对的，谁说的是错的，经常是政府说错了，政府经常出红头文件，人们说陈老师你来说，政府红头文件是对，还是错的，我觉得非常困难，但是有时候必须作出判断，我得说政府红头文件出错了，为什么出错，原因何在，有时候还要上电视说，媒体说。因为我比较谨慎，所以我们基本判断还是正确的，包括“锦州大厦”（恩声音声音）的案子也是叫我来判断，到底是政府错了，还是业主错了，我刚才讲的，小区，我们还判断政府的，我们对他的判断是正确的，业委会的副主任这位女人后来就不当业委会主任，去办个物业公司，他把物业公司对她的种种办法都用在业主身上；
（１５：５３分更新）
而且因为她当过业委会主任，对业主的运作非常清楚，所以现在的业主对她没有一点办法，现在业主说只等三年合同期满以后让她走，他们还请了别人监督她也做不到，这个是令我非常失望的事情，也让我认识到这个领域发生的事情不是某个人的问题，是整个社会的问题，只不过角色不同，你要是开发商做事的行为，恐怕也跟现在的开发商也不可能有太大的不同。
这是一个我很让我失望的事情。还有一个小区，这个小区，我去的时候他们那已经发生问题了，已经是打人了，物业公司排着队，穿着黑衣服200人过来的，但是小区业主也很漂亮，当时就这么一瞬间，居然就有人拍照的拍照，摄像的摄像，而且这个小区也是商住两用的小区，这个小区里面有多全国性的事业单位，我记得那时候他们告诉我，比如说中华汽车联合会，还有其他一些。这些单位都支持他们的业委会，他们派人做业委会的成员付报酬，他们维权组织性非常强，我问业委会的主任，我说：你们小区最大的特点是什么？我们是团结，我们所有投票率通过都是高票率，我们想办什么事都可以办成，但是就是他们捱打以后，他们还没有达到目标，业委会主任还讲我干这个工作，“抛头颅 洒热血我都不怕，我也不知道为什么，物业公司突然走了，中央电视台一个记者给我讲说他们受到黑白两道的压力，后来这来小区就再也没有业委会。
等等这样的实力很多，非常多，所以我想做这个工作要想可持续性是很难的，这个难就是就说你做这个事情是一个开创性的事业，然后除了你自己的奉献以外你没有别的资源支持，当然现在从立法的倾向来看，我觉得对业主还是给予了非常大的支持，特别《物权法》通过以后，但是要把立法上的支持变成现实，还有很长的路要走，所以这个工作真的是太难了，尽管太难了也有一些人成功。
这些成功的典范我把它写成案例，我想我能够做的，我作为一个学者能够做的，我把它写入历史，而且要写入正史，让现在的人，其他的人，以后的人知道，我们在中国经济转轨社会转型在这样一个关键时刻，这个事情是如何发生的，每个人都做了什么，所以就是绿皮的两个案例，是国家重点工程叫“985工程案例库”，意思是建设世界一流的大学，这样一个工程，清华、北大、人大进入了这个工程，我现在给他们做了两个，这两个案例是全国最著名的两个经典案例，深圳的锦州大厦的邹家健，北京的美丽园小区，用讲故事的方式把这两个案例写下来。
邹家健的事情很多人都知道，因为都在广州这片地区，邹家健都是非常有名，邹家健这个事情刚开始有电梯引起的，一入住电梯高空振荡，直冲入云霄，太恐怖了，这样他们就去查，一查发现这个电梯是开发商把进口电梯偷换成国产电梯，这样的话他们就维权，是成功了，官司赢了。但是开发商就诉讼邹家健是民意齐全案，今天我也听到早上一个学员也诉侵权，但是问题这个案子，开发商诉1000万，邹家健说，一个月之内他头发就白了，压力太大了，同时公安局还上房进京，还传讯他这样的事情我也听的太多了，业主面临这样的情况，包括在小区里面开会，有人说是非法集会，这样的事情也很多，但是邹家健最后顶下来了，因为开发商也是运气好，凡是做这个事可以成功的，都要靠点运气，他的运气就是这个开发商是因为贪污腐败最后自己被抓起来了；
（１６：００分更新）
这样他就主动撤诉，这样邹家健也没有赔钱，但是这个事就算走过来了，走过来以后他们要换物业，很多地方政府部分在这个方面特别前几年这两年少多了，前几年业主一要换物业，他们就着急，他们就出来干预，就会出一个文件，说更换物业的决定不合法等等，政府绝对没有权力做这样的事情这属于行政越权了，但是深圳是这么做的，是有一个地方条例，深圳人大的地方条例说换物业可以，但是要经过我们的程序，最后评标人业主分析只能占三分之一，也就是说，最后评标人业主没有办法控制，邹家健就说：我住小区，你不住这个小区，这房子是我的，而且要由我来买单，凭什么要你来评标的，这是说不过去的，但是深圳地方政府说这是我们法律，必须服从。第一次他们就服从了，听了政府的命令换了一个物业，结果这个物业干到，最后干不下去卷款而逃，自动撤出了，又选物业，2003年物业管理条例通过，国家没有这个问题，他们就说按照国家的行政法规来换物业，然后他们还找了，深圳大学，社会媒体来做公正，全程他们监督选举过最后他们成功换了，选了深圳最好的物业公司，但是换了以后大概一个月，深圳地方政府发话了，说你这么做法违反了我们地方条例，你要限期改正，他们说不改正，不改正，深圳地方政府说，我就免职，出了红头文件免去邹家健业委会的职务，这个事情全国报道，当时的题目是家规，还是国法，地方性法规和中央法规打架了，还有一个问题政府可以不可以免去业委会主任的职务，今天政府都知道，还没有这个权力去免去一个职务的，但是那个时候就这么做了，但是做的非常有意思，他刚把植物免去，业主重新组织了一次选举，99%的选票又选上来了，这个时候政府就很为难了，怎么办？中央政府也很不高兴，建设部也很不高兴，我们好不容易出台一个法规，你们不支持，不执行，建设部就要去调查，然后我们知道每年的“315”节目是国家政府机关主办的，次年的“315”国家各政府部门把邹家健请到北京作为维权的英雄在电视台亮相，这件事情就最后不了了之，深圳市政府出了一个文件，说你为了社区的安定和稳定，必须推出，要坚持岗位，这个事就不了了之了。现在我比较高兴的就是邹家健他们的小区现在情况比较好，他们亲自选的物业公司在签定合同的时候，就把小区的所有公共物业方面的收入明确规定属于业主，这样他们每年有很多的收益，这个收益一部分冲抵物业费，另外一部分作为公共部分的维修基金保持下来了，他们也用其他组织这样一个方式获得了组织代码，所以他虽然不是正式组织，但是他有组织代码，可以开帐户，这样就完全可以自主管理的事务，这么做就是吸取了教训，原先物业官司把他们的款卷走了，他没有帐户，只好把钱放在物业公司的帐上，现在很好的管理自己的事务，然后到今天邹家健还在做业委会主任，他是很幸运的。
（１６：０５分更新）
另外一个案例美丽园，各位也都知道，我也简单说一下这个过程，原来这个小区成立业委会以后，开始打官司，官司也是被迫，迫不得已打的，物业公司告他们，业委会有几位律师，律师水平也很高，就说他打了这个官司叫物业费收费计量问题，这个官司赢了，被说成是第一个物业费赢的官司的，在北京的业主赢过不少官司，多数是和开发商合同问题，或者是和政府打的行政诉讼官司，但是物业费由于合同不规范，很难诉讼，美丽园的物业公司是比较愚蠢的，但是这种愚蠢也是一种行规，行规就是非常不是，这个不是，比如说是收物业费的时候是大斗进小斗出，计费的单位是按规划面积，规划面积小，规划完了以后，盖的面积就多，一定会涨出一些，按更高面积来计量，收费的时候就收的多，这是行规都这么做的，这个小区是110部电梯，他说有180部电梯，一组水泵说有50个水泵，所以计量不对，所以我建议还是要仔细考虑斟酌一下，真要打官司如何打，这个业委会就告诉，我们打的是听证，委员听证，我们这个官司必须赢，二审必须会赢，第一他们提出上诉，先找北京价格认证中心出具意见书，说我们这个收费应该更高，第二他找了物业管理行会给他出了一个非常强烈的文件，这个文件是写给北京终极人民法院说你们这样的判决对物业管理行业造成极大的影响，将使这个行业难以维持下去，他们又找了五位非常有名的法学家，给他们出具意见书，说这么判干预了司法行政，出于这样强硬的材料，我觉得非常不可理解，法学家在意见书里面居然说，数据的错误是属于误解问题，我真是不能够理解，怎么会是一种误解问题，是一就是一，等等有很多意见，这样法院决定再审，这个事情就在全社会下热了，他赢的是第一个物业费滚死，又打到再审，再审就很难了，然后还有这么多人的出面，这么多人参与进来，媒体也报道，法院是维持原判，因为这个是我个人觉得也没有办法更改的，的确是铁证，赢了以后物业公司就非常不符，物业公司就偷偷逃跑，停水停电，把小区的铁门也锯，这么一种方式；
（１６：１０分更新）
 (图片4)
这家物业公司原来服务是相当好的，从服务的角度，蔡老师再三强调服务和管理要区别开，服务见得找，保安1米8的个，会给你拿东西等等，这些是服务一流的。撤出以后这个小区就突然分裂了，我说工作难做就在于人性，出行出现危机事件比如像一个船，这个船到了海上由于发生了纠纷，船长弃船而逃，大家在船上没有了主心骨，中国人就开始内都，你指责我，我指责你，这是一方面。每个小区还有一些特殊业主，比如说五折甚至更低的折扣进来，有些无业主可以不交物业费，停车费等等，在这个小区中1378户，最后参加投票的是900多户，这900多户里面坚定的反对派有400户，业主之间分裂了，这个时候政府说45天结束战斗，现在北京市比较警觉了，他知道这是业主自治领域的事，所以你们45天内投票，我当时真的是很担心，如果票不通过，因为我们知道有反对派，反对派是很明确的，票通过不了，怎么办？旧的物业公司逃跑了，没有办法回来，现在物业招标又不能通过，一部分支持物业公司在窗台上面挂起来了蓝旗，支持业委会发国旗，这个小区里面跟文化革命一样，每天很多人去小区里面，不得了，两派都在发材料，资料，都在组织人力，每天在计票，这样经过20天的艰苦战斗，业主委员会要胜，如果不胜，我真的不知道该怎么办，政府也没有办理收拾残局，他们输赢了，他们换了新物业，仍然有很多新问题，旧的物业撤出之前，变更财产的方式变更第三方，只有两个蹲坑，没有办法住，没有上厕所，现在正在想办法解决。留下一个问题，这400多个反对派，他们是反对不是一般的反对，因为我们大家都知道，我们做这个工作，你重大事件仍然要表决，你以后这个仗还要打下去，在我资料里面，看到他们已经开了七次业主大会，每次大会争票的过程，所以我说他们最大的问题就是邻里之间的感情伤了，现在居委会组织活动了，跳舞务都分成两派了，老太太都不在一起跳舞，怎么办？所以我很担忧，我不知道将来怎么办？根据我这些年的工作体会，你做业委会的工作很难，所以一定要充分准备，但是值得。真正评选上来的领袖，历史给你一个机会，好好做，但是最关键你的所有工作的重点放在你的业主身上，只要他们能够达到一个共识，一致不可能，人不一致是正常的，一致不正常，但是在重大事物上面要达成共识每天都做这个工作，只要能拿到50%、60%、70%的支持率，任何人都阻碍不了你们管理自己的事务，这是唯一一条真理，其实你开会陈老师这个事怎么办？我没有什么好办法，办法在你们手里，在每个人手里，这就是唯一就是做业主的工作，我们雷先生的案例品阁小区业委会主任他们小区小，100多户，有三分之一的家都给人们烧过红烧肉，谁要请他谈工作你把肉准备好，受肉吃肉，不要谈工作，吃完工作就好了，我们制革这个是人的感情工作，把感情和工作做好。好谢谢各位。
主持人：下面是代表提问时间。有什么问题向陈老师提出请举手。
如果没有问题我们就休息，4点半我们再开始，谢谢大家。
（茶歇时间马上回来）
（１６：１５分更新）
(责任编辑：现代物业) |
