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现代物业发展论坛第三届物业管理教学研讨会
第三部分 形势与前途
时间：2010年7月13日 上午10:40 第二时段
主持人：杜功仁，台湾科技大学建筑系助理教授，台湾物业管理学会秘书长
杜功仁（主持人）：大家好！上午第二个时段由我来主持。下面由物业管理顾问何方先生演讲，演讲题目是：《物业管理的风险评估》。有请何方先生！
上海资深物业管理顾问何方
何方：各位老师，大家好！我没有家门可报，可能是本届论坛唯一的“三无”代表。从上海首个国际社区前期到成熟，再到后来从事全国各地的物业管理顾问工作，一些想法得到了《现代物业》长期的支持和肯定，我十分感谢《现代物业》这本新思想、新境界的先锋媒体，希望他继续承继和开发行业内浩瀚的资源。
下面我讲的题目是：物业管理的风险评估和一般对策。物业管理服务并不总是跟危机绑在一块的服务类产品。衡量管理服务尺度也并不是组织和公关能力。从消费者的角度来看，常态化的服务更容易得到业主的首肯。从管理者的角度来看保证生产线持续良性运行才是企业之本。所以保持和提高服务品质、规避企业运营风险两者同样重要。不能顾前望后，前者是口碑，后者比拼的是内功，这样物业管理服务状态评估分为两部分：一个是管理，基于管理方案下的实施。二，覆盖物业管理全过程的风险管控。下面我想谈一下物业管理的风险评估，以及可以采取的一般对策。
好的管理是一种对于风险进行有效控制的管理。作为企业管理者如果对于管理标的的风险点在哪里都浑然不清，那维持运营的支点只能靠运气。我认为物业管理企业的风险大致分为两部分：管理风险和服务风险。首先，是纯管理的风险。我把它定义为公司至上下而下整个管理公司的缺陷。有点像巴菲特对于投资方面的论断。从质量管理体系开始，到服务流程完备、操作文件的细化、应急预案的充分和可知性度，各种规则的执行力，企业文化的影响等等。比如用人审核不严，缺乏甄别程序，就很容易对企业的安全问题造成隐患。比如说有的企业未按规定给员工缴纳各种保险和缴保不足，这样很容易形成企业危机。
第一，应急预案中看不中用。举例来看最近广东大量车库被暴雨浸泡，当特大危机来临时应该采取更为强力的手段才行，可以紧急通知业主移车，或者进行应急脱离。看到最多的是企业流程和规章制度的执行不力。如此等等这些管理缺陷是天生的，不是吃一点药就可以治愈，必须要在企业本身动手术才行。
第二，成本风险。物业管理企业是劳动密集型的企业。最大的成本是人力成本。企业成本变化风险一部分体现于国家，或者地区楼市政策的变化。为了生存发展，许多物业企业不得不进行直观成本向下的价格竞争。还有一块成本很容易被忽视，一个企业要达到长期可持续发展目标所必须进行的相关资源储备。包括智库的储备、新项目运营资金的预留等，这对于企业来讲就好比一个生产型企业为了扩大生产规模而进行固定资产投资的预提和管理资源的拨备。
第三，行为风险，包括客户行为和员工行为。在包干制下单个项目年度核算中，基本上承受不起任何意外事故的冲击。客户不当的行为，或者员工过失都有可能给物业企业带来运营风险。比如说业主失足出险、高空坠物，员工涉案、失职、处置不当等造成人事意外伤害和财产损失，这些都可以成为这个项目被迫停办的导因。
第四，财务风险。我们所常见是由于不合格的服务所导致业主利益受损，或者物业企业违规占用，或者是非法侵吞业主利益导致的危机。还有其他社会客观因素也容易造成一些业主无意或者是恶意欠缴的状况。第三方服务价格的变化等等，也会对企业的财务风险形成或加或减的影响。
第五，第三方产品或者服务导致的风险及其延伸。从事物业管理人事都有很深的体会，那就是开发商和配套产品提供商提供的产品缺陷造成对物业企业的有效投诉，房屋漏水、管道不通，容易发生危险状况的设计和产品，包括企业相关说明书上的认识不足，或者误导等等。所以将物业管理风险管控前置于项目施工阶段，可以避免一部分风险。比如说公共区域地面材料选择不当造成业主滑倒、损伤，没有按规定配置安全插座，水管选材不当导致业主长期使用超标变质水等等。物业企业很容易作为第二被告出现在被告席上。购买相关的物业保险可以规避一定的风险，但是不能完全排出灾难性天灾人祸所造成的损失。
第六，新项目决策的风险。对有些物业公司来说对于一些非本地物业没有进行充分测算评估的情况下进行强制介入，以至于后期运营中耗费了相当大的公司额外资源。最后往往会制造两面耳光，一记品牌影响力的下降，一记是物业效益的滑落，原因是这些项目如果是按照硬性指标测算的话，当然是盈利的，但是从额外管理成本支出、业主群体的差异性、企业品牌保持的困难度等软性指标上评估是远不合算的决策。
第七，其他管理风险。不管是新项目，还是老项目，人员招聘补充是一项常态工作，不能因为是经常性的事务而忽略相关的风险。物业管理企业具有劳动用工大量流动的特点，一些企业对新进员工的身体状况把控不严，因此在工作当中出现多起猝死的案例。还有对于普通用户的面试程序很容易将优秀管理者挡住在门外。此外，一些企业岗前和岗中的培训很容易掺水，所谓开卷考代替闭卷考，集中授课变为主管再教，而不是一种基于规范教材的全面指导，以个性化替代标准化，这些对项目本身的稳定运转会形成很多不确定的风险。这就好比有在我们的服务生产线上，不断有不合格的操作者加入的情况下，产品的合格率还能保证吗？企业的品牌还能保有吗？
值得一提的是，我们这个行业一些领头企业进行长期历练形成了很多优秀的企业文化。比如以前每年有很多外国特色、中国特色的活动，还有企业杂志，这些对激发企业内部员工的进取心很有好处。这些优质基因需要合适发展平台的传承，否则随着这些特质的逐渐丧失，企业的内伸性发展动力将枯竭。这对企业的长远发展必将带来不可挽回的风险轨迹。
从物业的设计开始到后期常态化运营过程当中，对物业服务的各项元素进行实质性的介入，这才是对应完整服务生产线和生产合格产品所应该管控的范围，才能够最大限度地规避各个阶段的各种可能风险，实现最终的安全加效益的管理目标。在综合认识这些潜在的风险之后，我们能够设计出很多针对性的措施来防范他们，可以在前期介入阶段可以向开发商提供经验性的建议，在招投标方案时研讨制订最完备、最无懈可击的管理方案，并进行入住前的多级现场评审，在交付后可持续进行硬性指导和督导相结合的管理等等，将如此大量的风险管控标的嵌入到我们的规章制度和服务程序中。我想评估真实的管理就动态地得到了落地。当我们在各种风险危机当中植入有效的管理以后，物业管理就变得相对简单很多。不然的话许多企业服务再好也是隐患产生、如坐针毡，跟业主对薄公堂只是时间问题。
谢谢大家！
杜功仁：谢谢何顾问的主讲，根据他多年资深经验，帮我们汇整出在物业管理上的风险项目，包括风险、成本、员工和客户行为、设备风险、新项目决策风险等等，提示我们可以透过物业管理前期介入，或者是投招标的阶段来把这些风险做比较透彻的评估、对策。谢谢何顾问第一个主题的主讲。
第二个题目由来自台湾的陈俐茹教授，她是华夏技术学院的主讲教授。她演讲的题目是：《台湾地区物业管理维护法律现况分析》。有请陈教授！
台湾华夏技术学院助理教授陈俐茹
陈俐茹：在座的各位来宾，还有业界代表、主办方、《现代物业》杂志，大家早上好！我代表台湾华夏技术学院来为大家讲一下台湾地区物业管理维护法律现状分析。大家听到我声音“很好听”，因为我感冒了，我感冒实在太厉害了，不好意思。很感谢《现代物业》杂志举办这个研讨会，给我们提供一个传承与交流、合作与创新的平台。
从1995年开始，台湾通过了公寓大厦事物管理条例，这里面说公寓大厦所赋予管理委员会包括什么，包括安全和环境维护的事项，以及它可以委任或者是雇佣管理服务人的执行。在这里可以看到这个地方重点在于它可以委任或者是雇佣管理服务人的执行。这里面他跟公寓大厦的管理办法在97年明定了管理维护公司业务包括环境安全防灾管理维护，还有和保全业法的保全公司的防盗、防火、防灾的安全防护业务是产生冲突的，在这样的立法背景下，通过公寓大厦管理条例，以及公寓大厦管理服务人的管理办法，在这一点上防盗、放火、防灾的防护方面有一个冲突。
我们的法规背景介绍，公寓大厦管理服务条例，这是一个行政法规，它是比较低阶。开放公寓大厦管理维护公司特许执照，目的乃是统和有关的各项专业服务及一般事物管理服务，简化社区管理委员会需要个别签订监督管理之复杂作业与困扰。公寓大厦管理维护公司受任管理维护业务契约范本。现在保全公司和物管公司是一套人马、两块招牌。你们内地很多物管公司如果有机会到台湾来做台湾商办的物管，或者是台湾土地方面的资产管理，你就需要注意了，你需要一套人马、两块招牌，这是缺一不可的。同一个老板、同一个集团所投资的，实际上有两块招牌，主要是规避台湾的法律法规。
在台湾地区我们要做任何法律的更动非常困难，因为台湾的“立法院”有很多法律都要改动，“立法院”的作业效率也不是非常好，再加上台湾年年有选举，所以选举的时候有很多跟选民承诺的事项要积极办理，办理的同时就需要积极地修法，因此在物业管理法律在台湾有一个是保全业法，一个是公寓大厦管理条例。
矛盾的竞合点，就是安全、维护。到底什么是安全、维护，物管公司在一般的小区、社区里看到得最多的是接待人员、还有车辆管制的业务点，但是台湾保全业有超过90%的项目说的是住卫保全，很多小区为了节省管理经费，或者是一些商办大楼为了节省管理经费，聘请保全公司就可以了。但是像这样也不对，因为保全公司是不能去执行物管公司所谓的住卫保全，住卫保全是他的核心招牌业务。
你会有一个疑问，台湾人傻了？他们的“立法院”立了这么多法来互相打架，实际上也不是。保全公司看到保全业务是他的核心业务。保全公司营业人员或者是受雇人员为什么主管机关在“行政署”，因为涉及到人身安全和个人资讯保护的问题，这样只能通过行政署来做一个行政规范，其他人都没办法去查询。
物管公司就没有这样的限制，而保全公司有这样的限制，保全公司要任用一个人，必须要报给“行政署”，如果你有前科在台湾就不能做保全任务。介绍的是台湾产业的现状。资料搜集到2010年4月。全台湾公寓大厦管理维护公司有583家，如果你对台湾现在的情况有所了解的话，台湾在今年年底会改为五大都。我们认证过的服务人员有4万多从业人员。保全人员有6万9千多个。保全业侵犯到物管公司的核心业务，这就告诉我们一块班子、两个招牌是正确的。
最有争议的在于社区安全管理的问题。保全业的营运范畴来看他是一个社会保全，还有运送保全、人身保全。运送保全可能涉及的比较专业方面，比如说银行业的运钞，什么的，跟内地还不一样，内地银行业运钞一般是公安部门第三产业所转变过来的。社区管理的范畴里我们主要做安全管理设备维护、环保美化，以及事务管理。
社区安全管理的探讨我们来讲一下。台湾地区“内政部”在2000年6月15号的时候有关保全公司办理公寓大厦安全维护业务适法及范围界定疑义之会议结论。社区和物管公司一般性老百姓没办法区分，只说好，我看你公司招牌，就是物业管理公司，我跟你签约的时候你要做到我所提到的所有要求，包括给我安全保全、系统保全、车辆要管制，还有门禁要管好，不能遭小偷，来宾来了以后要好好接待，不能没面子。物管公司都说好好好，你说的没问题，都可以做到。这是刚才提到的“内政部”、“行政署”的函，而物管公司不能侵犯到保全公司，因为保全从业人员有一个特殊性的要求。
他们之间的竞合点就是安全维护，到底什么是安全维护，在保全业法里要求保全公司必须要跟客户单独地签订这样的门禁管制、车辆管制。物管公司说好，跟社区管委会说好，没问题，你说这些都可以做到，那么他签了一个大的契约以后，再把车辆管制和门禁管制为人给保全公司，但是保全业法还要求你必须要让保全公司单独地跟小区的，或者是社区的物业管理委员会、主委签订一个签约。换句句话说这时候就多了这个步骤。保全业法特别要求你必须要跟社区的主委、管委会单独地签订一个。这样做目的就是要区分一些以后损害赔偿问题。如果是车辆被偷、被盗，还有一些治安方面问题到底谁该负责。实际上现在都是由同一家公司、同一个老板负责。因为刚刚说到公司名称不一样，但是背后的老板都是同一个人。
看一下台湾地区的司法实务对保全的定义是什么，对管理维护和保安、保全的定义是什么？说保全指该等作为之目的是否趋向于灾难及事故之预防。公寓大厦管理维护范围还及人身安全的维护，人身安全维护定义在于你作为目的是灾难和事故的预防。刚刚说了半天，管理维护业和保全业在台湾有两个法律法规不一样，另外是资本额的差异，保全业的资本额是4000万，物业公司的资本额是1000万。还有一个差异是安全维护的利益不一样，所以说保全公司还是有着他的必要性，就是刚才提到的。再一个是转委任和管理签约的问题。如果授权给管理维护公司，那管理维护公司还需要分别地找清洁、机电，但是这些他可以自己处理，而保全业他没办法自己处理，就必须要管理委员会单独签订一个合约。刚刚提到一个重点，不管情况怎么样，都由一个人、集团来签约、经营。
你做物管公司可不可以不用物管的字样？不可以。在管理服务办法里就规定在名称里面要出现公寓大厦管理物业字样，还有在申请保全业务的时候你公司里面也必须要出现“保全”字样，不能打模糊仗。我希望物业管理服务业可以做一个整合，可以参考一个管理方式，由工程业务对特定的营建项目再去转委任。还有主管机关也应该协商好，但是现在主管机关不太一样，但是对于这些事项的认知也不一样，如果每个人说业务被转移的话，实际上这个业务也没有这么重要了。毕竟不管怎么样，这个法律法规一定还要再往前走，这样才可以创造保全业、管理维护业和消费者三赢的局面。
以下就是我的报告。谢谢大家！
杜功仁：谢谢陈教授的简报。在这样的法令下管理维护业务和保全业务有一个矛盾契合点。各位业界代表如果到台湾有意去拿些相关的物管案子经营的话，这方面的现况值得大家注意一下。所以要准备好两块招牌，这样才能进台湾。这是陈教授台湾物业管理法令现况的分析。第二位主讲人是林澜副教授。演讲的题目是：《物业管理专业人才培养模式及课程教学改革探讨》。有请林教授！
昆明冶金高等专科学校建工学院物业管理系系主任，副教授林澜
林澜：尊敬的各位来宾，上午好！我是来自昆明冶金高等专科学校建筑工程学院物业管理教研室主任林澜。我今天跟大家交流的题目是：物业管理专业人才培养模式及课程教学改革探讨。
首先介绍一下我们学校情况，以及专业情况。昆明冶金高等专科学校是教育部批准的全日制公办普通高等专科学校，具有招收专科层次学历教育的资格。是教育部确定的首批全国八所之一的优秀院校和国家重点示范高职院校。学校始建于1952年，为国家培养输送了5万多名技术管理人才，以发展成为一所以工为主、工、管、文、商等的学校。学校的四创校训是创新、创校、创业、创造，这是我们的校园图片，欢迎各位来宾能到昆明冶金专科学校进行参观、交流，同时对我们物业管理专业予以指导。
我们学校物业管理专科始建于2000年，隶属于学校的建工学院，到今年刚好是10年历史。2004年10月申请学校重点专业院校建设的院校。我们依托于省级示范专业建筑工程技术的带动，不断加强专业建设，进行了一系列的课程与教学改革。目前我们学校的毕业生已经有7届，有700多毕业生。许多人已经成为云南省物业管理团队的骨干和管理人才。学校学生由于学习态度、工作能力和敬业精神方面都得到了用人单位好评，所以现在这个专业在云南省已经有了较好口碑。今天大会的主持人之一，《现代物业》杂志社编辑部主任成忻就是我们学校的优秀毕业生。
第二点讲一下课程改革的思路。作为我们高职院校就是要培养社会所需要的人才，培养这个人才的话首先要进行调研，对社会需求、行业现状进行分析，在此基础上确定这个学生的就业岗位。确定完学生的就业岗位以后再根据就业岗位所需要的能力、素质结构来确定培养目标，再根据培养目标做课程体系，最后进行教学专配。教学专配主要是教师、基地、器材的配备，然后进行教学实施：教学模式、教学方法、教学手段和考核机制。
作为改革思路首先要明确培养什么样的人才，这就是我们要进行市场调研、确定学生的岗位。在此基础上明确怎么样培养出人才，通过能力、目标设置、课程体系设置、教学装备设置、教学实施方面来确定社会所需要的人才，而且根据社会发展、行业发展来不断地调整完善人才的培养模式。
我们要构建“以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的”办学体系。为此我们进行了大量的调研分析，调研组、课改组的老师分布昆明、大理、丽江和玉溪四各城市，筛选出各地有代表性的不同类别的物业服务企业。采用问卷调查、个人访谈和召开调查会等方法，分别从目标岗位、年收入、学历及证书要求四方面进行了调研。
第三，开发新的专业人才培养模式。专业人才培养方案是人才培养目标，职业能力分析以及培养过程和方式的总体设计和实施蓝图，是学校保证教学质量的基本文件，它是组织教学过程安排学生人物的基本依据。我们按照这样的方式来进行：首先是行业调研、成立专业的指导委员会。专业指导委员会主要由企业一线的老总，以及行业协会的专家来组成。像我们《现代物业》杂志社的运营总监时云老师就是专业指导委员会的成员。对毕业生的跟踪调查、追踪毕业生的成长轨迹，来了解一下用人单位的需要，来确定学校和人才的培养目标。
我们人才培养目标培养面向现代物业企业第一线需要，就良好的企业道德，掌握物业管理基本知识，具有对投入使用的房屋建筑及配套的设施、设备进行管理，对业主和非业主进行服务的能力，具备这个团队企业协作能力，德智体全面发展高素质的技能型人才，这是我们跟本科、中专的区别。确定了人才培养目标，还有跟学校和用人单位确定学生的用人岗位。在此基础上再确定专业的课程体系，我们是这样做的。
对于物业管理专业学生的职业发展规划我们是这样做的。在实习时是基层的物业管理人员，在毕业2、3年后成为部门主管，在毕业3到5年之后成为一线的项目经理。我们学生的就业岗位主要是克服服务岗位和物业工程技术岗位。对于学生的拓展岗位来说将来可以担任部门主管、经理助理、项目经理。对用人单位进行了调查，现在用人单位首先会考虑到我们学校，他们稀缺的是物业工程技术岗位，对物业工程技术要求比较高，在这个模块上我们强化来提升学校的就业竞争力。这主要是我们学校设置的专业背景，我们学校是工科院校，下属又是建工学院，建工学院有12个专业：工程技术、工程建筑技术、建筑设备、管理专业等都有，所以有些资源可以共享。还有师资，我们师资是相关专业硕士以上的毕业生。从生产一线引进高级的技术人员，而且要求老师都要达到素质。所以上工程技术课的老师都有丰富的实践经验，我们学校实习条件比较好。我们学校的电气工程专业是教育部的试点专业，它同时也是高职高专的精品专业之一，所以实习条件比较好。我们是云南省教育厅的经费支助项目，所以实验室建设比较完善。还有产学合作做得比较好，有些企业来看，比如说昆明比较著名的楼盘在市区是一个综合性的楼盘，这个老总在早期介入的时候就想到将来的工程人员要求比较多，就要求我们学校进行这方面的培训，实习的时候都安排到他们企业，由企业的工程管理技术人员来带，一次来强化工程岗位的学习。对于物业管理专业能力和素质结构分为两方面：首先是基本素质能力目标，一个是专业目标。时间有限大家看一下，我就不一一说了。
第四，全面推进课程与教学改革。优化课程结构，以实操能力培养为重点，从业资格和专业并学。国家省市和部门对物业管理行业和人员按照从业要求来纳入到教学当中。学校在2004年是劳动与社会保障部确定的全国实施职业资格证书制度的试点高校，学校有云南省最大的职业鉴定所，鉴定的工种是涵盖450个职业岗位，实施初级、中级和高等的职业技能鉴定，我们在这方面也要服务社会，所以更加强这方面的培养。对于这个课程体系来看，我们改革主要设置三块：公共课、公共课主要是国家高等教育规定的基础课程。专业课主要是专业理论教学、专业技能实习、专业企业实习、专业拓展课。专业拓展课是学生根据兴趣范围来选择，以及根据岗位能力要求来选择一些课程。公共课掌握所需的基本知识和技能，专业课主要是让学生掌握所需要的专业知识和专业技能培训、培养。专业拓展课主要是扩大学生的知识面、提高学生的综合素质，养成自我继续教育。
好，我只能讲到这里。谢谢大家！
杜功仁：谢谢林主任的简报。昆明冶金高等专科学校成立十年，林教授他们对于整个课程规划有一套他们自己的想法。她把人才培养的模式、课程改革的一些状况跟大家报告了一下，这部分如果有时间进行进一步研讨，大家有问题可以提出来。为了节省时间，我们进入第四个主题，第四个主题演讲人是付力，北京联合大学生物化学工程院物业设施管理专业副教授。演讲题目是：《物业设施管理专业的机遇与挑战》。有请付教授！
北京联合大学生物化学工程学院物业设施管理专业副教授付力
付力：首先感谢大会给予我们资源共享、经验交流的机会。首先介绍一下我们的情况。我们来自于北京联合大学物业设施管理专业，这个专业设立于2002年，刚创立的时候专业名称叫：楼宇机电设施管理专业，这个是工科背景，现在逐步形成了基于工程技术加管理技术、核心职业能力的培养方案，开发了鲜明的专业课程，与8家知名物业企业签定协议，学生的就业率和专业对口率比较高，学生在企业里发挥比较好的作用，受到单位的一致好评，很多人成为了业务骨干。
第二个问题来看一下工作岗位定位和核心职业能力的分析。为了能够培养出行业满意度高的运用性人才，从创建专业开始就进行了调研分析。根据北京市规划委员会和北京规划设计院提供的资料显示，今后十年北京总建筑面积1万平米的各类建筑拔地而起，办公楼、写字楼、大型商贸集团、娱乐设施等大多数建筑物都采取这种智能系统，北京市原有的大型商场、写字楼、博物馆、以及高档民用别墅都需要改造，以达到比较高的环境条件。
为了适应现代化设施管理需要，首要建立一支专业化、高水平的系统，还要熟悉所谓的控制系统，并且有较强运营管理能力的高级专业技术人员。这几年与多家物业管理公司建立了良好的合作关系，通过跟企业的沟通合作，发现最近几年随着技术的发展，这些企业里的项目对于一线员工要求一般性要达到大专层次以上，对专业性要求更强，人才需求量更大。
再一个是分析出来的有关相关工作岗位。第一，暖通空调运行维护技术人员。二，弱电运行维护技术人员，三，强电运行维护技术人员，四，物业公司全面质量管理人员，五，物业管理信息系统维护人员，还有一个就是各类的物业管理人员，。再就是岗位的核心职业能力分析。这张表左端就是核心职业能力，第一个就是有建筑设备系统接管验收、运行维护能力。第二个就是运营现代管理技术进行物业管理的能力，我们就这两核心职业能力进行能力分析和人才定位。
第三，有关于培养目标和培养方案的制定，我校的物业设施管理专业，针对北京作为一线城市，智能建筑和智能小区的发展速度快，对设施管理人员提出的要求高，人才紧缺的特点。首先有一个培养目标，面向首都经济建设和发展需要，培养德智体美全面发展具有物业设施管理专业的基本理论知识、运用现代管理技术，对智能楼宇系统的强电、弱电设计进行维护管理。熟悉物业管理和智能建筑领域基本规范，能够满足从事智能管理领域一线领域工作需要的高级专门人才。这是培养目标。
再一个是基本要求。在培养方案当中我们对于这个专业培养人才应该具备所谓的能力、素质、知识进行了下面一些要求。首先，有关于素质要求。素质要求第一个包括所谓的基本素质，再就是所谓的职业素质。展开就不讲了，在文章里都有。
再一个是有关于能力要求。含有基本的技能，具有一定的计算机运用能力，包括计算机绘图，OFFICE软件的运用，还有数据库使用的能力。再一个拥有电工、电子技术基本运用的能力。再一个拥有机械工程技术基本的运用能力。再是核心职业能力，具有建筑设备的能力，再有排暖、通风、给排水等等。这是能力要求。
第三块是有关于知识要求。一方面就是专业知识，要求学生掌握一定的数学、机械的基本知识。再就是掌握本专业所需要的暖通、空调、安全、消防、信息系统和相关设备的工作原理结构和特性。熟悉楼宇自动控制的基本理论和方法。
第四，熟悉物业管理在楼宇设施管理中的运用。物业技术规范性的知识，要求学生掌握识读强电、弱电、工程图的方法；还有掌握环境管理的相关操作规程、流程、服务标准；了解建筑、设备，强电、弱电系统验收的标准和规范；掌握全面质量管理体系的相关规定；了解物业管理有关的法律法规。
再一个是通用知识。毛泽东思想、邓小平理论的知识，国家政策、法律知识、创业、就业知识。课程体系我先说一下课程体系设计思路。在这里我们体系基于这样的框图，把专业所谓的知识能力、框架基于这样的思路来得到。下面就是有关于课程体系，按照所谓的专业基本技能和核心职业能力技术进行组织。将核心职业能力技术分为两大块：一个是工程技术，包含所谓的建筑设备和建筑电器系统的接管运收，运营维护的能力。再就是管理技术，利用管理技术来进行管理能力。有了这些以后，下面就是能够支撑专业基本技能培养的课程和实践环节，就是这个表里的内容，已经分析得很清楚了。包括根据培养方案所具有的专业基本技能，再就是能力要素的分解，以及怎么来满足技能实现，有这样的理论课和实践课支撑。这里就不详细说了。
下面是有关于核心职业能力培养的课程与实践教学环节。我们把教学能力拿出来进行能力分解，这些能力看一下需要哪些理论课程和实践课程的支撑。这些都详细介绍了。再一个内容介绍一下基于企业学习和综合技术职业能力集中训练环节。首先一个就是基于企业的学习，基于企业的学习我们认为是这种所谓职业素质养成的手段。企业评价占总成绩的50%，在第五学期安排专业技术综合训练与考证模块，要求学生分小组，以小组来模拟企业的角色，采用企业的评价标准来进行评价。然后是第6学期有综合的毕业实践，全部安排在企业里临岗实习，我们设置了毕业生实践手册。
下面大家看到在人才培养基地里所谓的环境，我们是这样构成的，首先由企业和学院领导来构成，下面分成学院的执行机构、企业执行机构。企业执行机构有办公室、工程委员会，项目工程部。学校执行机构包括教研室，各有各的职责、各有各的任务。下面这些就是部分的校外实践环境，大家可以看一下。这是边实习、边学习的过程。
这是由企业的工程技术人员在给学生进行设备、设施的介绍。这是学生在一线顶岗实习的时候操作场景。这是校外实训的考核表。这是校外的这一部分内容。另外就是专业技术综合考试训练。这部分总共在学校安排了8周，8周要完成下面几个训练模块：首先关于工程识图训练模块，再一个是楼宇自动化运行管理训练模块，这里面包括了运用建筑、智能建筑实验室和硬件实验室进行强弱电系统的综合实训，这个实训的话我们学校有一些校内的实训条件。这是部分校内实训的场景，为大家演示一下。学院里的所有场景都是专业老师自己研发的，所有这些都是自己研发的。第三个模块就是建筑环境智能控制实验室。这个模块为期2周，物业营销策划、物业设备管理方案制订，以及物业管理信息系统的训练。
还有些内容没有介绍完，在论文里面，请大家多多指教。谢谢！
杜功仁：谢谢北京联合大学付教授的解说，对课程规划的逻辑、目前的现况跟我们做了解说，包括他们怎么样从工作岗位的定位，核心职业能力的分析，课程的教学目标，以至于整个课程体系的联合起来，跟我们做了些说明。比较可惜的是时间上不够，还很好奇第四个部分到底有什么样的问题，希望有机会可以再听到。等下有时间的话可以针对那部分再进行讨论。
综合早上第二个时段的四个主题，第一个主题由何方根据他的经验、实务经验来谈到物业管理的风险管理经验。第二个主题是陈俐茹教授针对台湾物业管理法令状况以及对整个产业的影响做了些说明。第三主题是林澜，林主任针对昆明冶金高等专科学校整个规划状况做了说明。第四个主题是北京联合大学付力付教授，针对他们课程的状况跟我们做的说明。针对这四篇论文、四个主题的演讲不知道大家有没有什么问题想来请教一下4位嘉宾？
提问：主持人好，各位老师好！我借这个研讨会谈些自己的看法，因为专业研讨会我也参加了很多次，我认为对物业管理专业的教学研讨会应该从这几方面来做更合适一点：第一，我看了研讨会的内容和资料，发现现在全国物业管理本科和专科都有专业设置，在这个过程当中我没看到大会研讨会里有专业指导委员会，希望我们《现代物业》宋社长来推动物业管理建设，应该成立本科专业指导委员会和专科的专业指导委员会。对专业求同存异的过程当中来找到核心课程体系的建设，我们学院正好是十年的周期，到现在已经有10年时间，我们为了加强推进物业管理专业教学，东南大学黄安永教授也担任我们这个专业的主要负责人，我想提的建议是什么呢？我们物业管理专业的本科教学应该成立教学的专业指导委员会。使得专业核心课程有一个体系，在体系的框架下来探讨我们的一些菜单式培养、教学培养等等相关教学的培养，这样对我们教学方面更有针对性。
第二，要设定专科的专业指导委员会。我们分类、分层次进行研讨，这样对发展更具有针对性。
我就谈这些想法。谢谢！
杜功仁：建议是成立本科或者是专科的专业指导委员会。
宋有兴：谢谢这位老师提的建议。2008年在昆明第一届全国物业管理教学会的时候，广州大学陈德豪教授，还有广州李春云的老师也跟我提出过类似的建议。有些东西我不太明白，我只讲我明白的那部分。就是专业指导委员会到底是什么东西我不太清楚，它至少有三方面含义：一个是官方背景下的含义。在这种情况下我觉得在这样的场合和我们目前就这个语境可能触及不了这个问题。
第二个是民间机构。由专家、教授来形成一个学术组织，像类似于沙龙、联盟之类的东西。我的倾向是第一种不适合。第二种相对来说比较现实一些，类似于NGO组织，把本科或者是专科方面进行一些课程探讨。针对这种情况我们注册了一个叫“现代物业管理理论研究学会”，这已经在云南省民政厅得到了批准。跟这位老师的想法有些地方不谋而合。以后有时间可以再沟通一下看可以做什么事情。
第三个纯粹是学术性的东西。由专家、教授做的事，我非常乐意参加一起学习。如果由杂志来出面、组织的话我认为不是很合适。杂志主要起到传媒的作用，这样更合适一些。
杜功仁：想以台湾经验来看，我们也是成立学会，由学会来推动这方面的工作。在学校教书的老师他们面对相同的课题，志同道合，所以比较有机会来形成一个团体为课程部分做些讨论。怎么样去把两个课程目标、课程内容理清一下，这需要进一步讨论。
还有没有其他的提问？
提问：列车晚点，来得迟了一点，不好意思。但是听到很多老师都提到了物业管理专业课程开设了物业工程设施设备这一块。我是物业管理专业的老师，我姓寥，寥小波，根据我们经验来看，在物业管理开设工程技术类的课程，好像效果不是很明显。在坐好像有很多学校都开设了工程设施设备管理，还有楼宇智能化这一块，不知道这一块是怎么培养的。不知道可不可以介绍一下这方面经验。我们感觉楼宇智能化和工程设施管理这一块应该是工程类，或者是自动化类，再或者是电子技术类、工程机械类这一块才可以开设这种专业。物业管理侧重应该说主要侧重于服务类，或者是管理类的方向，提出这个问题供大家参考。大家可以讨论。谢谢！我想请云南冶金老师来回答，她好像提到了工程技术这一块，是吧？谢谢。
林澜：我们物业管理管理专业主要侧重于服务这一块。只不过我们重新设了一个专业叫“物业设备”专业。我们设了两个专业，是这样的。只不过是在物业管理当中工程技术方面我们等于强调些，是这样的情况。
提问：相当于另外的专业？
林澜：对的。
提问：是在物业管理团队里做，还是进入别的团队、进入别的学院？
林澜：我们是建筑工程学院，学院下有十多个专业，教师资源是共享的。
提问：我们物业专业有十多年历史，感觉物业专业学生最后能够完成工程管理、工程设施设备这一块太有困难了。谢谢！
杜功仁：延续刚才寥先生的问题，我想请教一下付力,付教授，一般我们说物业管理，物业设施管理，从刚刚的简报听起来她们蛮重视这部分，是不是很快地总结一下办学经验？
付力：我们这个专业建立开始是有一个调研，现在物业管理专业更缺的是复合性人才，既懂管理，又懂技术。我们这个专业是有本科背景，我们专业有建筑环境与设备工程专业，这是国家的二级学科，所以我们有本科作为背景，本科有两个方向：一个是中央空调系统，还有一个是有关于智能化的智能控制两个方向。我们这个专业有本科，本科下面有专科。所以我们做物业设施管理是有条件的。
从02年一直到现在我们毕业生确实也受到了北京物业企业的欢迎。所谓的定位还是符合现在物业企业的需求，我们是这样感觉的。
杜功仁：课程呢？
付力：我们的招生是大学的工科，我们属于工科背景，也就是说要求他在课程里面主要还是围绕所谓物业的设备、设施，包括控制部分，可能主要课程还是围绕这些。包括水、电、智能控制，强电、弱电、空调所有的设备、设施实际上是我们重点的对象。
杜功仁：你们的学生毕业以后到物业管理公司比较多是涉及？
付力：他们主要是在工程部，包括接管验收、运行维护。他开始的时候可能前2、3年都要从事一线的技术工作。我们目标要向工程主管、项目主管提升，他要做管理的话必须要有工程背景，他必须要懂技术才能够上管理。是这样的考虑。
提问：再问一点付教授：我们实际上在给一些物业管理企业做顾问服务，了解到您的定位是非常好的，物业企业服务里最缺工程主管，很难找到合适的人才。一般来讲工程类的物业人才现在有一个特点就是复合性，他需要什么样的人才，然后通常企业通过别的行业来引进进来，可能把其他的水、其他的消防各个方面都混熟了，然后在物业服务企业里最后就很受欢迎，大家都争抢。
但是学校里要培养出这样的人才出来，我想真不容易，因为他必须要有3到5年工程实践的经历。您刚才说本科层次，我现在想请问的是这个专业是不是还叫物业专业，第二，您培养出来的人才效果如何？我说的是毕业的时候效果如何，而不是他经过3、5年锻炼以后效果如何，因为这个实际上都可以做得到的。
付力：这个专业不是物业管理专业，我们教研室叫建筑环境与设备工程教研室，教研室下面分本科和专科层次。本科专业就叫建筑环境与设备工程，在本科下面带有2个方向，一个方向是物业设施管理，再一个是属于供热通风与空调工程，属于全部是工科的专业。
提问：您现在培养的是本科、还是专科？
付力：我的方向是专科层次。但是往后发展我们要考虑一些问题，我们也有意把这个专业提升到本科层次。
提问：通过三年专科培养，他出去之后怎么来适应这个岗位，怎么适应这些能力？
付力：我们除了在课内安排有学校一系列的实训环境，我们创建校内实训的基地。
（成忻：不好意思打断一下，作为大会主持不得不按议程来进行。中餐的时候大家还可以再进行交流，包括下午还有茶叙、会前、会后时间里大家都可以进行交流。）
杜功仁：讨论里有一个问题，也就是说物业管理该训练出怎样的人才，该侧重管理方面的能力，还是设施设备的能力，抛出这个问题大家可以想一下，在明天中午结束的时候大家看一下有什么样的共识和看法。
现在我宣布早上第二个时段研讨会到此结束！
成忻：谢谢杜教授精彩主持，以及早上各位演讲嘉宾的精彩演讲！本次大会为参会代表、发言人以及主持人特别颁发本次研讨会的研修证书，我手上拿的就是这本证书。下午开会时间为13点30分，请大家中午的时候稍事休息，1点半准时到会。
谢谢大家！
（结束）
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