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现代物业/多元文化视角下的社区治理国际研讨会
题目：全体会议
时间：2007年6月25日 下午2：00——4：00
地点：人民大学逸夫会议中心第二报告厅
（主持人）毛寿龙：大家下午好！我们会议已经进行了四分之三，现在还有最后四分之一。下午的大会分两个段落。第一段是主题发言，我们有四位发言人，每位大约20分钟时间，我们先发言，发言问之后剩下30、40分钟时间讨论问题。
第一位发言人是邓永恒教授，大家欢迎。
邓永恒：我感到非常高兴今天能够有这样一个机会来跟大家做这样一个发言，我听到过去两天所有的发言，我觉得非常的好。我是来自于海南交通大学（音），政策规划与发展学院。这个论文也是我们三个人共同创作，包括我们两个海南交通大学的博士生，这是海南交通大学和人民大学共同培养的上海财经大学的学生，业主委员会的发展及其对业主物权保护的作用。昨天晚上大家已经形成了一个讨论，因为这个会议是中英文都有，双语的，所以我们可以用中文来讲，或者用英文来讲，我是来自于上海，所以我也可以用上海方言来讲。
第三个可能是第一个被排除的可能性，然后孟博士是用英文准备的幻灯片，然后我用中文来讲，这样中英文就都能够照顾到了。
我们这堂会讲的是社区治理，特别是业委会的重要性。我们为什么会讲到这样一个研究题目呢？所谓的业委会重要性应该通过昨天上午（英文）的发言当中能够讲到，包括从公民参与和政治的视角。然后（英文）教授是从当地政府职能转变和民主的视角讲的非常好。
昨天下午Connie Loden（音）给大家讲的是从培养公共利益和社区发展的视角来谈的重要性，另外也给大家分析了投票行为的特点。同时我们还有一个经济的视角来讨论。有人会讲到社区治理跟经济怎么扯上边了呢？
我给大家举一个非常直观的例子。在上个月月底，我当时在上海见了一些朋友，每次我去见朋友吃饭的时候，有一个话题总会被提出来，就是股市。因为股市上个月来讲，在中国是利润颇峰，我的老岳母给我打电话说，你是专家，因为我过去在政府的工作是制定证券市场风险管控的规则。她就问我，你说我投还是不投呢？我就跟她说，妈妈，股市有高有低。你在了解了风险之前，你在了解之前还不要沾股票。一周之后我回来结果股票就跌了。
在美国有三个主要的行业，一个是财政部发的国债，另外有企业债，一般都是按揭证券化形成的证券，这是三大证券。用住房来做基础的一个按揭债券就是一个很有说服力的例子。如果你不了解住房市场的风险，然后你也不知道这些风险是什么样的含义？比如你不知道产权是什么的行业？结果问题也是围绕产权而产生的。那么这个时候你怎么去分析它呢？
比如说美国政府如果让我去给这样的风险来制定价格的话，我说我没法去做，因为我不知道风险是怎么回事？它的风险怎么产生的？因此我们就特别想了解，讨论社区治理，还有产权方面的问题。那么在这个讨论当中，有一个经济学的视角也很重要。
我们在研究当中主要想解决的问题就是，业主委员会对业主物权的保护，有没有证明的作用？业委会帮助业主维权的时候会遇到什么样的问题？我们这个研究其实是很简单的一个研究，另两位共同创作的作者，他们是非常勤奋，也是非常聪明的博士研究生，然后我们就希望能够通过博弈理论来设计一个模型或者做一个非常漂亮的数学模型来验证这个理论。后来我们一想大家虽然很聪明，也很勤奋，但是我们既然是第一个论文，我们还是从比较简单的方法来入手吧，了解一下基本的一些统计数字、基本的问题是什么？可能在下面这两位博士生他再会写论文的话，就会搞得更精细一些、搞得理论性更强一些，再写两三篇文章，再深入分析，所以这一次我们还是做比较基础的研究。
我给大家介绍一下业委会与维权的背景分析，然后会做一些案例分析，最后有一个结论。今天其他的发言者和昨天的发言者前面已经介绍了很多的背景信息了。业委会只在2000年的时候才开始注意，94年出来一个《城市新建住宅小区管理办法》在那之后又出来一个2003年《物业管理条例》，《物业管理条例》当中规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门的指导下整理业主大会，并选举产业业主委员会。今年又出来一个《物权法》，规定了业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
我刚才讲了几个问题，前面也涉及到过，这是开发商他有权来选择前期的物业公司。在完成入住之后，也可能业主不喜欢这个物业公司，这个时候会出现纠纷，然后物业公司拒绝退出，结果出现了双方的纠缠不清的情况。
有时候由于开发商处于中国强势的地方，他们更了解内部情况，包括信息优势、组织优势、利益优势、财力优势，所以开发商和物业公司处于强势的地位，有可能出现侵犯业主物权的情况。
另外我们还会研究一下案例，这两个博士生一共收集了来自全国12个省市的50个案例，分析业主委员会严禁及其物权保护的作用。我们是希望把这些案件能够进行分解和分析，看看从中能找到什么样的规律？我们就发现第一这个业委会对维权有没有帮助？我们会发现通过研究案件最后的结果，我们就会发现，如果说单个业主去起诉，他的胜诉机率25%，如果由业委会起诉的话，胜诉机率75%。当然这里也有其他因素在起作用，所以说我们也把样本通过时间不同阶段以及地区进行了分类。
比如说广东省，它的房产市场发育比较早，因此我们说广东的市场是不是有一些特性呢？然后把广东的案例拿出来，同时我们也是根据不同的时间来算一下。因为03年《物业管理条例》出台的那一年，我们说会不会对结果有影响呢？我们把03年之后的案例单拿出来。我们说03年、04年属于条例出台之后产生的效果比较大，那么把这两年的案例专门的提出来。
我们也分析了一下，如果我们去研究所有的案例，就是有上诉的这些案件也是一样，公益性差不多，单个业主上诉16%，业委会33%的机率能够上诉，这是在上诉阶段。所以说我们总的来讲看到业委会的效果是非常好的。如果再诉开发商的话，业委会跟单个业主单独起诉的话，相对比起来有利的多。业委会是100%的胜诉，而单个业主胜诉率为零。另外我们如果看不同的地区、时间段规律也是一样的，如果去诉政府，也叫行政诉讼的时候，胜诉率的差别是22%，业委会是72%的胜诉率。因此这个规律性非常明显，就是业委会在维权的过程当中，确实是有效果的，能够帮助业主更好的进行维权，来解决法律纠纷。
那么在业委会维权的时候，经常会出现什么样的问题呢？如果说只有少部分的业主他的权益被侵犯的时候，如何去保护这小部分业主呢？因为这个时候业委会代表不了少数业主，因此我们这边还可以看一下下边几个例子。
第二就是说业委会可能内部也有不团结、不一致的时候。曾经也有我们的嘉宾谈到过这样的问题，这是导致败诉的一个重要原因。
第三个就是物权不清导致败诉。另外就是开发商前期指定的物业也是导致物业纠纷频发的一个主要的来源。最后我们也发现业委会具有诉讼主体的资格，已经毋庸置疑了。在九个案件当中，被告就是他会挑战业委会的诉讼资格，每一次都是法院支持业委会方。
后面几个比较细的观点，我先跳过去了，大家在文章里可以看到。
最后结论，业委会对业主维权是不是有正面的作用？我们的答案是肯定的，而且统计数字能够给我们证明这个结论。目前的问题是什么呢？如果小部分业主被侵权的话怎么样保护？这是一个思考。
第二业委会内部不一致。这也会产生问题。
第三就是产权定义不明，其实共有空间它的定义不清楚，以及我们讲前期物业管理经常会产生问题，是开发商指定的。
最后就是业委会的诉讼主体资格，已经是非常稳固的奠定了。尤其是在03年的物管条例当中已经起诉了诉讼资格。
谢谢！
主持人：谢谢邓教授，我们第二位发言人是陈幽泓教授，她讲的是产权与自主治理的关系问题。
陈幽泓：我介绍一下，我们两个人是共同的作者，另外，赵静她在研究中，在调查研究方面做出了重大的帮助，所以我希望她站在这，希望我们都知道她。
谢谢，我们开始我们的片子。
关于业主组织有一个非常重大的问题，一方面我们业主组织的发起程序经过最严格的法定的和民主的程序，但是呢，另一方面业主组织的法律地位一直未能明确，直到今天在物权法后也没有明确，在我们所有正式的法律文件中，对于业主组织从未冠以组织两个字。我用业主组织，是因为我们业主组织的法定的结构是两部分，一个业主大会，一个业主委员会，这是业主组织的法定结构。
在这种情况下，业主组织在性质上一直处于一种准正式组织的状态。特别是我们在社区像村委会、居委会都是由政府来推动成立的。但是业主组织只能动用自己的资源，克服一切困难，来成立业主组织。如果业主不能够做到这一点，任何一个小区的业主组织就成立不起来。这样我们看到一个结果，就是业主组织的成立，完全源于当事人的意愿、能力和外部环境的适配，任何一个条件不吻合，业主组织就无法建立。
所以对我们学者来说，这成了一个非常好的研究样本，也就是说它是一个非常纯粹的经典的样本。我们可以通过业主组织的发展来用它作为一个标尺，来判断中国纯粹的公民社会组织的发展程度。这也给我们学者提供一个很好的机会。
就业主组织来说他们面对的两个最大的问题。
第一个就是财产权制度的难题
第二个就是集体行动的难题。
财产权制度，首先我们知道物业小区的财产是经济学角度的混合物品。关于这方面，我个人授予（英文）夫妇的教育非常多，作为一种非常复杂的财产权制度涉及的不仅是业主、开发商、物业公司，还有代表国有财产的政府有关部门，所以在这个财产权之后的背后利益之争，还处在一个变迁的大环境，要解开它需要很多历史的纠葛，所以我们今天面临的财产权之争之复杂是可想而见的。
从另外一个角度来说，即使是一个发达国家，即使是在法制非常完善、商业非常规范的状态下，像这种共有财产权的治理，仍然是一个难题。更何况我们中国处于完全不同的状态。那么无论是中国，还是外国，像这样的一种共有财产权都需要当事人之间的积极合作以及付出大量的成本。这样的一种治理我们回到我们的主题，社区治理它的有效治理既不属于政府强令行政的范围，也不属于市场利益驱动的调节，完全*着当事人社区之中的主要权利人，由他们通力协作才能克服集体行动的难题，才能够进行一种有效的治理。
这样我们说从一种非常复杂的财产权制度导出一种非常复杂的治理制度。私人财产权，我们刚才说了是需要当事人努力合作付出的，同时这种付出不是一时的付出，在中国最起码是70年、上百年的付出。那么怎么样子才能够在这么长的时间，大家都能够随着时间、空间环境的变化去提供治理需要的制度安排，可以与时俱进。这是太复杂了。并且我们知道中国这么大，每个小区都不一样。我们的社区治理不仅受法律和行政，还要受习俗、观念以及各种各样条件的制约。这样的话，不是一个大一统的政策条文能约定的，所以社区治理要依据当事人自己的制度创新。最后形成什么一个结构？我个人法定的结构是不能够适应这种多元化的状态的。
业主组织面临这样的难题，所以他们要解决如何可持续性的提供新制度的供给？他们业主组织的创新是要和国家外部的法制环境相契合的，这种契合要分几个层面。
第一个层面在社区的层面，他们要创造一系列的制度和规则。在国家的最高层面，要制定像物权法这样的根本法律。然后在政府层面还要提供社区治理配套的一些制度。这三个层次都相互契合，我们社区才能够得以良好的治理，非常的话就不能成功。
所以当我们说到社区中的业主组织的时候，他和其他的治理完全不同的观念是，他是按照契约的方式治理的，没有什么强权，达不成一致这个事就解决不了。对内大家要达成一致，制定规章、公约；对外，你和物业公司、和开发商和任何一个团体，你也必须协商，你没有什么武力、强力，虽然我们也谈到强力，但是这种强力是由于一种民主的方式体现的。
前面是我对中国的业主组织和社区治理的一些大致的认识。下面是我提供一些我们在这个领域做的实际调查。这个调查我们从02年开始，当时主要做的是物业纠纷，是我们在座好几位朋友都参与的，当时做了100多个调查研究。主要是物业纠纷。从06年起我希望更规范的、更具有普遍意义来做调查。这样我们为小区的业主组织进行全面的调查。目前完成了138个，这个工作是非常艰辛的。我们的调查分成五个方面的指标。
第一个方面是小区的概况。
第二个方面是业主组织的状况。
第三个方面物业管理的状况。
第四个方面小区共有财产的状况。
第五个方面物业纠纷的状况。
我们想通过五个方面来对业主组织的能力、小区治理状况做出衡量，我想在座对我们做的调查框架是否合适，给我们做评价、意见和帮助。
我来解释这五个方面的意义。
第一个方面，一个小区基本条件决定了治理的状态，一个小区太大，就很难治理这是个硬约束。我们北京有几万户的小区，根本开会都很难。根据国家规定，一个规划意义上的小区就成立一个业委会。所以像这样的情况，它是摆在我们面前的一个根本难题。那么我们怎么样来处理这样的难题？我后面也会有一些解释。在座的有些人也提出了很多很好的建议。
第二业主组织结构方面的调查，我们关于业主组织结构侧重于业主大会的状况，全体业主都参与。业主委员会的状况，然后他们还有一些工作人员，一个比较规范的业主组织，他就会有工作人员。然后他们有哪些制度规章，包括档案资料，他们有哪些资源，包括物质资源、非物质资源，还有我们通常说的社会资本资源，我们对这方面做调查。
然后物业公司的状况，物业公司和业主之间最根本的关系就在于合同，围绕这个物业公司，有没有合同？现在有大量的小区物业公司是跟业主之间没有合同的。这样，物业公司和业主之间的合同状况、沟通状况、收费水平、收缴率、报酬方式，同时还包括业主组织和物业管理的行政部门之间的沟通状况。这是我们关心的要素。
共有财产的状况，关于这个问题无论说多少都不够，太复杂了。特别是最近刚刚通过的物权法，可以说所有的学者都对物权法导致的，关于社区中共有状况的问题，有了很深的认识。这方面如何去确定权属、保护权利、行使权利、权利人是谁、权利人之间的关系是什么？不仅是业主、开发商、还有业主之间等等等等非常复杂。
最后一个就是物业纠纷状况。我们都知道中国的物业纠纷及其严重，这种严重程度已经到了是中国社会中矛盾最激烈的领域。那么在这个方面，我们认为物业纠纷也有正面的作用。由于物业纠纷太多，所以业主起来维权，所以业主成立了自己的组织。这是激励业主们成为有觉醒意识公民的一个条件、一个出发点。所以这也是我们研究的状况。
所以这是我们调查的五个方面的状况。
这样我们得出了一些部分的数据，因为我们的研究没有结束，同时我要对很多数据做核查，同时我可以提供很有意思的案例做参考。我们得出的结论，一个小区平均的规模或者中位的规模是11万平米。房价的平均数是八千多一平米，现在138个小区，我们计算每个业主根据他购买面积，这样平米算出的一个小区的限制，最起码是9个多亿。要是再加上其他一些，一个小区怎么也十几亿。所以一个小区的财产是巨大的。这么大的财产怎么管？还不要公共维修资金，都有几百万、几千万，这是很严重的问题。
然后我们说一个小区他的户数是近千，这个小区开一个会最起码要几个月，要全体投票。所以怎么样管理这样的小区是最基本的信息。由于规模太大，总体来说，我们的规模都太大。早上我忘了哪一位学者，像美国做（英文）一般都是几十户，几十户的管理和近千户是非常不同的。这样就有很多业主组织采取了各种各样的制度创新。
比如早上讲到的业主代表大会，还有很多社区设立了楼栋单元的代表会，还有些社区对业主不放心，还成立了检委会等等。所以我们看到现在很多小区，在我们这里统计的90%的小区都做了各种各样的创新，比较起居委会、村委会，业主组织是非常有能力、非常有意愿，也有足够的空间是做制度创新的。这是一个很好的现象。
我们北京成立业委会的小区不到20%，在本次调查中重点调查有业委会的小区，他们占我们调查中的84%。其中有一半以上的业主组织已经拥有了一些工作人员、秘书、助理、顾问，他们有各种各样的助理，顾问有法律方面的、财务方面的、工程技术方面的、财产评估方面的顾问等等。其中30%为有薪人员，也就是说业主组织拥有了一定的财力了。特别明显的是在北京业委会之间的交流很多，74%的业委会和其他的业委会之间的工作交流是很频繁的。74%的业委会有办公用房，还有一些没有。你要成为一个比较规范、工作良好的组织，你应该有用房。还有90%有一定的经费资源，所以这些是一个比较的。
从年龄构成上来说，业委会组织，业委组织力的领导人们他们年龄比较低，因为我们同时也做了海淀区的民间组织的普查，在政府的帮助下，除了业委会的民间组织，基本人数，包括他们的领导人，都是中老年人，很多是退休的人，绝大多数还是妇女，非常有意思，他们的领导人绝大多数是妇女，占三分之二以上。但是业委会成员的年龄很轻，多数是40岁以下，他们都是专业人员，都是社会上各个层面的精英。
我们也关于业主参与的情况做了调查，我们刚才说要开业主大会是很难的，平均召开业主大会3.4次，业委会的工作状况，例会月平均2.39次，业主参与情况，有相当多的小区允许业主参加业委会的工作，看来参与度不高，平均参与12人。
很重要的关于共有资产拥有状况的调查，如果你不了解你的共有资产是什么？这个业委会基本上是很难胜任你的工作。在我们的调查研究中，能够对小区资产进行清产核资的占23%，能够获得小区共有资产资料的17%，知道你小区中的公共维修资金状况的有60%左右，40%不了解。这个状况不是完全归于业主，我们做过这个工作的人都知道，要想清产核资太难了，因为这些信息掌握和控制在政府开发商手中，没有制度保障。所以能力最强的业主委员会他们能做到这一点。
物业纠纷状况，物业管理用房，虽然物权法中说属于业主，但是明确属于业主的在我们的调查中占36%，权属不清的属于开发商的占大多数比例，如果你物业用房控制不了，这个小区经常发生很严重的问题。物业费有纠纷71%，严重纠纷占42%。
所以我们现在得出的初步结论，目前来说业主组织化程度尚处于初步发展阶段，特别是业主对小区内的共有财产权属状况掌握比较差，特别是80%以上的社区没有业主，这样意味着作为业主共同体权利人在北京基本是缺位的。这是非常严重的状况。但不管怎么说现在已经成立业主组织的他们能够做一些制度创新。
我们说业主组织他们对社会的贡献是非常积极的，他们是在基层社会构造秩序。因为我们基层社会从熟人向生人转变，业主根据契约来治理，业主通过法理与规则之争解决纠纷，这样就使得我们的社会发展有了一个转折
因为业主的房产通过商业方式购买得到的，所以业主通过商业规则，他不知道实际怎么样？但是通过商业规则他知道应该这么样？所以他们能够置疑我花这么多钱应该得到什么？这个房产不仅是房子而是一个家庭，家庭是最重要的，当家庭出现问题了，我们中国人传统的思维方式就改变了，从一个不管他人事务，这样一个民族变成了一个积极行动的民族，我个人认为这是业主组织、业主他们对这个社会的贡献。
同时业主通过法制的框架解决纠纷，虽然我们也看到有一些不好的事件，负面的事件，但是我们业主打赢官司是不少的，孟宪生律师是物业管理会的副主任，他给我提供的数字，但我知道北京几乎所有小区的业委会都打过官司，几乎都提起过诉讼。孟宪生律师估计有半数以上的官司有很多故事，我没有时间在这讲，但是在学生课堂上会讲，一个故事一个故事非常有意思。
小区中私人共有的财产制度虽然非常复杂，但是我们这样一个制度导致公司的利益交互在一起，这样就像麦迪逊所说的通过私人利益来保护公共利益，所以这是我认为我们现代的物业小区对我们中国社会导致的非常重要的作用。
结论就是这样了，我也不想多说了。最后说一句，业主组织非常有意义，对中国的贡献非常独特，没有任何一个组织目前能够做到像他这样的贡献，但是我个人认为，业主组织的发展，到现在要用我来去评价，10岁还不到。所以我们先学会走，我们一步一步去做工作，先别急着去跑，否则的话，我们达不到我们的目的。好，谢谢各位！
主持人：谢谢陈幽泓教授，她给我们说了业主委员会、社区治理的一个发展的进程。好像还没到10岁，但是实际上人到30岁要跑也是不好的，要好好锻炼再跑才好。
第三位请香港的教授叶毅明教授来讨论。
叶毅明：很感谢大会为我们安排了一个很有意义的交流，也很保险，让我用中文书写论文发表论文，是我的一个太大的挑战，所以我还要用英语。
今天我要跟大家讲的是香港公益楼当中的社区制权限。现在可以说在产权方面以及物管方面，在中国的小区当中出现了很多的问题，香港也一样。在早期来讲中国的制度借鉴了很多香港方面的做法，所以两面的问题有很多是共通的。香港的法律制度是非常有信心，但是我可能会换一个视角，我会更多的谈香港制度的缺陷，因为这样才能够更好的了解整个产业权法律制度的复杂性。它不是一个非常健全的制度，我会更多的谈一下制度的基本的背景情况。然后在此之后，我会把重心放在管理权上面，物业管理权如何来解读？同时我也会借用有一些关键的发展的事件，这样的话，通过这些事件来给大家介绍权利重心如何通过法律解决，从开发商逐渐转到业主手里。然后从重能够展示这个制度本身的复杂性。因为权利的分散，总是有很多的问题解决不了，而且也不好解决。
通过昨天和今天两天的讨论，我也对于治理的缺陷，有了一些更新的了解，特别是今天上午跟（英文）教授交流，包括制度的问题，因为美国和香港都是用普通法，我们会通过开发商掌握的权利和实力，从重暴露法律当中不清楚的地方，就是咱们的结论。
首先介绍一下香港制度的背景情况。香港是700万人口，200万户居民，70%都是共有住房，80%是私有住房，20%是租房。香港房子非常多，小区也很多，除了有钱人住在别墅里面，大多数都是住在公益楼里面，所以我讲的是共有物业。从香港的标准来讲，都是很小的一些单元，因为美国的单元房比较大，香港的户型比较小。平均小区的规模是1000户，所以很多项目非常的大。20%的这些小区的项目超过了5000户，有几十个项目超过了1万户。所以从这个社区来看规模相当不小了。香港的土地制度都是土地批租制度。也就是说土地是国有，只是通过土地批租的方式让人们来用。我们每一块地有一个土地证，它都会规定土地的租赁期限和其他的一些条件。很重要的就是每一块土地证出让的土地在这上面只能组建一个业委会，不能出现一块地两个业委会的情况。由于土地规划的原因，有一些政府规章制度的要求，有很多基础设施是附加在土地证上的。所以开发商在开发住房同时，也要开发共有设施，比如道路、学校等等。然后到期之后，大多数共有设施就会转移给政府，只有很少量会留在开发商手里，也有些会转到业主手里。
大家知道香港山很多，如果沿山开发的话，整个山坡都是土地证上的，因为要沿山坡的话，可能要花几百万港元，这个时候开发商要真正围绕可能就破产了。所以需要制定一个制度管理山坡。你在网络可以看到，到底哪一块山坡归你管？哪个山坡归别人管？这就使得维护的义务做到了分配。
因为在普通法上，对所有权混杂的情况下是由相关的规定，没有时间细讲了。另外我们没有所谓分层的所有权，但是我们那是有对于土地一定的所有权，这是结合英国普通法的渊源当中产生的。也就是说你买了这一块物业以后，你会有他这块地的所有权，然后土地要有公摊的，土地的出让金是要业主公摊的。同时也有一个文件叫做公约，这个公约实际上是一个私人的契约，来规定业主的权利义务。这个像业主委员会的宪法一样。他有一些规定。
如果说业委会、业主、物业公司、开发商公司之间出现了矛盾怎么办？这个时候有一个业委会，这个业委会是自愿组成的，并不是法律规定一定要组建的。只有40%的小区有业委会。一般有业委会的小区是比较大的小区，也就是说60%的居民实际上，只要有业委会管理的情况下，有一些项目还是没有组成业委会。你要想举行业委会，举行一个业主大会就行了，过了60%的投票就可以举行，你就可以选举一些业委会的成员，业委会一组成就代表所有的业主。
下面给大家介绍一下物业的管理权，我们讲所有权是多项权能的组合，这是在普通法下面的一个定义。所有权要分解为一项一项的职能，那么五项职能由谁来实行？这是关键的含义。所有权是非常之复杂，有很多的案件，可能没有所有权，但是仍然会享受到权利。不过我想这边这么多权能力着重谈的是管理权。
管理权并不是一个直截了当的概念。即使一个人有所有权，这个所有权还是有三种形态，一种是咱们最好理解的、也是最流行的叫做专有权。你这个房子就是你的，你有权利去管理，你有权利处分、受益都可以。但是如果你是处在一个共有的建筑当中，你就会有一些共有关系。一种叫做共有，那么也就是集体共有。所谓一个业主只是一个像住户一样。比如一个住房合作社就属于这种状态。
在纽约有2000多户住房合作社，在北欧地区也是这样。因为那些地方有时候搞小区是不合法的，因为在60年代的时候，香港还有几千个住房合作社，后来慢慢越来越衰落了，剩下几百个了。我们这边讲的比较常见的小区属于叫做经过区分所有权，你自己住的单元是你专有的，但是公共的设施空间是大家共有的。这样的话，你的管理权就比较复杂了。因为它也包括了像比如收费权，还有维权的权，还有向外发租的权利。我们希望把这几个权利分开的看一下，这样才能知道区分所有权的复杂性体现在什么地方？
在香港这里面也有几个漏洞，我就把这个流程，咱们走一遍。从开始施工建设到最后说什么时候业主开始买房住，最后取得所有的权利。每一个步骤都会产生可能会对业主不利的变化，这样会使得他们的权利保障可能会出现问题打折扣。我们就往下看一下，这可能对大家搞这方面的专家，都是非常的常识性问题了。一般来讲开发商会进行开发。经常在香港、美国、其他普通法国家来讲，都是由开发商负责撰写业主公约。同时开发商也有权利指定先期的物业，就在物业之前就可以指定了。如果物管人员能够参与到这个当中他们以后会接管好这个工作，因为一开始物管公司就是听从别人的听取。而且经常情况下物管公司就是开发商的一个子公司，在物管当中就会把这些人定义为物管公司。那么第一个买房的人，只要签第一个购房合同之后，这个公约就开始生效了。以后的这些买房人，他就只能说，要不然干脆不接受，要不然就接受，只有这两个选择。
在第一个业主入住以后，物业管理的责任人就开始由开发商转向物管公司，这个时候物业管理公司有绝对的权利做任何想做的事情。只要他做物管就行了，包括确定物业费。业主是不能够拒绝支付的。这些是公平的，因为物业费他们之前已经是知道的。业主既然选择买房，就是接受这个物业费，所以也应该按章缴费。法律并不要求什么时候去组建业委会？同时我们也有一个法规，叫做《建筑物管理法》，它是来规范业委会的运作。至少要40%以上的权益，业主要能够同意，组建业委会，如果低于这个就不可能了。
因为如果说这个业主的权益超不过一半以上，开发商的权益就超过一半了，这个时候如果组建业委会反而不利于业主。一旦业主委员会建立起来以后，这个时候就可以自己选择物业管理公司。但是我们这个法律特别照顾开发商。你想炒掉物业公司的话，你必须让大股东，你的绝大多数的物主来同意。这种情况之下，除非物业公司做得太差了，一般来讲很难把他们炒掉，极难做到这一点。
这样的情况已经有所改观了，因为在93年之前，有过早的立法，即使那个时候，甚至在DMC当中已经写上条款，拒绝业主成立自己的机构。所以如果开发商不同意的话，你就没有办法成立这样一个组织，因为100%的所有权那个时候都在物业公司，也就是在开发商手里掌管的。93年做了一些修改，现在还是可以成立这样一个业主委员会。尽管在其他领域上，我们可以利用其他的法律框架，可以正常的运转，帮助解决很多的问题。但是在有些方面，特别是在指定DMC以及DMC合同当中有些条款。在这方面，开发商有绝对的挑战权。根据现有的法律，不仅仅这条法律本身，这是一个大的普通法当中的原则。今天早上我同（英文）教授进行过讨论，我们就说这样一个大原则，大原则有过争议。在研究澳大利亚、新西兰，我们把DMC看作是一个契约，如果需要修改这样的契约的话，是要各方都同意，就是100%都同意才行。然而一般来讲，开发商可以拿出1%或者2%的股权来委托给某个人。甚至包括存车位，他就凭着一点点股权就可以阻止任何决定的作出，因为这是法律条款当中所规定的。因为在过去已经了解过了，这是由于组织不好的DMC阻碍了业主维权。在80年代起草DMC，并且对DMC有关条款做了修改。然后法律本身对开发商的权利一直保持沉默，尽管现在已经做了修改，政府提出了建议，说业主有权利来炒掉DMC，但是没有被通过。
相比之下，我们的体制比较合理，但是依然有很多的冲突，大多数的业主们他们同意和物业公司管理比较满意，但是对老的DMC来讲，我们看到法律本身没有什么解决问题的方式，所以我们需要找到其他的一些方法，重新分配权利，并且对法律再进行更新的解决。
我就讲到这，谢谢！
主持人：谢谢叶毅明教授。下面我们隆重推出Elinor Ostrom教授，大家欢迎。
埃莉诺•奥斯特罗姆（Elinor Ostrom）：非常感谢，感谢邀请我们两个参加这次会议，我没有意识到，我们听到过你们在这个地区所开展的这么多有意思的研究。我们在美国，我们一直考虑本地的经济。我所发的论文题目叫做《超出万能药的挑战》，我们花很长时间进行研究内容。我相信我们所做的发言，同我的论文稍有不同。因为我想把重点放在有关城市和其他方面。
大家都知道我们两个人是太老的老太太，做了很多年的研究，而且我也分析，过去50年以来所学到的经验教训，最多都是关于经济政治学的。其中一条就是尽管计划经济能够提供多种服务，但是计划经济没有行得通，另外基础设施仅仅是借助昂贵的基础设施，也没起到太大的作用。世界银行和其他的一些海外发展所，他们花了很多钱，来建立道路，来道理灌溉系统，但是五年之后，很多这些基础设施已经处于非常破的状态了，尽管如此，还有些东西也不能行得通。我们报纸说了太多的天真的民主，在此我听到了很多让我振奋的问题的讨论。业主委员会你们所要求的民主等等。
确实选举是一个很重要的民主组成部分。我们可以看到通过选举使大家坐下来，解决某些问题。我们也看到美国、欧洲地方政府的大规模整合。然而这只是证明业主委员会在美国和欧洲的重要性，欧洲也只是部分的欧洲，但是我们发现这方面的政府整合也并没有节省很多资金。实际上我们可以看到，在大城市服务水平下降，人们生活成本上升。除此以外，在90年代以来我们还学到了一个更大的教训，也就是自上而下的干预。所以在这方面，我们告诉社区如何组织起来，或者他们应该这样做、应该这样做。我们发觉这种也能行得通。
所以对我们来讲最大的经验教训，我们需要了解，没有万能药。大家问我什么叫万能药？万能药就是一个伟大的上帝，他手里拿着一个万能药，这种药能够包治百病。但今天我们一想谁说有某一种灵丹妙药能够解决任何的疾病，大家都为之一笑而已。与此同时，我们大家都怀疑的是，在经济和治理方面有什么万能药存在？
很多情况之下，有人说这是最好的做事办法，我们总是在考虑来、争来争去，说这种结构比另外一种结构好。我的建议是，我们不能把任何一个东西看作这个东西比另外一个东西绝对好，每样东西都相对有其绝对性、优势。因此我们要考虑如何使他们匹配。与此同时又让我们自己不要陷入卖灵丹妙药的这种狭隘框架之内。
我下面讲一下有关美国、欧洲的城市改革的背景。很多年以来，在美国、欧洲都是由经济学家研究市场，政治学家研究国家，研究这种结构，社会学家研究家庭和社区。我非常高兴看到中国的学者们最起码在座的你们没有以这种方式来划分，你们没有说有人专门研究家庭、有人研究社区，或者研究什么公共服务、公共产品，你们在城市的有关领域当中，包括农村的研究当中都是研究很多混合在一起的东西。就是没有这种明确的界限。
对一些政治学家来讲，很多的政府，本地政府，建立很多政府的传统是对他们自己本地的公民负责。我不知道你们的这些书本当中写了多少这方面的混乱？我们下面列举一下在市场上所出的混乱。在这让我感到很振奋的是，你们有多种多样的方式来组成某一种住房的方式，而且这么大的一个数量也是以巨大的财产。
政府单位越来越大，书本上说这些提高了效率，而且能够确保福利的更加均衡的分配。然后在城市当中我们可以看到政府单位数量下降，政府的数量下降之后能够增加公民的参与，听起来根本就不合理，但是书本上就这么说的。好像也增加了本地官员他的责任，让他们更加负责。听起来都是好事，所有的这些都能够使得专业官员们提高他们的专业性，而且也能够增加官员数量。
对不起我说错了，第二条线应该在这，如果我们中间增加官员的专业性，他们能提高效率，而且他也能使得福利更加的平均等等。我相信有很多的书本上都是以这样的模式在叙述，而且都有很多的数字来表明是不是有道理？在美国、在英国、在欧洲，政府单位好像减少了，可是常常的发现，人们反对这样做。因为他们认为以这种理论会说明老百姓是傻瓜。如果没有证据证明这种是合理的。
这样一个理论没有实证的研究，大家可以想象一下，为什么政府官员会反对呢？无论中级、高级的官员会反对。大城市的市长会喜欢这样做，他们喜欢自己的城市变得越大越好。像纽约、多伦多、印第安等等这样官员他们希望他们的城市越大越好，我们做了实证研究。我们发现实证证明这种建议是产生负面的结果，我们可以告诉大家，我们过去十五年来确实做了很多这方面的研究，来证明刚才我提到的，比如说这个理论是错误的。由于政府部门大规模的整合，我们所看到的情况，有一点相同之处。中国和美国都一样，通过这种政府整合，把原来很多生机勃勃的本地政府权利给约束了。那么现在这些地方政府讲话的这种声音越来越小。然而我们看到在中国，你们出现的一些积极的迹象，而且你们也开始有人在大声疾呼，应该让地方的政府有发言权了。
我们可以使用同样的正负号来表明是加还是减。如果增加政府部门的规模大小，我们可以看到在这种情况，公共服务和公共的事务都会导致分散这些服务的费用上涨。我们现在可以看到，这同我们的邻里也有关系。政府部门大并不是代表着最好的经济规模那种理论。而且我们也可以，有很多的理论上的变量，有关政府的规模大小和投入产出的效率，我们可以看到一般来讲，减少这种城市的官员的数量，会降低公民的参与，同时也没有能够让官员增强其责任感。所以在这方面我们写了好多这本书，对此进行论述。但是我们并没有提出另外一个替代理论，我觉得这种理论同我们摆在桌面上讨论的问题是相联系在一起的。
刚才讲到所谓的企业有些共有、有些私有的，结果是什么呢？有些是要市政府出钱的，有些是要社区出钱的。我们仍然可以说它叫共有经济的部门，而且是很有活力的一个部门。我们也讲到，我们去把政府市场和市民社会截然的分开。那么这个并不利于促进经济的繁荣，同时不是特别有利于支持产权制度的建设。如果说我们没有能够有一个特别好的办法解决问题的话，建立这个机制本身的有效性就要划一个问号了？所以说我们需要什么呢？我们需要提供本地的公共产品和服务。
作为长期的增长来讲，我们需要来改进地方政府，但是各个地方都是，同时我们也要加强社区的组织。当然这里有很多不同的可能性。另外，还有我们讲本地的这些私人的企业，也是要去加强的。要做一个具体的项目，比如说住房开发项目的话，我们要有一个预见，比如我们在本地政府，或者社区的这些组织，以及企业需要三方来形成合作。在我们去分析一个项目，它的机制建设的时候，我们也可以去研究多年以来研究的成果，我们希望能够了解，各项服务质量都有什么样的约束？
比如说我们讲能不能用一个很低的成本，然后把这些个人排除出去。还是要组织业委会，比如一个人是不是能够排除出一个社区中，刚刚出去。如果这个社区里面有一些绿色，还有儿童娱乐场所，或者有些公共道路，这个很难从社区当中排除出去。如果大家集中供暖或者集中空调，这里也很难排除出去，也很难进行区分。因为他是统一提供的，所以说个人如果出现问题的话，这样就造成了负面的外部问题。如果有人说他用多了，别人用少了呢？比如如果集中供暖，或者集中空调的话，我成天开着，就不关，这个会不会影响别人的采暖或者空调效果呢？这个时候，如果我们把所有因素都排除掉，综合考虑，这些共有性或者个人没法排除出去的特性的话，有时候我们就会发现，虽然它是共有产品，但是并不一定不能由私有企业来做。由于有时候外部性是会出现的，所以我们就要本着如何把公共产品做好的角度出发。有的时候可能能够供应更好的服务。所谓供应就是需要由需求方来主导。这跟生产不一样，生产的话是由生产者来作主。
我们要去了解这个问题的性质，如果我们说它是一个公共产品的话，我们会去研究公共产品跟私有产品怎么样去结合？那么会发现，小区它是一个共有和私有、产品和服务的组合，所以非常难以去分析。可能有的时候会出现几个人的诉讼或者等等共同的行动来解决，也有的时候会出现搭便车的现象。有些个人可能希望谋取一些特殊的利益。
比如说承包商可能会给他们照顾，如果我们全都是给共有去做的话，就会出现寻租问题。比如共有事业寻求政府保护，排除竞争。还有这些政府官员主动的收贿、索贿这种情况。另外有的时候，如果说我们讲治理，如果层次过高总在国家层面上来做，他们可能会使问题恶化，就是让那些搭便车、寻租的、准备招租的人更多了。
另外还有就是信息问题，比如说有欺诈，也可能各个地方都会出现。还有人们的知情权会被损坏，该开会开不了会，该查帐查不了帐，这个时候都希望通过得到回报。有的决策隐瞒情况，真正决策的时候，就没有充分的信息输入。当然说业委会选举，没有直播，有的时候很可能是秘密进行的事情。这样的话，问题积累起来就会形成冲突，冲突还会不断地升级，最后形成恶性循环。再设计一个有效率、同时又有灵活的社区机制的时候，需要考虑什么因素呢？比如说要考虑受益人的规模，还有心态。比如说是大量的小业主呢，还是有一些高度集中的这种分布，还是怎么样？
比如说有一些不要说地方政府管的多，管不过来，这样社区就形成小政府一样，避免政府管理的真空，这样的话，管理地区划分上面，就比较优化一些。优化政府管理的这个形态，有时候政府有没有税收或者其他的权利来在这个项目开始经营之后，来持续下去。或者说政府有增收税收的权利，这个就会给问题的解决提供一些出路。如果政府不会说是，或者有时候地方自治实现不了怎么办？这时候就需要提高社区组织，还有非政府组织的能力，但是我们要小心，这些也不是什么万灵药，基本也要*政府，还有业委会，也不能*非政府组织包打所有的组织。
我也是希望能够从今天到会的嘉宾这里学习，大家能够教我这些药怎么来配？政府或者这些社区组织需要怎么办呢？有时我们就要跟一些大型的非政府组织配合，他们可能有一些本地的支持，来帮助地方组织获取能力。
比如帮助把地方的人们组织起来，进行提高参与度等等。当然我们也要细心的来选择，很多的NGO也是比较集中化管理的，这个时候，够像政府一样，他还是解决不了问题，另外，我们要看看他这些受益人是什么样的情况？有的时候，像地方政府也有一些共有的产业。比如像森林、灌溉系统、牧场等等。比如说政府为了管理这些公共的产权，政府可能会组织一些管理的机构，这个时候可能社区又可以和他们合作，共有这些资源。
另外还有一个叫多中心的理论，多中心管理的架构能够给我们提供一种选择，我们可以根据不同的规模，实现多中心的治理。当然就怕突出一个，然后就忽视了其他的。比如过于强调共有这一块，可能会忽视私有这一块，形成一家独大的情况。这样的话，垄断是我们不希望出现的情况。
因此我们在西方能够有一些本地的共有经济，这样就避免政府自上而下决策的弊端，能够贴近地方实际，同时可以建立一些分析的框架来更好的分析本地的特色和需求。同时，能够组织一些等级相对比较严格的事情，这样的话就可以避免事情最后出的比较混乱。因为人是有人性的，有时候凑在一起就会出现矛盾。有人跟我说人是和谐的，出不了矛盾，我对这的非常怀疑。所以我们要把受益人和供应方进行匹配，更好的让供应方了解受益人的需求。同时，也要去避免免费搭车的问题。就怕我们贡献很多，别人都偷偷的什么也不管，这样的话，别人跟着我们沾光，我们不就成傻子了吗？所以这个要避免。所以我们要实现实现有效的，以社区为中心的发展，我们就是来通过来加强本地的领导能力和问责制，加强供应方的控制，同时我们也可以从长期着眼，就是我们现在做的工作要对长期有帮助。同时我们需要更多的时间和共有效率的反馈的机制。
如何来提高信息沟通的质量？我们应该做的是哪些工作呢？我们要承认问题。我们要从上而下的进行机制的建设，然后从小而大，从下而上，另外我们也需要法律和制度的支持，同时也需要我们公民相互进行学习。大家其实在今天的研讨会上，不断地听领导人讲，业委会自己也可以交流经验。同时我们也需要进行更多的地方组织机构建设，包括政府的建设，同时也要了解人和人出现矛盾，还有出现腐败的威胁，同时要了解长期的需求。所以我们要多方的来着眼。
非常感谢！
主持人：我们还有20多分钟的时间进行交流。
提 问：今天非常感激王老师、陈老师给了一次，我感觉比较吃惊的变化。我以为我读已经比较理解了，今天听了以后，读您的著作，我是自主经济学行当的，我已经理解了，今天听了以后我还觉得有很多忽视的地方。
我的问题主要是两个。
一个是围绕局部的传统（英文）跟当地的习惯。我们说理解主要的适配取决于各地的当地习惯。那么我们所看到的现在中国大陆恰恰是局部的习惯在发生剧变。我们不知道起作用的许多城市、居民小区他们的收入、他们原来的在成年之前所形成的知识积累，都差不多了。他们会，但是他们会形成什么样的？或者什么样的局部知识什么样局部的传统在这发生什么样的变化？这是变化中的习惯怎么办？怎么分析或者怎么来判断？
第二个就是局部习惯，如果本身就是依赖克诚的、依赖皇权的，他在他思考问题、打交道，启动他思考的时候，他一遇到困难或者纠纷，就想到这样，局部规范就是依赖皇权，就是找北京，那怎么办？
我就有这两点困惑。
Elinor Ostrom：这个问题问的非常好，非常感性的问题，确实一定要考虑地方的传统。这在我们试图了解中国这个地方传统的时候，我们会发现它有地区的差异。在有些地区，自治水平相当高。因为我原来在发达国家也干了很长时间，有一些学者跟我们一样，就会困惑中国的学者为什么要跨越呢？而且这时我们也会发现中国的华商非常好，所以中国传统的民族性里面有民族自制，而且有相互信任的传统，而且中国有以国家为纽带自我组织的传统。也就是说自我组织的技能、能力需要加强，因此这种技巧已经存在了。
我们技巧存在的话，怎么样建立信任呢？这个也是需要我们考虑的，当然也要花很多的时间才能建立起来。大家能不能扩大信任的范围？这个信任范围有可能扩大到亲友之外的人，在过去十年多种，至少在北京的有些地区，或者其他地方已经扩大了信任圈的范围。这里会不会有担心或者不信任的问题？这个当然肯定有这个问题了。问题就在于一个人如何开始建立一种机制？能够让业主负起责任来？这样的话，我们就可以对他们更信任，关系也可以得以建立和加强。
我就说这么多。谢谢！
提 问：谢谢，我想问一个问题，就是Elinor Ostrom教授的对于很多现在目前现实问题的思路，好像是要通过一种一此一彼的办法来解决，不要非此即彼，我就想请问Elinor Ostrom的想法是不是也借鉴了中国孔孟之道的中庸思想？
文森特•奥斯特罗姆（Vincent Ostrom）：有一些是孔孟之道根本的问题，就是人所判断的基本要素。我们作为理解孔孟之道的时候，就是它的那些对于基本规则的阐述，这里有道德判断。比如基督教和犹太教的传统当中，比如摩西，还有耶稣都可以追诉到，这就是所谓的己所不欲，勿施于人。在传统社会当中也是这样，不但讲我是怎么样，也要强调别人是怎么样？让他有一个同样的语言，用这些先前的语言启发我们自己。同时我们有自己的精神，灵魂，还有我们自我意识。他能够给我们奠定一个基础，在这个基础之上，我们就可以确立道德判断，也就这样能够做到己所不欲，勿施于人，只有这样做到，我们才能形成一个社区，才能够理解。可能在不同文化之间，世界各个地方之间，我们都是作为人类，我们需要能够明确的来进行相互了解、相互沟通，然后来开发新的潜能。这样我们才能解决共同的问题。
主持人：非常感谢。还有问题吗？
文森特•奥斯特罗姆（ Vincent Ostrom）：我还想再补充一点，孔子也是原来的一个伟大的导师，我们不能够忽视孔子的教诲，我们希望去学习他们的著作以及其他的经典，也就是说我们这些古老的传统的经典都是需要我们理解的，这样的话，我们才能够奠定理解人性的基础。
提 问：我就问一下Elinor Ostrom教授，在美国地方公共服务提供的制度方面，有各种不同的规模，其中一个是大都市层次的这样一个机构，特别有一种大都区政府，我们知道大多数出现在南部的一些新兴的城市化地区，但是有一个例外，出现在成熟的、比较老的城市化地区。就在（英文）有一个（英文）。为什么这个例外会出现在（英文），其他的都在南部，为什么这个会出现印地安纳呢？
Elinor Ostrom：因为这个事本身是一个虚幻的事，那么这个实际上希望能够通过人为的移动城市的边界，让共和党在这个地方掌权，这是一个基本的目的，实际上这是换党派执政的一个基本考虑。实际上我们觉得应该是城市之间互相整合。我们从70年代的时候就开始研究印地安纳波利斯政府，发现在种族中组成差不多，包括城市内部的白人中产和郊区的社区，我们会发现处境时间要快，然后大家熟悉警卫员，那些地方报经效率要高，有的人说出了事一定要报案吗？有的人害怕不愿意报案。
比如说在芝加哥的黑人社区，在那些地方发现虽然投入是14倍，但是芝加哥不被市政府管的时候，投入是南部的这些县政府干同样的事成本是14倍，然后犯罪率还没降下来。引娣安纳波利斯实际上是取了一个中庸，现在他们那边的呼声又很高，就希望大都市通过整合节省300万元。现在我们的研究已经过去300万年了，我不知道他们最后的结果是怎么样的？
我们的证明足够了，让那些学者了解到了地方政府改革之后的情况。美国有很多这方面的学者，一方面改变地方政府不必惊慌失措，但是如果变成大区政府，有些情况之下，可以促进地区以及小城镇的进一步整合。
提 问：我就问一下Elinor Ostrom教授，在美国地方公共服务提供的制度方面，有各种不同的规模，其中一个是大都市层次的这样一个机构，特别有一种大都区政府，我们知道大多数出现在南部的一些新兴的城市化地区，但是有一个例外，出现在成熟的、比较老的城市化地区。就在（英文）有一个（英文）。为什么这个例外会出现在（英文），其他的都在南部，为什么这个会出现印地安纳呢？
Elinor Ostrom：因为这个事本身是一个虚幻的事，那么这个实际上希望能够通过人为的移动城市的边界，让共和党在这个地方掌权，这是一个基本的目的，实际上这是换党派执政的一个基本考虑。实际上我们觉得应该是城市之间互相整合。我们从70年代的时候就开始研究印地安纳波利斯政府，发现在种族中组成差不多，包括城市内部的白人中产和郊区的社区，我们会发现处境时间要快，然后大家熟悉警卫员，那些地方报经效率要高，有的人说出了事一定要报案吗？有的人害怕不愿意报案。
比如说在芝加哥的黑人社区，在那些地方发现虽然投入是14倍，但是芝加哥不被市政府管的时候，投入是南部的这些县政府干同样的事成本是14倍，然后犯罪率还没降下来。引娣安纳波利斯实际上是取了一个中庸，现在他们那边的呼声又很高，就希望大都市通过整合节省300万元。现在我们的研究已经过去300万年了，我不知道他们最后的结果是怎么样的？
我们的证明足够了，让那些学者了解到了地方政府改革之后的情况。美国有很多这方面的学者，一方面改变地方政府不必惊慌失措，但是如果变成大区政府，有些情况之下，可以促进地区以及小城镇的进一步整合。
提 问：我想问一下香港的叶教授，就是关于立案法团在香港成立的比例？还有香港物业管理费的确立，就是收费标准的确立是怎样进行的？
叶毅明：你问的比例，大概超过40%，在所有的物业里面，可是他比较大的容易成立，所以它是60%左右。
提 问：就是香港的小区大概占什么比例？
叶毅明：是40%的小区，60%的人口。
提 问：第二个问题，物业管理费，收费标准是怎么解决的？
叶毅明：业主和物业管理公司双方的决定，没有什么外来的标准。
提 问：没有政策。
叶毅明：没有，完全没有。
提 问：我想请问一下香港业主委员会香港立案法团是一回事吗？
叶毅明：两回事，在内地叫业主委员会，我们叫立案法团。如果小区里面不能成立业主立案法团的话，如果你在大厦公约里面规定，你可以成立业主委员会，业主委员会的所有的权利，除了他不是法定团体。
提 问：我再香港政府网站上，小区的业主在选择上，可以选择业主委员会，也可以选择立案法团。现在看起来，实际上在香港，像您刚才说的40%有业主委员会或者没有业主委员会，刚才那位先生问的是立案法团的成立比例，他既然是两个比例，肯定有两个比例数。
叶毅明：业主委员会是小数，数目不多的，少的你根本不用统计。
文森特•奥斯特罗姆（Vincent Ostrom）：我花了很长时间在香港，但是我不习惯住香港酒店式的房子，所以我住在大陆。因为那样就更好的了解中国人民如何以一种合作的方式组织起来，住在一些高楼大厦里面，我发现中国人民这种组织的能力很好。所以应该值得研究中国人民，尤其大陆中国人民，尤其有些大楼是属于香港管理，让那些业主们以集体的方式组织起来。研究这方面经验很值得，业主们有效的采取了集体行动。经过研究之后，我得出的结论是中国人不仅仅是天生的企业家，而且他也能够以某种方式组织在一起，你能看到中国人民组织起来解决问题。
主持人：非常感谢，我们会议时间已经到了，接下去我们想照一张合影，因为会议开得那么成功，如果没有一张照片作为纪念，大家会很不高兴，我们在楼外面照相，照相回来我们喝点咖啡，喝完咖啡之后开闭幕式。谢谢大家！
主持人：我们下面请大会主席Terry Cooper做总结发言。
Terry Cooper：在一天繁忙之后离开会场，所以我总是做不得好的工作，所以我就是长话短说，有人告诉我说要致一个闭幕辞，我想在讲别的话之前，就像开幕辞一样，我想向大家表示我们感谢之情，因为我们东道主确实做了很多艰苦的工作，开始主持这次会议，包括毛教授、陈教授，非常感谢你们，确实两天的会议开得非常好，我们欠你们的。
同时我也想大家也应该感谢我们承办会议的工作人员还有学生，另外包括和我们发同传耳机、给我们准备茶歇，当然这些学生可能还在忙着收拾茶歇，但是我的感谢之情肯定他们能够了解，这样能够让我们的会开得有成果，同时又高兴、舒心。
大家是总结会议，一个教授肯定是少讲多听，这也是我参会一个主要的收获。我觉得好像是现在我们研讨当中逐渐的呈现出两个主题。一个就是法律重要性。法律是社区治理的基础，我们不断地讲到建立产权制度，还有结社权（音）的制度。以及在法律当中诉权和维权的资格，这些法律制度的重要性。
同时我们也讲到过要细化法律规定，这样的话，让法律具有可操作性。如果没有一个法律基础来支持这些权责的行使，就会产生各方之间的冲突。出现冲突，怎么解决呢？就是要形成法律支持下的这种一致。有法律而生，和大家的和议而定。
另外我们还强调了机制建设的重要性，以及改革的重要性。包括机构的安排、包括业委会应该如何来组建、如何来选聘、如何来选举、参与率多高合适、怎么样提高参与率、怎么样通过加强组织建设作为大家参与。
（英文）给大家说的很好，他也给大家介绍了一下发展的历史，今天下午他也谈到了发展的内容。在美国，在20世纪初的时候出现了渐进的改革者。现在这些人是非常了解机构建设的重要性，我在南加州大学一直跟学生强调，我们在实现美国的民主的时候，可以说丧失了很多东西。我们现在美国这个民主也是在不断地发展，与时俱进的。机构改革是永远也不要忽视的一件事情。
因此，美国还是在试图的摆脱过于集权以及过于官僚的历史的遗产，同时我们也希望重新的构建机构。这样的话，机构能够更多的反映他的民主愿望；同时我想强调，他们对这样一个重建组织架构可以说做出了重大的贡献。我想再次感谢他们两位在美国给我们做出的贡献。
我说的是他们在美国的贡献，但是他们这次在中国也受到了大家的欢迎，所以我想他们一定也能够为中国做出贡献。法律很重要，机制改革也很重要。不管是美国在中国都有一个共同的、严重的问题，就是法律和机制变化起来比较慢。但是有时候社会变化的更快一些，法律和机制赶不上这个变化。
这边我想提出来一些问题，也很重要的事情，可能这个会上讨论的还不是非常的充分。但是我并不是想说，我在想就是打消法律机制的重要性，我是非常承认他们的重要性的，作为一个我原来在哈罗曼（音）还有洛杉矶都是做过社区的领导者。但是我去组织这个社区活动的时候，就发现你要掌握、影响人们行为的技能，这个技能大家谈的还不是很充分。在应对冲突、预防冲突方面，行为技巧是非常重要的。这也是软件这一块，在民主生活当中，控制行为的这种技能，也是一种很重要的软件。
毛寿龙教授可能也讲到过，有的时候我们逃避冲突。也就是说我们不喜欢去冲突，但实际上冲突、矛盾是伴随人类一直存在的，这也是我们社会的一部分。比如说父子之间都有矛盾，因此我们要去更多的去关注那些法律制度之外的这些行为技巧，用行为技巧来解决我们的冲突和矛盾。
比如说有谈判的技巧、调节的这种技巧，这个对于社区治理很重要。包括冲突的管理，然后大家形成一致，这种求同存异的技巧也很重要。另外，在美国我们强调合作式管理，合作型治理，这都是一些很重要的。我也是参加过这个方面的一个项目。包括研讨会，讨论这方面的话题。不管是做公共管理还是作为这些当选的官员，还是我们的普通公民，都需要去学习合作的技巧，这种合作的技巧并不是与生俱来的。怎么去学呢？一个是说通过我们公民社会我们具有这种叫做合作学习的项目。
比如说在洛杉矶市政府当中就有一些政府部门，他们起草了一些谅解备忘录，来指导洛杉矶地区的社区服务。然后这个流程可能会做几个月，然后根据备忘录商签服务协定。民选的官员他们有不同的风格，人民也是有不同的情况，确实是需要一些专业人士帮助大家做培训，帮助大家学习，这样的话，他们的学习效果才能尽量的扩大、提高。因此我们有人说行为技巧是我们一个需要去仔细思考的一个问题，不管是在中国也好、在美国也好，在做社区治理这个都很重要。
另外还有一个很重要的方面是，在结社和治理方面的能力建设，我也听到刚才大家提到过这个内容，但是我也不是特别了解，我也不知道中国这边对能力建设的程度如何？比如说领导能力、合作能力、思考讨论的能力。这种讨论既包括有些大规模的，可能有5000人一块来讨论。当时那边就讲到美国911之后废墟如何重现，那边5千人大讨论，当然还有小社区的小讨论。另外还有规划的能力、财务整理能力、学习能力、尤其是处理能力，这都是在能力建设那一行。
洛杉矶那边，这些事情也认为并不是与生俱来，需要后天学习的，你需要投入时间、学习、理解，陈教授是这样的吧。今天早上跟您谈话的时候，您告诉我的。我们这方面不够，我希望将来如果再举行这样的会议，我们不仅要考虑行为技巧的重要性，而且还要考虑以社区为单位的组织能力建设上，我觉得讲得够多的。我可能非常荣幸，同大家一起度过了两天的时光，参加了这样重要的努力，以及与你们代表各方的人物欢聚一堂。我非常赞赏大家和我们一起交流经验；赞赏你们的勇气；喜欢同你们一起来思考，并且考虑你们做什么和我们做什么？那些中国以外来的客人，今后两天就要起飞回国，我想让你们记得、让你们了解，你们有朋友、你们有伙伴，尤其是在超越你们的国境之外，还有这些社区的治理的朋友存在，而且我希望今后可以继续下去。
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(责任编辑：现代物业) |
