|
现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
暨第五届物业管理专业教学研讨会
会议实录（二）专题一：未来·展望
时间：2012年7月1日上午09:45-10:45
孙可：下面我把本时段的主持交给黄世孟先生，有请。
黄世孟：各位贵宾我们开始，第一时段有三位主讲人，刚才主讲的规定总主持人已经讲得很清楚，我们首先热烈欢迎第一位演讲者，英国皇家特许房屋经理学会亚太分会总经理黄显能先生，他主讲的题目是《香港物业管理专业发展》，有请黄先生。
英国皇家特许房屋经理学会亚太分会总经理黄显能先生
黄显能：谢谢主持人。各位来宾上午好，今天我应该是第三次参加《现代物业》主办的论坛，之前每次都有不同的主题，今天给的主题是未来管理的财富与机会，今天我原来想讲的内容，主要是两个部分：第一，物业管理专业性；第二，向大家介绍香港物业管理的发展。但因为时间关系，所以我今天主要集中在物业管理专业性部分，因为这跟今天的主题很有关系。
最近两三个月，我跟国内很多的同行交流，他们对我说一句话，说“物业管理这个行业在中国，好像走进了一个死胡同。”我不知道你们在座各位有没有这样的感觉，国内很多同行反映这个问题，所以今天论坛的课题，我相信对他们的疑团应该有启发，也希望这两天的论坛对物业管理行业有一个新的看法。
我刚才说是国内很多的同业说物业管理走进一个死胡同以外，过去十多年最常听到的是国内同行业说“适合人才”。在市场上找到适合的人才作物业管理专业的工作，实际上国内有很多大学都举办有这样的课程，只不过是学校培养的人才远远不能符合市场的需求。上个月在深圳我看到出版的一本杂志，对国内的学校，大学专科学校读物业管理专业的学生做了一个调查，调查结果是什么呢？物业管理这些学生当中，只有33%，大概是1/3的比例，他们认为读物业管理有前途，其他2/3，67%的学生是“被选择”读这个专业。这个“被选择”的意思，只有选物业管理的专业去读，其中10%的学生明确表示，毕业之后不会从事物业管理工作，一定不从事这个专业，原因是什么呢？他们认为这个专业不够专业，还有就是待遇不好，前景看不清楚。所以他们毕业以后不会从事物业管理工作。所以我今天希望利用这个时间，和各位探讨物业管理的专业性。
香港物业管理专业已经发展很多年。在香港具体来看，房屋管理的专业跟其他的专业没有氛围，跟工程师、会计师、建筑师在香港来看，他们不是专业人士，没有分别，但在国内就觉得从事物业管理这个行业，可能比其他行业还是低的，不专业。但我们可以从房屋管理专业性的两方面看，第一，对社会的贡献。在香港为什么有发展这么长的时间，我们从事房屋管理还是一个专业呢？因为最重要的地方，就是在国内从事物业管理，常常认为做什么呢？做“三保”：保安、保洁、保修。做“三保”的范围，每个工作技师，很低，没有谁表扬你。从香港也好，英国也好，我们说从事物业管理，涵盖的范围很广，我们说房屋管理包括房屋建设、选址、土地、兴建楼宇单元的类型、面积、数目，还有用料，选取承建商、楼宇落成后验收，代业主出租或者出售，售后服务包括收取租金，楼宇日常维修清洁和保安，于是进行大型的维修计划，楼宇最后拆迁重建等等。所以我们在香港或者是英国，说房屋管理其实涵盖的范围，是包括整个楼宇的生命周期，从选土地开始，到整个房子，房屋经理要做的工作，跟国内大部分同业做的事，范围是有很大的不同。所以我们还是停留在“三保”，整个工作范围我相信在国内物业管理的行业，好像我跟同业所反映的，走进死胡同。
其次，土地是社会最重要的资产。房屋作为每个家庭的基本需要，房屋管理与市民日常生活息息相关。所以随着社会的发展，最近国内房地产的发展，从土地的价值，房子的价值，越来越贵，价值越来越高。其实我们做物业管理，由于房子的价值越来越高，国内居民、市民已经对物业管理重视程度越来越高。之前他们习惯在国内，什么管理是国家的，可能房子的价值觉得太重要，现在房子可能一百万、两百万，三百万，甚至是更高的价钱，所以他们房子的价钱更高。所以作为物业管理，把房子的价值不断提高，或者把他们的房子整个价值保持下来。所以在香港很清楚，如果有的小区管理得好，房子的价值跟没有管理好的小区，房子价值是有很大的区别。所以房屋管理在香港，刚才说的这“三保”，很简单，作保安管理的话，跟香港做房屋管理的理念完全不同。我在香港大学教学生，第一堂课跟他们讲，你们作房屋管理、物业管理，你们管的不是房屋，不是房子，其实管的是使用的房子。
所有对社会的贡献以外，我们还特别强调个人的专业性。刚才我说整个房屋管理专业，涵盖房子的生命周期，所以做房屋管理人员。所以要有不同就业的知识，包括建筑师、工程师、律师等，才能完成日常的工作。另外工作的时间还要像一个公关经理一样，会计师、社会工作者一样，所以房屋经理是“通才的专才”。你们可能常常听过专业人士，专业人士就是在某一个专业已经达到某一种水平，我们就叫专业人士。但专业人士跟专业性不是相等，专业性跟专业人士还有一些区别，专业有它的专业操守。
由于时间关系，我今天主要谈房屋管理专业性的问题，其他的有介绍香港物业管理发展，如果有兴趣的话，在大会下来的时间再讨论，谢谢各位。（掌声）
黄世孟：我们感谢第一位发言人。容易理解香港目前发展的趋势。下面进行第二位演讲者，上海同涞物业管理有限公司董事长，中国物业管理协会副会长翁国强先生，题目是《注入现代元素，加速行业向现代服务业转变》。
上海同涞物业管理有限公司董事长，中国物业管理协会副会长翁国强先生
翁国强：谢谢黄理事长的主持，大家早上好。我演讲的题目叫《注入现代元素，加速行业向现代服务业转变》，为什么会有这样的题目呢？刚才黄总在讲的时候，整个物业的管理，确实是这样，整个几十年的发展取得辉煌的成绩，主要体现在几个方面，首先根据第二次全国经济普查的数据，物业管理行业的主营业务收入已经达到2,076亿，这个数字已经超过了文化体育方面，文化体育方面是2,071亿。它在国民经济、国民生产总值，所占的比例也是在日益显现，比如讲北京、上海物业管理主营业务收入已经占GDP的13.24%，在广东、广州、深圳、四川的成都，物业管理都在GDP当中占有很大的比值。所以在国民生产总值发挥着重要的作用。其次，提高城市管理水平、保持社会稳定、促进就业等等方面，也为整个国家经济建设做出重要的贡献。这是取得的成绩。但不可否认，物业管理经过三十年来，也面临越来越严峻的形势，主要体现在物业管理成本的刚性增长和物业管理收入确保的弹性，这样使物业管理行业利润空间逐步被挤占，甚至走向毁灭。
那面临这样的问题，我们这个行业今后怎么发展呢？业界展开充分的讨论，要突破行业发展的瓶颈，当然我们依赖政府政策环境的改变，更重要的是什么？更重要是行业自救或者企业自救，如何来自救？无非是如何提高企业的营业收入，然后降低企业的经营成本，从而提高企业的效率，从这些方面来解决这样的问题。所以最近这段时间，也展开不少的讨论，大家如何向房地产产业链延伸，或在物业管理本身针对物业服务横向拓展等方面做了很多有益尝试，但我们如何根本地去解决行业所面临的问题呢？我们看今年，今年在全国人大会议上温家宝总理在今年政府工作报告中提出要“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。”总理这段讲话，事实上把物业管理面向民生，把它纳入国家重点发展提升的行业。物业管理大家都知道是一个服务，纳入国家重点发展提升的行业，意味着什么？我们这个行业将由传统服务业向现代服务业转化。
那问题是我们这个行业如何向现代服务业转化呢？我们先看一个传统服务业和现代服务业之间的比较，有哪些特征。我们先看传统物业服务业。传统服务业是以改善人民群众生活和工作环境，对物业及配套设施进行管理服务的传统型服务业；现代服务业是适应现代城市和现代产业发展需求形成的新的生产性、知识性、公共服务业。物业服务是根据客户需求，以传统、简单手工作业为主提供服务，投入产出比较低；现代服务业是通过服务功能换代和服务模式创新实现高增值的服务，产出附加值高。传统的人力资源匮乏，结构不尽合理，高能级、高学历的人才较少；现代的是高文化品位、高素质、高智力的人力资源结构提供服务质量支撑。第四，服务手段简单，技术含量较低，比较同质化现象比较严重，缺乏核心竞争能力；现代服务业是技术含量高，现代新技术运用能力强，服务产品改造升级周期短。第五个区别，传统服务业大而全、小而全的经营模式居主导地位，服务供应链发育不够成熟，专业化能力比较低；现代服务业是产业链发展呈集群性的特点，产业融合特征明显，产品服务具有差异化。最后一个区别，传统服务业显现劳动密集型，产业边界狭窄，价值创新局限，行业平均利润率较低；现代服务业，是资金、技术、知识密集型，通过资产管理、资本经营，实现服务价值的转变。这是传统服务业和现代服务业的比较，通过这个比较不难发现，现代服务业是随着信息技术发展而产生，用现代新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产、生活服务的服务业。而向传统服务业注入现代元素，就能实现向现代服务业转化，这现代元素既是信息技术的运用。
我们要实现传统服务业向现代服务业转化，我们要新型技术注入到我们这个行业，必须充分利用好三个方面的资源：首先是自我的资源、其次是企业的资源。企业通过自己的资源怎整合来实现各个服务信息设备设施、人力资源的共享，也就是通过企业自身管理流程再造来实现提高劳动生产力。这是企业自身的资源。另外我们服务对象——业主的资源。业主是有需求的，所以业主需求的信息资料及服务消费需求、客户满意度的反馈等等这些信息，将为我们服务业管理转型升级创造很好的市场。第三个资源就是社会服务资源。业主有需求，需求应该得到满足，但服务企业不可能具备满足所有业主的需求，所以我们必须要去整合社会资源。所以社会上各类专业服务供应商，都是我们必须去整合的社会资源。所以我们把自我资源、业主的资源和社会的资源这三者资源充分利用，来实现向现代服务业的升级与转型。
事实上，认识到这种行业发展的趋势，我们的一些企业和政府主管部门，他们已经在开始进行这方面的探索和尝试，我这里举几个案例。第一，上海市房管局构建的基于CTI（计算机电话集成）技术的综合信息服务系统962121呼叫平台，962121干什么呢？是其中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，通过了，政府实现了对这个行业原来从结果控制，现在变成过程的监管。政府通过962121信息系统的建立，使上海物业管理行业的满意度从原来一直在上海16个服务窗口行业倒数三位，进入到前五位。今年政府已经考虑这个信息平台，原来是利用这个平台加强对行业、企业的监管，现在监管责任已经实现了，接下来又研究什么呢？研究如何对企业服务。
第二个案例，上海上置物业集团，它利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，这物联网是什么概念呢？它就是建设一个“天人合一”一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，是集业主、衣吃住行等方面的需求。
再看看深圳长城物业，从2008年建立了一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，并逐步打造“云物业服务”，全国300多个项目当中，就实现了企业总部直接对项目的便捷式管理，通过这个系统的建立，把分公司的成本就拿到了，全年降低3,000多万元运行的成本，通过这样的一个系统建立，现在希望把这个系统打造成“云服务”平台，对行业有同等需求的企业提供这样的一种服务。
今天下午也会讲到在开展社区电子商务的情况。这些都是把新技术应用到这个行业，来使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展，这样一种积极有利的尝试。但通过这一尝试，我们也发现，实事求是，我们这个行业，要由传统服务业向现代服务业转化，是存在三个方面的瓶颈。第一，传统作业是服务常态手段。这种常态手段要导入现代信息技术，来实现现代管理，事实上存在需求方面的管理。第二，劳动密集难提升价值效应。第三，从业人员文化和技能低下。
怎么来克服这个瓶颈呢？我的观点是举行业之力，来整合整个行业资源，使行业有能力的企业，来开发这方面的需求，通过云服务来为这个行业提供服务。所以最后的结语是两个：高科技服务和管理为当前和今后物业服务行业的进步提供了新的载体；打造全行业信息化管理共享系统，是向现代服务业跨越的第一道门槛。
谢谢大家。
黄世孟：我们感谢翁董事长注入现代元素，加速行业向现代服务业的转变介绍，举了几个案例，我想大家一定会有兴趣，会准备一些讨教的问题。下面请第三位演讲者，广州市广播电视大学管理学院院长黄安心教授，演讲题目是《融入社区治理：物业管理服务迈向成熟的希望之路》，有请黄教授。（掌声）
广州市广播电视大学管理学院院长黄安心教授
黄安心：物业管理研究了十年，2003年开始，最后的结果就是融入社区治理。
我演讲分四个部分：首先是物业管理纷争与困惑。
刚才我们黄经理也提到这个问题，刚才翁总也讲了，我这个讲了，你的跟我的有衔接性，现在的问题很困惑，并不是行业自身的问题，或者说主要不是行业自身的问题。现在高校里的老师非常想把物业管理学科建立起来，把物业管理的规律找到，行业老总和我们投入管理实际的管理层，都在探讨物业管理层怎样走上一个正常的轨道，但事与愿违。同在社区里，社区服务地位非常高，物业管理行业呢？恰恰相反，地位非常低，看你赖着不走，给你罚款，都是一些负面的尴尬境地，大家是都很有体会。
从整个官员到老百姓没有真正认识到物业管理的科学性、专业性和对社会特别是社区的重大贡献，所以这是一个很重要的问题，很要命的问题。前不久发生了三件事情，让我看到了物业管理的希望之光。哪三件呢？温总理，我们国家是最高领导发话了，地方开始做示范推动。大家看到温家宝的讲话，浙江省人民政府的工作。最近有广州市，应该说广州市深圳物业管理在沿海这块，是急先锋，很悲哀的，按照市领导十年都没有任何政策出来。有两名法官对物业管理纠纷分析的文章，才引起市委市政府的重视，要求全覆盖对物业管理进行调研。这三件事实际上都是问题的呈现，但实际上要解决问题，怎么解决呢？要从问题的产生开始。首先我申明的一个观点，所有的现实问题解决，必须回到关系科学探索、认识和按规律办事的方法论的科学运用上。那这样一来导致每一个利益体，都会围绕自己的权益来说话，就会出现了纷争。那在强势主体和弱势主体不平衡的状况下，最后的结果是一场场纠纷，甚至是断水断电等，特别是最近这五、六年是频繁的发生，很头痛。为什么会这样呢？有一个基本的逻辑是这样，我们以前管理是放任管理，最后到无序的纷争，社会为了解决社区问题，把社区责任转嫁给开发商，开发商利用这个权利之后，不是更好地做这个事情，承担社会责任，而是千方百计放大自身的利益。物业公司跟业主争利，业主没办法就维权闹事，就形成了这种争端。所以我们应该是向微观精细化管理这方面发展，国内外实践都证明，我们现在国家进入微观社会，以前是说大话，政府号召，然后下面领导发话，现在这个社会已经走入精细化社会，企业里的微观管理和社区的微观管理将成为未来微观管理最重要的两个领域。这种微观管理要求业主要理性消费，物业公司要文明服务，开发商要理性受益，政府要购买服务，形成一种合力。所以说社区管理问题不是某一方面的问题。
那问题的根源，理论上以外，不能说清楚中间的关系逻辑以外，另外一个是政府对社区管理最重要的一块放弃了，因为社区管理，政府对社区服务很重视，在广州每个小区建立家政服务中心，一年给两百万，但是这些服务只是对一些不正常的情况、异常的情况进行服务，老弱病残康复等等问题，但真正维持社区社会正常的物业服务，没有人问津，反而说不专业，没有什么政府购买服务，当然国家现在也有在做试点，特别是在深圳有这样的例子，但是很少。没有真正把物业服务放在整个社区管理服务去，这样使政府不能做事，社会也不能做事，物业公司自说自话，然后就出现矛盾。我们必须要创新，改变这样的思维模式，怎样改变呢？我们来看一个图，早期物业管理是开发商的管理，现在的管理实际上是物业公司的管理，我们发展的趋势是社区治理，是多方面力量的管理服务，刚才翁总也讲到这个问题，从经济学角度来讲，我是从大管理来讲，但目标一致。发展阶段告诉我们，真正物业管理必须要融入到社区里，否则政府不重视你，你纯粹靠商业化服务，老百姓是不认同你的，因为社区很多公共事务，老百姓是不愿意交钱的。如果政府购买了一部分服务，业主只掏一部分钱，这就好解决多了。实际上政府是有所作为的，我们理想的模式，前面的模式是政府跟开发商，包括物业公司合谋，应该是政府、市场、社会，社会是以业主为主体的。社区里所有的问题是物业管理，衔接整个社会管理的基础，这点没抓到，有人说就是舍本逐末，三方共同来做，才能产生比较好的章程，他们是平等的关系，没有领导的关系。怎样实现和谐呢？这里有一个图，从业主的角度来讲，是多身份的，首先是产权人，作为买了房子财大气粗的关键居民，能够买一房子的人，大部分是精英。我们参与社区治理的进程是这样，从购买者到住户，到开发商讨伐者，到麻烦制造者，最后到社区自治者。
最后一个策略，理论创新。政府应该有所作为，社会环境应该有资源利用优化，社区多种利益应该有机整合，这样才能实现物业管理永久服务的目标。
最后说一下这几年的事情，物业管理原理已经出版了第二版，《构建物业管理体系》，又出版物业管理职业能力训练，目的是提高物业管理的能力。《物业服务实务》，物业公司该做什么服务，《物业管理案例分析》，国内找不到的，绝对是非常适合职业培训。
谢谢。
黄世孟：首先感谢第一时段的专题演讲者，感谢你们的准时。接下来依照议程，有15分钟的时间可以来提问，敬请各位提问。
提问1（林世俊，台湾良源科技有限公司董事长）：首先有两个问题：第一，我是来自台湾的良源科技，公司主要是做物业管理的智慧建筑的软件平台。第一个问题请教翁董事长有关理性的物业管理，是在探讨物业公司的信息技术提升，这样对整个物业管理业主来讲，（费用）会不会降低？还只是提升物业管理公司的费用。第二，请教黄安心社区治理，小区的治理是非常重要，业主管理会的品质、团队的品质，假如团队品质不够好，这个小区的治理会发生很多的弊端，在台湾也发生过，业主掏空所有的维修基金、管理费用，那在这方面政府如何来管理、配套、培训。
翁国强：现在行业在建立信息管理系统，主要是三个方面，第一方面是企业内部管理，第二是为业主服务，第三是物业管理这块。这个信息的建立主要提高工作效率，当然也会带来成本的降低，只是现在这种成本的降低，在抵消物业管理成本不断上升所带来对企业的压力，假如说将来能建立物业管理收费机制的话，它一定会带来物业管理费的降低。谢谢。
黄安心：刚才这个问题提得非常好，社区治理能不能成功？最关键是社区治理的成员，成员素质和他的思想素质以及能力是非常重要的，我想从三个方面来说。首先，我们国家新业主委员会成立非常难运作，原因是被告都有一定的背景，都不一定能够完全代表业主，而业主又没有完全能够参与进来，原因里是说我们国家自治意识和社会习惯没有形成，大背景我们就不说了。特别是在这种情况下，有两种情况出现，业主会被开发商，甚至一部分律师，或者当地社会精英所操控，这不能代表业主利益。另外，政府很容易拒绝业主委员会成立，为什么呢？这一操控就会闹事，闹事政府也紧张了，就维稳了，这时候是拖，不批你。这个问题的症结，也就是死结，我思考多年后，我发现其实是可以找到一个突破口，我现在在广州做一个很大的课题，整个广州社区的治理研究，其中有一项是关于物业管理，包括我说的观点就是那研究的成果。在开发区有一个特点是什么呢？它很多的楼盘，是由“村改居”之后建立起来的，就是开发、移民，把一个村整体搬到一个安置区。而安置区往往是城里面的人，而城里是有居委会、支部组织的存在，所以很容易形成有一定所谓的自治能力，或者组织能力的组织结构，或者组织体系，我之所以从那里来研究这个课题，就是想解决这个问题，因为在老城区里很难解决，要通过新的开发区示范，来带动老的城区，慢慢进行改造，到底改造什么样，我是没法预测、预计。怎样解决这个问题呢？中国有一个几千年的传统，乡绅自治，上面不让弄，下面把乡村治理得好。所以应该要有乡绅的风度，应该多参与社会，现在倡导党政干部做义工，更何况企业老总，要做义工关注社会，这样使社区有一个民意基础，特别是有财产作基础的民意基础。
第二，在社区里，特别是在开发有农村背景，有文化虔诚的，这点向台湾、香港这些地方学习，保留中华民族的传统。在一个小地方，一个家族能够把一个地方，一个村治理得很好。所以我们国家这样的治理，一定要突破旧有的社会习惯，政府要购买服务、培训自己的管理者。
所以这个问题是大问题，我说长了一点，谢谢。
提问2（黄蕾，长沙学院物业管理研究所）：您好，因为我是研究企业管理，我来自于长沙大学。我想正好也跟黄教授有这样的请教，我觉得您刚才的举例，我感觉政府是一个游戏规则的制订者，所以您刚才提到融入公共治理，是不是更多适合于老旧小区或者是我们的拆迁房或者是保障性住房，物业企业毕竟是市场化的行为，我们在公共治理的过程中，怎样来界定企业的角色？在过程中发挥什么样的作用？
黄安心：这个问题是刚才不敢往下的地方。首先说第一个问题，我刚才说融入社区，不是因为政府。刚才说在社区里有政府购买服务，物业服务这么重要为什么不购买，我们要设计一个体制，让政府购买物业服务，我们政府提供的服务，肯定比现在的服务公司高得多，为什么呢？那些都是两万块钱注册一个物业公司，无论从哪个角度讲。物业公司随便服务，关键是没有理念。
另外，你刚才说到的一个问题，我的论文最后一条说明问题，大家千万不要把资产经营、商业地产看作是资产和商业经营，“9•11”社会性、政治性等的影响，远远要大得多，这并不影响政府对财富聚集、人力资源聚集、资本聚集的地方的一种关注，比小城市更重要。这叫功能型社区，它出现的问题，比一个小区出现的要大得多，“9•11”就是一个证明，美国去打人家。我们老是讲以小区为单位，其实是以社区为单位。住宅小区、工业小区、功能社区，很多社区都可以把它放进来，整个不一样了。而且政府对高楼大厦比小区还多得多。你还讲了什么问题？
黄蕾：我们都讲物业服务企业是一个市场化的行为。
黄安心：我在一本书里写得很清楚，是以公共服务为主的产品，小区之所以能够承建这个项目是由小区业主全体选择，我们物业管理合同上规范的九条是公共服务，但这并不排除到小区之后，在小区经营服务，不影响的。没有公共服务，物业公司进不了小区，也就是说到小区光挣钱，把小区公共服务放在边上，根本经营不下去。所以这样并不矛盾，小区公共服务的经费，主要应该由政府来掏，而不是由业主来掏。从长处来讲，业主就像一根刺卡在喉咙里难受，本来就难受，还要我交钱，现在物业管理的费用越来越高，我们在广州早已经超过早期的别墅了。
提问3（文剑武，云南省物业管理学会副会长，田野咨询机构董事长）：我这个问题准备向香港黄总提出。问题是这样，刚才听了三位代表的演讲，有一个共同的观点，物业管理很重要，现在不重视。有三个意思：第一，纯粹房子的管理，狭义的物业管理。第二，资产的管理。第三，社区的管理。在这里面，我有一个身份，我也是小区业主委员会的副主任，我深有感触，在我们小区，业主委员会没有发挥作用的时候，物业管理公司仅仅只能做房子的管理，“四保”或者“三保”的管理，根本做不到资产的管理，业委会发挥了作用，才是物管被我们所带动的，我想请问在英国业委会发挥多大的作用？如何才能走向社区管理？
黄显能：其实在英国也好，在香港很注重社区的管理。如果要小区管得好，一定跟社区的居民沟通，业委会就是很好沟通的桥梁，一个渠道。所以在英国每一个社区，他们都有一个业委会组织，在香港无论是公共服务，还是私人发展的小区，都有业主大一点的组织代表，代表业主的意见。所以业主跟管理公司有一个很好的沟通渠道，这跟小区的管理，是不是发展得好，管得好不好，这很重要，举例用香港的公屋来说，每一个小区，有一个管理资深委员会，这是代表居民的组织，因为他们不是业主，都是居民，但政府也替他们组织技术委员会，技术委员会是每两个月开会一次，跟房屋经理沟通，讲一些管理的问题、维权的问题，就是有很好的沟通渠道。
谢谢。
黄世孟：非常感谢第一时段有三位提问人，针对三位主讲人，问题都提得非常好。
第一时段结束，谢谢各位。
（茶叙交流）
 |
