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河山教授代表主办方致辞：
感谢现代物业杂志为物权法研讨会所作出的努力！中国法学会这样联合其他单位主办研讨会还是第一次。现代物业是一本非常优秀的杂志，在物业管理和业主权益方面所产生的影响是有目共睹的，很高兴能通过这样一次隆重的学习机会，和大家一起探讨物权法的基本思想和适用条款。
[专题主讲]
河山教授：物权法不是物业管理法；物业管理合同属于劳务合同中的承揽合同；违章建筑有没有所有权；物业管理用房属于业主共有；管理规约的制定要合情合理；将业主委员会纳入居民委员会。
《物权法》属于民法中调整财产关系的第一位法律，其在我国的法律地位是：宪法→民法→财产关系→物权关系。物权法与物业管理有着密切的关系，一些人认为物权法就是物业管理法，其实这是不正确的，物业及物业管理问题在物权法当中是只是一个非常小的部分，物业管理属于提供劳务合同的一部分，其分属于承揽合同的大类里头，应用时要根据承揽合同的原则来解决物业管理问题。《物权法》制定了14年，人大常委会审议了8次，史无前例。从《物权法》第一条上看，物权法的落脚点是国家基本经济制度，我国的经济制度以公有制为基础，多种经济成分并存，几种所有制经济共同发展，物权法体现了这一宪法原则。《物权法》的核心是所有权，经济基础决定上层建筑。物权法当中有一个共有制度，共有分为按份共有、共同共有，其中还有一个互有，互有就是区分所有。区分所有只是共有中的一个小问题，物权法的着眼点是讲究所有权的问题，生产资料这个财产、这个东西、这个物归谁所有，怎么样对这个物更好地利用，这是物权法的核心问题。
不动产要看登记，现实生活中，存在一房二卖、一房多卖现象。买房与办产权证之间有时间差，而办证的主动权又往往掌握在开发商手中，遇房价上涨后，开发商时而把同一处房屋先后卖给数人，以赚钱牟利。因此在确定房屋买卖经登记方能取得所有权为原则时，应当进行产权登记，堵住一房二卖现象。第二个买房人明知房屋已售而抢办登记的，为与开发商恶意串通，买房无效，由第一买房人登记，取得所有权。第二买房人若为善意购买人，登记后可取得房屋所有权，开发商则为恶意售房，双倍赔偿第一买房人的损失。
在现实生活中存在大量的违章建筑，违章建筑有没有所有权？假冒的东西是否有所有权？所有权能不能因违法行为而取得，是民法理论的盲区，有关违章建筑确权存在很多争议，这一问题的研究具有很现实的意义。
物权法在所有权编中规定：国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。又规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。那么，物业公司所有权属于谁？是属于法人、股东，还是属于国家的？法人是否享有财产所有权？所有权是股东针对公司财产而言，公司财产所有权属于股东，股东所有权表现为股权，股东不直接经营公司财产，由其产生的董事会对公司财产经营管理。公司是法人，以自己的名义从事民事活动，以公司财产对第三人承担独立责任。所谓法人享有公司财产权，是指法人对公司财产享有经营权，对公司财产享有占有、使用、收益、处分权，以公司全部财产承担民事责任。公司对公司财产的占有、使用、收益、处分权，是公司经营权的体现，不是公司所有权的权能。公司所有权体现为股权，股东享有所有权，表现为自益权、共益权。对于国有企业，国家享有企业财产所有权，例如土地属于公有，国有企业只能享有使用权，不能取得土地所有权。国有企业是法人，享有经营管理权，对国企财产享有占有、使用、收益和授权范围内的处分权，它以自己的名义从事民事活动，独立承担民事责任。
物管员工（物业公司）在物业区域内拾得遗失物是否有权利向失主（业主）收取保管费？比如物管员工在小区内拣到东西，保管了7天，1天1元，是否有收取7元保管费的权利？ 这是不能收保管费的，捡得人保管遗失物，在通常情况下是没有实际费用支出的，不发生无因管理，产生实际花费造成无因管理是极少情况。那么，在什么时候可以收取相应的费用？第一百一十二条规定“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”比如捡到小狗，拾得人花了钱买狗食，支出了实际费用，则由失主偿付这部分实际支出的费用。
所谓“铁打的营盘，流水的兵”，物业管理用房应属于业主共有，如果物业管理用房没有公摊，那么产权就是归开发商，不归业主。
第七十七、第八十三条都提到了管理规约，管理规约就是自我约束、自我管理的公约，将管理要求变成大家共同协商、共同约定、共同遵守的规定、条文，有利于管理的监督，物业管理合同是内部合同，管理规约是外部的，管理规约的制定对物业管理是十分有利的，其制定时一定要合情合理。北京有一个小区，不允许业主封阳台，但入住后有几个业主封了阳台，物业公司将违规业主告上了法庭，业主的理由是房子是自己的，怎么不能封？结果法院判决了，业主胜诉，理由是北京风沙大，不封阳台起风时风沙往屋里钻影响生活环境，原先制定的管理规约有问题。所以在制定管理规约时一定要注意合情合理。
相邻关系，是业主之间的关系，是对所有权的限制，业主在自家阳台上“吊嗓子”可以，但不要夜半歌声，影响其他业主；业主之间要负容忍义务。
《物业管理条例》规定的住宅小区的业主大会、业主委员会与《城市居民委员会组织法》规定的居民会议、居民委员会存在交*（cha )，二者关系似未捋顺，值得进一步研究。我认为应该将业主委员会纳入居民委员会，在《现代物业》杂志2007年第1期杂志上曾发表一篇名为《把业主委员会纳入社区建设》的文章，把我的观点进行了详细的阐述。
会议场景
   
[现场提问]
昆明代表提问：《物权法》第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”某小区物业公司把业主走路的地方划作停车位，并收费，收的不是服务费，120元/月，其是否侵占了业主的共有道路，所收的费用是否属于业主共有，是否从120元中支取一部分服务费给物业公司，剩余的部分归业主共有，还是由物业企业占有？关于《物权法》2007年10月1日起执行，是否10月1日前收的这些费用归物业企业所有，10月1日后才归业主共有？
河：第七十三、七十四条，在很早以前公布的草案里是没有的，是在后来讨论的基础上逐步加上去的，私家车发展太快，小区的停车位远远无法满足业主的停车需求，只能通过在道路上划分停车位来解决。关于业主共有的道路或者其他业主共有场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，首先要从开始就明确停车位的归属问题。当小区车辆远远超过规划车位，而利用小区公共道路做停车位时便涉及到一个收益问题。为了让业主都能停车，在道路两旁划出车位，如果这条道路是小区的公共道路，并明确所有权归业主共有，此时的停车收益应当归全体业主共同所有，停车位可以以出租的形式进行，其产生的租金与物业管理公司收取的停车管理费用是不同的两个价，属于业主共有的可以进行事先约定。关于10月1日后生效，是否这个时间以前的约定通通都要更改呢？找后帐是不行的，要按照签订的合同办理，《物权法》有法不溯及既往的原则，在法律委员会的法律说明里专门说了这一点，在人大会议审议通过《物权法》上法律委员会专门解答了代表提出的同样的问题，法不溯及既往是民事上的原则，在10月1日前签订的合同不能改，但在《物权法》实施以后所签订的合同必须得改。
北京代表提问：我们小区的地下车库属于人防工程，产权原来属于开发商，随着《物权法》实施后，产权是否变成是人防办的，或者是属于业主？收益是归业主，还是用作其他分配？小区没有业委会，通过什么途径将这部分收益转交给业主？
河：关于人防工程、车库、车位归属于谁，不是法定的一个模式归业主所有，过去的部分归属于谁，主要看分摊，根据谁出资谁所有的原则，分摊给业主的，属业主共有，卖给个人的，卖出的那部分归个人所有，没有分摊也没有卖给个人，开发商能拿出证据的则归开发商所有。人防工程主要看它的人防性质、作用，所有权归谁是另外一个问题，虽然说“谁出资谁所有”，但必须留出来，这是国家人防需要，东西是你的，平时自己使用，战时要拿出来用，平时的使用中还是要按民事上来办理，人防工程不是人防办的。没有业委会，有部分收益确定归业主共有的，要在帐目上公布出来，也可以冲抵物业费，或者年底的时候分红返还给业主，确定的项目就不要去侵害他的权益，很容易发生纠纷，帐目分明，业主就认为你服务很好，双方关系也很和谐。
北京代表提问：我赞成您的观点，但在我们实际操作过程中，人防工程的使用要得到人防办的允许，得向人防办申请、交费，产权不分摊、不明确很难开展工作。
河：人防工程属于谁？法律目前没有作出规定，还有争议，人防办始终认为是他的，我们做物权法研究的几个同仁认为并不属于人防办，但说到管理、使用和收费，从行政管理的角度来说，人防办是可以进行的。其属于义务行政管理，行政收费要经过行政部门的审批，没有法律依据，是不能乱收费的。人防工程的所有权没有定论，有争议，随着《物权法》的不断深入，相信今后应该会有更多的人主张人防工程归业主共有。
代表提问
  
河南代表提问：我们小区是房改房，我们将部分绿地划作了停车位，所产生的停车收益属于单位还是业主？这部分停车收益是否可以用来冲抵物业费？
河：房改房是过去工资很低，单位将住房进行了改制，以低价卖给了单位职工，房屋产权就归个人所有，共有的部分不属于单位所有，也随着个人房产属于业主共有。但也有例外的，按照单位的规则卖的房子，共有部分单独约定属单位所有的也可以，合同契约自由。物业费低的，有些是由单位来支付，按单位对职工的福利来办，可以进行约定，如只能卖给本单位的职工，不能卖给外单位的人。关于物业费低，停车费是否可以冲抵物业费，要按合同来办，只要合同里写清楚都是可以的，合同上与《物权法》不一致的，只要其不违背《物权法》强制性条款的，合同也是有效的。
深圳业主代表提问：际操作案例当中，往往由开发商制定或有政府的范本，由业主大会制定、修改的非常少，此种情况如何处理？ 关于业主大会确权、业主专有部分的建筑面积方面，在日常的操作过程中，有些开发商将没有售出的房子业主大会的投票，合不合法？这部分产权应属于不明状态、待定状态，能进行投票吗？《物权法》第73条，关于明示属于个人的、售房时属于赠送的部分比如花园、天台、车位等，还有在小区里的居委会配套用房，这部分房产能否进行投票？第76条“下列事项由业主共同决定……”，包括很多的选举事务如制定、修改业主大会议事规则、业主公约等，但在实但在实际操作案例当中，往往由开发商制定或有政府的范本，由业主大会制定、修改的非常少，此种情况如何处理？
河：开始制定并签订售房合同，这时业主大会还没有成立呢，第76条业主共同决定和你开始提的空房子、待定房是同一个问题，房子建成后房产就是开发商的，空房子没有卖出去，不是没有业主，业主就是开发商，开发商拿作投票数是对的，没有待定房之说，开发商一开始就是最大的业主，人就一个但有大部分的房产，即使你卖给了两个人，这两个人也只是占了一小部分，开发商说了算，怎么定就怎么着，这也叫业主共同决定。
深圳代表提问：产权证专有部分到最后业主大会的确权、投票权是以二级市场还是三级市场的权属登记为准？开发商是拿着大的产权证，但我所说的是拿三级市场产权来参加业主大会的投票，如果开发商是以三级市场进行产权登记的应该毫无疑问，而拿大产权证来参加业主大会的投票，垄断性非常强，比方说业主入住到55%，有45%的产权在他名下，可以说他百分之百的控制了业主大会、业主委员会。
河：开发商大产权证属于二级市场，没有办四级、三级市场，这时他也是空房子的产权人，也是业主，办不办产权他都是，他是强大，但《物权法》上也有考虑，也就是人数，开发商强大，他是巨人，没办小户但产权面积仍是他的，他人数就一个，你那好几个人，他强大，你人数众多，他过不了半也不行，要*这个来相互制约。
昆明代表提问：开发商将车位以1万、2万的价格将车位卖了，拥有了永久使用权，到了2007年10月1日以后物业公司该怎么处理？
河：按《物权法》来办，如果希望和开发商商议不让他卖车位，也可以按出租的形式，关于出租，《物权法》有专门的规定，属于开发商所有的，可以出租，其将出租转让给你，这属于合同里的约定。
代表提问
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