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现代物业发展论坛·高层写字楼物业管理研讨会会议实录
朱兴东：各位代表请就坐，在报告之前通知一个事情，大家桌面上已经有一个通讯录，如果还没有的代表请到楼下的会务组领取。我们接下来继续有请黄老师给我们继续做报告，大家欢迎！（掌声）
黄显能：休息以前我们刚刚谈到一个物业管理在建筑期要做的工作。我们常常说，物业管理不是在物业落成之后才做的，因为物业本身，建筑师的责任，就好像我们引用一下就是，一个孩子的生母，物业管理就像孩子的养母，建筑师把物业建成以后，他就不管了，说得自私一点就是，他们往后就不管了，他放手了。往后负责就是物业管理经理。所以，物业管理经理人这样一个建筑期参与的意见是很重要的，因为将来这个孩子出生以后，教得好不好，能不能成才，你在他还没有出生的时间，就做一些工作，将来对你们做物业管理有很大帮助。
我们继续，另外是停车场的问题。出入口的位置，很多，我不知道大家有没有留意，就是有些大厦的出入口在很繁忙的街道，这样子，写字楼大厦一般他们上班下班就是同一个时间，所以如果集中在同一个时间进这个大厦，出这个大厦，如果大厦外面是很繁忙的街上，你出去的时间很有问题，要排队，排很久才能出去，因为外面才繁忙了。产生这个问题，谁来解决呢？你作为物业管理的经理人，我们的业主和用户有这个问题，你要解决也解决不了，因为先前这个出入口就放在很繁忙的街道，你又就改变不了。所以我们在建筑期开始，就要考虑这些问题，尽量把这个出入口放在旁边，不是在繁忙的街道。可能在后面，起码他出来的时间，可能要去那个繁忙的街道，也能出入。另外就是行人的安全，出入口尽量跟人流分开，这是最好的。
另外就是停车场的交通安排，这个一般的话很难办到。就是要预留一些地区给行人，这样子就比较安全，另外就是那个指示牌应该很清楚，因为建筑师一般他会看那个图纸，但是那个地方放指示牌，好像出口在什么地方，电梯在什么地方。另外就是速度限制的标志，也要考虑，要放得足够清楚。
停车场的出入系统，我去过一个停车场，停车场按钮的那个机刚好就在拐弯的地方，我的车子又要进停车场，刚好那个控制那个机就在拐弯的位置，每一个司机都不能伸手按到那个机，很多就下车去按，这个是很大的问题，所以从设计时间就要考虑这些问题，应该把这个，如果他单单有一个路是拐弯的话，应该把这个放进去一点，等车子转弯转直了以后，才去按票。
上落货区的位置和高度很重要，因为我们要看这个货车，一般这个货车的高度，刚好应该就是平的，跟那个上落货的平台是平的，这使那个送货那个时间不困难。
另外就是入口，上落货区跟用户的停车场，应该有不同的口，可能是同个入口，但是他到了里面，就应该分开，很清楚，一边就是停车场，一边是货车入口，这样就不会妨碍每个用户停车场的使用。
另外就是货台与货运电梯的距离，当然距离越近越方便，就是那么简单。
保安系统，应该从一个安全、经济的角度去看，这个保安系统放在什么地方，像闭路电、监控室放在什么地方，建筑师不会考虑这个问题，你这个都是要物业经理，给他提意见。
管理处，我常常跟物业管理的朋友说，我们做物业管理好像是我们广东人说的，“私生子”一样，不受重视的，因为管理处一般都是在不好的位置，因为好的位置呢，都用来租住了，如果在大门口，在最好的位置，可能就店铺出租了，收租更好。所以管理处一般都是在一个不太理想的位置。要考虑会议室，面积，就是你们管理团队有多少人在那里办公，考虑放什么设施。
大堂的前台位置，就是每一个人进入一个大厦，第一个印象，所以前台位置很重要，因为前台位置，用材料应该配合大厦的档次，是高档还是低档。
物料的应用，最重要的就是安全。我最近去台湾高雄一个很大的商场，叫梦时代，是台湾地区最大的商场，但是它在高雄，很奇怪，他用的材料基本上是上等材料，很平滑，很容易打理，很干净。在室内很好，室外呢，因为天气的问题，一般我们室外部分材料、地面的材料一般都是用不容易滑倒的材料。但是很奇怪，他用这个材料是不容易滑的材料，但是要做很多区分，他地上有个喷水，很奇怪因为那个水进去喷出来，就是那商场外面，任何时间都是水，好像每个时间都下雨一样。但是基本上，因为他用的材料还是不容易滑倒的，基本说没有什么大问题，但是这样子做是不是很好的，我很奇怪。
除了安全之外，我们常说跟保养和清洁有关系，你的材料要容易保养，如果破烂以后更换要方便，容易清洁，价钱也要合理，另外就是跟实际环境配合。
选择承判商，我刚才说建筑师把建筑落成以后就不管了，往后就是我们管理团队负责。但是一般香港承判商有一个保养期，一般是一年。这个保养期就是大厦落成以后的第一年开始算一年，这一年如果这个建筑物产生什么问题，有什么设施坏了，我不是说人为损坏的，就是自己的问题，坏了，破烂了，承判商负责更换、更新、修理。所以承判商，在物业落成后这一年，跟物业管理经理人合作是很重要，因为他有责任保养整个物业，如果它做得不好，那物业经理更麻烦。因为你不能炒他鱿鱼啊，因为他本身就负责做保养，主要你另外请一个保养承判商去做的话，问题就大了，原来那个承判商可能啊，你已经有承判商做过一些工作了，往后我不管了，他可以找这个借口，所以承判商做得好不好，很重要。所以选这个承判商一定要看他过去的表现怎样，因为将来最起码一年你跟他有很深的合作关系。
到了建筑中期，物业管理的经理人就要负责起草大厦公契、租约。租约是没有问题了，基本上是业主跟租客的和约。但是公契就是，在香港要拿到香港地区的政府机关去批准，才可以卖楼的。所以建筑中期要把公契做好。管理费用空调费加起来，从这里就开始做预算。到了建筑后期，管理人手又做了一个计划，开始建立你基本的运作。
差不多要落成的时间，也要跟香港地区政府部门的人士做一些安排，像清倒垃圾、警察巡逻、邮政服务，告诉他们邮政局我们物业落成了，你们开始要派邮差来派送了。另外就是公共交通，可能你这个写字楼大厦，每天有三千人在这里上班，公共交通方面，安排有没有需要安排。可能这个不是物业经理的责任，但是他有责任告诉运输当局，公交当局，告诉他我们这个物业什么时间落成了，从什么时间开始有人在这里办公，每年大概有多少人在这里办公，你看要不在公共交通方面做一些调整。但是做不做是他的问题，但是你有责任告诉他这个情况。
订立业主守则，其实就是公契的一部分，因为这个公契呢，除了条文以外呢，有一个部分是业主的守则，这个业主守则一般有一个公约，还有个条文，就是经理人有权制订这个守则，也有权修订这个守则，按需要修订，增加或是减少。所以业主守则基本上就应该是从公契那里拿出来。
这个守则拿出来以后，应该放在往后用户守则里面，因为这个守则，我刚才说那个公契，就是第一个业主，买那个单位的时间签的，但是往后的业主他没有机会签那个契约的，因为他不用签，可能他都没有机会看过，他可能知道有这个公契，但是公契的内容他不知道，他没有看过。所以业主守则就是，经理人就是把重点拿出来，放到业主守则里面，这样就每个业主都知道，原来有这个要点要注意。另外就是减少冲突的发生。好像举例，业主守则规则运输货物不能用载客电梯，有这个规定。因为这个大厦有另外载货的电梯，但是可能有些业主，来送货的图方便，随便就拿个手推车就坐载客的梯，如果这个时间管理员、保安员说“这个不行啊，你应该用这边的电梯。”如果遇到野蛮的，为什么？我用这个不行吗？跟他吵起来，有些业主也可能是这样子。但是如果我们业主守则写得很清楚，就是减少这方面的冲突，我们的员工也比较方便。
另外就是订购一些需要长时间复运的器材。另外就是参与“竣到”（音译）会议，你知道“竣道”（音译）怎么样，你之后往后其有多少时间，做什么工作，还有什么东西要做，能够参与这个会议。
到了建筑完工期，开始招聘员工，安排大厦保险，订立所有指示牌位置，安排水电表转名手续。因为建筑企业，建筑师、承判商做好后，原来那个水表、电表都是用建筑师，可能是承判商的名字登记的。到现在要完工了，就应该把这个注册的名字改过来，可能是改物业管理公司，如果这个物业还没有卖出去，临时就用物业公司做注册用户。
管理处装修，就是自己的管理处了，清洁、保安、服务招标，香港一般清洁服务都是外派的，外派给清洁公司做，但是保安一般都是自己公司的员工去做。因为保安现在在香港，已经不单是做保安，往后我们谈保安负的责就是，因为他负责很大部分的管理工作，设施的管理、都是保安人员去做，包括消防、保安、电梯、电路等等都是保安做。所以香港一般保安服务，都是由自己的员工做，因为自己的员工容易控制，有清晰的责任，告诉他怎么做，有问题出现的时间，容易及时解决。所以香港一般保安服务，就是自己的员工，清洁就是外派。
这个守则拿出来以后，应该放在往后用户守则里面，因为这个守则，我刚才说那个公契，就是第一个业主，买那个单位的时间签的，但是往后的业主他没有机会签那个契约的，因为他不用签，可能他都没有机会看过，他可能知道有这个公契，但是公契的内容他不知道，他没有看过。所以业主守则就是，经理人就是把重点拿出来，放到业主守则里面，这样就每个业主都知道，原来有这个要点要注意。另外就是减少冲突的发生。好像举例，业主守则规则运输货物不能用载客电梯，有这个规定。因为这个大厦有另外载货的电梯，但是可能有些业主，来送货的图方便，随便就拿个手推车就坐载客的梯，如果这个时间管理员、保安员说“这个不行啊，你应该用这边的电梯。”如果遇到野蛮的，为什么？我用这个不行吗？跟他吵起来，有些业主也可能是这样子。但是如果我们业主守则写得很清楚，就是减少这方面的冲突，我们的员工也比较方便。
另外就是订购一些需要长时间复运的器材。另外就是参与“竣到”（音译）会议，你知道“竣道”（音译）怎么样，你之后往后其有多少时间，做什么工作，还有什么东西要做，能够参与这个会议。
到了建筑完工期，开始招聘员工，安排大厦保险，订立所有指示牌位置，安排水电表转名手续。因为建筑企业，建筑师、承判商做好后，原来那个水表、电表都是用建筑师，可能是承判商的名字登记的。到现在要完工了，就应该把这个注册的名字改过来，可能是改物业管理公司，如果这个物业还没有卖出去，临时就用物业公司做注册用户。
管理处装修，就是自己的管理处了，清洁、保安、服务招标，香港一般清洁服务都是外派的，外派给清洁公司做，但是保安一般都是自己公司的员工去做。因为保安现在在香港，已经不单是做保安，往后我们谈保安负的责就是，因为他负责很大部分的管理工作，设施的管理、都是保安人员去做，包括消防、保安、电梯、电路等等都是保安做。所以香港一般保安服务，都是由自己的员工做，因为自己的员工容易控制，有清晰的责任，告诉他怎么做，有问题出现的时间，容易及时解决。所以香港一般保安服务，就是自己的员工，清洁就是外派。
表格的准备，售楼的表格。售楼每一个单位，你是物业经理，你去看有什么问题，马上就要承判商安排。
另外就是有一个建筑整改名单，刚才说了，有什么建筑的问题，建筑商去改善。一般建筑商有一些余下来的材料，经理人就接手这些材料，因为这些材料对你经理人，日后在管理维修方面有很大的帮助，因为这个材料完了以后不容易再买这种一模一样的材料，所以这个材料就是后备的，好像地上的砖块，这个砖块破了以后，如果你在外面买，不容易买到一模一样的，所以一般建筑商都有一些剩下来的材料交给经理人。
最后就是物业的移交期，移交期间，经理人就是核实登记的业主资料，将单位移交给业主。如果你的业主发现那个单位里边，有一些要修理的地方，这个整改的名单就由经理人管理。
向业主介绍装修程序与各种守则，因为装修的时间一般都是很麻烦。写字楼一般装修问题虽然比较小一点，因为他一般不是大规模装修，但是也有一部分的装修材料要进去，还有装修废料清出来，这样装修安排就很重要，因为可能你还带装修，但是有些用户已经搬进去，开始办公了，你这个装修材料什么时间可以运进去，什么时候用电梯，你的装修工人的控制怎么样啊，这个都是装修时间要经理人做控制。所以这是守则规定，应该定上这个守则。
另外，如果这个业主进行装修，应该有一个装修的图纸，很清楚告诉经理人我装修这么做，最基本就是经理人要看，他们有没有影响整个大厦的外观，可能除了大厦的外观还有电梯口，你这个公司门面的装修有很多大厦有规定的，你不能做其他装修，原来的装修的玻璃门怎么样，那个墙怎么样，颜色怎么样，都有规定的，这是公共的地方，外观有一定规定。所以如果业主的装修，经理人就看他装修的内容是什么样，有没有影响大厦的外观，有没有影响公共设施，这个装修图纸配了以后，到装修完成了，物业经理人还要到每个单位去看一下，他有没有做一些不规则的东西。这就是装修管理，刚才也说了，装修的废料怎么清除，工人怎么管理。装修材料清理有两个方法，一个是经理人统一办理，每一个单位都要按你的大小付你的装修清理费用，不管你装修不装修，大装修小装修一样，都是一样，收清理费。另外一个做法就是他不管，就是由单位的装修商去负责清理装修废料。两个方法都有好处和不好的地方，就看大家考虑用哪个方法比较好。
法律依据，这里有管理公司，这里就是经理人了，进行管理有三个法律文件，包括刚才说的大厦公约，也有规定，维修公约也有规定。另外就是租约，如果经理人本身也就是大业主，替业主做出租，租约的管理。业主守则就是公契的一部分，所以它应该要继承法律和文件，装修的条例也是守则的一部分。
另外在香港地区也有一个，我相信大陆也一样，有一个配地的条款，就是政府配这个地，做什么用途有规定的。像你做这个办公楼，写字楼的话，这个配地的条款就是，这个用途就是做写字楼，但是如果你不做写字楼怎么办呢？做住宅呢？可能有一个单位，他原来是写字楼，但是现在这个公司不做，拿来做住宅了。基本上管理公司对这个情况要提出，对业主提出警告，还有就是要向政府部门投诉。他可能没有什么能力可以做，因为配地这个方面是由政府有关部门去做的，所以如果他要改变土地用途呢。公司方面有规定，管理公司要报告政府有关部门。
财务，就包括管理费，管理费就很重要了，香港是每平方尺、大陆是每平方米计算。基本上就两方面，管理日常支出，另外就是空调系统用电和维修费用。一个客有一个问问我，“为什么空调系统用电维修费用，不是管理上的日常支出吗？这个不是管理支出的一部分吗？为什么要分开呢？这里现实的问题就是，我刚才有举过，就是有些公司可能随着正常的办公时间，九点五点钟，他需要在其他时间办公，这样他就跟管理公司说，这个礼拜我每天要加班到晚上九点。原来空调开到六点，但是我每天加班到九点，没有空调就不能做了，他的窗是不能开的。所以，这样管理公司就跟他另外收空调费用，所以空调费用跟空调系统的保养费用应该另外算，就是这个意思。
管理预算，你看这个百分比，很粗略的一个百分比，放在昆明不同、北京也不同、上海也不同，这是香港地区的一个情况跟大家做一个参考（幻灯）。
现在说保安，我们刚才谈到保安很重要。保安我们注重的就是安全风险。安全风险的意思就是，不能预计的，就是事故导致的人的生命或者是资产、设备的损失。风险的种类有火灾、盗窃、抢劫、非法进入私人地方、恶意破坏、纵火、恶意袭击、殴打、爆炸、毒气、升降机困人、水浸，这些都是保安的风险。但是这个保安风险很多，所以我们要注重保安的管理，保安管理我们分几个层次去讲。
首先这个保安的政策。大家看这个表格（幻灯）保安政策跟保安策略，以后跟着有一个保安措施，措施就是管理措施，就是执行方案了。下面我们再从大题目上面我也强调说这个。
保安政策，保安政策是机构方面由高层管理人员，定立保安管理的指标方针，就是你把保安的各方面定位重要性有一个重要性，坦率的说，我觉得保安很重要，如果保安有问题，你就需要其他部门的人协助，这是保安的方针，这就是你把最终情况怎么样，才能够订立保安的措施，怎么定立。有的技术上面调配是怎么处理。
政策订立后，管理层就要考虑几方面。就是对行人推行安全文化，界定每一级管理人员保安任务。
制订保安措施，确保管理制度可以推行这个程序。保安管理措施基本上包括有四个环节，保安措施应该要确认保安工作，确保员工和承判商要严格遵守，有一个保安守则。
最重要是员工的训练，要他们知道有紧急情况发生的时间，他们怎么处理。保安管理措施刚才我说有四个环节，第一个就是风险的检测评估，就是在建筑物那边，看看你有什么有风险的地方，定期检查，评估，做出处理。
在火警及爆炸方面，管理人员要熟悉救火器械使用、逃生路线，大厦公共地方，不要受到阻碍，防烟门、防火大门要保持关闭。电器，救火器及时测试，电器、冷气，装有一个烟雾探测器。巡逻很重要，往后我们还要谈巡逻的问题。放火演习。
(责任编辑：现代物业) |
