|
第二阶段：主讲人刘生敏
宋有兴：请大家就坐！下面我们进入第二个时段，第二个时段进行报告的讲师是刘生敏，他的题目是社区常见问题的答疑与解释，我们欢迎刘先生！（掌声）
刘生敏：感谢现代物业杂志社和和谐社区发展中心给我这么一个机会和昆明云南的同行们一起来交流，我作为业主委员会顾问有4年的时间，做物业管理工作业做了将近10年了，最近4年是重点在发展业伟业主咨询有限公司，这个公司是在工商部门登记的组织，但是是非盈利机构，所以我们有另外一个名字叫和谐社区沙龙，我是总经理，所以说起来我是和谐社区沙龙的秘书长。我们的定位是非盈利组织，一般人认为既然是公司你就不是非盈利的。我解释是说我们目前国内成立业主咨询服务公司是非常困难，这在国内我们是作为一个在民政部门登记的社团，我们这边注册是公司，实际上是一个非盈利机构。而且还是我们因为没有获利，最后不得不成为非盈利组织。刚才陈教授也问我一个问题，你这个组织是不是可以想办法做一个盈利组织呢。
（１５：２１分更新）
当时我们在做可行性研究的时候，我们公司筹划是3年时间，我们03开始，我们解释是非盈利组织。这几年实践下来也只能是这么一个定位。
我今天主讲的内容一共分六个部分，这六个部分看起来是非常笼统的话题，但是在座的是一些比较细节的问题，从大家提问可以看出，就是都是一些日常遇的问题，那么我现在讲在这儿，六个方面的问题，实际上是解决我们现在每个人提出来的千百万的问题的一个武器，我这六个方面的问题可以解决每个人提出来的不管是粗还是细的问题都可以解决，大家可以日常实践一下。这是我们实践的一个结果。
下面我谈一谈物业管理的本质认识。
为什么谈这个话题？我们现在发现，业主提出的任何问题，归根到底都是这么一个问题，就是说他没有明确物业管理到底是什么，我们的物业管理本质一共是四句话判断。第一个我们认为物主是物业管理的主体，物业管理不仅仅是物业管理的权利，更是业主的义务。
我们上海徐家惠有一条路，有一个大楼，他的外墙没有维护好，最后瓷砖一整块掉下来，当场砸死一人，砸伤一人，最后的结果是这个大楼的全体业主承担赔偿责任，为什么？是因为你整幢大楼的维护没有做好，而不是那个物业公司的责任。为什么呢？这个大楼的物业公司刚才已经，而且多次像业主大会、业主提出要维护外墙，但是业主委员会没有及时地给予预算的审批，所以说这个小区的物业服务企业最后免除责任。在这里我们很多业主在希望能够获取物业管理权利的时候，决策权的时候，忽视了他本身是一个职责，是一个义务，业主是小区的主人。
第二，业主大会是物业管理的组织形式，是物业管理的最高决策机构。
我刚才也讲过了，物权法实施之后我们进一步的明确就是，既使没有业主委员会，我们整个小区也可以共同决定，这个共同决定是什么呢？就是说，全体业主签名，只要达到我们物权法明确的法定的比例数，也就是说业主占有面积投票的同意数占到建筑物总面积的半数以上，或者说是2/3以上，达到这个目标以后，可以成为业主的决策结构，决策的依据。我们物权法还有一个新的变化，不管有没有业主委员会业主照样可以签名来行使权利。
第三，业主委员会是业主大会的执行机构，物权法实施之后，它还可以成为管理机构。为什么？因为业主可以自行管理自己的物业，那么谁来管理？业主委员会就可以受业主大会的委托进行自我管理。刚才有一位同志提到，就是我做出这样的一个决定，有关部门，或者是物业管理企业不肯退出怎么办？有关部门干涉怎么办？那就是你不应该问我，问我们的陈教授，或者是专家，应该问你们自己，你应该拿起自己物权法的权利，保护自己的权利得到实施，对政府部门是行政复议和行政诉讼的手段，对于有关的企业采取民事诉讼或者是其他的途径。当然在诉讼之前可以采取充分的协商，包括我们其他的组织，居委会街道都可以协调。这是刚才问题的解决办法。
四句话就是说，物业管理企业或者是其他管理人是业主大会选聘的专业服务机构或者是管理人。这里面也是我们这次物权法有一个变化，对物业管理企业变更为物业服务企业，目的就是进一步明确我们业主的主人翁地位和物业公司的服务企业地位，就是仅仅的是服务企业，服务企业你可以随时解聘他，当然是根据合同法来进行解聘。
（１５：２６分更新）
这是我们物权法新增加的内容，他包括我们注册的物业管理师，包括我们的业主委员会，包括我们的绿化、养护公司、保安公司、保洁公司、电梯维护公司、其他设备的维护保养公司等等，专业服务机构。刚才有一位同志提到，就是渗透水的问题，物业公司没有办法？那我告诉这位业主委员会的主任，物业管理企业是专业的机构，如果她没有具备专业的能力的话，我建议你选聘一个水平更高的专业服务机构，如果物业服务企业如果没有这个专业能力，你还可以聘请其他的专业机构来进行检测。所以说其他管理人员和专业机构是很多的，这是对物业管理本质的认识。
刚才提到的业主大会和业主委员会的法律地位的问题，陈教授也提到一个。他的社团法人地位，并不是他有社团法人地位就有明确的法律地位，我查了有关的法律的文件，就是对法律地位的一个法律术语是没有一个定义的，在法律上，就是有独立的法律地位，并不是以他在民政部门登记或者是工商部门登记来确定他的法律地位的，事实上业主大会可以对业委会进行起诉，业委会同样可以对业主大会进行起诉。业主可以起诉业主大会，同样业主也可以起诉业主委员会。大家有可能一下听糊涂了，我业委会就是业主大会啊，我业委会怎么可能起诉业主大会。你错了，业委会是业主大会的管理或者是执行机构，业委会并不等于业主大会，如果业主大会通过决定给业委会津贴或者是报酬的时候，他不支付报酬和津贴的时候这个时候业主委员会可以起诉业主大会支付津贴和报酬。在这样的情况下业主大会和业主委员会是相对独立的民事主体。
第二，我们业主可以起诉业主委员会，而不是起诉业主大会。为什么呢？业委会如果做出决定不是业主大会授权的，是他自己做出来的，那么这个责任是业委会的委员来共同承担的。所以说在座的业委会委员要有一个法律意识，你做的事情是不是业主大会授权的，是不是业主大会议事规则明确的，如果明确，业委会的人员将承担法律后果。上海已经有一个诉讼，在我们现代物业杂志社已经登出来过了，就是斯蓝清野（音）的业主委员会和物业公司会关于名誉全侵权的诉讼，是斯蓝清野（音）业主委员会的败诉，要像物业公司赔礼道歉，承认侵犯了物业公司的名誉权。原因是什么？业主委员会是自己做出的决定，没有经过业主大会，最后进行法院的一审、二审，做出了判决。所以大家不要以为我是业主委员会我是代表业主的。你就想错了，同样业主委员会要是侵犯业主的权利，还是可以告业主委员会，这个例子我们就不举了。
还有一种就是业主可以告业主大会的，我举一个例子，上海有一个小区，业主大会做出决定，把某业主门前的绿化要改成一个健身场地，这样用于整个小区的业主进行锻炼。
（１５：３１分更新）
原来是一片绿地，现在要改成一个健身场地，每天早晚有同志在那里锻炼身体，你想想业主肯定是有意见的。怎么办？业主要依据民法的有关规定，要行使自己的权利，最后的决定是让业主大会另找场地开发健身场地，这说明业主也可以告业主大会，并不是业主大会就高于单个业主的权利。可以看出业主、业主大会都相互之间可以作为独立的主体来进行诉讼，而且我们物权法也明确，业主可以对业主委员会的决议做诉讼。我们希望在座的业主委员会要重视这么一个问题，10月1号以后这是很明确的，将来的诉讼越来越多，法院的生意是越来越好。
我以前一直以为上海是经济发达地方，很多创意是领先的，我看了云南省的规定之后，在96年他们就有管委会是独立法人的规则，所以我有一个判断，刚才现代物业杂志社的宋有兴总编辑也谈到了，我们的改革不一定在我们经济发达地区，甚至北京来创新，相反在我们一些比如云南、重庆等等进行改革都是也有可能的。云南有一个代表是红河的，都是在率先改革的。我希望在座昆明的也必须关注，就是在社区治理走在北京、上海、广州的前面。
具体的规定我们昆明市的97年的规定也明确了，居住区的管委会可以申请，而且还必须具有法人资格才可以运作。我们现在就是说，实际上就是我上午也发达了一个观点，我的业主大会、业主委员会能不能具备社团法人资格，并不是物权法来规定的，如果你具备我们社团规定的条件，你仍然可以向我们民政部门来申请登记。我们有一个计划。准备在各地征集这样的小区，同时为他们带来公益诉讼，帮他们在民政部门获得社团法人的登记。如果在有的业主委员会和业主大会，希望登记成社团组织的可以和我们联系。
后面具体的规定我们就不讲了。下面我们讲第二条。业主委员会的合格标准。
昨天晚上我们广州的两位业委会主任和我们谈到11点，他提出一个观点，说业主委员会成立之后，他没有任何作为，他用这个评判来评判业委会是否合格。当时我就反驳了他，我们评判不是看业主委员会做了多少越权的事情，而是看他，第一是不是把业主团队请到、使业主参与到大会当中，这是第一个标准，看业主是否关心社区建设，业委会建设的能力怎么样。我们到小区问业主，你们知道业主委员会成立了吗？谁是业委会的成员，他们在哪里值班？如果业主不知道，或者是不知道他们干了一些什么，这个业委会肯定是完全不合格的。为什么？因为小区的主人是业主，业委会没有征求业主的意见，没有让业主参与进来你自己就是乱作为。这是一个标准。
（ １５：３６分更新）
第二个，就是业主大会、业主委员会的制度建设和执行情况。业主委员会是不是具有可持续发展的条件。有的业主委员会是活雷锋，有一个业委会的主任，原来是大集团公司的党委书记，现在退休了，现在是业委会的主任，现在要搬离一个小区了，那个小区的业主就不让他走，说：“你不能走，一走我们这个小区业委会就瘫痪了。”我说你不能做这样的活雷锋，这样的包青天，为什么？因为这样让你的业主丧失了自我管理的能力，他们不知道自己管理自己的事情。我甚至直白地跟他们讲，你总有一天要坐古的，但是你后继有人吗？我们在9月份看到一个也是我们和谐社区在上海举办的，现在业主委员会面临一个后继无人的情况。为什么？他们没有注重人的培养，没有注重制度的建立，他们就靠自己的活雷锋，这样是不行的。所以我们就说，为什么要反对一个什么包青天的制度，反对好皇帝的制度。不行的，你如果要靠一个皇帝，他要是替你做主。我们现在就是业主委员会不能做老的那一套，搞为民做主，那是害业主，害业主的后代。为什么？业主没有自我管理的能力，他的孩子、儿子、孙子，乃至重孙又没有自治管理能力，不能说自己来行使自己的权利。所以这样在我们中国是要靠每一个人的努力，培养自己的主人翁地位、意识，还要培养小区业主的意识。我觉得业委会主任首先要让业委会的委员有这个意识。你不是有5个委员吗，要独立表态，不能说打个电话通个气就完了，这样不行。
第三个，业委会规范运作的五项原则。我认为这是业委会要搞好的几个标准。但是业委会有一个误区，他们认为合法的话，就是要求到文件里面查到。我给业委会做顾问，他们90%会问我，刘总你提出这个问题有文件吗？问得我是相当尴尬，我们是合法是非不是根据有文件来判断的，我们业主要做的事情只要法律没有禁止的事情你就可以做的，包括我们现在讲的社团登记，业主委员会、业主大会的登记问题。如果法律里面没有说要进行登记，那么你去申请登记的话，只要符合条件就应该登记。我上次给一个业委会提出，我说你们业委会要建立一个业主监事会，那业委会问我。你这个有文件吗？我说你要找到一个法律规定说不准许你才能说我这是非法的。所以我们业主一定要树立一个观点，是非并不是以文件为规定。像我们蔡理事长还提出一个规定，不交物业费的人不能作业委会的候选人，这个规定，在北京的一个文件里面提到了，我告诉你他这个文件还是非法的。业主的地位是根据产权证来明确的，从来没有法律规定说不缴业主费就不能作业务会委员的候选人或者说他不是业主。
第二个原则是少数服从多数，我们现在多数的业主委员会5个人当中都没有形成共识。业委会主任拿着公章，4个人通过了，主任不同意也不盖章，甚至秘书拿着章，秘书不同意也不盖章。我们碰到一个秘书说居委会说不同意，你们同意了我们也不能盖章。怎么办？委员要设立一个目标，就是说你们要少数服从多数，5个人中，有3个人同意就是业委会的决议，不需要所有人同意，或者是主任同意。
第三，维护公共利益原则，现在我们业委会委员经常划分一期、二期、三期的，多层的，高层的等等。这样的委员划分，如果你只维护1期的利益的话，你就不是合格的委员。我们的委员就是将来的人民代表，就是像美国一样的议员。他就是站在整个社区的角度来考虑问题。
（１５：４２分更新）
我自己住的小区的业委会委员我们在表决小区要不要装电子防盗门的时候他说反对，他的意见是我住的这个单元，12户人家只有我一户在那里住，其他都租出去了，如果我装了这个钥匙，是不是要外流到租户那里，所以这个就是白装了，那我还有什么必要装呢。另外还有一个业委会委员，他在住一楼，他说装了电子防盗门我这个地方向的声音吵得我晚上睡不着，他说我住一楼吵死了，我也不要装。所以就造成我们没有办法装，好在我们同意的人比较多一点，根据少数服从多数的决定我们还是装了。他们就是不合格的委员，委员在表态的时候不应该站在个人利益角度来表决。所以说有的小区成立不了业主委员会，我现在告诉大家，有的小区就是不应该成立业主委员会，原因是什么？哪位同志能回答，刚才我们回答这么多？我说有的小区就不应该成立业主委员会，为什么？
回答：自私。
刘生敏：就是说这个小区你找不到合格的业委会委员。所以说他不需要业委会委员。最近我在网上发表了一篇文章，让一部分小区先民主起来，意思是什么，实际上有更多的社区，他是没有达到需要这样一个业委会的地步。所以我希望大家在评估成立不成立业主委员会的时候根据自己小区业主的意思，居民的素质，你来判断在没有业委会的情况下，不具备成立业主委员会的情况下，我倾向于宁肯没有，一直到我们的业主他意识到我们要有一个维护公共利益的组织，这时候再来成立业主委员会。这是我实践下来得出的结论。为什么？我做过两个小区的业主大会筹备顾问，结果是很有意思的。就是业主他们根本就不知道成立业主大会的目的和意义是什么。有一个小区的业主委员会委员要成立，他说你要给我成立，你就要开给我工资，你给我办公室，你要政府部门给我装修好，他就没有想到，这个业主大会和业主委员会是他们自己要成立，不是政府要成立。你说这样的小区成立业主委员会是干吗呢？所以这样的小区我跟大家讲，不要还好。这是我讲的业主委员会它的义务是要维护公共利益的。
还有一个专业性原则，我觉得业主委员会的专业性除了业委会是专业性比较强的工作以外，还有一个业主委员会的组织工作也是很强的。为什么？这是一个管理，管理是科学。小平同志说“科学技术是第一生产力”，但是尽管我本人是学理工科的，但是我认为管理是比生活比科学技术更重要的一个事情。
因为我自己的体会，我们国内现在人口比以前还要多，我们的国土面积也没有增加，但是大家注意到我们现在的生活水平比以前要好多了。想当初60、70年代，我们那么少的人吃不饱、穿不暖，我认为就是管理，我们国家的公共管理水平提高了。所以我为什么从理工科改行做社会管理工作，我想这是我一个体会。就是我认为管理比科学技术更重要，整个社会进步的推动力不是科学技术，我认为是管理。特别是公共管理，我们社区的管理是相当重要。这是组织协调能力、管理能力是相当重要的，这也是专业，也是科学技术。
第五个原则是权责相当原则。现在我们业主委员会不拿工资，认为不拿工资就不承担责任，我认为错了，你在这个位置上你就有责任，就有义务。
（１５：４７分更新）
不是说你不拿工资就没有责任，没有义务，根据现在物权法的规定，我们业主可以对你业主委员会进行起诉，业主大会可以向你业主委员会进行诉讼，所以你的民事责任是跑不掉的。有的小区说我们要通过一个300块的业主委员会的津贴都通过不了，怎么办？我的意见是如果你这个主任要让业主继续参与到这个小区来，想让更多业主参与进来，就继续做工作，如果是这个主任想利用这个职位，做什么样的善事好事，不管有没有金钱，不要在这个位置上做。原则上讲，一个小区的业主，如果没有一点意识的话，这个主任宁可不要的好。我的观点是宁缺无滥。就是在你业主不参与的情况下成立业委会就是为业主做主，最后造成的结果是业主的整个意思要丧失，我们让他恶化到一定的程度，每个业主家垃圾成山，他可能有一个觉悟。这是我实践下来的结果，没有办法的办法。
四，业主委员会工作的三大法宝贝。
第一个群众路线我不讲，我们主要是重视业主的主人地位，权利来源于业主，业主委员会必须自始至终依靠业主，所有业主委员会原做不起来的，都是业主委员会想为民做主，这样的业委会我是坚决反对的。
第二，是组织建设。业主是一个分散的群体，要把这一群人组织起来，就要靠我们向党的组织建设一样的方法，建立各种层次的业主代表大会，业主小组会议，业主监事会，业主专业的委员会，专项的工作小组。比如说像停车库问题，现在小区车辆越来越多，车位不够，怎么办？我建议业主可以成立一个停车位的专项的小组来进行解决、研究。刚才陈教授讲了美国的各种正式的和非正式的群众的组织，你把这个停车位置解决之后，也可以消失，也可以继续工作，所以专项工作小组也是很重要的。业委会开会的时候，居委会或者是其他的工作站也可以参与进来，可以请街道办的人来参加会议。这种组织建设要形成一个制度化的组织构架体系、书面化、体制化、可检验。
第三，我们业委会工作一定要注意的问题，就是要统一战线，陈教授已经讲了阶级斗争的方法在我们社区中，在国与国当中都不能解决问题，甚至战争问题都不能解决问题。怎么办？我认为我们业主委员会，做工作的时候一定要有和社区的各种正式的和非正式的保持密切的沟通、联系，要赢得他们的支持。如果盲目地采取不配合的方式的话，可能不利于解决问题。
五，业委会的基本思路，它是一个执行机构，是一个管理机构，业主大会又不是一个人，又不能指挥业主委员会来工作，怎么办？业委会自己指挥自己，这个过程有一个引导通过的过程。这里头有两种意见，一种业委会他应该是独立的、公正的，不能说代表某一个赞同或者是反对的意见。另外一个，业委会应该有一个明确的意见，引导意见、要求业主通过这个意见。我倾向于后者。为什么？物业管理业委会是一个专业的工作，如果依靠我们业主的个人判断，比如物业管理公司的好坏，一般的业主根本不具备这个评判的能力，怎么办？业委会应该在专业机构指导下对物业管理的好坏做出一个评判、界定，最后把这个结果提到业主大会表决，最后才能形成一个选聘物业公司的意见。如果说是让业主自己选择，我告诉大家，可能一半对一半，这样的话不利于业主大会的决策通过的。所以说业主委员会是一个主心骨，是一个小区好坏的关键。如果说你是想随大流，业主委员会是一个大流的，不是一个精英，合格的业委会就是精英，就是将来的居民委员会，就是将来的人民代表。合格的委员每一个合格委员都是人民代表的竞选者，这是未来的一个状况，这是一个必然的状况。
六，社区参与的途径和方法。这是很多业主关心的方法。
（１５：５３分更新）
我们参与的概念是业主的中心，业主合格的标准第一条就是参与的中心。所以现在业主委员会提出的问题都与这个有关系，业主不关心怎么办？在这里头我们希望，就和我们的业主委员会，居民委员会一起，将社区参与的概念灌输给业主，这里关于参与有几个概念。我这里就不过多讲，我只讲一个。参与它能带来哪些好处？第一个就说它本身是一个决策主体，如果没有参与本身你这个就没有办法行使。第二个如果没有参与你最后实施也没有办法实行。第三，业主人多力量大，他有更多的创新意识，我们业主当中本身就有很多的专业人士，尽管我本身是搞业主咨询顾问的，但是一个小区里有500户以上的，小区里面有百分之一百有专业顾问的，如果我们把这个做好了，让这些业主把他们的聪明才智拿出来，那么这个小区不是更好吗！
第三，让业主参与才能让业主真正感受到主人意识，如果没有参与，让人帮他作决定他是没有感觉的。参与的本质是什么，参与的本质是赋权，就是权利本身是他的，我们现在把权利赋予他。在业主委员会业主是主人，在居民委员会居民是主任，在国家的管理下，公民是主人。我国《宪法》规定一切权利属于人民。我们在小区可以这么说，一切权利属于业主。在这里只有参与才能明确。参与不仅是一个权利，还是一个义务。
我们刚才讲了你必须要明确这样一个问题，工作的概念我们这里就不多讲，在我们讲义里都有这样一个定义。这里的公众不仅是我们个人，还包括各种正式的非正式的组织，还包括我们政府的各级部门在这里面。公众的参与，实际上就是社区的各种组织，他们在社区治理之中的参与。包括个人，或者是组织。
由于时间关系，我们这些内容就不多讲，大家回去可以看一看。参与的途径我讲一讲。
第一条，我们业主搞活动，首先得有一个常说，刚才上午来的北京的一个同志，他们有一个葡萄架构的场地，每天有业主在那里活动，他们的葡萄架就成了他们小区里的活动场地，我们每个小区都要有这么一个场地，有正式开会的场地，也要有聚会、聊天、休闲场地，这是活动的空间。
第二，参与要有制度的保证，所以我们讲居民委员会，业主委员会，你业主委员会有没有一个让业主参与的制度。现在我们碰到业主委员会，包括所谓的优秀的业主委员会，他们也拿不出保证业主参与的制度。
（１５：５８分更新）
多数业委会现在只做了一点，就是有一个值班的日期。我们星期几值班，在哪里？我可以告诉大家这是一种消极的守株待兔的方法，合格的业主委员会还要采取各种途径采取上门。比如说这个月可能是1号楼的小组搞一个活动，业委会的同志到哪里参与他们的活动，下一次可能是多层的业主搞一个活动，这叫制度化，经常化。包括今天的活动，我们跟和谐社区发展中心的陈教授也讲了，我们将来的企业也要参与保证。
第三，可以采取不同的形式参与到决策和维护自己的利益的行动中。我们有焦点网，搜访网，小区里建立一个网站也是很有必要的。那是免费的网站，是相当有效的，这是各种形式。
参与的层次，原来是一个政府完全控制的，现在大家好了，今天大家是完全是非政府组织，非盈利机构来参与的这么一个形式。这种形式我相信将来会越来越多，业主委员会在小区里面，它作为一个业主支持的组织，它可以开展各种各样的阻滞，现代物业管理条例里面有一些话可以保留，业主大会和业主委员会只有做跟物业相关的规定，我可以告诉大家这个规定是违背了物权法的规定，为什么？业主大会和业主委员会是行使物权的各项权利和义务职责，你现在说只有搞物业管理就错了，为什么？业主大会和业主委员会关于物权的问题不仅仅是物业的问题还涉及到方方面面。另外没有任何一个法律来禁止业主大会或者是业主委员会只有做什么事情，一个社团组织，或者是一个其他非正式的组织，它的行为范围是由他的章程和活动规则来决定的，并不是说其他什么规定来决定的。国务院的物业管理条例仅仅是一个行政法规，在全国人大没有出台出来的，禁止业主大会业主委员会做物业管理以外的事情之前，他这样一个行政规定是错误的，比方说业主委员会组织居民、业主去作春游、秋游，是不是违法了，如果按照我们国务院的物业管理条例是不能组织业主去搞这个活动的，我告诉大家他完全错了。他完全可以做他可以做的任何事情。行政法规没有权力对这个行动分为做这样的规定。这是一个由原来的政府控制变成现在的群众参与。
如何促进和推动公众参与。这里讲几条：（我们业委会重点掌握这个）
第一信息要公开化，现在我们业委会拿出一个决定之后，根本就是不向业主公告，锁在抽屉里，业主委员会的每一项决定都要向业主公告，认为是业委会的界定不是业主大会的规定就不是公告，那么你这个业委会就有问题了。一个是信息公开，现在我们到业委会去查业主的资料都查不到，我们希望业委会带头做起，你最重要选出你的人民代表，人民代表选出的代表就自然会为小区说话。现在为什么政府不给你查资料，因为本身就不是代表你的利益。现在业主是不是代表你的利益，就是看你的信息是不是公开的？
（１６：０４分更新）
第二，政务要公开，要制定什么公共政策，对象是谁，走什么程序等等，这些都要公开，同样业委会的工作、程序、对象都要公开。
第三，要有制度来保护业主参与的权利。这个要在业主大会规则、决议里面形成。我建议今天的业主委员会回去，把小区的规章制度全部印刷成册，发到每家每户。有业主问我们，我们物业管理合同要不要发到每家每户，我回家是的。物业管理合同也要发到每家每户。至少是你的内容要发布出去，在物业管理这个问题上不存在商业秘密，为什么？因为是业主大会决定的，选聘物业公司也是业主大会决定的，你说我以商业秘密为由来拒绝这是不对的。业主委员会现在是一个最直接的民主，是一个小区范围内的全民公决，我希望全体业主珍惜这样一个机会，让业主参与进来，而不要走原来的老路。
更有效的内容我们不讲了。
意义是参与的基础，业主委员会一定要把握这么一点，如果你举行的会议，没有按照业主不重视，来说明两点：第一，你没有把握业主的关心点。第二，就是你的表达方式有问题。我上午举了一个例子，就是同样一个深面意见征询单，有的人写的不一样，最后在业主中表现也是不一样。我有一次看到业主的意见单，整整一板，段落也没有分，你说让业主怎么看，我还是专业人士都看不懂，你看业主怎么难得懂。所以我们业主委员会的主任在这方面也要注意，你起草文件的时候要请律师或者是专业人士看一看，如果他们看不懂你也不要发了。
还有一个利益，在单里明确出来，现在有的小区没有办法怎么办？就是让业主参与的发50块钱，这还是非常有效的，我觉得在现阶段不反对采取这样一个措施，真正地周家健（音）也是这样的，来的人都发点礼品。久而久之，最后的结果是，如果你不给他钱，他都会来，这就是一个成长习惯。如果这样的话，小区的参与性就会更高，这是经过1年、2年，甚至是5、10年达到的一个结果。
这是参与可持续，这也是业主相当关心的问题，这里头有一个好的机制。要让参与者感到有吸引力，感到有重视。比如我们参加会议，我们可以参与这样的圆桌会议，让每一个人都发言，每个人5分钟，都讲一讲，如果让一个人讲不好，我觉得像我们这个会议，将来也不采取这个方式，采取互动的方式，让每个人，包括专家还有业主代表都参与进来，这样效果可能会更好。
由于时间关系，后面的内容就不讲了。总的想法就是我们业委会的任务就是让大家都来参与决策。
后面的时间留给大家提提问题，谢谢大家！
（１６：０８分更新）
宋有兴：刘总他们又面临很多业主具体工作当中的问题和难点，大家有什么问题，请在这里提出。看谁举手？
提问：你好刘老师，我们有这么一个问题，就是我们新建的住宅，就是今年本月的20号我们交房，我们有业主提出这样一个问题，因为我们是顶楼，我们在当时规划当中，设计上楼顶的通道是在12层的业主家中，12层的就打算把楼顶改为花园，现在物权法出台说屋顶是我们的公共区域，在这种情况下，我们的业主也同意，因为他自己建了私家花园，造成了渗透，他自己来承担责任，要求我们物业公司给他做，对于我们物业公司我们对物权法也看了，也了解，完了我们也不能同意。在这种情况下，处理方式以哪种方式处理比较好一点？
刘生敏：你这个小区是业主委员会没有成立是吧。
回答：对。
刘生敏：这种情况下是这幢楼对屋顶公共部位的使用做出的决定，如果是购买的小业主，不包括上面平台的使用权的话他是没有权利的。如果发言已经是明确了，是他自己单独使用的话这种情况有，比如是一个平台，如果装修引起渗漏是他自己承担责任。一般的话是不允许他擅自自己装修，只不过他有一个使用权，如果他使用不当也要承担后果。同时关于这个屋顶的小花园，如果是单户的使用，现在有一个问题，如果漏水了，这个费用是谁承担？假设不是他装修造成的，现在我们认为这个屋顶他的使用权，尽管是属于这个业主，仍然是属于整幢楼业主的，费用是整幢楼业主承担的。
回答：当时我们给他的是两个意见，一个是不同意在上面修建私家花园，第二个意见就是，我们同意他修建，但是有一个条件，前提条件是在本幢楼的所有单元户的业主，由他去跟本单元的业主协商，我们牵头，如果本幢楼的业主都同意，刚才所说的修费用必须由他本人承担，与其他业主无关。本幢楼其他业主也不承担责任，这样的话，他们只有达成一致意见我们也同意这个事情，我不知道这个处理得对不对？
刘生敏：这个处理方法我是赞同的，关于屋顶的处理和维修，因为现在维修的费用是很高的，并不低的。但是我估计这样的业主不一定愿意承担这个费用，因为屋顶每隔几年就要翻修一次，他不划算。如果我觉得他愿意，那我给楼下一些业主的建议，可以同意。当然有一点他不可能在上面乱搭建，养猪狗啊之类的。
（１６：１３分更新）
提问（金星小区西区代表）：现在我提一个问题，我提的这个问题是，在这个小区里面，他们现在买了房子以后，这个业主买了房子以后，在里面开公司，办企业等等，这个准许还是不准许？在《物权法》里面有没有这个规定？这个东西很扰民的，像我们里面是家政公司，有的是车库不用来停车，租给人家做仓库，现在很多公司就利用小区里面水电费按居民用，比较便宜，如果开公司到写字楼租，他的费用就比较高，像这个情况，物权法里面是怎么讲的？
刘生敏：这是这样的，这个我们法律是明确规定的，居改非以前是有禁止的条款的，实际执行效果不是特别好，就我个人而言，不绝对主张居改非，但是物权法有规定是禁止，如果通过了是有效的。居改非实际上住宅楼，如果不扰民我觉得是完全可行的。这是我个人的观点，至于扰民之后，民事责任我们可以通过民事诉讼进行，由法院来禁止。如果没有造成扰民，我觉得你是没有办法判断他是居改非的，除非他的货物进出很平凡，造成的损失比较大，业主是可以进行约束的，这是由业主大会来决定的。单纯找法律的规定，我认为即使法律有这样的禁止规定是不合法的，同时也不利于社会发展。真正禁止的话，我们中国的失业率要翻一倍，大量的中小企业都是在居改非里面，这是现实的问题。
提问：居改费这个问题有规定，物权法修改以后取消了，政府做法是把这个权利交给业主大会，根据国外的做法，如果居住区、商业区、饮食区尽量要分开，不要混合在一起，但是现在政府把权利交给你自己，难题在你自己手里，挺难处理的。
（１６：１７分更新）
提问（杨自成代表）：我是杨自成（音），我们小区是这样的，我们原来官房集团和联防办（音），我们是11、12层的小高层，下面是工程，下面是投资建的联防工程，上面就是11、12层的小高层，现在就把楼下的商场租给了一个广东人作为商场，结果里面经常废气等等都留了很多通风口，废气就在我们小区里面，毒气就在我们小区里排，他卖的东西是易燃易爆的东西，像现在这个情况，我们这15幢房子的资产是1亿多，有300多家住在里面，我们就联合写了报告，也给市里面写了报告，一年过去了，现在什么结果也没有，不知道怎么办？现在居民住在里面是相当恐慌。像我们现在这个小区的问题，我们给政府反映了，政府没有给我们解决，我们怎么办？小区住户非常紧张，前几天还搞相关的演习，烟在小区里面冒。
刘生敏：你提的问题是具有共性的问题，还是用刚才我说的几个当中的一个，受影响的业主你要问他们怎么办？哪些人受害了，受害的人他要有一个权责主张，他要达到什么目的要明确，如果你是跟业委会的人，或者是少数人，个别人去反映的话，真正受害的人主张权利的人不知道。
代表（杨自成）：我们有243人签名给政府写了报告的。
刘生敏：你是以业主大会的名义还是以200多户住户的名义反映？由业委会去执行，如果是这几个人就要推荐几名代表去反映，就是反映的主题，包括反映或者是诉讼都要有一个主题。这是一个。
第二个，你要找到这个联防工程，他的物权人，因为物权人在行使权利的时候，他要不得侵害他人的权益，不得侵害公共利益，所以你要有一个产权清查，你要追究这些责任。
第三，你如果是要有关部门来帮你解决这个问题，那么我现在问你，你现在有什么法律依据来要求这些部门来做，为什么我们刚才讲合法原则的时候，政府部门来做事情是有法律依据的。打比方说，你要环境部门对它进行处罚，他违反了环境保护法的那一条，环境保护部门要根据那一条来进行检查、处罚。再比如，你要工商部门来进行处罚，那么他违反了工商部门的那一条、那一款。因为政府部门来行使它的权力的时候，是要有法律规定才能行使。不像老百姓，老百姓只要是法律不禁止的都可以做，禁止的事情不可以做。所以你维权的时候要把握几点。第三你要有关部门来解决什么样的问题？
（１６：２１分更新）
宋有兴：由于时间关系，我们最后一个问题，留给那位女士。
提问（陈成代表）：你好刘老师，我是作为双重身份，一个我是林海物业（音）项目部门经理，第二作为金牛小区的一个住户，所以是双重身份，刚才听了几位业主和物业公司的同行大家都阐述了一些，但是我个人觉得。我本人也是做顾问工作，现在我们接触的楼盘，比如说物业公司涉及到的物权法的条款，我们再作培训也设计了一些案例，也给大家做了分析，刚才几位师傅说的问题，可能应该下去还是多读一些相关的条款，特别是新的《物权法》出台的政策法规，刚才所涉及到包括小区里面开餐饮，还有这位老师傅说的，他们作为业主的权利受到了侵害，那么应该采取什么手段去维权的意识。这些可能刘老师说的可能是从主观上，我们听的是直观能听懂，作为老师傅他可能还要左思右想一下。
宋有兴：谢谢陈女士，他是给我们提了一个建议，由于今天我们的主题是向老师提问，这只是一个建议，我想我们会考虑这样的建议的，今天的问答就到这里结束，请大家休息一会儿，由于耽误的时候太多了，我们4点35回到这里，还有一个第三阶段的研讨。下面的时间可以大家自由交流。
(图6)
代表杨自成提问
（１６：２４分更新 茶歇时间 马上回来）
(责任编辑：现代物业) |
