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和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月27日下午 14：00-17：30
地 点：中国·昆明 东风东路76号 云南省质量技术监督局大厦
第二讲
培训主题和主讲人：
1、主题1(一小时)：社区治理讲座：国内（外）各地社区自治的现状问题及对策分析（主讲：陈幽泓，和谐社区发展中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任、中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，我国著名社区治理专家，《现代物业》杂志“现代社区”专栏主持）
2、主题2（一小时）：社区治理常见问题的答疑与解释（主讲：刘生敏，上海业伟业主咨询服务有限公司总经理）
3、主题3(一小时)：典型案例分析、讨论（主讲：宋有兴，现代物业杂志社社长、总编辑）
(图1)
第一阶段：主讲人陈幽泓
宋有兴：感谢大家今天准时来参加我们的培训，我们今天第一个主讲的讲师是，昨天在北京出现大雾，她的飞机在北京等了很长时间，我们陈教授一直在机场，后来在晚上将近1点才飞到昆明，来给我们搞这次培训，所以她今天身体有点不舒服，现在马上就到了。
我们今天和谐社区建设业主培训，我们今天是昆明站的第二期，早上已经做了一期，早上的内容跟下午是一样的，明天早上还有第三期，下午是第四期，和谐社区建设业主培训是由和谐社区发展中心和现代物业杂志社联合在全国搞的一个巡回的公益性活动。这个活动的宗旨是主要针对我们国家在小区当中，尤其是在住宅小区有一些其他的商务型的社区也有一些问题，我们重点是针对住宅类的社区里面发生的许多新的情况，我们来搞一些培训活动。
这个活动的宗旨还是我们每一个人，包括我们的业主，还有业主管理的从业人员，还有开发建设单位，还有政府的相关管理部门，我们在探讨一种，怎么样来进行沟通，怎么样来进行参与，怎么样达到我们和谐的目的，进行一些对话，进行一些研讨。在这个会上我们更多的内容是来自于各个小区里面收集到的，进行调研收集到的材料，把他的研究心得跟大家分享。
在这个研讨的过程当中，在全国的其他地方发现有这么一个情况，我们业主往往是带着很多的问题，希望能够得到一些解决的办法，能够从其他业主，在类似的纠纷中得到的经验，他们处理问题的方式，能够给我们提供一些借鉴和指导。
作为讲师来讲，他们每一个人研究的方向不同，得出的结论更多的是从不同情况下，进行的一种，代表个人的见解，得出的看法。通过互相交换意见或者是一种探讨，我们就来进一步地说，今后我们的业主工作，在社区里面怎么进行？主要是这么一个目的。
下面我把我们培训的基本议程以及我们的一些要求，或者说请求给大家简单地介绍一下。
（１４：０５分更新）
我们今天的培训分为三个时段，每个时段我们为成一个小时，一个时段结束以前的10分钟，我们留给小时我们的代表提问，大家可以提问题，我们请求问题尽可能简略，尽可能地扼要，这个问题提出来以后，我们更多也不进行辩论，我们就由我们的代表提出问题，由讲师回答，回答是否满意我们可以通过以后的时间包括休息的时间进行交流，在会上我们就不辩论，这样把以后的时间留给其他的代表，让他们也有机会提问。每一个小时完以后有个时间，大家可以休息一下，可以去用一些茶点。这是一个问题。
第二个，每个人手上有一个意见反馈，有一个表，请大家听了我们的培训以后，参加了以后把自己的意见写在那个表上，交给我们的会务人员。还有一些代表由于是业主委员会的委员，他手上还会多一个东西，相当于是一个调查。这份调查是针对小区里面的业主委员会的一些活动进行一些了解，这份调查如果是手上有的，业主委员会的成员或者是筹备委员会的成员，请大家也填一下，在合适的时候反馈到我们会务组。这是第二个给大家的请求，请大家协助一下。
（１４：１０分更新）
(图2)
今天早上大家第一期的培训，参加的代表配合得非常好，所有的代表都有发言，也非常踊跃，提的问题也很好。出现一点小插曲，我提前说一下，就是现代文明的一个标志，就是不要干扰别人，我们来的业主都是在各个方面能够做得很好的人，我相信，这个手机一定请大家检查一下，请大家关机，一定不要再在会场上发出响声，不要使用手机，今天早上还是偶然出现了这种情况，在我们有限的时间当中，如果因为手机的原因对会场造成影响很不好。
下面我就介绍一下，这次培训的主题，以及报告人。
我们现在是第二期，每个人手上都有议程了。第一个时段的专题报告是“社区治理讲座”，讲的是国内外各地社区自治的现状问题以及对策分析。主讲是陈幽泓。大家欢迎。（掌声）
陈幽泓是和谐社区发展中心副理事长，是中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任，是中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，是我国著名社区治理专家，是现代物业杂志现代社区专栏的主持人。这是陈幽泓教授。
第二个时段的专题是“社区治理常见问题的答疑与解释”，讲师是刘生敏，大家欢迎。（掌声）刘生敏是上海业伟业主咨询服务有限公司总经理。
今天的第三个时段是典型案例分析和讨论，讲师是宋有兴，也就是我，大家可以不欢迎。（掌声）是现代物业杂志社社长、总编辑。下面我们就有请陈教授给我们做第一个专题的演讲，时间是1个小时，在后面的时间，在1个小时结束之前的10分钟留给大家提问。请！（掌声）
（１４：１２分更新）
陈幽泓：各位同志们下午好，下午开会会有一些困，我们尽量希望大家不会觉得这个内容非常乏味。今天我首先是要感谢我们的主持人，以及我们这次活动的主办人宋有兴先生！感谢他们出色的组织工作，我是作为和谐中心的负责人之一来做这次汇报。我们和谐中心在全国大概是在社区层面唯一的一个这样的正式的研究组织，我们是在国家正式注册登记的法人组织，我们在全国范围都做一些研究，从2002年开始，关于物业小区方面的问题，我们这个组织可能是目前在这方面最活跃的组织之一，所以今天下午我这一讲内容，我是希望来给各位在座的同志一个汇报，就是对我们目前所了解的在这领域的一些问题做一个简短的汇报，这个汇报稍微偏重一点理论方面的内容，其他的问题我们其他各位主讲人他们会分别介绍。
首先就是我们都关心的物业小区业主的问题，虽然我们大家都关心这个问题，但是当我们大家坐在一起讨论的时候，每个人的观点和所用的语言以及对问题的认识都很不同。比如说在中国和外国的学者之间就不一样，当说到社区的时候，外国的学者他们会列举出各式各样的情况，也就是说有一种情况他们就认为是一种社区，他们这样的一种思路是一种归纳式的，但是中国社会传统上用了一种归并的方式去理解这个问题。比如说社区，可能有一种解释，政府有一种解释，其他人就去判断，说我们现在现实中的这种问题和这种做法是否符合我们政府的规定，我个人认为，这样的一种看法，或者是这样的一种讨论可能无助于帮助我们来理解社区中的问题，社区中的所有的问题、概念，大家的认识都应该是多元化的，都是多种多样的，这是第一个我想强调说明的问题。
第二点，在说中国的社区问题之前呢，我的确也要对国外的情况做一个简单的我个人的认识和说明，比如说社区在中国何在美国的确是不太一样的。
（１４：１５分更新）
美国人我们知道他们是一个移民的传统，他们到美国大陆之前没有政府，在他们飘洋过海到了那儿以后，一切问题都靠自己解决，这样这种传统使他们养成一种习惯，凡是靠自己，不太相信政府，凡是自己能解决的就自己解决，美国的政治制度就是在以后美国移民建立了美国政府这样的正式制度之后，他们对于各种各样的民间组织，或者说各种各样的结社行为都给予极大的支持。这样的话，无论是正式的结社还是非正式的结社，在美国社会是使美国社会保持活跃，解决他们自己问题的最重要的特征。在美国，比如说在交通上有一个交通事故，交通堵塞了，马上就会有一些人出来，他们试图就成立一个小小的委员会，当时就讨论怎么解决当前的交通问题，然后他们如果有意见不同就会举手投票，然后按照多数法则决定这个问题，然后把这个问题解决，解决完以后这些人就独自散去，就恢复正常。这样的话，只要有一个问题在美国社会，自己就有一个组织去试图解决这个问题，这个组织是正式的还是非正式的都不重要，靠自己去解决问题。
这样美国他虽然有这样的特征，他还有一个特点就是。他解决这个过程中，他的方法以及目的仍然不太一样，这里我引用了一位学者他叫托克维尔，他是一个法国人，他出生在1805年，正好是法国大革命动荡的时代，在那个年代也像中国社会一样，如果你有证件跟别人不同是很危险的，托克维尔本人和他的家族意见也不一样，这样在这个社会中他觉得对很多问题他感觉到有一定的威胁性，这样他就说我要去美国考察美国的监狱制度，因为他本人是个律师，这样他到美国呆了8个月，用今天的话说走马看花，用这9个月，他把他对欧洲大陆和美国大陆的那种完全不同的社会风貌、社会组织，这样的见解他写成了一本《论美国民主》。这本著作在大学里，凡是学文科的，或者是你受过高等教育的是一个必读书。你要看法国人写的民主，法国人那个时候还没有认真去研究，在公民社会、社区治理这方面，他最权威的就是托克维尔，托克维尔他特别强调一点，就是说在美国，解决问题和在欧洲不一样，在法国不一样，法国人有点像中国人，有一点斗争性，非常激烈。美国他说解决问题的宗旨是温和的，手段是合法的。
（１４：１９分更新）
因为这个社会的问题不是某个人的问题，也不是某一群人的问题，也不是某一个阶层的问题，如何一个社会的问题是我们全体的问题，我们中国社会今天，今天我们面临的问题是中国历史、文化、传统、民情带给我们的遗产，我们要想解决我们今天社区面临的重重困难问题，不能再靠阶级斗争的办法，靠打倒一个阶级甚至是消灭一个阶级来解决问题，这已经被中国的历史证明也是行不通的。所以这样的话我们必须换一个思路，这个思路该是我们要以一种温和的宗旨，一种合法的手段。当然解决问题的道路是非常漫长的。
这是我们讲对于如何解决社会问题这样的认识处罚来看？美国社会和中国社会的不同，另外一个角度，就是我们先来关心什么？我们做一个普通的人，我们最重要的关心什么事情，托克维尔他也说了，他说社区里的事情是一个公民最重要的事情，我们中国自古以来就说天下兴旺匹夫有责，中国的传统是的大家特别关心国家大事，但是身边的小事我们社区生活中的事情可能就关心的人不是太多，这是中国社会和美国社会的一个非常不同的特点。美国人对美国总统的选举可能不那么关心，但是美国社区里的会议，基本上所有的居民都会参与。
这就引出一个话题，地方社区在一个国家、社会生活中他占什么样的地位？这里，我仍然引用托克维尔的化，他说：让一个社会中的公民多管小事少操心大事，他们反而会关心社会公益。如果他们感觉到必须不断地努力区市县公益，那么这样的人他在一个社会中，他始终不断第几十年一生，他在一个地方居住的时候，他仍旧始终为善，这样的社会风貌才得以改变。那么，当我们说地方是天下事、谁孰先孰后时候，就有一个特征。我们说不管是像托克维尔这样的西方的大师，我们也看孔子，孔子也讲过这样的话，修身、齐家、治国、平天下。等于孔夫子也给出这样的顺序，你要想关心天下事首先要关心你自己，关心你的家。我们社区是我们共同的家园，然后你才能把一个小国治好，然后才能把一个世界，才能让它更美好。所以这里我仍然引用托克维尔的话，他说：再一个国家没有比地方利益更真实的利益，最真实实实在在的利益就是我们地方，我们家门口的利益。他说：要让人们受到关心自己的家庭，然后关心自己的城镇，然后是城，然后才是国家，然后最重要的这一段他是这这么说的：如果你打破这些中间环节，让公民受到关心国家，你不是缩短了这种联系，而是你毁灭了这种联系。
（１４：２４分更新）
因为这个社会事物它之间有一个自然的逻辑，你把它给毁灭了，所以我们中国人为什么不关心我们的社区家园，到近几年，应该是2000以后，我们中国人才开始关心我们的家园了，这是因为从古到今，个人的利益、个人的财产、个人的道德地位都的不到保障，当个人得不到保障的时候，你要让每个人去关心国家，那实际上也就没有国家了。
所以这是我们讲理念的不同。刚才我是简单地来概述一下，以美国为特点的西方社区的传统。这样我们又回答中国的社区，中国的社区传统我引用的是费孝通的，《乡土中国》里的说明，我们知道费孝通对中国的民情、民风，不仅是农村社会，而且城市社会这种传统他的了解是非常非常深厚的。他说中国的传统不叫“个人主义，叫自我主义，自我主义简单说就是太自私了，中国人这个传统个人是“自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”，他说这是中国人的信条，管别人的闲事干吗，管自己的。但是你能管好自己的事你还算是有公德的人，他说很多人把自己的垃圾往别人家倒，这就像起我们家，是北京一个高校社区，我们及旁边是一个中央音乐学员的老师，我们住三楼，他就住楼上，他不愿意倒垃圾就把垃圾放在后面，说了他几次，她们他就生气了，他就把垃圾放在我们家的门口。他就是这么一个做法，费孝通他就讲，像苏州河，像南方城市我们宁波，一个河里洗马桶的、菜的，反正干什么的都有。费孝通讲，为什么中国人会这么做，因为这河是公家的，公家就是没有人管的，这是全世界都是一样，都是这样的一个认识，这样的一个传统。
中国人的行为怎么样改变了呢？是近几年开始改变的，这种行为的改变我这里用一个图来表示（幻灯片）这个图是一个蜘蛛网，蜘蛛网他的结构，以及它的物理特点是大自然的奇迹。首先它非常漂亮，其次它这个结构优特殊的强度，这个蜘蛛丝，你想蜘蛛是一个人，这一根蜘蛛丝能拉起一幢大厦，这个蜘蛛织成网这个强度就更强大，蜘蛛网和人类社会有什么关联呢？我们用一个图来表示（幻灯片），你说让大家关心公家，我为什么要关心公家，那么个人的利益和公共利益有什么关系，取决于财产权的变更，财产权的变更导致社会秩序的变更，财产权的变更在我们城市社区的建筑物中，它的结构很可以与蜘蛛网力比。这些蜘蛛网我们国家公有财产，然后蜘蛛网有各自的单元，各自的单元有专有部分，专有部分不能分割，不能脱离共有部分存在，这种公有部分和专有部分他表现的不同的结构在这样的一个整体结构中密切联系在一起，你想维护你们家里的利益吗？权利吗？你比较维护共有利益。那么在我们建筑物区分所有权中的财产，我们如果像现在北京的房价高到1万多一平米，就是均价。如果按1万平米算这一万块钱大概花了6、7千是公有部分，你水泥壳内的不到40%，但是现在由于种种原因，我们公有财产到底是什么，以及到底有多少价值我们不了解，但是那些早期的维权者，他们起来维护他们被侵犯的权利的时候，他们发现，他们维护的不是个人的事情，这样中国人的行为方式就从一个传统的，自扫门前雪的这种方式开始转变了，这样日复一日，从2000年开始左右才是5、6年的时候，中国的社会发生了剧变，我也想不到我会到昆明来和你们见面，来谈这方面的事情，根本想不到。
（１４：３０分更新）
这是这个社会发生了很大的变化，虽然我们从眼前看这个变化很慢。
所以这样的话，从自然界的变化谈到人的变化，根据的就是财产权的变化，在建筑物中财产权是独特的财产权既不是公司也不是纯粹自私人，法学家给他一个叫复合共有，所谓的复合这里头就有若干层的关系，非常非常复杂的关系。由于这样复杂的关系，我们中国社会今天有一个机会，让我们中国人民构成自己的结构让我们从一盘散沙这样的文化传统过渡到一个，转变到一个我们将来构建美好社会的这样的真正的公民社会，这样的一种结构，它从财产权的结构出发，会形成一种自然社会结构。像我说的一根丝就可以拉起一个建筑物，一个蜘蛛网构建的一个社会的维系，一个小区的社会关系。如果我们能把它建设得比较理想的化，这个社会结构是非常非常了不起的。如果每个小区都能够让自己的社会完善起来，那我们中国的社会那就是非常美好了。
所以这里我引用了这句话，叫麦迪逊法则，麦迪逊是美国开国总统之一，他们是叫开国先贤，叫私人利益成为公共利益的保护者，这也是这句话我想让它成为小区中的一个人人都认可的法则。
这样我们先讲对这个基层社会做一个简单的介绍。下面我们就谈谈业主的组织，我仍然想对美国的业主组织和中国的业主组织做一个简单的比较。
在美国由于他有这么强的公民社会的传统，再有这么非常发达的法制，所以他的业主组织是非常明确的，这个明确它是有两个特征，第一个特征，业主组织是一个准政府组织或者是私人政府组织，在美国或者是其他的西方国家，之所以这样，是因为业主组织要提供一些地方公共服务。你比如说卫生、安全等等，这些它是一种公共服务，它不纯粹是私人事物，还要缴税费等等。那么另一方面，他是一个私营公司的性质，它是按照一种私营公司的方式来管理好这个小区的所有的公共财产，你像北京比较大的小区，它一个小区的资产，不动产就是几十亿，公共维修资金2%的比例是几千万，几十亿的不动产加上几千万的资金，它是由一个业余的业主委员会在管理，如果它没有一种专业的、商业的方式，你去想象一下，它能管好这么样一个社区吗？所以在美国这方面它已经走了很多年了，已经很发达了，所以这样的混合体，它是的业主组织又能够提供好地方公共的服务，又能够像商业组织一样管理好自己的产业，让它保值增值繁荣。
那么回到我们中国，中国业主组织的性质，首先我必须说，中国业主组织它是一个，我们说是一个很奇怪的事情，一方面，业主组织的从发起到产生，到登记，是全世界程序要求最严格的。国外的组织也没有像我们要求这么严格，要求是非常非常严格的。但是另一方面，在我们国家的法律和政府的正式文件中，从来没有给业主组织惯于“组织”这两个字，从来没有这样的两个字。我们国家正式文件包括党的十六大、十七大说到地方政权的时候，也从来没有提到业主组织，这样业主组织成了准正式组织，你说不是正式组织，他是政府完全监管，按照正式途径登记的依法登记的、备案的。但是你说是正式组织没有这两个字。但今天早上刘先生也说了很明确，我想这么说，在操作层面是基本明确的，你完全可以按依法操作，但是在抽象意义上是不明确的，抽象意义上的不明确是的一个业主组织要有一种发展或者是在复杂问题上的处理就面临很多的问题，这种业主组织现在这个中国的业主组织怎么发展起来的？是从维权发展起来的，很多就是企业家，我自己就经商，我根据商业规则我花这么多钱就让我看到我花钱得到的收益是什么，现在根据商业规则我花的这个钱完全不一样了，他不符这个企业，他要去争这个权益，这样维权就开始了。这是明确的从2000年以后，但是这个维权一定要有一个转型，你打了天下怎么去做天下这是两个问题。业主组织一定要有一个转变，维权要成功，成功以后要学会治理，你不能老大战，几十亿的财产，怎么样把它治理好。现在一个业主组织从无到有，从维权成功到成功，成功以后怎么来管理？这是非常重要的问题，从维权到治理。
（１４：３７分更新）
这样我们说中国的业主组织要克服这么多的困难，要这么多业余的人完成这么多的任务，完成世界上最复杂的登记程序，最高额的民主投票，克服方方面面的困难，去成立组织，去维权，去治理自己的这一方产业，动力来自何妨？我们村委会、居委会会动用行政资源公共财产去成立、组织、维系，可是我们业主靠什么？完全靠自己。你有愿望吗？你有非常强烈的愿望，然后你有能力吗？你有这个愿望，你有能力克服这个困难吗？你能跟别人打交道成功吗？能跟别人谈判双方能够达成协议吗？你能克服种种困难吗？这是最难、最难的，那么我就老在想，这个动力来自何妨？这真是太困难了。
各个阶层付出是难以为继的，更别说他们遭受的重大打击，所以这是难以维系的。这也是我们为什么到各个社区、各个城市去做这样的一些工作，我就想我们社会共同的组织起来，共同地联系起来，来帮助我们中国的业主，来推动，来帮助他们发挥自己的能力，来给他们这样的推动力，能让他们成立业主的组织。
那么这方面的工作，下面这些内容就是简单做一些汇报，我们在北京做的主要工作内容。我们主要能够是研究性的组织，但是我们这个研究是建立在调查的基础上，这个调查表也发给各位在座的同志，我特别恳切各位同志帮助我们完成这个表，有的努力，如果不清楚可以问一下我。这个调查研究我们在北京已经做了100多家，这是很困难的，但是我们会做下去。这个调查表有几大基本内容：
第一就是一个小区的概况。你这个小区有多大，有多少户？这是一个关键性的，北京有近10万人的小区，几乎就没有办法成立委员会，基本没有办法在一起工作，太大了。这是第一个方面。
第二个方面，业主组织的概况。你有业委会吗？还是有筹委会？你有业委会的话你这个业委会是什么样的组织状态，业主参与你的活动吗？除了你的业委会还有没有其他的制度建设？有没有人监督你？有没有人来跟你联系广大业主，有没有一些这样的代表。甚至早上刘老师说的专业委员会，这是很好的说法，业委会将来要发展出一些专业委员会，这样的委员会才能有能够解决他的问题。
那么物业管理状态，毫无疑义这是我们当前最关注的，谁来做物业管理，物业管理的服务的标准、项目，它在小区中收费率是多少？还有最重要的一点，你现在的物业公司跟业主之间有合同吗？小区治理是民事行为，民事行为依契约而治，没有契约就没有依据，就没有合法性，现在大量的小区由于种种原因是前期物业，没有跟业主之间的合同。
（１４：４２分更新）
这样的话矛盾的产生就是必不可少的，另外就是我们刚才讲的小区共有财产的状况，是我们小区的一个和谐交流问题，你的共有财产状况清楚吗？最后一个，物业纠纷是什么？是跟开发商、物业公司、政府，还是跟业主自己，内部自己因为选举，因为财政，因为种种问题，是什么？我们做这方面的调查。
那为什么要做这方面的调查？是因为我们国家的正式的调查口径里没有这方面的内容，国家统计局也不做这方面的内容，及时做也很简单，这方面又是社会的热点、焦点。如果我们去做了，这样我们就给国家将来立法制定政策提供第一手资料，我们现在自己在每个小区争权利，但是我们在法律说能够改动一个字，那这个作用就是非常巨大的。所以这是我们要做的工作。
我们在北京调查的状况，我简单做一些汇报。我们归纳了一些数据。
北京人是政治性最长的，天子脚下，皇城根脚上，他们关心政治比关心钱还关心，及时这样成立业委会也只有18%，我知道有的小区10年也成立不了业委会的，到现在还在那里努力争取，真是太难了。然后像我们说的业主组织发展，请中介组织、律师、会计，这个在北京已经很普遍了，起码占1/3。业主组织是一个工作规范吗，要规范就有文件打印制度有70%，你的工作人员有没有薪水？有，有一部分工作人员是有薪水的，但多数还是靠资源。他们有没有建立各种各样的自治，90%都建立了，单元小组，楼栋小组，检委会，业主代表大会等等。这个业主组织相一颗大树一样，先有根，然后长树干，最后一个丰盛的大树，所以我们希望他们发展。
业主关心不关心业委会，还算关心，我们调查的62个业主可能参加也会的会议，业主投票率、参与率有多少？目前根据我们的数据看还是比较高的，但是我必须得说，我们调查的100多个业委会都是比较活跃的，北京100多个业委会还有相当一部分，死亡的也有可能，那就没有参加会议了。
所以这样，我们的重点部分就是共有资产，共有资产你们小区能不能资产合资，清产合资家底是什么，清产就要拿到资料，17%能拿到资料，这些人都是通过各式各样的方式想办法弄到这个资料，获益获得资料很难，能清产核资的23%，能够了解小区公共资产维修的，有多少数量、保管在那里？不清楚的52%，清楚的也就是28%。像物业管理用房，明确属于业主，但在实际操作中业主明确的36%，地下室、停车位、停车库，还有会所情况就更复杂了，情况就更难说了，如果这些问题弄不清楚，这个小区很难建设好，另外也容易打搅。因为大家基本上都是这些情况。
物业纠纷情况，我们看业委会和现代物业公司有正式合同的占1/3，平均物业收缴率70%，我个人认为还可以，早上向阳可能不太认同。然后跟物业公司的纠纷就多了，是共有财产纠纷，还是其他缴费纠纷，我们这里写的收费有纠纷的就有70%，现在对物业费是不满意的，这个不满意是合理还是不合理，我们不好判断。
这里有一个很严重的问题，就是跟保安。我们以前做的调查1/3的小区和保安有肢体冲突，有暴力性事件。
（１４：４６分更新）
这个事情就很严重了，我们有意见都没有问题，达成意见倒是不正常，如果打起来这就很危险，所以关于保安的问题，我们给全国人大上了正式的立法建议案，去年被全国人大正式接受，就是保安要准们立法，要把保安从物业公司剥离出来，从商业利益中剥离出来，把它成为公共的力量。不能让业主既买单反过来还要受伤害。现在北京已经开始说了，保安要由街道和小区来双重管理，不由物业公司来管理。这是物业纠纷的状况。
这就是我简单做的汇报，这个汇报我对于我们这些年做的工作，我有一个结论，这个结论就是：一方面我们的业主组织发展状态非常初步，既使是在北京，全国可能北京、深圳都是比较发达的，包括上海，应该说比较发达，只是性质和特点不一样。但是总体上来说，如果用一个人来衡量它，也就是6、7岁的年龄，从2000年到今天。现在北京才18%的比例，那你怎么能说我是一个非常成熟的业主组织呢？我觉得真的是非常不成熟的。所以在这种情况下，业主组织要先学会让自己发达壮大，我们一块儿来探索，怎么样让他们成长起来，然后我们再去做一些，在我们成长以后，我们才能做的事情。但是另一方面，我们也看到，的确有一些小区，他们业委会的工作能力非常强。
我就是比较了基层、政权的基层组织，包括村委会、居委会、业委会，业委会是其中最独特的一种。业主在整个中国维权是最成功的，经常业主说我们是弱视群众，我觉得不是政府，我觉得是优势群众，虽然不强，但是有很多资源，业主是我们中国社会中维权最成功的群体。你看到农民工能维权成功吗？出租司机，最成功最吸引全世界关注的就是业主。
（１４：５０分更新）
后来我想业主为什么成功呢？在于他们的财产权制度，这个财产权制度目前来说初具规模，由于财产权制度比较明确，就可以依据他去维权。你看村委会和居委会，你看到过村委会和居委会去诉讼一个商业组织或者是政府组织，有过这样的案例，打赢官司吗？我从来没有见过。我看村委会诉政府，但是法院说没有诉讼主体资格。但是业委会随着没有资格，但是业委会打官司的事太多了。在北京，根据北京律师协会的估计，北京的多数业委会都打赢官司，被法院立案的有将近一半。就是打官司中的业委会，被法院接受立案的有一半，而这些官司获得赢面的这个相当不少。有一些经典的案例，所以从这个角度看，我发现业主组织非常独特，所以我觉得是优势群众。这个优势的群体我们仍然要注意的一个要点是，我们的权利的立法效益来源于物权，我们形势这个权利的边界在小区内。我们知道我们中国的经济改变很快，但是政治改变很慢，中共中央一直在考虑怎么样来搞政治改革，他的考虑要点是，怎么样才是安全的？怎么样起步？最后他们得出一个结论，从基层民主化、社区民主开始是安全的起步点。这样他们给了一个物业小区一个试验田，所以在物业小区可以做很多事，我们的建议是我们一定要搞好这个试验田，一定把我们的权利在小区边界范围执行好，千万不要越位，千万不要让我们的来不一的民主试验田遭受失败。
所以最后我仍然要强调，我们的宗旨是温和的，不想打倒任何一个人，其实我们能够打倒，我们也解决不了诸多的问题。我们的手段一定是合法的，这样我们才能把这个事情做长远了，这就是我今天所要汇报的主要内容。谢谢各位！（掌声）
（１４：５２分更新）
宋有兴：感谢陈老师给我们今天做的一个演讲，我也是在今天才听到这么精彩的内容。陈教授实际上在我们国家是社区治理方面最著名的学者之一，她在国际国内都享有非常高的盛誉，我们今天能够有幸的在昆明听到陈教授这么多的心得，包括她的研究成果跟我们分享，我觉得这是一个非常荣幸的事。
下面就请我们来参加的代表提问，提问希望每一个人一次只提一个问题，同时记住这个问题尽量简明，请陈教授来回答。
我说请谁提问的时候请大家报一下自己的名字，如果是小区业主就报一下小区的名字，如果是物业管理公司或者是那个单位工作报单位也可以。好下面开始。
提问（人与自然小区代表）：我是人与自然小区的业主委员会主任，我们是实行了《物权法》以后，第一个全国自治的小区。在新闻媒体和报纸上一直在跟踪我们小区的自治情况，我们现在遇到这样的情况，政府的相关部门就我们讲，我们是盘龙区的房管局物业管理办公室，他的主任马宏伟（音）就坚决反对我们自治，甚至于他到小区给我们指手划脚，设置层层障碍，最后被我们小区的人给轰出去了，所以我们成立业主委员会第一个障碍就是基层政府的不支持和对立。这个关系我觉得是对我们造成了最大障碍，我希望在这个会议上提出来，我们怎么样对待这种严重的障碍？
陈幽泓：这是一个非常棘手的问题。从法理上讲，凡是在物业小区涉及到物权的事情，你们有充分的自主权，从这个方面，我想可能很多官员是不太明确的，因为它是一种控制，一种管理，形成习惯了、传统了。突然这个事情变了，我觉得他们可能是有点跟不上时代的变化，这个我觉得需要时间，就像我说的，就是三、四年，三、五年变化是很大，所以这方面希望你有一点耐心，如果把他轰出去，我个人认为可能不是一个好的办法。因为从他的角度来说，他仍然有他的权限范围，你们两者间的权限范围是有交叉的，所以当你反对他干涉你的事物的时候，同时也要想到他有他的权限和你是有关联的，所以唯一的可取之道就是保持接触、保持联系，在你自己权利内你做自治我不太清楚你自治了哪些内容，我想只有你做了决定别人很难干涉，或者很难改变，这是既成事实，而且是法律保护。（掌声）
人与自然小区代表：谢谢。
宋有兴：下面看看有什么问题。
（１４：５７分更新）
刘生敏：我也是第一次听了陈教授作这样一个演讲。我上午也有一个问题也想问一下，陈教授对美国的社区组织也有很深的研究。美国在社区治理里面，业主治理组织你现在提了一个，就是房主的促进会，还有哪些正式的或者是非正式的业主组织，谢谢。
陈幽泓：因为美国是结社自由，所以他可以成立各种各样的组织，这种组织跟中国唯一不同之处就是他这个产权不太一样，他因为除了大城市以外，多数都是，我们叫别墅，其实就是房子，这样的业主就叫房产主。因为他的产权很简单，我买了这块地，地上盖一幢房全部是我的，这一个小区他管理起来与我们不太一样。除了这样的房产主促进会以外，他还有其他的业主，有点像中国，但是跟中国又不太一样。有的是我有这个地的产权，我也有这个单元的权利，有的是我没有地的产权，但是我有这个单元的权利，所以它根据不同的产权成立了不同的业主组织，包括租户组织。我们现在讨论社区治理的时候都忽略了租户的权利，在美国这样社会的租户很多，所以他非常关心租户的权利，比如什么时候提房租，什么时候不可以提房租，国家是有严格的控制的，他有一个自己的机制来控制房租的上涨，来保障租户的权利。所以从这个角度来说，美国这样的社会，由于公民的能力和传统很强，再由于商业也很发达，由于法制也发达，所以他的管理模式灵活多样，各种方式都有。不像我们中国，好像就一个概念，一个定律，按照这个概念、定律来解决我们社区的问题。这样的话我觉得大家很难对话的。
（１５：００更新）
宋有兴：下面还有谁有问题？
提问（云辰小区代表）：我这边是云辰小区（音）的业主，这边关于刚刚陈教授讲到的，物业公司与业主要有合同，但是现在据我所知，比如说买了房子一入主就有现成的那个（陈幽泓：前期物业。）前期业务。包括现在一直在管，但是对于他管的好坏我们不满意的话也没有任何的方法，我就想问一下，如果没有签合同是不是表示他的物业公司对我们的管理就是不是合法的呢？还是什么意思？
陈幽泓：让刘生敏先生来回答你这个问题吧。
刘生敏：上午也有朋友提出问题。我在上海经常碰到这样的问题。前期物业合同是根据你和开发商，业主和开发商有一个购房合同，购房合同对前期物业管理是有约定的，所以这个约定就成为你们业主和前期物业公司的约定。这个合同不管有没有期限，在业主委员会成立，在选聘新的物业公司之前，这个前期物业服务合同是一直有约束力的，要什么时候消除呢？一直到你新的物业服务合同签订，新的物业公司接管才能消除。业主如果对前期服务不满意，你的方法就是选聘新的物业服务企业，根据《物权法》的规定，现在还有一个新的变化，就是既是你不成立业主委员，你业主也可以召开业主大会，业主共同决定新的物业服务企业。发起的人可能就不一定是物主委员会来发起，可以是由业主维权小组或者是居民委员会或者是其他的临时组织来临时组织召开业主大会，来选聘新的物业管理公司。当然最好的方法就是你要选举合法的委员会之后召开业主委员会，这样更好一点。（掌声）
（１５：０２分更新）
提问（深世桃源小区代表）：陈教授你好我是来自重庆深世桃源小区的物业公司，我们有这么一个问题，我们开发商在建设的时候，在规划过程当中，我们是商住两用，一楼是商业门面的，当时规划过程当中没有考虑到，也没有考虑来做餐饮的，在我们销售部销售房屋的时候就把我们的商业门面卖了出去了。卖出去之后也口头地向我们业主说过，明确过不能作为餐饮用房。最后在业主把房子买了之后，也全转移，之后业主就把房子租出去，租出去就作为餐饮，因为当时在规划协议当时没有涉及到，这个时候房子现在已经是由业主租给我们的经营户作餐饮使用。现在没有规定怎么办？现在就是把我们一楼门面后面不动，继续向外喷烟，我们物业公司也给他们下达了整改通知书，他们自己跟我们物业公司协商，自己做了一个烟道，做了以后在本单元的业主就不同意，就要求拆除。到目前为止，这个烟道我们跟开发商业主和经营户都协商过三四次，协商的效果不是太好，最终都没有办法把这个问题解决掉。到目前，我们小区还没有成立业主委员会，如果说成立业主委员会，应该由业主委员会对这个事情跟相关的部门联系，我们的工商、物管，还有环保我们都提出来了，他们来了以后也是要求我们协商。
宋有兴：这个事情陈述完可能会花很多的事情，可能你要稍微节约一点时间。
提问（深世桃源小区代表）：我要问的是除了这种情况，我们是由业主自己来处理，或者是相邻业主还是物业公司来处理？如果是通过诉讼程序的话？
陈幽泓：待会儿我觉得事务性的还是刘先生来说。商住问题是社区中的严重问题，根据物权法是交给全体业主了，是同意还是不同意他来作商业用途，在商业用途中开饭馆又是更严重的问题，所以从道理上你们完全可以决定不允许他在这里开饭馆，都不是改烟道的问题。在国外，最严厉的一方面就是他就叫自治法，我们做的决定有法律效力，不允许你在这里开饭馆或者是不允许你在这里住，我们的决定就有法律效力。
提问（深世桃源小区代表）：但问题是我们还没有成立业主委员会。
陈幽泓：所以现在社区最大的难点就是我们自己，政府或者是企业都不重要，是我们自己。我们受害了我们怎么解决这个问题。
宋有兴：我们最后一个问题。问答完以后我们休息一下，剩下的时间我们会在3点20进入第二个时段。
提问（昆明金星西区代表）：我是昆明金星西区，我们以后成立了民主委员会两年了，在这个工作当中，我碰到了那么一个问题。我是委员会里面的常委。就是日常的工作我来处理，出现这个楼上漏水，影响下面。
（１５：０７分更新）
提问：陈教授你好我是来自重庆盛世桃源（音）小区的物业公司，我们有这么一个问题，我们开发商在建设的时候，在规划过程当中，我们是商住两用住宅公寓，一楼是做商业门面的，但是当时规划过程当中没有考虑到，也没有考虑来做餐饮的，在我们销售部销售房屋的时候，就把我们的商业门面卖了出去了。卖出去之后也口头地向我们业主说过，明确过不能作为餐饮用房。最后在业主把房子买了之后，物权转移了，之后业主就把房子租出去，租出去就作为餐饮，因为当时在规划协议当时没有涉及到，这个时候房子现在已经是由业主租给我们的经营户作餐饮使用。现在没有规定怎么办？现在就是把我们一楼门面后面开了两个洞，向外排烟，我们物业公司也给他们下达了整改通知书，后面他们自己跟我们物业公司协商，自己做了一个烟道，就用铁皮做的，做上去呢，在本单元的业主就不同意，就要求拆除。到目前为止，这个烟道我们是跟开发商、业主和经营户都协商过三四次，协商的效果不是太好，最终都没有办法把这个烟道问题解决掉。到目前，我们小区还没有成立业主委员会，如果说成立业主委员会，应该由业主委员会对这个事情向相关的……我们进行诉讼程序都可以。我们也跟政府部门，工商、物管，还有环保我们都提出来了，相关部门来了以后也是要求我们自行协商。
宋有兴：这个事情陈述完可能会花很长的事情，可能你要稍微节约一点，你很简明的说一下你要问的问题。
提问（深盛桃源小区代表）：我要问的是处理这种情况，我们是由业主自己来处理，或者是相邻业主还是物业公司来处理？通过诉讼程序的话？
陈幽泓：待会儿我觉得实务性的问题，还是刘先生来介绍更好一些。我简单说一下我的感想，商住问题是社区中的严重问题，根据《物权法》是交给全体业主了，业主可以自己决定，是同意还是不同意他来做商业用途，在商业用途中开饭馆又是更严重的问题，所以从道理上来说，你们完全可以决定不允许他在这里开饭馆，都不是改烟道的问题。在国外，业主组织最严厉的一方面就是，他就叫《自治法》，我们做的决定有法律效力，不允许你在这里开饭馆甚至不允许你在这里住，我们的决定就有法律效力。所以这个事情，我想如果你们成立业委会，或者在业主大会通过决议，应该能够自己解决这个问题。
提问：但问题是我们还没有成立业主委员会。
陈幽泓：所以现在社区最大的难点在于我们自己，政府也好，其他企业也好，都不重要，是我们自己怎么行使自己的权利，没有有成这个习惯，我们受害了我们怎么解决这个问题。
宋有兴：我们最后一个问题。问答完以后我们休息一下，用点茶点，然后剩下的时间我们会在3点20进入第二个时段。
提问（昆明金星西区代表）：我是昆明金星西区，我们以后成立了业主委员会两年了，在这个工作当中，我碰到了那么一个问题。我是委员会里面的常委。就是日常的工作我来处理，出现楼上漏水，影响下面。
这个问题很不好解决，物管公司也没有办法来解决，就是说从我们昆明电视上也报道过，就是两家协商解决。在《物权法》里面有没有具体的规定？因为他们现在这个房子做了以后，卫生间他自己改，改了以后没有改好，但是他装修的很好。现在一漏水上面全部要打掉重新做，这个费用很高。但是作为底下这户受到侵害以后，他愿意出一部分钱，但是上面不让动，所以这个问题就很难解决。所以我请教一下《物权法》里面有没有这个规定，你像屋顶是公用的，三层漏到二层，二层漏到一层，这个问题怎么解决？
陈幽泓：这个我建议刘先生来回答，好吧。
刘生敏：这又是比较具体的问题，在物权法和我们以前民法通则里头当中有规定，相邻的业主之间他有一个配合的义务，像这个漏水的事情，实际上就是说，楼上的业主是有义务进行检修的配合。如果物业公司没有检测能力，他应该委托专业的房屋检测机构对这个房屋漏水做一个专业的报告，请专业机构对有关漏水的责任做一个评判，如果设计上开发商保修的要开发商承担责任，如果是涉及到楼上的业主专门造成的漏水，楼上的业主全部承担责任，如果涉及到公共的管道，它的维护、保养的问题，物业公司如果是疏于维护物业公司要承担责任。如果公共管道保修期到了，需要维修维护，这个造成的损失由这一幢楼全体业主承担责任。所以是比较复杂的，关于这个问题，属于专业性的问题，我建议业主或者是业主委员会请专业的人士或者是机构来解决。我们今天实际上应该是讨论业主组织的问题。
宋有兴：大家休息一会儿，3点20准时回到会场。
（１５：１０分更新）
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(图4) （会场一角）
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