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现代物业发展论坛“教学•科研•就业”研讨会会议实录
孙 可：下一阶段的演讲我说明一下，原定的阶段性的主持人是翁国强先生，翁先生因为身体不适的原因这一阶段的主持人由宋有兴社长来主持，现在就有请宋社长来主持。
宋有兴：大家好，我是在刚才开幕式以后听到翁总他提出来身体不太好，我觉得很遗憾，翁总是一个很有风采很有水平的一个人，现在只能由我来代替他。
我们今天上午的第二时间有这么三位，第一位是权世振韩国东西大学教授，第二位是广州大学教授陈德豪，第三位是广州大学教授滕丽。
我们现在就有请第一位，他的演讲题目是《韩国公共住宅管理制度》，有请权教授。
权世振：各位好，我今天要发表的是《韩国公共住宅管理制度》这方面给大家简单地介绍一下。我们韩国特别是70、80年代非常关注住房管理这个问题，现在实际上人们没有那么关注，因为这方面差不多以后制度化了，还有居民自治这方面有了一些成果，特别我们是1964年，62年我们大韩住宅公社成立以后就开始关注了。70、80年代以后，我们韩国大规模公社住宅根据“公共住宅管理会”开始实行自治管理，72年我们韩国政府他们制订了，制订了以后开始正式开始实行自治管理，80年代以后，公共住宅历史接近30年之时，我们就差不多政府开始研究公共住宅管理业务的具体内容形成了系统的体系。21世纪以后，实际上完全了制度化，有一个这么长的过程，这个过程主要就是公共管理的法规方面，这个原则实际上我们都知道的，重要的就是所有权的入住者，还有入住者代表大会管理主体这都是根据管理令管理公共住宅。公共住宅的意思就是，我们韩国在法律上300户以上的公寓，300户以下的就是，实际上都是居民自治的。公共住宅管理令的使用方面，第一是获得事业计划审批建设的公共住宅，我时间有限所以简单地介绍一下。
管理主体是自治管理机构、物业、开发商以及住宅管理法的租赁者。开发商实际上我们主体有自治管理机构、物业、开发商、租赁者这四者都是主体。实际上韩国95%以上的公共住宅都是自治管理的，按这个模式来管理。开发商实际上开发以后就没有那么多的任务了，详细的内容从7页到16页这就是我今天主要想说的内容。
自治管理机构，最重要的就是入住者代表大会。入住者代表大会他们来自治管理。刚才台湾学者也说过，政府干涉的，行政手段干涉的内容实际上在韩国不会存在，还有物业管理公司他们，实际上政府、物业管理公司都是为业主而服务，这个目的存在的。实际上权利都在居民委员会或者业主，由他们来掌握的。物业的地位，由民法委托的，这就是他们的地位。
住宅管理师及住宅管理员制度，这个制度是我们1987年开始的，居民要自治的话他们的素质、水平都有问题，政府为他们提供一个住宅管理师，住宅管理师要通过国家考试来的拿资格证。一般居民他们具有居民委员会，他们不知道怎么管理，他们申请他们的行政单位，住宅管理师，行政单位给他们介绍一位住宅管理师还有专家、学者，居民委员会他们自己制定自己的规定，这个规定是住宅管理师、社会专家，他们给提供的信息。
住宅管理师这个资格证不会出租的，比如300户以上的公共住宅的居民委员会法律上一定要聘用住宅管理师，如果他们没有聘用住宅管理师的话就是违法的。住宅管理师他的任务就是按国家制度来管理，他还负责居民委员会的管理内容。
公共住宅管理方式，就是管理或者物业管理对象的。管理方式就是，第一，300户以上的公共住宅，第二，还有没有电梯的150户以上的公共住宅，第三，中央集中供暖式的150户以上的住宅。这个是完全在制度内管理的，以下的就是完全跟国家法律没有关系，自己制定，自己管理，都是居民自治的。现在300户以上的，还有没有电梯150户以上的，大的框架下这是按照国家的法律来管理，但是具体的细的内容都是业主委员会他们来制定、规定管理。
公共住宅管理规定的制定与修改，这方面是入住者使用者制定关于公共住宅管理的规定，其他人不会管这个事的，政府也不会管，物业管理公司也不会管，都是入住者、使用者他们来制定。现在我看韩国的《公共管理法》和中国的《物业管理条例》，中国的《物业管理条例》这里面是中国政府制定的，也是很好的，非常制度化了，有些部分我觉得我们韩国没有考虑过的内容，但是有的部分还是有一些缺点，这个最后再讲一下。
公共住宅管理规定的主要内容就是，你们看到中国的《物业管理条例》没有，这里面的内容也很相似于这个。物业管理代表人的资格，任期很多这方面，这个还需要补充一点。
入住者代表大会，主要是管这些事，第8条。
我认为韩国公共住宅管理现状存在的问题，还是觉得服务型管理业务有待于加强，这个是每个国家都一样，发达国家或者是落后的国家服务方面的事是需要加强。
第二，管理组织专业性低，我认为韩国还是低的，住宅管理师的水平高，但是住宅管理师300户以上的聘用一个人就可以了，其他住宅管理员他们的素质怎么样？是不是高，是不是低？这个问题实际上，是他们实际工作的人员，所以需要加强教育。
第三，入住者们的参与意识比较弱。
最后结论方面，政府的话，每个国家都一样，政府都要管理老百姓，每个国家的老百姓要自律、自治的，这个是国家管理的、社会自治的，这个是怎么调整，这个问题实际上是最关注的问题。还有谁是管理主体。
宋有兴：下面我们有请广州大学的陈德豪教授，他的发言题目是《物业服务欠费问题的多维度解析》，欢迎陈教授。
广州大学陈德豪教授
陈德豪：首先感谢现代物业给我们提供这样一个机会，我感觉是全国物业管理高校教学这方面的老师第一次有一个整体性的交流机会，以往都是各个专业里面的，比如我所在的
学校大家感觉到有一点疑问，我们后面的滕老师她会讲，她是地理学科，我们是工程管理专业。我们参加的都是一些全国工程管理专业的交流，真正全国物业管理专职做这方面的老师可以聚集一堂这样的机会不多了。我讲的内容是一个老生常谈的问题，不是一个新问题。原来现代物业最早给我拟的是物业管理突发事件应急的问题，当时我们有一个企业参与，所以我更找了一个普及性的问题，建议我改成现在这个题目。
因为写的内容比较细，在我们装订印刷本上有，在座的都是教学的同行，所以谈一些其他的问题。
第一个就是空置物业是不是要缴费？这个我们很明确，现在物业管理条例已经有具体规定全额缴费，但这里有一个问题，空置物业的认定从法律上认定并不好认定，以前我们广东省的认定是空置物业，因为发展商的可以交低于50%的标准。我做了一些调查，全部我的规范的发展商他只缴50%，从来没有大于50%，还有一些不规范的他甚至不缴这一块的费用，所以说明法律如果有模糊空间，那要*商业主体，企业的经营主体自觉去履行这个责任很难的。另外这个题目代表另外一层涵义，实际上物业空置并不代表成本会降低，因为空置下来我们的保安、绿化、环境维护基本上是要做的，并不只是在垃圾收集、设备维护稍微减轻一点，但从物业管理经营初期的角度，并不能从空置当中、成本降低获益。我们物业管理经营中多数是做一些主营业务以外的项目，所以他的边缘收益就会降低，对于物业企业来说，物业空置对他们并不是一件好事，并不是成本下降物业费就降低，基于法律上很难规定真正的空置是什么状况，比如住户的空置，发展商的空置还好界定，到底是住户的空置很难鉴定，所以我们以前广东省给的《物业管理条例》空置缴50%的费用，对小业主和发展商都很难执行，所以我们现在是改为全额缴费是比较恰当的。
第二，发展商能否承诺减免物业服务费。我觉得这个问题对企业来说是一个更直面的问题，他经常面对发展商在空口许诺，特别最近房地产市场有一种萧条的苗头，像广州的很多发展商承诺送60年的物业管理费，发展商这种承诺从法律上来说是不被许可的，因为《物业管理条例》明确规定建管分离的原则了。但在实际上发展商作为营销手段是可行的，但这是基于实实在在要把这个钱掏出来才行，不是我的物业公司就减肥你的物业管理费用，因为是我的物业管理在管你这部分就不缴了，这是违法的，也损害了业主的利益。事实上发展商要是基于这样的考虑，我作为一种营销、促销活动，我拿钱补贴你们这个服务费这是可行的。所以在我们广东实际案例中有一些发展商他的承诺是不知道法律的规定，他认为是他的物业管理就可以免收，这是违法的，也是侵犯其他业主权益的。有的发展商已经意识到这一点，他承诺的是我代你缴现在承诺50、60年这里有一个问题，你是一次性给才是真正到位的，比如说我先给了5、10年，这里有一个前提实际上房地产公司是很短命的，其实上他是有一个生命周期的，一个楼盘跟一个楼盘走，这一个蒙蔽性在里面。
第三，维修资金/基金，（专项维修资金），这里面应该说也是以前的立法，包括我们广东省的、广州市的跟国家的建设部的都很冲突，在这一块我觉得广州市经过这几年的摸索有一些说法，给大家介绍一下，我觉得已经很成熟，这个思路很清晰了。为什么交维修资金，专项资金，我知道香港以前是没有的，不知道韩国有没有，这几年香港就开始学习内地，经过很多次的实际案例的碰撞就知道没有专项维修资金，区分所有权的物业有很多大量的公共设施设备没有专项维修基金强制的制度是后续的问题会发生特别厉害的，连续会发生现在影响居民生活，影响大家权益的问题，所以强制性是基于物权分享，基于区分所有权的情况，如果协商简单就没必要了。那谁来缴？原来是纷乱的，建设部原来的是买家交，我们广东省是发展商缴，广东省的规定基本没有得到执行，投资包不包含地价，当然不包含，这个建筑成本又困难，投资者是变动的，这个也是不太可行，原来建设部的规定也极端不合理，因为房价我们同样的楼宇保养成本是相似的，在我们城市物业，比如说有海景、江景这个房价是背面的一倍，同一栋楼我们房价买的户型是一样的，我的专项基金就可能是你的两倍，再说郊区和城市的维修差别不大，在装修基金就有差距，另外房价是每天都变动的，你按这个那可知性说比较弱，比如上半年销售低，下半年销售高。上海的做法是合理的，建造成本，这是政府统一规定的，毕竟政府他的规定也跟不上时间的变化。我觉得最近广州市的一些规定比较好，小业主来缴，缴多少？是缴每平方米高层是50、多层是40块，我们广州市现在做法特别明确，多层40块、高层是50块，这样的资金广州这两年就没有什么问题，现在就不存在模糊空间。什么时候交新房就是买楼的时候，这里也有一个模糊的问题，约束的问题，现在广州规定在办合同签证之前要缴，如果这一关没办就要办产权证这里来办，以前我们就没有前行的约束，实际上是可以缴可以不缴。缴的部门也很多，现在广州市统一交农行、商业银行，农行统一代管，这个账户是每人一卡，原则上是不缴给任何人，是缴给我自己，当然最后怎么用，广州市规定是业主大会来定方案，物业公司做计划，最后是主管部门许可，经营账户才划账，这样做的，这样一套做法基本上把焦点问题、复杂的问题已经规划了。
这是顺带介绍广州市的一些做法。
我们落脚点就是物业管理欠费问题，它的原因和一些我个人的认识。当然我这个体系很庞杂，我们说物业服务问题是当前社会很多问题的缩影，在其他行业都有相似的问题。我们这个大背景就是我们是长期的福利制的住房制度形成的消费观念跟不上，包括服务观念跟不上与市场化的巨大反差。这是一个很大的宏观背景。
另外一个时代背景，就是我们现在处于市场经济转型期，市场经济出发期，这种社会、利益冲突使得背信追逐利益、立法滞后、行政、司法低效，司法腐败，这种原因集中体现在我们这个环节上，很多问题解决不了就是这些共同的因素，大背景时代背景造成的。
再一个是行业背景。我们产品跟一般的商品不太一样，我们的房地产商品规模大、构成复杂、产业链长，每一个产业链出了问题就会导致很多的问题。
这是我们另外一个人文背景，就是刚才几位老师提过的，公民民主意识、法制契约精神、社会责任意识淡薄。
刚才韩国的教授讲他们是自我管理，我们就做不到，时间关系我就讲到这里。
宋有兴：谢谢陈教授。下一个演讲题目是《地理科学与物业管理》，是由广州大学地理科学学院副教授滕丽演讲，欢迎滕丽副教授。
广州大学地理科学学院滕丽副教授
滕 丽：各位专家、各位老师，各位同行大家上午好，我是广州大学地理科学学院的老师，首先我想感谢一下现代物业杂志给我们这个物业管理的企业，还有从事物业管理的教
学和科研的这些高校以及相关的单位提供了这么一个非常宝贵的交流的平台，我也很荣幸能给大家做一个报告。我今天报告的题目就叫《地理科学与物业管理》，我主要是分五个部分向大家做一个简要的介绍。第一个就是选题的背景，第二，地理科学的相关理论和方法。第三，地理信息技术在物业中的运用前瞻。第四就是我们学生的一个科研成果，也是我想提供给大家的文章，因为提交的比较晚所以没有在材料里面。最后是一个总结和讨论，首先我想说一下我之所以选一个题目叫《地理科学与物业管理》也这么几个原因吧。三个方面的原因：
第一，目前教育部在提倡产学研的结合，目的就是鼓励我们的高校的科研和行业的需求要结合起来。就是强调的是一种我们的科研成果要能够在企业或者行业里面来推广使用，就是产生一些实际的运用的价值。之所以有这个政策导向，是因为我们国家，在科研上面是分为军队为主的军口的研究和大专院校为主的民口的研究，也就是说军口的研究比如我们国家的登月计划。和军口的研究相比民口的研究国家是不满意的，为什么呢？它的研究成果转化不是很理想，就是每天从国家到地方各级政府都投入大量的钱都来支持高校的科研，有的课题经费少则是几万块、十几万，多则就是上百万、上千万的课题都有，最后的科研成果的提交往往是，说的不好听就是一堆纸，他的衡量标准就是提交论文或者是出版专著。这就是他的社会效益和经济效益没有体现出来。从今天开始广东就开始试点，在大力地开展产学研的结合，这个政策的具体的体现课题已经就是政府出经费支持的科研项目，开始向高校和企业联合的项目倾斜，80%以上的课题都向这方向倾斜。高校开始走出校园，地方政府也开始走近了高校，再来谈合作。在这种背景下，各个学科都在发挥自己的一个优势，就是为地方经济服务了。所以我是学地理的，跟陈教授也是来自于同一个学校，他是经管学院的，我是地理学院的，所以大家都很奇怪你们同一个学校办的是同一个物业管理，实际上我在这里讲完这个PPT你就知道，我这里物业研究的角度跟陈教授他们经管院还是有一些差别的。我是学地理，我所在的地理学院有一批年轻的老师也是在从事物业管理的教学、科研，我们的想法就是从地理的学科看能不能为物业管理行业的发展做一点事情，这是我选题的第一个背景。
第二，物业管理服务发展的新趋势。我是06年到的广州，平时带学生实习，跟物业管理行业打交道的时候发现，物业管理这个行业是发展非常快的，现在在跟国际接轨，他不是实务性的或者是管理性的，很多大企业已经开始往咨询的方向发展。在这个行业里面他会有他的区域资源的重组，企业在这个重新扩张，甚至在跨区域的扩张，不是很小局限在几个物业，我们现在也看得到的。现在房地产的开发大家也可以看到，一个物业管理小区它的面积是非常大的，成规模的，甚至是赶上一个镇的规模。所以从这个意义上来讲，物业管理的发展实际上对于空间、信息的需求在大量的增加，在剧烈的增长。
第三个原因，就是我们地理具有的商用地理的运用价值。我在上海念博士的时候接触过台湾的一个公司，这个公司是咨询企业，有一个部门叫商用地理部，我们有大量的学生在那里学习和工作。他为什么看上我们的学生的知识背景，就是因为我们的学生他有区域的，对这个区域的资源，当然这里的资源包括很广泛的涵义，对整个区域跟所有地理有关的信息有一个非常好的分析的能力，同时地理是一个老学科，但是它有新的一些信息技术的手段，所以他有相应的实现区域资源分析的手段来支撑，所以很多学生就在那里得到了发展。所以这就是我选题的三个主要的原因。
关于第二个部分，对于科学的相关理论和方法。我不想多讲，因为时间有限，主要就是涉及到的，可能是这么两大块，跟物业有关的。一个是资源环境方面的。我们最先可能做地理的在土地资源上有很多的，大家熟悉的就是地租理论，还有一个人居环境的，比如大家说的风水学。以前最早搞地理的人在古时候叫风水先生的，实际上风水里面的一些知识实际上还是有科学性的，无非说的就是自然的水文、地质，一个局部的小气候、地貌地形这些东西，所以实际上是有非常深厚的地理理论在后面做支撑。
第二就是区位论，这个区位论现在应该是经济学的理论，但是他是在商业又有新的发展，在这一块为区位论，有聚集地，竞争，两个商店相互的竞争关系。我不想从理论上说，我举一个小例子，我让我的学生去观察我们大学城有两家蛋糕店，一家是“绿叶居”的一家，另外一家是台湾的品牌“红尘居”，这两家商店在商业中心位置上仅是隔了一家眼镜店，这两家店是在商业中心，商业中心是处于大学城学生宿舍区和教学区，“绿叶居”*近学生宿舍这一边，“红尘居”是在教学楼这一边，放学的时候是先经过“红尘居”再经过绿叶居的，这两家店经营的品种是一样的，但是就是因为这样一个很小相对位置上的关系，实际上最后“红尘居”没有支撑下去，为什么？就是因为我们的学生很急很急很饿，他是看到第一家就冲进去的，回来的时候他的时间很充足，他独自肚子也饿，他有非常多的选择，他不会买一个面包就打发了，所以有慰劳自己的心愿。所以商业的区位就是考虑两个店之间的位置。在实际上你们就会看到麦当劳和肯德基放眼望去就能看到两家的。
他的理论特色就是控制性和区域性的分析。接下来我想说一下地理信息系统的，实际上是一个工具，我也看到我们的会议交流材料里面我们林先生的公司也在做这方面的。这里我想给大家做一个简单的介绍，地理为什么有特色，是因为我们地理有一个其他任何学科都没有的工具就是地图，所以这个地图最早是一种静态的纸制的地图，我们用户查询的时候是很不方便的。后来演化成左下角所谓的电子地图，我们用户现在想查任何一个城市都可以输入一个地名就能够出来的，这是一个动态的地图。现在GIS的技术在发展，他开始向一种虚拟的现实地图来看，这个虚拟里面就有一个国际的平台，提供了国际性的真三维的展示环境。
还有一个关于地理信息技术在物业管理中的应用前瞻。我们觉得是设施管理方面GIS可以发挥作用，特是在路灯、管网方面，一个是提供空中查询，一个是分析，一旦哪里发生问题他可以全面查询。
宋有兴：谢谢滕丽老师。我们下一个阶段是提问。由在座的各位代表向以上三位专家提问。在这个提问的时候会有一个请求，请大家配合我们其他工作人员，每一个人提问的时候我指到以后请大家先自报家门，说一下自己的单位和名字，让我们的速记人员能够记录下来，这个资料随后在合适的地方我们可以公布，大家可以共享。刚才权老师时间卡的很紧，所以我们是按照制度执行。实际上权老师的时候是被我们的主持人占用了一部分，下面请那一位提问。
提问代表李春云
提 问：我是来自广州城市学院的李春云，我、陈教授都是广州来的，平时交流的时间并不多，他讲的物业收费的问题，我想说一点。广州包括全国范围物业管理收缴率跟其他相比是比较低的，因为陈教授刚才讲的不是很多，我想从法律层面或者是业主的方面来讲一下这个问题的主要根源。
陈德豪：确实千条万绪，我这个纸制的文档里面把我的体会因为每年都带学生到公司做实习调研，一些体会性的已经在纸质文章里面，我认为这里面最主要的是大背景，就是行业大背景确实存在跟其他行业不同的地方。我们的市场化进程比其他行业慢，比如这个家电领域最早也有各种各样的问题，但竞争度很大、很强，所以他就能容易从企业内部有压力，去自身改善，但我们物业管理受制于发展商，开发这一块我们土地是国家控制的，房地产开发本身就是垄断性的行业，我们不是有资金、有实力就可以进入，一般性的企业也不能进入，这样造成房地产开发，我们国家经济又是上升期，这个产品本身是不愁销路的，尽管是千疮百孔，很多的弊端、毛病，但在真正的交易环节是最强势地位，我们物业管理和房地产开发商们难分开，我们虽然有制度但是在执行的时候没有执行，他们找一系列的原因，就使得发展商开发，物业管理管理，所以我们这个行业的竞争，就是企业自主竞争做不到，再加上我们市场交易的另一方业主主体，像前面几位台湾、韩国的先生所讲的这种，业主自我管理的形式在我们国家现在很难得到真正的执行，因为我们这个主体的培育也是要很长的时间，也要有很长的国民精神，一方面我们有垄断地位，可以忽略你的利益，另外没有强制的竞争，另外一方的主体又不足够强大，是分散的，需要公共选择的，是低效的。所以两个因素就造成矛盾不能像其他商业层面的，直接在交易层面就能解决的问题。
宋有兴：谢谢陈老师的解答。下面还有谁？请那位先生。
提 问：各位女士、贵宾大家好，我是台湾吴凤的助理教授，我姓高（高贤松）。我今天听了几位的演讲我有一点感受，一点就是有关收费的问题，在目前在台湾是完全由社区自治，不像广东定每平方米是30、50块，那个钱是没有。你这个社区有几户，你自己去分摊，你自己去定。像我住的房子每一平大概是50块，有的市区比较高端100块，完全看你社区的住户自己去决定，所以就没有统一的规定。如果我是物业的话，我就比较好赚了，我也去抢这个生意。第二点就是，我要对韩国的制度非常有兴趣，也就是住宅管理师和住宅管理员这个制度，在东南亚我比较少听到，所以我想请权教授就住宅管理师和管理员，是不是每一个都要这样运作，他虽然说有第9页有规定，有300、500户这样的规定，因为我在整个文献里面好像日本也没有这样，不知道是不是可以把这个考试、运作细节给我们做一下分享。谢谢！
宋有兴：请权教授做解答。
权世振：实际上住宅管理是1987年我们开始运作的制度，本来我们这个国家物业管理方面、居民委员会和物业管理有风险，实际上现在我们大部分都没有风险，居民委员会他们决定，他们管理，他们聘用人，管理人员就是退休的老人，我们住宅管理师这方面已经聘用，他们怎么得到资格证就是国家、中央政府他们通过考试培养的。一般老百姓来讲，实际上不知道国家条例是怎么样的，条例内容也不知道，还有没有关心的。住宅管理里面他们也不知道的，谁来按国家规定来为居民服务呢？就是他们来负责任。还有他们给居民，通知居民的权利在什么地方，义务在什么地方，通知给居民这个小区的活动，还有我们现在最重要的居民环境改善是什么地方，或者其他的小区居民也跟他们有关的内容一定要通知给他们。然后在网上投票或者居民代表委员会来投票，投票以后制定管理费是多少钱，还有其他很多的事都通过他们来决定的。居民委员会应该得到居民的愿意的地方，他们的要求是什么。然后管理员他们每一户访问，如果同意就签字，不同意就不签字，最后2/3以上通过的话就执行。最重要的就是这种规定，或者居民管理自治的规定都是居民自己来制定。因为居民了解自己住的地方的情况，刚才两位老师提出来的，素质不高，水平低怎么制定这个呢？就是住宅管理师还有他们申请政府管的（区政府这样的）他们提供一个管理方面的专家，三方就是居民代表大会的主席还有管理师，还有专家，他们来共同制定，然后给居民访问，怎么实行。如果居民他又有什么意见的话马上就可以提，在网页里面自己的意见可以提的，如果差不多1/3以上的人也赞同正式提议提案，准备给居民通知，有这种制度。谢谢。
提 问：我就提一个建议，我们滕丽教授讲了一个很好的题目，关于地理和物业管理的关系，因为现在我们物业管理欠缺的一大块就是物业管理的早期介入，我想建议我们的滕教授把他没讲的讲完，对早期物业介入有帮助。
宋有兴：这个建议我也会转到大会主持人，我们在明天下午，明天下午还有一个活动，有一个研讨时间，在那个时间当中如果还有多的时间我们在那个地方补充，现在这个时段已经没有机会了，我们尽量在明天下午安排。
滕 丽：两分钟可以吗？
宋有兴：不好意思。
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武汉代表王俊松提问
提 问：各位先生，各位女士，我是来自武汉职业技术学院王俊松，我在这里向陈教授请教几个问题，就是关于物业维修基金的问题。据我所知我国在规范上对建筑的结构方面是终身维修制，返回是5年，房通是2年，一种是房地产企业，一种是业主缴，在基金有一个时效性，比如诺尔波基金。不同于物业费，物业费是每天征收的，基金（维修基金）是一次性收取的，有一个时效性的问题。
陈德豪：这个问题有两个问题，这里面有一个保修资金，这个发展商向施工单位收取的，因为你的建造质量不合格，保修面的钱不应该让业主来出的，因为原始制造质量不合格。我们业主维修资金是在使用过程中，或者因为外部原因自然老化这种原因造成的结构性的大修这是业主出的，这两个不是一回事，那个是讲保修，但是我们国家保修制度得不到的贯彻，都不可能长期的维持50年的寿命，或者是终生保修，难到根本承担不了。另外一个，专项维修升值保值的办法，有的地方规定可以买国库券，国债的利率现在也不高，现在能不能探讨交给专业的金融机构，收到一定的监管，使它保值增值，有这样的探讨没有实际的可行的做法。
孙 可：作为主持人我申请一点特权，因为滕丽老师明天要赶时间，请她用两分钟的时间把她的核心内容给大家介绍一下。
滕 丽：我就着重讲一下GIS技术，一个是社区管理方面，一个是提供空间查询和空间的分析。在GIS在小区的大设施方面应该现在做的不多，但运用前景很广，特别是城市网格化平台对它会形成一个促进的作用，这个在北京已经做了，把一个区域分成一平方公里的单元来对设施进行管理，这是一个。
第二，就是客户关系的管理，现在客户了一个客户的地理分布的特征，我们主要是用挖掘一些潜在的客户，这在商业的领域还是很有运用的前景的。这是系统的界面，我们输入一个客户的资料，他的名称可以相应红点，地图上标注他在这个区域的分布，这是在客户管理方面。
第三方面，就是设计工序匹配的问题。我是在东莞一家企业，有一家厂他们到东莞来选址，他们对周边的环境、配套设施，都有要求。现在他们的方法就是这些信息他是储存在他们业务员头脑里面，如果信息增长人的记忆是有限的，很难快速找到客户他需要的房源，所以在供需匹配里面我觉得还是有运用的前景。
还有最后一个，我们说的CIM，关于企业形象方面的管理，刚才我说的虚拟的现实地图的出现，它实际上就是Google已经提供了这样一个平台，上网都可以看到，看到世界上任何一个地方都可以看到，甚至是一颗树。就是借这个平台把他装到这上面，让他在全球进行展示，这对于营销方面物业管理的营销方面是很有帮助的。
本来我们学生做了一些作品，广东的科学中心也做上去了，用Google做这个平台放上去，让全世界的人都可以看到。我就简单地说到这里，占用大家时间，谢谢。
孙 可：今天上午的会议也到这里，也请下午的讲演嘉宾注意控制时间，把自己的核心内容先讲出来，下面就请大家到大堂合影。
(责任编辑：现代物业) |
