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我现在的感觉就是，物管教育我97年我参与的时候，重庆第一个办班是97年物管专业办班，创办以来到现在是本科和硕士班都有了，这些主要的办学的过程我都参与了，重大没搞，但他们行业策划的研究生班、本科班或者是专科班他们都邀请我去上课，是这样走出来的。所以说第一个我感觉的问题就是，物业管理行业壮大起来是可以有一门学问了，但是这个学问在我们的学科界它还不算很大的学科，很脆弱，所以第一个问题就提醒大家注意，相当于我们成长起来了，像黄豆的苗冒出来了，但是还很弱，我们注意抓紧时间使他长大，这是第一个问题。我为此查了一个材料（在网上），网上现在有一个本科班，一个本科班他策划了一个自考，因为本科还是不错了，他已经开始自考了，但是他的课程设计没有体现我们的最核心的内容。就像我昨天跟黄教授谈的，很多核心的理论都没有提出来，所以有一个提议，那么多专家今后是不是像经济学界那样搞一个通用教材，南方本、北方本，我们学科比较小就搞一本通用教材。
第二，我们这个学科，这个行业的知识太大，太综合，很多人，包括我们自己我们可能都还体会不到他究竟的核心知识框架应该是什么，所以我们要注意它的综合性，将会考虑到我们的学科往哪里发展。我跟行业说，物业是房子嘛，物业应该强调物业自身的强调和自身的威严，其实物主和行业的人好像他们不这样认为，他有时候都很犹豫业主是注重好看、安全啊，所以我就担心物业管理现在叫物业服务也好，但是我们的生存之本是“物”是“物业”，我们还是要围绕“物”、“物业”做文章，这个东西我们写教材、写讲稿也好都要写多一点，要不然业主就认为我们物业管理是保安，层次高一点就是说可能是环境保护了，小区绿化搞得好，清洁环境搞得好就是环保了，这样我们搞学科的就吃亏了。第三个问题，我们策划办班的时候，我到深圳职教院的时候他们最初是从行业很难的领域去，他的第一个专业叫智能化布线，就是高档次需要物业管理，低档次的不需要，他们设施设备很多，所以他首先策划这个专业，把很多线路策划到这个专业，搞了半年虽然对行业有用，但是我们叫物管公司恐怕还是要从物管开始，后来才策划了物管专业，这就是最早的深圳的职教院。
很多人理解物管学科、管理学科我们大家培养物业管理的时候，虽然刚毕业派他们搞基层管理员，完了这个理解偏颇了，所以我们要理解物管的人才机构、核心是什么，像法律人才一样，核心的法律人才是什么，再围绕核心的法律人才转化为经济法、合同法、婚姻法，核心的法律都没有，突然偏到经济法什么完蛋了，这是第二个，我们培养学科撞车了，今后要把他系统化。
第四个问题，我们的行业发展很快，但是产值太小。我们全国的物管公司加起来人很多，不是物管公司的数量很大，赶不上我们一家企业，赶不上某某汽车制造厂都赶不上。这样企业、行业对我们理论建设，对我们搞学科建设的，杂志的，搞期刊的很强有力的支持的话，还是有一定的难度，这是第四个产业成长有难度，弱势，因为行业弱了我们的人才就觉得学了这个专业心里头打滚，这个行业不行我的工资在那里，虽然名义上拿了一个硕士、博士，物管博士，但是旁边的博士拿了一万我们行业才给三千，恐怕就恼火了。所以我提请我们的翁总，组织一个巨头公司。
第二个板块我的建议，大家可能都是这样思考，物管教育的发展从哪几个领域发展。第一是唱高调，我们做这个行业的虽然不是很繁荣，但是我们要有使命感和责任感。
第二个，我们行业要把我们行业的专业人士捧起来，就是我们行业发展还是要科教兴业，这样我们从事科研的他心理才有依托，才有踏实，第二个希望我们翁总支持我们搞教育的，搞科研的，策划一些行动。
第三，具体来说，我们希望我们搞教育的，我们的教育市场繁荣，这样我们大家搞起来才有劲。我就建议从哪几个方面可以让我们大家觉得有事做，有钱做。
第一个领域，就是搞一下董事长教育，我给这些企业家讲的是董事长教育，董事长让我们这些老师去他不听你的，他可以听平台，我们黄教授是东南大学的你们自己教育自己你们没有平台不能发证，你们出钱，到东南大学或者是重庆大学到这些学校搞一个物业管理培训中心，教育中心，然后我们所有的优秀的企业家全部都是老师，找50个董事长，50个董事长都是老师，我这个董事长讲专题的时候40个董事长在下面听，又是学生，又是老师，当老师的时候赚讲课费，当学生的时候交学费。
第二，经理阶层，就是职业经理，董事长下面招的人，总经理。这个板块也很多，希望策划一些将军式的培训学校，这样的话让我们的职业经理有地方拿物业管理MBA，EMBA或者是硕士管理，职业经理去拿，我们搞教育的挣点项目费。
第三，等级下降一点，职业管理的职业资格教育，就是平时讲的普通的物业管理人员，物管师或者是我们的安全员，电工，水工、木工技术操作层的，高层次的上岗培训。
第四层次，我们的物管管理性之外的专业性的队伍的学历教育，或者是进修式的教育。这种教育我们搞物业管理培训中心根本拿不下来，我们就说我们可以做组合资源的平台，做组合资源的工作，比如我们需要土建的只能到土建专业的抓人，环保的只有在环境科学抓，林业的就要学林学的去抓，我发现最后物业管理必须成为高层次的，其他专业型的人才他才听话，他们全部是本科博士，我们拿个物管就是专科，我们应该是去指挥他们，他们说你凭什么来指挥我，我是硕士、博士。所以最后我发现，就跟我们的管理发展目的是一样，管理的专科本科分类，最后他们说别搞管理类的本科了，搞高层的，学工、学文的，全部学完了再来学管理，工商管理现在不得了，就是这个思路也很好，我们今后物业管理的文凭也要往高处发展，去统帅我们其他专业的领域，他们就听话了，他们拿高档次的物业管理文凭这就对了。
第五个建议，普通员工的素质教育和在职提高，比如我们的安保员，环保员，保洁员、木工、土工之类的，这些工程技术人员或者是基层人员他有一个素质提高的问题，但是这就是要我们的企业多给钱才行。
第六个板块，就是有一点又现实，可能有很多搞教育的朋友介入的，量很大。就是准业主，已经是业主了和将来的业主要对他们进行教育。我这里启发的就是最初我到上海考察，上海协会推荐我看的项目之后发现，有个公司就提醒我们教育是怎么教育的？买了房子的业主入住小区拿钥匙之前必须进行一个半小时的物业管理教育，然后问他听懂了没有，听懂就来领钥匙，没听懂免费的下周六还有，下周六签了字再来领钥匙，准业主和将来的业主必须进行物业管理教育。后有业主，我昨天坐在车上他都打电话来，他邀请我去教育他的业主和管理人员，免费的。最后他说制造材料、展板、挂横幅我掏钱，我请你，我们家有钱，我请你。我说这样可以，但是这种运作方式怎么行，这种运作方式不是物业管理的发展方向。所以我始终没去成，但他们对我寄的希望很大，他说业主专家应该把业主教育好，结果他认识了我两年了，最后没去成，他是深圳市的业委会常务副主任，在我面前哭说房管局、街道会不支持他，最后是假业主，就是他的女婿是业主主席，他跑去做常务，相当于常务秘书，他打的是业委会的牌子，这样就搞自由了，现在都是很典型的案例，至今没有解决。就是我希望我们专家学者，今后有空我建议，企业出钱，拨一份款只要有专家愿意来教育每星期来一小时，有人来给钱，有人来听，反正来听的就免费，教育业主的正道就是这个，这样我们的业主就提高了，我们就把物业管理市场培育出来了，这样我们的行业的日子就会好过一点，谢谢大家。
黄安永：我们重大的贺教授讲了物业的教育好像跟我们的制度没什么紧联，从他的建议上可以看到，他讲了我们很多当前物业管理行业中碰到的此类的问题积极业主，业主的自治管理没有教育不行，但是再教育中没有制度更不行，所以我们大家都想我们中国的物业这个健康的发展，必然要带来些什么？我们一个企业的规范的、认真的，我们为广泛业主服务的精神，同时另一半我们业主管理的自治的合法、合理性、规范性乃至学会正确的维权，在这个过程中虽然我们物业管理的条例2003年已经颁布，各地相应业主大会业主委员会的章程也相应浮出水面，但是在我们的实际上还是矛盾很多，这些矛盾的出现引发了我们很多的学者、学校高度的关注。下面就有请深圳大学的唐教授，就业主委员会如何选举，以及如何规范、管理进行演讲。下面欢迎。
深圳大学管理学院唐娟副教授
唐 娟：各位女士、各位先生好，首先感谢现代物业杂志，感谢宋有兴社长给了我这么一个学习的机会，在今天上午这个时段内，我想跟大家分三块来介绍我的思想。
首先我想介绍一下我的这篇文章，这篇文章是我和我的学生，一个学法律专业的一个学生花了4个月的时间来做的，因为我们地处深圳，所以深有这个地缘优势，在深圳这样的个案出现了很多。我们这个文章当中的这个个案实际上是叫BL华庭小区，这个社区在深圳是非常有名的社区，原因在于这个社区的业委会在他选举的过程中，以及这个业委会在整个发展的过程中与地方政府长期处于一个博弈的状态，业委会的一群精英跟地方罗湖区的住宅局以及罗湖区的法院，人民代表大会经过了诉讼官司将近有15起，这里的官司当中大部分是属于公益官司，就是不是为了某个小区的个人利益，而是整个小区的利益。所以这10几个个案最终我们可以归结于一句话——人与个案是互动的，这些官司他们赢的很少，不到10%，但是这个诉讼的过程是非常有意义的。所以他最终的理论意义和制度意义不在于结果而在于过程。
在分析这个个案之前我想简单地跟大家，大家可以看我们资料第19页，我们简单把目前业委会发展的制度环境分为四种类型，我们主要是业委会遇到的障碍来划分的，这个障碍是分两块，一个是内部的阻力，还有一个是外部的阻力。所以分四块，一个是双大，一个是双小，外部阻力大以及内部阻力大，这是两种阻力，目前很多的业委会是处于这么一个状态的。还有一种状态，我认为是处于理想的状态，就是外部的阻力小，内部的阻力也是小的，但现在这种情况比较罕见，大部分是要么外部的阻力大，内部的小要不就是内部的大，外部的小，所以这个个案在我进行的10多个城市的调研当中大部分是处于中间状态的，我们这个个案BL华庭社区是处于这个状态的，外部的阻力来自制度和政府层面比较大，内部的阻力，业主的团结以及业主精英发挥的作用是很好的，所以内部的阻力比较小。就这个社区他有很多的经过是可以选举来研究的，我仅仅是做了这个社区当中一个根据的制度或者是基本的制度，也就是说业委会的自治制度选举制度开始的。之所以选择这个小区是因为这个小区当时在产生的过程中曾经闹出一些制度性的笑话，这个是03年入伙的，根据当时的物业管理条例他应该成立业主委员会，但是有1年多的时间这个业主委员会是始终没有成立的，在这个小区大概有20左右的业主精英不断地呼吁和要求之下，当地的住宅部门决定来主持业委会的选举问题，但是在整个的选举筹备过程以及操作过程中，通过这个个案大家可以看到，政府的指导行为，政府是起一个指导制度的。但是这个政府的指导行为在这个管理过程中基本上是变成了一个监管甚至是包办的过程，因此这就引起了该社区业主精英的不满意，所以在这个过程中我们发现，一方面是对方住宅管理部门和基层的政权组织，比如街道、街委会、工作站他们组织和一个选举过程，另外一方面社区的草根精英，他们也搞了业委会的选举过程，所以在这个过程中就出现了两个业委会组织，同时出现的第一个是叫官办业委会，一个叫民办业委会，这个社区非常的热闹，官办的业委会状告民办的不合法，民办的同时也提起诉讼，把行政执法部门告上法庭，说他们不符合物业管理法，这个案子当时在04、05年在当地是非常轰动的，最后的结果是什么，最后的结果是区住宅管理部门宣布由官方组织的业委会的选举过程停止，终止了不再选举。民办的业委会是继续进行的，根据既定的组织选出了一个业委会，当他到区住宅管理部门备案的时候就不给备案，这个事情就引起了另外一个官司，民办的业委会以行政不作为的方式把区行政管理局告上了法庭。因为他没有备案所以他也不是合法的。
这个个案我们在这个文章当中详细地分析了它整个的选举过程以及它在这个制度规范之下所出现的每一种细节，而且这种实践细节和相应的制度在对照的时候，我们说映现出来的制度的缺陷，这是个案的一个介绍。通过这个个案我想得出的一个基本的结论是什么呢？就是目前业委会作为一种新兴的公民组织，以及政府面对业委会面对物业管理所颁布的一系列的制度以及制度创新都是处于不完全的状态的。但我个人对他们之间的互动是持一种乐观的态度的，制度的进步就是在政府和公民社会的互动当中取得的，而且公民社会和政府都是一个相互学习的一个过程，所以我们作为一种旁观者、研究者理论工作者，一般是持秉中的态度的，不是指责政府这么笨这么蠢，也不是指责业委会，我认为他双方是学习的，互动的。我们的责任就是通过这样的分析，指出这个制度的缺陷，提供给双方，大家进行讨论，使这个制度更完善。这是我们的一个初衷。下面是我们对个案得出的结论，就是通过这个个案目前对这个相关的业委会的选举制度当中我们发现了什么，在材料的27页，我们只有是有三个结论。
在目前的业委会选举当中基本上有两种逻辑在共同地发生作用，第一种逻辑，业主是根据财产的所有权而享有法定权利的逻辑，这个逻辑呈现的规矩不是特别明显和深刻。也就是说业委会的发展要想根据这种逻辑来进行的话，还是困难重重的。第二种逻辑，就是支配具有地方性逻辑和支配政府的逻辑，你可以看到这两种逻辑有一些不同，第一种是以业主自治为主的，第二种是地区政府基于整个地区治理的需要主动呈现的逻辑。在这种情况当中我们会发现，业主的自治是在政府的规范之下来进行的，但是因为政府在管理过程中长期习惯和延用的逻辑比如支配、控制、监督，所以对于中央政府制定好的你要发挥一种作用，这种作用还没有显示出来。这两个逻辑呈现的就是私权和公权的矛盾如何解决的问题。
第二个发现，其实业委会的选举是一个公民学习的非常好的一个机会，所以第二个逻辑就是通过业委会的学习，虽然困难重重，但是对社区的公民来说，可以得到共同参与的基本的断面，公民在选举当中他知道了，你要维护你个人的利益你必须通过维护公共的利益来实现。其实在目前大部分城市业委会和居委会的选举当中居民参与的热情和参与率并不是很高的，虽然官方统计的数字很高，其实不是这样的。为什么这么冷漠，其实是两面两个逻辑，尤其是第二个逻辑起作用的结果，不管怎么说，这个业委会的选举能够继续进行下去的话，不管他在形式上如何，最终居民得到锻炼，这个情况是肯定的。
第三个发现，就是要保证业委会长期的运作和存在，要保证社区居民有效的参与，他是有一定的条件和保障的。所谓的条件就是对于居民来说，他必须是维权的成本与自治的成本相对较低，他才可以参与。对于政府来说他必须实现他的地区治理目标才能支持这个事情，这是一个条件。在当代这个情况下，也就是说目前我们还是一个威权政治和威权政府的情况下，政府的保证还是比较重要的，尤其是所有的制度供给基本上还是以政府作为一个最大的主体为时代背景，所以政府的支持和保证是业委会发展的重要前提和条件。我之所以得出第三个结论其实还有一点点的担忧，这是根据我们深圳的一些情况，目前我们深圳的社区治理有很多的声音，比如说有一种声音，其实他是一种主流的声音要取消街道，虽然是不同的路线，街道取消就可以变成一个大的管理框架。比如很多社区就变成社区管理委员会，在这样的情况下业主委员会还能不能生存我们已经开始打一个问号了。还有可能居委会和业委会融入到社区管理委员会的框架下，社区管理委员会就对区政府负责了。所以这个发展是一个基层政府的发展逻辑，这种逻辑很可能就是业委会的发展消隐于基层政治发展的规矩当中去，基于目前这种发展趋势的判断，我得出了第三个结论。但是它是不是能够得到进一步的验证还需要我们进一步的观察，这是通过这个个案我们得出的一些发现，希望在座的各位对这个问题有想法的话我们可以进一步地讨论，谢谢各位。
黄安永：谢谢我们的唐教授的发言，大家都知道物业管理在我们的运作不长的时间，26年左右的时间从中国来讲是一个新兴事物的诞生，他的出现给中国的政治、生活以及我们老百姓的利益以及社会的发展经济利益的平衡等等各个方面都带来了新的展示和变化，自然有好的一面，人民在歌颂他，自然存在不和谐的一面，矛盾迭起。刚刚我们看到了业主委员会的成立，其实不仅仅是深圳，在我的了解从北京到上海，到南京，从东部到西部，那儿都有很多的一些矛盾，我曾经写过一篇文章叫《矛盾之多谁之过》在里面各种层面都发了很多值得我们细细回想的一些问题。我们今天由于时间的关系，三位教授的发言给了大家的只是一个索引，我们第一阶段还有一点时间，时间的目的就是互动，互动就是围绕三位教授提到的自治和社会的繁荣，业委会的成立的整个过程碰到的问题，以及在我们的教育过程中哪些还会存在于我们之间不和谐的问题，如何去进行我们未来的发展，提出一些交流和互动性。
下面我想在座的各位都来自于学校，来自于企业，来自于关心这个行业的专家学者和企业家们，有国内的、有国外的，有境外的，大会给了我们时间，大家看看有没有提出一些疑义，我们大家共同来讨论。
陈幽泓：唐娟是老朋友了，我们都做共同的工作，所以我对啊她的发言很感兴趣也有问题。她讲业主委员会成立显著的逻辑，她讲了两点一个是权利法定这个比较好理解，第二点你那个语言就是，我理解是这种权利现在从政府角度还希望行政支配，这么一种权利。我想问你的问题就是，从你在深圳，假设以深圳的调查为主，在深圳的调查中哪种数据能支持第一种逻辑，哪种数据能支持第二种逻辑。
唐 娟：这个问题非常有意思，我这样吧，从制度分析的角度目前我们知道，我们中国的制度演进当中有一个非常明显的特点，也就是制度文本和制度实践是有落差的，如果你看制度文本有时间看是比较完美的，具体执行有时候是不按文本来做的，我们刚才讲的第一个逻辑，根据业主权利法定的逻辑，他主要是一种文本逻辑。根据我们目前的调查的实证数据，我觉得他获得的数据不太多，仅仅是从一些个案当中我们可以得到这么一个初步的结论。但是我认为，这是未来发展的一种方向。第二个逻辑，可以在现实当中得到大量的证明，原因就在于大量的制度实践跟制度文本之间的落差是比较明显的。
陈幽泓：照你的意思说深圳的业委会成立大部分都是受行政支配的。以这种形式形成的？
唐 娟：我觉得初步的结论是可以得到证明的。
陈幽泓：是吗。
唐 娟：对。
陈幽泓：在北京还不能得到这样的结论。
唐 娟：比如05年5月1号的时候深圳市颁布了业委会规程，在这个规程当中，陈老师当时你也对这个规程提出了一点疑义，这个规程去年已经作废了现在，在这个指导规程之上他已经变成深圳市物业管理条例了，也就是它的法律权威性又提升了一步。但是这里面有一些基本的法律逻辑，跟目前的上位法有一些冲突，但是深圳权利部分有自己的一个解释，不管怎么说在具体的业委会的发展过程当中，我们发现政府指导的这种实践它不太明显，但是政府监督和管理甚至包办的痕迹是必须明显的。所以我觉得它可以得到实践证明，但第一个逻辑可以得到文本证明，所以这是我们目前的一种困惑。
黄安永：欢迎更多的我们一些企业家和学者来互动。
广州代表向唐娟提问
提 问：你好唐娟老师，我问一个问题。我是广州大学的。虽然这个专题我们进行过专题研究，但是我们在平常的学生实习和企业打交道的过程中遇到过这个问题。就你的研究来说这个业委会成立应该是一种利益要维护某一方面的利益，你刚才讲，这个利益一个是政府要维护秩序、权威，而业主要维护他的权利、经济利益。那么我觉得就我在香港待过一段时间，他那边的业委会的成立很大一部分有这样的利益动机，我要选议员，要选社区的公益性的角色，有一个政治动机在里面，不纯粹是的利益。
你觉得在大陆的业委会的成立过程中，我觉得就我实际了解的，还有是律师来担任这个角色，他直接的是维权，间接的他也是在谋取一种经济利益。只要让我成为这个其他小区的业委会，以后有什么官司就可以来找我，就有一个利益的驱动。在你的调查当中比如为公共利益与经济利益驱动的愿意主动出来担任这个主要角色的人。
这个比例有一个什么样的比例，以后往哪方面发展？
唐 娟：谢谢你，我觉得目前从普遍的情况来看，业委会当中维权主要是维护经济利益，对于我们的政府治理来说是福音，由经济利益引起的冲突毕竟比政治利益引起的冲突更可控制，所以基本上是经济利益。从业委会维权的规矩来看有一个向更高的公共利益转化的趋势，这个公共利益就是一个制度上面。你比如说从80年代末到现在，你可以把他分为这么几块：第一块主要是个人或者是群体的，主要是个人或者是一个小区的房子质量的问题，这是非常微观的利益，而且非常具体的。就是这个房产权，房子的质量、霸王合同这是纯粹的经济利益。第二个阶段，大概在05年左右的时候开始普遍向共有设施、共有产权转化了。这个时候大家已经不再，或者是主要的情况不再说就某一个房屋是大家共有的权利。还有第三个阶段，就是有关的制度的演进，不同的城市发展不一样，在深圳03年就开始比如房屋的维修基金问题，这是有关制度的问题。最新出现的一个迹象就是，在我们深圳很多业委会的成员开始要求参与政治，所谓参与的政治他就是主动地竞选区一级的人大代表或者是社区主任，我认为这是一个最新的发展趋势，但是你对他们访谈的时候他告诉你之所以参与政治的目的，我要竞选人大代表原因还是维护社区内的集体的经济和社会权益，原因在于对手，也就是房地产公司或者是物业公司他们里面有很多本身就是人大代表或者是政协委员，所以我们不能在同一个平台上对话，所以他就要求政治的参与，所以这个演进的过程还是比较清晰的。最后一个现象，我觉得是一个发展的趋势。
黄安永：其实我们刚才听的这一个对话，影射了我们中国制度的建设，其实我在国外也已经发现新加坡我们知道业委会的成员他可以竞选议员，也就是大家可以从一个诚信的开始，为公共利益而奋斗，得到大家的认可就可以进入一定公共的层面，但中国的制度还没有得到进一步的延伸。我参加了很多的人代会的专家就提出来，我们（竞选）没有到市以上的，最基本的就在区一级还在不断地放宽，放宽，还没有做到自由，这就是我们制度带来的，要有一个过程。所以我们看到的物业管理看事虽小，但是他引发出我们国家一个政治生活，经济生活，社会生活乃至于法律生活的一个演变，只是一个不断演进的过程。所以我们不断地碰撞就可以引发深层次的问题，还可以不断地研究讨论。我们即是一个大题目，业委会。我们刚刚唐娟老师讲的这一块，其实我这里还有很多，国家物业管理是一个框，操作是很难的，带来各种各样的版本，带来了各种的内性乃至于公办也好，私办也好，民企也好，等等类似是不一样的，官司也是最多就在我们的维权上，这是正常的，在这儿我想以后还会有机会，留给更多的时间让我们在座的来进行更多的讨论。后面那一位。
提 问：我想向陈教授和唐娟教授共同提一个问题，陈教授讲了一个很好的观点我是认同的，就是关于业主，因为他不仅是我们基层社区的一个稳定者，而且是我们和谐社会的构建参与者也是贡献者。那么你的观点是通过一个自治怎么样推进我们的自治，而且把自治上升到我们国家宏观的制度层面，我觉得这是一个提升。那么下一个问题是，自治的方式在小区里面，或者是物业区域里面应该是通过一个很好的形式，就是业主委员会。自治和业主委员会的途径我是说物业管理的实践者里面有很多的问题。我们按照条例或者是物权法的要求要有业委会，但是我们业委会的主任按照条例来讲是雷同似的人物，非常难找，在这样的情况下我们的居委会是自治组织，但实际上在我们国家来讲它又是国家发工资的，那么怎么样处理这样自治的制度和我们业主委员会这样的存在形式，和我们物业管理公司关系的架构，你们两位教授有什么样的想法，谢谢！
陈幽泓：我做这个工作很多年了，体会颇深，比较鼓舞的就是十七大提出了把基层社会自治作为重要的制度，我认为这是对近年来在基层的民主自治的活动中特别是业主自治活动中的一个肯定，尽管这个肯定在正式的文件没有提业主这两个字，但近年来我们中国社会最显著的变化从2000以来就是在这个领域的自治，如你所说在这个领域的自治，目前不仅问题很多，事实上他仍然很初级，一种非常初级阶段的民主自治的萌芽的发展。但是如果你要说这样自治发展他为什么很重要，或者说如何使得在这种自治中各方面的制度关系都理顺的话，我想归根到底还归根到我们今天这个物权。物权更进一步说就是财产权一个财产权制度的改革会改革一个社会，财产权制度的改革是一个社会进步的最大力量，可以冲破一切，包括行政权利，行政权利在财产权面前行政权利由于物权法的统治，财产权是非常硬的权利，可以抵制公权利的干预，在这方面我还是比较乐观的，从现在来看北京有业委会不到20个，但是这样一个现象他的发展会通过我们在座各位的努力工作，我想这样的一种发展会稳定、有序、安全地发展下去，这样的一种发展我，我们不要太着急，一旦水到渠成，我们中国基层肯定是既安定又繁荣又活跃，而且我们希望自上而下改变这个国家的大的生态。由于每一个公民都能够有一些尽到公民的义务和责任，所以从这方面来说这个方面就很有意义了，我们大家都在这方面工作，我们多沟通，多讨论这方面的问题。
唐 娟：我要补充一点，目前中国的基层自治主要是表现两块：第一块是我们只有的村委会和居委会的自治，这是我们的政治制度，是允许的，是制度内的。第二种就是业委会的自治，但是这两种自治我认为他都需要至少是两个条件，第一是自治动力，第二是自治的能力，从动力来说，第一种自治虽然运行了从建国到现在运行了半个世纪了，但是我觉得动力不足，能力也有欠缺，之所以这样说是有一些经验现象的，比如说在深圳市盐田区05到06年曾经由官方推动做了一个居委会自治的实践，我当时是他们的观察员，我当时认为官方是真诚的，但是真的想让居委会回归到法律所赋予的自治的地位，所以居委会的选举也是真的，你愿意出来选举居委会主任可以。在这个官方的推动之下成为一个自治组织了，但是这个居委会选举制后，我们都没想到出现一个什么情况？就是居委会的这个主任天天往民政局长办公室那里跑，问局长我们该干什么，局长说你们现在自治了，按照居委会应该有的权利去做，居委会的主任就是不知道该干什么，一天向局长要任务，这就是一个居民自治的能力，所以居委会的自治就是既面临能力的不足，业面临动力的不足。但是业委会的自治我认为它是具有深刻的、坚实的动力的。也就是因为刚才这位先生讲到了，他刚才这个问题其实已经涉及到了，业委会的自治是基于坚实的经济权利的要求，这是有现实基础的。但是能力方面呢，还是一个有待于成长的过程，有一些业委会的自治我们会发现它展现出很理性，很高端的一种能力，或者是一种维权的技术。但是也有一些业委会我也发现水平是比较的非理性。所以这两块都是有待于继续发展的。
黄安永：我们时间不多了，还有最后一位，请你再说一下提一些问题。
提 问：各位教授好，我是来自于郑州公建物业管理的，我想问四位教授一个问题，你们四位都来自于咱们科研院校，现在大家都知道，从国务院的《物业管理条例》明确地规定，业委会的权利地位，但是现在这个规定和现实存在很大的差距，就是咱们这个四位教授怎么看待政府在业委会成立，政府怎么在业委会成立上发挥作用？另外，咱们科研单位如何在促进，或者引导研究宣传业委会成立方面咱们应该怎么做？最后我想请咱们黄教授简单点评一下。
黄安永：应该是我们三位教授，我来主持的。既然你提出这样问题，我可以这样讲。我可以告诉大家我们今天谈业委会，这不仅是我们学者的困惑，也不仅是你们企业的困惑，放在我们出台的2003年大家都只有的国务院的《物业管理条例》在我们出台以前4月份，我们4月27日国务院的常务会议上，我们为了要不要出台，当时出现了中国最大的事件“非典”，面对我们很快出现最短的新政法规，就是突发事件，我们国家用了47天，而我们物业管理的条例已经进行了4年7个月了，再不出台对我们物业管理是不公平的，所以国务院的常务会议上，我们温家宝总理主持了这个会议，最敏感的就是对业主委员会的法律地位和持续，这个问题三位领导同志我就不再讲了，我们的副总理提出来这个问题要回避一下，规避一下，暂时不要提因为他牵涉到我们长期以来形成的地方政权，就是居委会法律通过的50年通过的制度，在他的条例性法律层理上他们的分割区域在哪里？刚才讲的《物权法》出来了，我们的经济权带来的很多制度的变化，在这里面会出现一些冲击，对我们基础性的政权的引发会带来什么样的冲击？这个问题值得细细研究，这个问题是带来很大的一个困惑，实际我们已经知道了，已经出来了。《物权法》出来也同样规避了很多运用，很多敏感的，业主开发商围绕我们物权当中地下车库，包括我们的人防等等的东西，在《物权法》中也有一个敏感区，所以我就告诉大家，我们法制是一个长期的，法制是一个渐进的，法制要通过共同的努力，刚才我用什么，用唐老师的一句话，在学者与政府的博弈当中我们看到的是光明、阳光，看到的是一缕阳光，学者做什么，研究，最终的第二点是科学，学者第三点是推动历史的潮流向前发展。它不来自于任何层面，但是有一点，很多人问我你可以各个层面领导，为什么不能用你的旗帜压倒领导层的错说法，不要忘了任何时代、国家行政权远远大于你的学者的权利。这也就是行政有绝对的指挥权，所以我们研究只是提供，让全民认识到，让领导认识到可以在行政中可以改变，但人们还没有认识到的事仅仅是一个参与。所以希望大家共同地研究，是我讲的你们给我们的希望。我感到我们这个企业家给予我们学者很大的期望，无形中也给我们学者很大的压力。
黄安永：应该是我们三位教授，我来主持的。既然你提出这样问题，我可以这样讲。我可以告诉大家我们今天谈业委会，这不仅是我们学者的困惑，也不仅是你们企业的困惑，放在我们出台的2003年大家都只有的国务院的《物业管理条例》在我们出台以前4月份，我们4月27日国务院的常务会议上，我们为了要不要出台，当时出现了中国最大的事件“非典”，面对我们很快出现最短的新政法规，就是突发事件，我们国家用了47天，而我们物业管理的条例已经进行了4年7个月了，再不出台对我们物业管理是不公平的，所以国务院的常务会议上，我们温家宝总理主持了这个会议，最敏感的就是对业主委员会的法律地位和持续，这个问题三位领导同志我就不再讲了，我们的副总理提出来这个问题要回避一下，规避一下，暂时不要提因为他牵涉到我们长期以来形成的地方政权，就是居委会法律通过的50年通过的制度，在他的条例性法律层理上他们的分割区域在哪里？刚才讲的《物权法》出来了，我们的经济权带来的很多制度的变化，在这里面会出现一些冲击，对我们基础性的政权的引发会带来什么样的冲击？这个问题值得细细研究，这个问题是带来很大的一个困惑，实际我们已经知道了，已经出来了。《物权法》出来也同样规避了很多运用，很多敏感的，业主开发商围绕我们物权当中地下车库，包括我们的人防等等的东西，在《物权法》中也有一个敏感区，所以我就告诉大家，我们法制是一个长期的，法制是一个渐进的，法制要通过共同的努力，刚才我用什么，用唐老师的一句话，在学者与政府的博弈当中我们看到的是光明、阳光，看到的是一缕阳光，学者做什么，研究，最终的第二点是科学，学者第三点是推动历史的潮流向前发展。它不来自于任何层面，但是有一点，很多人问我你可以各个层面领导，为什么不能用你的旗帜压倒领导层的错说法，不要忘了任何时代、国家行政权远远大于你的学者的权利。这也就是行政有绝对的指挥权，所以我们研究只是提供，让全民认识到，让领导认识到可以在行政中可以改变，但人们还没有认识到的事仅仅是一个参与。所以希望大家共同地研究，是我讲的你们给我们的希望。我感到我们这个企业家给予我们学者很大的期望，无形中也给我们学者很大的压力。
我以前是不搞这个的，96年以前我是搞设计的，房地产研究的，我现在还在搞房地产和物业的互动，所以我在大量推动物业的早期进入到房地产会带来什么，我到国外去考察，去了很多的要素，这就是我们叫和谐，什么叫民族文化的一个建筑。在我们的管理中如何体现？这是我在这里发表的感言，我这10年我们付出的很多，可以说这是一个弱势的群体，可以说我给政府做了很多的课题，我的收费基本到了极限，有的是零给政府，我得到的是什么？可以告诉大家，房地产做的是大块的资金给我，所以我得以去考察，可以生活，所以没有权利可以告诉大家。我们的物业企业中你能拿出来很多吗？在这里就明白地告诉大家，目前是瓶颈的阶段，但是我相信由于大家的努力，必然也要去破冰，必然要有人为新的事业做出新的风险，这是我们老师应该承担的责任。如果你还有细的问题，我想会后我愿意细细地讨论讨论问题，大会的时间留给大家很多。
请我们刚才的这位教授再提一点问题。
台湾学者高贤松
提 问：主持人，各位女士、各位先生，各位专家、学者，我是来自台湾嘉义的高贤松，今天来这里吸收了很多的知识，也有一点感触，尤其刚才听了黄教授刚才说的，有几个答应，我觉得很有收获。我在这里有一点感想，第一就是唐教授所提的有关于两个逻辑这部分在我觉得是有一点不可思议，因为我从台湾来，台湾的私有财产问题自治，所以可以想象大概在未来可以私有权问题自治以后，行政权就不可能再干预到。比如刚才说的业主啊，我们讲的如果按照条例或者规则来成立的，这应该是政府尤其是区不可能不准的，这我认为是不可思议的，尤其在台湾。可见未来一定会走向这个道路，今天不是谈政治，主要是谈私有权自治。
刚才一个问题陈教授讲的教育，教育是未来很重要的一个问题，尤其是物业方面。刚才讲的教育董事长、教育业主，我觉得全民，尤其是民众更是要进行我们物业要教育的对象。台湾的物业是学日本，学澳门，学国外，所以这个制度临近的国家会互相的影响。
第三个，改革开放的路是一定会走，尤其是行政权在干预私有权的部分，我刚才所提到因为不同的制度会演变成不同的想法，从学者、专家的立场上讲，将来每一个
人，他的权利或者是尤其是在整个私有权的部分来讲，行政权如果干预太大会引出很大的问题。我举个问题，在台湾我们有整幢的建筑物，因为某些人不缴管理费，
台湾的管理费不是物业收是自己成立的管理委员来收，最后再委托物业。所以物业不必收钱，但是有的水平不太高的他不缴，有的电梯就没有维护，电梯坏了就只有走路了，我10楼就慢慢走，就会演变成安全的顾虑，有房子电梯没有修就坏了，小孩子从10楼掉下去了，死了，法律就把管理委员的人全部判刑，这是我在这里要提的。但是像这个在法制的社会里面一定是走法律的途径来解决，这是我的感想，非常抱歉占用大家的时间。
黄安永：非常谢谢我们台湾来的高教授，他所讲的这个题目，他虽然没有说，我很高兴地告诉你因为我参加了省里面以及国家的相关会议，我们国家已经意识到这个问题。我们讲有时间建立的过程，比如我们面对的广大的业主买的房子，由于我们现在的建设不与他们相同，很简单是按一幢一幢来建，内地是少则几十万，多则几百万，这几百万的共同配套谁来做，很多公共配套变了，草坪变了楼房，公共的会所便成了楼房，我们的业主权利在那里，可能他的理由是因为你是他的儿子公司要找你，其实我们的矛盾也是不对的，面对这个问题怎么办？政府也要注意，原来政府很多地方都发表了行政许可，一定要综合验收。新上任的我们的总理，温家宝总理要明确废除很多行政管理就是我们讲的要有大量的接触，大社会小政府，提出服务。怎么办业主碰到这个问题怎么办？所以我现在承担两个省里面的课题，综合验收按技术标准来走，也就是你要做必须按照技术，政府来不要政府、业主来说法，按程序来走。这就是我有个过程，同样的事我们还有很多的例子，由于时间关系就不说了。前段时间我跟台湾的中央大学，民国时期也叫中央大学跟他们的交流也很多，这是很好的事，社会是发展的，人类是共同要进步的，需要的经济也是共同的富有的，只不过是有个先后的问题。今天中国改革开放30年应该是成功的，未来也是更加要努力的，由于给我们的时间10点15分，很感谢我们在座的各位的活跃，提出了很多有高建树的意见和思维的碰撞，为我们后面物业管理的发展铺平了道路，我愿意与我们在座的各位随着这次由现代物业提供给这样好的机会，为中国的物业发展更快、更好提供了一个非常好的机遇。我们休息10分钟，进入第二个阶段。
茶歇时间
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