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[代表交流]
郑州安城物业管理有限公司总经理，河南省双汇物业管理有限公司总经理石高林
专题发言：认真学习物权法，加强物业管理法制观念
石高林先生认为，《物权法》的出台标志着我国物业管理行业从此真正步入了法制化阶段，物业管理企业应在学习《物权法》的同时，结合自身所管物业的实际情况，注重法制化的普及应用。《物权法》实施以后，为新开发的住宅小区，包括商住楼，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理奠定了法律基础，真正体现了公平竞争，也为推进物业管理物业公司的优胜劣汰创造了先决条件。与会代表对2004年郑州物业企业集体罢收水电气暖事件有浓厚的兴趣，并向来自郑州且作为“罢收活动”发起人之一的石先生进行询问，了解此事件的过程和目前的发展状况。
深圳天安物业管理有限公司经理、广东省广州番禺城市花园项目负责人、《现代物业》杂志最受读者喜爱的连载故事《在小区物管处的日子里》著名作者向阳
专题发言：物业管理人员对物权法的理智态度
向阳先生认为，《物权法》的颁布和实施是物业管理行业的一件大事，《物业管理条例》颁布时，物业管理人欢欣鼓舞，相对来说《物权法》的出台物业管理同行的心态则复杂了许多，以前认为制约物业管理发展的瓶颈是物业管理的法规不完善，而后《物业管理条例》出台了，填补了法律的空白。对于《物业管理条例》业内人士感慨春天来了，而对《物权法》则惊乎狼来了。从业主的反应来看，《物权法》比《物业管理条例》带来的冲击及影响要大得多，各种声音都有。不管是春天还是狼来了，物业管理更需要的是冷静、理性，可以思考、调整，但不必大惊小怪，惊慌失措。或许物业管理企业需要危机意识，但这种危机意识与《物权法》关系不大。应对《物权法》的出台，应从两点进行着手：一是规范，二是调整。对《在小区物管处的日子里》期期不落的代表们就物业管理活动过程中的技巧纷纷向仰慕已久的向阳先生进行讨教，向阳先生一一支招。
湖南省桂阳县阳泰物业管理公司总经理贺剑华
专题发言：为物业管理行业的健康发展保驾护航
贺剑华先生认为，《物权法》的颁布对物业服务过程中业主的一些误区引发的过分要求及纠纷提供了强力的法律保障，填补了《物业管理条例》的空白。在《物业管理条例》的基础上，对业主的基本义务，《物权法》以业主大会及委员会的形式进行监督管理，且确定了法律诉讼资格。解决了物业公司在受业主委托对业主的违法、违规行为予以劝阻、制止，当事人的不理会，物业公司无可奈何的困境。并对业主拒付物业管理费的行为，提出了三种解决的办法，即：一是业主大会依照相关规定要求其停止妨碍，造成损失的赔偿损失；二是因此受到侵害的业主个人可依据规定向人民法院提起诉讼，或受到侵害的业主代表，依据民事诉讼法的规定，向人民法院提起诉讼；三是物业管理公司依法提起诉讼。对物业管理费收费难的症结提供了一剂良方。贺先生的发言引来阵阵笑声，在幽默轻松的气氛中，与会代表向贺先生了解了县级物业管理的发展现状及管理难题，贺先生自嘲“乡巴佬进城”——内地特别是县级地方的物业管理发展还十分滞后。
石高林代表发言
向阳（象羊）代表发言
贺剑华代表发言
世邦魏理仕成都公司资产管理部副董事彭星波
专题发言：物权法施行以后可能增加的物业管理企业风险
彭星波先生则认为《物权法》肯定对物业管理有着积极的意义，特别是确权方面的作用，物业管理实际操作中所面临的问题是权益的关系、权益的冲突，物业管理从无到有，它是在一个不完善的法律环境下不断发展起来的。对于《物权法》我们接受它、用现实的态度对待它就好了。《物权法》有积极意义的同时，当她片面被强化时，物业管理的地位就会受到影响，在某种程度上甚至被弱化。物业管理有时是强势的，也需要强势。关于《物权法》提到的共同决定的问题，彭先生持保留态度，他认为《物权法》没有《物业管理条例》那么明确，《物业管理条例》明确规定由业主大会决定，在实际的法律实施过程中，在小区物业进行物业管理操作中，如果共同决定的阐述不明确、不到位，在将来的执行层面上可能会引起一些混乱，商业物业稍微好一些，但商业物业在产权分散的情况下，也会面临这一问题，这是物业管理企业应该引起警惕的地方。关于改变住宅性质的部分规定也有不确定性，在将来执行中也会有所影响，一个商铺也好，一个专有部分外观也好，它影响的不只是楼上楼下，而是整个社区的居住品质，这个概念不明确，在执行时就有不确定性，容易引起社区的争议与冲突。关于业主可以自行作选择，对物业管理企业又是一个风险，从《物权法》本身来讲，它是完全正确的，物权高于一切。但作为物业管理企业来说这是一个挑战，而对专业物业管理经理人可能也是一个机会，将来解除委托方的法律主体地位以后，就产生一个新的东西——专业物业管理经理人直接操盘的情况，只要有帐户，它能够收钱，将来就会有执照的专业物业管理经理人就可以直接接管物业的出现，专业物业管理经理人多了选择的机会，物业企业应有这方面的危机感。在《物权法》中提到了业主大会、业主委员会的作用，小区实践里，有效成立、依法成立的业委会不是很多，即使成立了业委会能有效运作的也不是很多，《物权法》还有很多地方需要跟进。美国的业委会是法律主体、法人，从管理到经营都是有实际权利的，业主大会在作决定时10%、20%就可以成为法定人数，但前提是对业主的通知一定要100%送到，包括要讨论的问题、要决定的事情，你不来参会是你自己的事情。在中国，做到法定非常难。他表示对业委会不抱太大希望，但会去争取他们、将积极的一面去利用他们，不会真正指望业委会能给社区带来什么。因为目前中国的法律环境、人文环境还没有达到美国那样的自觉，我国的民众公民意识、社区成员公民意识还较差，有中国文化传统、政治传统因素，还有在运作过程中积累起来的一些因素影响。作为专业人员应更多地积极影响社会、引导舆论，特别是像《现代物业》类似的专业媒体，要发挥更大的作用，从健康、有前瞻性的方向去影响、促进行业的发展。关于物业管理合同属于承揽合同，不赞成河山教授的观点，有所保留，从今后发展趋势来看，趋向于信托更为恰当。彭先生并就代表的提问进行了回答。
彭兴波代表发言
北京泰宇物业管理有限公司项目经理柳迎春
专题发言：物业管理活动中政府的缺位
柳迎春先生结合实际操作过程中遇到的案例，谈了物业管理活动中有关政府行政主管部门存在缺位的问题。柳先生介绍说在北京，开发楼盘一楼赠小院、顶层赠平台的有很多，所赠与的小院、平台，搭建建筑物、构筑物肯定是违规的，作为物业公司面对违规搭建行为时第一点想到的是合不合法。在这种行为发生以前知道是违规的，发生了再去处理效果不是很理想。进一步的处理办法就是向行政主管机关报告，比如所在的北京小区物业办，但答复的结果却是按行政管理应属于城建管理部门来处理，报告城管后，要不就说小区里的事不归城管管，应该是物业公司协调解决，要不就是到现场来看了但不进行处理就走了。业主都有从众的心理，只要有第一户违规没有进行制止，就会有更多的业主响应。房子盖成了，再去找城管，结果却是盖完了管不了，违规了就到法院起诉，类似的案子还好办，有关物业费纠纷的北京就有限制备案，也就是每月我这个法院只允许受理500例物业费纠纷案，如果是501例那就对不起了。违章建筑同样起诉到法院了，起诉完了，也申请执行了，结果也没有人去执行，政府相关行政主管部门应该管的没有执行。《物权法》应该注重执行的问题，不管是政府行政主管部门还是城建执法部门也好，有法可依了，没有人去执行，所有物业管理纠纷都上升至法院去纠正，法律成本也太高了。向阳先生也就违章建筑既成事实的情况下是否可以向违章部分增收物业费提出建议，与会代表展开了热烈的讨论。
深圳市碧岭华庭小区业主，城市社区业主委员会治理机制研究课题组研究员江山
专题发言：业主大会、业主委员会实践案例介绍
江山先生用幻灯片图文并茂地介绍了近年来深圳业主与开发商、政府行政主管部门及物业公司进行的维权个案，并以“博弈、共赢、共存”六字来形容物业管理公司与业主的关系。江先生以业主的身份站在业主的立场阐述了他对物业管理问题的一些看法，而对于参会人数占多数的物业公司代表来说则站在不同的立场与江先生“正面交锋”，新疆、北京代表的提问“针针见血”，场面激烈而充满“火药味”。
昆明棋为物业管理有限公司副总经理麦哲明
专题发言：新形势下物业管理工作的主动调整
麦哲明先生对《物权法》的颁布和实施也谈了自己的看法，并就新形式下如何主动调整物业管理工作提出了建设性的意见和建议，并就代表的提问结合实际工作进行了回答。
柳迎春代表发言
江山代表发言
麦哲铭代表发言
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