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第二阶段：主讲邵里庭
蔡若焱：好了请大家就坐！下面咱们以热烈的掌声欢迎邵先生做进精彩的发言。（掌声）
他今天发言的题目是关于业主自治的探索。
邵里庭：自我介绍一下，我的身份是北京市品阁小区社区服务中心的主任，现在退下来了，什么都不是，就是个业主。过去的历史翻了60年，60岁之后咱们再作一点探索，我今天在这里给大家讲的，就是一个吃螃蟹的故事。我和我们小区的业主在一起，吃了一次螃蟹，搞了一年，今天在这里交流一下，如果是对的，对大家有用的，咱们就尝一口，如果对大家没有用的，你就当是听故事。吸收一些对你有用的东西就可以了。
我本来是想顺着稿子给大家念一下，但是我想如果是我念，一个是时间不够，另外一个太单调，还不符合我这个人的性格，材料大家可以看，下来可以大家可以议论，我围绕材料的思路给大家讲讲，讲完以后可能，或者我掌握得好一些，有时间的话我想大家互动，我这人有一个特点，就是在我讲的过程中间，跟刚才蔡老师不一样，他讲完了以后提问，我想啊，如果我讲到什么地方，你感到什么地方不行的时话，你们就举个手，我们主持人就帮帮忙，咱们就一边讨论一边讲。如果这个方式能够接受的话，咱们就以互动式的来讲，好不好。
（９：５５分更新）
在我讲之前我只想了解一下，在这里有没有物业的代表，请举个手？清一色的业主，有点遗憾。假如物业代表多一些的话，可能我从他们身上还可以吸收很多新的东西。下面我就开始讲我的题目。
我讲的总标题就是“自愿、自管、自律、群策、群力、群益”，关于业主自治的一种探索，摸着石头咱们走了两步，我今天就把怎么摸石头，怎么走的情况给大家交流一下。
本来会议给了我一个命题，要我讲关于业主自治的有效性问题和法理性问题。我想，程序的有效性对我肯定是有效，但不一定对大家都有效，法理问题，因为我本身不是搞法理研究的，但是我做这个事情必须接受一些法理概念，我在这里谈的和就是我们对符合当前法理原则的事情怎么处理。
什么叫自治呢？我对自治的理念是这样的，业主自治，就是说，在我这个辖区范围内的业主，掌握所有权，行使管理权，享受使用权，如果当这三个权能够在你小区里面得到充分的体现的时候，当你的业主能够感受到我已经享受到了，我的所有权、管理权和使用权的时候，那么我这个小区应该是自治了。至于你自治之后有什么形式，你自治以后有没有物业，你自治以后请不请别人来帮你管，个性化的模式并不重要，只要适合你自己就行。
所以在这里插一句，我们搞了小区业主自治，我们的模式是什么？就是不要别人，我们统统来管了。因为我们小区很小，占地5000多米，建筑面积2400平方米，就这么一个栋临街的商住两用房，在这种情况下，我们能够拢过来，能够拢下去，我们就采取不要物业来管，自己来管的这种模式，就是自治了。我曾记得凤凰台在采访我的时候就问过我一个问题，你觉得你这种模式，能不能推广？你这种模式能不能照搬？或者是用他们的词讲，能不能复制？我说不行。因为，实事求是的讲，从实际出发是做成任何一件事情的最基本的途径。邓小平讲过，中国有的社会主义特色，那就是四个字“人多、地大”，人多地大的背后告诉你什么？人多情况多，地大环境多。不可能搞“一刀切”，你在改革符合中国社会特色的情况下，政府管不过来的事情，您自己能管您就管吧，对政府是减轻负担，对自己是创造环境，这有什么不好呢？我想这个也是邓小平理论的一条吧！第二，邓小平讲的，猫捉耗子，逮着耗子的就是好猫，我们如果是要逮住我们权利的这个猫，那么用什么方式，只要能够逮住耗子，只有能够实现“三权统一”都可以做。这个模式并不一样。
（１０：０１分更新）
事实上也是这么会事。因为我们小区自治以后，从全国各地，到现在前前后后来了19家业主，到我们小区去交流，在这个情况下，我也是个好事者，大家在同一个议题下就共同讨论一下自治问题，就到目前为止，现在已经实施搞自治的单位，据我自己知道，自己了解的，已经有9个了，其中有4个已经完全实施自治了。这是在我接触的范围内碰到的，就这4家情况都不一样，有的自治怎么自治？有的自治比如说廊坊地区自治，他是4个业主委员会共同成立了一个公司，成立了公司以后他们进行自治的情况下，根据他们自身的特点又搞两块，一块是业主居住管理，一块是业主的商住管理，他们是根据他们的情况，但是，为什么说他们是自治，核心、他们的出发点和基础就是：一是和谐，二是我们业主来管。他们用不用物业公司？用，他们怎么用物业公司的，他们现在廊坊的方法的是他们用了，有的是物业公司，有的是专业公司。比如他们的电梯就是保给廊坊的电梯专业公司来管的，专业性很强。他们的保安，他们的绿化统统都是居民来搞的，他们也是用物业公司，但是我现在正在建议他们，你们这个做起步很好，但是缺一点谁来拿总，你们有没有这样的人，物业管理是含居民管理部分内容的，又有很强专业性的管理东西，你们这个专业的人有吗？他们正在考虑这个事情，但是我说的，因为他们刚刚在起步，才两个多月，但是说明自治的模式很多。南京也是搞自治，到我这里来考察过，完了以后，我正好我家在上海，路过南京我就去了一趟，他们也是一个大社区，43幢楼，他们要搞自治，也发现了很多问题，但是有自治倾向，他们的自治模式是什么？两样，因为他们楼多，43幢楼，将近7000多人，这么大的社区，怎么搞呢？老物业公司他们没有解除，而是他们在所有权上做了文章，他们拿他们自身的资源作为股份和现在的物业公司参股，占了38%的股，您物业还是按照你的程序做。他们的自治理念是，在这块最大蛋糕上，该我38% 你拿给我，当然剩下的是参与措施。他们也相安无事。所以我说业主自治不是排斥物业公司，而是他对物业公司提出了一个新的命题，那就是说物业公司的现在的这种结构要改变了，不能说是“三债式”的物业，就是我物业公司来这里了，占山为王，吃、喝、拉、撒、睡事无巨细统统我包揽，您掏钱，这个钱是我的，这种包干制。应该说包干制物业，在我们国家现在是占了主导地位的。但是实践证明了十几年，包干制物业不得民心，而且与现在的《物权法》确实是有相当多的地方是相驳的，怎么办？那就要提出一个问题，对业主而言，我们在搞我们这个小区物业管理的时候，我们有选择，第一个选择权就是，我可以选择什么形式下的物业？因为物业除了包干制还有一个薪酬制度，薪酬制是什么？就是说我花钱请你来管，管的时候是你是替我做事的，我付给你的是管理成本和管理报酬。老百姓的俗话讲，我当老板你当伙计，你替我干活，我发你工资，这就叫薪酬制的总概念。理论上有很多词，我现在就把我的理解说一下，老板是你，所有权是我，当然你为我服务，肯定是要我说了算。当老板后面什么性质，我当老板不一定什么事情都能干。那么谁适合干什么东西，我就把这项包给你，你付出了管理，你得到的是我支付的管理成本的使用和你管理所应该得到的报酬，这里面包含了你的报酬和比例理论，这就叫薪酬制。
我们回到话题上来，我们的物业自治是什么？实际上我们的物业自治还是一个东西，只不过不叫物业公司，是我们自个儿实施的薪酬制物业管理。可能大家关心了，邵老师，你哪里拿钱？我告诉你，我拿钱。我拿多少？我拿3000一个月，你为什么拿3000块一个月，原来说给我5000，后来我说了，咱们就拿北京市的平均收入就3000块吧。我当这个社区主任是业委会专门聘任，业主大会同意给的钱，我付出了劳动就是替大家这一套，您说我是不是物业公司，我说不是。但是在薪酬制方面，我是的，这就是薪制，作为业主讲。首先你要在选择物业的时候，大家都是业主，都面临这个问题，选择的时候是选择你用什么方法来使用物业。第二，你再选择我选谁来替我干物业？这里面不排除选择我自己来干物业。所以说从大政策范围来讲，和中国的现状来讲都是对的。在这个问题上就提出七个问题，对物业管理，所以我刚才很关心这儿有没有物业的同志。
我来之前两天吧，我们那里成立了一个叫物业矛盾纠纷协调这么一个主张，去了以后工委书记就跟大家说了，告诉你我们这里有一个品阁小区他们已经实行自治了，在这里面我讲两个问题，物业必须从管理向服务转轨，以服务为中心来搞好管理。
（１０：０６分更新）
第二，他就讲，像服务转轨，我告诉你们有一个叫品阁小区，他们在全国已经带头搞了自治，他们的经验告诉你们将来业主不是像你们现在这样，都不管就全抓了，而是他们来选你，如果服务不好就不选你，如果大家都自己选自己你们就没饭吃，要拿出自己的优势，让业主们可以对你们进行选择。那么我的理解是，物业主应该是面临一个准备洗牌，要向专业化发展的方向。你不能说什么都会，什么都不精，你应该要有精的，要有特色，你要创出物业本身的品牌，在物业市场才能竞争的能力，才有占领市场的一席之地，如果你的物业靠某种利益集团，某种社会关系等等诸如此类，一、你不是永久的，二、你没有竞争力，你生存不下去。第三，物业向专业化服务公司发展这是一个必然趋势。因为物业也是一种服务生产力，而服务生产力归纳在生产力的范围内有了总的特点，叫做说在分工，社会分工细化过程中生产力才能得到发展，不能说我这物业眉毛胡子一把抓，不行。你是电梯，在这个上面有优势，您就成立设备的专业服务公司，将来人家请你到设备管理服务公司。你的设备管理只有管一个优势，只能管一个社区或者是若干个社区，如果创出品牌，我是专业的设备公司的化，那么我可以告诉你，不是一个社区，是一百个社区都来请你，因为大家都知道，接受服务的时候，找专业的要比找综合的强。谁先改革，将来谁先得意，谁要死不改革，随着民主意识的提高，随着物权法细化和业主们权利的明确，你越来越会走不下去，你可能最后只剩5%的利润还不一定，能不能到手。这里我不按政策来讲，我就凭在这个社会活60年时间来说，鼓励同志们要提高先觉性，要开始考虑新的问题，因为在经济改革的时候，结构改革是必走的一步，物业不会在现状下进行，要进行结构改革的，它要应对物业洗牌的，房产商比你更大的资本都在面临洗牌的局面，难道你不打算打算，将来洗牌的时候，自己将来走吗！这个话题扯远了，回过头来为什么要改？因为以后，终究是要由业主选择物业，告诉你社会市场的存在，不是你物业说了算，是业主说了算。业主的自治理念，业主的自治方式，对你物业的聘用观点和咱们国家的经济改革以后的民权上升，民权意识上升，决定了不会维持现状的。在改革之前有一个思想准备，比没有思想准备好。但是我今天讲的，还是说业主先要有思想准备。
我想讲，既然自治是这么个目的，那么自治是目的是什么东西？我们自治的目的就是两个字“和谐”。起步从什么地方起步？和谐，过程内容是什么？和谐。在这里面咱们就问问什么叫和谐？我是看不懂，我理解的和谐有两种概念，一种是西方和谐，和谐从什么地方来，和谐是从古希腊一个数学派来的，他们对和谐的理念是什么？他们说点、线、面、体、数，他们的构成，造成一种美的形体，这个东西在他们将来是和谐。所以有人叫是数理和谐观，这种数理和谐观在美学称为和谐物质的争论，唯美主义等等方面，另外咱们中国人有中国5000年的历史，四大文古国。所以在春秋的时候就提出了一个和谐，从音乐的角度来讲，当时讲的时候就来讲，“和”，你听的，合演，下面中国人从音乐的角度就衍生，到论语里面就是提出了“和”的特殊，就叫“和而不同”，“和”不是一加一等于一，是1、2、3、4、5、6、7都是不同的，这种不同的协调就是和谐。俗话讲要从和谐来讲，我讲的大白话，老百姓的错话，就是和就是谐。
（１０：１２分更新）
这个和谐怎么体现你的目标是和谐，我理解是一个社会要进行和谐，因为是和而不同，首先要兼容，要在兼容的基础上花一个框架，在这里面中一个方法，公共管理的方式，这个方式就是什么呢？我们选择的和谐的公共管理方式就是业主自治。
这就是我们的目标。所以我说，我们要容纳在物业，在业主的角度上，我们要容纳我们要和谐。我说了，不仅是业主与业主之间要个讲和谐，制造一种和谐的氛围，采用和谐的方式来参与，来进行社会参与。同时作为业主，我再三提醒大家，用我的经验告诉大家，要“和”，开发商讲和谐很难，但是你必须要从和谐的角度来对开发商讲和谐，要和现在的物业讲和谐，要跟居委会、街道讲和谐，要和政府的主管部门讲和谐，尽管我们一坐下来以后，一提出来以后都是用牢骚、意见、不满来对待这几个部门，不满、牢骚是没用的，那就是吃饭以后10分钟的活动，真正解决问题是放下筷子，洗完碗，动动脑筋，想想办法，和谐起来能够得到一个大家有利的方式所以要讲和谐。
我们不是没维权，我们也是通过维权过来的，但是我现在很谨慎这个维权这个词，比如说我们小区一没有打官司，二没有上访，但是我们从合同出发，和开发商进行交涉，用我们蔡老师的讲话就是博弈。最后得到的结论是什么呢？我们从开发商手里面按照合同拿回来200多万块钱，平均每户的效益就是每户收回了13800块钱。居民打官司也没有打，没有上访。为什么？现在是法理社会，我相信共产党、我相信人民政府，有大框架制约，有各种，尽管不完善，但是已经制定的法的保护，你在这个范围内进行就是这个问题。
那你说我的物业怎么走？我们这个物业说自治，是逼出来的，就是这里面说的自治的产生，我们的自治是怎么产生的？是在这么一个客观情况下产生的。因为开发商和物业他不和谐，他们处理这个不和谐的方式是打架，而且打架到什么程度，到了董事长和总经理对拳头的程度，就是开发商和物业的打走了，我们这里成了空心区。当时我从南非回来没几天，垃圾没人倒了，自行车被偷了，汽车划拉、电梯是停了，自来水是断断续续了。在这种情况下人家跑了，跑了怎么办？两种办法：一种找居委会，好赖我业主还是居民啊，找居委会你给我解决。当时这个事情前后正好发生在北京的叫美丽园，我们是9月份物业自己跑的，美丽园小区是10月份发生的。
陈幽泓：9月发生的。
邵里庭：几乎是同时发生的，他们采取的是设备干预，居委会、街道、政府干预进去把这个问题解决了。我们呢？没找，没找居委会。就像刚才蔡老实说的，我们是被遗忘的角落，我们不知道居委会在那里，我找谁，我告诉邻居实话，我们都不知道那个街道管我们，真的，那怎么办？人就逼到山穷水尽的时候，我们就突然柳暗花明，我们不靠天，不靠地，要救小区靠自己。当时怎么办？刚开始就套腰包？你之前给保安600块，你就留下来，我给你800块，你给我看好，什么事情都不管，我们小区里面有汽车，你把汽车盯住，别让外面的人把汽车偷走，划了你别管，你管不了。给你800块你给我看一个月。
（１０：１８分更新）
保洁没了，我就把保洁留下，你一个月600块，我给你800块，你完成我的保洁任务，把垃圾每天给我送出去，楼道就能拖就拖，不能拖拉倒，玻璃能擦就擦，不擦就拉倒了，反正不让我臭气冲天。最后我们业主里面有一个老头，70来岁了，我告诉老爷子，你是过去是搞后勤的维修的，我说老爷子你就算帮我老邵，你就上来干干事情，每天跟我们的泵房、电梯房、消防房转一圈，你只要让他转就行，因为我给他钱他不要。我们就是用这种方法把这段维持过来了。当我们维持过来了，不能这么老维持，这个会大概你们也参加过，大家一座下来，这一不行，那也不行，要么就打官司，我这人是8点半到家，他们是9点，每天晚上在我家门前连续开了20多天。我这个人真想干，我自己当时刚从南京回来，报告还没有写完呢，所以说，我不想做，但是大家都推，后来我就说还是采取一个办法求同存异，如果你要叫我给你出主意，我的习惯是做一庄事情做好，其他的事情往后靠，做好了再考虑其他的事。当时我提出我们要做事，中国大地讲的是“名正言顺”，现在大家都没组织起来，没有业主委员会，你就在社会上做任何事情，交涉的开发商你都名不正言不顺。所以就成立了业主委员会，所以大家意见一直了就进行筹划、分工，我们很快就把也会筹建起来了。38天，从申报到拿回来，挺难的。
业主代表：破记录了。
邵里庭：不能说破记录。
业主代表：跟我们相比是奇迹了。
（１０：２２分更新）
邵里庭：你看成立业委会的时候，首先要有业主的民主选举，当然我们这个特点有了，有一个前提比较好，我们在成立业委会之前我们已经把13800块钱在两天之内统统给业主到手了，所以大家相信你是办实事，这就有了前提基础，这就叫一种信任吧，公信吧！我们也是采用了我们前面的好方法，其实好多事情说起来，我们是自治以后总结的。实际上我们在要回这13800的时候，不由自主地把群众组织起来了，怎么组织的呢？你想，大家在买房子的时候是陌生人小区，谁也不认识谁，但是大家共同面临一个问题，房子拖延缴房半年，结婚的进不去，有了共同的信念大家就联合在一起，这时候有少数积极分子的参与，我们想了办法，从开发商那里把业主的名单和联系方法拿回来了，在这里就不介绍怎么拿的了，但是我们把这个东西拿回来了，但是不犯法。告诉你不太正大光明，所以不介绍。我们把这个主要东西拿出来了，就有了联络图不就可以上山了吗？然后我们就组织了一下，按照每个层组织起来，每个层有一个召集人，到时候他打20多个电话就完了，后来打电话麻烦，就给热情的业主分一分，一个人每天管8到10个电话就行，因为有的时候我们的经验告诉我们，人的管理经验是8到10个电话就是范畴了，这个东西在我们没成立之前就构架了一个保甲长。楼有楼集，层有层召集人，每个层还有两个主召集人，从楼底到楼上，这么一个网络就建起来了，这个网络建起来之后，保甲长尽管是国民党在中国是使用的，但对于我们还是有用的。一个蜘蛛网当你搭起来上情就可以下达，下情就可以上至，这个管道就通了，有了这个管道，我们成立业委会就方便，现在这个管道我们继续在维持和保证它，我们的业主自治如果说你开了多少次业主大会，如果说你开了多少次交流，应该说是无数，都是通过这个方法的。
第二个，你要召集开一次会难啊，大家都在告诉我说，我自己也有体会。召集业主大会难，大家不来，不来有诸多原因，后来我们去琢磨了，你这次来，你业主大会也不能够让业主充分发表意见。咱们都至少是小区，假如咱们讨论一个问题，给每个人五分钟发言时间，我们就是到最少是100个人，每个人充分发表意见就是3小时，还不算会记得时间。开不起，第二即使你用三个小时放在里面了，人还有个性，有的人说过，有的不爱说，有的善于表达，有的是一说就着急了，看起来开大会非常民主，实际上有的决议是差强人意的民主，他不能表达，不能得到充分表达。但是中国人的习惯是这么做，从文化大革命开始就是，文化大革命就是大会革命，没什么意思啊，我们从实际出发，我们把我们要讨论的问题，包括从候选人的提出等等，我们都把他列出一张表，把最复杂的事情用最简单的方法处理，用我的话讲是简单就是科学。横栏都是问题，竖栏都是要办理采取的措施和对策。能想多少想多少，但是请记住不要漏掉其他的项目，你没想到，还有他想到的，然后通过我们的渠道把这张纸散布到各个基层，现散现发，如果到你们家门口你不让进去，我可以悄悄告诉你，如果你没有时间，这张表你可以放在门口，我们会回来收的，但是有一点，你必须要必须你填上你的房号，写上业主的名字，因为他证明有效。
辅助的方法是什么，你不要发这个表稀里糊涂的，我就是先公布，告诉大家为什么我们要发这张表，为什么要让大家选择，这点小院子里面，我们小区四张纸完事了，让大家知道你要做这个事了，然后各家各户通过我们的渠道，通过我们的层长和组长们来沟通，最后第三件事情就是拿回来认真通过处理，很快15分钟就出来。我们现在哪些人干别的不行，干这个特溜。
（１０：２７分更新）
15分钟就出来，你必须把这个结果公示给大家，公示完以后再成立业委会，根据也会根据这个执行。我们小区客观跟物权法有违背，按2/3做决定，不够再议。我们叫民主，为什么？我说了背靠背的时候不受任何干扰，他完全可以凭自己的意志表达自己的意愿，在什么地方选择打勾，我们可以充分的了解每一个业主的具体事项和具体情况，我想这种民主机关不是太完善，这个操作起来多少有点麻烦，但是麻烦程度是要亚于开大会，他的民主程度是要强于开大会。他的法制基础和有效政治性要大于举手。当然这不是唯一的方法，真正碰到有关于业主重要问题的时候还是要开会的，但是这个大会绝对不会做结论，如果谁要是开大会讨论某个问题的时候就做决定的时候，大概有争执。这叫开大会是热问题，热处理，开大会以后让大家充分发表意见，这个时候开大会的意见是什么？是让这个意见和这个意见互相交流、沟通、和谐，别结怨。也许我从这个角度考虑，我从这个角度考虑，你一提出来就提了个醒，表决还是用这个方法，通过大会来交通沟通，反馈回来的还是要用我们这个管道，用这张表来进行表决。这样大事做出来，我想争议会少一些，民主一些。更好的是能够避免将来一旦有某些问题，个人做决断的时候，做出来是错误的决断的时候可以用这种制度和方法对他进行制约，那是你个人行为，在这个问题上咱们讨论过的。当然我不发生这个事情，到目前我们小区还没有发生这个事情，但是这个可能性不是不存在。现在我就面临一个小区，他就发生这个事情，业委会主任把单往兜里一拽，我找我们下边的几个人，把章盖了就成了，也不开会，当然这是个人因素，将来可不可能发生，已经发生了，怎么避免？我看这个材料方法是最有效的，但是我想要和谐、民主性，要讲实际性。
当我们利用这样的渠道完成成立业委会所必要的程序，这些都不难，少睡几个小时觉，除了酒以外，多抽点烟，上门聊聊，下面紧接着三大难关。
第一难关，盖章难。因为大家知道在申报表要盖两个章，一个是街道一个是居委会。没有哪个章小区不介绍你。盖章去了居委会说你问街道，到街道接到主任说了一句实在的话，居然这个表上因有街道，要盖章的地区我应该给你盖，但是我不知道凭什么给你盖，你讲了别笑，你这个表是报建委备案的，建委要从来没有给我们开会，有什么文件精神呢，我凭什么给你盖呢？我觉得有一定道理，为什么？难免的，改革开放政府部门之间协调不够这是很正常的事情，在中国客观存在，存在就有他的理由，不能不因为你沟通不好的理由我再等你，我的小区垃圾还堆着呢。
（１０：３３分更新）
后来我去了居委会，后来我就把我该成立的业主委员会的文件，79章，统统复印送过去，我说你这样好吧？你不知道我把这个文件都给你，你抽一个礼拜好好学习，如果学习中间有问题可以直接打建委的电话，如果建委没人接你找我，我搭车去建委，在电话里给你回音，行吗？大概不知道什么原因，同意了。同意了我等了他10天，去了，我说完了吗？他说：完了。我说有问题吗。他说：没问题。那对了吧？他说：对啊，那就给该盖个章吧。这里说明当你碰到这个问题，表示此路不通，你就走那条路不通，这条路走2小时，那条路走4小时，为了走通咱们走4个小时，咱们不能改变政府，但是我们要实现自己目标的时候就得这么做。就是我们都是用这个方法，这叫打擦边球。找生存机会，办成的这几个事。
这就有两大难了：第一难，盖章难。第二难，申报难。
到小区办人家是爷们，第一句话就问倒了我，你们有筹备组吗？我们成立业委会开发商是不愿意的，开发商又是这个里面的铁定人物，另外还有一个是居委会，居委会现在盖章了没办法说，再剩下是一个小区办。他们三家成立的筹备组，把大家组织起来提出候选人民主，执行选举过程，再申报，批下来。今天第一把就给我关门，你有没有筹备组，没有，那你个筹备组不成立。衙门里面10个有8个都是这么回答你的。这不是我规定的，有文件，文件就是这么些的，你这么做，那我怎么相信你啊，回去。
当时我很生气，好在楼上那个主任是我学生，我就走上他在3楼，我都没坐电梯到5楼了，我心想不对，我凭什么找他去，我下楼，这两层楼梯给我了主意。
（１０：３７分更新）
你小区办有什么责任，居然成立了筹备组，在我们的这个筹备组有没有责任，你牵头了，你牵不牵？一下哑了。你也有你的责任，你又是负责这个小区了，我问你现在你有没有责任，你们这个筹备组到底是谁牵头，难道让我牵头吗？其实他是有话说的，可能我问得太急。下面我就说：我们从实际出发，这个事情我们已经做了，做完以后是不是采取这么一个措施？筹备组是要成立业委会，按法规办事，现在没有筹备组的程序，咱们倒回来行不行？第一种咱们出来你组织居委会开发商到我这里走这个程序。第二个，我把我做好的东西，我负责把你们三家召集在一起，你们三家共同来审我的东西。尽管程序的过程上一、二、三颠倒过来了，但是我总是走完你的程序了，两个方法你选，我也知道结果，但是他也要下台，我记得我一个好朋友，严石泰（音）他就告诉我，你要下台的时候注意，先把别人拿个凳子，他能下来你肯定能下来。当你下来的时候，不要一味按自己的思路逼别人，你要想想妥协一下，他下来我也可以走梯子下去了，大概这叫和谐。就用这个办法批了。业委会成立了，我们就是这么解决的。这是一个偏方，能不能全吃，不知道。
那么好了，还要回到自治上。为什么我们能这样做？为什么我们能维持到今天，为什么能大家心那么齐，为什么就能走这条路（38天），根本不是我们外观协调，根本的原因是自身，那就是我们要搞自治，我想在理解我的自治的理念下，我们首先要做的事情就是把达到组织起来学习宣传，灌输理念，落实下来，形成凝聚力，变成行动。这里面就讲了，怎么样想办理把你的自治理念理下去，我觉得自治的理念很简单，有针对性的树立理念，第一个理念最基层的，如果你这个单位，或者是不想搞自治的话，我觉得在自治的问题上，你首先要弄清楚你业主是谁？只有当你明白基本的理念，就说明你只有自己是谁了？我说我是谁，今天我们的老师说过了，核心是业主的理念是权利，所谓我们的自治理念就是在权利基础上。
（１０：４２分更新）
就是拥有所有权，物产的所有权，在这个基础上，右手行使管理权，左手往上享受使用权，你自治也罢，不自治也罢，只要你是业主，在这里面明确的话，你要采取的维权或者是组织综合，或者是跟开发商斗争也罢，要从这个三权出发没错，是物权法、宪法给我的。在这个基础上就要分别对待，我们的理念是这样的？我们要树立在这个总基础上，要树立对立开发商我们是消费者的理念为什么？我跟你是拿钱买房子，而且我买回来这个房子所有权，我是有管理权和使用权。你收了钱可以出去，因此产权已经转移了。看得见摸得着的是屋里的40%，还有看不见的，那些设备，综合的60%，那60%是你的什么权？是你的业主共有的财产，不是“公”而是“共”有的产权。这里面不可分割，在这里面是在群体里不可分割，跟开发商是一刀分割，是我的，是我的你别占我的便宜，不是我的我绝不碰你一分，这就叫开发商的消费权。
第二跟物业之间树立什么理念？跟物业尽管有很多的矛盾，也能好，也有坏，那怎么办？就是说，我们跟物业要处理一个理念，就是我们是主人的理念，我花钱买服务，你收钱为我服务，但是还要承担管理责任。这个管理，这里面要一刀两分，你要行使你的在专项管理上你必须负责任，后头你要负的，我付钱是承包给你的。现在很多物业为什么吃亏，传统观念，中国人倒管理念，好像我有点钱就管事，一管就造成矛盾，要换拿钥匙，当家可以，别作主，主人是我，我们家请的保姆，一堆纸你要买的时候，你还得告诉我，你去买吧，但是这个钱拿回来还是我的。不能在我不知情的时候，把我们家的东西卖了，这我可以到公安局告你去。
蔡若焱：现在大家可以准备一下问题，在提问当中如果没有提问邵先生的，还可以照样陈述，现在时间已经到了，大家准备一下。你继续，有发言的请举手。
邵里庭：这是两个主要理念，第三要树立什么理念，居民理念，你要树立，我是业主，但是我是有产权的业主，有产权的居民。居民也是一把双刃剑，对于居委会就是我有时就找你，你不能推，同时我要参与你的管理，你选举的时候我还有一票。我们小区去年选举的时候已经成了被选举当中被遗忘的角落，当时我找到居委会主任的时候就说，全北京我都看到选举宣传画但是我们小区就没有，当了几十年的北京人发生这种事情，当时他哑了。
（１０：４５分更新）
现在我们和居委会的关系好了，因为我们还给他做一个课题，我就告诉居委和街道，我们是不是做一个课题，那就是说把你居委会和街道办事处从过去的平房大院的管理向楼宇小区的管理进行转化，赋予与时俱进的变更？他们很高兴。因为我们有共同的语言，求同存异了，所以我们也和谐想通了。
第四，在实践中你怎么做，我想大概要遵照这么一条？就是自治理念，我们的自治理念是什么理念？我们和谐了就是有这么几句话。第一，我们自治的宗旨是什么，宗旨就是我的标题，首先要自愿，其次是自管，剩下是自律。只有自愿了才能实现群策模式，只有通过自管了才能发挥权利的效益，只有互相自律了才能产生共同收益的群益的效果，这就是我们的宗旨。
我们做法就是在整个过程中关心什么原则：三公原则。我理解的和我们实践的就是，过程必须公开，讨论问题议决必须公正。后效益，效益分配和效益要公平，如果脱离这“三公”，你一会都待不下去，你今天拿话忽悠人家，明天人家背后说坏话，后天在网上骂你，下一个就是滚蛋。那怎么办？一个公，凭自身的打铁自身公。就像我想想明天干了我怎么办？那就是监公，那是聘请职业经理人来行使你的权利，你要替换、置换一个物业，大概是用十个月你换一个总经理的话，只要一年，你干得好，我给你钱，甚至可以给你股份，你干不好，给你一个月的工资，下个月通知你走吧！这叫有效性，复合法。所以说基本理念我就是这么个想法。怎么样变成自治呢？因为咱们国家过去就没有自治，要想自治，在经济环境中能够得到合理、合法的身份生存下去，就像蔡老师讲的，你业委会仅仅跟物业公司有对外权，除此之外都没有。
（１０：５０分，更新）
我们就想成立一个公司，有了这个公司，首先这个公司的性质咱们现在讲一下，我们公司的性质跟业委会是双选管，业委会相当于这个公司的董事会，业主大会就是股东大会，总经理负责制就是说，你这个公司本身就是也会的执行机构，所以业主公约规定的一大套都不适用，无非是在申报当中注意一个问题，必须在章程明确，其他照搬，第一句话就是，表明所有业主都是自然股东，第二表明分配方式。我们的分配方式很简单，大家有实力的，就是三三制，三分之一搞小区建设，（盈利部分）三分之一的是冲减物业费，剩下的三分之一是奖励经营者。应该这个业委会都清楚的，我们业委会是没钱的，这个钱由我来进行分配，我对这个钱的分配树立三个原则：一个是补贴制，一个叫福利制，一个叫个人分配制。什么叫津贴制，我就给业委会拿出一部分钱给业委会做津贴。第二福利制，很多老头老太太都是自愿，平时给钱不给，现在就把这个钱给他搞福利。剩下的那部分搞小区建设基金，我们今天做了10几件事。结果是一样，通过这个事，有没有好事，刚才还有同志问我，我就说，老百姓是看得见效益的。
刘生敏：请教邵先生一个问题，你讲了品阁小区自治的一些理念，我想问一下，你目前设计的品阁小区的最终的目标，建设的一个前景是怎么样的？谢谢！
邵里庭：很好，像个记者问的，因为记者已经问过了。就是四个字“安居乐业”，我的理念就是安居乐业，业主在外面市场竞争很强，回到小区让你有一个家的感觉，让你叫安居乐业，什么叫安居？就是“四安”，安全、安定、安稳、安逸。第二，有效益，就是保全。是什么理念，除了四安以外，就是保证自己的权利不受侵犯，另外一个保证你的房子保值升值。我觉得用数字说话更能解决问题。我们的房子出卖的时候，原来的价格是9500元/平方，现在已经卖到12500元/平方米，给人家中介公司炒到16000，成交了不少，按照13500已经成交了4套，跟我们一条街的，马路对面的是煤炭局的房子……
蔡若焱：谢谢邵老师的精彩演讲，咱们时间已经到。（掌声）
在第二阶段休息期间，请各位来的业委会主任，拿到调查表的希望配合我们一下，因为我们所有的公益活动要配带研究需求，只有这样才能为你们提供这个活动。还有意见反馈和调查表，大家可以填写一下。现在大家可以到外面稍微休息一下！
（１０：５４分更新，下面进入茶歇。休息一下，马上回来）
（１１：００分，第三阶段开始，数据中心，数据处理，请各位网友稍候……）
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