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建设之业主培和谐社区训公益行动之昆明站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月28日下午 14：00-17：30
地 点：中国·昆明 东风东路76号 云南省质量技术监督局大厦
第四讲
1、主题1（一小时）：社区治理与物业管理（主讲：蔡若焱，和谐社区发展中心理事长、社区治理著名公益人士）
2、主题2（一小时）：自愿、自管、自律、群策、群力、群益、关于业主自治的探索（主讲：邵里庭，北京市海淀区品阁小区社区服务中心主任、退休干部）
3、主题3（一小时）：从社区纠纷谈如何建立和谐的社区关系（主讲：向阳，苏州寒舍别墅小区前管理处主任、广东省广州番禺自在城市花园项目负责人、深圳天安物业管理有限公司经理、《现代物业》杂志著名连载故事《在小区物管处的日子里》专栏作者）
第一阶段：主讲人蔡若焱
蔡若焱：大家下午好！
某代表：好！
蔡若焱：首先我代表主办单位和谐社区中心和现代物业杂志社欢迎大家的到来！接下来我自我介绍一下，我叫蔡若焱，是北京和谐社区发展中心的理事长。我们这个中心是在民政社团登记个一个非盈利机构，主要致力于业主、社区、物业和物业管理的研究，在这个过程当中，我们是在北京、上海，包括昆明和外地的一些机构，给广大的业主、物业公司，包括开发商和在这方面有愿望的一些人士来提供一些交流、探讨和研究的场所。
今天是我们在昆明的第四期培训，前三期我们做得非常成功。
今天大家也拿到议程了，就不多说了，接下来我就介绍一下相关的嘉宾，邵里庭先生，北京品阁小区的社区服务中心主任；还有向阳先生，他的职务是他自己介绍一下。
向阳：也是物业管理人员。
蔡若焱：还有上海伟业主咨询服务有限公司的刘生敏总经理。
蔡若焱：我们下午就社区物业自治和物业管理公司建设、构建和谐社区的问题进行探讨。
今天我是自己管自己，我既是主持人，又发言者，希望大家监督我一下，不要超时。
下面在正式开始之前希望大家配合的是，把各自的手机关到振动或者是关机，待会儿每个人的发言和互动是一个小时，主题发言时间50分钟，交流互动10分钟。10分钟的时候希望大家配合做到以提问为主，尽量简短，与主题相关，不阐述观点，不进行辩论，咱们每一个人的观点肯定都不一样的，也是不同的。我今天所说的，觉得是对的，大家就交流一下，觉得错的大家以后私下交流。我们各自都有联系方法，下来各自交流。
下面我们就开始给大家介绍一下我在社区物业这方面的研究心得。
(１４：０４分更新)
（图1）
主讲：蔡若焱
物业管理，就是咱们国家来说是新的事物，同时又区别于其他国家的惯例，有创造性的发展。我说的这个创造性其实是在建筑区、分所有权区分出来的，物业管理建筑区分不仅仅是建筑，而且是物业管理区域的，包含了大量的公共的设施和设备，甚至包括了大量的公共权利。所以在中国的物业管理实际上就是社区建设有大量重叠的地方，这些重叠的地方也是物业管理开发的区域。待会儿我会比较详细地讲到。
刚开始我们先搞清楚几个概念，首先一个是业主。业主长期以来得不到法律的确认，就是什么是业主？各种人有各种人的想法？按照国际通行的业主法则，业主是有权的法定人或者是法定共有人，就是这么一个概念。之所以提出这样的概念，主要是针对社会上现在很多人向我提议，说配偶是不是业主？父母是不是业主？同居、共居人是不是业主？我可以告诉大家，就是这个业主的概念在物业管理当中仅仅是产权权属登记证书上的所有人。也就是物权对外形式的是一个宣示人。咱们动产，大家都承认是我就是我的，他是以交付为产权产生的界限。但不动产不同，是以登记，不以实际拥有。所以物权是物权的法定代表人或者是共有代表人。这个代表人我加了括号，这是跟我们通常所说的法人代表是有区分的。
第二，居民。
这 个概念当中有几十年了，但是至今为止没有一部法律对它进行解释，但是很多法律都在使用。比如居民委员会，大量地使用，从来没有一个法律来解释什么是居民。我给他的定义就是居住者，使用人。就是房屋使用人。这部分使用人居住满一年的，跟其他居委会人员一样会享有各种权利。第二个是业主管理人。
第三个物业管理有两种概念。我首先说的是物权法里面的规定，只是物业中心的保障和发挥物业的维护实施活动。还有一条，物业管理对建筑内的私有部分以外的共同实施维护。准确地说，从这里说，大家可以看到，物业管理主要针对公共区域。这跟咱们通常意义上理解的物业管理有所区别，如果你们家的设施坏了，因为你是专业的。有一些物业管理公司是负责这一块的，尤其在早期的物业管理是包含这一部分的费用。所以它也算物业公司负责事务的一部分，但本身并不是物业管理。
还有一个意义，咱们的物业管理条例，03年初出台的《物业管理条例》，是指业主按照物业管理合同的约定，通过选聘物业公司按合同的约定什么时候实施管理的行为，同时又加了一条，秩序的维护。秩序的维护同时也超越了，物业公司没有责任也没有权利来负责。
这是我后面讲到内容中要涉及到一些概念，这些概念有一些观点是相悖的，我的讲课内容是经这些定义做出的。
咱们现在可以看看上面的图表（幻灯片），业主的状态？到底业主的状态是什么样？业主的状态在一个社区是和居民交叉的。
（１４：０８分更新）
就中国目前的现状来看，业主从人数上说，大部分是居住性的，就是我买房子自己居住的。也有一部分是投资性业主，我买了房子是投资。还有一部分是出租型的租户，我买了房子出租。非居住业主。还有一部分开发商自留的房屋。还有一些是集团购买，比如说一个单位，买了一幢楼。这些业主构成是由不同的业主构成的，但所有业主都是居住在一个社区内，对某些社区的事实是感受不一样，也不一样积极参与。
下面的一个图（幻灯片），说明整个社区的发展和物业占有的比例。实际上很小一块，咱们的左下这一块是物业，社区更大量的空间是留给居民的。尤其是留给居民提供的产品服务。
在物业分成专有和共有部分。专有部分就是咱们家户门以内的财产和物业。共有部分就是大家共同拥有的，比如说小范围共有的，楼梯间，咱们的一个单元、屋顶，咱们的道路就是这个小区共有，围墙也是大家共同拥有的。像北方的还有锅炉房，等等一系列公共设施设备，共有部分的管理就是物业管理，所以物业管理实际上就是共有管理。这是物业管理非常严格的界限、划分。
知道物业管理以后，我来说一下社区内大家需要什么样的服务和管理人员。除了变色这块（幻灯片）物业管理这块，还需要很多的内容，居民才能在里面居住。
第一个，运营保证。我们这里有电梯，但是每天不开。我想大家也不好住，所以运营要有保障。
第二个，就是安全保障。我人住在这里，你要有安全的保障，尤其这些人还超过社会平均治安的要求，这就需要特殊的、个性化的保障，还有生活的保障，比如说社区要有小的商店，周边的一些小商店，包括公交、市政的道路都应该具备，咱们在开发小区都知道几通、几平，这些东西都是咱们必须的，没有咱们就没法生活。
第三个，还有人生财产，我住在里面，我的车，我的财产要受到保护。还有重要的就是公共产品，公共产品大概属于教育养老、福利等等，计划生育等等一系列公共产品，由政府通过社区来提供的。还有一些社会公益产品，比如说社会的治安，社会的规划，整个社区的大规划，要有很多的整合。这些权利、这些项目放在一起，构成社区的要素。
这些社区的要素，物业管理、设施维护和社会保养只是很小的一部分，为什么很小一部分呢？因为居民的需求，是这些没有着色（幻灯片）的一部分，不是业主的需求。比如说咱们的保安，保安谁需要呢？不是业主需要，而是居民的需要。咱们电梯运营谁需要呢？也不是业主需要，而是居民需要的。因为如果没有人住在这儿，这部电梯放在里面20年也不会开一次。正是有了这些人住进去，才有了需要，通过生活保障，人生财产包括公共财产，这些都为居民提供的。
（１４：１３分更新）
07年制定的物业管理条例，当时是一个问题的，包括了一些秩序，秩序是什么呢？秩序实际上包括运营保障、生活保障等等，所以当时咱们理解的物业管理，内容，包括了运营管理、安全保障和生活保障。保安交给物业公司管，垃圾清运也交给物业公司管理，保洁也交给物业公司管理，这些大量的社区产品，全部实现商业化同时商业化实现的过程，承担后果的人享受权益的人又不具备权利，这些是业主大会来实现控制的。承担后果的人没有权利，有权利的人他又不用承担后果，这就存在一个偏差。这里最好的是居住业主，因为他同时是居民又是业主，既享受社会设施的保护保养，同时又要生活保障和运营保障，在这方面，居住型的业主在这方面的维权需求是最完美的。而且从现在的现实来看，大部分对物业公司的不满均来自居住物业。所以这方面因为当时咱们定义的概念偏差导致一部分社区的一个情况。好在咱们现在《物权法》已经在里面不提有秩序问题。就是对公共的设施的改变。
下面的内容，我是想说明业主当中的成分。业主当中的成分包括了居住业主、非居住业主、其他业主，比如说其他单位的业主，开发商，业主的成分实际上是不单纯的，很复杂的一个构成的，所以业主大会也是所有人的业主。大家可以感觉到为什么有一些单位表决率那么低，参与度那么低？为什么呢？如果想让大家参与，要让这四个板块的人，同时对你的提案感兴趣，那么他才会参与的。那么开发商关心什么？财产，既得利益。居住业主他关心什么？关心的事项是最多的，既要居住的品质，也要降低居住的成本。同时要关注社区的安全。同时还要关心社区的公共产品提供，我周围没有学校，我也不在这儿住？为什么，我的孩子得上学啊。同时还要关心自身的财产权利，比如说车，我的车停要有人守，这是业主居住的要求。实际上很大程度跟居民相同的。
非居住业主，利益取向跟开发商有很大的重叠，关心的就是这套房子值值钱，在不断的升值，他会考虑。具体保安物业靠不好，垃圾清运及时不及时。他都感受不到，咱们现在的业主越来越多了。甚至说美国人在某一个小区买了一套房子，几十年都不来一趟，可能交给房产公司出租给他处理。垃圾处理的及时不及时，知道这些会直接影响他本人价值的形成，他才会同意的。垃圾堆成山了，你的房子租不出去，卖不出去，他也会非常关注的。其他业主就不一定，单位业主，你买了一个楼，他的价值取向，跟开发商有一部分是相同的。
在这些大家利益趋向面前，原来在物业管理的定义，这些业主的参与有什么问题呢？比如说咱们业主委员会提出的安全保障和生活的保障问题，开发商和其他业主可能没有参与的积极性，包括非业主，没有参与的积极性，只有居住业主才有参与的积极性，因为他感同身受。所以在这个层面上讲，现在物业管理的人，实际上都是均等的，享受利益的人是居民，但出钱的是业主，权益人也是业主。
（１４：１９分更新）
现在北京市在这方面正在做出调整，就是把保安交还给公共机构。这样的情况，我觉得才能够充分体现物业管理的核心价值。因为对一个业主来讲，实际上你花100万买一套房子，大家回去仔细想想，有60万是在公共区。在你家里的只有40万。我举个例子，我在北京的调研的时候一个小区，比较高档，当然这里比较特殊。比较高档的，两厅两户十二层。平均每户大概不到200平米，是这样一个状况的。大家可以算算，两部电梯，你买房的时候，实际上100万元一套房，你先要花15万元买电梯。它的公开是25%，你花25万要买你的楼梯间和你的公共场所，包括你的工作间，楼这里就占了四成。还有公共的道路，你还有中水处理站，他高智能的全套的智能化的排水系统，每一个控制节点都是几十万的，都是非常贵的，这就造成业主的不统一价钱，业主在公共区域的价值，包括绿地、路灯等等的一些，占到小区整个财产的70%。也就是参加业主传统意义上的关注财产安全，实际上管理门里头，关上门咱们金碧辉煌，外面就是另外一个场面。但现在的商品住房是什么？还有一个就更明显了，两栋一模一样的楼，一栋是用地就地用来安置拆迁的居民，从那天起，就没有了。因为这些管拆迁的居民要物业管理费那简直比登天还难，所以就没有物业管理。他们的卫生都是收一点卫生费，跟以前的大院差不多。
新的商品住宅就不一样，几年下来，他们的楼售价就差出一倍。我觉得这一楼进去电梯就要换，道路也要翻新了，在这种时候维修基金2%，我可以负责任地告诉大家，2%连换部电梯的钱都不够，你花了房钱，你还得花这些钱。所以还拿刚才的例子说，7个亿的公共财产，这些公共财产能用多少年，完全取决于业主对物业管理的重视程度。咱们从一个比较合理的预期寿命来说，35年，有的长，有的短，咱们的门房可能50、70年没问题，有一些短，如水泵，有一些5年就坏了等等一些情况。这个小区的物业管理费多少呢？200万。如果因为某些矛盾或者某些原因，有一些业主用不交费的方式来对抗物业公司，损害的是谁？损害的一定是业主的财产。也就是本来他用35年的东西，可能33年就报废，所以一年损失多少钱，大家的数学都比我好，大家都可以算算。原本比200万的物业管理费多得多。这个情况我上午也讲过，业主用激愤的手段来争取权利，我不能说争取的权利不合理，但是无疑也伤害了业主。这里提出大家维权是可以的，要用温和、合法的有效手段来维权，不要用偏激的，或者自杀式的维权，对业主来说是不合适的。
下面对各方的利益做一个分析，咱们社区内大概包括这几点，居民、居住业主、开发商、非居住业主、其他业主，在这个过程中，很多人就抱怨，不好开呀，大家都不参与，为什么不参与。如果居住成本提高，居民是反对的，但是不是权利人，反对也没有用，居住也不可能。居住业主也不可能的。开发商无所谓，看他的取向，看的谈的就好，非居住业主，跟开发商也差不多。所以，这个议题如果不抓住这四个，就变成这四个人的共同权利。
（１４：２６分更新）
他们是不会配合的，所以你开会的时候，想到谁会去。还比如管理比例增长，刚才提到的物业管理咱们加强，电梯的保养加强，然后对公共设施的养护可能都加强，这样势必增加在物业费中的比例，减少社区服务在物业费的费用，比如说保安，以前都是转业武警，这次不行了500元，农村找一个，这里涨一点，他的也要涨了。这是什么玩意，不相套。居住业主到不一定，他到底没有意识自己的价值。开发商和其他业主是肯定不行的，为什么？我的财产就这么一点，你的保安我也享受不了，保洁我也享受不了，反过来说，如果跟服务比例增大有关，居民肯定最高兴。甚至有的小区说，保安看见业主买菜回来，你得帮着他拿上楼，因为这个服务，因此这就得多增加保安。居住业主看他的状况了，如果他很在意这点，也不会说什么。这时候在服务里增加层面。开发商和业主是可以占到一个立场上的，只有在什么情况下，会发生重大的冲突，就是财产再生产的过程。比如说开发商卖给咱们的房子缩水，每家少了5米，这时候如果想通过业主大会来表决的时候，这开发商毫无疑问是反对的。而且非居住业主当中，与开发商关系不错的，也可以的。为什么会出现这样的情况？实际上不在为咱们的问题，不应该由业主大会来决定。而应该直接自己主张的。你看咱们凡是以个人群众的名义，如果直接起诉开发商的，这个官司比较容易胜利，凡是由业主委托业主委员会去起诉开发商的，要不驳回、要么不受理。包括咱们的共同资产，比如说咱们的物业管理房门没有了。
这一分析是想告诉大家业主委员会大家将来要提出的主张，一定要尽可能贴近所有业主的利益需求和利益取向，对有严重分歧的，要把他们拆分开，不要把它做成万能膏，什么一出就往那些贴。就是业主委员会负责，就是业主委员会来管，业主委员会不是万能的。
下面我再说下面的，因为我的讲稿是昨天晚上写的，大家不明了，待会大家可以一起来交流。
下面说到业主通常知道的自治问题。如果没有自治的问题，业主没有自治问题，因为自治是一个非排他性的。是社会公共产品的个性化过程，有一个交易性过程。比如说教育、养老、福利等等，社会现实是什么样，你就提供什么样的。政府和国家的责任，社区提供不了，如果咱们没趣没有提供良好的服务，社会放任的时候会消失。咱们不要，社会不给你，这个时候就把你遗忘了。有的小区建立不了居民委员会，办事处不来关注，这方面的利益服务方面，比如说办个准生证得跑很远的去才能办到。
还有一种是自供给内，是公益性的，比如说文化活动。小区的老年员工队，青少年教室，都是自供给的那种，自己满足自己。来自于内部的需求。为什么会满足需求呢？就因为他要服务于选民，居民委员会归根到底是选举产生的。尽管现在的形式是街片民选，但毕竟是民选，他们最终的选票要以那样为主的。
（１４：３１分更新）
在可能的情况下，只有在选民放任的时候消失，咱们也不去投票，也不去选举，对他没有任何要求的，他可能不会的。这就是自治的内容。居民会大家感觉，街道办事处的部门，实际上不会。在公共社会产品的过程中，建立比较好的联系，同时在选你的时候，为什么呢？你们不选择权利，知道你们不会选择权利，你们去选择与不选择，更何况我贴出通知，他就更不愿意来选。
业主和物业管理为什么不管它叫自治呢？因为它是排他性的。物业管理权利是一个私权利，是咱们自己家里面的事，不要往自治上靠。但问题现在很多人提自治，不是自治的含义，原因是什么呢？由于中国的文字困扰。我想了几天也没有想出这个东西叫什么比较好。叫自立，好像跟生活自立有点相似，跟半身不遂好像有点联系。自管，找了半天的词，还是用自治。自治提醒跟大家自治的含义有很大的区别，不接受政府的干预，也不接受政府的领导，不接受任何第三方的插足。因为它是单一的权利，说得极端一点，我买的楼，我愿意拆是我自己的事情。权利人承担责任，享受人承担后果。把这个利益分开，但还得说一点，比如说这两个权利合二为一的时候，也就是我自己来管，合二为一了，我不授权了，既要后果也要承担责任，如果把权力放出去，我找了一个物业公司专业化的来试试管理，我就把权力给他，这个责任谁来承担？就是物业公司，凭什么承担责任？因为委托义务，按照合同来承担的。之前有一些住户来讨论的。物业公司如果履行了合同，他不承担责任，如果在履行职务的过程中，有瑕疵，比如说监控该开的没开，巡逻的没有巡逻，这就要承担一些责任，不是赔偿责任。承担相应的职务责任，或者合同的违约处罚。不要认为物业公司什么都可以承担，其实它承担不了。业主在事实的过程中要注意承担风险，比如说要上公众责任险。把这些风险专家给保险公司，因为有一些东西物业公司它也承担不了，一年200多万的物业管理费，它也承担不了。
所以物业管理来说，私权法不受法律保护，单纯的物业管理，我刚才讲到的社会设施的维护，政府不会来管你，因为根本不干涉公共安全。所以这些东西就是物业管理，现在变成了一个公司参办的性质，就是因为里面包含大量的公共服务内容。我又要提供给居民服务，又要提供给业主服务，这就出现问题了，政府物管要承担责任就不行。你保安不好，真的出了事，物业公司它也不承担责任，政府应当承担责任，因为它的政绩里面有这一块。如果物业管理仅仅是单纯的物业管理，那就比较好。物业管理实际上是排斥第三方干预的。这个层面说，我不主张物业管理是自治。谁也没听说谁家自治了，没有这个概念，自治肯定是承上启下的作用。广西壮族自治区，一定是中华人民共和国广西壮族自治区，而不是广西壮族自治国，你什么都管，那叫独立了。这方面来讲，我觉得大家不要以为自治是一个好词，不是好词，一块儿自治，谁都能管你，这是自家的事，自己管。
我再说一下，这三个问题，大家都特关注，就是参与的问题。
（１４：３７分更新）
我刚才讲了为什么不参与，一个是发动能力问题。咱们业主委员会有能力，因为有很多议案提出来有超前性，这时业主居民都不理解，这是要发动民主的选择性，最重要的利益相关度。这里提出的议案是不是获得了这四大块业主的支撑。比如，说咱们这个小区里面要改一点，每家要动一点维修基金，我想这四大块都会来，如果不来就花你家的钱了，这些利益都相关的。如果你与开发上打官司，首先开发商手里要有选票，物业管理权利也不是像民主的权利，而是一项物主的权利，是买来的权利。咱们以前很多人物业管理的业主民主自治，没有民主自治这说，有钱我买五栋楼，那五栋楼的权就是我的了。我买的是一层房子，那我就按面积，与之相对应的义务一样，咱们交物业费都是按面积交。有一些人跟我说，是不是改成按户来交，或者按人来投票，除非你交费的房室改成按户，你不能让我5份义务，行使一份权利地承担5份义务，太不公平了。在权利设置上也不公平的。业主和实共有问题，这个刚才讲到了业主为什么很大程度上在中国的业主限定得非常死。或者说其他人是业主，但你不能行使业主的权利，在物业管理当中。这个解释大家应该，举个例子很好理解。比如说夫妻两口子买门票，只能属于一个人的名，这个股东在名义就算独栋人，虽然这个股票是夫妻双方的共同财产，但是行使权利的时候，另一方是首选人，必须通过其他的法律渠道，才能满足你权利了，而不是方便地行使你的权利，咱们要认清楚，对外宣示的过程，不是按照实际控制来实现的。
还有一个问题，行政干预，法规违法的问题。违法打了一个引号。为什么打引号？因为只有法院可以裁决某种事物违法。咱们任何一个人觉得这种规定违法，仅仅是咱们自己的认为。你比如有的规定，不交费的业主，不得担任业主委员会主任。其实我看到这个文件，但是我觉得行政机关还是比较合法的，为什么合法呢？他的措词特别好，“不宜担任业主”。他说“不宜”，人家没有不许。有人问：我们没交物业费，可不可以担任业主？他说：我们认为按照权利义务公平的原则，没有履行业主的义务，所以“不宜”担当这个职务。这个措词按道理讲是好的，但按文件发到小区办的时候，“不宜”这两个字就消失了。所以这是按照具体行政部门出现的一些问题。但这些问题不能因咱们单个或者各个业主的质疑，或者违反裁决而失效。而对于咱们认为违反一件事情怎么做？一种途径诉讼，一种通过申诉，或者上一级的行政复议。解决这个事情，然后再开展你的一些工作。另外一条，在整个法规允许的轨道内去维护你的权利。咱们还说交物业费的问题，不交不宜，咱们要服从交了又有何难呢？为了成立业主委员会，就这几个人交了又有什么难呢？上次我在北京一个小区谈到这个问题，我说：你们小区难道就出不了9个业主委员会的费用吗？大家凑着帮他交钱，有什么不可以呢？这不是单纯这点钱的问题，如果在这个问题上，使劲咬着，肯定有其他的途径，所以这个大家一定要看清楚。
其他这几个问题，大家可能都会遇到，常见的问题利益相关问题，我这里特意讲一下。
文革时期的斗争来说，这种斗争实际上有损大家的，要用博弈的方式，不要把任何人假想成敌人，不要把哪一方面要求化。
（１４：４４分更新）
政府只要他做事，跟我的意见不合，要么所有人都是你的敌人，业主就孤立了，在社会上也孤立，你什么权利都没有了。
下面我继续讲，因为时间到了，大家可以随时举手向我提问，如果负责提问我继续往下走。
提问（新迎小区）：我们小区是这样的，2005年10月《云南省物业管理收费条例》出台，是因为2003年国家的《物业管理收费条例》出台，在之前我们有云南省有本地、昆明市本市的《物业管理收费条例》。
蔡若焱：是收费条例还是管理条例。
提问（新迎小区）：是物业收费管理条例，在国家出台之前，省、市里面都有，就执行那一个，但是到了2005年，因为国家2003年的《物业管理条例》出台以后，2005年云南省新的《物业收费管理条例》出台，同时原来的废止，它是有一个承接性。
蔡若焱：您的问题。
提问（新迎小区）：新的跟旧的有一点比较，我们仔细研读以后，我们昆明市政府发改委出台《昆明市的物业管理办法》。当时搞了一个量化的考核，就是每个小区来考核以后，就定成甲乙丙丁四等，定了以后，当时组织一些人来考核，绿地、绿化的面积，一共有12条。
蔡若焱：时间非常紧张，您直接问问题。
提问（新迎小区）：当时考核每个小区就定了。定了以后，哪一个小区是多少费？根据考核下来的。定下来以后我们新迎小区，定下来以后，物业管理公司做的没有达到，它就没有做到，我们也交，但我们不断向他提意见，但是他不管，这个情况下只收了一年，第二年我们小区又在原来的基础上又上升49%，这个情况我们不知道，我们一直交到09年才知道。就是说我们说为什么提高，他说政府提高，到了09年10月份……
蔡若焱：我大概明白了，你就问是物业管理费用的提高到底是谁来决定？
提问（新迎小区）：到了05年新的管理条例处理，我们就追溯以前，才发现是物管公司的主任，他向市发改委写了一个报告，我们经过整改，我们服务质量提高了。就是说，提高了，经过上级领导检测测评过了，要求提高价钱，最后就得了许可证，就是合法的，但我们没有业主委员会，也没有业主代表。现在就是说，到了05年新的出台以后。问题就是说05年要求签合同以后，大家就跟着合同履行，拒绝签合同到现在这个情况。
（１４：５０分更新）
蔡若焱：因为到后来我大概理解这位女士的意思，物业提高了，收费标准出台后，业主有一部分业主不交费。
提问（新迎小区）：新的规定出来要签合同，他只收费，但是不签订合同。
蔡若焱：包括咱们国务院有一个司法解释，前期物业管理终止是什么时候，业主大会选聘签之日起。我说的是前期物业管理终止失效的时间，在此之前执行全部是前期物业管理，前期物业管理，期间即便是全体物业管理失效，比如说期满，依然延续它的效率。不是您签，那时候您不是业主，原始业主是开发商，而不是业主。咱们业主的权利是随着单元房的不断承受，不断转移的。这是有标志的，也是咱们国家中华人民共和国成立不是以打过长江那天开始算的，而是以毛主席站在北京天安门说“中华人民共和国成立”那日起算的。
提问（新迎小区）：昆明的12条，第一条要跟每户业主签合同，如果合同率达到40%就给分，没有达到就不给分。
蔡若焱：这里面牵涉到一个法律问题，违法有两条途径：一条是服从它；一条是推翻它。
蔡若焱：以个人之力，与体制对抗吃亏的是咱们自己。如果不合理，大家可以组织起来去成立业主委员会，业主大会的形式来主张咱们的权利，因为任何一个社区，物业管理费的标准是以约定来决定的。而不是法定的。也就是咱们高兴的话，业主大会决定收5块就是5块，收5毛就收5毛。
提问（新迎小区）：我们跟云南省协商不承认前面的合同。
蔡若焱：我也不跟你协商，你要统一协商，其他业主不同意怎么办？
提问（新迎小区）：我们不是一个大院，我们是一个小院。
蔡若焱：我不管你多少个小区，政府划定的区域，共同的业主大会是什么意思？你必须得统一。你一定要有一个统一的声音，中国人民要发出声音才会解决这个问题，我们再多积极分子都没有用，只能表明咱们愤怒的态度，是要考虑的，这不是解决的途径，唯一的途径去成立业主委员大会，这样才能理性温和地有效地解决这些问题。
提问：我们有一个自行车棚，可以停60辆，结果市政府出面，就把它占要了，我们物管也没有办法的。
（图2）
蔡若焱：物业管理当然没有办法，因为这个权利人是业主大会，如果在物管区域内就是业主大会的权利。因为是全体业主的权利，由全体业主来主张，但主张的时候，我建议你，因为划分业务管理的区域在政府，所以尽量用行政复议或者行政的手段，在其他地方获得补偿，因为业主关心的是利益。如果从法律的角度讲，咱们可以直接诉讼，为什么，它如果在咱们规划的红线内，那属于全体业主的财产。但我们可以告诉你，通过经验来看，跟政府打官司，最后的获胜的可能性比较大，活力的可能性比较小。官司可以胜，但办事办不了，就是这么一种状态，所以我们解决这一类事情一定要有智慧。在这边丢了，那边再得到一点，没有问题。咱们曾经也碰到这样的问题，也是划给一个学校，最后通过谈判，这个社区所有的居民的所有入学全部免交赞助费。这就是利益的转换，虽然大家看法可能不一样，判断也不一样，但是我希望提供给大家一个思路，不要紧盯着诉讼。
提问：我请问一下，业主是不是弱势群体？第二个问题，物业公司是不是跟政府的行政部门是不是有亲缘关系？
蔡若焱：我这回答两个问题，回答完第一阶段的先告一段落。
蔡若焱：第一个物业公司业主是不是弱势群体？我可以告诉大家，在经济活动当中业主确实是个弱势群体，因为没有经验，同时又非常惶恐，但从财产层面来考虑，业主是强势群体。无论在财力物力都要比物业公司优越。所以业主的强与若，完全取决于业主自己本身，也就是说你如果有组织，组织得法，你的意志取向一致，你就是强势群体。如果利益取向不一致，大家互相拆台不参与，你就是弱势群体，所以业主强若，不取决于与社会而取决于自己。我们假设，一个人我买了这个小区，你永远是强势的。
第二个物业公司跟政府有没有亲缘关系？我可以很负责任地说，他跟政府肯定没有亲缘关系，但是他跟政府有很多利益密切相关，所以政府在很大程度上要维护它的利益。为什么？我刚才讲到的，物业管理承担太多的公共职能，而政府要通过这些职能来保证社区的稳定。所以在很多时候，对单个业主的维权行动，业主是得不到物业公司或者政府的支持的，这个是咱们可以理解的一种现象。但不一定就是不好的，因为政府考虑的不是咱们一百、两百个业主，它是整个区域的稳定。如果这件事件会影响区域的稳定，会做出他自己的判断和抉择，咱们不要一碰到政府帮物业公司说话，好像这俩是哥俩什么的，都是利益相关，不一定这里边有什么经济利益瓜葛，但是我不否认，它有可能有，但是不要把所有的思维方式都建立在一种框架上，只要说他不听我的，不帮我，他就一定就收了他们的钱了。这种逻辑对大家以后威权也是一种看法。
蔡若焱：好，今天第一阶段咱们到此为止。谢谢大家！待会整点的时候返回。外面有茶点，饮料大家可以去享用，5分钟以后咱们再会来。
（１４：５６分更新 茶歇时间，马上回来）
１５：１０分第二阶段正式开始，数据中心数据处理中，请稍候……
(责任编辑：现代物业) |
