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高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（三）
崔永亮：各位请注意，我们的下一个环节马上开始！下一个环节是互动交流环节，由云惟鸿先生和他的同仁们和大家一起交流。这一时段的主持人是宋有兴先生，我们马上开始！
宋有兴：非常荣幸，我来给大家主持这个时段的互动，我刚才发觉，我们云总已经成了大会的明星了，我很嫉妒，很多美女找他照相，没有找我，没有办法，我们的会议就是这样安排的。下面请我们云总和他的同事，这里面有世邦魏理仕华北区高级董事牛国盛先生。还有一位是华北区办公楼服务部黄薇女士。还有一位是北京分公司办公服务楼高级经理马辉（音）先生。对不起，更正一下！马辉先生是到现场来参加会议，上来交流的是北京办公楼服务部高级经理刘可（音）先生。上面我们请云总和他的同事们到上面入座。
云惟鸿：感谢大家有耐心听我一个多小时的演讲，我希望大家能够忍耐我们这么长时间的演讲。今天很荣幸是这样，那个开场白真正是为了今天下一段。我考虑到今天在业界，对超高层大楼的营运管理等等，有很多的兴趣，所以请了北京分公司一些同仁，这些业界的精英，各行各业都是领导。首先介绍黄小姐，她是我们Office service，Office service有两个部门，一个是代表住户的；一个是代表（英语）业主代表的。就像我今天讲操作层大楼的管理，都是她在管理。牛国盛先生管（英语）。再有就是牛国盛华北区物业管理的主管。
宋有兴：有什么问题，请提问，可以点名问答，也可以说不用点名，你请云先生安排他们谁来回答。请大家提问的时候，先举手给我示意一下。
提问1：尊敬的云惟鸿先生，我提的问题是在台北101物业服务中，是如何实现环保、绿色和节能理念的？谢谢！
云惟鸿：这个议题还是一个进行式的议题，两个礼拜前他们签了一个合约，请一个建筑师还有西门子共同来为他们做LEED培训，要怎么样改造变成一个节省能源，把绿化的工作做完。目前这个东西还在进行式，我们没有太多的细节，因为我也不是台北101内部的人，等我下一趟来能够报告给你。
主持人：我这儿有一个问题我刚才听云先生介绍的时候说，我们用了东芝的一个电梯，每分钟1010米，这么快的速度。我知道在福建的地方有一个泉州，泉州出了一个什么事？也是管电梯楼很多的，在我们大陆这样的情况很多。但是物管公司管电梯遇到一个麻烦，相关主管部门要求把电梯年检费做一个很大的提高，主管部门收了以后企业感到很被动，那么我们有什么办法，通过什么情况减少物业公司的负担，把电梯的维护费放到民间，不是由政府管，而是由服务商来管，我不知道云先生的团队谁出一下主意？
牛：从条件的条例来讲，电梯的年检费从物业管理当中出，要求政府出是不对的。所以我们物业管理企业，在我们做这个项目管理的时候，当我们做这个物业管理项目的时候，每一个项目的时候，都有义务教育我们自己的业主要理解我们的法规，要理解我们自己的权益和义务，毫无疑问，我们每一个业主从自己交纳的物业费里面支出我们使用电梯年检费的时候，这是我们的义务，不应该由政府来交，如果是这个年检费是一个很高的情况，我想这个里面有几个方面的问题：
一，我们本身电梯刚才谈到，速度质量的问题。
另外一个，很高的年检费是不是一个市场价格？如果是一个市场价格，我觉得我们所有的业主应该接受这个价格。谢谢！
宋有兴：请说一下你的单位。
提问3：我是河南凯林物业李总，是这样的，我想问一下云教授，第一个问题，您刚提到李祖源先生对设计方面，我们下面一个楼盘，综合体有可能请到他，他对写字楼设计比较专业，那么对于酒店方面怎么样？你对李祖源先生认识怎么样？
云惟鸿：台北不像北京、上海这样，我们五星级的酒店不是很多。目前都不是我们国内设计的，但是不代表他不能设计，说来说去，也是台北最资深的设计师。
提问3：还有一个问题是这样，在开发综合体设计上，我们公司原来是做单体的写字楼的设计，接下来设计是我们综合体，酒店、写字楼、公寓，有可能带商业，这样一个商业的话，从物管、业主使用的角度，以及楼的保质方面，在设计方面能够给我们一些什么建议吗？关于立体交通、平面交通，是从什么地方走？让交通将来不会产生麻烦，在交通方面或者前期设计方面，能不能给我们一些意见、建议？
牛：我们应该似曾相识。
提问3：我去你们公司参观过。
牛：真正回答你这个题的时候，你得交一个咨询费了，这是一个玩笑了。我觉得这些问题，刚才云总谈到101大厦的时候，已经谈到业主方一个很超前的问题，他在设计阶段的时候，已经请了资深的物业管理公司，来参与他前期的设计，作为我们凯林来讲，在过去我们自己开发的阶段，没有做过这种大型综合项目的时候，现在我们着手做，我们不妨学一下101，找一些资深的人士，这种大型的物业管理公司，他在做物业的时候，监管物业的时候，在他整个的长时间物业管理过程中，尤其是设计到监管验收，客户入住的事情积累了非常丰富的经验。在这个时候，像你刚才提到立体交通组织，市场上比较活跃的一家，他们每一家积累了一些经验，可以认为一家自己认为合适的物业公司。刚才你这个话题不能在这里给到你真正有用途的东西，好，谢谢。
提问3：谢谢！
云惟鸿：实际上我觉得您问的问题，是很好的，并不是说我们能够及时性，现在20分钟以内能够给你们价值的回答，针对具体的问题，可是你们问的问题有抛砖引玉的功能。什么意思？我们回顾一个小时谈（英语）101的管理问题。在还没有把这个设计案形成以前，他已经把Commerce租给谁？他的客人是谁？他的客人的水平大概是什么的情况？他的员工是什么样的人？是工人？是白领阶级？是用电脑的？是怎么来上班的？所有使用者，客户的员工的那些生活条件已经安排到他的设计，通过物业管理把这个信息与业主的导向清楚，无论是（英语）还是（英语），他只不过是把他专业性的考量，把你们导向型的咨询，包装成一个设计的要求条件，然后交由设计员实施，这个问题就是这个问题。而且大楼成功与不成功就是这里。一个大楼的地理、成本决定一切。如果一个大楼在台北市中心，跟近郊成本不一样、土地不一样、建路的成本不一样。服务的客人是谁？是高科技吗？是不同的人。
它有一个市中心，它的客人不是做科技，可能是高级主管、白领阶层、秘书，他们住在哪里？是南端还是北端？他坐一个小时车来上班，交通问题是什么？都要想清楚。你的客人是谁？这是最重要的。你盖50层楼是谁要来这儿？不是一厢情愿，台北金融中心面对台北金融界，结果没有银行。为什么？台北的银行都有自己的物业在旧的城市里面，他觉得我们不要浪费，把这个丢掉去付你台北最贵的租金，银行不允许的。很合理性来讲，应该导向给谁？是什么样的客户？如果有100名科技公司，你要吸引前30名的是谁？你要把这个先构思完，谢谢！
黄：我是做写字楼租赁工作的，今天大家谈了很多写字楼物业管理方面的内容。我想补充一下云先生后来没讲到的写字楼定位的问题。我们参与很多高层建筑的前期设计，我们的角色是因为我们每天都跟这些跨国公司打交道，我们很了解他们的需要。所以在很多大楼，在设计的时候，他用设计师，他们理念性很强。但是功能性就需要通过CBRE专业的团队来提供。刚才云先生讲到，你的用户是谁？这点很重要。我们看早些年打造金融街为了银行，但是有八、九年，十年的时间，没有银行到金融街，什么原因呢？因为不能满足银行的需求。银行有什么需求？
那么回头来看北京的两所高端的写字楼，一个是国贸3，这是目前最高的写字楼，330米。有大部分的写字楼，上面还有一个五星级的香格里拉酒店，超五星。我们现在帮他做市场推广的事情，那么作为高端写字楼他的定位是什么呢？尤其是在CBD里面，从国际来讲是世界500强的公司，他们对办公楼的形象，对于配套，为什么国贸能够吸引世界500强，因为有酒店、有商场，因为他有会议中心和公寓。这个是我们首先定位的第一点。
第二点从行业来讲，是针对金融企业，针对银行，并且也是针对一些顾问咨询的公司，比如律师楼这些。那么这些公司对于这种高层写字楼，他们的需求很强，并且他们愿意付高租金，来租一个好的写字楼。因为这个楼本身，从它的设计、平面很好用，高度起来很舒服，那么这个配套，我打一个比方，国贸3期，有一个VAV变频空调系统，在夏天供应空调冷气的时候，在它的机房，专门有一个系统，把这个水温降低变成冰，晚上就是一个很大的VAV，到了白天就降低电的能耗，通过这个VAV来提供整个大楼的冷气，也达到了一个环保的作用。所以它现在目前拿了一个黄金级的LEED的认证，那么这个也是我们跨国公司，世界500强公司，他们很看重企业的社会责任方面的要求。那么在他们选址的时候，他会把这个列入他们选址标准之一。
我们在设计的时候，我们会建议我们的开发商一开始想多你的位置定位给什么样的企业？你的设计楼是因为这些企业怎么样去设计？从这个方面补充一下云教授的观点。
宋有兴：谢谢。我们把下一个问题给后面的女士。
提问4：尊敬的云总，刚才听了您的演说，你提到台北101大厦，贵公司对于台北101大厦招租有一个最终目标，打造台北101品牌，我从品牌角度说一下，101大厦除了，可能我们外界对于它的直观印象就是超高层，这个101大楼，它的品牌还体现在哪些方面？
第二个问题，对于一个新接管的大厦，不知名的物业公司管理，然后在前期没有参与的设计、施工、监管的情况下，物业公司应该从哪些方面来考虑，来实现这个楼盘的品牌价值的提升？谢谢！
云惟鸿：谢谢你。实际上这个问题我可能讲得比较长一点。实际上回归到我们刚才讲的一些议题。物业公司监管一个任务，通常没有太完整的延续性，都是有问题才把东西交给您。如果你接北京（英语）大楼，你的情况跟我三年前接台北101的情况是一样的，你不要管别人以前做什么？你要想想，拿一张白纸重新写，我觉得要这样写，不要延续人家以前做过的问题，因为他做的好不会延续你做。
要认真想想这栋大楼有什么问题？或者有什么优势？每个人有自己的优势，每个大楼有大楼的优势。优势有很多，基本盘的运行，使用端的客户是谁？如果以前定位错了，就像台北内湖两年前我做了一栋楼，是国内北京一个朋友代表里昂法国银行来投资的三栋大楼在内湖，结果搞不清楚状况，科技大楼3栋楼，几万平方米，有一大部分秘书住在台湾南端，中间隔着一条河，没有地铁，很多员工没有办法到哪里上班，如果坐计程车，可能薪资就用完了。我重新思考，拿一张白纸再想一遍，你的问题在哪里？你的优势就是把这个问题怎么整理出来？在签约以前，就要求这些条件，如果你要我做可以，一年以内你要答应我这些条件，然后我跟着您的一个承诺，我来给您一套承诺，两年以后我给你什么东西，把这个条件谈出来。
我还记得101是很好的案例，2005年的时候是四面楚歌，上市一年半以后，招租是政府指派的管证券中心的，没有客人。那时候要求什么？4000块台币一平，那时候非典刚结束，我要求说你可不可以考虑，你降低租金，你的策略是面对大的客户，要降租金，给他前期做室内装璜，6个月有三层楼，要给他什么条件？你要有一个政治协议，我一年到两年以内，我把所有多少的客源带进来给你？你要让步，你不能要求4000块，可以让2000块开始谈，可是我们定的策略三年以后，我们可以改造客户群，可是短期以内，如果客户没有，一切免谈。
还有，我刚才提起在内湖的三栋楼，你到台北问，这是很好的典故。在南面的南面，不是城中心，怎么过去呢？员工没有办法过去。我要求派两部车到不同的车站，松山的车站，免费接送所有员工，在上下班的巅峰时间，还有我们午餐时间。比如重要的（英语），创新性思考问题，这个业主你要提供什么免费？或者优惠条件？至少在某一个时段在改善以前，把这个设施弄出来。
还比如说内湖是一个新的开发区，那个区是没有吃的、没有喝的。中午一个小姐穿着高跟鞋走半个小时找不到一个面馆，我说在自己的楼下弄一些饭店，所以他也答应了。整个内湖100栋楼都是空的，刚盖完，是没有吃喝的，没有咖啡的。你想一个地方多惨，多荒谬的事情，换句话说300个员工午餐很困难的，谢谢您！
宋有兴：这是来自广东的陆总是吧？
提问5：我是国家物业管理司广州瀚舍春华物业管理公司的董事长兼总经理陆华生，很开心今天参加这个研讨会，学习了很多好东西，早上好，主持人，早上好云先生和各位同事。今天听到了云总说，花6000万申报LEED这个认证，LEED打在101大厦显著的位置，估计是50到60层的位置，非常醒目。请你谈谈申报的想法和对这个大厦的作用。
牛：我来回答一下路总提的问题，LEED认证，是最近这几年刚刚开始，有一些不管是开发企业还是一些物业管理企业，有些企业还是比较陌生的。那么对于世邦来讲，我们目前在管的，国内第一家通过LEED认证的，世纪财富中心，还有我们现在正在管的环球财富中心和国际财富中心两个。企业有一个社会责任，通过这个认证相关部门对这个有一些要求，它所使用的材料、环保的方面。
我们讲一个世界财富中心的例子，刚才你关心的第二个问题，通过了绿色认证能够为这个项目带来什么？世纪财富中心推出来的时候，我们应该说黄董事很清楚，刚好是我们这次金融危机刚刚开始的时候，那么整个写字楼的市场，写字楼的租赁市场比较疲软的时候，恰恰在这个时候在北京，一个通过绿色认证的项目起来了，使得他的出租率完全是逆市的。
我们今天在座的，大家都是一个社会人，大家都在办公，都在写字楼里面作业，我们自己所关心的也是，今天大家对健康越来越关注，我们要关心这个楼的环保指数是怎样？空气质量标准是怎样的？如果连我们普通人都在关心，我们一些企业的老板们他们更是关心这些东西。现在的LEED认证迎合了人们对环保、人们对健康的需求，它应运而生。那么在这个市场LEED认证是刚刚开始，当它推向市场的时候得到了广泛的认可，我们又回到我们刚才讲到国内第一个认证的楼，它的租赁情况是逆市的，它的租金情况也是这样的。通过这两点我们可以想LEED认证在租金标准上，租金率远远高于别人的时候，他与开发商的回报就不言而喻了。谢谢！
提问6：请你介绍一下双层电梯的使用，它在安全、秩序和环境的配套管理上，你们的做法能稍微再介绍一下吗？谢谢！
云惟鸿：安全跟其他电梯一样，它有一个特色就是它是双运量，可以运十个人变成运20个人。考虑楼层数量之大，不停的换电梯是很浪费时间。把一个员工从1楼运到58楼的速度很重要。利用双数、偶数的系统把员工很快提升到，比如你要去53楼，你先到35楼再换，到单数的电梯，就到楼上的单数，基本上很简单。载重量是双倍的，如此而已，没有其他太大的学问在里面。
提问7：上午好！我是来自河南的，我想问一个问题可能和研讨会没有关系，因为我是带着任务来的，我们要选聘顾问公司，作为全球最大的顾问公司是如何看待像高丽国际、戴德梁行这样的公司？他们的各自特点是什么？请给我一些建议，谢谢！
刘：这个很难回答。实际上对于同行来讲是一个很难回答的问题，但是有一点我可以回答。您刚才所谈到的这一家在市场上是优秀的。如果谈到各自特点的时候，我们讲您先谈到的高力国际，高力国际在北京来看，住宅市场更多一些。到目前而已，资质没有这几家高。如果有高力的同事，说错了就纠正一下。如果我没有理解错，他可能是今年刚刚在资质上有了提升，有了提升之后仅仅是二级资质。在过去那么多年高力一直是三级资质，我们一级资质的物业管理公司有很多，这是高力的情况。
那么第一太平（音）的情况，我们知道的时候，它是上个世纪60、70年代在香港起家的一家公司，香港经济的飞速发展，尤其是房地产飞速发展的时候，第一太平在香港应运而生。那么如果说真正有国际背景的公司，今天你提到的几家，一个是仲联梁行，一个是世邦魏理仕。多说两句，刚才你谈到我们是最大的，这一点没有错，但是另外一点，最最重要的，我们是最好的。最好不是我们自己说的，这个最好比方说通过欧阳杂志（音），一系列大家到世邦网页上去看看就知道了，我们在业内的交易额，几乎是后面四家的叠加，我们每年取得的荣誉上的奖项，几乎也是这样，比如说每年一些在国际上评的重大的，大部分重要的奖项都是我们包揽了。这样我想对你选择物业公司、顾问公司来选择的时候，你不难选择，谢谢！
主持人：现在你知道选谁了吗？（笑）
提问8：我想请问一下，我们在座的专家，我是武汉东河物业管理有限公司。我们在开发的时候，做了9栋商业单体，面积最小有800多平方米，最大的有2300多平方米。但是我们现在的招商还有出售的状况不是很好，我想问一下专家在这方面，能不能给我们支个招，看看能不能尽快把这9栋商业以售代租、以售代租的方式给我们出点点子。
黄：我来回答一下吧，在经营方面来讲，我想您提这个问题，我们可能会再详细研究一下当地的区域市场，然后你们的定位，根据您说的8栋单体。但是泛泛而言，像这种小的体量的，应该是独栋的，这种写字楼比较适合的，可能是一些高科技研发这类企业。他们不太喜欢到市中心，或者说不太喜欢高层建筑，尤其是他们喜欢给员工更多的创造空间，那么就像美国硅谷一样的。
另外就是一些国内的公司还有欧洲的公司，可能这方面你再详细研究一些。最好你能请一个市场顾问，针对这8栋单体详细的情况，看看有没有还可以提升的空间？看看从卖点方面，怎么可以挖掘一些潜力。
刘：另外我也建议你这边，北京其实有一些这样的例子，如果是纯的商铺的项目，你可以参考一下三里屯这个写字楼是怎么做的？这个是在三里屯路口的东北角。如果是写字楼的话，在北二环有一个06年年初的德盛商城，它有7栋不同体量的单体楼，可以参考一下他们是怎么设计的？包括区位上跟你也类似的地方，是不是有一些可以借鉴的经验。谢谢！
提问9：我是来自三期国际贸易中心，我想问一个具体问题，我们那个楼体量相对比较大，当时开发的时候有一部分楼层是卖出去了，随着我们现在经营的需要，肯定要走高端品牌，这样带来的租金也好、物业费也好都要涨，不然我们没有办法发展。但是现在有一个矛盾，卖出去的小业主他喜欢享受一个好服务，但是不想提升物业费。我想在座各位老师也遇到过这样的情况，有没有什么办法做做他们的工作。谢谢!
刘：这几乎是一个死结，不光是他们，连我们在座的每一个人，当我们享受一个物业管理的时候，不管我们在写字楼里面，我们作为一个住宅的业主，我们希望花最少的钱享受最好的物业服务。我们大的业主，我们所占的份额到底有多大？透过业主委员会跟业主进行讨论，最后大部分人能够形成一个什么的时候，这个问题能够好解决。如果我们有这个想法，我们想这样做，但是你手中留下来的物业，支持物业业权不够大的时候，我想这是一个很难解决的问题。而且我想，如果我们已经卖的比较散，还是那句话，如果你手中握的业权不是很大的时候，再想提高整个的大厦的品质，甚至就是说，在租客上有一些选择的时候，我实话实说，依我的经验几乎是件不太可能的事。
为什么这样讲？因为我们的很多业主，包括写字楼的业主，很多买的是投资的，未必是他自用的。如果他自己用的时候更难，如果是投资业主的时候，我们遇到的，比如我们在成都遇到成都的世代大厦，当时在那个区域内也是最好的位置，也是最好的楼，但是全卖散了，最后出租率、租金标准上不去。那么好的一个楼，最近为什么没有实现开发商最初的一些意愿和想法？主要的是他遇到了你刚才的问题，他是100%卖散。
有些小业主是按揭来买楼的，最后有人抗得住，有人抗不住，最后以最低的租金把房子租出去，否则面临着一个按揭的问题。我想还是透过这种，如果有了业主委员会，通过业主委员会的职能。如果没有业主委员会，看看一些大的业户怎么联合起来去讨论？如果在业主上大家占足够多比例的话，相对来讲好解决。如果没有业主委员会的时候，我想这个问题很难解决，因为最后要形成一个决议，好，谢谢！
云惟鸿：我想补充一个说法，实际上刘总刚才讲的实际层面的问题，讲得太透彻了。我从台北的经验来看，台北等于说稍早走过开发的乱世，现在比较稳定。那么我们经过跟您所碰到的问题一样，早期的开发商开发市场的阶段里面，赶快建，赶快卖，赶快把资金收回来重新做下一笔买卖，这个无可厚非，对策的问题。我这几年在台北服务，我看到比较成熟的开发市场，业方必须停留下来想问题。我们这个楼从头开始，是散的卖？还是怎样卖？我在台北没有看到散的卖，基本都是租的，为什么？你卖一层，25层楼卖一层，那么那一层捣蛋到尾。管委会有投票权的，这是两户啊。台北有栋交通银行，他有14个业主，大楼地震打坏了，有5度、10度的倾斜，其中有一个业主是一个小小的贸易商，他拥有一栋楼的四分之一，他就否定整栋大楼改造10年。你可以想象，那个人可以持续完到底，一直到这栋楼符合他的要求，到最后要重盖一栋楼，这是整个开发业者的情况。
台北前两三年不是很困难吗？在另外想可能就一段一段卖掉，他没有这样做，他是去求政府、市政府、银行业能不能入股？来把他暂时性的问题处理掉。否则的话这栋大楼就是废墟，已经是废墟，毋庸置疑，卖两层出来就完蛋了，在我们业界来讲，在台北来讲，这是很重要的教训。
主持人：突然发现钉子户是那里都有啊。
提问9：我是来自江苏常州物业有限公司的，我姓张，是公司的总经理。我有两个问题向云总及云总的团队提问。第一个问题, , 比较实际，云总刚才在PPT当中谈到一个问题，就是大楼持续升级的方法。那么刚才云总也讲到，李祖源已经引入了前期介入，包括能源的降低有了很多采纳的好的意见。我想问问为什么我们还有一些改进方法？或者是当时没有采纳？还有就是这些方法到底是哪些？因为要投入6000万台币，每年达到10%能源的消耗，这是第一个比较实际的问题。
第二个问题，我在工作中碰到，业主的一些个性化的需求，与广大业主的群体化需求之间的矛盾。比如说他们的租户，他来租我的房子对车位有要求，对机房的成本、机房空调的运行，甚至包括有一些IT，有些外贸单位需要24小时运行，对空调要求不同。包括租赁空间大小的问题，我想请问云总的团队，对于业主的个性化需求和群体化需求你们是如何来平衡的？来处理的？谢谢！
黄：这样我先回答一下你的第二个问题，关于个性化需求跟群体需求的问题。从租赁的角度上来讲，回到了你早期的定位。如果你在建楼的时候，一开始你定位是贸易公司也好，我想贸易公司加班特别多，老要24小时开着，我们北京很多大楼，国贸里面也是很多这样的情况，因为他们的时间不一样。我想在你前期定位的时候，就要把这个问题想到。
那么解决空调有几种不同的方法：一种就是说有24小时的冷水供机房用的，这是我们单独的系统，云总比我还清楚。另外在整个大楼建的时候，空调机房的冷量要足够，设计的时候要想到。如果我们这个楼吸引这类客人，虽然提供这么多东西，但是这些人租金支付能力很强，你可以计算进去，甚至你空调安排，你可以打包，一年给你多少小时的空调，但是租金可以打包考虑，这是个大的话题。
那么涉及到现在已经进来了，怎么解决了？我想在远古的时候我们有一些解决方法，比如说加动力空调，不是好的方案，因为很多楼以后再加空调，这个温度的解决都存在问题。
刘：我补充一下这个问题，实际上我们首先要弄清楚，就是说我们物业是在管什么？那么我们物业所管的，是公共物业，公共物业就是公共区域、公共地方和公共设施。现在我们管的是这样，但是客户有个性化的需求，作为物业公司尽可能去满足，契合我们客户的要求，在这种情况下，我们无论如何是不可以，是从物业费里面支出的。那么有一些个性化的需求没有关系，我给你一个有偿服务。在我们这个楼一建立起来的时候，我们有一个物业费的标准。写字楼如果是30元，这30块钱怎么花？包含了什么内容？我的服务内容有哪些？现在在30块之外提出个性化的需求，比如你需要加置空调的，没有关系，我给你一个加置空调的标准，每小时是多少钱？有一个标准就可以。
这个里面涉及到另外一个问题，实际上就是说，又回到了物业管理，或者说是物业租赁服务的问题上。一个成熟的开发商他知道在建这个楼的情况下，在正常的情况下，冷基是怎么配置的？除了正常考虑，有一些加班，所有的型号和冷基应该是不一样的。那么在没有足够用的时候，我一定是开一个小的冷基来供应我们有限的用加湿空调的服务。个性化的服务应该通过有创服务来解决的。
刘：刚才从定位的角度，把预先的准备功课谈到了。现在还有一个实际的问题，我们在实际租赁过程中，如果真的遇到这样的问题，我们怎么来解决？从我个人来讲，租赁工作是一个坚持和妥协的平衡。在什么情况下我们应该怎么坚持？什么样的角度我们要去妥协？这个就是说，我们一定在最初的时候，我们要做预案。包括应对客户特殊需求的情况下。最简单来讲，我给很多开发商一个最简单的建议，业主一定要敢于对客户的要求说，对不起，我满足不了，在拒绝客户的时候，你可以赢得很多的客户，也可以避免后来的麻烦，反而你更好保证这个大厦的形象和品牌，和整个大厦的资产，这是我个人的一个建议。
主持人：刚才刘总讲的建议，对我也很有启发。我们有时候很难判断哪一部分属于我们本分的服务，哪一部分属于我们增值的服务？我觉得一个人把事情做好，最恰当的就是把本职的事情做好，增值的服务量力而为。感谢刘总的教导。
提问11：你好，尊敬的宋社长、云总，我是重庆物业管理公司的杨军，我对101大厦上万名员工和其他一些业主整体，在遇到应急情况的疏散，你们是怎么有条不紊地疏散？需要疏散的时间长是多少？我就问一下这个。
刘：刚才我们的同事说N0，我跟他今天是第一次见面，他不是这个大楼的管理者，他负责的是租赁，所以你讲的这个问题，是我的专业，但是我恰恰没有管过101，这个大楼的疏散一定不是当初云总在那个地方做租赁所涉及到的。如果我替你说错了，你可以纠正。
提问12：我是来自河南商丘职业技术学院物业管理专业的老师，我看咱们这次会议上很多都是企业的老总，我们学校来的不太多，我也代表学校来的老师们，我们来的三位老师，代表其他学校的老师向我们《现代物业》杂志社，向我们各位专家给我们做报告的各位专家，表示衷心的感谢！给我们提供了这样一个好的平台，提供一个好的机会。
那么我在这里，我想表达我的这样几点心情：一个方面是感谢。
另外一个方面刚才老总们提到都是专业上的问题，那么我想提的问题就是说，一个好的专业物业管理，要想管好需要的是人才。那么在这里我们商丘职业技术学院物业管理专业，给咱们把人才带过来了。我想提这样一个问题，给咱们台上在座的领导。在我们以往的员工招聘里面，我们是否招聘有物业管理专业的学生？这是一个问题。
再一个是，我们以往是否有校企合作单位？如果有的话，你们是怎么做的？这是一个问题。
再一个，我还想借这次机会向全体老总诚挚的发出我的邀请，欢迎各位老总到我们商丘职业技术学院物业专业来考察，能不能招聘我们学校的物业管理专业的员工？我叫张凤英，手机是137 ****9827，随时可以联系，谢谢！
刘：我来抢着回答这个问题，另外的同事一个是在台湾，如果需要的时候，可能也是件很麻烦的事。物业是我这边，你讲的四个问题，我核心问题回答两个。也就是说招不招这方面的学生？我给的回答是肯定的。第二是有没有这种有校企合作？我们也有。
我今天也是从学校来的，很感动，作为一个物业管理企业，深深感受多我们校方对自己培养出来学生的那种责任感。因为我的邻座也是从河南、河北来的。刚才你讲是从河南商丘来的，我觉得这个实际上说穿是一个就业问题，我觉得不仅仅是校方的问题，也有我们企业的问题。你虽然告诉了电话，我没有记住，回头我们可以交换一个名片，我希望作为我们企业在就业方面，尤其在学生的就业方面，我们尽到一份责任，如果还有校方来的时候，我们也可以交换名片，谢谢各位！
主持人：如果我们会议安排不周到的时候，希望你跟各位老总沟通一下，好。
提问13：你好，我是清华物业管理职业经理人班学的学员，我是来自南京的周强。我之前是一个律师，两个月前辞职了，现在待业。我想知道目前在咱们不同楼盘服务过程中，目前咱们物业服务企业主要探索的，在物业服务收费以外的项目，可能存在的多种经营，或者创收的一些项目手段中，目前主要在参与，以及在探讨的方向主要集中在哪几块，请简单介绍一下，谢谢！
刘：在物业费管理以外，我们能创收的就是资产管理，这个资产管理涉及到通常情况下，我们一个新的楼宇有租赁部，或者叫租赁部，这个部门完成了第一轮租赁也好，销售也好，通常情况要撤场了，物业公司一定是应运而生。在这种情况下，第二轮、第三轮的资产管理涉及到出租，再销售，物业公司可以提供这些服务的。
那么在提供这些服务的过程中，市场上的中介公司一样，物业公司也有了他的收入，这是一个方面。
另外一个方面，在资产管理方面，有些房子在某一个阶段要空下来的，物业公司要打理这些房子，有些投资业主可能是国内的，那么国内的可能不是同一个城市。另外可能是国外的，根本就没有办法自己来打理自己的物业，比如说住宅、一个别墅空置的时候，到冬季的时候有一系列的问题，保暖保温等等，冬天一些日常的养护，比如说花园。空下来的时候有人来看房子，如果不打理，比如说别墅里面有很多杂草，就不会有人要这个房子。这是一个最大的方面。
再一个方面，开发商可能给物业公司留下了一些可以经营的东西，物业公司可通过这些区域创收。比如说举一个例子，有的时候公共区域、公共地区、公共屋顶的广告牌，这些七七八八的都可以做。但是我知道对很多物业管理公司，尤其是以酬金制为主的物业管理公司来讲，在这个上面的积极性不是很高。为什么这样？因为他对包干的物业公司更有吸引力。包干的创收可能动装到包干物业公司自己的腰包里。那么酬金制不是这样，这个楼10万平方米，我管下来每个月的酬金可能是3万、5万，剩下来所有的创收放在专户里面，你在做的过程中，有时候做好事也是这样，有时候难免出现这样那样的问题，所以在市场上酬金制公司积极性不是很高。但是一个负责任的物业公司，他还是千方百计做这些事情。谢谢！
主持人：我们南京来的律师我估计你碰到了跟我们同样困惑的问题，特别是在我们内地，物业服务的收费目前定位比较低，公司希望把一些公共部分的东西来使用。那么这个权属问题现在被禁止了，前提是要有业主委员会或者业主大会的授权许可，还有一个分配的问题。但是今天我们这个方面的话题，涉及得比较少一些。明天上午有一场加拿大的余月瑛总裁可能会讲很多，跟专业的服务商怎么通过合约的方式委托别人经营？但是我们叫业主委员会，她叫做共管公寓的董事会来授权经营。
下面看看还有没有哪位提问题？今天我听演讲的时候，我听到云总提到一句话对我很有启发。他说一个大楼的生命力在什么地方？一个大楼的号召力在什么地方？不是你出了多少钱，最根本的问题是满足业主的要求，满足业主的需求。我有一个困惑，咱们理解的业主是一个多向的含义，从101的情况来讲，是多业主构成？还是开发商自己的时候他的业主。我们跟政府打交道，如果是多业主，商业大厦，这个地方的需求和要求各个地方非常复杂。在这种情况下，如果业主再多就变成住宅小区了，好吓人，中国大陆我说有些小区10几万人，几十万人他们能理解吗？他们觉得很惊讶，从台湾来的同仁听到这样的话很惊讶。
实际上我们在大厦里面也有这样的问题，我想请云先生特别介绍一下，你对多业主的时候，你怎么发现他们的需求？你在签约的时候怎么来进行约定？请云先生简单说一下。
云惟鸿：实际上101，不是一个很好的例子。因为过程中面对着很坎坷的财务困境。刚好这个案子也是400、500亿台币的案子，这是独自抗起来的。这个举例不理想，看1997年到现在2009年，的确把业主管理好了。如果交女朋友交不对，能够变成老婆也是很好的。我觉得这点做得很好。在过程当中，在开发的案子到中期，前后有很多的财务困境，这样的问题出现了，政府不愿意融资，各种各样的情况都有。他正好请求政府带了一些请财团，还有一些寿险，他们做对了一件事情。
第二，他把整个股东结构，要去开发主导型的议题完全控制住了。我不盖超高层大楼，我盖成完全是商场或者完全是住宅，他没有把这个主题让出来，这是很关键的。换句话说从一个公司变成17个公司的股东结构，可是台北始终是为开发整个的抽象性，这是很关键的。换句话说，你在成都、重庆开发30层大楼，完全同样的问题，有股东、银行的声音，但是从头开始，一定要把你们开发的目的写得一清二楚，重复跟他们讲。我以前的开发是为了这样的结构。你有一个开发的圣经，这是很好的工具，有时候去复印新的银行股东，你拿给他们看，你要做这样的情况，有这个产品是有好处的。
但是作为企业来讲，世邦魏理仕也是开发企业，我认为这个是关键的。任何一个都有很多的议题，中途有很多不同的意见，开发商一定要掌控中长期的导向性。
主持人：我们先制定一个目标，我就是这些服务，对号入座，咱们要把自己的定位弄准了。我们做项目的时候有时候迁就客户，迁就客户给客户提供服务，这个里面有一些区别。迁就的目的是什么？这个项目可能味道显得很怪，大杂味。下面机会不多了，看看还有谁提问题？
我们今天的互动环节，提问的环节就暂时到这里，今天上午第一场云先生的报告会，以及他跟他的同事，一块儿给我们介绍他们宝贵的经验。我的任务今天上午到这里。看看大会方面是不是有什么通知？
我们谢谢云先生，谢谢两位刘总，还有黄总，我们下午的会议在这儿！
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