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现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
暨第五届物业管理专业教学研讨会
会议实录（三）专题二：财富·机会
时间：2012年7月1日上午11:00-12:00
林常青（本时段主持人，福建永安物业管理有限公司董事长）：各位大家好，我作为第二时段的主持嘉宾，第一位发言的是台湾物业管理学会主任委员，（台湾）中国科技大学吴韵吾副教授，演讲的题目是《从价值理论探讨物业管理的财富与未来发展趋势》，大家热烈欢迎。（掌声）
台湾物业管理学会主任委员，（台湾）中国科技大学吴韵吾副教授
吴韵吾：我首先介绍我自己，我是来自台湾，来这里跟大家交流。
我今天主要讲的题目是回应会议的主题，看看我们的财富与机会在哪里？第二个机会在教学。学生在学习的时候，觉得对于我们的未来没有什么大的发展？有两个想法，我们是从建筑出身的，从建筑设计后来再做到物业管理。在理论部分研究是从价值理论做到机制设定、价值构成等，秘书长指示，在这里用比较简单的，所以我是从简单的价值观点来看未来的体会。
首先我们从哪里来看？就是从价值。价值，对于一个有钱人，比如说一杯水，对它没有用，你到沙漠，这杯水就很重视了。那就怎样从管理的角度来看这杯水，我对这杯水的定义，是从它的需求。当然需求产生的结果，对于社区也好，未来的发展也好，甚至环境的品牌发展都有紧迫性。我介绍的提纲，是五个步骤。
首先看我们的动机，对于一个主管、一个建筑人来讲，一定强调公共安全、公共交通、公共卫生、市容美观。当房子老了要怎么办？如何维持我们的市容，如何促进公共安全？除了这以外，时间会改变一切。原来是需求改变了，需求造成了价值的改变。那价值提升又想另外一件事情，如果单纯从三百年来看是没有机会的，有没有什么办法对未来有展望呢？我个人感觉，现在单纯设计是没有前途的，台湾来讲，有3,000个建筑公司，有案子的很少，把建筑加上管理这时候就不一样。
当然从理论角度来看，要跟其他的学科有所结合，要看我们的物业定义，给各位的资料很多，有说谁的服务机能，有所谓设施、设备、建筑和环境，甚至说不动产，在这种情况下有一个感觉，不要想那么深奥，今天做建筑设计，这块地是有范围的，四条线，无论是社区也好，大的规划也好，都是四条线。这个东西可以叫做土地，也可以叫做环境。第二个东西是什么呢？土地上面是什么？是建筑。我个人看法是这样，我们要怎么去用它呢？这也是值得我们思考的问题。
第二跟大家介绍的就是管理，大家看管理的定义是很好，是一种程序，规划、组织、领导、控制，这里面的内容也有很多。我个人对管理的概念，我觉得管理很简单，就是如何让人家帮你把事情做好。我今天当经理了，让我下面的人把事情做好，千万不要怎么样呢，总经理交代给我，我把事情做好就可以。那对于我们物业来说，可能物业管理公司第一位是什么呢？是代替业主把社区怎么去处理好，从理论角度来看，是所谓的代理问题，这提供给各位参考，也就是所谓的抛砖引玉。
我从这里下来一个结论，可以透过物业管理，来达到它最大的价值。这时候价值是怎么回事？我个人的感觉，昨天刚好看电视，香港有一个社区，老的建筑，当然变为历史建筑，如果改成拆了盖高楼，那就发生另外一个问题，价值、租金提升。如果一块地在计划区，如果整个作为创新的东西，是不是更好，就更不一样了。我个人对价值的看法，是从需求而来，但需求变的时候，我们的价值也在变。我个人对于价值的看法，一个是本身的价值、所有的附加价值不能变，我们可以从左边往右边看，也可以从右边往左边看，价值从建筑角度来看，是实际操作的业务，从建筑、设施、设备、建筑管理等，从所谓附加价值，过去再利用的时候，如果使用老的建筑，在上海也好，在台北也好，很多老的建筑把它用来当餐厅，这可能是很好的。从使用角度来说，从所有权来说，是租赁，这都可以灌入生活管理、建筑管理等。
再回过头来看，我本身是建筑专业，我认为从建筑的角度，再加上管理，落实在哪里？落实在研究。我们有三块、重建、整建、维护。重建是拆了重新盖，整建是把外墙做改善，让环境更好。维护就是做日常的维护管理。
总的来讲是从价值来看待物业管理的未来可以做的项目是哪些？我介绍一个实例来看。我们有一个理论的架构，有一个操作的项目，来看重建有什么手段，比如说拆除条件，从整建角度来看，可以再利用，外立面的修缮等等，维护，有关修缮、公共安全、社区绿化等。建筑手段我想大家都很有启发了，这次我刚好去上海，顺便参观了一个田子坊，我认为是创意空间的改造，基本上把建筑物做再利用，再做立面的修复，甚至做道路的绿美化。
在台湾有一个华山文化创意产业园区，原来也是一个啤酒厂，把它改造，怎么把它利用呢？本身原来的状况是很旧的建筑物，我们把它改善成可以有户外表演的，有休憩的绿地，有歌手在里面表演，原始的状况是这样，改变出来的结果各位就知道了，也是有所谓的维修工厂，改造的油画雕塑，还有所谓的生活概念，甚至连我们的建筑系的也有在里面展演。
除了这两个案例以外，建筑手段我也跟黄院长沟通，政府有没有整建维护？台北市士林区有一些，你所提出的实施计划，会鼓励你去改善。第一是地面立面的改善，这是改善前和改善后的情况。第二个也是立面的改善，你看改善前和改善后的冷气外挂，还有再利用。再过来是“土银展示馆”，除了这以外，街道有很多的人行横道改善，加上地理位置，路面的改善。
最后我得到一个结论，始终感觉物业，一开始不能讲“三保”管理费收不到，我们应该向未来看，也就是所有的综合物业，应当整合技术、管理和财务，然后满足未来的需求，第一个都市环境大家都很熟悉，第二个是生活品质，生活品质是会变的，在台湾我自己的感觉，高龄化、无障碍、公共设施和公用设备，当然还有一个更重要的，你要创造所谓的附加价值，就是再利用和证券化。
我的报告到这里，谢谢各位。
（掌声）
林常青：吴教授从他的专业背景来看，从事建筑、从事教育，我们《现代物业》跟其他业内的论坛有很大的区别，吸纳很多学院派专家、研究机构的专家，通过不同的视角来看整个行业的发展。我刚才认真听吴教授的发言，我觉得有几个方面跟大家共享。在传统领域对房地产价值没有这么多的区分，一个是核心价值，也就是地产的核心价值，一个是房产的核心，属于中间层的价值，还有讲的是附加的文化价值。地产价值大家都很清楚，这几年地价的升值，让整个房地产升高，土地的升值起到很大的作用。房产在中间产生的价值，这一头需要专业服务，通过专业服务、专业经营来提升它的价值，就像刚才吴教授讲的，需要专业，需要技术，需要财务。所以我觉得这对我们应该说非常有启发的。
接下来有请第二位嘉宾演讲。英国皇家特许房屋经理学会亚太分会专业发展委员会主委阮伟基，题目是《现代物业管理创富之道》。
英国皇家特许房屋经理学会亚太分会专业发展委员会主委阮伟基先生
阮伟基：各位嘉宾，各位同仁早上好，今天讲“现代物业管理创富之道”。
我们进入了二十一世纪，中国物业管理服务经过了发展、完善到成熟的关键阶段，同时行业的竞争激烈，多元化，汰弱留强，整个行业进入行业开始蜕变，寻找新的经营模式，走出一条自己的发展道路，我试图对创新进行一些探讨。
中国的物业管理走到今天，可以说是到了一个瓶颈阶段，通货膨胀、物价上调、新《劳动合同法》的实施，给物业管理带来冲击和压力，微利使得很多企业倒闭、并购，或者亏损，瓶颈是巨大的，也是发展中行业的必经阶段，在这种形势下开始先进的物业公司，开始去尝试突破瓶颈，从传统物业管理模式走向物业综合营运服务的模式，即资产管理的模式发展。
物业公司要从传统的“三保”脱离出来，改变过去的低收入、低利润的弱势，必须大胆进行精神创新，拓展业务范围，向物业管理上游和下游延伸产业链，给新的物业管理提供新的内涵，以提高新的增长点，并带领整个行业走出一条资产管理的路向。随着新的房地产成为国民主要的资产，业主的目光开始转为关注物业的保值和增值，物业设备的更新和节能改造，也展现巨大的市场空间，加上收益性的焦灼增加，也带动物业的中介代理、市场研究、销售策划、项目发展等专业服务。
这是市场的走向，物业管理企业也可以根据自身的定位，成立专门的服务公司，承包各项工作，比如说清洁、保安、维修、园艺、环保、会所管家、家居服务等一条龙服务，将专项服务公司纳入一体化的管理经营，成为相关多元性企业的运作模式。这是一个逐步增加新的事业经营，以打造运营范畴的突破，来增加总体价值的商业策略。这种经营模式在香港行之有效，广泛为中国独立经营的物业管理企业所采纳。
那多元性企业结构的优点，有什么呢？第一，它可以更加有效控制供应链，确保服务的质量和稳定性。第二，扩大企业收入来源。第三，拥有基本的客户群。第四，有效运用企业内的专业知识和技能。第五，有效运用企业的固定资产。第六，更容易获取市场信息。最后，分散成本。
是否每一个物业管理企业，都可以进行相关多元性企业模式的营运呢？以下有六点，我想每一个物业企业都可以考虑。第一，这样的模式是否符合企业长远发展战略和核心价值？第二，新旧事业文化，不同产业的经营理念是否可以兼容？第三，新事业会否摊薄原有事业的资源？我们也要考虑这些来源，资金从哪里来。第四，资金来源的考虑。第五，组织是否可以从中学习，从而巩固及优化竞争力？第六，新旧事业可否发挥协同效应，加强盈利和品牌形象？
我的结论是物业管理企业多元化拥有众多优势，比如说用了庞大业务作为客户群基础，就有巨大的前瞻性基础等待发掘。接下来是近水楼台先天的条件，比其他外在的公司更容易建立业主的关系和互信，在控制成本和市场竞争上占优势。
物业管理竞争之道在于建立专业及可靠形象，我想拥有一支高效及专业的团队，包括各种各样的管理人才，才是制胜关键的所在。我相信随着房地产形势的发展，综合多元性市场物业服务会不断扩大，只要努力专营和发掘，我们行业发展方兴未艾，一片光明。
谢谢各位。
林常青：感谢阮主委，从他的专业角度来分析，作为传统的物业管理，如何通过综合的经营，也就是讲的资产管理来突破重围，走出瓶颈。刚才阮主委特别强调我们作为传统的物业企业，如何根据自身的发展战略、自身发展的规模，在不同时期，在成熟的时候应该分设专营的企业，从保洁、绿色、设备设施管理、租赁代理到相关的市场调研等等，这些专业的服务，可以成立专业的公司，来延伸产业链。第二个核心的价值，作为传统的物业企业，如何在从事资产经营和管理当中发挥自己的专业优势、地缘优势，和业主之间的关系的优势，我想对我们很有启发。
现在有请第三位嘉宾，云南省物业管理学会副会长，田野咨询机构文剑武董事长，题目是《重新定义大陆房地产与物业管理的关系》，有请。
文剑武：非常高兴有机会来参加物业管理的论坛，实际上这次论坛有一个新的亮点，除了像我这样的房地产机构之外，在座还有房地产开发公司的代表，意味着这次论坛的新起点。这个起点我想回到这次论坛的主题，物业管理财富与机会，其实阮博士已经讲了创富之道，为什么这次主题叫财富与机会？反过来讲就是现在没有财富，没有机会。为什么这么说呢？我对物业管理基本上是外行，刚刚接触，刚才我也说了，我现在有两个身份，一个是身份是云南省物业管理学会副会长，还有一个是我们小区业主委员会的副主任，我们全体业主参与竞争的，我进入物业管理才一年，这一年我听到很多的说法，其中说现代物业管理有“三高”、“三低”，具体我总结是这样，所谓“三高”，第一成本越来越高，通货膨胀。第二，物业管理的要求越来越高。第三，物业管理的难题是越来越多，也越来越宽。“三低”是什么呢？一个是收益越来越低，成本高了，物管费没涨。第二，地位越来越低，我们很多小区开始从保安身上的制服也看得出来，开始是叫做穿制服的退伍军人，慢慢就变成穿制服的普通农民工，到现在变成不穿制服的农民工做保安了，从这就可以看出现在物业管理的现状。还有一个是从事物业管理的从业人员，对未来的信心也会越来越低。所以在如此严峻的形势下，物业管理不再变革，不再创新，不再寻找财富和机会，可能真的没有出路。但寻找财富和机会，刚才阮博士已经提了一些，上下游的延伸。我的理解，往上游延伸，往哪儿延伸，就是向房地产延伸，凭什么房地产赚钱，物业管理不赚钱？同时还要向下游延伸，向社区管理、资产管理延伸，我觉得下一步要跟业主委员会好好合作，如果下一届物业管理论坛，能够邀请全国好的业主委员会代表参与，可能意味着现代物业论坛更加往前走了一步。
今天重要是想说和房地产的关系，凭什么房地产赚钱，物业管理不赚钱？这个我们先来看一下，中国房地产已经走过了两个时代，现在即将进入第三个时代，从这两个时代看出房地产赚钱，我们为什么不赚钱。第一个（阶段）是居住品，是消费品。在2003年以前，那时候买房子是为了自己住，既不考虑资产，也不考虑增值的价值，只要住就行了，是消费者，所以那时候的物业管理就是保安保全保洁保绿就可以了。一直到去年，整个房地产价格或者价值几乎都涨了两倍以上，短短8年的时间就涨了两倍到三倍，纯粹变成投资品，就像股票的有价证券一样，不需要关心公司干什么，不需要关心房产在哪里，签着合同把钱交了，到时候自然升值卖了就可以。所以那时候物业管理完全无所谓，不需要你来做什么资产的增值管理，不需要你管，地产就增值，房子就增值了。但现在已经进入第三个时代，房产的降价，以及整个宏观调控，包括现在保障住房的推出，不可能像前几年自然的增值，这时候进入第三个时代是什么呢？把它形容成保值增值的时代。现在保值增值是一个问题，什么样的才能保值增值呢？兼顾投资价值和使用价值。如果房产只有投资价值，没有使用价值，那就不能保证增值，反过来也是一样的，而还是要优质资源。形成这样保值增值的优质物业就需要若干的条件，地段是先天的，产品是后期开发出来的，配套和景观前期比较强调的，很重要的一个，泛物业管理的升值，泛物业管理的价值，我刚才也说个，一个是纯粹的物业，第二是资产，或者财产，第三是社区管理。不能提升到社区和资产管理，就谈不上升值价值，有了这些以后，才能形成资产的保值增值。这就是未来房地产商，几乎所有房地产商面临的问题，反过来是所有物业管理和相关企业面临最重大的创富机会。
我们现在回过来创富机会，纯粹是上下关系，项目开发、产品销售，卖完交给你们，这时候就表示出三大弊端：第一，降低使用价值。你物业使用过程的价值得不到保障，房地产公司在销售之前不知道物业怎么管，使用价值体现不出来，得不到保障。现在99%的开发商在销售房子的时候，是不会告诉你业主将来怎么管，最多告诉你物管费是多少，就像一个家电产品，将来维修都不告诉你，现在还敢买吗？第二，降低保值增值的价值。特别是商业物业、写字楼物业、工业地产物业的保值增值得不到保障，将来租金怎么提升你都不知道。第三，降低销售价值。陷入价格战红海，降价并不能有提高销售速度，反而使投资者信心丧失。现在所有的招数用完仍然卖不好房子，仍然降价，所以这种情况下，我提出叫“重新定义房地产与物业管理的关系”，把物业管理变成整个房地产当中的软件，而不是后端。我们共同来创造房地产的使用价值、增值价值和销售价值，我们设想一台电脑，没有软件你能用吗？同样一套房子，没有物业管理、资产管理，你能用吗？水电不通、车停不了，你敢用吗？以前不重视，不说，这样的软硬件关系如何体现？在物业管理当中有很强大的软件作用可以发挥，包括客群输入价值，我们有很大的一部分资源就是业主，和业主委员会合作好，业主听你的话，业主也是很强大再投资的客群，现在可以煽动他们买哪个盘，不要买哪个盘，这是很重要的客群价值。再一个是建筑设计优化，我们在整个前期开发当中，规划和产品设计当中，能把物业管理软件作用如何放进去。再一个是物业管理成本的控制，在前期告诉你将来整个物业管理成本从消防到治安、到保安、电梯、维修，帮你控制节约费用。另外还有增值价值的输入，通过我们来管理，你的房子能增值多少，租金能提高多少，这些都是物业管理可以发挥的强大软件作用。最终通过这样的软件作用和硬件结合，实现的目的就是创造优质的物业价值。将来的房地产不是什么房子都能卖高价，什么房子都不能升值，只有优质的，现在已经充分证明了这一点。
现在痛苦的是大多数物业公司现状难以承担软件的重任，第一个特点是基本上都是以住宅物业管理为主，商业管理、写字楼管理、工业物业管理这样的公司非常缺乏，专业性非常低。第二，虽然现在“建管分离”，但绝大部分还没有做到“管作分离”，还是劳动密集型行业，技术含量低，难以承担“软件”重任。第三，要么是开发商下属子公司，在开发商面前抬不起头。要么现在受业主委员会的压制，成为被动的执行角色，再加上受法律政策限制，经济效益较低，技术创新和模式创新没有底气，但没有底气也是要改变的。
如何发挥软件作用，我提几个，我分别从住宅、写字楼、商业的角度来看。先看住宅物业管理怎么发挥软件作用，我们觉得“四保”是如何帮助开发商和将来业主降低成本，提值增效，这点我们是有充分的发言权，不管是保安、保修，在整个规划当中，昨天我们提到减少一个出入口，在昆明就可以减少10万块钱的物业管理成本，我们可以在规划里反映，还有“四保”如何提升到保值，比如说我们的停车服务等。另外我们还要帮业主赚钱，第一，买了肯定要卖，特别是中高端的小区，要买还要卖，现在中介公司头疼，进不了小区，拿不了钥匙，我们的物管公司怎样在中介这块发挥更大的作用。所以这些都是可以发挥软件作用。
我们再来看写字楼，目前是更加重要。现在中国写字楼的开发商，经常说的一个词是甲级写字楼，电梯更快，每秒12.5米，但那些都是硬件，没有好的管理，写字楼能升值吗？我们电梯、停车、监控、消防系统如何设计，资产如何经营，租赁计划和租户的服务计划怎么来制订，还有更重要的，能否为开发商和投资客提供一份可信的租金增长计划。这就在开发商的销售当中能起到很大的帮助，所以这些还包括其他的，甚至把业主服务、输入销售环节，我来安装售楼部，怎么来现场管理和服务，这些都是可以发挥软件作用。还有商业管理。
总体来说整个软件功能在设计优化资产服务、资产管理、销售管理、品牌输入方面都能达到软件的作用。
最后我祝大陆物业管理行业，快步迈向财富时代。
谢谢。
林常青：很高兴今天作为第二时段的主持人，我把三位主讲嘉宾的发言，我用两个案例把它串一下。一个案例发生在我自己的身上，我们永安在福州拿到一个旧楼改造，是最繁华的街业商区，面积不大，已经有19年了，跟我们公司一样，在今年年初跟区政府提出物业资产的概念，说旧楼与改造一定是未来的方向，特别是综合性大的物业公司应该参与政府的三旧改造：旧厂房、旧楼、旧农村。政府就说你有什么优势，告诉他我们有自己的策划机构，有自己的装饰公司，有自己的停车场管理公司，就像刚才第二位主讲嘉宾所讲的一样，我们在一定规模的时候，要成立专门的公司来解决专业分工和专业细分的问题，当然很重要的是需要跟业委会达成共识，说服政府之后，说服这一栋楼的19户业主，现在租金是一平米45，而周边高大的写字楼租金到了150-180之间，整整差距是几倍。和业主讲，整栋楼的改造需要1,200万，从外立面到消防系统、智能化系统等，原来的设备设施都老化，整体改造是1,200万，这栋楼现有的价值，按照现有区域写字楼一平米1.5万的价值来评估，这一栋总的资产价值是在1.2亿左右，我们用了10%的投资，让租金提升可以到100-120之间。同时说服政府，政府从旧城改造的财政经费拿出20%，总投资的20%来贴补我们这个企业，请专业的电梯公司来重新更换电梯，请专业智能化公司来红外线系统、监控系统重新修缮，当然有一些系统还可以用，曾经有一个机构报价，报了两千多万，为什么呢？他们的概念跟我们不一样，我们是能够利用的尽量利用。所以物业公司从事旧楼宇的重建，有它的优势，刚才台湾教授告诉我们，物业企业也是对后续的管理，一定要参与它的设备设施的改造、房屋的改造。
谢谢大家。
现在我们针对三位主讲嘉宾所讲的有代表需要提问的吗？
提问1（孙可）：提问是针对阮董事长，确实他的身份比较特殊，参加物业论坛是来了一位业委会的副主任，我想因为业委会从物业管理的角度来讲，有时候是折磨物业公司的，在这种情况下，业委会法律地位确定了以后，包括现在来讲，实际运作是可以来选择物业公司，相当于物业公司怎样才能得到业委会的青睐，在这点上反过来讲，站在物业公司的角度来讲，要做到什么样的情况才能入得了业委会的法眼？
文剑武：我们这个小区有一点特殊，小区业主不多，大概将近300户，入住率很高，98%以上，原来业委会的一个主任，是一位阿姨，能力、时间的限制，基本上被物管公司牵着鼻子走，后来问题太严重了。首先是电梯出现了问题，我们三部电梯都有问题，去年都没有通过年检，我们又没有维修基金，所以在这么严重的问题下，业主原来都不管事，（情况）都不错，就没管。后来发生问题之后，群起而攻之，业主委员会换届，从而来解决。解决后物管公司又拿不出钱来，所以我们自己来想办法。在这样的背景下，物管公司完全变成现在定义的“执行机构”，我让他干什么就干什么，把所有公共管理权、收益权全部收到业主委员会，所以现在希望的是“三保”。但从这样的例子里充分说明，我们怎么管呢？小区当年的开发商，没有留下维修基金，有一部分商铺和车库，自己管了以后，收益比原来物管公司报的收益增加了4倍，为什么他们会那么低呢？原因不说了。所以在这样的情况下，就很有底气，反过来说两个问题：一个是老的物管公司和老的业主委员会，要么沆瀣一气，或者贪污腐败，怎么样，没有把资产用好，或者装到自己的腰包里，这种情况是坚决不能容忍的，任何一个小区只要发现，下一步靠“背后动作”来赚钱的物管，是持续不下去。第二，在问题没有暴露之前，电梯、消防等我们勉强入住，下一步业主没有警觉之前，你要提前考虑这些问题怎么解决，这些问题怎么解决？也是要看你和刚才说的问题，还有跟业主委员会的关系。这可能是物管公司必须要改变的背景，一个原因吧。
提问2（朱宪辰，南京理工大学经济管理学院应用经济研究所所长）：问物业企业界的，第一，据业务中或者自己、业主、经理，或者做过统计，写字楼和商场的楼盘，接这样的楼盘，刚才说到底处在什么状况？我看文总提到写字楼和商场，以及工厂，这样的供给不足，但我们看许多物业公司怕接住宅小区，愿意接一个企事业单位的小区，这是供给不足？还是供给足够的？大概说专业化不够，在这个空间今后有多大？非住宅的物业，包括您刚才说非常出色的案例。
第二，问刚才几位提到的，是关于帮业权人挣钱，财富就大发展了，这时候的关系是什么呢？您刚才提到的关系似乎要不就是一方糊弄另一方，挣对方的钱，要么是捏着鼻子受罪，究竟这个关系今后将会是什么样？
林常青：这个问题我来解答。福州有400多家物业管理公司，在管的写字楼项目应该是在350个左右，工业厂房可能不到50个，从住宅物业和非住宅物业的配比来看，住宅投放率大，写字楼和工业小区、购物中心投放量少，这在全国都是这样的情形。但从专业的角度，我个人觉得住宅小区的管理是否好，很重要的一点，就像刚才香港会长讲的，物业公司既是公关经理，又是工程师，又是会计师，要更多学会和业主沟通，和业主打交道，学会把你的服务标准和服务范围，让更多的业主接受，同时在业主那里了解你的瑕疵、不足，沟通更重要，而且要用非常好心态来沟通。反过来物业公司为什么喜欢做单业主的项目呢？可能收费上最能说明问题，单业主缴费简单，按月拨付给你，你的收入就集中很多。住宅小区得一家一家的收，很麻烦。所以从收费的角度、服务的角度，有这方面的差异。当然从专业的角度，写字楼和商业物业和住宅是有差别的，特别是设备设施的管理方面，我觉得写字楼这块和商业这块的要求要比住宅要求得更高。
第二个问题请文董来回答。
文剑武：任何一个好的关系，都是平等、互利合作的关系，未来都应该走向这样的关系。
提问3（黄蕾）：在座的多是前辈，我年轻就多问一个问题。我的问题是对阮伟基，您刚才讲到物业管理创富，不管是上下游的连接，还是怎样，说实话，大企业问的比较多，包括林总讲的，有这样不同的公司，对于中国物业行业实际情况而言，80%都是三级资质企业，我想请阮主委给小企业他们要创富从哪里开始？
阮伟基：有关这个问题，中小企业在发展财富的阶段是比较困难，的确非常困难。我想跟大家分享香港的经验，在香港设施管理方面，从传统“三保”管理境界到现在由许多独立的物业管理企业，已经进军设施管理的行业十多年。现在香港的飞机场、医院、众多大学、展览中心都有本来从事传统物业管理行业的公司进行管理，利润比较高，而且没有管理住宅能够琐碎的问题。2010年我参加你们举行的论坛，在上海举行世博会，作为个别的总经理，就是负责世博园一部分的管理，这是很大的利润。但香港我的感觉，如果你是中小企业，你慢慢发展、慢慢壮大自己，不要紧，最重要的是要有资金，最重要的是要有人才，这是非常重要。我们看上海物业管理行业，从上世纪70年代一路走来，路上是非常的明显，但现在管理庞大设施设备的企业，都是从中小企业来逐步发展起来。所以我今天为什么选择这个题目《现代物业管理创富之道》就是这个原因，如果你是中小企业，老老实实从事“三保”、“四保”这个行业，你可能有一些利润，但不要夸大，我要管飞机场，管什么的，逐步地走来，你会达到这样的境界。
林常青：谢谢，上午第二阶段的主题发言和答辩环节到这里结束，谢谢大家的合作。上午会议到此结束。
(责任编辑：现代物业) |
