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第二阶段：主讲人邵里庭
蔡若焱： 蔡咱们下面开始第二阶段的报告演讲，演讲人是北京海淀区品阁小区社区服务中心邵里庭先生，大家掌声欢迎！（掌声）
他主讲的题目是“小区管理自治的有序程序和法理”。
邵里庭：今天很高兴有机会来跟大家交流。我首先自我介绍一下，我是谁？我说我是一个老头，现在是退休下来的了普通业主，我是北京品楼小区社区服务中心的主任种情况下，我就选取业主委员会的工作给大家讲一下，我是专职担任，是我们业主委员会领导下的三个品阁小区服务中心的一个负责人。
今天本来要我讲的是关于业主对小区的自治。请大家注意我的名字，是小区自治。我搞自治的。小区自治的这个程序或者叫做法理问题。我想这个题目太大，因为我时间很短，我就搞了一年。程序是讲求有效性，法理是讲求依据。就我自治来说，全国就第一份，没有先例。我就谈不上什么程序的有效和法理的依据。只能说我们在这种新形势下，如何打个擦边球，根据业主自治的意愿来搞一个，我们业主认为比较满意的这种管理形式。所以我的题目叫做自愿、自管、自律、群策、群力、群益，这么一个小区模式的探索。
首先解释一下这个名字，为什么叫自愿、自管、自律？这三字是什么性质就是说，它是一个基础。是我们本身的宗旨，我们就想这么做，用什么方式表现出来呢？就是通过自愿的，所以我们就可以群策，个人的意愿形成一个团队，就变得大家出主意这叫群策。通过自管的出发点，我们大家都来出力这叫群力。通过共同的自我约束，来自律，来产生我们业主共同群体的效益，叫群益。
（１５：１２分更新）
和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站第四期（中）
（主讲：邵里庭）
所以说，我们的自治模式就是说，宗旨是自愿、自管、自律，群策、群力、群益，这是我们的宗旨。
我们这种模式的原则是什么东西呢？就是“三公”。就是说公平的“公”。就是说，你要实现这个，就必然要进行这一步。第一公就是过程要公开，因为是大伙的，必须在这个过程中公开。第二公要做公正。公正的基础，原则和判定，您的议决，你讨论作出决定，执行的议决必须是公正的。第三叫公平。就说它所产生的效益分配应该是公平的。这就是我们在事实过程的原则。
那么有了宗旨，有了原则，你们的目的是什么呢？我讲，我们的目的就是两条：第一条，对于居住的居民来讲，或者对居住的业主来讲，我们要做到“四安”。哪四安？第一，我们要安全；第二，我们要做到安定；第三，我们要做到安稳；第四，我们给大家创造一个安逸的环境，安逸的生活。这就是我们的目的。但是这些东西够不够，这些东西不够，这仅仅是在我们自己感觉到，直接感觉到的这是四安标准。还有我们能够体会到本质性的东西，有两点：（也是我们的目的）第一，就说通过这样的小区自治形式，来实现维护和保证我们自己的权益，不受侵犯的，不能叫维权，我们只能说是维护我们自己的权益不要受损害。为什么呢？很简单。因为过去受到过伤害，所以现在不想再受到伤害。第二，因为我们是业主，我们是有产权的，所以说我们对这个产权的目的是什么呢？就是要求保证我们现在手里面的财产，要能够保值而且努力使它增值。这个就是我们品阁的宗旨、原则和我们的目的。
把这一系列的话颠倒过来，用我们老百姓能接受的话，也就是说从和谐开始，经过和谐的运作，达到和谐的目标。这样话说起来有一些人说，你这是不是套话？我觉得这不是话，和谐的东西，本身产生在什么地方呢？就是在古希腊就产生和谐的秩序。是从西方来的，西方人对和谐的讲究是数学派。它认为世界上任何事情都是由点、线、面、体、数形成协调的关系。这种数理和谐观在美学上，在艺术上用得很深，究竟什么是和谐？到现在1000多年了，现在在美学界还在争论。我们今天提到它，只是有两点，我的概念就是西方的和谐，尽管是术语化的，但告诉我们一条，和谐就是要协调。我们中国人有没有和谐的提法？我们中国人也有，而且也很早。在春秋从音乐的角度，谈到一个和谐，叫耳到合眼。有各种各样的声音，但是到你耳朵能听进去，不是噪音，这就叫“和”。中国人就跟外国人不一样，仅仅从表现上看，而是把人加进去了，人里面又提到和而不同。就是它要容纳不同，如果是单调的一个声音是不行，它要容纳不同才是和。实际上和谐就是说，是人在社会人际交往过程中的一个协调的容人的状态，叫做和谐。怎么达到和谐呢？
（１５：１８分更新）
我们说这种和谐观是我们老祖宗发明的，我们身上有基因，我们离不开中国人的特色。但现在的和谐在当今社会里面我们应该怎么办？因为他是一种社会现象，必须在一定的框架内建立自己的公共管理关系。那么我们这种公共管理的模式是什么呢？就是小区自治。所以说我们对为什么要谈起这种自治方法？本质来讲，用老百姓的土话来讲，在外面拼搏很辛苦，市场竞争很激烈，希望回到我们小区，我们的家里来以后，有一个家的概念，有一个安居乐业的概念。有一个平稳、协调的，和人际相处非常调和的概念。
在这个问题上，我想下面我们要考虑的问题，就是说过去我们有没有这种和谐的感觉，我们是有的。因为有所以我们没有深入的比较。过去我们住的是什么？住的是平房大院，我们见的都是单位里的熟人，有一些事发生了以后，我们往往都可以理解的，可以容忍，所以受不了的时候，我们可以去找单位解决，那是过去，社会发展了，平顶变楼房，大院变小区了，这个时候大家花钱买房，碰到什么人，是来自各方的来人，包括我们蔡老师说的。我们小区已经成为陌生人的世界、陌生人的社会。本来住在大院，我在北京住大院时间北京长，你们家包的饺子，端来给我尝一下，我说：哎呀，盐放多了。你看多和谐！下雨了衣服没拿，邻居马上就把你的衣服收回去了。现在你住在一栋楼了，对面是男的还是女的，你知道吗？不知道。最终的协调是什么？到底是什么呢？大家现在谁都还不知道呢。坐电梯，在电梯里点个头，电梯门一开大家一出，谁都不知道谁是谁。这样有家的感觉吗？出了这门就没有这感觉？和谐吗？外国人、美国人，有的打官司，中国人不希望你打官司，怎么办呢？我就不知道，我心里也不痛快，花了钱，买了房，要减寿好几年，所以不和谐。我们希望能坚持自己的和谐。所以我下面简单讲一下，也接着刚才有一位同志说的，这个不可以，那个不合理，我们要去提。咱们现在社会进入到市场经济社会了，市场经济社会有一定的原则，您要提，都可以的。但是，您是以什么样的立场来提的？
（１５：２２分更新）
你一个人，如果我都是有这个意见，哪怕有一百个人有这个意见，如果没有一个集体，你每一个人的意见，都是单个的意见，如果你成立一个组织，就说法律上给予我们业主大会制，成立业主委员会，要是业委会提出的意见，就必须重视。因为什么？因为代表群体的总合，而且得到法律许可的。所以我们必须要成立业主委员会。我们本来入住两年，也跟大家也是一样，开发商指定一个物业来管大家。为什么？因为这是有文件规定的。这个时候我们跟物业的关系是什么关系呢？就是使用和服务的关系，再说我们主体关系，为什么？物业是什么来的，是开发商定的合同来的，我们跟物业之间没有什么关系。没有提意见权，他听不听你是另外一回事，愿意听可以听，不愿意听，也不你的，有权利解除它。他不是你叫来的，是开发商叫来的，属于这种性质的。所以好多问题。
所以我在这里，从我自己的经验告诉我们，各个小区的事情千头万绪，如果你们业主要维护你们自己的权利，如果你们想把自己的日子过好一点，把自己的日子过安稳一点，希望自己的小区既能升值又能降低成本管理的话，必须放在第一位的事情就是赶紧召开业主大会，赶紧成立业主委员大会。当你们成立业主委员会的时候，你们的权利才能得到保证，才能够有实施的可能。为什么？很简单，因为我们的“法”就是这么规定的。你的“法”不规定，找立法去。在改之前，你就只能老老实实地去执行，因为我们现在是法治社会。所以我的第一个概念跟大家讲，所有的业主们，成立了要完善，没成立的，你们现在要做的事情，就是开业主大会，成立业主委员会。
成立业委会是很难的，在北京有五千多个小区，成立业主委员会不到一千个。为什么呢？阻力大，政策不完善。我们自己成立了业委会，38天的功夫，所有成立业委会的人，都会感到很惊讶，38天里面，其实我们四五个人掉了四五斤肉，怎么成立的，因为今天时间有限，我就不具体讲了。但我告诉你，第一，阻力来自谁？最大的阻力来自业主。你们信不信？（业主代表：信。）我办的是业主的事，为什么业主是最大的阻力呢？因为你们的业主不参加，到的不齐，因为是有民主选择的。你们就得想，怎么让业主来呢？谁能保证业主积极来参与了，你的基础就牢，成立业委会就能发挥作用，如果拿文件来的，一个是申报难，再一个是比成立业委会更难。也就是说：第一，教育。怎么教育，开会，你把大家凑齐开会，不来就罚款，他说：我不来你能把我怎么地。他为什么不来？因为他不知道自己的业主是谁。我们那楼里面75%都是大专毕业的（我们那个楼层还是比较高档的），其中有7个教授，有一个政协代表，因为我们是比较高档的小区，一栋楼，我年纪大了，所以我敢问。我专门找了一个教数学的问他，我还找一个政协的问，找了好几个研究生问。说：你们也是属于社会高层次的，我说，您知道业主是什么吗？他说什么问题。我说业主有什么权利。你和你老婆到底谁是业主等等，他最多能回答我1/3的问题，其他的问题都没有回答全，为什么呢？很简单不是他们的责任，也不是我们所有业主的责任，因为经济发展很快，房子改革很快。房钱一交，把房本拿来，您以为就是业主了吗？业主的权利是什么呢？首先问业主的所有权是什么？有的房子是我花钱买商品房，连房带地我都一起买，这是我的房权，有时候房改房，是你的产权，也给你一本，但再出发点上有特殊权限，因为地的钱没有交，你要交的时候去过户，你先得把土地出让费交了才能办的。还有福利房，是不是业主，是业主的。我有使用权的业主，但您的房要处理的时候，你首先回单位。人家讲单位先卖，单位讲你不要我收回去了，你住在里面没事，你要动了就有事，所以有孰先孰后。你应该明白房主是谁？涉及到管理问题。
（１５：２９分更新）
就像蔡老师说的，你买一栋房子，假如我花了100万块钱，我这个房子值多少钱（我这个圈里面）？为什么要说我1万块钱一平米，你有三、四千块钱，是两张床，一个柜子，剩下来的6千块是买你这个小区里的地和设施，所谓叫红线范围之内。您要明白的这个东西，还要知道维权？不知道怎么维权啊。倒过来再想想，有的没有意识，有一个小区两年没有交物业费了，他就说不走，他还是学雷锋还是什么吗？不是。我在你那里可以做文章，就像蔡老师讲的，另外一个有收入，你不知道是哪里的钱，他当然不愿意走。我随便举个例子，汽车，我的汽车停在小区的停车位上，您说我交停车费该不该？该。因为您的汽车停在这里，这个场地是小区业主共有的，您占了别人的共有财产，您的汽车就要交钱，少交一点，100元，完了以后，100元的物业管理，管理成分不能超过20%的，一般是12%-—15%，也就是说您的停车费交完以后，正常情况下，正常的12元作为管理成本，再加上利润，不会超过20块钱，剩下那80块钱是谁的？我的。可是您明白该不该是你的，你没有办法维权，人家是投进去20成本，花80元拿进来，就像我早上说的，我家里请了一个保姆，我付她工资，她为我服务。我买了一个冰箱，保姆把包冰厢的纸壳卖了，她是不是应该把这个钱交给我，她却把交自己装兜里了。你说这合理吗？（业主代表：不合理。）我们知道会怎么干呢？因为我们的业主不知道自己该干还是不干，丫头拿钥匙当家又作主，没钱又麻烦，外请一个爹，您说怨不冤呢？（业主代表：冤。）所以我们在这个问题，必须首先学会当业主，我们要教育大家把这种道理给业主讲清楚，业主要有一个理念，也是我们现在的自治理念。所以说，我们对自己的自治，有了总的理念，什么叫做理念？我对小区自己的解释就是说，在小区内的业主，拥有所有权，行使管理权，享受使用权，这就叫自治。我们采用的自治方法是什么呢？是从上到下管，就我们这一幢楼，我们也就不用物业了，这是我们的自治方法。到我们这儿来学习，这也是好事，又产生第二种自治的形态，像河北洋房的，他们是四个小区，四个小区业主两年成立了，同时办了公司，由他们自己办的这个公司对他们进行管理，商业这块，这又是一种方法。还有一种是南京的方法，到我们这儿学习完了，上个月，我回来的时候专门去看了一下，他们的物业管理管得很好，但在所有权问题上有分歧，他们用业主的所有权、共有财产权，委托给他们来管理，管理完了以后，用什么的方法委托，只有13%。物业你给我好好经营，但是我们通常30%的返还给我，形式不一样。所以业主自治不是要物业，要根据自己的情况来定，如果你能够做到拥有所有权，我自己是业主，我是这个小区里的老板。我行使管理权，我能决定，我聘请的物业是谁？我能够决定您物业是用包干式的方式来进行管理，还是用薪酬制的来进行管理。
（１５：３５分更新）
第三，所获得的收益。有两个，说使用权给我们业主服务。我今天是和谐社区的主任，我想到明年我肯定不干了，第一，岁数大了，第二我不再干了。因为小区有不少劳模、老干部，老知识分子，找“三老”去，不干我不等于甩手，我就准备找一个物业的职业经理，来替我干这个东西。物业的经理是挺有用处，因为有专业的知识，它分两大块，有这么一个人来完成这项东西，是你聘来的，您只要这种工作，干得好涨钱，干得不好卷铺盖，换一个经理，和换一个物业公司。您想想看，花钱的经理产出是难上加难，更重要是行使权利，我们业主、大会、不是你能管，是我们共同在一起，业主大会能定的。所以业主委员会不是权力机构，业主委员会对内部讲起来是一个协调机构，对外是一个代表业主大会议员的执行单位。你业主委员会就是这么，谈不上权利的民间组织，你怎么来经营管理呢？体现自己的老板责任呢？我们根据现在当今各种社会治理的配合，我们就成立一个公司。成立公司的时候，没经过什么麻烦。为什么要成立？因为您想您要收物业费、要填发票，你业委会能开吗？不能。你收了钱，不能给人家发票，人家看你不顺眼，人家告你是非法集资，因为这是不合法的。
提问：刚才您说的物业管理成本在收入的12-20%，这个有没有确切的依据。
（图4）
邵里庭：物业是综合成本，是在单项的成本，
提问：是直接成本？
邵里庭：是直接的管理成本。因为成本有三种内容：一种叫做消耗成本；一种是间接成本；一种是直接成本。比如说我的电梯，我打开上去也要搭电，电是运行范围的，是运营成本，也叫直接成本，但我要进行维修，这个维修费也是它的直接成本。还有对电梯的管理，这就要进入间接成本，我要聘人看电梯也是工资成本。
提问：就是人工成本和各项管理成本已经含进去了是吗？
邵里庭：一般情况讲，不包括直接成本的管理层。所谓会计上讲的管理费范畴的成本，就是管理费进入成本的这笔费用。一般不会超过15%。
提问：那您说的这个有没有法律上的规定，或者依据，或者行业的标准呢？
邵里庭：这个标准不可能出来。
提问：您说的这个标准光是北京一个地方，还是全国的情况呢？
邵里庭：这是我当了六年的厂长和财务总监得出的经验积累。
提问：您12%-20%没有法律依据，只是一个经验积累。
邵里庭：没有标准，这个行业是不合理的。因为它不合理，不可能用行政法规的方式来做出来的。即使是规定出来，也是指导性的。我讲的成本是我管了一年，我管了一年以后，我对自己内部的这几个管理进行测算的经验积累。
提问：如果这样说，是不是意味着物业公司对项目进行管理的时候，它的利润就占到80-75%？
邵里庭：不能按这个讲，如果按物业规定，我可以明确告诉你，在物业管理过程中，合法利润范围是5%。
（１５：４０分更新）
这可是社会平均率的规定。至于超过5%的利润，不要去埋怨它，是管理有方，成立之初，规定的就是5%，是这么的解释。
提问：谢谢。
邵里庭：我接着往下讲。所以必须成立一个公司，既不是以盈利为目标，带有公益性质的。所以我们所有的业主，大家通常说不行，为什么超过5%就不行呢？怎么办我就用业委会，大家选出来作为独栋代表去申报。但我们在章程上明确说，我们所有的业主，都是自然股东，享受股东权利。第二条我们又增加了，这个企业的纯收入按照“三三制”分配，也就是说三分之一拿去进行小区建设，三分之一我们拿出来作为下调或者冲减业主物业费，再用三分之一作为进行奖励经营者。这是名正言顺写在我们的章程里面的。
好了，这里面有什么关系呢？公司是什么性质，我们的业主大会，对这个公司来讲，就是股东大会。我们公司的董事会实际上就是业主委员会。我们的总经理负责制，就是董事会领导下的总经理负责制。把业主的权益和股东的权益有机地结合在一起，成立这么一个公司。实质上成立到现在发现还有很多未解决的问题，还值得商讨完善。所以说：
第一，我讲的，业主要有权益理念，如果业主没有这种权益理念，我说您就是开业主大会，弄不好就会变成牢骚大会。没用，即使你成立业委会，过不了三年，非要分离，不知道是什么。
第二，要树立理念。在你的指导下，我们和开发商之间是什么关系？我们和开发商就是买卖的消费关系。因为我花了钱你把产权转移给我。我们跟物业之间的关系是什么？就是主人的理念。我是花钱请你做为我服务的。
第三，我们自己有什么样的理念？我们有自己的股东理念，我是这个小区的股东。是什么股东？是我共有财产的股东。
第四，别忘了，因为我们中国关系很多，我们居委会是什么关系？
（１５：４４分更新）
我们是业主，但我们是拥有产权的居民，我们的屁股是坐在居民上的，我们就是居民，就像刚才蔡老师说的。
另外，在行使的过程中间，要有业主参与的理念，用我们小区的老百姓话叫做什么？“小区是我家，我给小区当家，小区的事就是我的事，”我们大伙说的话是什么？就说“千斤重担大家挑，大家分担一点点。”因为这是小区的事，你要省啊，你要他参与啊。原来物业有21个人，在我们的小区，现在我们就用了7个人。省下来的事情是谁来作呢？公共产品公共服务这一圈的东西，我们自己收来做。为什么呢？一灌输这个理念，大家就自愿了，我们小区里特别自愿，这个自愿不是我们的创造，只不过是我们中国人厚道的回归。您在居民小区，是小区的居民自己多做一点，无非是换了一个环境，我们自己来参与。像绿化，不瞒您说，我们有一个金鱼池，里面没有水池，人家说我们捡来的金鱼缸，怎么来的。是人家拆商店门的时候我们抬回来了。沙子那里来的？是人家搞建筑的，叫人家运一车沙子来，我们的砖是那里来的？都是人家拆旧房子丢掉我们弄回来的。我们小区看门的，扫地的，会盖，人家说我们去扫地。你来盖金鱼池，为什么会发生这种情况？因为你灌输了业主一个股东理念，灌输了一个自治的理念，把他们的积极性调动起来了。我也分不清是业主委员会，还是业委会。本来业主和居民就分不清楚。只不过是登记的时候予以明确的，你说两口子买房，咱们中国人买房要首付，夫妻两口子存点钱，老爹老妈那里拿点钱，朋友借一点，就把房子的首付付了，您说这一家人里面，谁是业主啊？既然业主和居民不能分清，除了登记的情况下，怎么办？该干居民的事情就干居民的事情，该干业主的事情就干业主的事情，因为小区是我家，我当小区的家。所以在社区里，就是千斤重担大家挑，每人分担一点点，我们小区的事不少，大家看材料就知道，要不然说我什么都说，就不做，就会耍嘴皮子。
第二个，大家提出一个问题，怎么把业委会的意见，传开了，我想介绍一下，我们的做法。
第一，少开大会，开大会要谨慎，除非特重大的会议，一般不要轻易开大会，一来不及，二没时间，三没充足的经历。你们来算一下，一个讨论三小时就过去了。我们采取的是署名办法，就是说把要讨论的问题列出来，处理的方法选择列出来，然后留出一栏，给你一个任务就是去打工，一下子就有讨论五六个问题，拿回来电脑上一按，一汇总，往墙上一贴，把结果告诉大家，三分之二都知道了。这样的前提，在你发表之前，必须在小区里公布，告诉我们我要发这个标，为什么要发这个表，有什么样的作用呢？
（１５：５０分更新）
我们是业主，但我们是拥有产权的居民，我们的屁股是坐在居民上的，我们就是居民，就像刚才蔡老师说的。
另外，在行使的过程中间，要有业主参与的理念，用我们小区的老百姓话叫做什么？“小区是我家，我给小区当家，小区的事就是我的事，”我们大伙说的话是什么？就说“千斤重担大家挑，大家分担一点点。”因为这是小区的事，你要省啊，你要他参与啊。原来物业有21个人，在我们的小区，现在我们就用了7个人。省下来的事情是谁来作呢？公共产品公共服务这一圈的东西，我们自己收来做。为什么呢？一灌输这个理念，大家就自愿了，我们小区里特别自愿，这个自愿不是我们的创造，只不过是我们中国人厚道的回归。您在居民小区，是小区的居民自己多做一点，无非是换了一个环境，我们自己来参与。像绿化，不瞒您说，我们有一个金鱼池，里面没有水池，人家说我们捡来的金鱼缸，怎么来的。是人家拆商店门的时候我们抬回来了。沙子那里来的？是人家搞建筑的，叫人家运一车沙子来，我们的砖是那里来的？都是人家拆旧房子丢掉我们弄回来的。我们小区看门的，扫地的，会盖，人家说我们去扫地。你来盖金鱼池，为什么会发生这种情况？因为你灌输了业主一个股东理念，灌输了一个自治的理念，把他们的积极性调动起来了。我也分不清是业主委员会，还是业委会。本来业主和居民就分不清楚。只不过是登记的时候予以明确的，你说两口子买房，咱们中国人买房要首付，夫妻两口子存点钱，老爹老妈那里拿点钱，朋友借一点，就把房子的首付付了，您说这一家人里面，谁是业主啊？既然业主和居民不能分清，除了登记的情况下，怎么办？该干居民的事情就干居民的事情，该干业主的事情就干业主的事情，因为小区是我家，我当小区的家。所以在社区里，就是千斤重担大家挑，每人分担一点点，我们小区的事不少，大家看材料就知道，要不然说我什么都说，就不做，就会耍嘴皮子。
第二个，大家提出一个问题，怎么把业委会的意见，传开了，我想介绍一下，我们的做法。
第一，少开大会，开大会要谨慎，除非特重大的会议，一般不要轻易开大会，一来不及，二没时间，三没充足的经历。你们来算一下，一个讨论三小时就过去了。我们采取的是署名办法，就是说把要讨论的问题列出来，处理的方法选择列出来，然后留出一栏，给你一个任务就是去打工，一下子就有讨论五六个问题，拿回来电脑上一按，一汇总，往墙上一贴，把结果告诉大家，三分之二都知道了。这样的前提，在你发表之前，必须在小区里公布，告诉我们我要发这个标，为什么要发这个表，有什么样的作用呢？一个是操作的过程，这是我们的调查咨询或者业主书面大会。
第二，你要组织起来，你的表近来下去，敲门，谁去不行啊。所以说我们有一层召集人，我们一层是21户，一家去5分钟，占的时间比较多，每一层里面又分两个组，一个组就管8-10户。然后按照这个东西，把它组织起来，上面要做的事情。我下面有问题，从下面一下上来了，渠道沟通就可以理解交流了。在沟通理解的基础上面就可以消除误会，提高效率了。达到和谐了。上下一直，还便于简短。所以这个渠道是要下工夫的拿什么去下功夫呢？要拿我们的业主一个理念，告诉大家，您在自己为自己做事。
第三，成立完了以后，我们原来的物业费是一平方米2.74元。我们明年的物业费大概又省了两毛，是有把握的，1.8元就行了。不在于那两毛钱，说明三个问题：第一个问题是最重要的问题，就是说加了多少物业费用是我们自己说了算，我们为自己花的。第二个好处，我们这个钱之所以能省下来，环保政策之所以能在城市开花结果，就是逼出来的。我们省什么呢？我最今典的两个例子，我们的地下车库，148个灯，一天一个灯24小时就要4度电，大家觉得贵了，我就把这些搞设计的人，统统带到下面，把地下车库光线划圈，因为是业主，就把光线画出来，你们知道开了多少盏吗？三四盏就可以完全照好了。有的地方是三角型的，有的是菱形的，资源有的是，还有很多的很认真在计算机上打下来。第二，谁怎么省？我们那个楼有400平米的大阳台，开发商过去做绿化，最后一个都没有。但有一个好处，固定的水道有两条，现在我们通过自己的测和定，我们把这栋楼所有的雨水，一滴都不漏地，接下来了，雨水可以养鱼，换水的时候可以浇地。我们小区不到500平方米的地方，挖了三坑。
（１５：５５分更新）
所以一个月平白无故省了千把元左右的水钱，这这既是责任，又上纲上线，你们既能节能减排了，我做的时候，没有想到节能减排，我只想到省钱了，给谁省呢？给业主。省下来干嘛？我们可以做其他的。业主得到了实惠，中国老百姓是最讲实惠，必须是看得见摸得着的，看的清楚他才干。是什么原因呢？我们要维权采取什么样的方法才明白，国家采取的方法是什么呢？范畴是什么我不明白？除了造访那是不行的，造访是不行的，是破坏社会安宁的。哪怕我们在这之前，比较自治好地告诉你，我们一没有打官司，二没有上访。三更没有肢体冲突和暴力行为。但是我们的受益是，我们通过博弈，从蔡老师那儿学的，叫博弈。通过博弈的手段，每一户维权所得138000元钱。这说明了一个问题，对我们来说的问题，也可以共大家参考。不一定维权非要上访打官司，打官司是要计成本的，上访是有负面效益的。吵架是讲不通道理的，暴力是犯法的。这些事情是我们不用采用，不应该，在万不得已的情况下采取的措施。最聪明的学一休。开动脑筋学习政策，弄清情况，团结大家解决问题，记住两个算术公式，一永远大于零。这是通过得以，因为比零大，不到一步到位就比一大。如果有这样的眼光去决策，我想得来的利益都是我们业主的。
也就是说用了老邓的话，管它是白猫、黑猫，逮着老鼠就是好猫。第二个，我们必须从实践出发，实践是检验真理的唯一标准。现在包括中央台、凤凰台有16家对我们进行了采访，我们采访上镜多少人，我们整个就140人，上电视的业主就有60多个人。第二，有4家媒体对我们做了真实的报道，第三，有三万多群众来信，咨询交流。更高兴的是，现在有四家通过交流，他们已经选择和确定他们的自治方向。那就说明当年的安徽农民能够背着坐牢搞土地承包。当今的我们，没有这些风险，为了自己何尝不考虑一下，我们能自治吗？
好了，我今天就讲到这里。谢谢大家！（掌声）
蔡若焱：下面针对邵先生也什么发言，请举手，请围绕主题，请阐述观点，不要辩论。是不是被邵先生的精彩演讲所迷倒了？（掌声）
提问（业主代表窄焉[音]）：刚才邵老师说的那个，就是聘请专业的物业经理人，然后成立公司。我今天不是作为业主过来，而是作为个人学习而来，我是在一家物业公司我们物业公司。
蔡若焱：您先自我介绍一下。
窄焉：我叫窄焉（音），我们这家公司是作为国有企业改制的后勤服务的物业公司。刚才邵老师说的这个我挺感兴趣。从业主小区自治，聘请专业的物业经理人成立的这个公司和我们这种不是完全市场化经营，后勤服务性质这种公司有相同的地方。我就想请教一下，在我们管理的过程当中，我们可不可以借鉴您的这种管理经验，完了就是在成本费用控制上有没有什么好的建议？
邵里庭：我想正面回答我不够格，我没有经过这方面的尝试。但是我们是36号，前面是28号，里面是一个空军老干事离休院，相当高档的。看到我们小区变化了，这些老将军到我们来学习，聊聊天，我们老头有共同语言，这回去可能这些老头都是官，回去，他们告诉空军政治部，把你们给我们的钱统统给我们，第二你们的人由我们来挑，把钱拿过来，你们最后干了一辈子，最后过了一把老板瘾了。
（１６：００分更新）
蔡若焱：物业管理成本与社区的规模，管理人员的素质、管理人员的要求，还用对社区服务的需求是息息相关的，可能他们的地方管理成本会非常低，这个很大的，对我们小区而言，本身物业管理费用比例是很低，但收费相对高的而言，比例是比较大，12个物业公司一年下来的费用是显而易见的。同样是一个小区，大家可以算算，物业公司多大，所以物业公司带来的误区，好像是越低越好。不是。我见过这么多业主、这么多的发言，没有人自豪地说过我们小区物业费涨了两块，都是很自豪地说，我们小区又跌了两块。但大家很容易见到，这张自行车买回去以后，这张车嫌贵了，这是两个截然对等的一个财产，是两种态度的。投入越低，你的保值也就越低。所以我希望大家在物业这个领域，大家要考虑好，您到底是要降钱还是要省钱，还有就是物业服务的。物业服务我感觉有一个矛盾，物业降下来，不知道物业是把物业管理的钱降下来，还是物业管理的钱降下来，这就要严格区别这两个概念。我说话期间，大家有什么我可以提问的。我是利用职务之便的多说了两句。
邵里庭：我刚才讲的有两个具体的，跟大家说一下。当小区自治以后，您怎么去做，具体的措施我想跟大家介绍一下。我们怎么做的，我们是以楼道为单位。我见过一个南京的，兰芳（音）是28栋楼的，结果大家讨论以后，定下来的方法是以楼栋为单位，每一个楼栋将来在房屋基金大修的时候不一样的，所以以楼栋为单位，能管则管，能分则则，能包则包，具体问题具体谈。我们小区的电梯是包出去管理的，因为专业性很强，安全性特殊，我们就包给电梯公司，承包制。我们的修理，比如说房屋维修，还有房屋维修和道路小区的维修，大的维修，我们是定点分包的。什么叫定点分包，我固定一个单位考察，我是包给你，我这儿有事你必须来修。但修的时候，料由我负责，工我负责，但这必须是定点负责的。第三，关于我们的泵、水、消防，我们就包给了交大后勤，因为他们什么人都有，方法也是跟房子一样，按发生来进行，定点按发生进行承包的。这个包怎么办？，包工又包料，剩下来那些小的，我们自己来管。这样我们就有精力了，心里也踏实了。同时我们改善了一项东西，过去的物业管理是门对门的管理，关起门来你只管你的一门三分地，门外面到大厅是我的事，原来是这样的。我们现在在门里我们也管，但怎么管，料是哪个业主您自己备料，工由我负责。
（１６：０７分更新）
提问（北城小区代表）：邵老师也好，我叫向家兰（音） 。我有一个问题，是这样的一般小区的建设，开发商建设以后，聘请物业公司来管理，那它的开发商和物业管理是两个不同的单位性质，但是就我住的这个小区来说，它是开发商也是他，物业管理也是他们自己在管理。就是说我们作为业主来说，像这样的情况，我们就存在这样一个问题，我就讲一个，他们当时开发的时候，根据我们小区跟其他小区不一样，叫北辰小区，在小区里边不是多少栋方自在里面，又划成一些庭院视的房子，物业管理他自己定，收费也不相同。现在的问题是这样，作为国家规定，我觉得业主在用水的时候，就是说，你家里用水用完以后，你交多少费，我们小区不同，一年跟你收一次水费，还要把他们绿化的那些，所有的那些水费还要重新摊到我们业主头头，我就不明白。还有其他的停车费、全部被他们收完以后，现在还跟我们提出原来自行车电动车放到庭院里就不用出钱了，现在出了一个通知，要叫我们再交钱。我就不明白，又建又管，不是单建单管是怎么回事？
邵里庭：我不讲理解，我讲假如您的情况我碰上我会怎么办？大家说行不行？
业主代表：行。
邵里庭：如果碰上我怎么办。我考虑第一，他们这个开发叫“家族开发”，老子、儿子或者丈夫、妻子，反正是家族开发，这不管它，我就处理的问题。第一想我对它满意不满意？从你的表现态度看，不满意怎么看？解决水的问题，要弄清楚，因为你没有权益，我要权怎么办？多把我们的业主都组织起来，开一个业主大会，我们成立业主委员大会。如果业主委员会成立不了，我们先开业主大会。用业主大会的方法来提出一个问题，我对你的物业不满意，如果不满意怎么办？我们大家讨论来怎么办？走出这之后，你后面的水泵才有办法的。好了，谢谢。不知道对不对。
（１６：１０分更新）
刘生敏：我来自上海，专门做业主委员会的顾问四年，我的体会是，你们不管是业主委员会的工作，还是业主技术的工作，都是专业性技术性很强的工作，我想问邵老师一个问题，在你们的自治管理中，你们有那些技术性的问题、专业性的问题你们是怎么解决的？
邵里庭：我们把整个小区分为三块，刚才您说的专业管理。专业管理又把它分成五类。就说，最重要的是根据我们小区说，电梯管理，消防管理、泵全管理、设施管理、监控管理。这五块分别对应的，电梯是专业公司，防修和泵类分别保管，监控自管，因为我们有这样的人。小区自管、绿化自管。第二块，院区管理，我们采取这样的方法，院内和院外，一律以花卉中心，实施一人管理。这一个人就是物质的管理，具体的绿化是我们组用组织居民的手段来组织管理的。绿化要花钱，我们很少经验，第一年怎么办？就告诉大家，种花的道理，夏天请你们把花拿出来，我把你管理，冬天就打发他们回去，绿化就这么解决了。第二，门卫管理，我们不用保安，我们就两个门卫。这俩门卫哪来的？居委会派来的。因为我们跟居委会共建吗？你选择45以上47以下的下岗工人推荐到我这儿，你推荐到我在这儿使用的，必须有一个共识的，必须是列为公共设施的。在昆明我不知道是什么情况，在北京小区我们做到一辆自行车没丢，一辆汽车没有被划，所以把这样的管理有机地跟居民结合起来，有些事情就好办。
根据实际情况，我给大家讲的，大家不一定要套我的模式。还是那句话，您在这个问题，您觉得这个问题，大家业主怎么搞就怎么合适，你们就怎么搞，我们有一个最大的优越，不怕犯错误，做错了我们自己反过来，因为是我们自己决定的，做不好，我们又回来了，这种往往会产生制度、规定、思想误出来的效力，那就是人性。
蔡若焱：谢谢邵先生，由于时间关系，这一阶段就结束。大家对邵先生的发言表示感谢！（掌声）
（１６：２３第三阶段正式开始，数据中心数据处理中，请稍候）
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