|
现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
暨第五届物业管理专业教学研讨会
会议实录（五）续专题三：产业链
时间：2012年7月1日下午14:45-15:45
窦京然（本时段主持人，北京九州鼎盛物业管理顾问有限公司董事长，总经理）：受论坛的委托，下午第二时段由我来主持，时间段的专题叫做产业链，现在有请深圳市龙之盛物业管理有限公司总经理叶国基先生，大家欢迎。
深圳市龙之盛物业管理有限公司总经理叶国基先生
叶国基：各位领导，各位行业专家，
各位嘉宾大家下午好！首先非常感谢《现代物业》提供良好的学习交流平台，以及物业管理文化的促进，我为什么在这里讲一个客套话，下面我演讲的很特别，是一个物业管理转型升级的未来和发展趋势，重点讲对现代物业服务看法，特别是高科技园发展的推动和探讨。
我今天上午，包括下午上半部分听了很多行业的专家、学者，讲了很多物业管理的大环境文化，我是从事物业管理职业经理，也就是说从事物业管理20多年，在这个行业里我想真正从物业管理的人角度，去做跟大家共同交流。我发言的观点，可能有点尖锐，甚至有点叛逆，所以请各位专家予以指正，假如我讲到一些不利于中国物业管理发展的论点，请不要直接翻译（给日本和韩国代表）。
（其他代表：已经翻译了。会场笑声）
因为很现实，我们从事物业管理，现在大家都在讲，讲了那么多，主要讲到的是什么？物业管理企业怎样生存？大家都讲到财富，讲到机遇了。现在确实物业管理经历过改革到了30周年时期，实际上真正进入物业管理打拚的20多年里，我们经过风风雨雨，有很多甜辛苦辣的故事，作为经理人怎么面对？我有三个观点：第一，讲物业管理的现状。第二，讲怎样转型。第三，转型以后怎样去发展和创造机会。
从业主角度来讲，说费用收得那么高，从物业管理企业来讲，收益很低痛苦，成本那么高，现在大城市最低工资标准都设定了，迫切使很多物业管理企业从管作分离研讨，尤其是物业管理企业大部分普工，现在请一个保姆，请一个清洁工确实难等等，都造成我们的压力。另外，现在政府把一些疑惑的工作，转嫁给物业管理公司去做，我们是社区管理还是一个政府部门办呢？搞不清。就在前天我们物业管理单位评为市先进基层组织，很光荣，但主管部门给我们下达一个指标，要我们管辖的中国留学生人才发展基地项目，要统筹300个留学生人才的计划生育工作。同志们，我们能拒绝吗？所以我们也很郁闷，在这里其实真的物业管理困境到什么地步？我们从大的环境来解决，其实在社会层面也讲了很多，从政府、协会里都再努力推展改革。
第一个在现状里，建设部曾统计一个数据，目前物业管理企业已经200多家（注：未考证，数据可能有误），从事行业有两百多万人，在这个行业里比较困惑的内容：第一，社会专业化、市场化的物业管理机制还需要完善，这里有在座的业主委员会代表，我想问现在跟业主委员会是怎样的法律关系？物业管理企业实际上说难听一点，深圳是最先行的，我是第一批去参加调研，并在香港工作有五年，业主委员会发展到今天运用如何，我到现在都迷惑不解，现在业主委员会和物业管理企业心态都有三个观点，包括我对它，它对我，我对它又恨，又怕，但我又要亲近它，所以很难解决。
第二，目前公平、公正、公开的市场竞争机制尚未形成。如果没有好的房地产背景依托，前面也有一位专家讲了，房地产要怎么依托？我们去招投标很难，现在深圳市出来了一个招投标的规则，跟大家交流，政府定位标准高且非常严格，要求怎么样呢？如果你是招投标专家，每天上午准时10点30分抽标，要求在11点15分去到那个部门评标，现在一般是评五个标，大部分显示出去以来，都是国家一级企业，他们中标的几率较大，现在也有专家提出，二级、三级物业管理公司在我国占了80%，这是不完全的统计数据。所以他们中标很低，竞争不过人家。传统物业不好抢的情况下，我们有不少物业管理公司转向经营一些很有特色的产业，所以这里存在一个较大的困惑。
第三，现在总体来讲，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高。特别是在资质企业具备什么样的工程师、什么内容等等，就是我国现在推行物业管理师，如何引入市场操作，怎样去运行，提高物业管理人职业水平。同时在经营上，很能多企业选定住宅小区不做，原因在那？从我管理过住宅小区、写字楼、工业厂区到管理的目前中国最大高端别墅区经验来看，从各种收费经营成本不同来分析，第一，很明显是从营利来说，而且有很多人说物业管理企业薄利，其实我也不觉得是正确，并不是有好的项目就有好利润，没有好的项目就会贴本。在去年上海科瑞公司举办管作分离会议时，如何将成本和经营收入、承担的风险分配的问题，值得大家探讨？所以这也是我们的一个困惑。
第四，物业管理行业的立法滞后于行业发展。香港的立法很早，我国从深圳就开始立法，但有很多细节界定不清，我举三个案件请大家思考。第一，立法以后，一直纠缠最大的一个问题是什么？停车场的使用和产权问题，同样连带着物业管理费收益状况，大家都问停车场的车位到底租给使用后，是开发商收的钱，还是物业管理企业收的钱？谁负责来养活停车场，扯不清？尤其最近南方城市容易发生的水灾，停车场车辆都给泡，这样类型事故的保险公司不纳入理赔范围。第二，房屋的检验。现在广东省也推行房屋的检验，但推行工作非常困难，原因是什么？现在政府也明文规定说二次装修由业主、开发商、施工队，一同对业主的房屋验收，实际上我们验收的话，没有很好的明确规定标准，纠纷较多。同时房屋检验现在也是没有明显的法律依据，就连政府也是对房屋整体毛坯也是初始检验，对精装修房检验来说更大困难，我经历过办很多精装修房入住项目，业主验收精装修房标准很高，不要说不交管理费费，连水、电、空调费都不交。第三，最严峻的问题，就是所谓“违建”。能敢于违建人都有经济、权力、地位背景，作为物业管理人薄弱团体我们如何抗衡？所以这一系统问题，不是一天能解决完，总之现在确实物业管理行业到了生存问题的时间段，我不是打击大家积极性，也并不是说到了危机到没有出路，只不过清楚提醒大家，我们从事物业服务行业一定要量力而行，而不是盲目追求。如果要从战略方面转型，必须从以下方面去思考：
第一，物业管理行业的产业升级，首先是人才的升级。也就是人才的转型，就看你经营的理念、方式、定位。现在很多人告诉我们，你现在从经营高端别墅类型发展到高科技产业园物业经营去，是不是利润率很大。并不是，它只是一个转型的目标，而人才中最重要的掌握和运用信息的科技发展，刚才也有很多推销的专用产品，其实就是经营的概念。
第二，物业服务要向产业链中的价值增值环节延伸。现在最大的问题首先是考虑硬、软件转型。比如说很简单，刚才也提出很多的企业将旧的厂区推倒重来，原来只有20块钱的租金，管理费一块钱，现在一转，租金上涨几倍，管理费也随机上浮，大大提高我们经营效益。
第三，物业服务经营要向深层次服务标准提升。相对而言，了解做物业管理工作层面，其实是一个动态期盼和单一服务对象，如何做到家？让人家满意，里面学问和技巧挺多，由于时间关系，我就不在这里一一举例。
最后物业管理工作转型以后了，特点是我讲到现代化高科技产园区的物业服务产品，不仅仅停留在基本的物业管理吃、住、行常规服务，而是要提供方便利捷的信息、金融、信贷、物流平台等国际联运服务，因演讲时间到，我就不细说。
总之，在物业管理行业现阶段来讲，应该是一个成长的阶段，我们从小做大，需要我们政府给予一定政策的支持和补贴，不能单靠物业管理有义务承担社会的责任来积重难返，我们引用温总理一句话免历年青人“既要仰望星空，也要脚踏实地。”我觉得在物业管理行业引用这句话很实在，所以现在到了物业管理转型升级时候，大家要站在高度去看问题，这样才能找到空中的北斗星，才能看到正确的物业管理。所以物业管理行业才会有辉煌的明天。
谢谢大家。
窦京然：非常感谢，下面我们有请第二位演讲嘉宾，台湾物业管理学会秘书长，台湾科技大学助理教授杜功仁先生，演讲题目是《住宅商品之全生命周期管理与永续经营策略——以龙宝建设品臻邸为例》，大家欢迎！
台湾物业管理学会秘书长，台湾科技大学助理教授杜功仁先生
杜功仁：大家好，今天我是第二次来参加物业发展的论坛，非常的亲切。这次主题是物业管理财富与机会，这个主题是我个人，以及物业管理学会，一直在思考的问题。在台湾几年前曾经办过一个研讨会，称之为“看见物业管理的真正价值”。这两个说法，在概念上是一致的，刚才叶总经理说的从事行业的心声，在台湾跟很多的业者也打过交道，面临的困境是接近的。我一直在思考产业的专业定位，物业管理到底它的专业何在？价值何在？如果可以在这个专业上定位清楚，就可以看到我们的价值，财富与机会就会随之而来。
在我今天讲报告案例之前，我用很简短的时间把答案稍微讲一下，是我个人的答案。物业管理于价值，特别是财富与机会何在？用几个关键词来表达。第一，在企业管理上都会用“差异化”这个概念，卖的东西跟别的有什么不一样。现在物业管理所从事的服务，我们提供的服务跟别人有什么不同，服务会有差异，做差异化的策略是可以找到一个机会。第二，需求。看见各个不同类型消费者的需求，比如说对住户来讲，住户是我们的消费者，除了“三保”之外，还有没有其他生活上的需求。第三，可以放眼各种建筑服务，不光只是在住宅。早上也有好几位专家学者提出不只是住宅，医院或者一些飞机场、交通设施、办公大楼、商场，这些每一种需求不太一样。第四，“前期介入”这样的概念。我们的服务只是限于建筑物，现在盖好之后漫长的使用期，其实业主需求很有可能是从开始的开发，就有相关的需求。如果把建筑物生命周期时间拉开来看，可以看到还有一片蓝海，不只是只有住宅、“三保”。我想这是我的观点。第五，我们有没有能力，看到这些需求提供专业的服务。人才是很重要的关键，找到合适的人去做事情，如果没有，我们在学校、教育界、物业管理相关的科，看见这样的需求来找。我用几个简单的关键词来我所看到的物业管理财富与机会之所在。
我接下来讲台湾的一个例子，台湾的建设已经饱和了，住宅量其实现在已经供不应求了，建筑商在开发建设过程中，对住宅产品是怎样的思考？所谓的生命周期的概念，用永续经营的概念策略提供给各位参考。
我今天举的第一个例子，是台中有一个龙宝建设“品臻邸”。我会针对个案把它的设计以及物业管理做得比较特别的地方说一下。最后是全面品质管理系统方面的做法。
首先在台湾一般住宅商品，规划、设计、施工乃至于销售、交屋、物业管理，大概有常见的模式。在规划设计阶段，开发商会找建筑师来做建筑设计，这设计要怎样？会参考销售公司的意见，因为销售公司知道消费者喜欢什么样的产品，什么样的产品会卖得比较好，所以会听销售公司的意见。所以营造施工阶段，尽可能降低施工成本，有时候在施工品质部分会有牺牲的。那销售的话，会花大笔钱，在报纸上刊登广告，甚至在电视上打广告，让大家知道，来购买房子。最后是怎么把房子交给住户，完成产权的转移，这部分常常会出现一些纠纷，如果建筑商做得太过于认真，也会停止获利，所以在这方面也是常规出现问题的。最后会进入物业管理的阶段，会找一个物管公司，请他代管一段时间，整个工作交过去以后，管委会成立之后，社区就进入物业管理阶段。我觉得住户从交屋开始，从物业管理开始，才真正感受到商品的体验。一般买东西，不管买手机，或者是任何一件商品，买来去使用它，会去评价，根据我们的经验去评价它的价值和费用之间的比例。在台湾住户会觉得产品不是太理想，不过我已经买了，没有太多的钱再买等等，这是一种常见的模式。
在台中看到全生命周期品质管理的概念，是从整个设计、施工，一直到物业管理，都非常想要把品质做好，会认为从供需双方来讲，住户是买方，买到一个东西觉得好不好，可能问题出在设计，或者出在施工，或者物业管理，他的感受可能分不清谁造成的这个问题，但最后的生活经验会让他对这个产品做一个评价，如果这个东西站在永续经营的想法去做的话，针对每一个环节都很仔细地去做，包括规划设计，设计出使用者在生活当中非常贴心的设计，施工品质会要求每一个环节的细节，每天进进出出所看到的，是否做得赏心悦目。在销售部分不会花很大的钱去做广告，实际上台中建筑公司来讲，所有住户都会帮它打广告，交屋会很负责任地把好的作品，最后交到住户的手上。在物业管理方面不会交给一个物业公司管理，会全程介入。
接下来我用案例的细节，让各位体验一下这样的程度。龙宝建设公司，它的住宅名都是“品臻邸”，“臻”是追求卓越，以这个例子来讲品真，“品”就是有一个小小的故事，跟品位、品质有关。为什么把它拿来当例子？因为它在2012年，也就是在今年获得台湾卓越建设奖，在设计方面有奖，施工品质也得奖，物业管理这方面也得奖。时间非常有限，我简单说一下，它的外形是这样，这是住宅单元的内部状况，特别的是公共艺术方面，会让住户进到住宅社区，这是有别于其他社区，有文化气息、公共艺术的作品，客厅各式各样的公共设施。在物业管理方面，大部分物业公司都做的，而且做得非常严谨，做建筑物维护和服务的工作。另外一个重点是它很注重社区经营，建筑公司一般把房子卖完之后，就再建，会出钱来办跨社区的大型活动，比如说运动会，让住户感受到建筑公司是很关心他们的生活，所以这方面的细节是住户所能体谅、感受得到的。
在所谓咨询管理系统方面，这是他们应用以来所提高管理成效的一个系统。总之很注意客户的满意度，从各个设计、施工、物业管理等，有22项满意度的系统。
最后，在竞争的市场用全面品质管理的概念，落实在建筑生命周期的阶段，建筑施工、物业管理等，回归到客户实际上，在使用这个产品的感受，追求品质上的提升，着重细节，着重精致化的感觉。所以住户住在里面会觉得是一个挺值得的商品，继续会替你来宣传。从产品开发和物业管理，都是值得大家探讨的。
谢谢。
窦京然：感谢杜功仁先生，现在把时间交给上海东湖物业管理公司总经理，上海市物业管理行业协会副会长李风先生，讲演题目是《延伸服务链的几项尝试》，欢迎。
上海东湖物业管理公司总经理，上海市物业管理行业协会副会长李风先生
李风：主持人好，各位朋友大家下午好，今天一天听了演讲嘉宾的发言，从理论上、实践上接受了很多经验和很多的思路，包括今后物业管理的趋势，收获非常之大。我今天从微观的角度，从企业经营当中的案例来说明模式的转变和市场竞争力的打造。
从2012年到2016年中国物业管理行业前景的调查及投资战略报告当中提出，我国物业管理目前在管和可管面积已超过了200亿平方米，这样的规模，应该说物业管理可以走上规范化、制度化、品牌化或者说专业化的管理方式，可以有效整合上下游之间的资源，使我们的物业管理产生很长或者很广泛的产业链，并且产业链会升华我们物业管理的内涵，包括我们拓展物业管理的方法和手段，产生更好的经济效益。但今天上午和下午听到的，其实市场并不是这样，从现在来讲，现实是非常严峻的，从2009年全球经济危机开始，实际上物业管理也受到经济通货膨胀方面的考验，在大背景下，物业管理企业怎样来实现人才、信息、市场等方面的利益共享，开辟和发掘新财富的机会，如何变革企业的创新思维和商业模式，应该说也是今天所要讨论的，也是企业所必须思考的。面临这样的压力，我们深刻领会和感悟物业管理的概念和内涵，在拉长整个物业管理的产业链，拓宽管理服务面方面，也做了这方面的尝试，通过物业管理面临的拓宽和产业链的拉长，来提高我们公司的核心竞争能力，实现企业的可持续发展。我想下面有两个小的案例，一个是拉长产业链的，就是前期介入设计顾问。第二个是服务面拉宽的案例。
第一，前期介入设计顾问。上海还有一个“国际水岸企业总部大厦”也是前期顾问的一个项目，这个大厦企业总部的办公楼，建筑面积有10.9万平方米，按照智能建筑设计标准设计，配置了完整的智能化系统。在这过程当中，跟他们签订了前期顾问的合同，这个顾问是从前期设计开始，我们在一百多栋办公楼管理的这些经验，把这些智慧用在这个楼上面，从建筑的设计到建筑的生命周期，整个环节来指导或者为大楼的设计提出顾问，为整个过程提供服务。在项目规划的开始，顾问团就全程加入，根据它的业态、功能进行定位，提出了建筑功能配置，包括配置可行性和合理性的报告。比如空调，在建造大楼的时候，开发商要求是最高层次、最高级的，设计师是按照开发商的要求来进行设计空调系统为四管制，垂直电梯配置18台，锅炉为中压燃气式锅炉，最后我们提出四管制的空调系统，要求是对于环境硬度要求很高的场所，或者当地季节交换温差特别大的地区，根据上海的气象资料、条件，以及项目的业态，我们提出从经济的角度、建设的角度和今后运营的角度，都不是很合适，所以经过讨论以后，最终采用四管制改成了两管制，这一项就节省工程投资的480万元，也减少占用的建筑面积208平方公里。第二个建议，垂直电梯和中央式的燃气锅炉配置方案，也进行了测算，一个是经验，通过我们软件的积累，另外对楼宇今后业态的定位、市场的定位、人流的测算，并留有一定的逾量系数，对锅炉配置也提出非常好的建议，由原来18台改成16台，中压式的锅炉也改成常压式的锅炉，这样也是为今后的运营、投入成本都有非常好的帮助。当然我们公司在前期介入的过程当中，也得到很客观的经济收入。通过前期的顾问，我们也拿到这个楼管理的合同，我感觉特别是对这个楼今后的营运管理，它的成本也大大降低。
从案例当中可以体会到物业服务，涵盖现在物业管理所不可缺少最具竞争力的核心部分，前期进入顾问的服务，一方面是拉长物业管理服务的服务面，在为开发商提供开发过程当中，我们企业取得良好的经济效益。
第二个案例，在全面管理服务的基础上，开展更广泛的延伸服务。也就是拓宽整个服务的面，要求我们的员工必须在自己的岗位上，为业主提供优质的服务，在做好基础服务之后，开展更多更广泛的延伸服务。也就是说，把服务的面拉得更宽，在所提供的服务范围上，做到了“客有所需，我有所应”，全面满足客户需求，提供餐饮服务、会务服务、客房服务、通勤车管理服务、教务支持服务等等，这方面也满足了业主需要，确实也丰富了物业管理企业赢利的模式。在我们很多办公项目当中，把服务的触角延伸到各个项目的角落，在公司创造营运多的同时，也是我们在市场上更加站稳脚跟，提高我们抗市场波动的能力。我们也编制《餐饮服务管理流程》和《餐饮突发事件应急预案》，从健康、营养搭配来提升餐饮质量，不断提高餐饮的技能水平。我们有六、七十个项目上提供专业的会务服务，对专业的人员也进行培训，包括我们前台的行为规范培训，这两年来应该说为业主提供大型会务保障的服务，包括国家副主席习-近平、国务院副总理王-岐山等等，在管大型的企业，比如说张江的德国啤酒节，海关总署保税区的验收等等，这都可以说彰显中国的实力。另一方面，也是经济效益得到大幅提高。
由于时间关系，我们在服务过程当中，也走出一条企业致富的路子。在项目中不可替代性，地位大大提高，市场竞争力和占有率稳步提高，通过拉长服务链和面的拓展，应该说不仅丰富赢利的模式，也进一步探索在服务过程中怎样使在市场上能够更具有竞争力。
这两个案例只是我们服务过程当中的一小部分，我提出来跟大家共享，供大家参考，谢谢。
窦京然：感谢李风总经理的演讲。现在我们有请参会代表向嘉宾提问。
提问1（孙可）：我这个问题是问叶总的，叶总的文章101页倒数第二段，实际上你讲的时候没有讲，跳过去了，您提到一个观点，是说任何行业在发展过程中间，政策支持是不可或缺的，所以提出是否由政府给予一定的政策补助？我对这个观点个人觉得有待商榷。因为我觉得是两个方面的意见：第一，这个政府补贴会不会反过来削弱物业公司本身在市场上的竞争力或者减弱竞争的一个动力？如果要补贴的话，在这块不是一个完全市场化的行为了。第二个观点，我们知道在任何有政府补贴的项目中，有很多情况会发生，比如说贪腐的问题，我记得“神九”上天的时候，网络上流传一个笑话，说“神九”上天你有什么感想？市民说我注意到“神九”上天，但我也注意到我国的生活问题没有解决，教育、医疗没有解决，可见解决教育、医疗、生活问题比登天还难。
叶国基：因为今天时间有限，没有跟大家一一交流，如果讲起来，真的挺长。首先回答第一个问题，政府的补贴。站在政府来讲，会有你刚才讲到的问题，但首先要分析物业管理我们怎么走过来，一直让大家不理解，从我国房地产开发和中国住房改革一直延续下来。我举个例子在深圳，有两个成功的案例，是一个宝安区，总共有30个多家物业企业从事村改居服务，今年刚好第三年，政府不再直接补贴了，断粮了，因为这些社区大部分是当地居民和移民人员，经济困难，在这种情况下，物业企业60%亏损，一部分企业撤出。另一个区龙岗区刚好相反，它们用了临时政策去补贴窍门，不能说长期救活他们，但我国住房政治改革的政策没有到位时，你已经把还个孩子剩下来，断奶的时候必须要扶持，所以龙岗区现在物业管理企业未有撤场纪录。但这不能说物业要靠政府补贴，我今天所讲的概念，并不是大家都强调了，物业管理现有生机，有财富。自已单拚就行，企业在做好服务同时也要考虑营利，没有维本怎样生存？是一个矛盾。在双方矛盾的时候，我讲物业企业不但需要自身挖掘，今天讲了那么多，从企业来说要从科技和经济实力来拚，还要要遵照物业管理的文化来运行，需要政府来支撑。我举一个很简单的例子，在上个月有个城市出台一个“社会文明行为规范办法”，凡是市民乘车排队、插队、丢垃圾等要进行处理，我想你们到香港，有这个办法严格告示吗？因为它们已有社会公共场所文化意识，我们才起步，需要政府牵头来规范。
你说的第二个问题——腐败。腐败哪个国家都有，并不是补贴就是腐败，现在经济市场竞争恶劣，包括微软，为什么说它垄断？如果现在讲一句不好听的话，物业招投标，你是国家一级企业，我二、三级企业无法跟它竞争，只有通过强有力的经济关系、人脉关系，还有社会公共的关系，才能成功，那就讲到点子上，这都是萌芽的。但反过来在政府补贴上来说，我国有很多的城市外的居民，收入困难，包括现在物业管理企业收支平衡，现阶段你说它怎肯维持，它们很现实，更不能谈到提升业主、居民对物业文化的意识和物业管理的认知层面上。所以不能一棍打死它。最近我也去泰国调研，很简单，为什么去到泰国，人人感觉它们很休闲，不像中国人劳命，居民花40个泰币都可以到医院看病，我们去看病，就去排队够你头疼。所以这是体制和政策支持的问题。我国体制获取居住房来源，有原来单位分配的房，福利房、社会微利房、商品房。等各类房，它们缴纳管理费都不同，这就是我们特色和内在根源。
提问2（黄世孟）：我想请教李风总经理，您刚才提《延伸服务链的几项尝试》我很感兴趣，跟你讨教几个问题，他们是很感兴趣的。第一，你们有这个工作机会，机会是怎样争取的？第二，你们做这些事情以后，你们是如何收费？如何得到？第三，你们用什么样的专业团队组成完成民间报告的案子？
李风：原来这个开发商在昆山开发，在建造的过程中，当时提出过初步的意见，这次到上海来建造办公楼的时候，就直接找到我们，我们专门组织这样的团队帮它做，团队是总公司牵头，把公司里各方面的专业人员组成临时的团队，为这个项目做顾问的服务。收益是两方面，首先是它给了我5年的服务合同，包括我们参与它的销售。第二，我每个月向它收8万元的顾问服务费用，我们是一年半的时间。
提问3（林世俊）：我来自台湾，想请台湾的杜教授，说明“品臻邸”在社区规划的运营成本，那时候大概一平的管理费是多少？现在业主要缴多少的物业管理费？第二，设计手段如何来降低业主要缴的物业管理费，是怎么来做的？
杜功仁：“品臻邸”这个案子，物业管理收费标准是每平米一百元（新台币）。
窦京然：我们论坛请到5位国内的老总结束了，所以想请境外的老总作简单的交流，我们有幸请到四方基之先生，请他对刚才的老总作简短的点评。
四方基之：我非常感谢，如果现在讲的话，我明天的内容就全部讲完了，所以我讲一点点吧。今天上午到现在讲的是物业管理方向，然后我们讲一点日本的感想吧。
实际上在很多年前日本也有几万家物业管理公司，经过这十年的变化几乎不存在了，为什么两万家的物业管理公司现在只剩几家比较大的物业管理公司，为什么？有两个重要的重点，一个是综合性，另外一个是专门性。综合性所讲到的，不仅仅是传统的行业，各种所需要的东西我们都要去满足，这可能就叫综合性。什么叫专门性呢？综合性所有东西服务，必须得全面提供，提供服务的时候，每个服务都必须是专门性的。比如说像我们都知道，就像刚才他（李风）所说一样，我们有仓库、饮食、宴会等这些，在日本都是有的。咱们去维持专门性，我们也有自己的教育中心，是专门出资建设一万多平方米的大学，专门是自己的员工在经营，也是最大的职业研究中心。所以说听了大家的谈话，感觉以后中国物业发展方向是跟日本一样，一个是综合性，另外一个是专门性。就是说，越快越好，赶快从传统行业、综合性的传统物业中摆脱出来，对在座各位的企业家来说，是唯一的生存之路。
窦京然：谢谢四方基之先生，我做最后的点评，刚才深圳叶总提出行业制度设计、改革的问题。我想请大家关注一下北京的物业管理制度改革。
这个时段就到这里了。
(责任编辑：现代物业) |
