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第三阶段：主讲人向阳
蔡若焱：大家请就座。下面咱们欢迎向阳先生为咱们做第三单元的主题报告。他的题目是“从社区纠纷谈如何建立的社区关系”。大家给予掌声欢迎。（掌声）
向阳：谢谢大家的掌声。各位同仁大家下午好！
业主代表：好！
向阳：感谢和谐社区中心，让我来到美丽的昆明，就和谐社区建设进行探讨。我了解了一下，这里有几个我之前都看到的过，都是老朋友了。
事实上在来参加研讨之前，我还是按照目前我们整个社会的方向来说，朝着和谐的方向，在大踏步地发展。刚才在听了大家会前的发言以后，我觉得我们任重道远。所以我在我做的幻灯片的时候，大家看一个法徽，有一个天平，一干杆，有一种希望，一种和谐，一种平衡。但和谐平衡的背后，我们才存在一些纠纷。我们看一组资料（幻灯片）。
在2002年我通过网络搜索的话，发现关于物业管理纠纷，当时将近有20万条，5年之后，关于物业管理和社区纠纷这块，就有是862000万多条，是4倍多了。物业管理纠纷就已经达到125万条之多，涨了6倍之多。到了这个时候，物业管理和社区和谐的报道，223000条，在和谐社区媒体报道，占2002年关于纠纷的报道，由此可以看出，朝着社会发展，民族的进步，特别是法律法规的日趋完善，是2003年的物业管理条例实施。去年物权法又正式实施了。除了业主行使权利和维护权利大家也越来越强。我们要起来维权。物业公司也好，房产公司也好，不能把我们当作傻子，维权的意识越来越强 。
（主讲：向阳）
（１６：２７分更新）
物业管理的矛盾和社区纠纷，而且出现了恶性事件和点评案件。
我这里有几个例子，大家可以关注一下。一个是广州华南新城李刚被打的事件。李刚是我们华南新城的业主，他是一个非常不错的年轻人，非常关心小区的公共事务，在去年2月6号晚上，物业公司每栋大堂就贴了一个告示，没有任何理由的，小区以前也送业主上下班，市区往返的巴市线路取消了，当时买房的时候开发商承诺的，进城也好、上班也好我们专门的巴市接送你们，就不用这个了，就取消了。打的可能要几百元左右，几个百个业主就把开发商的业主围住了，这时候李刚就来了，业主怎么办？就对话，就到了几个业主代表，他负责牵头，去找开发商进行探讨，也好开发商很客气的接待他，什么意见都记录下来，没事你回去吧，我们会考虑，到了第三天，门铃响了，“我找一下李刚，我是他朋友”，李刚一听见是朋友，就出去了，就被打了。在这个时候又串通几个人，他妈出来一看，就紧急送到医院，还到抢救及时，脾脏伤了，可能住了几个月，还好捡到了一条命。这是为什么呢？后来的事件不了了之，后来就取消了，而我们昨天上午培训的时候，我们有一位业主叫李云秋，他两个月以前，也有一个情况，就是被人砍了，他肩上有一条10厘米的伤疤，也是好不容易捡回一条命。
还有深圳景州大厦的维权事件，就是业主委员会的主任都在，也是组成维权先锋，一栋楼，发现电梯不对啊，当时要三部电梯，现在电梯晃荡晃荡的，不对现，要求赔偿一千万。赔偿之后，看物业公司服务不好，又跟物业公司斗，要拆掉物业公司，拆掉也行，咱们业主委员会业主大会选举重新投标，招投标政府要出面，我们小区自己的事情，管你什么专家的事情，我们业主自己解决就行了。他们说是违规的，这个事件也是搞得很复杂的。美丽园小区以前的物业管理费过高，要求降低物业管理费，物业管理公司说好，他也不打招呼就走了，这个小区就乱了，这是美丽园的情况。
还有北京的一个事件，但是从电视上看，基本上接到物业公司的起诉，业主欠费不交，但执行是很难的。业主输了，但业主还是不交，为什么呢，某一天的清晨，还在被窝里就被抓了去审判。这个事情后来对全国都有影响的。对这次事件和案件的发生，一方面的客观反映是现实情况是不容乐观的。社区管理和物业管理，特别是物业管理，已经成为社会关注的热点和矛盾集中的焦点。每次“3.15”公布的时候法律上，物业管理是最高的，所以说，另一方面也恰恰说明在现阶段的中国理顺各方面的关系，化解社区矛盾，建立和谐的社区的必要性。大家知道十六大以来，特别是十七大报告上胡锦涛总书记还说了建设和谐社区。建设和谐社会，首先要建设和谐社区，如果每一个社区每天都搞得乌烟瘴气，每天业主去市政府静坐，去闹，那还叫和谐吗？只有社区和谐了，社会才能和平。另外，我从99年就开始做物业管理，相继在苏州、深圳、佛山，做物业管理，服务过一万多的业主，管理过不同的小区，跟各个方面都发生过关系，就遇到各种各样的社区矛盾，我们怎么能够理顺这些关系，来化解社区矛盾，建设和谐社区的关系呢？
首先，来看看目前存在的社区纠纷，目前主要表示在哪些方面？
这个大家在生活中也已经提到，业主与开发上之间的纠纷，这可能是我们买了房子，去了这段时间，我刚才讲到的景州大厦就是这样的。然后还有业主与物业服务企业之间的纠纷，就是我们在座刚才发言的，物业公司乱收费，物业公司不作为也好，业主和业主之间的纠纷，楼上和楼下，邻里之间的纠纷，三楼的每天晚上唱歌。还有物业管理企业与开发商之间的纠纷，不管是什么，反正都是一家人啊。还有业主与业主委员会之间的纠纷，很多业主委员会都是作决定，我们业主不合理，还有物业管理企业与业主委员会之间的纠纷。
（１６：３６分更新）
包括还有小区与小区之间的纠纷，两个邻里的小区也经常发生纠纷，我就碰到一个。我不想管理下面的一个项目，那个小区是全封闭式的，外面的必须刷卡才能进去，必须对讲，通过业主，业主认可才放你进去。而对面一个小区，他们是一个开放式的小区，随时进，随时都可以出，我们业主买菜图方便，就进他们小区玩了，后来不对了。“十一”的时候，我们小区不是搞了一个活动，外面的人就进来，进来保安不让进，不让进，就把大门封掉了。你们为什么可以进我们的小区，我们为什么不可以进你们的小区？我们是开发商的，我对别人开放的，对你们就是不开放。所以小区与小区之间也产生纠纷。目前的管理纠纷就是这几个方面。
因为时间关系，大家今天重点谈谈物业管理纠纷。
从物业管理的角度，其发生纠纷主要分为两大类型，即：因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷。一般的物业管理纠纷，有两个方面。
因物业管理合同产生的纠纷主要包括哪些呢？
第一个，因服务质量产生的纠纷。我们刚才也讲到，原来收0.21元的，现在收0.29元的，还有一些好的小区卫生标准是多少？我们讲10米之内不准出现直径厘米的石头。还有扶手，我用卫生纸去擦，上面不要有污渍，这是达到一个什么样的标准。
第二，因服务内容产生的纠纷呢？包括我的车辆进来以后，停车库不够，你现在没有提供，还游服务费用产生的纠纷，我们讲的管理费。还有解除物业管理服务合同产生的纠纷，现在很多媒体也报道，你以前签合同，我们没办法，现在我们业主当家作主了，我们业主委员会要召开业主委员大会，我们要选择物业公司，我们要把你解聘了，但是老的赖着不走，新的进来了，这就形成了对立。这是因为合同产生的纠纷。
还有因为物业管理侵权产生的纠纷主要包括哪些呢？
第一个是损坏公共财物纠纷。主要是针对一些业主，他在小区里面的时候，不爱惜公共财物，比如说他私自损坏公共财物。包括一些物业管理公司，没有经过业主不同意，处置和收益是谁的，全是业主的。他没经别人同意就把这里挖了一条路，那里的草坪就挖走了，或者后面有一颗树，拉出去换到别的小区了，损坏公共财物的纠纷。还有我们的业主看到房子外面有一快空地，自己就乱搭乱建。
第二个是侵占共用部位纠纷。
第三个是妨碍管理服务纠纷。或者在实施过程中，给你的侵权。
第四个，还有一个相邻关系的纠纷。
因为物业管理的质量和服务费用引起纠纷占物业管理纠纷的大部分。所以积极预防，妥善解决对建立和谐社区起着至关重要的作用。
我们如何化解社区纠纷、建立和谐社区关系呢？我们讲一下。
第一、摆在位置，分清职责。
物业其他管理人，根据业主的委托，管理建筑区跟建筑物附属设施，必须接受业主的监督。这是物权法对我们的一个规定。就是物权法接受业主的委托，既然他接受委托，就形成了一个委托的关系。还有我们讲的《物业管理费条例》，《物业管理条例》的第二条，刚才讲了2003年通过了，第二条就明确讲了。什么叫物业管理？本条例指的是通过业主选聘业主企业，由业主企业按照服务合同的约定，对房屋旁配套设施进行养护和维修。这是我们对物业管理的定义。从定义里我们可以看出有两点：
第一，通过选聘，是业主通过选聘来服务企业。这个形式就是业主代表大会。
（１６：４２分更新）
第二，怎么管理呢，依据什么来管理？它是依据、按照业主服务的合同来规定的。因此物业服务管理公司和业主之间什么关系？没有什么强势，弱势，都是平等的合同关系。物业公司对物业合同的约定，按质、按量地为业主提供服务，并接受业主的监督。我们业主按照这个标准，缴纳相关管理费。这是很公平的平等关系，你掏你的钱，我做我的事。为什么现实社会中存在这么多问题呢？是我们要依据活动来管理，依据合同来缴费，问题出在哪里呢？就像我们刚才讲从来没有签过合同，打官司你怎么打？合同没有啊。你说我欠了你多少钱，你欠条都拿不出来，我怎么欠你钱呢？你说你不服从，你拿出证据来啊。所以就叫做预防和化解物业管理纠纷，最首先的一条就是要规范物业服务合同。比如说1994年那个时候是公房，单位可能以后的单位分房，这样的小区改制以后，我不敢保证，房改之后，商品房的每一个人都签订的，只不过你是跟业主签订的，你没有意识到，在开始买房的时候，开发商会给你一大堆合同，有购房、按揭的等等一大堆合同，就有前期物业服务协议，是物业公司先制定好了，把章盖上去了，一起就签了字，绝大部分都是这样的。第二个，你在买了房以后，你要办理入户手续的时候，它又会给你签订很多手续的，包括其他很多相关的业主公约，一大堆的签字。
我跟你们讲，物业公司它不可能那么傻，业主的很多条款写进去，10月份的时候，专门印发了一个物业司法。各个省市会根据你最新的情况会给你格式化的合同，整个建设部都是全国性的示范文本，不可能规定得很细，因为各个省市，各个小区的情况都不一样的，把主要的几条列出来，包括什么，你根据自己的实际情况，你们自己修订，物业公司一看，反正是文件，就把文件上的红线划掉了。我们业主签合同一看，这个合同是物业公司加的，是示范文本，整个小区都是一样，每个业主都会签的，一般95%的业主不会在意的，这是示范文本，也就签了。没办法，其他人都签了，我也就签了。到时候真正出了事情，你再来找他，我按照合同办事啊。这是民政部门规定的。这时候就哑口无言了，只怪你当时没有看仔细呢。
所以我们业主委员会在业主服务企业，签订业主合同的时候，一定要认真细致。我们现在很多地方它都有示范性的文本，政府越来越也重视这一点，为什么详细，那就重新修改，今天在座有业主委员会成员。你们在你们的物业公司签订合同的时候，一定要把合同反复看清楚，最好是咨询相关的律师或者机构，帮我们把一下关。我知道现在至少有一个，两块钱的物管费，你没有交，但谁能说清楚两块钱的服务到底包括哪些？到物业公司算帐的时候，算出4块钱来，还倒贴。现在还是处在一个细节上。我一级保卫要达到什么标准？一级保洁要达到什么的标准？（卫生标准）。
（１６：４９分更新）
一个区域同时直径10厘米的垃圾筒一个，10平米你不能同时出现两个，一平米不能同时出现5个烟头，你的草坪修建，不准超过5、6厘米等等，包括你合同的区域，会给你绿化区域的规定，夏天的规定是多少，冬天的规定是多少。这是有严格规定的，我们签合同的时候一定要细，那没关系签合同的时候签细一点，越细越好，真正物业管理公司实施时候，我们以后再说。你签的越细，如果物业公司做不到，至少找他说话，至少可以提出来，他还知道我哪一个地方没有做到位。我们说草地不能超过，一个是路边的一条线，而且草地的修点不能超过6厘米，8公分也好，合同是有规定的。另外一个小区里的红外线，有什么系统啊？你一个人在楼道上接，另外一个人就翻墙了，保安就发现了嘛。这样没关系就可以作为一个证据，也没有找你办法。如果它需要跟你买的时候，证据就齐全了。
我们不能老是讲服务不到位，又拿不出依据来，甚至到位你也不知道，因为合同的约定是什么标准啊。对不对？你不能讲一个大概的，必须签合同的细致就要细。你不可能用一个5块钱的大排挡享受一个五星级的服务标准啊，那不可能。
我再讲一个，还有一个物业服务企业，我们今天看也有好几个是物业服务企业，你们在参与的时候，也要增强合同意识，不能信口开河。还有一些物业按“好好，没事。”其中的要求就全部答应了，后来出了事情就做不到的。只要我能做的，我们物业公司，代表物业委员会业主签订合同的时候写你能做到的，做到你写的。你明明可以做到10分，你可以写9分就可以了。但你写的时候，这9分，你必须要做到。
还有一个我们讲业主委员会这块，双方都明确权利和义务，我们知道业主需要干什么事情？我们物业知道干什么事情。还有一个业主委员会，我们今天在座的不论是业委会的还是下一步准备成立业委会的。我们不能一味要求物业公司得到，我们作为业主委员会你做的怎么样？物业公司很多地方不到位，现在很多业主委员会昨天的老师也讲了，你物业管理委员会小区的面积是多少？准确一点，主要包含哪些公共设施，我想没有几个人能知道的。有的业委会主任讲，我们的会为什么会开不起来了呢？你每家每户的业主资料你掌握了。他的电话是多少、在哪个单位上班，业主委员会有权利业主交这些资料的。业主委员会连小区的情况都不知道，怎么能做得好呢。这样怎么来管理小区，本身也不专业，本身也没有尽职尽责。
还有一点没摆在你自己的位置，双方没有明白自己的权利和义务。一般的物业公司肯定在社会上，因为它物业公司是一个企业，他企业是干什么的？是赚钱的，它的目的就是以盈利目的。不是我们蔡老师说的非盈利机构，它是要靠持续发展的，就必须要赚钱的。在赚钱的时候，就有很多企业就会不择手段，他可能就可能玩很多猫腻。一个是物业公司，所以我们物业公司需要注意、检点。
同时还有我们的业主，也没有把心态放在。我们实事求是讲，我们很多业主，买了房子，进去成了主人了，我今天当家作主了，我在行使我的权利了。我现在还是一个管理小区，干什么的？开了一个洗脚店的一个老人，完了之后，可能是客人自己的错误，作为老板还是道歉了，他回来以后就一肚子的火，看到保安就骂。后来他就说，我今天本来就生气了，回来一看这张脸，就生气，就骂。所以很多业主，也没有把自己的心态摆在。
而且我们还有一些业主，不管是两块钱的管理费，还是多少也好，物业只是按照物业合同来办事的。物业管理是什么呢 ？
（１６：５５分更新）
公共部位的管理服务，现在很多业务，家里换一个灯泡，几乎全部被它包办了，去晚了还不行，但事实上，物业公司该不该提供呢？物业公司可以提供，但提供的话，是需要成本，人力、物力的。所以很多业主认为物业管理是一个框，什么都往里面装。
还有我们买了房子，就发现很多问题，渗水、开裂啊，这个时候我相信在座的，可能90%的业主，他都知道找业主公司。为什么呢？因为房款没有交，是不是该欠你的帐啊，找开发商维护啊。这时候开发商没有办法治理，就职责物业管理公司，我就不交费。你觉得找物业管理公司好吗？一个是要交我合格的产品。而我们很多都是这样的。你自己去找开发商吧，同时我们又反过来讲，因为这儿也有物业企业的。因为你在房子业主虽然是开发商买的房，但你是从那里那的钥匙，是从物业管理处拿的钥匙嘛。是你物业公司里面的人，带着他去这里有问题吗，这里没有问题，那里也没有问题，这都是你承诺的。而且在接完的时候，为什么不要业主把关严一点，你可以不收，不签字的嘛。检查都不检查，直接签个字就可以了。
最后无论是业主、与业主都应该有很少的顺利，一个是调解，还有一个是仲裁，最后是仲裁，在发生的时候，都从这几个渠道转向了。最主要面临个体来起诉。我刚才将的，业主个人要去起诉的话，是很难的。而且维权的失败可能性很大。有时候为了几百块钱，结果为了几百块钱的事，最后弄下来都不是怎么好的。我们告诉他不要上诉了，他说我朋友是电视台的，我是律师，我有什么怕他的，我为什么要受他的气。一遇到问题，房主出现一条裂缝，房主有一点气氛，好，打官司，双方发律师函啊，最后来立案，可能有半年的时间，这是什么，这就造成他不能入住的，最后开发商赔了他不到2千块钱，我6个月入住，还有律师费这样那样的费用，耽搁你的时间，所以考虑诉讼的时间，万部一我们就尽量稳住协商解决的，就协商解决。非破不得才进入法律上诉程序。
更重要的一点，比上诉更重要的一点，就我们尽量绝对的不要一遇到问题就采取一些国激的行为，我们不知道昆明的情况，在其他的城市，有这样的现象。前不久去了齐福新村（音）小区，里面住了10多万人，保安都是2000多个人。这是全亚洲最大的小区了，有的业主对开发商有意见，去找开发商谈，谈不拢，一定有很多背景，怎么办？
（１７：０１分更新）
就在外墙上挂横幅，把自己要报道的话，就挂在外面了。后面起诉了，起诉了以后，打官司要赔偿，给当时600多万还是多少万，这样那样损失费，这样的事情也有很多的。而且许多小区里面，有一些业主，在刚开始维权的时候，是抱着很好的心态，带着我们的业主，特别是我们热心的业主，一起起来，要么是跟开发商斗，找电视台、找媒体，整个小区搞的乌烟瘴气。本来那个楼价一个活生生的例子（我上午讲的），当初的楼价是8000元，结果可能是因为绿地一些面积的问题，跟开发商斗，跟物业公司，最后跟物业公司联合起来，起诉开发商，物业公司不愿意啊，后来整个小区弄的是乌烟瘴气的。都了开发商，都物业公司，这个是天天电视报道、媒体追踪，最后是6000块钱，对一些业主不是在意的，反正我就是买了自己住。对很多业主（投资型业主）就头疼了，买房子的时候，很快成交，房子上涨，赶快抛掉，赶快进入下一个炒房团进行投资。如果花了很多时间，就很买不掉了。一开始是好心的，结果办了坏事。所以按，要尽量摆正位置，不要有一些过激的行为。
第二是，换位思考，沟通互信。今天在座有很多物业公司，在现实生活中，发展问题的时候我们互相沟通，在有一些方式的时候，包括我们业主委员会的，你也可以要求我们物业企业，或者我们自身有更多的，设置小区，开设小区的物业经理信箱。但是有10个小区，可能有9个小区都做到了，但有8个小区是空的，是一个形式主义，没有把它的真正作用发挥出来。也包括我们的业主委员会，你也可以搞个接待日啊。每周可能是星期天，或者星期六的下午，几点到几点，业主有什么意见，可以向业主委员会反映，等等这些。还有专刊和网上业主论坛，现在有越来越热衷于上网了，这是一个渠道，通过每家每户把意见放到网站上，设置一些业主论坛，大家进行讨论。还有组织一些报道委员会，我们的业主也可以要求这些，你一个季度，把各个主管召集小区的业主，包括住户，所有的住户都可以参加，我们的主管跟他们汇报，这个季度我们有哪些工作要做，下一季度我们还有那些事情要做，接受业主的监督和建议。这样业主就觉得做了一些事情，还有每月业主开发日，这是我前几年做的事。搞一个物业管理周，在这期间的所有的物业管理期间，都可以设置物业开放日，其他的业主都可以来参观的，参观设备房、设计电机房等等这些，让他们了解你物业管理公司，你物业管理公司开的门都不简单，一看你，还有很多技术性很强，需要花费很高的成本的地方，物业管理的最重要的一环就是设施设备的管理。我们保安形象也差，您认为只要重视，马上你跟物业公司通知讲，马上就改过来了。为什么不行？应该加加班，但设施生活要不管的话，那就麻烦大了。以后就有很大的成本来维护。但谁来买单，还是全业主。不要看表面的东西，我们最需要我们关注的就是对方物业管理的本身，以及公共设施设备的管理，看看到不到位，每个月组织业主开放日，让业主来参观。
不定时组织一些专题研讨会，我们让业主参与到日常管理服务工作中来。
（１７：０７分更新）
比如说，暑假了小区的小孩子比较多了，我们开小区少儿管理专题会，小孩子暑假在小区里，怎么办？可能某一些道路就要封闭，因为小孩乱跑，这是跟外面的机构合作，来帮助管理小孩等等这些。包括养狗啊，或者说出现高中抛物啊，这些疑点难点我们都可以召开专题业务会。如果你召开谁都不来，实际上每个业主面临的情况不一样，兴趣也不一样，可能就不会来了。或者你得到的结果也不是最明显的，你把真正的跟那一些人利益相关的业主组织起来，组织专题会的话，这样的话效果会更好一些，而且有时效性。我们很多业主，你对小区的满不满意？有什么意见啊？我们旁边的那个小区做得多么的好，我一进去就把我吓一条，还有别的。你们都有些什么意见？这时候如果你真是关心小区管理的话，你主动要求，我去主动开会，应该主动邀请业主来跟我们的员工上课，因为这具有说服力。目前你们哪些员工做了超出我的想象了，那些做得还不到位，我还是在朋友哪里，他们是怎么做的？我们小区可不可以实施。你去跟员工讲，最终可以让员工接受的了。当然还有其他的很多。
第三、是双用共建，和谐共处。
双用共建，有时候我们很多人不知道，我们每一年都会评劳动模范，我们国家的双用是“拥政爱，地方拥护部队，部队爱护民众”，大概是这个意思。在我们的小区也可以这样搞，我们在苏州管理橄榄别墅区（音）是一个非非常高档的别墅区，我们开业主委员会的时候，你上来了，我们就开展“双用”，开展很多工作。首先我记得是一条主干道，我们的道路停栏不动，还有奖励的，每个人取一个名字，第二个就是激励员工认识业主，进行一个体验的活动。特别是基本员工，都是跟业主打交道，跟业主是非常熟悉的。业主对他也非常熟悉，满不满意？我们对他进行投票。我们业主关不关心这个小区，我们进行业主的评选。
（１７：１２分更新）
我举个例子，我们小区之前有一个业主，他是开运输公司的，他从小就是很调皮，成绩不怎么好，完了下海自己创业了，然后搞建设，最后搞运输，最后发家了，很有钱。我们开玩笑讲，从来没有什么荣誉啊，他说，他儿子头上还贴了一块小红脸，他自己一辈子都没有得过一张奖状。我们说好呀，我们给你发一个荣誉证书。他觉得我们好，最后问我们有多少员工，我说50个，后来他就奖励了我们5000块钱。我就说你这么热心，那我们可以把这一笔放到物业管理费中去。后来我们跟他说，你可以换一种方法，可以每天送什么饮料啊，岗位上去慰问员工，后来花了两三千块钱，这个小区的业主都沟通了，还有和谐体验的，还有举办一些社区活动，还有社区与业主之间的关系。
因为时间关系我就讲到这里，通过这么年我从事物业管理，我感觉要想让一个小区多建团结和谐，事实上是不难的。只要我们小区有那么多物业公司服务，态度端正，让业主满意，这样的理念，做好你的工作，而且我们的小区的业主，特别是热心业主，有一定威信，有一定群众的业主，配合我们小区做好工作，我相信我们小区就会越来越和谐的。
最后一句话，我们一起努力，相信我们的社区一定会越来越和谐，相信我们的社会一定会越来越和谐！（掌声）
（１７：１４分更新）
蔡若焱：谢谢向阳。
蔡若焱：下面是互动的时间，在互动之前，我再强调一下，请大家配合我们的工作。刚才发给各位的意见表，请交到我们的会务组，这也是为了让我们更好地为大家提供更好的方便。谢谢大家的支持。
下面是互动环节，看看谁要发言，可以举手，还是那个原则，大家围绕主题发言，提问的方式不要阐述，不要辩论。谢谢。
提问：谢谢老师。今天听了几位老师的专题讲解，学了很多知识。我现在想问实际的一个问题，刚才我听很多业主问到的问题更多是已经发生的问题，我现在房子还没有交房，我想在交房的环节中应该注意些什么问题？我想能够把问题解决在萌芽状态之中，能够防患于未然。谢谢！
向阳：你可能会遇到，不一定的，根据小区的具体情况，有可能什么样的问题都碰到，也有可能什么问题也碰不大。但是有一点，当你去收房之前，你要关注的一点就是房屋质量问题。物业公司带你去验房的时候，你可能会发现一些问题，我是希望以书面的形式把它记下来，以书面的形式提交给物业管理企业。然后物业管理公司考量以后会给你一个答复的，我们多长时间可能会搞好，在快要搞好之前，你再给他打个电话问，搞得怎么样？过几天我还要过来复验了，如果复收，我还是建议你以书面的形式记录下来，然后双方签字，包括你有什么主张。比如说侵权了，你要求赔偿什么的，都是要以书面的形式，不要嫌打电话麻烦，我打了多少电话、来了多少趟，到时候真的打官司，证据拿来？你一定要有书面形式的。我们有一个体会，你以口头的方式他不一定重视的，但是以书面形式郑重其事给他以后，特别他们的领导接到以后会非常重视的。
提问：谢谢老师。
（１７：１７分更新）
提问：我们这次研讨会，无疑是业主为了维权，围绕共同和谐的一个社会，我们怎么样去维权？这个问题现在我想，不应该是我们单个方面的事，应该一个是社会的事，也应该是双方的事，从前有人说，一个巴掌拍不响。我想和谐，你没有和谐的愿望，怎么和谐呢？所以我提出一个意见，我们的业主反映的问题太多了，涉及的面太宽了，所以我想和谐还是要多开一些和谐的会议，研修会、研讨会，还要加强对物业公司有一种制约。为什么呢？你看看现在不是侵权，我们现在小区业主都是围绕站在维权这一块，希望和谐是大家共同来维护。
蔡若焱：谢谢，讲的非常好。
提问：谢谢蔡老师。我是双重身份来到这里，我是作为业主，同时也是物业管理工作人员。今天我想说就是关于这次培训，以前没有参加过，可能你们很少来云南搞，也是最近的活动吧。我们好多业主，其实每一个人都可以说是业主了，不管从事什么行业，都有房子，都应该是业主，是一个很广泛的问题。我是想这个活动能够长期的搞下去，这是我的希望。因为作为一名物业管理人员，在行内，在这方面可能要好一些。但作为单纯的业主，我们业主本身在维权上，它有一个法律知识和地方法规的熟悉的内容在里面，如果不了解这个内容，可能会有一点盲目。特别是有一些过激行为，完全是以个人利益出发，不是以整个小区的利益出发做事。我觉得第一不能代表全体业主的意愿，第二，在手段上的方式方法上有问题，得不到社会和政府的一些支持，这个我想大家都应该更理性的维权。讲了这些方面，各位老师也讲了很多，时间上也有限，如果这个活动长期搞下去，给活动中心提一个意见，我们培训的目的，搞一个简单的调查表，比如我今天达到什么样的目的，把目的写在方面。你对这次培训的方式有什么？对这个培训知识，你了解到什么程度有没有提高。
蔡若焱：我们每一个人都发了调查表。
提问：但是这个调查表太简单了。
蔡若焱：我们和谐中心有网站，我们现代物业杂志也有网站，大家有什么要求，都可以通过网站的邮箱或者留言簿，给我们发送。因为我们今天由于时间关系，把时间留给其他大家。
（１７：２２分更新）
提问：我们这次研讨会，无疑是业主为了维权，围绕共同和谐的一个社会，我们怎么样去维权？这个问题现在我想，不应该是我们单个方面的事，应该一个是社会的事，也应该是双方的事，从前有人说，一个巴掌拍不响。我想和谐，你没有和谐的愿望，怎么和谐呢？所以我提出一个意见，我们的业主反映的问题太多了，涉及的面太宽了，所以我想和谐还是要多开一些和谐的会议，研修会、研讨会，还要加强对物业公司有一种制约，为什么呢？你看看现在不是侵权，我们现在小区业主都是围绕站在维权这一块，希望和谐是大家共同来维护。
蔡若焱：谢谢，讲的非常好。
提问：谢谢蔡老师。我是双重身份来到这里，我是作为业主，同时也是物业管理工作人员。今天我想说就是关于这次培训，以前没有参加过，可能你们很少来云南搞，也是最近的活动吧。我们好多业主，其实每一个人都可以说是业主了，不管从事什么行业，都有房子，都应该是业主，是一个很广泛的问题。我是想这个活动能够长期的搞下去，这是我的希望。因为作为一名物业管理人员，在行内，在这方面可能要好一些。但作为单纯的业主，我们业主本身在维权上，它有一个法律知识和地方法规的熟悉的内容在里面，如果不了解这个内容，可能会有一点盲目。特别是有一些过激行为，完全是以个人利益出发，不是以整个小区的利益出发做事。我觉得第一不能代表全体业主的意愿，第二，在手段上的方式方法上有问题，得不到社会和政府的一些支持，这个我想大家都应该更理性的维权。讲了这些方面，各位老师也讲了很多，时间上也有限，如果这个活动长期搞下去，给活动中心提一个意见，我们培训的目的，搞一个简单的调查表，比如我今天达到什么样的目的，把目的写在方面。你对这次培训的方式有什么？对这个培训知识，你了解到什么程度有没有提高。
蔡若焱：我们每一个人都发了调查表。
提问：但是这个调查表太简单了。
蔡若焱：我们和谐中心有网站，我们现代物业杂志也有网站，大家有什么要求，都可以通过网站的邮箱或者留言簿，给我们发送。因为我们今天由于时间关系，把时间留给其他大家。
提问：我刚开始问您《云南省物业服务收费条例》，那个算不算地方性法规？
蔡若焱：我不明白，一般收费出不出条例的
提问：它的效力和合同哪一个高？
蔡若焱：这是两回事。合同如果不违法的话，按说应该是合同高。
提问：就说它有没有法律效力？
蔡若焱：我不明白您的问题？
提问：我现在问两个问题，因为我是二手房买的，现在原始住户是92年就住进来的，买房的时候，开发商就签订了物业管理合同，我的物业管理合同他们手上有，但是我就没有，我们是第三次转的房子。合同上就写每户人家，每一年交多少物业管理费，服务的内容有那些？一直到现在，现在是2000年我们昆明市出台按平方来收，现在这些老住户就说，合同法律效力高，还是地方性的法律效力高？
蔡若焱：合同有期限的。
提问：对你说的期限，因为下来那个物管公司没有换，你说没有换，他签的合同就延续到现在。
蔡若焱：您可能误会我的意思了，我说前期物业管理的合同效力，一直延续到业主大会和新的物业公司签约为止。
提问：到现在一直就是他。
蔡若焱：你不能这么说吧，那个是您的事实不合效力。现在的情况，我听明白了，你想用原来的合同，新的按平米收费对你来说不划算，交钱交的多了？
（１７：２５分更新）
提问（红云小区代表）：我向大家请教一个问题，我们红云小区，原来的设计图纸给大家看了一下，大家很满意，结果搬进去以后，业主委员会也就是物业管理公司，把原来图纸设立的休闲地点，擅自变成停车场，就是我们房子旁边，离我们的窗子，就是手伸出去就能摸到前方的汽车。在这种情况下，我们向上级房管部门反映过，他认为这个问题很复杂，跟开发商老板反映，他说我是根据小区里面有车族的利益和要求，因为小区里面事先都没有规划停车场的，根据有车族的利益，就把我们小区的设计上的花园地段变更为停车场，这种问题，停场停在里面三年了，对我们周围四栋房子两百多户人家的若干影响噪音也好、空气也好，响动也好，对我们的生活工作都有极大的影响，但这个问题出现了。我像在座的各位请教，这个问题怎么办？
邵里庭：我认为是要弄清事实，把握证据。话很简单，工作量很大，第一步，假设说我是按你说，完全在事实的基础上，我来说这个话。假定原来规划上是没有的。它现在改变了。那么我需要的证据是什么？需要的证据：第一，是原来的规划证据是什么？找那那里？找房管局。第二，他说是，我是经过批准进行变更的，他这样实际变更，假使是合法的，实际变更也是要有前提的，但我掌握的实际变更有一个程序。那就是：一、要经过政策批准，二，要经过业主同意。这是国家规划局文件上有明文规定的，您就问他，您变更的时候，有没有变更文件，变更了，就变更的过程，你通知有没有通知我，口说无凭。就像刚才这位向阳先生说的一样，口说无凭，以字为证。我的证据，也是口说无凭，你有没有证据，法律上有一条，叫做，谁“谁理正，谁举证”如果你告诉他去，你一定要拿出证据，如果他说他合法的，已经这样做了侵权。假设您说的全对，您觉得您这样做是合法的，请您你拿出证据来，在没有证据的情况下，如果规划局批错了，我可以找规划局通过行政复议、行政诉讼的方法，要求规划局变更。如果是开发商或者说物业自己胡来的，好，你胡来的，要对胡来的后果负责，这个大概就是合情合理的维权方法。我再说一遍，我是假定您刚才说都是事实的情况下，如果我碰上了，也许我会用这个方法来处理。不知道您清楚了吗？
蔡若焱：因为时间关系，今天整个培训到此结束。
蔡若焱：再次对大家的光临表示感谢。谢谢大家！（掌声）
（１７：３２分更新）
和谐社区建设之业主培训公益行动之昆明站圆满结束，感谢您的关注和参与！
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