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和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月28日上午 8：30-12：00
地 点：中国·昆明 东风东路76号 云南省质量技术监督局大厦
第三讲
1、主题1（一小时）：社区治理与物业管理（主讲：蔡若焱，和谐社区发展中心理事长、社区治理著名公益人士）
2、主题2（一小时）：自愿、自管、自律、群策、群力、群益、关于业主自治的探索（主讲：邵里庭，北京市海淀区品阁小区社区服务中心主任、退休干部）
3、主题3（一小时）：从社区纠纷谈如何建立和谐的社区关系（主讲：向阳，苏州寒舍别墅小区前管理处主任、广东省广州番禺自在城市花园项目负责人、深圳天安物业管理有限公司经理、《现代物业》杂志著名连载故事《在小区物管处的日子里》专栏作者）
第一阶段：主讲蔡若焱
蔡若焱：朋友们，大家早上好，在正式开始之前，希望大家能配合一下，把自己的手机改到振动或者是关闭！
首先，请允许我做一下自我介绍，我姓蔡，叫蔡若焱，是和谐社区发展中心的理事长，这次和谐社区建设业主培训是由我们中心与昆明的现代物业杂志社合作，和谐社区发展中心是在民政部门登记的非盈利、非政府，具有民间、社团的性质，他的全称是中国人民大学制度分析与制度建设公共社区组。这几年来，我们一直关注社区与业主在利益的博弈，利益的界限重新划定的问题的研究。
（８：３３分更新）
（图1）
通过这些问题的研究，为各个社区和方面包括立法部门、我们的国家、国务院提供一些立法、法理规则的参考，最终达成和谐社区，乃至社会的和谐。
下面咱们的会议正式开始，在开始之前请允许我介绍今天来参与咱们这个培训会议的一些嘉宾，首先我需要介绍的是现代物业杂志社总编宋有兴社长（掌声）；下面我介绍到的嘉宾，为了准确起见，我介绍的时候希望他们做一下自我介绍。上海业伟业主咨询董事长刘生敏先生；邵里庭先生。
邵里庭：我先介绍一句，我也是一个退休下来的普通业主。
蔡若焱：向阳先生。
向阳：在座的很多是好朋友了，我看到很多熟悉的老朋友，我叫向阳，是一位从事物业管理工作的基层人员，谢谢！
蔡若焱：下面咱们今天的培训正式开始。
蔡若焱：首先由我做第一个专题报告，按照程序现在主持人的权利应该移给宋社长，我演讲的题目是“社区与物业”。
我在下面的发言过程中大概会用半个小时到40分钟的时间，我今天主要的内容大家介绍一下，同时后面留出一些时间给大家互动，但在互动的过程中，我希望：第一，每个人的发言尽量简短；第二，每个人的提问与今天的主题要相关；
（８：３５分更新）
第三，希望大家不要在提问期间进行评论和观点的阐述，以后咱们有的是机会去讨论，所以不要进行辩论，谢谢大家的支持和配合。
在正式进入这个主题之前，我们首先要搞清楚几个概念：
第一个，是业主的概念。
第二个，是居民的概念。
第三是物业管理的概念。
业主是物权的法定代表人，或者是法定共有者的代表人。为什么今天要特别提出业主的概念，实际上在座的很多都是业主，因为这个概念曾经一度被混淆过。比如说很多人问我，实际财产的所有人是不是业主？比如说，有继承权、监督权的等等一系列是不是业主，在这个定义下，为什么财产所有人行使不了业主的权利？实际上这里面有一个法律关系，因为业主的权利是一个宣示权，也叫公示权，要进行登记以后才能对外行使的一个权利，这与普通的财产权不同，财产权以实际控制为主。在日常生活中这些条例是非常多的，比如说咱们的股票，股票作为家庭财产的话，它必须以登记人的名义去行使，你的配偶作为间接的当然所有人，可以利用另外的方式来主张，但是不能直接主张。所以这类的例子大家考虑考虑就有很多，包括机动车的登记人等等。
居民，很简单就是一个使用人。在这个地区当中，在一个地区居住一年就获得选举权利。
物业管理的定义，物业管理的定义这次我特别写出来了，就是物权法的一个规定，因为以前因为物权法条例对物业管理的定义本身已经扩大到外延，待会儿我后面的内容会讲到，所以给物业管理造成很大的烦恼。咱们物权法实际上就已经出现了这种现象，物业管理是指在物业的寿命周期内，为保障和发挥物业的价值而对物业实施的管理和维护活动。这个就非常明确了，物业管理的内容：1、他的对象是物。二，这个是物业所有人的一个权利。
在物权法当中提及到与物业管理的条款就是，业主对建筑物内的（这个非常重要，大家要注意一下。）就是建筑物内的专有部分以外的共有部分，实施共同管理的行为。也就是物业管理实际上是专有部分以外的部分实施的管理，而不是所有的都要求物业都管，只要是物业都管。在咱们居住、住宅社区内，对专有部门实施的管理，实际上是特约的服务。所以有些物业公司要进行收费，比如入户给你换个灯泡、甚至换个纱窗、换个水龙头，开关等等都要收费，这是特约户，已经不是物业管理的范畴。
咱们明白了这几个概念之后，看一下一些状态。
（８：３９分更新）
（图2）
首先一个，业主和居民的关系。在一个社区内，肯定居住者都是居民，这没有错，但是业主有一部分是主人，有一部分不是使用人。至于具体组成后面我还会讲到，所以从人员的构成，整个社区居住者有一部分业主将是主人。在社区来讲，物业是占社区的一个小部分，这部分包括了共有部分和专有部分，那么物业管理的范围仅仅限制于物业的共有部分，这就是咱们业主能够行使权利的区域。这是目前的法律对物业管理范围的一个界定，这应该是非常准确的。在此之前，实际上物业管理条例来界定的物业管理它就存在很多的问题，它包括了秩序的维护，运营的保障，等等一系列的内容。实际上这个社区里所有的内容。在下面这个表里（幻灯片）都能体现出来，实际上物业管理负责的是设施维护和设施保养这两个最主要的内容。目前由于它期间对物业管理认识的偏差，导致了物业管理实际包括了运营保障和安全保障和生活保障。也就是说，业主负责的或者享有权利的部分，已经超出了业主自身的范围。咱们在日常生活当中，大家都可以感觉到，为什么决策起来非常困难，因为有些事情，有些业主，他是不关注的，甚至是反对的。其实这些事情本来不该业主来决定。比如说我举个例子，停车管理，停车管理不是业主的权利，也不是业主的需求，而是居民的需求。大家想一想，如果我是一个美国人，我在你们社区买了一套房子，我根本不会关心停车管理，停车管理的好坏跟我一点关系都没有，但是，我是业主，我享有权利。再比如开发商，如果他在这个社区内他有房子，他就是业主。再有第三个方面，就是停车管理费实际意义上，是居民支付给业主的费用，使用人支付给业主的。停车管理费的标准越高，业主的收益越高，越能用来抵偿物业管理费。
在北京有一个社区，开发商在前期售楼的时候，当然业主在买楼的时候也没有注意，在公约里规定你们这个物业管理费1500块一个月。这个社区对于物业公司和物业管理来讲是非常好的，因为这个钱太多了。但是后期，当业主们实际上是居民了，想改变这个标准，遇到了巨大的阻力。为什么？这个小区由于地理位置非常好，开发商在卖到不到2/3的时候，觉得这个地方不应该卖了，保留了一幢楼，也就是保留了1/3强的产权。那么这个时候，对于居民使用人来说非常困难了，为什么？按照咱们以前法律的规定，公约的修改要通过2/3的人，那么实际上2/3的居民拥有了投票权，所有的居民拥有投票权不可能，因为它都不全部属于咱们这儿，而物业管理公司就是开发商的一个子公司。所以从这个意义上讲，这些权利，居民是自律法开始就彻底丧失了，你永远也改变不了对你不利的局面。所以说咱们的权利授权，在法定授权，法律规定的过程当中如果产生偏差，实际上咱们的权利是自始就丧失了。
在加上咱们业主在以往的活动当中，往往会要求政府确保业主能力。实际上大家回去可以仔细地考虑一下，你们收到侵害的权利往往不是业主的权利，而是居民的权利。
（图3）
（８：４４分更新）
但一当你用业主的身份来维权，却会遇到巨大的阻力，因为你们的业主里面有各式各样的利益团体，有各式各样的利益状态，包括了开发商、单位，还有像“温州炒房团”这样的投资者。他们唯一关注的是什么，就是楼宇的增值。那么居民关注什么？居住成本。他需要对物业的一个基础性维护，这就足够了。然后，最大程度地降低居住成本。
所以，我们这种培训已经进行了大概将近几十期了，几十期很多业主都问我们小区物业费会不会降。我可以很负责任对业主说，如果大家是业主的话，物业费降了对业主是有伤害的，但是对居民是有力的。所以大家在维权过程中，首先要认定自己的身份，我是以业主来维权还是以居民来维权。
业主里面包括哪些成员？它哪一些权利是有敏感性的？业主当中包括了开发商，他是既得利益者，他关注财产权。还有居住业主，那么居住的业主关注的面是最广的。他关注什么？居住品质、环境、卫生，还有成本。我每个月缴多少钱？还有就是人生安全，保安好不好，跟居民直接相关的，跟业主没有什么太大关系。因为在这里买套房子，住到北京去了，所以我想保安好坏你根本感受不到，所以让你就保安要回昆明投票，我觉得不会回来。但如果说你们家房子塌了，你赶快回昆明来投张票，我估计他马上买了非常票就回来了。所以咱们业主讨论任何问题，要跟他们利益相关的话题，这个议题才能获得大部分权利人的用户。
还有一个公共产权，因为你住在这里比如要考虑小孩的入托、入学，你的行政便利，保证咱们住在这里的年轻连夫妇计划生育，如果都没有人给办理，可能你也住在这里也不方便。他也关注一些财产权利，我的财产是不是得到保护，我的车停在里面是不是安全。
还有一个债权，这个债权可能是开发商的，有可能是物业公司的，有可能是业主之间的。
还有一块，就是非居住业主。大家可以看到，非居住业主的权利倾向基本上与开发商权衡的，或者是其他业主权衡。通过上面的表格图（幻灯片），实际上居住业主在住宅居住品质、成本安全、公共产品的时候，会与其他三位业主发生重大冲突。也就是他们利益是不一致的，那就很难获得其他业主的认可和参与。那么现在反映到咱们业主委员会的日常作为过程当中，大家就很容易感觉到。主张一些没有共性的，就是这四位没有共性的时候，就会遇到很大的阻碍，比如说开发商拿自己手里的选票会反对业主大会。换句话说，这个业主委员会实际上我们常见的业主委员会，很多是代表居民或者是居民业主的利益。他不当要解决参与的问题，同时还要解决内部的利益纠纷，利益博弈。
（８：５０分更新）
你今天停车费涨100、涨2000，或者是500，都跟他没关系。所以往往在决定这样的事件的时候，那么后三者完全取决于关系。业委会跟这三者关系好，你的决议、议案很容易就通过，如果不好，这个议案就可能搁置了。
下一项，比如管理比例增大。你比如我对社区、设施的维护、保养。维护这方面比例增大，那么开发商肯定是高兴的，居住业主无所谓，因为你的管理比例增大以后，你的服务必然会减少，前提是物业费不变的情况下。
开发商肯定是高兴的，如果你把大量的钱投在公共设施上，对于他来讲，你的物业是可以延长的，这个非居住业主和其他利益集团应该是一致的，但居民是反对的，服务比例增大了，居民是高兴的，咱们的活做得足足的，比如说保洁，每天都擦得锃光瓦亮的，保安，搞一些高素质保安服务一下，那我觉得这方面居民是最高兴的，他感觉到自己住在一个高档的、高品质、高品位的居住地。那么居住业主呢？看他自己的利益，看他自己的认识，如果他觉得因为服务比例增大，降低了管理比例的话，他如果意识到他会觉得不安，如果她没有意识到他会很高兴。那么开发商、非居住业主和其他业主，实际上他们的利益基本上一致，对他们来讲没有什么用，如果因此系减少管理比例的话，可能他会反对。
第四项，我想着重说的就是财产债权。咱们很多时候要和开发上打官司的时候，比如说房屋缩水、配套不权，等等，这个时候往往喜欢开业主大会，业主委员会。那么这个时候我们容易进到误区里面？为什么？因为咱们业主大会、业主委员会包括各种利益，甚至包括开发商。也就大部分人，或者是大部分投票权，但是这个大部分是分散的投票权，要处置小部分人，小部分投票权，但是小部分人是其中的投票权，这个时候是容易产生非常激烈的争执。所以我想财产债权实际是以个体主张，不一定要用群体、整体一块儿去主张。你比如房屋缩水的问题，完全可以某一个业主委托法律，这个事就解决了，用不着开业主大会或者是业主委员会。业主委员会有一个关系，大家一定要认清，业主委员会作为一项咱们行政机关保护的，带引号的“非法”组织，实际上他对外的全能是非常有限的。首先一个，他不是独立法人，对外出口只有一个，就是以业主大会选聘的物业公司签约。
那么今天的培训内容里头，后面的老师还会讲到业主自治的内容，他就一定要让业主成立自己的独立法人实体，你才可能独立面对所有的社会和市场事物，仅仅依靠业主委员会是不够的。
所以在财产、债权、主张，这样一项群体利益面前，是以群体单独主张为好，而不要以整体的。
（９：００分更新）
既然我提到群体利益，跟大家就说简单说两句。群体利益跟整体利益是不同。整体利益是比如咱们物业管理，咱们每一个业主不能对物业公司说“我吵掉你”，或者我直接去主张某一些有公共特性的利益。但群体利益是可以单独主张，比如说咱们房屋缩水，大家都有共性，都一样，要愿意都可以参与进来，咱们共同委托一个律师所，第一方机构，去跟我的债务人打官司，这些都没问题，这些是可以单独进行的，而且你的放弃不会影响他人的权利。就说我不打这个官司了，我烦不起这个乱，亏点就亏点吧，没关系，让其他人继续参与。但是政治利益行，我物业管理条例如果你说我不投票，那最终影响到全体业主利益。
这里面提一个自治的一些特性。咱们老说业主自治、自治，我不太同意自治这个提法，所以我在跟大家交流一下。
自治有一个非排他性的关系，就是不同意别人给他提供产品。
最主要的职能有两个：
第一，社会公共产品、交易性。这可能很大程度是接受街道办事处和政府委托做一些事情，比如说咱们的养老、咱们的福利、咱们低保，咱们计划生育，甚至咱们的等等这些事情。
所以它把这些需求，个性化的落实在社区，实际上这是自治的非常重要的内容。他要服从社会现实，社会怎么做他就怎么做，说白了可能就是政府让他怎么做就怎么做，这是居委会自治的最重要的内容。那么政府和国家承担最终的责任人，比如治安、人民调解、咱们社会福利、青少年教育等等一系列的问题，都是咱们居民自治的范畴。社会放任的时候消失，比如这个区域没人主张、没人管了，这个权力就消失了。北京有一些社区是，居委会没有，然后街道办事处他又不给你提供这些权利怎办法？那么就去找替代的业委会、替代的部门，或者找上一级部门来办理这些工作。
第二，自供给内容、公益性。上一些内容是有交易性的，也就是如果政府让你做这个事情，或者社会让你做这些事情，他是要给钱的，我作为一个居委会，你让我做这做那的，计划生育什么都让我管，外来人口调查什么都让我管，那你给钱，那是有交易性的。
下面一项内容，自供给内容，它是有公益性，完全取决于内部的需求，居民有什么文化活动需求啊，或者有什么其他需要啊。它作为居委会来讲，他要服务于选民，为什么，因为这个选票非常重要，你要不替我干活，明年你就别当选。
（９：０５分更新）
选民放任时消失，为什么加这一条，现在很多人都跟说居委会选举我不知道，那都是街道办事处选定的，其实不是对，所有的人都有选举都要选民，居委会实际上接近民选，接近固然很重要，但是民主保障也重要，那么很多人实际上这时候在放任了，所以你的权利也消失了。所以现在很多人感觉居委会为什么不代我干活啊，为什么不替我们做主啊，因为它不是你选的。只有选票有力量的时候，政治家才会为选票服务，选票没有力量的时候，政治家永远会为选票服务。
物业管理实际上不一样，他是排他的。换句话说，他是对财产的一种保护，由权利人来承担后果和责任，也就是咱们物业管理，如果业主自己来管理，那么所有责任都要业主自己承担，如果他把权利委托给第三方、物业管理公司或者是其他的投资人，由第三方来承担委托的责任。他具有私权的一个性质，同时也受法律的保护，同时排斥第三方干预，比如政府。也就是物业管理权实际上政府干预不了，管不着。但是这方面为什么出现大量的政府干预，就是因为物业管理当中，已经不太恰当地包含了大量社区、公共职能。不是物业管理，一个物业管理就管设备维护，设施保养，政府也好，居民也好不关心，居民关心什么，就是停车费是多少钱？保安费是多少钱，保安、保洁好不好？这些问题。比如物业管理里头很多跟居民有关的，比如化粪池、清理垃圾清运等等内容。常见的问题，比如参与问题，刚才已经提到，主要利益相关度问题，业主委员会提出的议案，是不是和所有利益各方相关，如果利益无关肯定就有大量地阻碍。业主和实际共有人问题这就是当时，我也提到了，比如登记证上的人是业主是他配偶，在物业管理当行为中，他可以配置，因为他确实是财产共有的，因为购房初期的时候实际上已经商定了由谁来行使这个物业管理权利。
还有一个行政干预，法规违法的问题，这个实际上是中国一种文化的弱势，中国人特别喜欢自我裁决，法院在那儿摆着，那不管，我认为违法了就违法了，我要斗争到底。我觉得这种趋向是伤害业主利益，业主最聪明的做法是用现有的制度和政策体系维护自己的权利，而不是试图去规范国家的法律法规和制度，这个对于业主来讲，尽管你的目的是为了维护自己的利益，但是你最后的损失会很大。
还有一个财产政治化问题，其实物业很简单就是财产，我花一百万、甚至一千多万买一幢房子，怎么想办法让他挣钱或者是省钱，延缓它的衰老过程，这是业主最关注的问题。那么大量的建筑暴光就是政治法，这里面拿钱就能买房，这是民主的权利，但是业主大会，业主这一块呢，又是对民主素养的一种训练，为什么是一种训练呢？因为他锻炼了人的承担责任感。我质问他们，咱们中国没有责任感，都稀罕“一朝权在手……”经常听到一句话“说了没用说它干吗？”那意思就是说了得有用，你看我当了主席，看说话有没有用，现在让我说不说。我们曾经办过一次物权法的研讨会，征求意见，集中以后向全国人大提交，在这个过程中参与者越来越小，为什么？大家同意的认识就是说了没用。所以我想告诉大家，说了是没用，一个人说没用，但是人人都不说肯定没用。
还有一个越位维权问题，业主委员会实际上在很多方面是不能接受业主的委托的，比如说产权纠纷问题。理论上说是不能接受委托的，因为不是独立法人，也不算合格第三方。但是委员这几个人是可以接受的，可以做委托的。
（９：１０分更新）
但是业主委员会作为一个“违法”的这么一个主体，我说的非法是带引号的，因为根据民政部门对于非法组织的定义是“未经登记的全部是违法的”，而且登记的唯一部门是我们的社团办，也就是业主委员会没有在社团办登记全部是违法的，但是这个违法要经过国务院规章的确定，成为合法的。这合法组织就是国务院说了这个业主委员会不用登记了。这是实际问题，还有业主委员会越权，有的利益争取是业委会自身的利益的意识，他们意识到我们一定要争取我们的利益，而不是绝大多数业主说需要，而且他也没有试图去说服绝大多数业主同意它的这些观点和主张，只是希望这些业主能附和他们。经过长期的转变，业委会会逐渐脱离业主群体，尽管你是对的，好的，但是你太超前了，我们不要，任何的利益都是要付出代价的。
还有一个业委会意志过强的问题。所以我建议业主、业主委员会要善于理解社会，善于理解所有层面，对于利益的丧失利益的博弈，用利益的角度去考量，不要用政治角度去考量，好像咱们一有矛盾就是你是我的敌人，我一定要打倒你，包括在处理业主问题上，只要有矛盾我不满意，一定要炒掉，一定要置之死地而后快，甚至是这个物业公司被我炒掉以后，最高兴的什么，第二天倒闭最高兴，肯定是放炮仗。一个社会做到这个地步，你死我活时候，对大家都不是一件好事，所有的利益都是可以通过谈判和博弈获得平衡，这种平衡主要看业主委员会和谈判者的技巧和能力，还要看业主的赞同点。
还有一个代价问题，有一些社区可能出现一些小问题，这些小问题肯定是业主有道理的，但是因此而影响物业管理是非常不利的。比如有的社区在维权当中，有的业主不缴物业费，不缴物业费，实际上70%的是还业主的财产。体制内权利维护成本最低，也就是如果咱们的政府，咱们的法院都有明确的规定的时候，你的维权是对的，如果没有明确的规定，但是你又是不违法的时候，你是需要付出成本的，合法按照诉讼的程序。那么如果你有禁止性规定，你认为这些禁止性规定是违法的时候，你的维权成本是提高。所以大家一定要做出自身的成本判断，因为作为业主来讲应该关注自己的利益。业委会是非法人，备案获得唯一的出口，就是业主大会选定的物业公司签约，这是他唯一的出口，在对外行使任何的权利超出物业管理权利都是非法。还有一个内部程序问题，这个我希望提醒大家，业主委员会的公章实际上是唯一对外的宣示功能，有很多人问我，物业公司撤离，这个业委会盖我的章以后业委会就走了，没有开业主大会，我可以告诉他，物业公司没有权利和义务质疑业委会的决议，他见到章就应该走。
第二个是权利，权利需要国家暴力保护。如果没有国家暴力保护实际上不是咱们的权利，国家暴力的途径是政府、人大、法院，只有这三个机构可以动用。咱们经常使用的是体制途径，咱们国家现实来讲，可能行政的成本是最低的，团体的组建，就是刚才说的，如果你觉得政府有错误的，我要去纠正他的时候是成本最高的，所以不要把利益博弈政治话斗争。现在有些因为自己利益上大家要团结起来要推翻什么，建设什么，我觉得这跟咱们没有什么关系。
物业管理的价值，我想简述一下。
（９：１６分更新）
咱们买的房屋里头60%的财产在咱们的自由、专有部分以外，比如电梯、水泵、道路、绿地、外围墙、外墙、路面等等一些设备，包括车库、安防设施等等，咱们100万买一套房子，60万是物业管理范围。这60万能用能用多少年完全取决于物业管理，能用60年一年1万，能用30年一年2万，也就是物业好与坏是差一半，每年你要因此多花一万块钱，这个多出来的开支，会在几十年之后体现出来，现在感觉不到，现在能感觉到的就是我今天省了1000块物业费，你不会感觉到我损失了1万块的财产价值。物业管理损害是持续的，不可逆转。比如说，就像我买一辆车，今年我都没有作保养，第二年我想他缓过来，没门儿，你的车肯定减寿两年到三年。社区服务的损害是顺时的，不可逆转的。你说今天保安好，明天换一家保安公司，我们没有这么做。说今天卫生没打扫明天找一个人扫了就完了，这个对居民都没有什么伤害，对社区服务的内容实际上是顺时的，可逆的，就咱们一重视，业主委员会一成立，这些东西就回来了。但是物业管理的这些内容，不可逆。换句话说，业主委员会成立的时间越往后拖，你的财产就有可能越受到损害越大。
看一下物业费的构成，这是一个非典型的物业费的构成，但是也具有一定的代表性。保安占30%，保洁占10%，绿化5%，维保5%，电梯20%，其他5%，管理费20%，利润5%，这非常有代表性的，如果有人不交物业费那怎么办，物业能维持吗？能维持，为什么？物业有一个最低的保护标准，保安只要15%就够了，你多交物业费我给你请50个保安，不交就请7个8个，有几个人在里头转悠就可以了。保洁也一样，本来一天打扫3次的，我打扫2次，你也看不出什么，也不会太乱。绿化，可能浇浇就行了，该补的不补了。维保、电梯，作为一种维持性的保养，那么对业主就损害就太大了，没有正常保养。像咱们开车的都知道，这个车不动了我才加点油，这个对车伤害太大了。
（９：１９分更新）
但是如果不交物业费，唯一第一要保护的是管理费，对于业务公司来讲，对于商业机构来讲首先管理费我得用，我开不出工资来不行，如果他还有上级单位，我还得上缴利润，这利润我不管，反正你一年得给我5万10万，如果有人不交伤害的是业主的利益。实际上它的基础保障是什么，55%的基本保养就够了，有一半人交就可以维持，社区在5年内在亚健康状态下运转，但是这个社区还有很多，公共收益，比如停车，有公共收益。这些收入补充下来，大家可以看到，这个小区实际缴费只要达到15%或者20%，物业公司就可以运营。所以不交费的办法，很多业主用不交费的办法来保护自己的权利，是根本行不通的，如果真的有博弈的过程，用这种办法是最笨的，而且受伤害的是全体业主和物业，得便宜的是这些不交物业费的这些人的年利息，多少钱啊？3000块晚了五年交，大家算一算，一年5%，下来是多少钱。
物业管理中债权关系，业主，物业公司我要求你物业管理给我提供什么标准，这是业主的概念，主张性非常弱，为什么？这标准不掌握在业主手里，所以一定要业主委员会成立一个机构，来监督他，但是主张性同样是非常弱的，比如说他们的专业维护过程咱们很难监督，举证责任非常艰难，比如说这件事他没字，咱们都看到他没做，但是举证困难。所以这个时候我们要求每一个业主参与监督。业主公司他的债权是业务费，我在这里干一年业务费就是他的债权，而不因某个人不交费债券就灭失啊。他哪天走了，再来起诉这个业主都是可以的。我为什么刚才说这个业主可能晚交五年物业费，是晚交而不是不交，省不下这个物业费来，这个债务一旦形成以后，你是逃避不了的，主张性非常强，一上诉肯定能赢。咱们都能看到，举证责任非常简单，为什么？就是一纸合同。你该给我的钱没有给，现在有的是灭失了。为什么？在政府的保护下，比如朝阳区审判十几家业主，停，你不能这样，这样社会就动荡了，所以说北京市现在是非常保护业主权利的，业务公司起诉业主不能起诉六家，你进天起诉六家够了，不能再起诉了。所以政府，因为社会稳定的需求，他会保护业主，从法律上、大环境来保护业主。但业主还是不满意，因为在整个行政环节上，我走不动，走的不顺，走建国门好像不是我家的，一定要走得跟我们家似的，到哪里都畅行无阻。
这个大家看看就行了，由于时间关系。
好，谢谢大家！（掌声）。
下面占用大家的几分钟时间，两个问题好不好？如果没有的的话，咱们就开始茶歇了，大家举手。
（９：２２分更新）
没有啊，正好时间也到了，以后有机会，咱们在单独交流。第一场报告就到此暂告一个段落。
提问（世纪城业主代表）：我是住在世纪城。我姓陈。比如说第一次购房，跟开发商签的物业管理合同，那个有效期，它从业主大会成立以后就自动起效，业主大会不成立，物业管管就一直没法维持下去？
蔡若焱：这问题是一个比较典型的问题，是这样的，前期物业管理终止的条件，咱们《物业管理条例》修正以后，还是这么规定的，非常明确的。前期物业管理终止条件，是物主委员会与业主聘选的物业公司签约之日起，前期物业管理自动终止，是这么一个效率。具体到前期物业管理合同的效率，实际上是在物业管理合同时效失去之后，如果物业管理服务继续延续的，这个合同继续有效，这是目前的一些法律规定，大家要特别注意，就说。也就是说业主委员会如果没有成立的话，没有跟选聘的物业公司签订的话，甚至就是这个物业公司，我要跟你签约，前期的物业服务就自动终止了。所以我特别关注业主委员的一些活动。我当时跟他们说，你先不要在前期物业中提出任何的利益，或者任何有冲突性的利益主张，你就把这个主体变过来，把前期物业管理服务，这就是成功，哪怕前期物业管理合同一个字都不改，这对你来说都是成功。为什么呢？主体变了，前期物业管理服务结束了，正式物业管理开始，而且物业管理权力的主体从开发商转到业主大会，这是非常重要的。所以我觉得不要在早期的时候，就开始为了一些小事在那儿乱。业主委员会大会成立以后，与开发商的前期物业公司在谈判的过程当中，有的可以谈到三年到四年。虽然不跟物业公司签约，但前期物业管理合同是有效的。
争取时间，还有哪位提问吗？
（９：２５分更新）
大家可以随时举手，我再继续说这位先生的问题。实际上现在法律，对于业主来讲，是一个弱势，业主实际上处于弱势地位，但咱们不是说要去怨天尤人。真的要承认现实，在尽可能大的范围内维护自己的权利。这是明智的一种做法。而不要以周围所有的这些环境和体制，就认为他们是对我们不利的，这是不对的。这种做法是不好的。
提问（曙光小区代表）：我叫王鹏，就在曙光小区。是这样的，就刚才蔡老师说物业管理的成本，你说的最低限问题，有好多比喻。我有一个疑问，不知道最近的核定，有没有什么标准和依据？
蔡若焱：我说的最底线，可能大家误会了，那是一个道德底线，没有标准，没有依据，也就说物业公司在面临收费不足的情况下，它会怎么办，对于你来讲你会怎么办？肯定第一步就是减少那些大家看不见的投入，让你不能感觉吧。比如说物业费的一年400万的预算，现在只收了300万，那100万怎么办呢？我肯定先减少那些大家看不见的，比如设备保养啊，两次的并一次吧，用的材料可能差一些。该换的不换了，这一点如果还不够，怎么办？我就要往可见的地方发展，比如说保安，本来晚上三个流动的，撤掉一个。如果还不够怎么办？我可能就对花了，我这花是一年的期。南方来讲可能要好一些，北方就是三到四月份补栽补种，一过这期，你种什么都不活了。这是一个良性价，还有，最后实在没办法怎么办呢？减少设备设施的一种维持性的组织。意思是什么呢？只要能转能运转就行了。比如说北京前一段有一个小区，不是北京啊，有一个小区电梯摔死人了，这显然就是一种非正常维护导致的，当时摔死的人本身是一个维护的工人，不是业主，也不是居民，这里面实际上，大家一定要知道，用不交物业费的方法来维护权利，我觉得这是饮鸩止渴。
邵里庭：老蔡讲了理论上的问题，我讲一个实际例子给你听，你就明白是怎么回事儿了。减少你的比喻，特有办法，因为我们碰少过，比如说喝的水，都变消毒，好，消毒，按照国家规定是一个星期两次，而且必须加消毒液，就像我们这个小区，大概是210立方的水箱，你想它清洗两次就是400多立方水，加上消毒液是1200元一公斤，这个费用，能不交物业费吗？像我们小区还是交了物业费的，但物业商要把这笔钱省下来，他就两年都没有给我们洗这个水箱，最后发生了恶性化，我们接过来一看，我们掏出两个死老鼠，在水箱里面。用恶心的话讲，因为物业在这方面赚钱，所以我们喝了两年的耗子水。这是第二，还有是非常危险的事情。我在这里讲，如果大家都是业主的话，我希望你们引起注意，不要把尸骨吊在半空中，为什么？电梯是一个特殊行业，对电梯的特行的安全要求是两条最基本的，一个，是你里面所有的软件，到了时间换与不换，你必须换，这是第一。第二，所有的软件，包括他的主板线他不能有半点损耗，不能说修修补补再换上去，不准。这就是你的生命，从楼顶到可以楼底，按下去。可是现在的物业，我们过去的物业怎么办？本来是由专业公司来搞的，你应该放心，现在我花了钱，连安全都买不到，为什么买不到？为了省钱，他不用工程师，那个物业公司能用工程师，那个物业公司能用安检师，它不可能配的，一个月四钱多块钱，一个月八千多块钱，他能配得起吗？
蔡若焱：谢谢邵先生，我们还有时间交流，把更多的时间让给大家。好，这位先生。
提问（春天印象业主代表）：我姓良，昆明春天印象业主委员会的副主任。提两个问题，第一个请问：一般业主委员会，或者业主代表大会，它有没有期限，比如说两年一届或者三年一届，这是第一个。
蔡若焱：有没有期限，刚才已经提到了，物业管理作为一项私权利，完全是排他性的，这个期限谁来定，业主大会来定。因为这个权利完全是财产权利，我买来的。这个权利我的财产存续期间，我的权利同样有，这个权有，所以这个问题不用向公共讨论，国家也不会给你规定业主委员会的任期。最多咱们会建议一个任期，建议两三年一次任期，建议多少人。但完全权利还在业主。您第二个问题是？
（９：３０分更新）
提问（春天印象业主代表）：第二个问题关于业主委员会或者业主大会，成立以后，他聘用物管公司，物管公司的一般合同签合同一般是以几年为好？就这个问题。
蔡若焱：这个问题跟刚才的那个问题有点类似，现在签约基本最长的是三年，常见的是一年一签，对物业管理来讲，这种期限不好。因为不利于物业公司作长期的打算。我倒建议物业管理合同越长越好，但物业管理要附加对物业管理经理的一种监督职能，比如说要有更换物业管理经理的权利等等这方面的内容添加的合同里头，但是对物业公司聘用期限越长，它做出的规划就越长，比如说电梯的维护，他就越有不走，否则你给他一年，他这大修做不做，中修做不做，他下不了决心啊。
提问（春天印象业主代表）：我再问一个，比如说物业公司本来是一个，基本上是一个股份制的公司，本人办的公司，本人就是法人，你他把他解聘了，他也是法人，怎么办呢？
蔡若焱：法人与法定代表人是两个概念，如果这个物业公司只是一个法定代表人在这里做驻场经理的话。我建议这个物业公司暂时不要用，用有资质大规模的公司，老总不作驻场经理的公司。这些公司才更可靠一些，如果你用的一个物业公司，临时拼凑起来的班子，法定代理人在这做驻场经理的话，那么这个物业公司，我想，除非是物业自己组织的，我们自己办了一个物业公司来做，否则的话，这个物业公司，我认为这个公司是不可信的。
蔡若焱：还有什么交流的，没有的话现在还有5分钟的时间，我用这段时间跟大家说一说，刚才没有跟大家说完的一些问题。
物业咱们实际上保值增值是业主非常关注的，但是它，保值增值实际上这里面大家会产生一个误区，好像物业管理好，咱们的物业肯定增值，物业管理不好，物业肯定贬值，这是不一定的。物业保值增值，它受规划、市政政策影响，受物业管理的心理因素的影响，这因为物业呆的地就是好，治安环境也特别好，就业环境也特别好，它会随着市政的不断投入，比如说这条快速路，在咱们社区周边一打开，突然来了十几条公交线马上物业就升值了。我们的开发商，也会不断的做这方面的宣传啊，说“我的地铁沿线马上要开通了，增值在即”，所以，就增值它有多方面的因素，当然物业管理是非常重要的因素。如果选择这个住宅的时候，这个住宅马上就要通电梯了，我想这个几十万的成本，业主应该给足够的保证。
（９：３６分更新）
还有费用的年度递增问题。物业管理费不是一个均线的，它是一个年度的递增，随着你的设备不断老化和自然损耗，物业管理维护费会不断地呈上升趋势，所以业主在与物业公司签约的过程当中，应当考虑这一点。早期的时候，物业公司的费用是非常低的，尤其在很多设备设施的保修其内，他几乎不需要花什么物业管理成本，他的成本大量会出在物业管理费和居民的服务费。它的设备保养是非常便宜的，因为都在保修期，随着保修期的结束，会有一点点的上升。所以现在有些物业公司就是三年物业，五年物业，这是非常普遍的。一个新建的物业公司来了，承接一个新的项目，他在这三年五年内，把居民啊、业主啊，伺候得非常好，为什么？他物业管理不用花钱啊，什么都是开发商，你看电梯保修的，水泵保修的，楼宇、公共设施，开发商保修期啊，包括道路都是保修的。在这种时候他不用花什么物业管理费，只是物业服务费用，到五年的时候，这些问题都来了，路面出坑了，我得修了，路牙砖也开始掉了，这时候有的物业公司选择什么？离开。为什么？在前面的捻着呢，太多了，比如说保安一个个一米八大个，每个人月收入2000，这时候他不能换了，我不能把这钱拿下来去维修设备，这时候业主该不干了，第二天一停车，怎么都变成一批五个小了，都变成我这样的了。这样大家肯定不干。所以这个呢，共是对每个人的感官来讲的，大家要有一个我的认知。
刘生敏：蔡老师对居民和业主，物业服务和社区服务做了比较好的分析，我想问一个问题。不是问蔡老师，因为陈教授对美国的社区治理有很深的研究。我想问的是美国社区里面的居民和业主，社区服务和物业服务在这方面它有没有什么严格的区分或者什么样的规定？
陈幽泓：我们今年不是又要开国际研讨会，洛杉矶地区的这些教授来了很多，洛杉矶是美国最大的城市之一。跟北京有得一比，他们也一样，跟我们也有业委会，也有居委会，居民是没有房子的，租户或者流动工人啊，这样的居委会保护他们的利益。业委会和居委会也没有那么严格区别，因为美国人，他接受比较自由，他根据需要就会成立组织，但是他们也讲一个特点，在美国也是一样的，业委会非常强势，好斗性也比较强。居民没有业委会那种特点，那么突出。可能跟他有产业有关系，特别关心产业。
蔡若焱：谢谢还有两分钟。看看还有什么问题。
蔡若焱：大家注意，美国的业主跟中国是稍有差别，中国业主界定的太严格了。因为所有的法律定义都经行政来执行的。实际上业主没有那么严格，但是他也弄得太严格了。
陈幽泓：夫妻既是业主，也是居民。
蔡若焱：对，所以这弄的，咱们的业主概念跟美国的业主概念是不一样的，太严格的执行了《物权法》定的原则，反正你不登记你就别行使业主权利，不能说你不是业主，你是业主，但你不能对外行使权利。实际上这可以理解的，你比如说股票，夫妻双方的财产，但你谁买的就是谁的权利，我想抛就抛像进就进。但是你真要是去处分这个财产的时候，那夫妻双方就是共同的财产，那不是说开股东大会的时候，谁去都行。
好，咱们第一时段的报告，到此告一段落，大家休息10分钟，9点50回来，继续听邵先生来介绍他的经验。
（图5）
（９：４１分更新 下面进入茶歇，休息一会马上回来）
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