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现代物业发展论坛·高层写字楼物业管理研讨会会议实录
2007年8月18日下午
朱兴东
朱兴东（主持人，现代物业杂志高级编辑）：各位代表下午好，我先自我介绍一下，我是朱兴东，是现代杂志社的编辑，今天下午由我来为大家主持。
今天下午给我们做专题报告的是黄显能先生，黄显能先生是英国特许房屋经理学会亚太分会的副主席。下面我把英国特许房屋经理学会亚太分会的情况介绍一下。
英国特许房屋经理学会是在19世纪中叶的时候成立，是一个非官方的组织，同时也有官方的一些色彩。在1984年的时候，获得了英国的皇家宪章封号，成为了一个特许机构，他的简称是CIH，同样和我们CHI一样有名。在94年的时候，CIH正式更名为英国特许房屋经理学会，目前有会员将近2万名，其中在香港有2000多名会员，另外在台湾、澳门以及内地也有一些会员。香港分会是在88年的时候正式注册成为英国特许房屋经理学会的一个海外办事机构。在2001年的时候，正式更名为亚太分会。那么这个学会更多的工作是一些义务性、公益性的工作，学会的一些资金主要来源于会员的会费，是这样一个公益性的组织。
下面简单介绍一下黄显能先生的基本情况。黄显能先生是香港政府的一位政府官员，从政于香港政府房屋署房屋事务经理，黄先生同时也是一位学者，担任英国特许房屋协会亚太分会的副主席，从事有关物业管理以及房屋管理的工作已经长达25年。黄先生对我们内地的房屋管理事业也非常热心，多次到内地参加讲学，以及和内地一些高校合作办学，为我们培养了很多这方面的专门的人才。
下面就请我们以热烈的掌声，欢迎黄先生为我们做报告。（掌声）
黄显能：各位来宾，很高兴今天在这里做一个专题的报告，但是你听了我的普通话说得不好，请各位原谅，如果我说得不清楚的地方，请提出来我们再讨论、研究。
另外就是我们今天讲的报告的主要内容，就是从香港方面的经验、香港方面情况向各位报告。如果你说你提这个问题，我在大陆那个城市没有这个问题，没关系，你听过就是做一个参考就可以了。可能说香港有这方面的法规规定，但是大陆没有这个规定怎么办呢？你可以作为一个参考，如果你觉得这方面对你做工作有帮助的话，可以在这方面有一些改善。
今天我跟大家讨论的课题就是商业大厦的保安及管理。其实保安就是管理的一部分，是不是。为什么我今天特别提保安，因为保安跟商业大厦本身的管理是最重要的一环，所以我今天在保安方面用特别多的时间，讲保安方面的问题。今天上午讨论大概有几方面，我主要就分几方面去讲：第一，就是写字楼大厦的背景跟它的设施方面；第二，就是管理的前期工作，意思就是这个写字楼大厦，还没有落成的时候，管理人应做的工作是什么；第三，就是保安方面；第四，就是日常的管理，要做什么工作。最后，就是顾客服务。我不知道，内地现在已经比较注重顾客服务了，香港我们在差不多十年前，我们已经常常说顾客服务的重要了。所以我今天讨论的内容主要就是从我刚才说的五个方面去说。
商业大厦就是写字楼大厦，一般都是很多重要机构，如果是高档的商业大厦，可能是重要的商业机构的办公室在那里。商业大厦都是在CBD，好像香港就在中心区尖沙咀、湾仔，深圳就在福田、广州的天河区、北京的朝阳区、上海是浦东。在这个商业大厦办公的人，除了一般的工作人员以外，还有就是可能很重要的人物也有，可能有跨国公司的管理层，也有外国的人士、政要。所以在里面办公的人，可能他们身份很重要，所以我刚才说在保安方面花很多时间谈就是这个原因。
现在的写字楼是一个办公的地方，在很多城市也是一个城市的地标，好像吉隆坡的双子塔、台北101大厦、香港的国际金融中心、上海的金融大厦、深圳的帝王大厦，北京的东方广场，这个除了是一个写字楼以外，他也是一个城市的地标。
一幢成功的商业大厦，我们要从几方面去看。它是不是一个成功的商业大厦，第一个就是可持续，下面我再跟你们讲解一下。另外就是安全，救护保安方面，智能方面，另外就是合乎经济原则。
可持续的意思是什么呢？就是一个比较环保的建筑，就是减少对环境的对抗，相反是利用这个环境能够产生更多的再生能源。如果这个大厦的设计能够注重环保的概念，好像楼房的坐向跟采光。另外就是环保的设施，好像太阳能发电，有些大厦在天台有一个雨水的收集池，把雨水收集以后，再到地面做灌溉树木、花草，就是利用大自然方面做了一个环保的概念。另外就是现在很多大厦都有一个玻璃幕墙，这个玻璃幕墙，如果你做得好的话可以减低你供给的负荷，就是能源的节省。另外就是，有一些商业大厦它可能做的是空中花园，就是中间有一个地方，种一些花草，办公人可以在空余时间疏解一下，这个花草也可以做调节的作用。
第二就是安全。安全实际上是很重要的，如果在商业大厦发生罪案，损失比在住宅大厦严重得多。因为他关系着很多的商业秘密和商业情报。所以严密、周全的保安系统是很重要，还有就是系统重要是硬件方面的。另外就是保安员，软件方面也很重要。
现在科技日新月异，我们常常听人说智能大厦、科技大厦，就是智能方面的科技发展，智能的系统已经每个月都不同，所以现在新的写字楼大厦已经有很多不同的智能设施，现在最基本的就是办公室必须的设施，包括保安方面的、内部通信方面的、还有信息通信的网络，还有管理系统，这方面都能够提高管理的效率。
我们看了商业大厦、写字楼大厦，可能看上去很漂亮、很美丽。但是很重要的一个，就是他要符合经济原则，就是一方面它能够，刚才我说了，能够利用环保概念，另外就是在内部管理方面能够减少能源浪费，应该有一个分区的系统，如果五楼有一个写字楼，他今天要求加班，一般写字楼大厦空调系统有一定的开关时间，因为这个空调系统用电是很贵的，费用是很贵的，所以基本上有一个固定的开关时间，但是如果某层写字楼需要加班，那你的分区系统，就可以就单单五楼的空调需要灯光，就开五楼的，其他的楼层就可以关掉。另外就是用的物料方面，除了你做的时间以外，还有就是保养，做的时候物料很好、很漂亮，但是坏了要替换的时候，原本在你们城市很难找，找不到了，又有从很长远的运过来，可能等待两三个月，这个是大问题。所以一方面是合乎经济原则。另外就是代替的（材料），要容易找。所以你光好看，不一定是豪华，跟豪华是两回事。
现在的写字楼设计我跟大家讨论一下。第一，就是办公楼的平面，办公楼跟我们住宅完全不一样，面积的设计是有弹性的，因为一个公司可能他今天租用100平米的地方，明天可能公司生意好了，要扩张了，他要200平米的地方，你怎么办呢？可能五楼没有地方，可能要到15楼的地方。如果可以的话，最好就是可以在五楼找多100平米的地方，所以这个设计要有弹性，但是做起来有一定的难度，但是大厦做这个管理，一定要有这方面的概念，除了这方面之外。办公室可以扩大、可以缩小，这个月我租100平米，下个月可能租50平米，说不定，这方面要有个弹性的处理。
另外就是楼面的负荷。这跟工厂大厦不同，工厂大厦因为他们摆机器，可能很重的机器，所以楼面负荷比较大。但是一般写字楼大厦5个TB就够了，因为他们比较重的，就是档案那个箱子一般都是比较重，需要楼面负荷比较重，就是档案的储存，另外其他的就是比较简单。所有的楼内的负荷也不需要那么重。
一般我们住宅楼的比较简单，就是地面、天花一般都是这样子。但是写字楼有点不同，一般净高就是4—4.5米，就是原来那个楼底到天花的高度，但是这个高度中间还要做一些管道设施、像暖气管道、消防管道、有些电线管道，所以一般写字楼都有假天花，下面都是暖气管道、消防管道、空调管道等，另外地板也是中空的，里面放电线导管、光纤导管。一般的中空地板跟地面距离大概要125厘米。（幻灯）这个是写字楼楼层，你看假天花下面有一些空调导管、消防导管，还有地面你能看到地下有一些线路的导管、电线，都是这样的，有一个中空的地板。
写字楼光线很重要，有一个好的工作环境。光度我们一般需要光度就是500Lux—level就够了，但是不同地区有不同需要，好像档案存储的地方可能光度不是那么大，所以就可以调一下，对节省能源有帮助。很多高档的写字楼都有玻璃幕墙，玻璃幕墙有很多好处，除了看起来好看，它能提供很好的视野和光线，这方面可以节省能源。另外就是对外面的接触好接点，跟外面的环境接触好一点。阳光对光纤、光度有帮助，但是对空调不好，因为阳光太厉害，控调的消耗就更大，所以如果这方面要不久的话呢，就做三层玻璃，他这个外墙做反光的设施，对这方面有帮助。另外就是玻璃幕墙有一个很好的效果。
商业大厦的设施其实很多，我一点一点跟大家讨论一下。最基本的就是中央空调系统，包括风冷或水冷冷冻机。我们在香港叫气冷，就是冷风机。风柜、传风机、抽气扇，就是把空气抽出去，跟风抽进来、另外就是变风量，量调系统。
空调系统的供能主要就是调节大厦的温度、湿度另外就是鲜风供应、空气的替换。
第二个设施就是电梯或者是扶手梯。一般电梯我们要把这个设施管理得好，一般都是把客人的电梯跟你的送货的电梯分开，如果可以的话，送货的电梯应该不从大堂进去，应该从另外一个入口，这样就不会妨碍客人用电梯。
大厦是一个自动系统，这个系统就是控制、监管、调控大厦里面的设施，包括空调、消防、供电、供水这个中央系统，就好像一个大脑，一个管理系统。就是控制这个大厦设施的运行记录，如果设施有什么问题，马上从系统反映出来。如果这个系统有什么故障，有什么问题，马上做一个记录。
消防系统，消防系统就很重要。一般消防系统有一个控制、总控制屏，监察系统，这个监察系统可能就是这个大厦自动系统的一部分，但是他们另外，有一个自动报警系统，这个自动报警系统有两方面：一个是感温的，温度到了太高的时候他发出一个警报，另外一个是一个是感烟的。比如说自动喷洒系统，如果温度到消防的问题时间，那个消防头，这里也有，这个温度它马上就爆水就喷出来。消防全系统包括消防泵，消防头。也有手动的消防系统，跟自动的不同，可能比较旧的写字楼就有用这个系统，可能有警钟、有一些玻璃，有事的时候你敲破玻璃警钟就响了。
另外就是机械通风自动停止设施。如果有火警的时候，如果有空气热流通，他的烟火就跑得越快，所以这个通风系统马上停止，就是没有外面的新鲜空气进去，那个火就烧得不大。
另外就是紧急照明，这个很重要，一般楼梯都有一个照明系统，这个照明系统如果发生火警的时候，可能不能发挥作用了，但是有些紧急照明就是放在那个灯管那里，原来没有电的时候，它紧急的照明就发挥这个作用。
手提灭火桶、防烟门、隔火装置。往后我跟大家讨论就是，防烟门就是很多时间都是给人不太注意的，但是如果有火灾发生的时候，防烟门这个装置很重要，我自己管理的很多物业，常常都发生这个问题，就是防烟门常常打开，因为他们没有这个意识，觉得打开这个防烟门方便，可能他要从这个通道过去比较方面，但是如果有火灾发生的时候，它发挥的效用是很大的。
在消防方面香港很注重这个问题，香港有“消防署”、还有“屋宇署”。他对建筑物有很明确的要求，我大概就说几个消防方面的要求：
第一就是要足够的走火通道，应该是通道（可能我们从繁体翻过来简体的时候有一个问题），应该是走火通道，就是有火的时候可以逃离现场。另外就是足够的通道。里面有一个消防员去大厦灭火。
另外就是有适当设施阻止火势扩大，确保建筑物完整。这是香港警署的规定，每个建筑物，你建的时候你提交你的图纸，就应该有这方面的资料。
在消防设施方面，因为在不同的时间、不同地方，有不同的情况，有不同的要求。香港在20年前跟现在消防的防火的要求都不同。在香港有大概两个火灾，在香港比较影响大的。有一个就是1994年汇丰银行有一个火灾，大家知道是一个很大的银行，但是我说的不是那个总行，而是他的分行，这个火灾是很简单的就是贼拿“天拿水”打劫，但是，那个“天拿水”打翻，烧着了，产生很多烟，这个很小的问题，结果导致了12个人死亡。其实很小的问题，如果他那个银行里面有一定的消防装置，就没有问题了，但是他那个银行，那个地方是很旧的大厦，没有消防装置的规定，就是这么简单，所以就有16人死了。
另外就是1996年，在香港最严重的一次火灾，有一个写字楼大厦，叫“嘉利大厦”。因为烧完了以后，结构都不能再用了，已经拆了，已经在重新架了。这个嘉利大厦1996年的大火，有40个人死了，烧死的，有80多人受伤，这是香港多层大厦火灾最严重的一次。
因为这两次比较严重的火灾意外，所以香港的消防处就定了一些规矩，重新把要求提高，有一些新的条例，好像有一个是《最低限度之消防装置及设备守则》定出来。这是最低要求，就是每一个商业大厦都应该达到这个最低的要求。这个要求包括什么呢？其中一个就是包括有一个消防设备，好像这个消防的喷水，但是这个消防设备不简单啊，一个写字楼建的时间有预算，有预计做这个就可以，但是有的大厦没有，做这个就很困难，最重要的地方，就是这个水箱，要给这个消防水箱装水，喷水的时候，水就是从那个水箱流下来，但是那个大厦的设计原来就没有水箱的位置，怎么办呢？所以香港“消防署”定了条例后，对比较旧的写字楼大厦有很大的影响，一方面他们没有地方放水箱；另一方面，业主，有的业权很分散，有些写字楼大厦只有一个业主，这个问题比较小，有些业权是分散的，就五楼是你买的、八楼是他买的，十五楼是他买的，所以业主就分散了，所以要做改善设施是比较困难，所以这个问题现在还没有解决，所以香港消防署，做出放松的处理。
另外就是供水排水系统，供电系统，供电系统就包括电线、电机柜、发电机。
光纤的中枢系统，就是提供视象、音频数据传送。
广播系统
电话系统
保安系统有几方面。比较简单的就是有一个闭路电视跟录像。
警钟系统，一般比较多用就是入口控制卡的智能系统，就是每一个用户，在这个写字楼大厦的用户有一个智能卡，有这个卡才能进大厦，有的写字楼，也有分别，如果你在九楼，你的卡就只能进九楼，就是你进入升降机，你只能按九楼，按其它层按不到的，就是选对了楼层才可以进去。
另外就是卫星及有线传讯的接受系统。
吊船系统，就是外墙的吊船有两个作用，一个是能清洁，另外一个就是能进行简单维修、检查也是利用吊船系统去做。
无线上网，现在很流行，差不多每个大厦都有。另外，现在香港政府在很多地方都做无线上网，免费的，刚开始做。
基本上写字楼大厦有我刚才说的这些设施，但是整个设施管理怎么做呢？在香港地区有很清楚的条例，最普遍最重要的是有一个《建筑物管理条例》，这个条例是香港地区的法律，这里有很清楚的规定，对经理人责任和权利有很清楚的规定。这个经理人意思就是，其实就是物业公司，管理这个大厦的公司。他有什么责任呢？条例说，他有责任做大厦维修保养，他要遵照政府的工程指令。就好像有一些大厦管理保养做得不好，产品一些问题，可能他的外墙有的地方要掉下来了，有危险，这样子政府就发出一个命令，叫“维修令”。这个命令就是要这个大厦的业主，经理人马上执行。除了这个之外呢，可能也是消防方面的，像刚才说的消防要求提高了，现在物业因为太旧，没有这个设施，政府发了一个指令，你要把消防设施提高到这个水平，要遵守政府工程指令。
执行公共契约，就是香港每一个大厦都有一个公共契约，我们简称“公契”。意思就是，如果有一个大厦，如果是一个业主就不用这个公共契约了，如果有两个或以上业主，就一定有一个共同契约，这个契约目的就是每一个业主都要遵守这个契约。就是你买这个大厦，买这个单位的时间，马上就签订契约。香港的契约比较奇怪，只有一份的，就是开发商建房这个时间，建好以前，如果你打算把这个业权卖出去的话，比如说一个单元，如果卖出去一百个业权这样子，但是这个公契，在你买这个单位以前，应该先准备好，让相关政府的特定部门看过，没有问题，才可以卖。卖的时间，如果你有一百个业主，但是只有第一个业主签了公共契约，你签了以后，后来的99个业主就不用签，不签不表示他不用遵守这个契约，因为第一个签了，所以后面的99个，如果你买的话，你要遵守那个公共契约，第一个业主签的那个契约，这是发了文件的，如果有什么问题，拿到法庭去，这个契约就是依据。你不能说我没有签过，我没有看到，不行，第一个业主签了，就成了一个文件，这个契约内容就是，基本上就是把业主共同遵守的部分写得很清楚。
另外就是雇用管理人员，财政管理，就包括收管理费、冷气费啊，还有就是维修费啊，如果有维修事件。做经理人不是收了费用就算了，应该每一个月或者每一个季度，有一个收支的表公布出来，这是财经管理这部分。
投购保险，等会儿我再说保险的购买。
防火、安全、防盗、保安、环境卫生，另外就是遵守《大厦管理及维修工作守则》。
这个我相信中国大陆没有这个守则，但是香港地区这个守则很重要，这个守则什么意思呢？就是如果你大厦有什么开支超过一定的数目，你这个经理人或者是业主委员会，不能够就说有开支我这个管委会有很多钱了，有盈余我把这个开支用了就可以了，不可以。香港这个守则有规定，超过一定的数目，就一定要在业主大会通过才可以用，不是你说，这个管理费很多钱我随便用，不行的。
另外就是采购的服务，购买服务，如果超过一定的数目也是一样。香港的守则规定，如果一万块以下，不超过一万块经理人跟业主委员会就可以自己做决定，做交割的手续。超过一万块就应该要交代，如果超过十万块的开支，你招标，最少要五个标书回来。另外就是这个开标也有规定的过程，好像管理处应该有一个投标箱，这个投标箱，钥匙不是一个人拿，随便都可以开，到截止投标的时间才能开。开的时间也有业主委员会两个委员在场才能开，所以还有其他的规定，这个目的是什么呢？就是要做到公平、公正、公开，这个意义就是这方面。
刚才说了经理人的责任，还说了负责的事情，但是他有权利的，他的权利是什么呢？说得很清楚，制订预算，另外按照预算收取管理费，这是经理人的权利。如果他没有这个权利，业主说你没有这个权利，我不不交管理费，那怎么办呢？所以这个法规很清楚，说明经理人有这个权利。
另外，从写字楼管理方面，法规方面有一些特别的要求，像建筑物安全的检查，就是我刚才提到，如果你这个维修做不好，外墙有一些东西要掉下来了，这个检查香港政府就发一个维修令，你要马上做安全检查，然后进行维修。
另外就是消防设施的检查，这个检查一般香港是委托消防设备工程公司做，但是香港“消防署”也常常派防火官员到写字楼大厦、住宅大厦看那些设施有没有问题，如果发现有问题，就发维修令。
另外就是电力设备的检查，这个弄错了一点，就是后面这个，应该是电力设备检查，就是每五年检查一次，这是电力方面的检查。
另外就是保险，保险现在在香港已经是一个法规的要求了，一定要买保险。在保险方面有这几方面：一方面就是责任保险，香港叫第三者保险。就是你在这个大厦，如果外来的人还是访客，我们都一般叫第三者，如果在大厦发生意外，可能他坐电梯时间，可能他不小心，电梯机械问题也好，有意外了，他受伤了，这方的保障，这就是第三者保险。这个保险现在香港已经是法规的要求。
另外在香港有两个案件，就是很重要，闹到上法庭去。第一个案件就是，有一个商业大厦、外墙做一个简单的维修，但是做完了以后还有很小的盘架（音译），就是外墙一部分很小的地方做了盘架，做了以后，那个盘架不是马上拆除的，好像放了差不多两三个月吧，没有理他。但是有一天有一个电器工人修理外墙的灯管，他去做维修，看见那个盘架很方便，爬上去就可以做了，但是那个盘架有两三个月没有维修，有问题了，他爬上去之后那个盘就倒下来，倒下来之后，就是有一个意外，就死掉了。这个电器工人很年轻的20岁，后来这个责任谁负责呢？最后闹到上法庭，结果这个大厦每一个业主都要负责，这个赔偿是两千多万，每一个大厦的业主都要负责，平均分这两千多万的赔偿，因为他们没有买那个保险。
除了这个案件以外呢，就是两三年前，香港有一个住宅大厦，叫天使（音译）大厦，上面是住宅、地面是店铺，二楼是酒楼，这个大厦是很老的了，差不多有40多年，但是二楼做酒楼，但是这个大厦地上跟二楼中间有一个檐篷（音译），二楼做酒楼，他看这个檐篷很好，就把鱼缸放到檐篷上面去。檐篷原来是什么地方？他是大厦公共的地方，但是这个酒楼把鱼缸放在那里是不对的，那公共的地方，好像公共的通道一样，但是他把鱼缸放到上面去。几年后，这个檐篷塌下来了，压死了几个人，下面有一个卖报纸的被压死了，酒楼的入口在地上，这个檐篷就塌下来了。这个情况谁负责呢？好像是酒楼负责，是不是，这个酒楼你把鱼缸放在那里，应该是酒楼负责。但是去了法庭，去了香港的法庭，法庭的法官说，不是，酒楼要负责，但是不是负全责，因为檐篷是公共的地方，这个公共的地方的维修管理是谁负责，是整个大厦的业主一起负责的，所以这个檐篷如果发生问题，是不是整个大厦的业主都要负责。如果当初大厦的业主，或者是管理委员会，发现酒楼把鱼缸放在檐篷上，不许他这样做，这个问题就不会出现，这个案件就发生。但是很不幸，那个经理人没有做他经理人本身的工作，业主本身也没有这个概念，也不了解有些问题，直到他的檐篷掉下来。后来怎么办呢？法官就说，酒楼有问题，要负责，管理公司要负责任，他有一部分责任，另外就是全栋大厦的业主都有责任，但是最不幸的地方就是，那个事件以后，那个酒楼关门了，那个管理公司也关门了。因为这个案件还没有到法庭之前，那个酒楼已经关门了，那个管理公司也关门了到法庭判了案子后才发觉，应该酒楼跟管理公司跟业主都有责任，但是三个责任人，两个跑了，剩下的就是全栋大厦的业主负责。所以最后那个受害人，就是全部大厦的业主。
所以如果这个保险买得不够，买得不好，没有买，就产生这些问题。现在这个案件还没有解决，因为这个大厦已经有40年的历史了，住这个大厦的都是老人家，他们都没有钱，你让他们每个人拿十多万赔偿，都没有钱。所以，最后就是由香港政府暂时借钱给他们，往后如果他们要卖住的单位，或者有能力的时候再还给政府，因为这个问题不能解决了嘛。所以这个保险就很重要，但是你可能问我，你买保险，买多少才够啊？可能我的命不值钱啊，那个檐篷塌下来，我死掉了，我刚才说那个电器工人为什么要赔两千多万啊，因为他年轻啊，他往后还有很多工作时间，还有很强的赚钱能力，所以赔偿那么多。如果那个檐篷塌下来，压死了一个年轻的律师、年轻工程师、年轻的银行家，那就算他现在每个月的薪水多少，往后他有没有晋升的机会，往后赚多少钱，这样子算，一直算到他退休，所以你问我应该买多少够，我不能回答你，基本上如果你这个大厦人流比较多，发生意外的机会就大，所以你买保险金就比较大。另外如果你是高档的大厦，在这里进进出出的是很高档的人，像我刚才说的跨国公司的总裁啊，他们的薪水很高的，有什么意外，你怎么办？你跟他打工打一世都不够赔他的。所以这个保险，你看你这个大厦的人，去的人多少，还有这个人的等级，那个档次来决定买数目是多少。
另外就是第二个保险，就是劳工保险，比较简单就是如果工人在工作时间有什么意外，就要做出赔偿。
产业保险就是，无论做管理、做什么也好，意外就是意外，像我刚才说的嘉利大厦，烧火后整个大厦拆掉，这个如果你买产业保险，就可以获得赔偿，一般我们买保险的数目是多少呢？应该是多少呢？这个产业大厦，应该是看按照重建的费用，像整个大厦如果塌掉，重建一个一模一样的大厦，重建费用是多少，你买这个数目就对了。
维修保养，是物业管理其中一个很重要的部分，我们一般包括供电、保安、消防、供水、排水等系统，比较重要的应该有保安24小时值班，监控保证正常的运作，其他两个比较重要的就是消防设备，跟你的应急发电率，就是后备发电，这两个是很重要，应该做到100%的完好。
管理保养，要有一个维修，有一个固定的制度，按每个大厦的情况，定下一个制度，气体装置，最少每年例行检查一次，在香港就很好，我不知道在，我不知道在大陆情况怎么样，香港气体装置，一般就是我们叫的煤气公司，煤气其实跟煤没有关系的，我们习惯叫他煤气，跟煤没有关系，他只是一个天然气。但是香港的煤气公司呢。他经常做例行检查，他自己做例行检查，但是除了他自己做例行检查以外，你那个人，如果我家里也好，写字楼大厦也好，煤气装置什么时间都可以来叫他来检查一下，因为这个检查费用，已经在你的帐单上面，你不检查他也收费的。所以香港就比较方便，因为有些人就看，要付钱不要做那么多啦，在香港因为那个检查费已经放在监管里面，所以比较好。
另外就是污水管，隔气弯管有足够贮水。这个我相信大家对几年前的非典，现在还有印象。非典期间香港死了四百人，其中最厉害，最重要的大厦就是可能大家都听过陶大大厦，为什么非典在那个大厦传播那么快呢？原因就是全部取水弯管没有水，就是那么简单，原来这个弯管的意思就是，我们香港叫隔气，把那个气臭味隔开，那里有个水吗，那个臭味就不能从通过那个蓄水管。但是非典期间陶大花园很多住户，很多住户弯管都没有水，那个所以有非典，就从那个污水管，管传到每一个单位去，就是这样子。因为香港很多住宅都有一个换气扇，在厨房、浴室都有抽气扇，就是把外面的空气吹到外面去，那么从哪里补充呢，因为那个弯管没有水，所以开换气扇，那个空气就从弯管跑进来，所以陶大花园，在非典期间，就是这么简单，就是因为弯管没有水，导致了很多人就在这里感染了非典。所以住宅本身没有非典，但是弯管取水的功能，把那个臭气带出来。
另外，最后一个。我不知道，在内地的情况怎样，我刚才说了那个公契，公契就是一般在香港这个公契，有条文，就是经理人在紧急情况下没经业主或者租客的同意，可以进入每个单位进行紧急维修。好像这个消防的管在这里，其实就是水管，他漏水了，破了，漏水了，当时经理人发现漏水，但是现在是假期啊，找不到业主，找不到负责人，这个单位有水流出来，他一方面可能把这个水给关了，但是我关掉这个水，也不一定能够解决这个问题，因为这个消防口是出了很多水，这个分承开关后面还有水，如果有紧急的情况，这个公契说，经理人可以破门进这个单位进行维修，如果这个情况他发现可能出现更大的问题，他就有权利这样做。
写字楼大厦，我们做物业管理其实不是，这个物业落成了，我们进行做管理工作，不是这样的。其实我们做物业管理，前期的工作很重要，前期工作是建筑完成之前，已经有很多工作要做了。因为经理人，他们有很多管理的经验，也有不同的情况，他根据不同的情况，在建筑的时候提供很多意见给建筑师。另外他从用家的角度去，这里有几个不同的期间，有不同的工作。
建筑初期，就是设计阶段。管理公司应该向建筑师提意见，因为一般建筑师他们熟悉的建筑条例有规定，好像门窗的比例、地面比例、楼梯级的比例，这个很熟悉，但是他们很多不能从用户的角度去看，去做，来设计建筑物。所以在前期，管理公司应该向建筑师提供包括电梯、扶手梯、出入分区等等。另外就是空调、抽风。最重要的就是繁忙时间，因为写字楼大厦，差不多每一个写字楼，差不多同一个时间上班、同一个时间下班，电梯安排怎么样呢？除了你在管理时间的安排外，其实在设计的时候也要做弹性的处理方式。这个就是建筑期就应该有一个弹性比例。
朱兴东：各位代表，让我们以热烈的掌声感谢黄老师给我们做的精采报告，下面是茶歇时间，请大家到室外用茶点，我们在4点的时候回来。（掌声）
世邦魏理仕成都公司副董事彭星波先生（左）与黄显能先生（右）
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