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“2012物业管理财富与机会”会议实录(四)专题三:产业链

时间:2015-11-29 21:41来源:本站原创 作者:秩名 点击:
现代物业发展论坛物业管理财富与机会 暨第五届物业管理专业教学研讨会 会议实录(四)专题三:产业链 时间:2012年7月1日下午13:30-14:30 翁国强(本时段主持人):各位大家下午好,下午第一时段由我来主持,我们下面有三个演讲嘉宾,他们分别是黄世孟理事长
  现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
  
  暨第五届物业管理专业教学研讨会
  
  会议实录(四)专题三:产业链
  
  时间:2012年7月1日下午13:30-14:30
  
  翁国强(本时段主持人):各位大家下午好,下午第一时段由我来主持,我们下面有三个演讲嘉宾,他们分别是黄世孟理事长、陆华生董事长、毛志远董事长。我们有请第一位演讲者黄世孟理事长,演讲的题目是《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》,有请黄理事长。
  
  (掌声)
  
  黄世孟:各位下午好,我今天跟各位分享的研究题目《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》,由于时间有限,我针对26页的内容,来跟讲几句我的分享。
  
  第一,物业管理前期介入的能力是技术性专业。如果各位是物业管理行业的,假如我是一名业主,请你为我的方案,给的资料,不管设计方案、设计内涵也好,给我一些意见,请问你有能力吗?那种能力是专业。
  
  第二,相信物业管理前期介入可优化设计质量。所以我今天就用实际的例子说明一下。
  
  第三,让业主相信前期介入可保值、创造商机。这是我今天的重点。
  
  不同人在不同时空的价值矛盾,房地产开发商在开发一个方案,开发完毕,卖完,除非它是非常有信誉的,房子跟开发商的关系。第二,一个建筑师作为房屋的设计者,在建筑交易过程中,很少见建筑师说如何让买房子的人,能够买到一栋既能够开源又能节流的,所以互相矛盾。我很愿意为物业管理开拓一个蓝海。因此这件事情要说服,拿哪一个例证来最有效呢?成本。一栋房子在新建的时候,一定有初级成本和运营成本,所以我们今天主要是物业管理前期介入的专业者,能够探出初期成本和运营成本的哪些结论,是我跟大家谈到的。所以我画一个概念图,业主、建筑师、使用者,以及物业管理,拥有自身管理的能力,它应该是怎样的合作呢?能够创造我们今天所说的财富与商机呢?将我自己对物业管理前期的介入,是这样定义——介入时机,时机可以在生命周期使用阶段之前期,时机包括策划、规划、设计、点交等各阶段介入为时机。专业服务非常清晰的理念,物业管理专业者能未雨绸缪,考虑物业启用后长期的营运成本,从开源观点增加收入与节流观点减少支出两面向,针对开发方案提出诊断问题、调整方案、优化质量、创造品牌、落实营销,如此各项作为与建议,称为“物业管理前期介入”的专业服务。
  
  那什么叫做时机呢?这一张图是在大学里上课的教材,叫做建筑生命周期,一栋房子一定有策划、规划、设计、施工,施工完是点交、使用,在这时候找工人做小型的维修。关键的是从点交前,这每一个都是我心目当中的商机。早期介入是业态的拟订,规划阶段的时候,如何为业主对建筑师做好建筑的任务书,这是专业,建筑师依照设计任务书完成了设计方案。公共设施要点交给所有权人的点交行为,这是物业管理前期的项目。
  
  我刚才讲了,要说服业主,设计多好,多美观,其实都输给“成本”两个字。所以从成本介入。所谓“两本”,建筑生命周期,施工前作策划,一直到施工竣工完成,在建筑专用领域叫初期成本,以后,一直是漫长的建筑生命,这一段叫做营运成本。我是学建筑、教建筑、研究建筑,所以叫做“三管”。设计阶段叫做设计管理,施工有营建管理,维修有物业管理。我今天是营建管理和物业管理紧紧抓紧前部分的管理。建筑生命周期的成本示意图,日本方面的资料比较多。各位看到这好像是一个时钟,12点钟的时候,有一点看过去,有一个名称叫做策划阶段,一栋房子,一辈子如果一百为单位的时候,初期设计师只占0.4%的成本,超过15%的时候,是我们看到的这个壳,比如钢筋混凝土等设备,很重要的是有人事费用,房屋跟人一样会生病,生病的时候人要找医生,房子也要找维修修理,就占27%的修缮。一栋房子一辈子里最花钱的就是能源费用,水费、电费,占了32.3%。在台湾到目前为止,仍然是很介意花多少钱盖一栋房子,但物业管理慢慢萌芽,我们更关心出现的这两个新型,叫做人事维护,如果这几块同时兼顾,我想成本会减少。所以我说是开源创收和节流,大部分有收入的,有初期成本和营运成本,初期成本就是在规划设计建筑的时候,也就是竣工之前,这里有计算碳交易费,是很专业的。第二个是施工期间广告招牌租赁费,也是收入。设计一栋房子有很多的服务,住宅小区仍然有很多的室内设计等等。营运有哪些收入呢?一定有广告的收入,大厦、小区也好,一些设备的收入不一样。因此支出也是一样,所以我建立了从物业管理的方式来看这样的面向。
  
  我有很多方案供各位分享,保全哨站位置与人力配置,这是站在人进出的位置和汽车进出的位置,就能够管好一栋房子,但作设计的人,很容易的人有进出口,汽车也有不同的进出口,在台湾台币是120万的管理费,是从住户里去缴的管理费。从物业管理的观点探讨能够免缴、减缴物业管理费的有没有?
  
  由于时间关系,我就讲最后一项,叫做品牌营销。有一栋房子设计的时候,设计Logo,开创了一些跟饭店、旅馆一样的商品,笔、信纸、毛巾等等,分成礼品之外,这一栋的建筑屋主,买了700万的公共艺术品,总共有10件,一个资深的艺术家,两个值钱的艺术家,总共有10件艺术品放在一栋房子里交给购屋者(共有)。各位,五年、十年、二十年以后,你怎么知道这栋房子的艺术品会怎样呢?那时候艺术品是随着时间创造艺术的价值。所以做物业管理的,到底是哪一项,价值会慢慢增加,项目究竟是什么呢?没有答案,请教各位了。
  
  谢谢。
  
  翁国强:非常感谢,由于时间关系很多都来不及讲。接下来有请广州瀚舍春华物业管理有限公司原董事长陆华生先生,演讲的题目是《现代物业建设管理新突破》,有请。
  
  “2012物业管理财富与机会”会议实录(四)专题三:产业链
  广州瀚舍春华物业管理有限公司原董事长陆华生先生
  
  陆华生:主持人好,大家下午好,我们现在来讨论和分享《现代物业建设管理新突破》。
  
  我们现在的“窝”做的怎么样,变成什么样?来看广州的水体,江面的两岸,城市建设是很旺。深圳20年、30年将成为新的城市,山的后面是香港,那边没什么城区,我们这边很快,但有一点拥挤,我们设计规划更好的。这是佛山,佛山千年古镇,本来是很有沉淀,现在留有一些绿洲。
  
  我看中国的城市,物业建设的发展趋向,第一个就是大规模、大容量,大区域连城,我们城市地区的建设,说版图很大,广州没有郊区,现在叫白云区,以前有一个郊区,现在是没有了。
  
  从广州到珠海,一直延续到澳门,我在轻铁沿线看到的城市,你看这个城市向我们靠拢,这样的城市建设不是出现在城市里,而是城市和城市之间。
  
  第二个特点,高端、高层建筑,现在每一个城市几乎都有国际会展中心、行政办公大楼、高端的歌剧院、图书馆等等,向高端、高空发展,香港最新的国际贸易广场,我去考察过,世界第四。听说中国华西村有一个华西大厦,世界第28。
  
  第三,工业入园、商业入城、居民入区,城市综合体,整片开发,集约经营,形成相对稳定的实物组团和专业群分。你看工业,这是在珠江新的工业园区,前面是国际中心,右边是展馆,前面是广场,现在新的城市都很注重广场。工业园区的城市和城市中的工业园,不比别的城市差,这个地方一百公里,这是东莞,东莞和松山图,你看这像工业园吗?是非常安静宁静的城区,里面每一个都是高密度的建筑,你看这样,里面的采光是很好,代表先进的科学导向。
  
  第四,保护老城、开拓新区,公共优先、私用靠边。现在我们中国是公共靠边,私家车跑中间,外国一定是公共优先,私人靠边。我相信五年左右,很多城市是公共优先、私人靠边。我们来看巴黎,整个城市的老房保留了下来,没有经过战火,现在中间有一绿洲,老房子也都是四、五层的,在夕阳下是非常漂亮,保护老城,开拓新区。我从老凯旋门往新凯旋门看,中间有一些标地,绿化道也是非常好,这是老城和新区非常清晰,老凯旋门左右都是新的现代化,是规划很好的城市。这是欧洲的一个,私家车是靠边的,跑我们现在的匝道就行了,中国很快就会出现这种情况。公共优先,私家靠边。
  
  城市的发展必然跟自然界有矛盾,你看工业园区往北走有一个小山,代表是一个传说,大道往前走,不是绕道走,所以我们过去的城市建设,在野外可以逢山开道,但在城市里是绕的,它是国家的文明城市。这个有一点开发的破坏。
  
  第五,物权人、利益人对权属物业采用自主整体管理、外拓专业服务的新体制。在此基础上,现代物业建设管理运营模式出现新突破:大型物业、公共物业、专业物业进入资产运营变革,走开发建设、打包经营管理的新路子。你看进入城市,广州市大家都知道,两边全部是打包经营。这是一个新型城市的工业区,中间的几栋楼,超过10万平方米的建筑物,现在毛坯完成后交给物业公司管理,由它来招商、租赁、使用,来扶持发展,所以是这样的打包经营。所以我们的新突破在这方面可以有很多文章做。
  
  二,做法突破——现代物业管理与普通物业管理的区别。我们很多时候在做的是普通物业管理,区别在哪里?首先是百年物业,分代管理。用百年物业这种国际理念承载物业管理人与物权权利人、物业使用人和开发建设者的结合,这是社会进步的必然。我2006年8-10月在欧洲深入考察,荷兰驻广州领事说,来欧洲看什么,我说是来看房子的。大家看到的这个门上面,旗杆超过一百年了,你看这个房子像一百年的房子吗?很新。内部庭园也是这样,鼻子就是鼻子,眼睛就是鼻子,是超过一百年。这是超过一千年的歌剧院,现在还在使用。这是广州市人民政府的大楼,我们每天都在使用,是一个问题照片,后面贴了一台主机。
  
  第二,从一开始就用保养、维护、维修物业生命。
  
  (工作人员提示发言时间到)
  
  这是广州歌剧院,用的是花岗石。
  
  谢谢大家。
  
  翁国强:下面我们有请武汉市美好家园物业管理公司董事长、总经理毛志远,演讲题目是《让智能技术成为物管企业增收节支新路径》,有请。
  
  “2012物业管理财富与机会”会议实录(四)专题三:产业链
  武汉市美好家园物业管理公司董事长、总经理毛志远先生
  
  毛志远:大家好,我来自湖北武汉,非常荣幸能在这里参加物业管理财富与机会论坛交流学习。我演讲的题目是《让智能技术成为物管企业增收节支新路径》。
  
  我从四个方面来说明观点,一是智能技术的地位,第二,网络服务系统应用实践,可以达到增收节支的目的。智能设施设备应用实践,也可以达到增收节支的目的。最后一块要掌握智能技术,实现效益增长。我一直做物业12年,一直在一线做工作。所以我是在实践中摸索的体会和心得,希望大家批评指正。
  
  第一块,智能技术在行业中的地位,这是毋庸置疑的,现在大家都在创新,什么是创新,用新的方式。智能化管理,在物业管理上的创新,现在应该说是风声水起。第一块是无人化管理。第二块我了解的时候,应该是翁总在上海搞的一个呼叫平台系统,好像当时不是叫962121。最近长城物业搞了云平台保修中心这块,也搞的非常大。最后一块是今天到会有很多的专家,包括林常青老总,也在推广这块,包括很多网络的公司也在推广,就是社区网络服务。从开发的楼盘广告里可以看的出来,无人化管理、无缝对接服务,网络化社区等等,都是通过新的技术、方法、思路,来提升物业管理的能力。
  
  我的结论是,物业智能技术,是高档、品味生活的象征;物业智能技术是个好东西。咱们大家都得学习,都得借鉴、推广。我们的问题在哪里?无人化管理从十年前,甚至更早以前提出这个观点,为什么到现在没有彻底的统一,或者还有很多单位不认识、不了解,或者说没有推行这些东西呢,现在还开大会推行这个东西呢?我想有这么几个方面:第一,认识不够。整体中的参与者认识不够。第二,高投入、高维修。包括这次说的云服务平台,几千万,投入很高,而且维修成本很大。我们的门禁系统是很简单的,现在费用不够了,但现在每一笔维修都是很大的费用。第三,追求短期效益。我们自己都不确定这个项目能够干多久,所以我们说搞一天算一天,做一天算一天,没有想长远的考虑。
  
  所以随着社会发展,物业智能技术的成熟和完善,及网络应用技术的普及,物业管理智能技术不再是奢侈品。我认为通过我的实践,如果说把物业智能技术、包括网络应用技术推广得好,可以起到增收节支的目的,还可以提高服务效益。
  
  下面我想从我参与的几个小区推广情况,给大家作介绍。我实践中推的智能技术主要是针对老旧小区,是基于不降低服务质量的前提下达到增收节支效果的智能设施。
  
  第二个观点,网络系统应用实践,实现增收节支。第一块网络系统带来的便利,这里说的网络是服务平台,或者叫网络服务系统,今天思源软件有代表来了,他们也在推这个东西,我们目前在两年前就没有搞了,我们这是什么问题呢?第一解决了机构臃肿、统计麻烦的问题,比如说财务,很多是收费。应用这个系统以后,解决机构拥堵的问题,根本不需要了,通过网络这个系统可以把它统一好。第二,解决了衔接不畅、服务脱节的问题。我们有这样的问题,比如说一个员工离职了,我们新的员工来了,以前是手工的,或者电脑化管理,新人来了以后,不可能交接那么彻底、到位,所以这就很麻烦了。通过这个软件推广了以后,员工离职,不影响我们的工作推进。 这是我们公司用的一套系统,一个是员工减少了,效率提高了,第二个是管理更加系统化。
  
  第三,智能设施设备应用实践,实现增收节支。这块我举一个例子,这是我们的一个小区,建成于2003年,总建筑面积21万平方米,物业管理费6毛钱,小区共有9个组团和三个地下停车场,其按组团分布的特点及地上地下人车分流的设计布局,就当年是比较超前的,全部是靠人在管。这个小区按照21万平方米来做,总的岗亭就是10个,车库出入岗6个,最早配保安是60人,后来开发商慢慢谈了以后,是很成问题的,但不能不搞,如果你不做,别人就来做的。我们通过智能设置设备来带动保安人员,来达到增收节支的目的。我通过改革以后,加了这么几个东西,一个是门机设备、监控设备,在监控中心安排一个人三班倒。第二,加入门禁系统,是自动刷卡开门,没必要保安在那里开门。以前所有门岗的保安变成巡逻的保安,把保安的数量压缩下来,保安的工资提升上去了。现在上了这两套系统,保安是28个人,包括队长,应该说整体的费用下来了。
  
  另外还带来的一个问题,我们非常简单的,以前是寻求刷卡,就是人工停车进出,因为2003年小区,没有什么刷卡系统,搞一套刷卡系统得10万,甚至更多的钱,当时这个东西是全部刷卡,我们的费用是一年比一年少,你做的时间越长,业主和保安的关系就越好,我按年交停车费,一年是1,080块钱,一年就交1,000块钱。后来就不这样做了,就按月交,每个月拖十天,如果你没自动化管理,你是控制不了的,后来人人都不想办年卡,办月卡,经理和保安也不好意思,后来我们上了这个系统,物管费就大幅提升。去年我们一个项目收入是60万,一个系统投入,是我们自己投入的东西,就是10多万的东西,应该说效果是非常明显。
  
  第四,掌握智能技术,实现效益增长。这是什么呢?其实物业管理这块,很多高端的东西不能看得很高端,我认为智能化设备不是什么高科技,所以在做的时候,去深入了解设备的安装过程,通过一两次基本就掌握了,同时还外聘了一些人员来做。带来的结果是什么呢?一直着力于物业相关智能设施设备的了解和考察,通过考察,物业智能技术非常深刻可测。我对所有项目进行整改,这就节约了费用。效果应该是非常明显的。
  
  最后,从整个行业的发展来看,应用并介绍增加物业企业收入、节省物业企业开支的物业智能技术,只是物业企业发展新路径中的一个很小部分,更多的物业智能技术及物业发展新路径,还需要物业管理行业之间相互学习和交流,共同探索和探讨,我坚信有我们物业企业的努力作为,有我们物管同行的共同思考,物业企业和行业的可持续发展的新方法和新路径,必定会变得更加宽泛,更加成熟,更加完善。
  
  翁国强:接下来大家进入到演讲交流,他们对上面三位演讲者有没有提问?
  
  提问1(宋有兴):刚才有一个问题在我脑袋里转了半天,黄理事长讲到随着时间的增加,增值的动力到底是什么?我想了半天,我一样都没有想起来,我特别想请黄理事长,您的答案是什么?
  
  黄世孟:答案要创造,我最后讲的例子只是一个开发商未来增加开发方案的价值,去采购一些艺术品,艺术品有雕塑、油画,他在卖房的过程中,那些东西就放在公共的空间,所以变成卖那一栋房子的共同资产。他很聪明,他700万的台币,采购三个艺术家,一个在台湾比较有名资深的艺术家,两个是比较值钱的艺术家,总共有10件作品。那这10件采购是有设立的,是有评估的,是有未来的行情。所以我一直在摸索,五年、十年以后,甚至二十年以后,只要里面哪一件艺术品稍微有一点价值的时候,难道不是这栋房子的公共财产吗?所以总的把那个东西转化成十年、二十年以后需要的内容,因为你要换一个电机,房子要这样的维修,就不必要向一个一个地收费用。
  
  第二个例子,地下室有很多的停车场,停车场车子不方便停的小角落,都转成可以出租的,死角、半死角,我们台湾叫做管理委员会,可以定期收购的资产。
  
  第三,台湾有很多商业的广告,商业广告不是对每一栋房子都有这样那样的可行性价值,比如说在马路上视觉极限比较高,建筑物的屋顶有时候都会是广告架,你知道吗,有这样的例子,上面很高的广告架,结果管理委员会讲,租你五年,这样就有1,500万元的费用,那一栋房子将近25年了,所以整栋建筑物外墙重新整修维护,住在里面的任何用户都不用拿出一毛钱,你看这都不是广告的收入吗?就是公共空间的经营?都可能是你要问的问题。
  
  翁国强:我们对资产管理,通常理解是去从事房地产的投资,然后来做的事情。我个人理解,我觉得资产管理在物业管理过程当中,利用制度来帮助业主,从事资产经营,这可能是物业管理真正的内涵。去年我在台湾听他讲的案例,我回来一直思考,是我们将来可以大力做的。
  
  刚才三位演讲者,首先是黄世孟理事长的演讲题目主要是《物业管理前期介入检视建筑设计品质之专业服务》,介绍他对物业本身的价值延伸所带来的价值,特别是讲到后期物业管理的一些做法,可以提供很多有益的借鉴,是我们在原来狭义物业管理的概念下,有更宽阔的眼界。现在真正广义的物业管理应该包含三个内容:一个是管理,一个是服务需求的满足,第三是业主自愿的管理,从而道路业主的自愿,达到保值和升值的目的。
  
  后来我们陆先生讲到的,他是从国内国外建筑物的发展现状,主要讲了创新物业管理。所谓创新物业管理。我们原来说建设,叫百年大计,我们做建筑物业的时候,要用百年大计,是用百年来讨论。物业管理也有百年大计的物业管理,就是把它做成百年物业的保证。
  
  后来毛董事长所讲的智能化技术和IT技术的应用,它的环节很清晰,可以使物业成本得到下降,也讲了一些案例。这里面跟毛董探讨一下,在做这个工作,有两方面做的时候要小心,特别说到对设备设施的投资,当然这投下去可以让我们得到回报,但这个投资值不值得我们去做,这是值得研究的问题。第二,虽然我投下去取得回报了,但这一部分的回报,不完全因为我投资了,就完全归我,这里面还有法律问题。所以这两方面还是要做得仔细。所以我觉得大家在做的时候,还是应该慎重。方向确实是对的,智能化的应用和智能化的技术应用,是能降低成本的。所以这些东西的应用,一定对物业管理将来去满足生活上的各种需求,通过提高物业管理企业的收入,可以为物业管理企业带来很大的好处。
  
  第一阶段的演讲结束,接下来进入茶歇,谢谢大家。
(责任编辑:现代物业)
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