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现代物业发展论坛·物业管理财富与机会
暨第五届物业管理专业教学研讨会
会议实录（八）专题六：法制·传媒
时间：2012年7月2日上午09:50-11:00
孙可（大会主持人）：我们第二时段的第三位演讲者赶不过来，所以意外取消，所以宋社长的致辞还是保留。其他新的时段调整，就不一一讲，现在就由朱教授主持。
朱宪辰（本时段主持人）：时间按照主席的统一安排，有了更合理的调整。下面这时段是有三位演讲者，一是宋社长的报告，第二是孙律师，这两个报告完成以后，留给陆华生先生不超过10分钟。下面有请宋先生作报告。
宋有兴：首先请允许我介绍云南省物业管理学会。云南省物业管理学会创建于2011年8月11日，这个学会的宗旨主要是在物业管理领域进行学术交流、国际间的合作、产学界的相互关联，还有在出版物、媒体这些方面的活动。云南省物业管理学会成立到现在，在云南省的工作才刚刚开始，作为大型跨地域的活动，我们和台湾物业管理学会联合主办这次活动。今后学会还有很多的工作会陆续展开，首先比较值得向大家推荐的是我们现在酝酿一个叫做“资产增值计划”。这个“资产增值计划”简单来说是什么意思呢？我们认为物业管理的产业链如何向上游发展，主要是在房地产咨询、策划、设施设备的规划布局方面；如果向下游延伸，主要是在社区服务管理、居民小区、多业态的社区里，它可以递延和延伸出来的服务。
“资产增值计划”在昨天的演讲中，我的一位副会长，把提前沟通过的意向给大家做了汇报，这里面提出一句话，想必大家有一定的印象：“我们到底是赚业主的钱，还是帮业主赚钱”。我在这次会议期间听到一种声音，但在会下听到两种声音，什么意思呢？我认为内地的大多数物业管理企业还在考虑怎样赚业主的钱。对此我有一点担忧，我认为这样的前景会使得博弈变成一种斗争，这显然是不太合适的。那会场的声音更多偏向于帮业主赚钱，我们听到很多这样企业的介绍。这在下来以后，能够跟大家有更多的交流。
物管公司会面临几个问题，这几个问题在会上讨论过，我在这儿任何一句话都是多余的，简单说是什么呢？比谁更黑，还是比谁更狡猾。那这个在手段上去解决，对物业管理公司来讲它永远不是出路，实际上对国家也是这样，对于一个团体也是这样，在行业里也是这样啊。如果我们的客户，我总是在想一个问题，不管我们在做什么事，我到底是为谁服务？从谁的身上赚钱？很关键的一个老讲“客户”，但你的“客户”是谁？这是非常关键的问题。这对云南省物业管理学会来讲，我们非常需要的是跟业主、物业管理企业、政府方面有更强的合作，还有必须依赖学者，这样的方式才能提出一个比较完整的，相对而言在现代来讲能够兼顾多方利益的“资产增值计划”，大概是这么个考虑。但这个想法还非常不成熟。昨天也介绍了一部分，后面部分没有介绍，也不是我今天发言的主题，下来以后可以跟大家有交流。
昨天有幸跟林常青董事长，就他电子商务进行了沟通。我能够看见物业管理公司在进行很多方面的拓展，这种拓展我的想法是有一个东西觉得有一点庆幸，一个东西比较模糊。庆幸的是什么呢？去物业管理化，或者叫去专业化，它的后果是什么？这令我比较担忧。我自认为庆幸，认为这条路走不通，物业管理就没必要了。昨天四方基之先生又告诉我一句话，日本把多、小变成少和大，咱们这个也是叫去专业化吗？还是一种以小化大的过程吗？这又让我看到新的困惑。
第二方面主要是什么呢？除了专业化问题以外，有一个非常关键，叫做“专门化”。我不知道怎么区分“专门化”和“专业化”。我总是在想物业管理到目前为止，针对我们的问题，经常听见许多批评，我们会在三角关系方面指责对方，或者另外一方的不足。我个人认为更关注的问题，就是把我们能够做的事尽量做好，而不是指责对方怎么样，这可能是在会上听到的另外一种声音，当然我也做不好，跟大家探讨。
下面进入我的主题发言，《媒体的力量》。媒体的力量在目前来讲，是在比较相对狭窄的环境来谈论。国家也承认，中国媒体的环境相对而言空间是比较狭窄的，那在这种环境之下要做好，把媒体的力量发挥出来，要使得在行业里应该产生的效果能够尽可能产生，而且还要兼顾多方的利益，注意这个多方的利益经常讲一句话就是在大陆爱讲一个什么呢？“媒体是帮助弱势群体的”。这句话我们要这样想，“弱势群体”是相对概念，它永远在轮回，你真说不清谁是相对弱势群体。因此实际上作为一个媒体来讲，我更多认为它是以客观为原则、为机制，这个才是关键，我们不要从强势变成弱势，因为它永远是在轮回。
我今天的发言，基本报告在议程里有，大家下来以后请多多指教。我今天演讲更多是回顾在这十年当中，《现代物业》在这十年过程当中，是怎样对物业管理的一些观察、理解，特别是我们尽可能真实地记录，我们是怎么样来把握这个线索，跟上这个行业的进程来进行展示。
时间显然是不够，刚才主持人的议程上进行了调整，我们第三位嘉宾来不了，所以我就多几分钟，我尽量好好地利用。
在前天台湾物业管理学会杜功仁秘书长，他非常谦虚地向我提出一个问题，说能不能告诉台湾的代表，《现代物业》杂志是怎样做到今天的样子？我的确浏览过一些物业管理杂志，包括我看不懂外文的杂志，请人帮我翻译。我发现有一点，要说物业管理涵盖范围最丰富、个案最丰富、立体化的展现，的确是在中国，不管在加拿大、欧洲、美国、台湾、香港，这个情况都是大陆地区最丰富，这反映高度浓缩的社会、高速发展过程当中在政治、经济、文化各个方面的建设和发展当中，的确是多变的社会，那这个多变的社会当中每一个人的思维往往是看谁跑得更快，而不是考虑看谁做得更好，而在这个过程当中对《现代物业》也提出一个命题，命题是什么呢？在多变社会当中你怎么能够跟上它的步伐，把这个过程完整地记录下来。当然能说得出来吗？我们回过头来看中国的历史有一种说法是4000年，有一种说法是2000年，请你告诉我前面2000年在哪里？这些过程是怎么了呢？是人为的，因为团体的利益，为当代的利益，为了一些利益的需要把它毁灭了，这是全人类的损失，它非常可惜。对物业管理来说，每一个悲欢离合、酸甜苦辣都是值得记录的，但载体和内容有限，不可能记录得非常全面，这作为媒体人来讲，有另类的眼光，这其实说到根本就是亮点：
第一，对真相孜孜不倦的追求。第二，要有侠义的心态。我认为这两个是最重要的。第一讲的是专业精神，你必须对真相抱有最强烈的好奇、最高的一种激情。第二，各位媒体人侠义心态很重要，要知道共同的善意是什么，共同的战略在什么？因为我们的分歧，世界上最痛苦的分歧不是一个好和坏之间的分歧，是两个好人之间的分歧，大家都认为自己做得对，这是最可怕的，也是令人最痛苦的。物业管理在中国发生的情况，跟这个非常相似，很多人认为自己非常对，业主认为自己对，物业公司认为自己很对，政府认为自己很对，那这样的冲突就特别强烈，如果有一方明显知道自己不对，这个冲突不会这么强。
我们在创刊的时候，办刊主要有三个特点：第一，确定年度主题。实际上到今天为止，整个中国人依然非常勤奋，甚至越来越勤奋，我们主要考虑的一个问题，是前面的方向是不是正确，我们应该积累很多的财富到底是哪里去了。物业管理面临的问题很多，首先应该考虑的是作为物业管理公司我们有什么力量，让那些用了十年、二十年的房子不要拆掉，能够真正用满70年。这是早期的一些标题。
第二个特点，我们刚刚创刊的时候每一期确定一个主题，这个主题有很大的想象空间，不一定是真实情况的反映，但最关键的一个问题是什么呢？这时候是一个集中的话题，这就是跟我的一种考虑一样，社会的真相某种时候实际上是被人类的思维在引导，它未必是不可避免、无法回避的事情，跟人类的意识相关，所以有一定人为的主导型，但往往是那时候非常集中的一种思考。从2002年专题思路当中可以看出，那时候我们国家、我们物业管理行业里，它借鉴大量的企业管理，比如说视觉识别系统，是在企业规范当中，刚才还有四方基之先生、还有著名企业介绍的，他们有一些小人儿作为视觉的系统。那时候早期的保安，还有停车、消防、物业收费等等问题，在2002年的时候已经体现出来了。这是我们早期的封面，非常有意思大家能看出其中的中国元素。中国元素的改变，最后变成国际元素，为什么有这样的改变？这反映我们国家社会发展的一种变化。
2003年的时候，全国总的来说议论的核心问题是什么？《物业管理条例》的颁布。在这一年当中立法成为核心问题，但除了立法以外，还有一个关键性的问题，那就是立法的程序和办法。我们国家有时候的问题不一定是法规本身的漏洞，而是立法程序当中出现的漏洞，知道我们的听证会，老百姓很有意见，一听证必涨价，为什么？因为听证的人已经被安排好了。这是第一个情况，立法的办法更重要。延续这个思路，把这一年当中非常集中的问题，比如说居委会和业委会是一个什么样的关系呢？我们传统的劳动意识，有很多的劳模，大家都知道有一位掏粪工人跟刘少奇主席在一块握手，你是劳动者，我也是劳动者，等等。
还有一个问题，大家从福利走向赢利，这时候反映的是什么问题呢？在国家转型的过程当中，许多的业主实际上这时候带着传统的体制之下住房概念，所以研究这个问题实际上是在这个过程当中人的思维是怎样转变的，怎样把福利形式变成企业行为。这是当年的专题。红色是一些提示，不一定代表有什么特殊的含义，但在当时的时候话题更加集中。
早期建筑简单向黄世孟理事长汇报一下。在大陆的早期建筑跟在台湾物业早期的建筑，有一点差距，差距是什么呢？在大陆房地产开发企业的规划当中，它是不会有物业管理介入，有物业管理参加的，它往往是在后期，香港台湾叫点交，我们叫验房，在大陆没有专门的验房公司。目前在北京第三方已经开始组织，建设部里也有一个房屋验收方面的专门委员会，但作为早期建筑向上游延伸的位置，相对来讲没有那么远，台湾提的更往前一点。
这是2003年时候做的专题封面，这个标题很好玩，叫“谁动了业主的奶酪？”无论物管公司怎样想，因为物业公司把注意力放在从业主的身上赚钱，从现在的形势来看，可能这个不会越来越大。在2007年在中国出现一个很明显的变化，是什么呢？《物权法》。中央的意见是保护物业管理的，但是它变成业主的主张。从2003年以后很快有很多物业管理公司派在居民小区里，业主以法律作为指导，把物业公司大量地从小区里赶走，产生了很多问题。物业公司以前肩负两个职能：一个是肩负服务者和企业职能，一个是肩负政府的行政管理或者社会管理、城市管理一部分的职能，这是中国大陆非常特殊的现象，到今天为止在许多地方仍然存在，特别是在北方和西部落后的地方，这种情况就更加严重。从这时候物管公司开始走向弱势，被迫走向弱势，所以很多物业公司的改变，实际上是市场改变的结果，是业主觉悟改变的结果。
这是我们当年每一期的专题，从专题里可以看出在大陆发生的许多变化，大家公开议论的话题是什么？这里有一个很好玩，“深圳还在领跑吗？”这是当时的目录，上面的字很小。
前面有一些活动，是现代物业发展论坛的主要介绍。给大家推荐一下我们这个团队。《现代物业》走到今天，在这时候讲得太多都不可避免有作广告的嫌疑，（会场笑声）但我觉得非常必要感谢这样一些人，不是《现代物业》杂志办得多好，也不是我个人有什么能力，我们有这些非常优秀的团队在帮助我们，我们《现代物业》永远要感谢他们。
这是翁总，最早期的时候成立的合作。这是我们参加其他在企业里的培训。这是历次发展论坛的一些活动。上面可以看到很多今天到会熟悉的人，这是黄理事长，这是北京的会议。
谢谢各位。
朱宪辰：非常感谢宋社长的介绍，下面有请云南省物业管理学会副会长，现代物业杂志社法律顾问孙可律师，他演讲的题目是《开疆拓土的物管企业需要法律保驾护航》，有请孙律师。
孙可：谢谢朱教授的介绍，这个题目开始写的时候搞不清楚自己到底要写什么，因为我很想是找到物管企业和律师的业务结合点，所以我副标题是这个，结果这两天的交流，昨天连夜我把PPT进行大幅度的调整，主要是想讲清楚这个问题。因为今天参加这个论坛发言的人，律师代表就只有我一个人，我很想介绍律师界的一些情况，以及和物业管理企业的结合点到底在哪里？为什么前面有一个B2B的说法，两个行业如何结合的问题。
刚才宋社长花了很多篇幅讲到法律的进程，我不多的介绍，来参加的代表非常熟悉。最熟悉的是2003年《物业管理条例》，2007年进行修订，2007年《物权法》也是进行10多次的审议，在大陆引起广泛的关注，包括业委会的法律地位问题，几经周折，最终在《物权法》通过中间，没有确定业委会的法律地位。2008年的《劳动合同法》，还有关于物业公司的司法解释，这些不过多地进行介绍。
我关注了律师在整个财富与机会的方面，到底有哪些结合点？我这两天有很大的困惑，物管企业，还叫物管企业，和物管条例定义来讲差的太多了，可以说物管企业作为各位同仁来讲，早已不满足常规的业务，而且是想把它作为全寿命管理，甚至前期介入。结合点非常多，包括相关的供应商，比如说南通明诺。除了民营企业以外，国企对政体的服务，需求量也是非常大，所以国企非常关注的是合法合规，以及风险转移的问题。有时候钱对国企来讲不是问题，问题是在程序、流程要合法，不要出问题，影响到自己系统的问题。作为政府采购的话，大家千万不要忽视，在昆明市政府出台地方性法规，就是住建局给他们提供服务的时候，政府对立法以及法制宣传、政府采购，对律师的需求是非常大的，这是我关注到财富与机会的一些点。
另外，外资企业律师要进行扩张，并购充足，也需要法律服务。我借这个机会，对律师现状进行简单的介绍。2011年的数据大陆律师总人数约22万人，律所约1.7万家，大陆最大规模的律师事务所人数，我讲的是律师人数，不是职业律师的人数，已经超过2,000人，律师业务年收入超过了人民币10亿元规模是亚洲第一大所。云南省最大规模律师事务所人数已经超过100名执业律师，准确数据是103名，2011年云南省律师单笔业务收入达到约1,000万元人民币，当然这是顶尖的情况，这是律师所目前的现状。
我还想交流的一个话题，成长型物管企业法律服务需求到底有哪些？我做现代物业杂志社法律顾问做一些编辑工作，也接触到非常多的物业管理企业，也和物业管理企业打过一些官司，比如说追讨物业管理费的，还有维修资金承担的问题。当然最终的结果胜诉了，但有一个问题，打官司的成本比较高，比如说物业费的拖欠，不可能通过打官司来获取，因为物业费有时候金额比较低，如果是出现大面积的问题，通常思路是找几个刺头，打一到两个来进行警示，都是这样。
在整个需求方面里，比如说昨天有副会长提到，他是业委会的主任，我们物管公司对于业委会是又怕又恨，还要跟他们搞好关系。在这种情况下跟这些人打交道，很多业委会里有高层的律师，跟他们能不能取得平衡？如果在物业公司本身没有律师的情况下，原来物业公司交流的时候，没有办法的时候怎么办？就教了两个字“微笑”，微笑、微笑、再微笑。微笑能解决问题吗？有时候不能解决。还有一个物业管理的发展理论程度，也是取得独立地位的象征。我们也给很多物业管理企业提供顾问服务，但坦率地讲，物业管理公司单独聘请律师的情况，在我这里还没有发生，都是开发作为一个集团公司，物业公司是一部分，顺带服务。
另外在非诉讼领域，是我最大的感受。作为律师来讲，聘请律师是不是一个成本？我觉得思路上一定要由成本中心向利润中心转变，才有可能真正发挥律师的作用。昨天提到社区治理的问题，进入社区治理的话，遇到的法律问题会更多，这是从需求分析上来讲，有这个的需求。
另外律师在为物业管理提供法律服务的过程中，有四个难点，我跟大家简单交流一下，也说一下我对这个事情的认识。第一，律师工作绩效如何衡量？如何考评？有时是无法进行准确的衡量，我们有大量的例子，就是说没有律师参与的情况下，签了一份很糟糕的合同，面临巨额的索赔，律师服务一段时间，律师费用很低，一旦发生纠纷，会拿出一部分钱来把官司打赢。所以在考评方面可以借鉴包干制和酬金制。在比较发达的地区，是用酬金制，现在是计时收费，律师有一个费率，每个小时的收费是多少，这可以借鉴。第二，律师如何保障服务效率？有时是不在于这个问题有多严重，而是在于律师能不能及时赶到现场，开出的是团队化，但团队化有多种操作模式。第三，律师如何保证工作质量？我觉得这没有其他的途径，只有走专业化道路，在培训方面对专业技能的培训以及服务心的培训，是需要共同加强。第四，律师如何招聘、培养和留住好律师？
我们刚才提到的团队服务模式，在单一服务模式的情况下，可能一个律师就能把一个物业管理公司的事情处理掉，但集团化了，服务很多集团的客户，有十几家，另外律师团队多的有十几个人，少的有五个人，但怎样进行服务，我们有三种模式，都有现实的案例，一个叫松散紧密服务模式，一个是叫做扁平化的紧密服务模式，以及垂直化紧密服务模式。
我得出几个大的结论，第一，律所与物业管理企业的结合点众多，前景广阔。第二，法律服务应当以非诉业务为主，并注重风险控制。第三，律所获取物管企业客户的渠道极具中国特色。第四，律所生存较为容易，发展空间及潜力巨大。第五，受制于律所内部管理及外部环境等因素，律师高速发展困难重重。最后，思路决定出路，办法总比困难多。
最后借这个机会，感谢四方基之先生、梁世政先生、颜世礼先生提供了日本、韩国以及台湾物管行业与律所相结合的资讯和经验。
谢谢大家。
朱宪辰：下面有请陆华生先生。
陆华生：谢谢宋会长，谢谢孙可先生，主持人好，大家上午好。
我们很多公共的物业要打造精品，但在面向公众大量密集使用的地方，我们主张经济有效地建造、管理公共场地、部位、场所等，像广州歌剧院，整个歌剧院是石头石阶。日内瓦的联合国大厦，大理石的石门，那是鼻子就是鼻子，眼睛就是眼睛，需要精品物料的地方我们就用，但管理要跟上。这是欧洲的一个建筑，是大型的，但用的材料很粗糙，中间两条石板，驾驶员走在这个水泥条上，旁边的草是自然生长，下面同样是绿草茵茵。我想象不到他们用最粗糙的地砖，钱花的少，效果更好。这个地方陆生关注什么呢？不是关注小孩，而是关注这个入口。在欧洲入口是最简单，只是卖一个票给他，但是里面是非常的高端，你看他们是最粗糙的地砖。同样我们很多花卉布置的城区，在路上、花园、小区是盆栽，可是在先进的城市，不是没有钱，是避免盆栽，盆栽生长效果很不好，就种在地上，各种各样的花和雕塑，在地上展现，用经济的办法缔造很美丽公众密集的景观。你看街心的公园，我们小区很多是硬底化，可它是软底化，沙地、草木等都非常自然，同样受欢迎。
第四个做法是尽管使用机械设备，追求优于人工操作的管理效果。上一个螺丝，机器上比人工上就结实，我们就要机器上。新火车站、新机场这些地方都能够出现工人拿着扫把，不能出现这种情形，一定要使用清洁吸干机。
第五，以充分、必要、富于针对性的管理标准、规程、制度保护物业。这就是现代物业管理，不是普通的物业管理。这跟危机一样，一个小区有一千个制度，你看这个外地消防栓管的好不好呢，大家觉得不好，这是在二级资质我获取的样品。这个好了，像一个小帅哥，编号、前面的水泥、地台、铁件非常好，可这不是在中国，是在新加坡。这是涂白，有多高呢？立面到景观127，还达不到，从泥土爬到树上去，如果我们到了，它跃不过去，掉下来了，这个长度要够，规程要细致，对这个单独也要出规程。
现代物业文化的孕育和塑造，怎样提呢？我们管的项目有没有孕育和塑造体现出来？没有。上海世博都考察过。卢森堡是铁锈的外墙，在山谷底下的国家，房子都建在山谷底下。这是马来西亚的双子塔，是石油公司的总部，外墙金光闪闪，为什么，不锈钢，从地面铺到顶端，是世界的大公司，几百强办公的写字楼。上海，我在考察世博的时候，专门找一点傍晚去拍这个，一看就知道是上海。要不要在陆家嘴中间某一个大厦搞一个标语下来，“创建文明城市人人有责”？不可能。因为这样的城市，是用建筑定格它的梦想，我们的物业管理要用管理效果来定格我们的梦想，要体现建筑师的建筑设计梦想。荷兰上百年的房子，男孩子女孩子都要看一个线，就是天际风景线，我们就是要保护天际风景线，这个城市就美丽了。国家规范高架路下只能快速通过，不能停留。这是错落式广场，每一寸都有维护的痕迹，物业管理人有了这个目标，就会打理好这个氛围。所以中国的物业管理向哪里去？我主张中国物业管理要向新型经营、管理、运行模式发展，从普通物业管理向现代物业管理发展，塑造和培育现代物业文化。
谢谢大家。
（掌声）
朱宪辰：感谢陆先生，给了我们非常精彩的内容。下面就三位报告有什么问题可以提问，15分钟的提问交流和回答时间，现在请代表提问。
提问1（毛志远）：我想问宋社长，刚才谈到的媒体的力量，这个问题我以前思考过，我们现在打算在广州深度报道，应该非常不错了，包括我们搞持续的论坛活动，也很有影响力。我的感觉是杂志与政府部门的结合上，特别是政府配套部门的结合上，是不是少了一些。比如我们和中国物业管理协会的合作，比如说前段时间在昆明，我了解到的是第十届，还是多少届西部论坛，现代物业杂志社网站和杂志上都没有报道。以宋社长的资历或者威望，最起码弄一个副秘书长当一当，因为中国都是这样的，你想搞企业，政府的合作是非常重要，所以的问题是，宋社长在这一方面是怎么考虑的？谢谢。
宋有兴：我希望你的声音能够传到理事单位，下次他们讨论的时候把我提名为副会长，估计我是什么地方还不够格。（会场笑声）上次在昆明召开的会议中，我们有派人参加，也采访过了，但就内容的报道，我们采取的角度是不一样的。我认为任何一个国家的发展，都需要跟政府的合作，这是没有问题，不管是媒体还是民间力量，跟政府的合作都非常重要。我讲的是合作，但在这个很多业务过程当中，只能保持这样的角度，因为业务永远是专业人士来指导政府、指导民间。所以我更觉得接近专业人士的价值，可能会更高一些。
另外对中物协有一些关注的，对我而言就像云南省物业管理学会一样，作为民间社团组织，需要工作的方式和政府控制下的组织，工作方式还是有不同，有区别的。我的理解，它是官方组织，咱们云南省物业管理学会是政府领导下的社团组织，是有区别的。
提问2（李益新，昆明银安物业服务有限责任公司主任）：今天有幸听了孙可律师很多精彩的演讲，很多物业企业弱小，其实需要法律方面的服务，但您的很多律师事务所不是对物业很专业的律师事务所，所以我希望把孙律师把你们律师事务所好好推介，物业公司确实也很需要这方面的服务。谢谢。
孙可：你主要是给我一个做广告的机会。（会场笑声）我讲行业的特点，律师事务所同时也是考虑成本的最小化和利润的最大化，同时是这样的一个过程。刚才我提到律师事务所的现状，所以说物业公司如果在比较少的时间，律师事务所只是负责保障，是微利，在这种情况下没有办法来支付高昂的律师费，这是现实。所以我提到的是成长型的律师事务所，成长型的物业企业，才可能是律师事务所介入的关键点。而且从大家对财富与机会的把握来讲，随着这些财富与机会律师事务所进入的机会就更多。所以我想就不做广告了，谢谢。（会场笑声）
提问3（宋立秋）：我想继续问陆华生先生，昨天的演讲我对你后面的内容更感兴趣，你今天的补充演讲，更满足了我的渴求，主要是在你的演讲当中，我看到赋予物业管理极为神圣的梦想、使命，让我们的员工感觉到这是非常神圣的工作。你这种理想化和这种对社会，包括材料使用这一份责任和关注，城市氛围的营造，应该说站在很高的前沿。但现在所有的初级员工，他们感受到物业管理是频繁、琐碎，甚至有的时候要遭受业主的刁难，他们感觉心态不是那么平衡，看不到未来，看不到梦想的阳光。作为一个企业的领导人，如何让员工能够把你的这份梦想和理念接纳、认可，唤醒到行动当中，就像日本永旺永乐的员工，在自己大地震的时候，怎样突出企业文化和精神？
陆华生：在今年之前我是物业管理企业的领军人，我管理的项目，所带领的团队，高的时候超过两百多人。我把员工视为掌上明珠，特别是开发新员工。广州最高级的一个物业公司，在高楼上有一个没有系安全带。我们对员工从身体安全、思想都要关注，政策上全部要满足。我给员工每月都开大会，我刚才讲的那些内容，都会跟员工讲，我也对大专院校讲过课，首先要培养他们的胸怀。我们能给他的工资待遇能给足、合适就可以了，可是我们对员工更重要的，给他的是在我们园区服务，最重要的是让他改变一种胸怀，改变理念，改变素质，回到家待老婆孩子不一样了，会感恩我们。今天我虽然没有带员工，我很怀念员工，员工也很怀念我。所以我觉得不管什么时候都要把员工视为掌上明珠培养。
提问4（成忻，现代物业杂志社执行主编），我是现代物业杂志社的编辑成忻，我是代为提问。我收到一张字条，纸条是这样写的，提问是综合性的商业广场，具有商场又有写字楼、酒店等，存在营业时间差。因为酒店是24小时营业，可是商业广场只有一台大型的空调机组。哪一位专家能给明示一下空调运行费该如何测算、分摊？如果按时间来分摊的话，酒店的面积很小，大马拉小车，运行成本很大，请哪位专家可以帮助回答。
林世俊：这个问题我来回答，我们的店面是24小时，承担三个百货是10小时的经营，我建议把空间和空调另外独营，因为独立的系统，我不知道原来用多少，子系统是多大？
提问4（黄文元，鄂尔多斯市鼎欣物业集团总经理）：独立分开的，运行时间不一样。
林世俊：空间面积是多少平方米？使用空调的时间不一样。
黄文元：酒店面积有好几座，大小面积有一万多的，有两万多平米的，还有三万多平米的。
林世俊：时间一样吗？你现在讲的是哪一部分用的量很小，但要开很大的主机去开？
黄文元：酒店占到总体面积的1/3，没有独立的机位。
林世俊：我觉得设计师有问题。董事长办公室的空调是另外独立的，为什么？因为董事长没有办法24小时在办公室，移动性很高，绝对是下午5点就下班了。其他的办公可能是早上8点上班，晚上到10点下班，可以空调系统的使用不一样，所以在做空间规划的时候，要把空调配合，尤其像有些公司有主机的，主机是24小时处理器，绝对不可能用中央系统来供应，一定是独立系统。
朱宪辰：我建议这个具体的问题两位可以在茶歇时间来具体探讨一下。我们看下一位提问。
提问5（四方基之）：我们外资企业进入中国最难的问题，大家很多问题都是发生在不遵守合同、不遵守契约的情况下，怎么才能改善这个问题？让大家去遵守合同、遵守契约。
孙可：这个问题应该分成两个层面：第一个问题，在合同契约制订的阶段要努力地来防范法律的风险。我们也注意到国际性合同都非常长，几十页，上百页的合同非常常见，我觉得一定要和中国相结合，进行一定的简化，太烦的话，中国老板也看不懂，不会跟你签，他喜欢简洁化，所以要有一定的结合。第二，中国出现问题的话，我觉得要严格按照法律来进行处理，在这种情况下，如果调解或者协商不成的话，最终走入诉讼的阶段来进行解决。诉讼阶段的话，目前中国法院情况应该说是越来越专业化，而且越来越拉入法制的轨道，这是比较好的趋势。
朱宪辰：第二时段到此结束。
(责任编辑：现代物业) |
