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第三阶段正式开始
主持人：大家请入座，好，大家入座了。请大家安静，我们下面就进行第三个时段，主题是“小区业主自管的合法程序与法理”，报告人是雷斌先生，是广东省人大常委会法制工作委员会，我们欢迎雷斌先生。
雷斌：谢谢！很高兴有这么一个机会能够坐在这里和大家交流，我就直接进入主题，因为时间有限。
我原来讲的这个题目是“业主自管自治的合法程序与法理”，为什么现在讲的这个题目里面把“自治”两个字去掉了，这个是有这个考虑的，现在我们对业主自治，有两种认识：一种是狭义上的认识，认为业主自治是在排除了物业服务企业的管理以后，由自己掌握财权、事权、人权以后，对物业进行管理；另外还有一种理解是广义上的理解，这种理解我认为业主自治指的是全体业主基于建筑物区分所有权，根据民主的原则建立自治组织，建立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。从法理上来说，业主都是有权解聘物业公司的，都物业公司的管理活动享有知情权，监督权，即使在选聘物业公司以后对小区内的重大事项还是有决策权的，从这个意义上面来讲，委托物业公司管理，其实也是业主自治的重要内容，因此将选聘物业公司管理排除在业主自治范围之外，我认为是不正确的，基于这个考虑业主自治的范围，其实也是很宽的，除了包括业主大会，业委会的成立，还有选聘，解聘物业公司以及以后实行小区自管，制定管理规约等等这方面的制度，应该都是属于业主自治的范围，能力比较多。因此有针对性想在几十分钟之内把业主自治的问题讲完考虑比较困难，所以就只讲一个问题，就是关于业主自管的合法程序与法理。
关于业主自管，2007年3月16号通过的《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他人管理，这实际上从法律上明确了两种管理模式，一种管理模式是业主自主管理，另外一种是委托管理，这个委托的对象即可以是物业公司，也可以是其他的管理人，对于委托管理的话，国务院物业管理条例，以及地方人大很多对委托管理，就是委托物业公司管理以及有比较明确的规定，但是对于业主自主管理目前来说，是属于一个空白，这并不是说立法者在立法的时候，没有意识到这个小区会存在这个业主自管的模式，而是当时在立法的时候考虑到物业小区出现的主要矛盾纠纷，可能还是属于业主和物业公司之间的纠纷，这种纠纷有它的特殊性，对我们国家来说也是比较新的一种方式，有很多比较专业性的一些问题，涉及到方面也比较广，问题比较多，所以立法的时候着重要解决的就是新型的就是委托物业公司管理的模式，并不是说，地方性法规都好，还有原来物业管理条例没有规定业主管理的这种模式，这个业主自管就没有法律依据了，这种认识也是不正确的。
现在来讲业主对自己的小区实行自主管理主要的法律依据还是像《合同法》，有些还有《公司法》依据，以及其他的民事法律关系里面有一些委托代理制度承揽制度、雇佣制度等等，可以参照我们国家已经出台的一些大的民事的基本法律，合同法，《物权法》来解决业主子关法律方面依据问题。
我这里挑选了几个现在全国各地一些小区当中现在实行业主自管的一些比较典型的小区，我下面先介绍这些小区实行自管的基本情况，然后再做一些分析和探讨，讲的不好的地方请大家批评。
（１６：３５分更新）
第一种模式实践当中出现的业主自管的模式，是星晟花园的管理模式，星晟花园是在江苏省无锡市，这个小区有6000平方米，住户有400多户，初期物业管理是由开发商的下属公司进行管理的，2005年成立以后，发现物业管理不善，经过召开业主代表大会和小区全体业主的书面表决以后，星晟花园从2006年开始就实行业主自主管理，业主委员会就聘请了小区内一些40、50人员还有向社会招聘了一些闲散人员，实行自主管理以后，业委会先后在小区内补摘了花木、安装了健身器材、以及清理污水、下水道等等，做了很多这方面的工作，这个小区业委会同时也加强了财务方面的透明度，财务收支情况是面向业主开放的，并定期向业主代表大会汇报，小区业主对使用情况产生疑问的时候，可以不需要任何理由直接到业主委员会询问、查帐都可以，这种模式我们可以把它简单称之为“业委会的管理模式”，我们广州其实也有不少这种小区在实行这种管理模式，比如说五羊新城的风景大厦，还有海珠区的赤岗果园小区都在采用这种模式进行管理。
这种模式一般是在业主大会和业主委员会成立以后由业委会直接向社会招聘保安人员，保洁人员，维修人员，绿化专业人员等进行管理，但是他对于一些技术含量比较高的工作，就会聘请像一些比较专业的公司来进行管理，技术含量比较高的工作由这些公司分别去执行。从法律关系上来看的话，这种管理模式当中其实也是存在两种不同的法律关系，一种关系是对业主大会和业主委员会与招聘的保安人员，保洁人员，维修人员，绿化专业人员之间的关系，是一种什么样的关系？我认为他们之间构成的关系是属于雇佣关系，雇佣关系指的是雇主与雇员约定在一定期限内由雇员向雇主提供劳务，并由雇主给付报酬所形成的权力义务关系，这种关系一般是以劳务给付为目的，只要雇工提供了劳务，雇主就应当支付雇工的报酬，一般来说这种劳务有两种类型，一种是劳力型，像保洁人员，聘请保洁人员，另外一种是技能性的雇佣劳动，聘请比较专业的维修人员，还有绿化的专业人员，园林小区绿化专业人员。这两种劳务人员与业主大会和业主委员会之间的关系都是属于雇佣关系的，有人可能认为业主大会和业主委员会与其所招聘的这些人员之间可能是一种劳动合同关系，但是按照我们国家刚出台的《劳动合同法》，我们国家的规定的劳动关系是指人们为了完成一定的劳动生产任务而对劳动力占有、使用、支配和管理所形成的社会关系，这个构成劳动关系有一个很重要的条件就是必须要有组织性的，即用人单位招用劳动者，劳动者就成为用人单位组织的成员，而我们从保安人员，保洁人员这些，他们和业主大会和业主委员会在组织性方面应该不是那么强，因为业主大会、业主委员会招聘服务人员以后，他们和小区的人身依附关系并不是那么强，他只是在这个小区业主大会和业主委员会管理指挥、监督下提供劳动，如果说把它说成他们之间就是和业主大会之间，形成了组织上的人身关系，感觉是没有这样子的关系存在的。
业主大会和业主委员会与其所招聘的人员之间的关系不具有组织性，业主大会和业主委员会按照现在的我们国家的劳动用工制度，也是没有这个劳动用工权的，他们也不会为所招聘的这些人员按照我们国家的社会保险金方面的法规交社会保险费并且受劳动合同法的调整，本部分不属于劳动合同关系，另外一种关系和业主大会和业主委员会与其所招聘公司之间的关系，我认为他们之间形成的是委托合同关系，委托合同的话，指的是当事人双方约定一方委托他人处理事务，他们同意为其处理事务的协议。业主大会和是委托人专业专业公司是受托人，业主大会和完成技术含量比较高的工作，与委托一般的物业公司对整个小区进行管理，在法律上并没有这个本质上的区别，只是说双方管理和服务的范围内容要小一些，但是应该都属于委托合同关系。可能也有人认为业主大会和业主委员会与专业公司是承揽关系，所谓“承揽关系”就是承揽人按照订做人，承揽人就是业主大会和业主委员会，这里承揽是是指专业公司，按照业主大会和业主委员会的要求完成一定的工作并将工作成果交给订做人，订做人接受该工作成果，并按照约定向承揽人专业公司给付报酬的合同。界定这个业主大会和业主委员会和专业公司之间的所签订的法律合同性质的话，具有非常重要的法律意义的，因为我们国家合同法规定委托合同和承揽合同在具体的权利义务方面，它的内容，操作模式是有非常大的区别的，包括最后涉及到责任承担，还有风险负担的时候，也是有比较大的区别的。业主委员会的管理模式对于小型的社区是比较合适的，小型社区一个规模比较小，物业企业成本又比较高，在资金难以维持的情况下，很难确保服务的质量，同时这种小型的小区，它的物业类型也比较简单，业主本身的要求不高，采取自管的模式可以降低成本，在管理办法上面也比较灵活，这个是星晟花园的扩模式。
第二种模式是馨园小区的模式。馨园小区是辽宁省葫芦岛市的一个小户，2004年12月的时候小区物业公司就撤走了，导致小区垃圾成堆，严重的是小区的水都得不到供应，2005年6月份的时候这个城区成立新一届业主委员会，他们决定采取业主自主管理的方式进行管理，在相关部门的支持下，这个小区成立了物业管理站，由小区内的3名老人来承担这个小区的物业管理工作，这就解决了向居民收费的问题，小区的物业费也由原来物业公司管理是没平方米3毛减少到1.5毛，馨园小区的模式突出特点就是成立了物业管理站进行管理，但是物业管理站是什么性质？现在还需要进一步明确，这个馨园小区的模式给我们最大的启示，就是业主是不是可以成立公司以外的其他的合法组织的途径来管理小区，能不能够成立非法人组织，或者像个体工商户性质的组织来管理小区，这个问题可能也是非常重要的，就是非常有启发性的，当然还有很多问题也是涉及到一些制度方面，操作方面的问题还需要进一步研究，我大体上认为应该是可行的，但是有些方面的问题可能还需要再进一步研究。
第三种模式是得源公寓模式，得源公寓是上海的一个小区，这个小区是1999年开发的，非常小，仅有一栋楼7层四个单元，是属于超小型的袖珍型的小区，但是这个小区又非常复杂，是集售后供房，动迁房，商品房为一体的混合小区，原来的小区物业公司就是于2006年4月份的时候因为长期亏损，而且合同期满从小区撤出，小区的保安、保洁、维修这些工作都陷入了瘫痪，由于找不到新的物业公司，业委会5名成员就决定开始尝试业主自治，他们就聘请保洁员还把原来小区的保安也挽留下来，在业委会和小区业主的努力和帮助下，这个小区的面貌有了比较大的改观，但是由于这个开销也比较大，比较难维持，2007年的时候他们就考虑在采取物业经理人制度进行管理，他们具体的操作就是由业主委员会委托职业经理人担任小区的CEO集资业管，由职业管家组织协调业委会聘请的保安、保洁等人员，对小区进行管理，小区的还另外聘请保安、保洁人员另外聘请了职业职业经理人，由职业经理对保安、保洁人员来进行管理，这个小区的CEO和原来的原来的物业公司经理人差别就在于小区的CEO是受聘于业委会而不是所在的物业公司，像业主大会业委会领取报酬其余的一切利润都还是归全体业主所有的，我们可以把这种模式称之为职业经理人的管理模式；
（１６：４３分更新）
从法律关系上来看，关于小区业主大会业主委员会和他们所聘请的保安、保洁人员这种关系。刚才在讲到第一个模式的时候，已经讲到了。我认为他们是一种雇佣关系，这里就不再多讲了。
小区的业委会委托职业经理人对小区进行管理，他们在法律上又是一种什么样的关系呢？我认为这个职业经理人应该是类似于公司制度当中的经理，业主大会和业委会与小区职业经理关系有点类似于公司董事会和公司的经理之间的关系。《公司法》和《民法》当中我们知道董事会与经理的关系是一种委托合同和代理合同，公司董事会是属于委托人，经理是属于受托人，可以代理这个公司，以公司的名义签定合同，业主大会和业主会与专业公司之间的关系，和职业经理人之间的关系，有点类似于这个关系，业主大会和业主委员会是委托人，职业经理人就是受托人和代理人。职业经理人具有相对的独立性，人身依附关系比较小，可以依照授权代理小区从事民事法律行为所产生的法律后果，由小区的全体业主来承担，我认为这个职业经理人制度较好的解决了业委会即当裁判员又当运动员的问题，可以充分发挥职业经理人的专业优势，业委会就是不直接管理小区的物业以后，他有一个好处，就是可以把自己抽出身来对职业经理人进行监督，这个也是这个制度比较好的，这种模式还是值得借鉴的。
第四种模式是品阁小区的管理模式。品阁小区是北京市海淀区的一个物业小区，这个小区是面积大概是2万多平方米，这个小区也是由于和业主的矛盾长期无法调和，小区的物业公司与去年9月就撤走了，之后这个小区就成立了物业服务中心，自行聘请了7名专职人员，包括有清洁工、门卫，看守大院的巡检，还有修理工，对于一些技术含量比较高的，房屋管理，工程管理，电梯管理比较专业的工作也是委托专业公司来独立进行完成的，后来为了进一步规范管理，在小区148户业主想自己成立公司，就是自己组建一个物业公司来对小区进行管理，想把小区的148户业主全都注册为股东，但是后来他们去工商局登记的时候，工作人员就告诉他们，按照现行的公司法的规定，要登记成立有限责任公司的话人数是有限制的，必须是2个人以上50人以下，现在也有亿人公司，另外成立股份公司的话，对注册资本的要求又非常高，当然也有这个人数限制，就是比有限责任公司数稍微要多一些，但是注册资本的要求很高，后来这个小区业主想了一个办法，他们就选择将业主委员会的7名委员登记为股东，并且同上半年的物业费当中抽取了4万元注册，今年6月29号海淀区行政局就登记成立小区的物业服务中心的有限责任公司，现在这个服务中心他们就采取公司制的运作，业委会就相当于董事会，社区服务中心总经理就相当于总经理，他向业委会负责，业委会就向全体业主负责。我有一点没有明白，这种模式是不是从根本上解决了股权的问题；
（１６：５０分更新）
因为我们想如果说以后由于业委会成员变更或者是尤其像换届的时候，如果说业委会成员不交出股权或者说业委会成员出于私利出售股权，这个时候按照现行的公司制度的话，可能小区业主想要很好的掌握住这个公司的股权的话，可能会面临一些法律上的障碍，当然是不是会有其他的更好的方法，就是说由谁来成立这个公司，由谁来作为股东，如果说处理比较好的话，会不会有其他更加妥当的方式，我在后面还要讲到北京一个Naga上院的模式，也会讲到公司制的管理模式，这种模式。
Naga也是北京的一个小区，这个小区位于北京二环东直门的附近，2005年这个时候小区的开发商在房屋销售以前就由开发商出资成立这个物业公司，他们招聘专业人员，组建公司，在销售住房的时候，这个开发商就将股权，物业公司的股权按照业主所购房产，所占项目，可售面积的比例就分别赠送给业主，物业的股权是和住房捆绑在一起的，并且要求不能够赠送和转让，这样一来每个业主都成了物业公司的股东，开发商就不再持有股权，之后这个业主的股东大会就选举产生了物业公司的董事会来领导物业公司，物业公司就聘请专业人士作为总经理，公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行所有收支透明化，后来也是收到公司法关于有限责任公司对股东人数的限制，Naga上院的股东也是比较多的，超过了50人的上限，他们最终选择的模式是信托财产的管理机制，在具体操作上是由开发商出资，200万作为信托财产，委托自然人注册物业公司就形成股权信托，业主是股权信托的受益人，房屋交付以后，业主可以根据股权信托文件直接或者间接成为物业公司的股东。由于这个信托财产是独立于委托人、受托人以及受益人的独立财产的，受益人只能按照信托文件占有、使用和收益，因此全体业主是受益人，但是物权直接支配信托财产，使业主也不能够将股权随意转让，而我们对比一下，品阁小区的模式和Naga的模式其实是有一些共同的特点，首先他将业主和物业公司的利益集中起来，破解了双方对立的局面，其实业主实现了自主管理，但是也减少了解纷的发生，在这种模式下，业主和物业公司他们在根本利益上，是一致的，二者冲突的可能性也大为减少，他们不同之处就在于品阁小区对于股权限制，采取了由业委会成员来登记成为股东的模式，而Naga上院是采取股权信托的模式，刚才也讲到成立物业公司以后怎么处理股权，也是这种模式需要共同面对的问题，这两种物业管理模式也是存在一些问题，如果说广大业主，不具有较高的参与意识的话，可能会比较困难，而且在一些大型的小区由于业主数量比较多，管理起来也比较困难，这种模式虽然解决了业主大会与业主委员会与物业公司之间的矛盾冲突的纠纷的基础。但是未来单个的业主和物业公司之间的矛盾他们可能还是没有办法最终解决，单个业主和小区业主自己成立的物业公司之间的纠纷，比如像一些欠费之类还有个别的纠纷难以从根本上得到解决。
（１７：００分更新）
主持人：今天没有发现这里有一个空调，开到后面半截的时候有点闷热，雷斌先生在比较闷热的条件下，不太好的会议室里面，给我们做了一个很精彩的发言，我们非常感谢他。
大家有什么问题需要提问的，请提问，另外我请我们每个代表都注意，一定要关闭手机或者是调成震动，不要使用手机，这个习惯非常的不好，不仅影响自己，更影响别人。
刚才已经看见两位举手了。请这位先生。
提问：我就讲就可以了，我是锦华大厦业主委员会主任，我听了雷老师的讲课以后，我觉得有两点要注意区分一下，我觉得业主最高的理想就是我自己为之努力的，就是想做到业主自治，业主自管有什么区别呢？我说自管更注重与事务性的自治有两条，就是话语权、还有监督权，摆脱了事务性呢，像广西……
主持人：您好，我相信您的见解肯定有一定的道理，下来以后跟雷斌先生单独交流，你有什么问题直接提问题。
提问：我觉得以后提的业主自管我觉得不是很，应该讲自治比较贴切，比较准确，物业就可以讲“管理”，不要讲成“自立”。
主持人：请那位先生。
提问：听了雷先生的讲话。
主持人：请说一下你的名字。
提问：我是万股花园的我叫王文河（音）今天我手机没有关，如果我关手机的话他们就找不到我了。我就提两个问题：第一个问题就是讲的包括《物权法》都说业主有自主管理的权力，针对这个问题我们业主自管的权力什么条件下才可以实现？是不是要等到业主委员会成立了，才能够有这种权力呢？《物权法》好像没有这一条，但是我们广州市物业管理规定，你要自管的同时必须在业主委员会成立之后，没有业主委员会到齐了，还是由发展商来聘请物业公司，我们讲这个就是一个现实问题……
主持人：您的这个问题需要雷先生回答吗？
提问：他可以回答就回答，不可以回答就带回去。
第二个问题，我们讲大家有了业主委员会聘请物业公司，和新的物业公司管理的时候，老的物业公司不走，老的不走，新的不可以进，怎么办？一定要打官司吗？打官司就两年，要强制实行他不走，还是没有办法，意思就是说，还是实现不了这个自管，这种法律上……
主持人：您提两个问题。
（１７：１６分更新）
雷斌：我所了解到和我掌握到的法律规定，对你这两个问题都是有规定的，像第一个问题，就是说是不是小区更换物业公司，是不是要到业主委员会成立以后才可以更换，是不是说业主委员会没有成立就不能够采取自管的方式，我在我们国家《物权法》里面，你注意看一下，前面一条里面就讲过，刚才也讲到到小区的业主有权选择这三种的管理模式，小区的业主指的是小区的全体业主，一般来说你没有成立的话，小区全体业主通过共同的决定的话，我觉得也是可以的，解聘物业管理企业的话，我们需要等业主委员会成立以后才能够选聘或者是另外解聘物业公司或者更换物业公司。
提问：《物权法》没有规定一定要实行成立业主委员会。
雷斌：没有规定，就是说小区全体业主一起如果说同意的话，他当然是可以的，因为像小区的具体的一些比较重大的事项需要小区全体业主来决定，不可能就是说由几个业主讲，实际当中也出现了这样的案例，有些小区几个业主就想自己来管，后来其他业主不认帐，处理不好这个关系。
主持人：这方面的关系请雷先生待会下来再讨论。请那位女士。
（１７：１８分更新）
提问：我是广州市白云区龙规（音）花园的，我们是集资建房，请雷先生帮我们反映一些事情到人大，集资建房的小区在广州来说有很大，可能在全国也有很多，但是这样的小区为什么不受到法律的保护，政府也不支持。
主持人：你的问题具体一点。
提问：我们不能成立业委会，不可以，到哪里去讲道理，讲不出来，因为你是集资建房不属于管辖的范畴，好像成了一个弃婴，这个集资建房的错不是这帮业主的错，而是谁错了，父母错了“私生子”，但是有生命权的，既然存在了，就要去解决遗留下的问题，是历史遗留下来的问题。什么遗留下来不要紧，但是要妥善解决，不能把集资建房都扔掉，好像不属于公民，不属于业主了。
主持人：好，谢谢！
提问：现在很多问题的存在，乱七八糟的事情就是因为这样的小区管理不善，出现了很多的问题。
主持人：好的，谢谢你。
雷斌：你刚才说的这个问题我是第一次听到，我想了解的是，是不是你们集资建房以后是不是没有房产证。
提问：没有房产证，而且连水电都没有，都是临时水，临时电，我们现在用的都是地下水。
雷斌：你们集资建房是不是集体所有的土地。
提问：现在是政府和我们签约的。
雷斌：土地是什么性质。
提问：我们现在也不知道。
雷斌：为什么不办房产证呢？
提问：说是集资建房，等于是开发商和当地的镇政府签的用地协议，然后开发商开发，我们购房的时候就等于商品房买的，说我们是集资建房，过去我们政策了解的不太清楚，很多都去买了，现在最后的政策我们现在都搞不清楚是什么的身份，天龙花园也是这样。
（１７：２２分更新）
雷斌：你们具体的这个问题，因为我详细的情况不是很了解，可能到时候你们通过什么渠道把比较详细的情况给我们，虽然小区有产权证的话，是合法的，当然应该成立业委会。
提问：我们有购房集体书。
提问：白云区的房管局当时是验收了几次房子，你没有房产证就不是真正的业主。
提问：我们要成立一个业主维权小组。
雷斌：法律上界定业主的话，当然应该是以产权证作为凭证的，要不然谁也说不清楚谁是业主。
提问：现在问题我们没有产权证，只有购房协议书。
主持人：我提一个建议，能不能请雷先生给那位女士提一个建议，通过什么渠道去问一下，为什么办不了产权证这个问题，然后我们转入下一个问题。
雷斌：还是找房管部门，仔细了解一下集资建房办证方面的条件，因为我知道各地情况不太一样，包括深圳有一些这样的情况，当时有一些通过政府发文的形式解决了一些问题，但是广州的情况我不知道是不是有一些特殊性。
提问：我不是说想办房产证，我们只是想维持自己的权利，房产证这个问题很复杂，牵涉到很多事情，我们不想，能够维持好我们现在暗喻安居乐业的生活，房产证的问题不想的太原，眼前的问题我们想解决。
雷斌：我们下来再交流这个问题。
提问：谢谢。
主持人：今天这个时间有点紧，看其他的代表。
好，那边那位女士，请等一下话筒递给她。
（１７：２４分更新）
提问：我是广州市越秀区天芝广场业委会的主任，我姓聂，我们刚刚接到很沉重的结果，我们在去年11月就诉讼去解聘原来旧的物业管理公司，去年11月份诉讼到越秀区法院，经历了足足6个月的时间，出来结果是我们业主委员会没有诉讼主体，现在这个阶段还有这个结果，我们是百思不得其解，然后我们就上诉，上诉到了9月份在中级法院，我们信访了三次，然后在这样催促的情况下，催促了这样三次的情况之下。
我们去到中级人民法院信访了三次，在这样不断的催促之下，最后出来的裁定结果是终身裁定结果，是说我们的证据不足，我们是完全通过合法的程序，通过业主大会授权，然后去进行法律途径去争取把这个旧的物业公司去解聘，聘请新的物业管理公司进场，新的物业管理公司已经签好了服务委托合同，就是上个星期五25号接到裁定结果终身的裁定结果，我们现在就不知道该出怎么办了，我们业主委员会最后争取了这么多时间，争取这么多工作，最后的结果是这个样子，我们都不能接受，该如何处理，所以在这个会议上我把我们的情况反馈给你们，看你们是怎么去看这件事的。
雷斌：业主委员会的诉讼主体资格问题，包括在立法当中也是一直以来就是争议非常大的，《物权法》最后把有关诉讼主体，资格业主委员会的诉讼主体有关规定去掉了，可能全国人大也是有这方面的考虑的，主要就是由于业主委员会本身可能就是在涉及法律后果承担方面，如果说涉及败诉的话有由谁来承担，由于存在比较大的争议，还从来还是没有写进去，但是在实践过程当中最高人民法院有这方面的司法解释，司法解释对小区业主委员会以自己的名义提起诉讼有一个这方面的司法解释，我建议你回去看一下这方面的司法解释，你看一下小区的诉讼的内容，对照他那个司法解释是不是符合他诉讼的范围，因为现在这个问题一直以来争议非常大，我在这个现代物业上面发过这方面的文章，你如果有兴趣的话可以去看一下这方面的文章，因为这个理论性比较强，一两句话说不清楚。
（１７：２８分更新）
提问：按你这么说，法律是讲过了，很多先例已经是成功的，现在这个阶段还是诉讼主体，我们问题是通过合法的程序，也被大会授权，我们去诉讼。
雷斌：我了解到的实际情况，有些法院同时判决过业主委员会不具备主体资格，在有些情况下符合主体资格，主要看诉讼的时候具体诉讼事项，这个也有很大的关系，所以我建议你回去再看一下，参照一下这个有关这方面的内容，法院主要是依照国家对这个问题没有法律层面的规定，但是在司法解释还有一些具体的判例方面是有这的先例的。
主持人：这个问题可能越说的越远了。就先到这里吧。
每个业主代表自己的发言，讲师代表自己的发言，有意见在下面交流，我们对彼此尊重，其他还有谁，时间也过5：30了，我们把最后一个问题留给那位女士。
提问：我是（音）中医花园的业主，我们美称不怕我们上诉区法院，最怕我们有证据，找他，告他，去行政诉讼，逼着他出来调解，就解决问题，我们中医花园1000多万都没有去法院全部追回来。我们追回1000多万的财产回来。
主持人：我们对于业主采取的任何合理、合法手段维护自己的活动都应该欢欣鼓舞，我也很能理解你的心情。今天我们广州的第二期业主培训，就到这里就圆满结束，再一次感谢大家的到来，再一次感谢大家坚守到现在这么一个时候，祝大家有一个开心的周末，好，谢谢大家！
（１７：３０分更新）
和谐社区建设之业主培训公益行动之广州站第二期圆满结束，谢谢参与！！
(责任编辑：现代物业) |
