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和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月27日上午 8：30-12：00
地 点：中国·昆明 东风东路76号 云南省质量技术监督局大厦
第一讲
培训主题和主讲人：
1、主题1(一小时)：社区治理讲座：国内（外）各地社区自治的现状问题及对策分析（主讲：陈幽泓，和谐社区发展中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任、中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，我国著名社区治理专家，《现代物业》杂志“现代社区”专栏主持）
2、主题2（一小时）：社区治理常见问题的答疑与解释（主讲：刘生敏，上海业伟业主咨询服务有限公司总经理）
3、主题3(一小时)：典型案例分析、讨论（主讲：宋有兴，现代物业杂志社社长、总编辑）
（图1） 和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站第一期（上）
第一阶段主讲人：陈幽泓
主持人（宋有兴）：各位请入座！
大家早上好，今天我在这里很高兴也很荣幸，我宣布和平社区建设业主培训昆明第一期，我们现在开始。
首先我代表主办单位和谐社区发展中心现代物业杂志社对今天来参加培训的各位代表表示热烈的欢迎！另外我本人也代表现代物业杂志社对来自于昆明市以外的其他的地州，其他的比如四川、重庆、广州，其他地方的外地业主代表表示欢迎！
首先我给大家很荣幸地介绍一下我们这次和谐社区业主培训的讲师，（我就按照我得到的议程表按这个顺序来做介绍）
我们昆明站的第一期，也就是10月27号，今天上午第一期的主讲的讲师，第一位是陈幽泓！（掌声）
陈老师是和谐社区发展中心副理事长，是中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任，是中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，是我国著名社区治理专家，同时也是现代物业杂志，现代社区这个栏目的专栏主持。
今天上午为我们做第二场演讲的是刘生敏。（掌声）
刘生敏是上海业伟业主咨询服务有限公司总经理，今天上午的第三场演讲是宋有兴，就是我本人。我是现代物业杂志社社长、总编辑。在今天上午结束以后，今天下午就是我们的第二期，第二期的学员跟第一期的学员是不一样的，是另外一批代表，我们主讲的内容是一样的。讲课的内容就不跟大家多介绍了。
在明天，也就是28上午是我们的第三期，第三期也是分三个专题演讲，在明天上午，也就是昆明站第三期培训，第一位演讲人是蔡若焱。蔡若焱是和谐社区发展中心理事长，也是我国社区治理方面非常有经验的人士。第三期第二位报告人邵里庭。邵里庭是北京市海淀区品阁小区社区服务中心主任、退休干部，邵先生在这个小区，他们已经实行了比较有序的一些业主自治化的物业管理的模式，他的演讲专题是针对自己小区里面的一些问题提出的自治自管的有序程序和法律。明天上午的第三位报告人是向阳。向阳是苏州寒舍别墅小区前物管处主任、广东省广州番禺自在城市花园项目负责人、深圳天安物业管理公司经理，现代物业杂志著名连载故事，《在小区物管处的日子里》专栏的作者，明天下午是昆明站的第四期培训，培训的课程、内容跟第三期是完全一致，只是学员不同，所以他的有关内容在这里就不跟大家重复了。
我们在后面的培训当中，有这么几个要求，也可以说是请求，请各位代表积极配合，一个是组委会发的这个资料，有一个意见，其中有一份是意见，这个意见是请大家尽量协助我们及时填写，根据你所听到的、看到的、想到的，把相应的对我们主办单位的意见提出来，交到组委会手上。
这是一个请求，第二是我们有关的议程，在这上面已经写了，也是我们时间非常宝贵，就是短暂的3个小时，还被我占了几分钟，这样我们每一个讲师他的只限时一个小时，这一个小时当中来要留下10分钟给业主提问，只有请大家对会议的议程都严格遵守，才能保证我们这次活动能够顺利的进行。因此我们主讲老师要注意自己的时间。如果因为一些特殊的原因，比如代表来了晚一些等等这些原因，是可以依次往后推延，推延到谁呢？今天上午的时候可以牺牲我的时间，他们讲的都比我好，所以我可以牺牲我的时间，第三个就讲少一点，别影响大家的休息，前面的老师尽量保证一个小时，其中后面的10分钟给我们其他的代表尽量提一些问题，同时另外一方面也请我们的代表注意，第一就是我们的其他代表提过的意见，尽管你有不同的见解，但是我们一般不要重复。第二我们在现场不进行辩论，所有的问题你提一次，如果讲师认为有必要，或者是他觉得可以回答就回答，这个时间就不进行辩论，把时间留给其他的代表继续发言。这是给大家的一个请求。
另外在研讨进行中，我们每一个小时有一次休息，在休息的当中请大家到门口去吃点茶点，这10分钟的时候也可以进行一些充分的交流。
我的介绍就到这里，下面我们用掌声欢迎陈教授为我们做专题报告。谢谢各位。
陈幽泓：谢谢宋社长。我想问的问题就是，我们有十分钟的问题，是在我整个演讲之中吗？
宋有兴：对，在后面的十分钟。
陈幽泓：各位我们有缘来相会，今天我在这里做的一个简短的讲座，主要是想向各位汇报一下，整个我们从全中国的眼光来看，在物业小区方面的问题，它的研究的状况，以及这方面的业主的活动的状况。所以这是我的主题，我想给大家做一个汇报，实务的问题还有其他理论的问题由其他演讲者做汇报。
当我们在探讨物业小区的问题的时候，我发现无论是中国人还是外国人，还是不同的学者，还是不同的实践者，当他们谈起社区的时候，他们心中所想的那个社区的概念是不一样的，比如说我们业主里有很多有印象思维的人，他们说什么是社区，中国有社区吗？很多业者也提这样的问题，如果是国外的学者，他们100个人会提出100个有关社区的概念，中国不一样的地方就是政府可能会制定一个概念，什么是社区。所以这个社区的概念是有规定性的，但是在现实生活中每一个社区，每一个小区都是不一样的，所以这是我想强调的第一点。当我们说到社区，或者更直接地说物业小区的时候，它是一个多元的视角，它是不一样的，这种不一样是正常的。
那么虽然不一样，但是我们中国现在的意义上的社区和国外学者们意义上的社区的确有很大的差别，这个差别主要在于我们中国社会的民情和传统不一样，比如说在美国，它只要有一个问题，就会有人组织起一个团体来解决这个问题，这样一个团体你就可以叫他是社区，有些团体是临时性的，比如在马路上发生一个事故，那么这样的一个事故当地的人们会自动地组织起来，形成一个非常临时的一个小团队，然后他们会做一个讨论，然后做民主决策，然后说我们怎么解决这个问题，当这个问题解决完，这些人就散了。这是我们说的美国的团体社区的精神，这样的社区精神是他们在几百年的移民艰苦的生活中锻炼出来的，也就是说他们学会自己解决自己的问题，而不是等政府来解决这个问题。
那么我们还看到的另外一点是，在美国，我们刚才讲只要哪里有问题，哪里就有结社，哪里就会有人去努力解决这个问题，但是他们有一个非常重要的特点，就是他们的宗旨是温和的，手段是合法的，这一点我认为是我们中国在这个公民社会的发展中，在我们物业小区问题的解决中所要学习的，我们要有一种温和的宗旨和合法的手段去解决我们的问题。阶级斗争的时代已经过去了，我们对开发商、对物业公司可能有很多不如人意的地方，这是一种中国改革中在特殊的转轨时期的特定的现象，不是某一个人的罪过，也不是某一个阶层的罪过，也不是某一个群体的罪过。那么它的问题在于我们整个社会，我们每个人。所以这样我们要牢记我们的理念是以一种温和的宗旨，是想让各方面都能够来共同探讨解决我们中国社会中问题的方式，以一种合法的手段。
另外一方面，也是和我们中国的民情传统的不一样，我们中国人自古就有一句话“天下兴亡匹夫有责”，特别是经过文化大革命和以前的阶级都是年代，大家更多人关心的是天下大事国家大事，而不太重视我们社区中的小事，根据社区的理念，根据全世界的经验和传统，个人的小事、社区的小事比关心国家大事还要重要，所以在这个意义上来说，我们不认为它是一个小事。那么就有一个问题了，国家重要，国家大事重要，地方的小事重要，那么这个问题并不矛盾，如果你硬要说孰先孰后，那就不太合适了，正确的思维方式是如果我们首先让公民多关心小事而少操心大事，他们反而更关心社会公益，反而觉得要不断地努力地去实现社会公益，特别是在社区中，一个人的行为，他能够更好地体现这个人的品格，一个人在社区中他做一件好事容易，但是他要多年地、一生的在一个社区内生活，表现出一种良好的行为，这是不容易的。但是，这种始终为善的习惯将是对社会最大的贡献。
刚才我引用的很多言论都是叫做大师托克维尔，托克维尔是一个法国人，他是19世纪年代的人，他是一个律师，当年正处于法国大革命时代，法国大革命时代是非常动荡纷争的，甚至在亲友家庭之间矛盾都非常大，托克维尔在法国和他自己的家族有政治上的冲突非常大，他就做出一个决定，他说我要到当时刚刚建成的美国去考察美国的监狱制度，这样他就到美国呆了9个月，他呆了9个月，我们叫走马看花，在走马看花过程中他回来就写了一本千古巨著就是《美国的民主》。今天所有学习公共管理、政治学，所有研究社区的人，要找到一个大师就要找到托克维尔。所以刚才我引用的话就是托克维尔的见解。托克维尔是一个西方人，但是我们中国的孔夫子他也有这样的话，也是这样一种逻辑，你要想解决天下的事，首先你要解决好你自己家里的事。我们地方利益，托克维尔说在没有比地方利益更真实的利益了，我们首先要关心自己的家庭，然后是我们的城镇，然后是我们的省，然后是我们的国家。首先他提出这一个顺序，然后他这句话最重要，他说：“如果你要打破这些中心环节，你说你不要关心这些事，你去关心国家大事，那么你并不是缩短了这种联系，而是毁灭了这个联系。”这种从个人到社区，到国家，这样的一种联系他是一个自然的传统，一种联系。
从美国，我们说回来，说到中国，中国的传统的确是不太一样，这种传统有很深的历史文化的原因，我们没有时间深究，我这里引用了费孝通的话，费孝通对中国的社会民情做了最好的研究，直到今天都发人深省。他说中国不是个人主义，而是自我主义，我们每一个来自社区的人都有这样的体会。比如说原先我住到一个小区，我那个邻居他的垃圾总是放在门口，我们住三楼，他懒得下去倒垃圾，放门口，后来我提了几次意见他就把垃圾放在我家的门口，有时候我一开门出去门口就一堆垃圾，还有厕所的纸等等，经常放我们家的门口。这样的行为我们都遇见过。所以这样的行为可能是社区中最让人头痛的问题，这也不是每一个人的罪过，这是一种传统，这种错误或者是这种不足之处是在我们每个人的心中。因为“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”这是中国的传统，费孝通说扫清自己门前雪的人还是比较了不起的人，垃圾不放在自己门口已经不错了。他引用说：像苏州河原来最臭，很多人根本不关心，在河里倒垃圾的，洗马桶这都是中国人习惯的传统，为什么？这是公家的，所以在中国公和私是很难分清，非常复杂的问题，说不清楚。当然我们今天要把它说清楚。
中国人的行为在最近几年改变了，像我们和谐社区发展中心是中国最早的，目前可能也是唯一的一个在社区层面的一个正式的法人组织，我们是在民政部登记的，这个组织可能也是全国唯一的这样一个研究组织，我们从02年开始正式做这些工作，到现在才5年，我们眼见中国社会发生了巨大的改变，为什么改变？中国人的传统和习惯为什么改变了？包括今天早上有这么多位同志对这个话题感兴趣，这样一个话题跟我们个人的利益，跟我们的钱没有关系，跟我们的工作没有关系，大家搭工夫、搭时间来这里参加活动为什么？这是行为的改变，这种行为的改变我想用一个自然界的现象来做比喻。自然界蜘蛛网是一个非常奇特的，我们叫奇迹，这种奇迹在于他的构造，非常完美。这种结构和构造我想把它从自然的社会这个引进到我们人类的社会，我们人类的社会的最根本变革的最重要的动力在于财产权的变更，我们改革开放几十年了，中国人的变化虽然很大，但是最深层本质的变化在这两年，在物权法，在小区的财产权的变更，改变了我们中国社会的最基本的结构，也改变了我们人的行为。所以我们人的行为是社会的产物。那么这种行为，我们用蜘蛛网来做一个比喻。蜘蛛网它的结构是由共同的支撑结构和每一单元构成的，我们社区的财产结构是由每一个人专有部分和公有结构构成的，这样一种结构是的人民要想关心私就必须关心公。使得，每一个人的利益在这样一个结构中密不可分，所以由于这样的原因我们中国人便慢慢地发现，我们要改变我们的行为，我们更多地关心的是社区的公共利益，我们最关心的是社区共有财产的部分，我们家里的那一部分，如果没有共有部分的支撑，我们家里那一部分也不可能美好，也不可能理想。
这样我们从自然界的变化看到人类社会的变化，那么人类社会的变化大家都学习了物权法，知道建筑物区分共有这样的一种财产权是我们社区的，我们物业小区的一个基础，这种基础他非常复杂，我们刚才用蜘蛛网比喻，是让大家简单一点。但事实上他非常复杂，法学家叫复合公有，这复合公有里头是多层的关系，最后构成我们小区的财产权关系。这种复合的公有就像蜘蛛网的结构一样，如果我们把它处理好，它的结构会非常明确，它会形成一种自然的平衡，它会有巨大的潜力，它能够基础很小，但是他能支撑起一个非常大的大厦。
（图2）
比如说蜘蛛人，我们看电影蜘蛛人的一跟丝，如果你想想蜘蛛是一个人，那跟丝就能够拉起一幢大厦，他有这么大的强度，那么整个蜘蛛网的强度就更不用说。如果我们小区里的财产结构能够理顺，社会治理结构能够完善，那么我们也能够构建起我们地方美好的社会。如果每一个小区都能够理顺，每一个地方治理就会是的我们中国的社会完全改观。所以这里头我引用了至纳麦迪逊，他是美国的开国总统，他有一句名言，被成为麦迪逊法则“说要一个好的制度，要使私人利益成为公共利益的保护者，这就是我们说的，我们社区中的复合公有的财产制度，以及小区我们奖励要建立的治理制度，我们的目的就是把私人利益和公共利益密切结合起来，这样我们的私人行为就会改变，我们中国的社会就会有真正意义上的改变。这是我讲的第一个部分。
那么第二个部分，我们具体说到业主的组织，业主的组织在中国社会现在仍然面临很多的问题，这样我们必然就要参考国外的情况，来给我们一些启示，在任何一个国家都有业主组织，也有类似我们这样的居民委员会这样的组织，他们都不太一样，从美国来说，美国的业主组织他的性质很明确，第一，它被称为准政府组织或者是私人政府组织，因为他承担了地方政府那样提供的公共服务，这是第一点。第二点，美国的业主组织是私营公司性质，它的每一个业主像是一个股东，然后业主委员会它像一个董事会，所以美国的业主组织很明确。它是一个准政府组织和私营公司的混合体，他是这样的一种结构。这样这个混合体他在活动的时候就有两个特点，第一他要提供社区的公共服务，这像是一个政府功能。现在我们中国的业主也要有这样的准备了，你要提供一些社区公共服务。第二你要有像股东投票，要收缴税费，商业活动这样的一个决策方式。所以这样的两种性质混合在一起，形成了美国的业主组织，这样的一个业主组织他既能够促进地方公共福利的提升，它也能够促进地方经济的繁荣。
中国的业主组织，它的性质我把它定位为两个点。第一维权，第二治理。但是我们的目的是要从维权过渡到治理，发展到治理。维权是什么呢？是因为这个社会对财产权、公民权的保护不充分，因为我们中国的社会正处于转轨中，很多事情都在变，这样他对这个财产权、公民权就缺乏保护，也缺乏明确的界定，这样大家不得不去维权，不得不去斗争，要去诉讼，会有很多的争执，但这不是我们的目的，我们的目的是治理好我们这个社区，建设好这个社区，一个成熟的业主组织，应该尽早地能够过渡到从维权到治理，如果不发生这样的转换，我们永远处于斗争的状况，一种不理想、不完善的状态。
这是我们讲的中国社会的业主组织。除了我们业主组织自身要有这样一个过程以外，现在的法律制度大环境也需要转变。比如刚才我们在会前的时候就有同志提到说我们中国，咱们中国业主有没有诉讼权，业主委员会有没有诉讼权等等。像这方面的问题，我们应该说业主组织的法律地位没有明确，直到今天没有明确，我们知道村民委员会有一个组织法，居民委员会有组织法，但是业主委员会没有组织法，业主组织没有组织法不说，在所有的政府文件、法律中，从来没有为业主组织加上“组织”这两个字，从来没有。所以他现在的一个措辞方式是业主是维护自己权益的。就是说你是维权，从来没有说你是一个组织，这是一个很别扭的事情。它的确是一个组织，但是又没有组织的名分，业主们就处于一种，长期处于一种非正式组织，或者是准正式组织，你说不是组织它要登记、它要本案，它要经过法定的程序，还要有正式的代表。他有很多民事权力，他还能诉讼地，他还能赢得官司，但是它又缺少组织、发展、建设完善的必要的制度要素，这个制度要素是政府，是法律要授予他的，这方面我必须说需要我们去争取，去让他更加完善。
现在我不知道我们昆明有多少的业主成立了业主委员会，小区里头，那么要成立业主委员会非常难，一方面政府也不承认你是正式的组织，也不给你钱，也不给你行政资源叫你去成立。村委会、居委会政府都会给予行政资源，甚至财政资源，去帮助他们成立，但是业委会，除非你克服种种趋势，种种困难，艰难困苦你才能成立，那么，一个业主组织的成立，取决于当事人的意愿、能力以及外部环境，有些人能力很强，付出了巨大的资源但是仍然没有能克服困难，这是我们很担心的，如果没有业主委员会小区里的公共财产就没有人去主张权利，也没有人去能够很好的代表他们去行使治理的全力，那么这个小区肯定不理想。
所以这样的情况，我们这几年做的工作主要就是我们想调查，对业主组织做调查，前几年我们主要是在北京，现在我们的工作扩展到全国，昆明是我个人最早来的站。我们的包里有一个我们的调查表，我希望各位能够帮助我们完成这么一个调查表。特别的希望，因为这方面的调查，业主组织方面的调查不在国家统计口径之内，政府没有任何一个单位做这方面的完善的调查研究，这样的一个活动就靠我们自己民间组织，以及我们在座的各位去做这样的工作。调查出来有什么好处呢？能给国家立法、制定政策提供第一首的最硬的资料，我们调查出来以后，我们再去发言就最有说服力了。
那么这个调查分五个大方面的情况：第一个方面小区的概况，你小区多少户？面积有多大？这个小区的均价是多少？物业费是多少？等等。第二，你业主组织建立的情况，你是有业主委员会呢？还是没有？还是有筹委会，业主委员会成立以后工作能不能正常，有没有资源支持？业主愿意不愿意开展你的活动，你们开一个会有多少业主参与率？投票有多少投票？第三部分，物业管理状况，物业管理公司是那一个？收费率是多少？有多少人能够正常缴费？等等。特别是我们讲的物业公司跟业主组织之间有没有合同？这个非常重要——没有合同。所有的民事行为就没有了依据，就没办法正常进行，现在大量业务公司和业主组织没有业主合同，他就是一种既成事实的管理，这样的矛盾是不可避免的。然后是小区公有财产情况，公有财产是最重要的，我们的蔡先生他在北京做的调查，他讲了很多次，公有财产在我们买房花的钱中占的比例是多少呢？
蔡若焱：六成。
陈幽泓：六成以上。你花的都是公有财产，但是你不知道，所以你一定不要盯着你家，待会儿蔡先生他会具体讲这个情况。
最后一个业主纠纷情况，物业纠纷很不幸、很多，这些物业纠纷是怎么产生的，什么原因，用什么手段解决，解决了没有？这是我们关心的情况。
(图3)
这样的调查我们在北京已经做了一年多了，我们还要继续做下去，这是非常艰苦的工作，非常非常艰苦，北京地很大，跑一个地要好几小时，去好几小时，回来好几小时，还要有人配合你做这些调查研究。这些调查研究我们也得出一些数据，像各位做一个简单的汇报，比如在北京业主委员会成立比例是18%，北京的业主是政治倾向最强的，成立业委会的意愿是最强的，但是即使如此也只有18%的人成立，有一个小区10年还没有成立业委会，到现在还在努力呢，还没有成立。那么外地，有多有少，但不管怎么说成立的比例都不高。然后业委会，他自己缺乏相应的一些专业知识，他可能必须要聘请一些专业人员，比如律师、财会、测绘、工程等等，在北京有36%的小区，他们是要做这样的工作，那么你有没有规章制度，70%的小区有文件归档制度，然后有没有给新人员，你有没有财力，你这么一个组织这样的共同体，管理这么大一片财产，几十亿的不动产，几千万。像北京几千万的公共维修资金，有这么大一笔资产要管理，这么多的事物，必须有专职人员，北京23%的小区就有业委会，他有的给薪人员。我们《物权法》《物业管理条例》说业主组织是业主大会和业主委员会，但是这两级机构，一个组织要成长，要发展，一定会像树一样，有主干，会长出很多杈来，这样的杈我们叫组织发育、分化，这样事实上有90%以上的小区，它会有各种各样的内部结构，比如专门任务小组，劳动单元代表，业主代表大会，还有监事会等等。他们有各式各样的创新。
然后有没有业主来听你的会，应该说还是比较多的，62%。业主大会的投票率，目前来说你要能开成，我们调查的77%，但是我要解释一下，我们调查的这些小区都是比较活跃的，做得比较好的，我们调查的这100多个，都是属于这样的小区，但是北京有500多个业委会，可能有一半左右无声无息地工作开展不起来的，都可能有，这是一个很正常的状况。
然后我们调查的业主小区共有资产状况，这里非常严重的问题就是，第一：你明确掌握小区公有资产状况的只占1/3，你们小区清产核资过吗？如果你有业委会，你清产核资过吗？只有你的家底有多少吗？只有1/3能做到这一点，这愿意做是一回事，能不能做到这是另外一回事。因为如果各方面不配合，政府不配合，物业公司不配合，开发商不配合做不到这一点，这是最难的，但是这是最重要的，这是考量一个业委会的最重要的一个部分。然后，物业管理用房，虽然《物业管理条例》和《物权法》都说是属于业主，但是真正明确的也只占1/3，像美丽园小区、花园乐公司，物业服务管理用房都没用了，200来人的物业公司的职员，刚进来的时候，只有两个厕所蹲坑，排队上厕所，也没地住，也没有地上厕所，像这样的情况，所以这个小区没法正常运转。地下室是更复杂的问题，有各种各样的情况，还有联防，产权到底属于谁？小区的公共维修资金这绝对属于业主的，但是你明确吗？你有多少？谁保管？怎么会事？不明确，等等，你能不能获得这些资料，你要想弄清这些事你首先得有资料，能获得的只有17%。所以我们看到的状态不太理想。物业纠纷状况太多了，首先我们说有没有正式合同，也是将近1/3有合同，平均物业收缴率不低于70%，还是可以的。（那么，这要问你了，你认为可以不可以，我不懂啊了啊（笑））然后物业费有纠纷的70%，40%有严重纠纷，与物业公司的保安有纠纷的74%，30%员工纠纷，跟保安有纠纷就不得了了，因为保安是有准武力，这个根据我们以前做的另外一个调查，有1/3的小区保安跟业主有肢体冲突，这是很危险的事情，蔡老师可能也想讲这个问，我们国家现在要改革这个保安体制，这样一个体制不行。跟开发商有纠纷的也很多，当然我这里还没有列举，我们调查的还包括跟政府的纠纷，跟业主有没有纠纷，业主之间的纠纷是最最重要的纠纷。
在这样短短的时间里头，我这个汇报就到尾声了，我对我们这几年做的工作给出一个结论。现在物业组织是冲突发展阶段，虽然是初步阶段，但是有少数的小区他们在组织方面走在了前列，他们有制度创新，工作也比较规范，他们做得很好，这就取决于这个小区的业主的能力，所以我们特别强调，我们怎么把我们的能力发展起来，我所说的初步给他一个形象的量化的数据，像一个人一样，现在的业主的组织的年龄也就是6、7岁，刚刚会走路，刚刚幼儿园毕业想上小学这样的阶段，在这样一个阶段，我们最重要的事情是提高我们的能力，我们要发展起来，要成为一个成熟的一个社会组织。但是我们也千万不要忘记，由于大环境，由于中国的历史文化传统，由于现在我们自身都处于学习状态，我们现在还非常初步，不要急于去跑，不要急于做我们不能做的事情。
最后这一句话就是，我想我们现在所有的权利都来源于物权，我们所有权利行使的边界一定注意我们是在物业小区内。我们中国政治改革走得很慢，尽管走得很慢，现在中国政府给予我们现在的物业小区一个民主试验田，在这个民主试验田内我们有相对宽松的条件，我们能做一些事情，但是我们一定要搞好这个试验田，我们一定要记住牢牢紧守我们这个边界，我们只有成功，不能失败，中国的民主改革路非常漫长。如果我们做不好这个试验田，那么中国改革，我将来不知道他会是什么怎么样，政治改革会怎么样。这次十七大也强调了，中国的改革要从基层民主开始，党内有很到人探讨，中国的民主政治改革的最佳路线是什么，最小成本代价是什么，最后党中央得出一个结论，是从基层民主开始，这个基层民主很大的希望就在我们物业小区内，因为农村村委会也好，其他的地区也好，我想他们没有我们这么好的条件。所以我们要搞好这个试验田，我们要牢牢记住我们的宗旨是温和的，这个温和不是因为认为我们非常软，而是我们中国的所有问题，不是某一个人的问题不是某一个人的过错，某一批人的过错，而是这个社会在某一个历史时段每一个人都是这样的特点，手段是合法的。所以你要想一个事情做好，那么你就要宁静致远，淡泊以明志，而不是轰轰烈烈，然后就无影无踪了，然后就把事情搞砸了。这就是我通过这几年的研究，通过我们个位同事的研讨得出的一些心得，给大家做一个汇报，谢谢各位！（鼓掌）
宋有兴：我本人也是非常容幸地听到陈教授，把他的研究成果给我们大家分享，另外昨天在北京气候突然变化出现了大雾，陈老师这次是专门从北京飞到昆明来，结果她的飞机晚点，她在北京等了半天，然后一直到晚上，最后到昆明的时间是接近1点钟（凌晨），陈教授是我们国家非常著名的学者，而且在国际国内享受非常崇高的声誉，在今天我们能听到她的演讲我觉得应该是我们的一大福气。利用这个难得时间，所有的代表把你心里想问的问题，用尽量简短的语言、比较起初的意思。我们一次只问一个问题，不要说我发言，第一个问题、第二、第三、第四、第五，五个问题，就没有时间了，就是大家尽量提一个问题，这个时间就留给大家。提问的时候请举一下手，然后说到的时候，就请先自报家门，报一下自己的名字，让大家认识一下你，然后报一下自己是从哪里来的，哪个小区，哪个业主，是不是业委会的成员或者是主任，或者我是哪个物业管理企业的，或者是我是哪个政府部门的，请大家清楚地报一下，互相认识一下，这个会议规模所以规模有控制，我们大家在接到通知时候都知道了，我们的会议规模有控制，为什么？如果是70个人、80个人、100个人看上去场面很热烈，但是我们耳朵听了，转身就忘记了，这个不一定效果好，所以我们的人数有控制，主要是这个原因。好，话不多说了，请那位先生先开始。
提问：我是广州培育半山花园（音）的业委会主任，不知道你有没有去广州调研小区的情况
陈幽泓：过两天就要去了。
提问：在这里我把广州的一些详细情况做一个简单的介绍。我也看到这里有一个问题就是，社区保安的纠纷、严重冲突，可能就有暴力性，这个东西是我非常关注的，因为我本人于今年7月30号在小区门口被三名歹徒砍伤，昏迷差一点……
蔡若焱：说一下你的名字？
李迎秋（音）：我叫李迎秋
陈幽泓：这个事件我们知道。
李迎秋：您知道是吧。广州业主委员会、联谊会是成立2、3年的时间，但一直没有政府部门的审批，广州业主联谊会在这里做的工作呢，是做了大量的工作，去年是我们发起了追讨维修资金风暴的一年，今年是比较残酷的一年，暴力事件不断在业主委员会主任身上上演，因为在广州成立业主委员会的比例不到10%，有5%是瘫痪，有5%是运转正常的。但是在我了解当中，因为广州业主委员会的委员跟主任跟我联系相当密切，有4%的业委会主任受到不同程度的社会暴力的威胁。另外广州业主委员会联谊会这个组织，因为没有得到政府合法的承认，今年上半年，由于暴力事件的上演，实际上已经是瘫痪了，停止了工作。所以我这次来昆明参加这个会议的目的。我看到北京、上海、昆明做得这么好的，我感到学到了很多，我昨天晚上跟蔡理事长沟通，我也是觉得你们做得非常非常不错，非常非常到位。我们做得非常非常之差劲，真的是。我还有一个就是比较，因为这个……委托我来的，要我在这里表达个，向全国业务委员会的一个表达，我们有一个小区广州金阳花园（音）业主委员会的……
宋有兴：我打断一下，后面的事情可能不能继续说话下去了，你想给陈教授提什么问题直接提就可以了，我们把时间再给其他的代表留一下？
李迎秋（音）：我想问一下陈教授，我们现在的业主委员会维权的先锋人士，可以说是公益人士，受到不同程度的社会暴力的威胁，甚至是生命的威胁。这一块在广东基本上是非常非常严重了，所以我们感觉到业主委员会这个组织也处于临时运转状态，很多业主委员会感觉到没有明天。
宋有兴：我终止你讲了，不能再讲了，一定要注意把时间留给别人，你要问的一个问题，你把问题提出来就可以了。
李云秋：我们怎么样去解决目前、现在组织这个困境？
宋有兴：好谢谢。
陈幽泓：其实你这是两个问题，我现在把它归纳为两个问题，一个是联谊会的问题，一个是暴力的问题。实际上今天见到你之前，我们在北京一直有南方的消息，我们跟全国的业主都有密切的联系，深圳方面他们的暴力很多，每有一件事他就会来告诉我们。这样我一直不知道广州是这么严重，从北京和深圳两地来看，暴力事件在近两年有所缓和，近一年有所缓和，那么，从你这个说法，好像是你们广州有所上涨这个趋势，这个是我不知道的，我2号就去广州了，我们在你们那里有类似的活动，我们在那儿再做一个具体的探讨，来看一看，为什么现在北京的暴力有一定的遏制，深圳有一定的下降，而你们广州在上涨。不管怎么说一个活动越是开放，越是得到社会各界的认同，这个事业就越安全，我想我们到广州以后，我们跟各方面都去接触一下，然后呢，让社会各界都能够听到你们的声音，了解你们的情况，可能会有助于一些，见不得天日的那样的一些活动能不能有制约，当然不敢太理想啊，因为这个过程可能是要长一点。
这是一个问题，北京的业主也提出，是不是要建立一个基金，给业主委员会的成员建立一个安全保险的基金，这样的一个工作我也不知道是不是能展开，我们就讨论一下可行性，这是第一个问题，包括问题，这个的确很可怕。
那么刚才你说的联谊会的事情，我们最后一个讲，就是说咱们国家政治民主改革是最慢的，最慢的它就要找到一个最安全的路径。这个路径现在它给予的路径只有你小区内，这是你的合法空间，你在小区内，甚至示威游行也是没问题的。但是你要搞横向组织，在中共几十年内，从未允许过。所以你要想让你的联谊会成为一个正式组织，在现阶段绝无可能，作为一个非正式组织我认为可以，但是要走一步、走一步，慢慢地走，只做一些非常温和，非常合法的事情，不要把它做成一个横向的一种政治性的组织。我在北京，我没见到你之前都说，广州这很好，他们叫联谊会，北京叫业申委，这个名字很合适，广州叫联谊会很合适，而且我听说，参加的人很多，我觉得还可以，现在看来有的也不是那么理想，我们到时候我们再详细讨论广州的问题，好吧。
嘉宾提问：我是昆明盘龙区金实小区业主委员会的主任，我们有一个很大的困惑，我们是第一届业主委员会已经三年了任期满了，现在换届工作，按照政府的要求，要我们重新成立一个筹备组，而且要求我们选举业主委员会委员的选票必须署业主的名，业主的地址、产权地，这些我们觉得和《物权法》、《物业管理条例》有所违背，全国人大的人民代表选举都是无记名的，我们是不是可以抵制政府的这个不合理的要求，或者是起诉他？
陈幽泓：我先说一句，就是中国政府给予全中国一个组织的程序投票，最严格的就是业委会，再也没有比这个定的门槛高了，这是最严格了，是这样一个现象。至于其他的问题，请蔡先生回答更适合，因为他比我更了解这方面的情况。
蔡若焱：陈教授交给我一个难题，这个事情我是这么看的。业主投票是有严格的规范要求的，也就是说它是按照建筑区分所有权行使权利，也就是说他是用财产份额来进行投票的，就是咱们建设部的规章都是要求业主大会的投票是按照房产权属证明上的面积来记投票权的，有这项规定以后，按照理论上来说，业主投票应该署上房产证上的业主的房产证证号，这个投票才能有效。同时应该签署业主本人的名字。所以业主大会的投票应当是实名的，因为实行物权是民事的，不是代表制，这跟咱们政治权利行使有一些区别，政治权利行使是明选票，而且他的特点是每人一票，大家人人平等，不因为你岁数大或者是岁数小，只要你是选民，你就有一票，这是一定的。业主大会投票它是按面积的。
第二个，我想说的就是业主和政府规章之间如果发生冲突应该怎么做？正确的办法，我觉得无非就是两条，第一就是改变政府规章，改变正确规章的做法有两种：一种是行政复议，还有一种法律途径，这是改变。第二，就是服从政府部门，因为你要完成的事物，必须在咱们目前总的行政框架之内才能做完。当然完成政府规章本身，服从政府规章本身呢，它就需要咱们做出一些让步和妥协，不能说不合理我就不遵守，那是不行的。在你推翻政府不规范不合法的这些规定之前，你必须要遵守，这是一般的规则，否则我们会寸步难行，我给大家举个例子，北京市有1024号文件，规定不缴纳物业费的业主，没有权利当选为业主委员会的委员或者主任，这个显然是违法的，因为业主的物权是购买的，它不以维护物的维护费用的缴纳这种债权为转移，物权和债权是两个概念，所以在这种时候，咱们每一个国家的公民也没有说，因为他不纳税就不享受公民权利，不享有选民权利，咱们每次登记选民选人大代表的时候，没说你的纳税单那来看看，没纳税的话，你就不能拿选票。
金实代表：现在就要我们出示缴物业费的清单。
蔡若焱：对这是一个不合法的行为。
金实代表：我们已经跟物业早就没有合同了，他不与我们业主委员会签合同，也没有跟我们业主个人签合同。
蔡若焱：这是另外一个问题，面对政府违法的行政，这种行政违法是咱们自己认为，甚至是专家认为，甚至是所有学者认为违法的时候怎么办？要么就服从，还是刚才那两个说法，要么就去推翻，但是在推翻之前咱们必须得服从，因为你需要借助行政的手段才能做完你的事情。
所以我觉得，对于政府的一些作为，咱们有意见也好，或有异议也好，不要把两件事情捆绑在一起来做，就说我觉得你不合法我就不遵守了，因为不遵守往往对咱们自身的伤害是最大的，因为行政机关跟你之间的力量对比我觉得根本就没办法提及。今天时间问题，我大概说两句。
提问邵奉承（音）：我提一个问题，我是昆明地区呈贡县成光小区（音）的业主，我叫邵奉承（音）。我要提的问题就是，就是刚才陈教授讲的清产核资，讲到成立业委会，但是我们呈贡县没有业委会，我们到建设局问，人家也不清楚，说这个东西我们还没有搞过。那么没有，现在开发商把两块绿地用围墙围出去了，租出去了。租出去呢，现在他不干了，他就写了一个通知，说不干了，我们要走，你们自己自理，《物权法》也给我们这个权利，我们要走了。这时候业主就乱了，现在我来就是想听听，也是来学习，那么究竟应该么办呢？这两块绿地大家认为，应该是我们的，因为10多年，95年交付的这个绿地，一直荒着，《物权法》实行以前，在9月份，它把他全部租出去了，一个变成停车场，一个变成收纸版的地。一个一年三万，一个二万五，就这么就出去了。要清产核资，我们怎么核资，政府不支持，我们这个开发商还有一个特点，他一开始是政府的开发公司，后来改制了。现在建设局的副局长、建设局里面的规划科科长、办公室主任都是他手下的人，以前的会计啊等等，我们那时候买房，交钱都是在那儿买，将来单位上管，你到建设局去问没人理你，甚至把你看作就是刁民、就是对手。怎么办？
陈幽泓：您的情况太普遍了，在全国各地每个小区几乎都有类似的状况，但是我想问你，在您面临的这两件事第一个业委会和你这块绿地之间，你想，第一件事想做什么？你想做什么？
邵奉承（音）：想把群众成立业委会，成立不起来，政府不出面，群众害怕，要得罪了这个开发商，他的子公司来管理，那么以后日子不好过。
陈幽泓：你认为成立业委会是第一个想法。
邵奉承（音）：对，发动不起来，各个害怕。
陈幽泓：那么现在你有多少户？
邵奉承（音）：327户。
陈幽泓：像你这样的业主有多少户？
邵奉承（音）：他是这样的，里边有建行的，有工行的，有地税的等等，他们都用围墙威在小区里，他们又是产权是个人的，但是由他们单位来管理。有墙在里面就比较乱，所以这个问题，大家很多也害怕，一旦反过来，你弄不成，反过来你就遭罪了，所以就发生这样的恐慌。
陈幽泓：第一是业主动员的问题，蔡老师你有什么好老建议，业主动员？
邵里庭：等一下我的课里面就专门有一个参与。
宋有兴：那我们的问题放在下一阶段去谈。
邵奉承（音）：好。
宋有兴：好那位先生。
提问：大家好，我是云南法商律师事务所（音）的行政主任，我们还是昆明市物业管理协会的法律顾问，我今天很荣幸有机会参加这个和谐社区发展中心与现代物业杂志组织的这个活动，我们觉得这个活动真是我们感觉那是受益匪浅，特别是听了陈教授的讲述。我们和昆明的很多物业公司和大量的业委会，都因为工作的关系有很多的联系，昆明的现状就是，业委会，刚才陈老师说的，在这个时期发展的一个初步发展阶段，昆明的现状和全国的其他地方比，更是一个发展水平比较低的阶段。昆明目前是能够依法，像刚才各位业主说的很多情况，我们了解下来大量的情况也是这样的，能够依法成立业委会的不多，成立了业委会以后，能够依法有效运作的业委会就更加少。我想在这里，由此引发的和业委会和业主和物业管理公司的矛盾是很多很多，就不展开在这里说。
我在这里请教陈老师一个问题，北京是业委会搞得比较好，刚才你们说的有联盟，有组织，昆明的业委会很多基本上处于一个，我们认为是水平很低的一个阶段，现在有一个很重要的问题就是，我想请问一下，北京在业委会有效运作的时候，他们的业委会议事规程，还有组织结构方面，有什么好一点的经验，因为在昆明经常出现这样的问题，业委会很辛苦的成立起来。（插话：你把问题提完就可以了，不讲了啊）就是想问一下，在处理业委会议事议程还有组织结构方面有什么好的经验？
业委会主任一旦辞职以后，或者内部产生一定矛盾，这个业委会就马上瘫痪了，他们没有完整的一套完整的，刚才您说的组织结构，我想听一下北京那么有什么好的经验。
陈幽泓：如果从外围的角度看一个小区，我们会说这事做不好，那事做不好，但是实事求是说，能够成立业委会的小区他们付出的贡献、代价，他们做的工作都是很了不起的，如果你要说有好的经验，好的经验太多了，今天我特地带来一位，我们另外一位讲师邵里庭先生，他的好经验太多了，他待会儿会跟你讲他做工作的一些经验交流。好吧？然后，你提的这个问题，恐怕我们有无数的经验和资料，但愿我能给你分享一下，因为我们有一些资料，我们用电子版用什么方式传给你，好吧。（插话：好）。或者建立一些联系。
宋有兴：好，我们每个讲师都有分工，所以我们的代表可能提出的问题各个方面的问题都会涉及到，待会儿我们可能会听到刘总对我们业主委员会程序方面的意见，明天也可能听到邵主任对他们小区的一些具体经验的介绍，我们现在先休息，10分钟已经没有了，我们10点整回到这里来，进行第二个阶段。
 
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