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现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
暨第五届物业管理专业教学研讨会
会议实录（四）专题三：产业链
时间：2012年7月1日下午13:30-14:30
翁国强（本时段主持人）：各位大家下午好，下午第一时段由我来主持，我们下面有三个演讲嘉宾，他们分别是黄世孟理事长、陆华生董事长、毛志远董事长。我们有请第一位演讲者黄世孟理事长，演讲的题目是《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》，有请黄理事长。
（掌声）
黄世孟：各位下午好，我今天跟各位分享的研究题目《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》，由于时间有限，我针对26页的内容，来跟讲几句我的分享。
第一，物业管理前期介入的能力是技术性专业。如果各位是物业管理行业的，假如我是一名业主，请你为我的方案，给的资料，不管设计方案、设计内涵也好，给我一些意见，请问你有能力吗？那种能力是专业。
第二，相信物业管理前期介入可优化设计质量。所以我今天就用实际的例子说明一下。
第三，让业主相信前期介入可保值、创造商机。这是我今天的重点。
不同人在不同时空的价值矛盾，房地产开发商在开发一个方案，开发完毕，卖完，除非它是非常有信誉的，房子跟开发商的关系。第二，一个建筑师作为房屋的设计者，在建筑交易过程中，很少见建筑师说如何让买房子的人，能够买到一栋既能够开源又能节流的，所以互相矛盾。我很愿意为物业管理开拓一个蓝海。因此这件事情要说服，拿哪一个例证来最有效呢？成本。一栋房子在新建的时候，一定有初级成本和运营成本，所以我们今天主要是物业管理前期介入的专业者，能够探出初期成本和运营成本的哪些结论，是我跟大家谈到的。所以我画一个概念图，业主、建筑师、使用者，以及物业管理，拥有自身管理的能力，它应该是怎样的合作呢？能够创造我们今天所说的财富与商机呢？将我自己对物业管理前期的介入，是这样定义——介入时机，时机可以在生命周期使用阶段之前期，时机包括策划、规划、设计、点交等各阶段介入为时机。专业服务非常清晰的理念，物业管理专业者能未雨绸缪，考虑物业启用后长期的营运成本，从开源观点增加收入与节流观点减少支出两面向，针对开发方案提出诊断问题、调整方案、优化质量、创造品牌、落实营销，如此各项作为与建议，称为“物业管理前期介入”的专业服务。
那什么叫做时机呢？这一张图是在大学里上课的教材，叫做建筑生命周期，一栋房子一定有策划、规划、设计、施工，施工完是点交、使用，在这时候找工人做小型的维修。关键的是从点交前，这每一个都是我心目当中的商机。早期介入是业态的拟订，规划阶段的时候，如何为业主对建筑师做好建筑的任务书，这是专业，建筑师依照设计任务书完成了设计方案。公共设施要点交给所有权人的点交行为，这是物业管理前期的项目。
我刚才讲了，要说服业主，设计多好，多美观，其实都输给“成本”两个字。所以从成本介入。所谓“两本”，建筑生命周期，施工前作策划，一直到施工竣工完成，在建筑专用领域叫初期成本，以后，一直是漫长的建筑生命，这一段叫做营运成本。我是学建筑、教建筑、研究建筑，所以叫做“三管”。设计阶段叫做设计管理，施工有营建管理，维修有物业管理。我今天是营建管理和物业管理紧紧抓紧前部分的管理。建筑生命周期的成本示意图，日本方面的资料比较多。各位看到这好像是一个时钟，12点钟的时候，有一点看过去，有一个名称叫做策划阶段，一栋房子，一辈子如果一百为单位的时候，初期设计师只占0.4%的成本，超过15%的时候，是我们看到的这个壳，比如钢筋混凝土等设备，很重要的是有人事费用，房屋跟人一样会生病，生病的时候人要找医生，房子也要找维修修理，就占27%的修缮。一栋房子一辈子里最花钱的就是能源费用，水费、电费，占了32.3%。在台湾到目前为止，仍然是很介意花多少钱盖一栋房子，但物业管理慢慢萌芽，我们更关心出现的这两个新型，叫做人事维护，如果这几块同时兼顾，我想成本会减少。所以我说是开源创收和节流，大部分有收入的，有初期成本和营运成本，初期成本就是在规划设计建筑的时候，也就是竣工之前，这里有计算碳交易费，是很专业的。第二个是施工期间广告招牌租赁费，也是收入。设计一栋房子有很多的服务，住宅小区仍然有很多的室内设计等等。营运有哪些收入呢？一定有广告的收入，大厦、小区也好，一些设备的收入不一样。因此支出也是一样，所以我建立了从物业管理的方式来看这样的面向。
我有很多方案供各位分享，保全哨站位置与人力配置，这是站在人进出的位置和汽车进出的位置，就能够管好一栋房子，但作设计的人，很容易的人有进出口，汽车也有不同的进出口，在台湾台币是120万的管理费，是从住户里去缴的管理费。从物业管理的观点探讨能够免缴、减缴物业管理费的有没有？
由于时间关系，我就讲最后一项，叫做品牌营销。有一栋房子设计的时候，设计Logo，开创了一些跟饭店、旅馆一样的商品，笔、信纸、毛巾等等，分成礼品之外，这一栋的建筑屋主，买了700万的公共艺术品，总共有10件，一个资深的艺术家，两个值钱的艺术家，总共有10件艺术品放在一栋房子里交给购屋者（共有）。各位，五年、十年、二十年以后，你怎么知道这栋房子的艺术品会怎样呢？那时候艺术品是随着时间创造艺术的价值。所以做物业管理的，到底是哪一项，价值会慢慢增加，项目究竟是什么呢？没有答案，请教各位了。
谢谢。
翁国强：非常感谢，由于时间关系很多都来不及讲。接下来有请广州瀚舍春华物业管理有限公司原董事长陆华生先生，演讲的题目是《现代物业建设管理新突破》，有请。
广州瀚舍春华物业管理有限公司原董事长陆华生先生
陆华生：主持人好，大家下午好，我们现在来讨论和分享《现代物业建设管理新突破》。
我们现在的“窝”做的怎么样，变成什么样？来看广州的水体，江面的两岸，城市建设是很旺。深圳20年、30年将成为新的城市，山的后面是香港，那边没什么城区，我们这边很快，但有一点拥挤，我们设计规划更好的。这是佛山，佛山千年古镇，本来是很有沉淀，现在留有一些绿洲。
我看中国的城市，物业建设的发展趋向，第一个就是大规模、大容量，大区域连城，我们城市地区的建设，说版图很大，广州没有郊区，现在叫白云区，以前有一个郊区，现在是没有了。
从广州到珠海，一直延续到澳门，我在轻铁沿线看到的城市，你看这个城市向我们靠拢，这样的城市建设不是出现在城市里，而是城市和城市之间。
第二个特点，高端、高层建筑，现在每一个城市几乎都有国际会展中心、行政办公大楼、高端的歌剧院、图书馆等等，向高端、高空发展，香港最新的国际贸易广场，我去考察过，世界第四。听说中国华西村有一个华西大厦，世界第28。
第三，工业入园、商业入城、居民入区，城市综合体，整片开发，集约经营，形成相对稳定的实物组团和专业群分。你看工业，这是在珠江新的工业园区，前面是国际中心，右边是展馆，前面是广场，现在新的城市都很注重广场。工业园区的城市和城市中的工业园，不比别的城市差，这个地方一百公里，这是东莞，东莞和松山图，你看这像工业园吗？是非常安静宁静的城区，里面每一个都是高密度的建筑，你看这样，里面的采光是很好，代表先进的科学导向。
第四，保护老城、开拓新区，公共优先、私用靠边。现在我们中国是公共靠边，私家车跑中间，外国一定是公共优先，私人靠边。我相信五年左右，很多城市是公共优先、私人靠边。我们来看巴黎，整个城市的老房保留了下来，没有经过战火，现在中间有一绿洲，老房子也都是四、五层的，在夕阳下是非常漂亮，保护老城，开拓新区。我从老凯旋门往新凯旋门看，中间有一些标地，绿化道也是非常好，这是老城和新区非常清晰，老凯旋门左右都是新的现代化，是规划很好的城市。这是欧洲的一个，私家车是靠边的，跑我们现在的匝道就行了，中国很快就会出现这种情况。公共优先，私家靠边。
城市的发展必然跟自然界有矛盾，你看工业园区往北走有一个小山，代表是一个传说，大道往前走，不是绕道走，所以我们过去的城市建设，在野外可以逢山开道，但在城市里是绕的，它是国家的文明城市。这个有一点开发的破坏。
第五，物权人、利益人对权属物业采用自主整体管理、外拓专业服务的新体制。在此基础上，现代物业建设管理运营模式出现新突破：大型物业、公共物业、专业物业进入资产运营变革，走开发建设、打包经营管理的新路子。你看进入城市，广州市大家都知道，两边全部是打包经营。这是一个新型城市的工业区，中间的几栋楼，超过10万平方米的建筑物，现在毛坯完成后交给物业公司管理，由它来招商、租赁、使用，来扶持发展，所以是这样的打包经营。所以我们的新突破在这方面可以有很多文章做。
二，做法突破——现代物业管理与普通物业管理的区别。我们很多时候在做的是普通物业管理，区别在哪里？首先是百年物业，分代管理。用百年物业这种国际理念承载物业管理人与物权权利人、物业使用人和开发建设者的结合，这是社会进步的必然。我2006年8-10月在欧洲深入考察，荷兰驻广州领事说，来欧洲看什么，我说是来看房子的。大家看到的这个门上面，旗杆超过一百年了，你看这个房子像一百年的房子吗？很新。内部庭园也是这样，鼻子就是鼻子，眼睛就是鼻子，是超过一百年。这是超过一千年的歌剧院，现在还在使用。这是广州市人民政府的大楼，我们每天都在使用，是一个问题照片，后面贴了一台主机。
第二，从一开始就用保养、维护、维修物业生命。
（工作人员提示发言时间到）
这是广州歌剧院，用的是花岗石。
谢谢大家。
翁国强：下面我们有请武汉市美好家园物业管理公司董事长、总经理毛志远，演讲题目是《让智能技术成为物管企业增收节支新路径》，有请。
武汉市美好家园物业管理公司董事长、总经理毛志远先生
毛志远：大家好，我来自湖北武汉，非常荣幸能在这里参加物业管理财富与机会论坛交流学习。我演讲的题目是《让智能技术成为物管企业增收节支新路径》。
我从四个方面来说明观点，一是智能技术的地位，第二，网络服务系统应用实践，可以达到增收节支的目的。智能设施设备应用实践，也可以达到增收节支的目的。最后一块要掌握智能技术，实现效益增长。我一直做物业12年，一直在一线做工作。所以我是在实践中摸索的体会和心得，希望大家批评指正。
第一块，智能技术在行业中的地位，这是毋庸置疑的，现在大家都在创新，什么是创新，用新的方式。智能化管理，在物业管理上的创新，现在应该说是风声水起。第一块是无人化管理。第二块我了解的时候，应该是翁总在上海搞的一个呼叫平台系统，好像当时不是叫962121。最近长城物业搞了云平台保修中心这块，也搞的非常大。最后一块是今天到会有很多的专家，包括林常青老总，也在推广这块，包括很多网络的公司也在推广，就是社区网络服务。从开发的楼盘广告里可以看的出来，无人化管理、无缝对接服务，网络化社区等等，都是通过新的技术、方法、思路，来提升物业管理的能力。
我的结论是，物业智能技术，是高档、品味生活的象征；物业智能技术是个好东西。咱们大家都得学习，都得借鉴、推广。我们的问题在哪里？无人化管理从十年前，甚至更早以前提出这个观点，为什么到现在没有彻底的统一，或者还有很多单位不认识、不了解，或者说没有推行这些东西呢，现在还开大会推行这个东西呢？我想有这么几个方面：第一，认识不够。整体中的参与者认识不够。第二，高投入、高维修。包括这次说的云服务平台，几千万，投入很高，而且维修成本很大。我们的门禁系统是很简单的，现在费用不够了，但现在每一笔维修都是很大的费用。第三，追求短期效益。我们自己都不确定这个项目能够干多久，所以我们说搞一天算一天，做一天算一天，没有想长远的考虑。
所以随着社会发展，物业智能技术的成熟和完善，及网络应用技术的普及，物业管理智能技术不再是奢侈品。我认为通过我的实践，如果说把物业智能技术、包括网络应用技术推广得好，可以起到增收节支的目的，还可以提高服务效益。
下面我想从我参与的几个小区推广情况，给大家作介绍。我实践中推的智能技术主要是针对老旧小区，是基于不降低服务质量的前提下达到增收节支效果的智能设施。
第二个观点，网络系统应用实践，实现增收节支。第一块网络系统带来的便利，这里说的网络是服务平台，或者叫网络服务系统，今天思源软件有代表来了，他们也在推这个东西，我们目前在两年前就没有搞了，我们这是什么问题呢？第一解决了机构臃肿、统计麻烦的问题，比如说财务，很多是收费。应用这个系统以后，解决机构拥堵的问题，根本不需要了，通过网络这个系统可以把它统一好。第二，解决了衔接不畅、服务脱节的问题。我们有这样的问题，比如说一个员工离职了，我们新的员工来了，以前是手工的，或者电脑化管理，新人来了以后，不可能交接那么彻底、到位，所以这就很麻烦了。通过这个软件推广了以后，员工离职，不影响我们的工作推进。 这是我们公司用的一套系统，一个是员工减少了，效率提高了，第二个是管理更加系统化。
第三，智能设施设备应用实践，实现增收节支。这块我举一个例子，这是我们的一个小区，建成于2003年，总建筑面积21万平方米，物业管理费6毛钱，小区共有9个组团和三个地下停车场，其按组团分布的特点及地上地下人车分流的设计布局，就当年是比较超前的，全部是靠人在管。这个小区按照21万平方米来做，总的岗亭就是10个，车库出入岗6个，最早配保安是60人，后来开发商慢慢谈了以后，是很成问题的，但不能不搞，如果你不做，别人就来做的。我们通过智能设置设备来带动保安人员，来达到增收节支的目的。我通过改革以后，加了这么几个东西，一个是门机设备、监控设备，在监控中心安排一个人三班倒。第二，加入门禁系统，是自动刷卡开门，没必要保安在那里开门。以前所有门岗的保安变成巡逻的保安，把保安的数量压缩下来，保安的工资提升上去了。现在上了这两套系统，保安是28个人，包括队长，应该说整体的费用下来了。
另外还带来的一个问题，我们非常简单的，以前是寻求刷卡，就是人工停车进出，因为2003年小区，没有什么刷卡系统，搞一套刷卡系统得10万，甚至更多的钱，当时这个东西是全部刷卡，我们的费用是一年比一年少，你做的时间越长，业主和保安的关系就越好，我按年交停车费，一年是1,080块钱，一年就交1,000块钱。后来就不这样做了，就按月交，每个月拖十天，如果你没自动化管理，你是控制不了的，后来人人都不想办年卡，办月卡，经理和保安也不好意思，后来我们上了这个系统，物管费就大幅提升。去年我们一个项目收入是60万，一个系统投入，是我们自己投入的东西，就是10多万的东西，应该说效果是非常明显。
第四，掌握智能技术，实现效益增长。这是什么呢？其实物业管理这块，很多高端的东西不能看得很高端，我认为智能化设备不是什么高科技，所以在做的时候，去深入了解设备的安装过程，通过一两次基本就掌握了，同时还外聘了一些人员来做。带来的结果是什么呢？一直着力于物业相关智能设施设备的了解和考察，通过考察，物业智能技术非常深刻可测。我对所有项目进行整改，这就节约了费用。效果应该是非常明显的。
最后，从整个行业的发展来看，应用并介绍增加物业企业收入、节省物业企业开支的物业智能技术，只是物业企业发展新路径中的一个很小部分，更多的物业智能技术及物业发展新路径，还需要物业管理行业之间相互学习和交流，共同探索和探讨，我坚信有我们物业企业的努力作为，有我们物管同行的共同思考，物业企业和行业的可持续发展的新方法和新路径，必定会变得更加宽泛，更加成熟，更加完善。
翁国强：接下来大家进入到演讲交流，他们对上面三位演讲者有没有提问？
提问1（宋有兴）：刚才有一个问题在我脑袋里转了半天，黄理事长讲到随着时间的增加，增值的动力到底是什么？我想了半天，我一样都没有想起来，我特别想请黄理事长，您的答案是什么？
黄世孟：答案要创造，我最后讲的例子只是一个开发商未来增加开发方案的价值，去采购一些艺术品，艺术品有雕塑、油画，他在卖房的过程中，那些东西就放在公共的空间，所以变成卖那一栋房子的共同资产。他很聪明，他700万的台币，采购三个艺术家，一个在台湾比较有名资深的艺术家，两个是比较值钱的艺术家，总共有10件作品。那这10件采购是有设立的，是有评估的，是有未来的行情。所以我一直在摸索，五年、十年以后，甚至二十年以后，只要里面哪一件艺术品稍微有一点价值的时候，难道不是这栋房子的公共财产吗？所以总的把那个东西转化成十年、二十年以后需要的内容，因为你要换一个电机，房子要这样的维修，就不必要向一个一个地收费用。
第二个例子，地下室有很多的停车场，停车场车子不方便停的小角落，都转成可以出租的，死角、半死角，我们台湾叫做管理委员会，可以定期收购的资产。
第三，台湾有很多商业的广告，商业广告不是对每一栋房子都有这样那样的可行性价值，比如说在马路上视觉极限比较高，建筑物的屋顶有时候都会是广告架，你知道吗，有这样的例子，上面很高的广告架，结果管理委员会讲，租你五年，这样就有1,500万元的费用，那一栋房子将近25年了，所以整栋建筑物外墙重新整修维护，住在里面的任何用户都不用拿出一毛钱，你看这都不是广告的收入吗？就是公共空间的经营？都可能是你要问的问题。
翁国强：我们对资产管理，通常理解是去从事房地产的投资，然后来做的事情。我个人理解，我觉得资产管理在物业管理过程当中，利用制度来帮助业主，从事资产经营，这可能是物业管理真正的内涵。去年我在台湾听他讲的案例，我回来一直思考，是我们将来可以大力做的。
刚才三位演讲者，首先是黄世孟理事长的演讲题目主要是《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》，介绍他对物业本身的价值延伸所带来的价值，特别是讲到后期物业管理的一些做法，可以提供很多有益的借鉴，是我们在原来狭义物业管理的概念下，有更宽阔的眼界。现在真正广义的物业管理应该包含三个内容：一个是管理，一个是服务需求的满足，第三是业主自愿的管理，从而道路业主的自愿，达到保值和升值的目的。
后来我们陆先生讲到的，他是从国内国外建筑物的发展现状，主要讲了创新物业管理。所谓创新物业管理。我们原来说建设，叫百年大计，我们做建筑物业的时候，要用百年大计，是用百年来讨论。物业管理也有百年大计的物业管理，就是把它做成百年物业的保证。
后来毛董事长所讲的智能化技术和IT技术的应用，它的环节很清晰，可以使物业成本得到下降，也讲了一些案例。这里面跟毛董探讨一下，在做这个工作，有两方面做的时候要小心，特别说到对设备设施的投资，当然这投下去可以让我们得到回报，但这个投资值不值得我们去做，这是值得研究的问题。第二，虽然我投下去取得回报了，但这一部分的回报，不完全因为我投资了，就完全归我，这里面还有法律问题。所以这两方面还是要做得仔细。所以我觉得大家在做的时候，还是应该慎重。方向确实是对的，智能化的应用和智能化的技术应用，是能降低成本的。所以这些东西的应用，一定对物业管理将来去满足生活上的各种需求，通过提高物业管理企业的收入，可以为物业管理企业带来很大的好处。
第一阶段的演讲结束，接下来进入茶歇，谢谢大家。
(责任编辑：现代物业) |
