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[专题主讲] 黄安永教授：《物权法与物业管理开展——从物权法看：公共绿地、场地、设施及经营型物业、设备的权属、管理和收益分配》；《物权法与业主大会（业主委员会）》
学习物权法就是要解决问题（三个层次内容）：
（1）物是谁的。通常讲这个东西归谁？
（2）对这个物（绿地、停车场、电梯）有什么权利，其他人负有什么样的义务？
（3）怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么样的法律责任？
物权法着重解决三个方面的问题：
（1）准确反映我国社会主义基本经济制度，完整准确体现国家、集体、私有财产平等保护的原则；
（2）妥善处理关系人民群众切身利益的问题：如财产征收征用、房屋拆迁补偿、居民小区业主权利；
（3）深入研究一些专业性较强，不同意见的问题：如物权与债权的优先顺序问题。物权法坚持实事求是，重点解决现实生活中迫切需要解决规范的问题。区别不同问题，不必求全，对尚不成熟的现实中又十分需要的，可规定原则一些，为今后实践留下空间，对缺乏实践经验，意见分歧大的，可暂不做规定，待时机成熟后再补充修改。例如物权法第73条规定，建筑物区划内其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有，没有提到“会所”、“人防工程”，争议较大；还有“居住权”问题，在四审稿时就去掉了；另外一个就是“业主委员会”诉讼资格问题。
物权法对物业管理带来的益处主要体现在：
（1）物业管理企业工作思路明确，责任清晰；
（2）业主维权有依据，按法律办事，争得自己的权利；
（3）政府行为敢作为，依法处理纠纷；
（4）构建和谐社区、和谐社会重要保证。
共用场地、绿地、共用设施设备的权属与管理
1、何谓共有、共用？——共有部分才能共用，专有部分不能共用。共有部分取决于两个条件：（1）由规划部门根据城市规划和设计规范要求，对共有部分配套做出的规定（例如：幼儿园、商业网点、区间道路、绿地率等）。（2）共有部分的价款或建造费用由全体业主分担（房价里面）。
2、从物权法第六章业主建筑物区分所有权理论来看（专有权部分、持分权部分、成员权部分），共用部分分为两类：（1）法定共用部分：只要在结构或构造上没有独立性，连在一起。如：基础、屋顶、电梯、楼道、走廊等；（2）约定共用部分：虽然在结构上或使用上具有独立性，只是根据规划、业主间的约定变为共用部分。如：绿地、会所等。但这种约定不得损害其他业主利益。
3、居住小区绿地权属如何划定和管理。目前我国居住小区分为三类： （1）小高层、高层或超高层建筑物组成住宅区。这种住宅区往往业主人数多，绿地面积非常有限；（2）多层建筑物组成住宅区。这种住宅区业主入住也不少，绿地面积稍多点；（3）由单层或低层建筑物组成，每栋建筑物均为单独所有，而非区分所有，即所谓别墅、townhouse，每栋别墅周围有些绿地，作为专有部分，归为业主。绿地权属如何界定呢？对于第一类、第二类的居住区，既然所有业主在购房之时绿地费用已付（房价包含），绿地归全体业主大家共有、共用；对于第三类，每户业主自己付了费用，应该属于购房者。开发商为了使底层房屋好销售，把围绕在底层房屋周边绿地切出若干部分作为专有部分归底层业主所有，显然是不公平的，甚至用隔离围墙，既有碍美观，也容易引发矛盾纠纷。这是开发商侵占了广大业主的利益。关于物业管理公司管理的权限，根据《物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地属于全体业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。物业管理企业对全体业主共有（共用）部分绿地进行管理服务；而对第三类（个人）绿地不负责管理，但可以提供有偿服务，同国外一样。共用绿地产生的收益又该如何分配呢？由于第一类、第二类居住区人口密集，过去规划设置停车位较少。随着居住业主私家车增多，一些物业管理企业把部分绿地用多孔砖重新铺垫改成停车场，开展收费服务，业主提出来要进行分配。根据《物权法》，共有部分持分权可以参加分配收益，除非开始约定。
4、共用设施——屋顶权属与管理。许多开发商为了推销顶层房屋，在购房合同中明确把屋顶部分（包括天台）变为专有部分，给了顶层购房者，这是侵权行为（类似共用绿地性质）。带来的纠纷矛盾是什么呢？屋顶还不同于绿地。由于屋顶防水周期较短，通常采用柔性卷材屋面，保持五年左右就会逐渐老化，会出现渗漏，此时屋顶维修谁负责？能否动用维修基金？开发商侵权带来后期物业管理开展难度。
5、共用设备——电梯权属与管理。电梯是垂直交通工具，有了它对老人孩子带来了方便，有了它提高了住宅生活品质，有了它才使高层楼宇的房屋得以销售。然而电梯在住宅房屋中是耗资最大的一件配套共用设备。围绕着电梯引发的矛盾纠纷真不少。如何看待这类问题呢？（1）电梯是共用设备——所有业主（围绕着电梯井周边）都有共有部分持分权。什么是共有部分持分权呢？通常是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分享有占有、使用、收益的权利。（2）持分权本质。持分权本质是共有所有权具有不可分割性，在现代建筑中一些产权很难分到个人，必须共有（电梯、楼梯）。持分权具有从属性，只有专有部分所有权人取得专有部分所有权时，才能取得共有部分持分权。（3）电梯持分占有与使用相互关系。作为一名业主，购买了房屋，具有了共有产权（电梯）的持分权，同时他可以乘坐（占有与使用同时具有）。有的人不具有共有部分持分权，但他可以乘坐电梯（乘客）。具有共有部分持分权人，不乘电梯的同样存在（底层业主）。（4）电梯的运营费应该实事求是，人性化。电梯运行毫无疑问是耗电：日常维护保养。住的越高用的越多，住的越低用的越少。根据谁使用谁享受谁付费原则，应该按照不同比例收费，人性化。（5）电梯的维修更新费用则是所有共有部分持分权人承担。电梯随着运行一定时期后需要大修，甚至更新，此时费用分担不是谁用谁付，而是根据产权理论，按照建筑物区分所有权中的持分权占有多少付费这个原则。（6）电梯广告经营收入如何分配。随着商业化、商品化进入住宅小区，许多媒体广告也进入电梯间。为此每部电梯每年有相当可观的广告收入，该怎么分配呢？物业公司认为：自己联系的，算自己的经营收入；业主认为：产权是业主大家的，毫无疑问归大家。正确的方法，应该按照《物权法》办理。
黄安永教授
业主大会（业主委员会）的法律地位
物业管理开展基础条件：社会化、专业化、一体化的物业管理企业提供的服务，与业主、业主大会（业主委员会）财产自治自律的管理。这也是构建和谐社区的重要保证，缺一不可。物权法正是根据《物业管理条例》颁布执行3年半以来所发生的各类事情出现的矛盾纠纷，做了大量的调研。从法律角度进行了规范，为物业管理健康发展奠定了基础。案例：深圳市某高档住宅小区业主委员会，因开发商未提供物业管理用房、未开通私家小路、未提供充足车位、未进行绿化，不满而走上维权之路，将开发商告上法庭，诉讼14项，索赔590万元，然而结果是以原告业主委员会撤诉结束，为什么呢？原因是业委会法律地位不明确。
《物业管理条例》明确规定：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益（第8条）；业主委员会是业主大会执行机构（履行职责五个方面）（第15条）。业主大会（业主委员会）不具备法人资格，是非法人团体。非法人团体虽然依法成立，有自己名称、组织机构，甚至也有工作场所和一些财产、经费，但它最显著特征是：它不能独立承担民事责任，在它自有财产、经费不足以偿还所负担债务情况下，它的创建者要负连带清偿责任。业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会执行机构，业主大会或业主委员会享有权利、承担义务，它都要落在业主身上（由于目前国情现状），对侵害业主共有权益的纠纷或业主委员过错，可以通过民事诉讼规定：推选代表人进行诉讼。《物权法》对业主委员会诉讼资格问题审慎地给出了“暂不作规定”答案。
《物权法》作了三个规定：第一个规定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其它管理人；（5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二个规定：（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；应经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第三个规定：业主大会（业主委员会）的决定，对业主具有约束力。《物权法》第76条与《物业管理条例》第11条、第12条比较：（1）实事求是、更符合实际；（2）双项控制、更科学规范。
《物权法》对业主大会（业主委员会）作了明确管理职责范围，对于以下五项行为：任意弃置垃圾、排放污染物；噪声污染；违反规定饲养动物；违章搭建、侵占通道；拒交物业费；有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人：停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主大会（业主委员会）作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会（业主委员会）与居委会关系
1、业主大会不是组织，是业主行使成员权的方式，是物权表现形式。按照现行法律制度，我国居住区实行是业主大会制度，而不是业主委员会制度，业主委员会是业主大会执行机构。2、居委会——属地基层群众性自治组织。《宪法》第111条规定：城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。居民委员会不属于国家行政系统，而是依法成立；它与基层人民政府没有行政亲属关系；按宪法和法律规定范围自主开展工作，独立行使权利，决定本地区的自治事务；传统影响下，居委会仍然是一个准行政机构，受政府管理：居委会人员、设备、经费开支由政府行政支出；居委会主要工作职能完成政府工作（计划生育、优扶、征兵、青少年教育）。3、居民委员会与业主大会（业主委员会）两者不同点与相同点。（1）不同点。两者性质不同；工作职责管理范围不同；两者领导选拔要求不同。（2）相同点。社区治安维护；社区环境维护；社区和谐目标。4、居民委员会与业主大会（业主委员会）两者关系：明确职责；相互支持；共同目标。
会议场景
  
[现场提问]
山西代表提问：新的《物权法》对业主大会、业主委员会的权利、义务作了一些更改和明确，在义务里头增加了一条关于物业费的收取，有业主不缴纳物业费的，业委会有义务督促业主缴纳，但归根结底到最后业委会的法律诉讼主体资格暂不作规定，那说了半天，到最后业委会是*道德来约束？好像没有多大的实际意义？
黄：业主委员会起到一个道德的规范和提醒，最终业委会没有法律诉讼的道理，但他的工作做到了、做完了，也不能怪他，但不能老让业主欠费，这时候可以按照合同法来处理，物业企业有权利决定投诉、诉讼，以不交物业费将欠费业主起诉至法院，法院则按合同法的规定来受理。目前业委会的制度只是处在一个过渡期，业委会好像没有任何责任，费用只是业主个人与物业企业之间的责任，但物业管理活动的开展，通过业主大会的授权，他也有义不容辞的责任，给了他一个义务，义务明确了，但目前法律没有给业委会明确的法律地位，业委会没有办法起诉业主，也不可能起诉，让他起诉某一个业主，他也是绝对不干的，共同在一起，起到半路提醒就很不错了，再说这本来也只是业主个人与物业企业的事。
广东代表提问：小区没有业主委员会，没有与业主签订合同，业主公约是否有效？比如，开发商将前期物业管理委托给物业企业，其签订的业主公约有效吗？
黄：业委会一天没有成立，前期物业管理可以一直管理下去，好多物业企业担心业委会早成立，业委会早成立给前期物业管理随时随地带来风险——截止你管理的时间。只有业委会成立了，业主大会选聘出新的物业企业，前期物业管理才结束。在没有召开业主大会成立业委会之前，你跟开发商签订的管理合同有效，签订的物业管理制度有效，你的管理时间可以无限期延续下去。这就给了你一个权利，给物业企业带来了很大的利润空间，没有成立业委会对于业主来说是一种遗憾、失望。
昆明代表提问：小区没有水电到付，物业公司垫付不起水电费，小区也没有业委会，物业管理想撤出怎么办？
黄：没有业委会（而物业管理企业）想撤出，有两个问题要做：第一，要在整个小区进行公示，起码提前半个月；第二，告知属地的领导，这里的领导包括两层含义，一个是按《物业管理条例》中的告知所在的居委会、街道办事处；二是所在的行政主管、区（县）以上的房地产物业管理领导单位做备案。要掌握主动权，不然受到政府的干预、业主的投诉，我主张市场行为，实在不行就退出来，退就是为了进，要是永远承担下去还是没完没了，物业管理不是政治行为，而是市场行为。
昆明业主代表提问：作为业主代表大会也好，业委会也好，他不存在很明确的法律地位，开发商或物业公司有侵权行为，业委会不能代表业主运用法律武器，但是，业委会作为被告被推上法庭，而作为原告又没有地位，很矛盾。那么，业主维权的法律途径如何展开？一个小区要几个人联名才能起诉？
黄：所提到的问题是现实、存在的，可以通过其他法律途径来维护自己的权利，不再以物业管理企业、业主大会、业主委员会的法律地位来进行诉讼，要以合同法来进行处理，按合同法有关违约的内容进行起诉，包括物业企业告知业主开发商存在违约行为，业委会没有权利进行投诉，但可以以业主个人联名起诉开发商，获取你应有的利益，一个人就可以起诉，不存在几个人联名的限定。
代表提问
  
深圳业主代表提问：某小区业委会成立，召开业主大会实行招投标选聘物管企业，表决通过了，主管部门也到场监督了，业委会主动要求物管公司签订合同，物管没把这个当回事，至此业委会成员没有交物业费，业委会成员被起诉并败诉。前期物业管理尝试将近有10年了，法院判决里存在一个解聘的问题，法院判决认为业委会没有解聘物管公司，也没有招聘新的物管公司，业主主张无因管理，适用于消法，无因管理也是适当的，如果您是法官该如何来判定？
黄：物业企业操作过程中与业委会履行的过程中出现法律不严密的问题，导致我想获得的权利而没有获得，有两个事情曾在上海出现过——双方都是被告，双方败诉，双方又胜诉。不管是业委会还是业主个人，物业企业做得不可以，必须履行法律的程序，业主大会的召开、对他的工作进行评定，认为不合格的就通知他可能要离开这个地方并且限期，说到无因管理，物业管理暂时不管理，可以由业委会来管理。必须要履行这个手续，告知物业企业：业主大会认为物业管理的服务不是很满意，不适合再继续服务下去。那么，这是合情合理的法律程序，我们不能以暴制暴，因为你不走，我就不交物业费以表示抗议。对物业企业来讲其是以合同为依据进行履行权利义务的，如果合同没有解除以前，你不交物业费是你的过错，如果我的物业管理你没有提出异议，就认知了我的服务，就必须要交物业费，而且要补交滞纳金，这就是法律，法律不能同情你的想法，只能按程序来走，上海的案例也同样，双方都败诉，双方都胜诉——业主发现物业企业服务不好，业主大会、业委会通知物业企业走，企业不走，认为业主的物业费用没有交齐，法院判决的结果是业主一个月内将所有的费用交齐，物业企业三个月内要将所有管理资料移交给业委会。
深圳业主代表提问：我所说的案子和你讲的不一样，召开业主大会之前，业主就是否解聘物业公司，也就是对小区要通过物业管理招投标这种方式进行表决，表决通过了法定的票数，在这之前，业主是交费的，只是要求物业公司来签订合同，他不来，在这种情况下，法院依据的判业主败诉的是：你没有解聘该物业公司，也没有选聘新的物业公司。按照法理情况就比如你刚才所说的合同，前期物业管理合同不是与业委会签订的呀，是和开发商签订的，业委会怎么存在解聘的行为？
黄：前期物业管理是有明确的定义、法定的条理的，《物业管理条例》就给了你这一规定，业主大会成立前必须召开我们全体成员会议讨论物业管理企业的聘任问题，如果你认知他（物业公司），就重新签订日常物业管理服务合同，你不认知他，就重新进行选聘，这是前期物业管理的明确规定。你忽略了他，是你丢了空间给他站住脚，如果你同意了辞退他，但你没有通知他或举证不充分、他说我没有收到，那都是你的为过。他知道了收到了通知你就举证出来，他不来，而你又没有办法举证他已经知道了，法律不能认知你告知、你通过了我不能做，法律他不该同情。（江山：这都有证据，也向物业公司发函了，要求他来参加招投标，他向主管部门对现在的业委会提出了质疑：业委会被暗箱操作了！）暗箱操作另当别论，我认为你们忽略了两点，第一，物业管理投入时应按有关程序向主管部门备案。（江山：也备案了，主管部门也到场也签字了）那没有过错没有关系，你可以回应，只要你的法律程序是全的，而且告知举证充分的，你在法律中间，你完全可以待命，你不会输的，举证充分很重要，举证有漏洞那就不用说了。
代表提问
   
云南曲靖代表提问：我们是国有企业，房改房卖给职工，但相关的场地、绿地、停车场还没有改制，大家还在共用，《物权法》10月1日实施后，请问这部分产权属于职工共有，还是属于国有？
黄：属于企业，不属于个人（代表：与河山教授的“属于个人”矛盾），卖给职工的房子是现有套内的面积，属于福利房的折现部分。我经历过好多房改房改制的案例，并没有将配套的包括公用配套也都没有折算进去，如果属于个人的，除非单位有非常明确的约定，单位不明确的应属于国有，产权证里是否包含有？如果没有就不属于个人。
(责任编辑：现代物业) |
