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现代物业/多元文化视角下的社区治理国际研讨会
（6月24日上午10点30分，会议继续）
主持人：大家请安静，我们研讨会全体会议正式开始。
我们前段时间大家都说得比较快，同传的人说我们说得太快，所以希望大家都说得慢一点，如果提问的时候、评论的时候都说得慢一点。
翻译说如果你念一个稿，请给翻译，而不是让不发言了，可以照着稿件翻译一份。
下面我们请第一位发言人Chris Weare，国家都是有特色的，中国特色、美国特色、但是还没有听说社区是有特色的，社区都是（英语），美国很多社区建设的经验，对我们来说非常都是宝贵的。下面我们热烈欢迎Chris Weare教授来发言！
Chris Weare：首先向大家介绍一下，家庭的所有权，以及人文的接触，指的是你愿意和其他的人共同来面临社会的问题，政治的接触指的是在选举公共关系的时候的投票，这指政策的参与。在中国家庭也有所有权，现在在中国提出了一些非常有意思和复杂的问题，即在中国社区的参与，我们考虑的时候，我们认为可以把今后的趋势，来同美国的趋势相比较。我们发现很多的人都学过一些专著，家庭所有权，就是住房所有权和社区的参与。但是我们没有真正阅读一些关注，到底多大程度上来参与社区的活动，所以我们使用美国一些调查的数据，把它作为社会资本基准调查，以便对此有所答案。
拥有一个家庭，我们无论政治家和整个公众来讲，都是这么认为的。找到一些名言并不是困难的。艰苦的工作以及金融的秩序和个人的责任等等，反映出了美国的价值，正是由于他所提到的拥有家庭，在美国有这样积极的内容。因此政府大力支持，人们拥有一个自己的家，所以政府允许你在分期付款购房的情况下，可以减免一些税收，每年减免的税收达到630亿美元。同时各个联邦政府做了一些政策，帮助人民来购买自己的住房。与此同时还有一些住的保险安排，这样确保你可以借到钱，并且来创办二级的分期付款住房市场，让人们更容易获得住房的贷款。
如果你们看我们现在针对穷人的计划，这些人如果买不起房，政府也支持你能租得起房。尽管这方面的资金，从整个你所需要住房贷款来比，政府的补贴是一个小数，这是由于政府愿意提供广阔的社会福利。如果在美国你要租房的话，人们租房和已拥有的房子差别很大。人们想拥有房子的话，都希望有一个漂亮的社区。而且去调查的时候，拥有租房的人更加在意社区的发展，而且拥有社区住房的人，他们希望五年住在同一个地区。与此同时我们看到拥有住房的人关系很和谐，这些拥有住房的人，他们自己本身希望把家变成花园一样，而且为社区做出贡献。这种相比的话，他们和邻居说话、交谈，成为一种社会资本来解决社区面临的问题。他们积极参加社区的活动，比如说参加社区的会议、若是调查的话，他们去年参加的会议，而且我们可以看到，他们也积极参加其他的活动。这样住房的人和租房的人相比的话，差距相差一倍。
除此以外，我们可以看到81.2%的人说，他们会去选举，只有53%的人他租房住去投票。所以这方面如果要想写一个请愿书签字，也是拥有住房的人签字更多。同时我们可以其他方面的情况，比如说非常有人拥有住房以后，参与游行和抗议，或者他们可能参加一些人权组织，但是他们不太愿意在互联网上讨论一些政治话题。
所以，非常重要的这一点是二战以来，美国看到了这种拥有住房的比例从45%增加到了差不多65%左右。那么现在重要的问题是说，在过去50年以来，在美国是不是进一步的加强了美国的社会组织社会的联系呢？如果我们看一下中国的情况。在此我说的不是正规的政府数字，我所写的是差不多在中国大城市，过去50年主要的情况，这是最好的猜测，非常重要的一点，我相信根据这张图表，你可以看到大家普遍认为现在在过去20年以来，拥有自己的住房的人的数字剧增，这个增加的幅度和速度远远大于美国。
我们为什么认为拥有住房这么重要呢？人们会参加政治活动、或一些社区活动，这重要吗？那么根据有一些理论认为，这是有直接的关系。
首先第一个理论就是投资理论，如果你是一个住房拥有者，你会非常在意你购买住房投资的价格，而且你愿意参加一些社区的项目。以便能够今后从收入上来讲，从房价上来讲，能够占有好处。
除此以外，拥有住房的人同租房的人相比，我们可以看到买房、卖房确实费事、费神，所以人们住下以后不太愿意挪动。如果再一个时间住的长，有可能参加一些政治活动、社区活动，使得当地的水平提高，这和租房的人有很大的差别。
第三个，如果你拥有了住房，你在社会中起到一个新的作用，这个作用可能意味着某一种责任感的责任。非常重要的是选举权，常常是拥有自己的财产的人他们愿意投票，如果他自己变成一个业主的话，他会更加愿意使用自己的政治权利。还有作为业主他可能更加愿意一起工作，他作为一个家庭拥有者的业主，可能也更加愿意参与社区活动，而且愿意使自己住的房子增值而参加社区活动。但是在分析业主地位，对参加政治活动，也要非常认真的进行分析。也有可能拥有一个住房，从参与社区的活动可能也没有关系。
有些人买了房子，跟不买房还有很大的区别，即使都是业主的话，教育程度高低、孩子数量多少，也会严重他们今后社区的参与活动。比方说有些人同他们的工作可能参与社区活动没有直接的关系。我们也注意到业主和政治社区参与，也有可能参与是不直接的。有些人他愿意住在小区住很长时间，只有这个时候人们才参加一些政治活动和社区活动。
所以根据我们的分析，使用这种数据，我们使用这种分析方法，就是同时看待各种关系，并且来分析。哪一种方式最为重要？
首先、看一下个人的特点，以及业主他的特点，我觉得这张幻灯片最让人感到厌烦了，但是你看哪一种人在美国购买住房呢？收入非常重要。收入越高越有可能自己购买住房。与此同时这种地域、地质非常重要，有可能在城市当中愿意买房，而且我们知道在城市，房价更高。看看住在这里住多少年，人们现在住在当地社区时间越来越长；另外年龄也有关系，如果你从20岁你可以看到，要是之后拥有住房比例的人会提高。当你要想看一些影响的话，你拥有住房是不是能够促进参与政治活动，而且充分反映出他个人的特点呢？
我们现在看这张幻灯片反映的是哪种人？参与当地的社区活动。对此我们做出了一个猜测，比如说加入当地的一些社区组织，比如说家庭教育小组、或者是业主委员会，或者愿意同其他的人一起工作，来解决社区面临的问题。但这个调查我们发现，所有这些条款代表了一些回归的数字和比例，如果你不懂也没有关系。对于个人来讲，他的政治观点也会起到重要的作用。比方说如果你认为，你所参与的活动可能会影响当地的社区。这样的话会促进你积极的参与，如果你要读报纸的话，你可能就会更加预测社区的未来。有了孩子以后对社区就会更加的关心。除此以外你还可以看到挣钱越多，可能就更加愿意来参加社区活动，而且也从他受教育程度有关系。
在这下面可以看到，是不是这个买房对于人们参与公民活动有重大的影响？是不是待在社区5年，那么时间待的长短起得作用比较小。我们的研究表明所谓社区稳定性理论，其实没有起到重要的作用。那么这些购房户，是不是在政治上更多的参与，我们在这里可以看见，他们对民事活动参与多，那么对政治活动也参与多，比如说（英语）进到社会资本的问题，他认为公民事务的参与是政治参与的一个前提物。我们在这里可以看到他们社区，在政治上的参与就越多。同时收入上越多，那么政治参与越多。及时符合了所有的情况，那么购房户会带来直接的影响。那么购房户他们在参与政治方面，用的时间更多。同时他还间接产生这样的影响，就是购房户也影响了对公民事务的参与，而公民事务的参与就会影响政治的参与。这些购房确实在一定程度上影响政治的参与，但是我们一旦控制了所有的变量，购房对于政治参与只有20%影响的贡献率。我们把这个研究放在一个背景里面来看看还有哪些问题？
第一个问题就是相关性问题。有些人买了房，让他们买房，让他们在政治上、民事上参与，从我们研究方面来看还没有这方面的数据。我举一个例子可以假设，如果一个人他更多的关注自己行动以后的影响，他们在这种情况下可能更倾向于买房，他们认为可能购房对未来带来更大的好处，这样才能更好的进行政治上的参与，但是我们在这个过程中没有涉及到这么一个变量。所以我们可以用一些剂量经济学的方法，来衡量这一点。我们在控制其他的时候，那么购房可能通过其他的变量，也可能发现他与政治工作的参议没有关系。
另外一点要提醒大家注意的就是，要把美国的研究应用于中国的时候，我们需要考虑这种文化的差异。美国是一个非常年轻的国家，洛杉矶50年的建筑已经是古物了，我们这个国家更强调了个人主义、更强调自愿组织的发展，相反中国不太强调这种自愿的这种组织。不是说美国的东西中国不能适用，而是我们需要研究总结。
最后有一个总结，在美国购房可以带来更多的公民和政治事务的参与，但是我们是不是可以得出这样的决定？购房是不是导致了这些行为？这还有待进一步解决研究的问题，我们可以以美国的经验为例，来看看对中国有什么好处？我们现在所处的位置就是中国的历史可能对美国带来启发。因为中国在住房应用率方面，一直在增加。所以这是一种重大的社会实验，我想这种业主和公民、和政治参与之间的关系，在中国是一个很好的例子。所以我想研究中国的例子，把它与美国的经验相比较，可以表明在多大程度上，拥有自己的住房，对他的政治和公民参与会带来影响，好，谢谢！
主持人：说话请用麦克风。
提问一、在美国的买房子中间，他包括贷款，还没还请贷款购房的比例大概占有房屋所有者的比例是多少吗？您知道美国的数据吗？
Chris Weare：我不太清楚。由于文化上的差异，美国和中国差异很大。美国人很愿意负债，而在中国人是尽量减少负债，不愿意欠别人的钱。
提问一、谢谢！
提问二、在《绝望的主妇》（音）电影中看到，美国住的房子是大家一个一个住在一起的。但是我们中国住的房子是一个单元一个单元住的。在美国大家住在一个楼里的人和住在自己一个一个单独的房子这个比例能有多少？这种区分对他们参与社区治理的态度有多大的影响？我不知道我表达清楚了没有？
回Chris Weare你的问题我听懂了。100%的人，他们住在一个单独的房子里面，他们都是自己买的。而在单元房里面有一半是买的，有一半是租的，我不知道具体的数字。但是他们住在这种单元里面的，自己买的单元房里面的人士在增加。那么我没有办法比较一下这两类人的政治参与，但是我想您提的问题是一个很重要的问题，我没有在委员会当中做区分。
提问三、我觉得公民教育是一个非常重要的一个社区建设的一部分，因为对于中国人来说，他们有私有财产，刚刚10年左右的事。对西方来说你们私有财产有2500年的历史。我想请您给我们讲讲在美国公民教育是怎样的？他们对社区建设、对业主的参议都有哪些重要的影响？谢谢！
Chris Weare：这是一个非常有意思的问题，因为这个题目呢，是在美国也是一个非常有争议的问题。（英语）当时日期经常有所谓的公民教育课，尤其是在高中有公民教育课。那么后来因为预算，地方教育预算减少，那么这种课程越来越少，公民教育课就砍了。实际上公民教育的参与，参与的种类来自于他们的日常的生活活动，他们可以参加一些小组、一些俱乐部，按民主方式进行的。所以人们必须在参与当中学习如何参与。在美国是一种边看边学的做法，我想这就是为什么很难看到拥有住房和公民参与之间的关系。因为这些人，那些参与活动小组的人，他们实际上是边看边学，这时候他们可能更多的去买房。在美国最近的一个情况就是，移民的而且他们上小学，现在他们在学习美国政府，以及美国公民参与的方式，他们回到家里之后就会教育父母、教育自己的祖父母，这是我们的一个步骤，所以对孩子的教育是非常重要的。
也就是说学生对公民教育的参与了解是很重要的。
提问四：我是北京的一名律师，中国有业主委员会和居民委员会，中国的全大人大代表都是由居民委员会组织的。我想了解美国的联邦议员和州议员是怎么来参加这项选举工作的？谢谢！
Chris Weare：国会的代表是个人选举产生的，我们在洛杉矶有居民委员会，他们也是由个人选举产生的，他们这些委员会提供一些咨询意见。但是在美国一个组织，一般是没有选举权的，都是个人选举的，一个机构没有选举权。
提问五、在您的论文中您提到了对房子所有权者并不一定参加美国的这些民权运动，参加这样一种抗议的活动；在另一方面您的结论就是，如果买房子的话，不一定对他们的政治和公民的参与有很大的影响的，所以这两个观点如何协调起来？尤其是如何来解释公民较少的进行抗议活动，或者是民权活动，这两个活动是矛盾的。
Chris Weare：在美国的抗议活动，一般他们涉及到重大的国家的问题。在美国最近一个抗议活动，涉及到移民法的修改，这个问题会影响到社区，但是这是一个国家的问题。但是对家庭的公民和政治的参与的话，他们经常是社区性的任务，所以跟社区委员会就是起到一个这样的作用。
也就是说涉及的区域越小，那么有房子的人可能参与本社区的活动，而不是参与大的国家的抗议。如果有国家性的问题，那么公民有房子的人对他们的参与是比较少的。
提问六：抗议活动也是由民间组织的，那么这些组织一般代表这些弱势群体，而这些有房子的人通常是由政府来代表的。政府更占在有房子利益方面，那么最后进行的是抗议方面，涉及到移民法的修改。工会、或者是媒体组织了这些说西班牙语的人来进行抗议国会通过的立法。有趣的是大家可以看到有不同的人，有些人是看孩子的、还有学生、还有老年人、还有各色各样的人、各民族的人，但是主要他们都是移民，他们通过所谓公民权利组织的发动来参加了游行示威。
提问七：我是中国物业网的，美国积极在买房，那么业主在卖方过程中，开发商和物业管理的矛盾，在美国是如何协调的？
Chris Weare：首先大多数买房子的人，还不是这种业主委员会的成员，比如说我个人，我住在一个大街旁，我有房子，但是我没有一个正式的机构，只有市政府给我们提供服务，水电气服务。那么在这种情况下，大多数人没有参加这个协会。但是最近几年业主委员会发展非常快，那么这种冲突，等会儿要讲的那个人对这个问题更有研究，我把这个问题留给他，在他发言之后，让他来回答你的问题。
提问八：我是来自深圳的一个小区的，我想问题的问题就是物业管理费在美国，它占他工资比例的多少？这是第一个问题。第二个问题政府在物业管理的过程中扮演着什么样的角色？
Chris Weare：这个问题不是很清楚。
这个问题我还是要留给下一个发言人，他知道一些细节情况。关于物业管理费他知道的比较清楚。那么至于政府有关法律是对这个物主、业主协会和物业公司都有监管作用的，这部法律在不断发生变化。那么一般情况下政府都会制定有关的法律，那么业主委员会和管理公司都要遵守这项法律，各个都不一样。
提问九：根据我个人的理解（英语），在中国像中国农村的村民一样，他们住的（英语）。但是在中国的大城市我们住的都是单元，我想关心的是（英语），他们有没有这样的（英语）。而且美国的（英语），他的比例在整个（英语）比例有多少？谢谢！
Chris Weare：我不知道你说的百分比是多少？到底有多少人住单元房。你说得对，一般来讲，拥有一个单独的住房，大多数美国人是这样的，我们把它称为（英语）。还有一些是单元房，他们也参与一些业主协会，数量越来越多。不管多大的一个数字，我可以告诉您呢，今后也是增加数量会越来越多。而且这些单元房也会成为这些业主委员会的积极成员。在我们南加利福尼亚，新房主要是一些单元房，无论是不动房、还是单元房，大多数人今后都会加入这样的业主委员会。
（英语回答）：我给你一点数字吧，大约80%的在美国的这些农村独栋，他们自己不是业主委员会的成员，大约有20%左右，他们是把自己的组织起来，在同一个地区，比如说同一条街，组成一个业主委员会，大约三分之一、或者25%这种社区房子，是相联在一起的，称之为单元房也行。
另外20%当中的25%，他们自己是业主委员会的。我们可以说，我们把它称为共同利益房，是一种新的住房的方式安排的。
提问十：我是来自财政部科研所的。我想问一个问题是，在美国业主组织和居民组织，这两个组织之间各有什么不同的职能定位，这两个组织之间的关系是怎么样一种关系？谢谢您！
Chris Weare：应该是有大的差别，而且这个话题大家都感兴趣。社区的这些组织是非政府的、自愿的一群人住在一起，他们对这种环境、邻居的问题共同关心，可能工作几年之后，不管他们是越来越愤怒？还是他们成功的解决了问题，反正就解散了。但是反过来业主委员会，变成了一种正式的法律组织，而且换句话说这些业主委员会、业主协会，他们从一个当地的政府、和一个市政府差不多，他们从自愿的和整个社区组织相比，比政府的氛围更浓。所以他拥有的业主委员会、业主的协会拥有的责任就更加大。他们两者重要的区别之一：在这个社区协会当中你会发现，他同其他任何政治协会一样，这里面也有可能会有不同的人、不同的目标。他如果是一个自愿组织的一些协会，他可以解散。或者说某一组为另外一群人而工作，这是解决冲突的一个主要的问题。
然而因为业主协会他自己是一个法律团体，所以他不是很容易来解散，所以他必须认真的来解决问题。
主持人：Ann Crigler已经做好准备了，所以你越快越好。
提问十一：我是人大立法委员，虽然已经退休了，我参与了中国物权法的研究和起草，因此我的问题涉及到
物权法，您刚才讲在美国友业主委员会。我现在我一口气问您两三个问题吧。
第一、在中国的城市，人们住的有大的单元房，有中等规模的单元房，然而在中国开发商和业主之间，无休止的争论和冲突。除此之外，业主们和物业公司也是无休止的争论，我想知道在美国有物业公司吗？一大片的单元房，在美国也有这种物业公司吗？在中国住宅区一大片一大片的住宅存在着，我换句话说在美国你们有没有物业公司？有没有这么一大片的住宅？
第二、你刚才说美国有业主委员会，我想问一下美国的业主协会在管理物业方面，能起到一点作用吗？特别是一些供应设施、和公共区域，业主协会有权利管理吗？和参与管理吗？
第三、如果业主和开发商出现了争端，或者是业主和物业公司发生了矛盾，业主委员会会解决这些问题方面，能起到一点作用吗？业主协会能控告别人，通过别人也能告业主协会吗？谢谢了！
Chris Weare：你的问题问得很有意思，实际上你的问题成了下一个演讲嘉宾的介绍词了，让他来回答。
主持人：他一直是全国人大法工委的经济法的主任。
（著名学者魏耀荣教授向美国专家提问）
宋社长与魏教授
Robeert Nelson：我要讲的话题已经被你引入了，或者我要讲的话题有些和你们提的问题会重复，有一些新问题，我会在发言当中向大家介绍。
我现在讲的主要是在美国，私人社区协会，就是业主委员会了。我认为在美国，正在发生的非常重要的一些变化，而且我们这些当地社区协会，也是由于美国政府的变化而产生了变化。在60年代按照美国的方式，都是自上而下的发展任何事情。真正引起变革的是那些与房地产有关的公司、房地产的顾问公司、房地产的律师和业主，这种所谓学术界的人士起到的作用很少。当我们引起注意的时候差不多是20年以后了。20年之后常常学者对某些社区的变化持怀疑太多、批评太多。很快情况之下我们忽视了发生的变化，所以在这里我的发言以前给别的地方讲过。我讲话的对象都是美国大学的研究界。
我可以这样说，我的这些发言，可能对你们有些兴趣，但是过去的听众主要都是研究社会学和社会哲学的这些美国听众。如果我在发言提到一本书，大家不要觉得我在做广告宣传，这本书500页，里面写的内容都是关于美国的这种社区协会、阅读协会等于，2005年出版，这里面介绍的东西一定是超出了你所想了解的内容。你们可能听到了麦肯锡这个人，他研究的话题，研究了很长时间。但是我个人了解，对这些问题的深度要多一些。所以有些情况之下，如果我不知道的话，还要（英语）来介绍。
这个题目叫做（Private C……）邻里的关系和政府的变化。
我现在介绍一下，也许你们发言当中提到的一些问题，我们的协会一共三类，社区协会里面这里是一个泛泛的词，我现在看到，我们这些业主占所有协会的60%，单元协会是30%，然后还有叫做合作的协会，就像一个公司一样，也就是没有一个个人严格的拥有，或者占大股权。每一个参与者都拥有同样的股份，我们可以这样说，业主协会和单元房协会，尽管他们的法律结构不一样，但是总的来讲，运作方式极为相似。所以我一提到协会的时候，业主协会是前面的，而不像后面的这种，这个不包括在里面。
我们可以这样说，这些协会本身的组织方式，就像这些私立的、非盈利组织一样，他们是要根据州政府所列举的章程来办事，由州政府来决定。董事会的成员是5——7名，也可以是其他的数字。然后董事会选出一位董事长。当然要选其他协会的官员，都是由董事会所任命的。
另外我们可以看到，董事会本身是要由业主选出，这些业主呢，就像一个公司当中，有你的股东一样。你选你们的董事会，选出董事会，那么这个时候你可以来投票，如果你没有投票，可以委托别人代理投票等等。这完全像一个办公室来办这样的业主协会，刚才有些人已经做了介绍了。在美国这些协会的建立，大约在70年代的时候，只有1%的美国人是在某一个社区居住，你们可以把它称为业主协会，在我们称为社区协会。我们说的社区协会非常类似你们的业主协会，这是最近的翻译了。到了1986年的时候，已经有很多人参与了协会了，现在已经超过18%了。
这些协会本身已经是遍及美国各地，现在在1980年到2000年，大多数美国的新建住房都是在社区建立的。因此你可以看到现在在美国已经是一种趋势。现在迄今为止在全民有很多的协会，他们一共是美国社区协会足够民主的，这种董事会的成员就100多万人，担当各个业主协会的董事会成员。主要这些协会发展在那些新建的社区。他们同一些开发商在一起研究，开发商不仅仅是建房、建社区，还建当地的政府。而且这种开发区本身希望当地的管理自治越发达越好。而且这种社区的管理机制建立起来以后，也会影响今后开发商赚取的利润。所以我们现在也可以看到，如果你要买一个新单元，在这个新开发区，必须要加入业主委员会，没有什么选择，必须要加入。在这方面大家都要参与这种业主协会。
因为这种业主协会自己本身又不是政府、你必须要加入，加入之后才能够让大家达成协商一致的意见。我们也可以看到，这些业主协会他也可以有自己的一个章程，有时候称为私立宪法一样，就是在最低层社区级别建立这么一个协会的章程。除此之外如果需要修改你的章程的话，必须有66%，或者75%的人同意才行。另外从开发商到向业主协会这种权利的过渡，一般来讲都是要迈出了75%的住房之后，这个管理社区的权利才从开发商的手里转到了业主协会的手里。在这个时候才是真正由业主来真正管理自己的社区了。
这些协会因为是在新建的一些社区，我们发现这些社区主要成立于那些开发，最近开发的社区。比方说在美国的西北部、或者在60年代以前发展的那个地区，美国现在发展最迅猛的一些州，业主协会发展最为迅速了。
希望我讲的慢一点，社区协会被用来参与这些地区的开发。我们现在可以看到，社区协会在发展，那么它已经成为地方治理的一个重要的工具。那么在过去的就业的城区，那里的社区委员会非常少，在彼得堡（音）非常少。另外一方面地方的小的自治州非常少。02年有186个公共的政府，那里的社区委员会增加非常快，这是一个新的开发区。在这个地方郊区的自治州受到了很大的影响，现在有13个政府在那里。有两个州人口也与前面的差不多。现在有83个地方性的自治政府。
为什么这些地方协会呢，业主协会发展这么快？在美国。有很多的原因。那么要讲清楚需要很多的时间。但是有一些重要的原因，比如说土地价格上涨，人口密度增加，那么人们希望对环境进行更多的控制，或者是住房项目越来越多，单元越来越多，但是还是希望个人拥有。那么这就导致了这种公有的住房。这是一种新的拥有形式。
再一个就是自治的需求，人们都想自己管理自己的社区。那么这个社区委员会就是很有意思的，那么光*地方政府就很难进行自己的治理。很多人觉得可以通过这么一种情况，可以更好的得到服务。那么这种社区委员会有游泳池、有高尔夫球场，还有很多的场所和自行车道，如果到这里的话就需要有人管理。那么开发商不想待在这里，所以他们必须把这个设施交给有些人，那么业主就行为一个协会来接收了。
同时通过这种形式可以建立很多的社会小组，那么在私立部门，最为重要的一个组织，就是老年公民协会，由很多社区的机构，都是由老年人参加的。我们可以这样说，家里人必须是有一个人是50岁以上，才可以的。
另外一个原因就是，这是一个不同的原因就是财政的压力。有些公共政府他们希望减轻自己的压力，所以就鼓励了私人的业主协会，帮助他们承担一些公共服务的责任，减轻公共服务财政的压力。
所以协会是一个通用词，协会非常小，有两家，可能跨越城市。他们有60万人，但是一般来讲，这个协会的规模是不定的。一般来说有200到400户，尤其是（英语）业主委员会有这么多家。有一些建筑由多家共同拥有，就是（英语）。当然（英语）包括很多的大楼了。还有个人所有的房子，他们参加的（英语）业主委员会，有房子委员会。
社区协会它的作用，实际上他们取代了一些地方的政府，地方政府私有化。比如说要重新粉刷房子的话，那么就需要得到协会的批准，协会有一个审查委员会。如果要再建一个什么东西，那么必须得到这些协会的批准，所以取代了地方政府的监管作用。同时打扫清理垃圾，或者是提供一些保安服务等等，这是他们私人协会提供的服务，这是在政府之外提供的服务。在20%的情况下，他们还提供这种大门的保安服务，这就是社区服务的一些做法，取代地方政府的一些职责。这不是说公共部门、政府已经取消了，不存在了。也不是说地方政府不起作用了，我的意思是说还有很多的公共职能是政府管的，但是政府一般在大的范围之内进行管理。在中西部地区一些县，人口达到40万、50万、100万。那么在公共部门，这个管理一般是往上移，而在社区通常由私人协会来做。所以政府主要是管理区域级的教育、公路的维修，一般的警察服务、消防，这是政府来管的，还有刑事司法也是政府来管的，还有其他的职能也是政府来管，其他的由地方协会来负责。
那么协会的资金由董事会批准，社区协会自行筹资，并没有从国家州得到，实际上向州交一些钱，因为要交物业税、财产税。那么这是他们行驶一种准政府的职能。他们也征收一些所谓的费用，来进行行驶自己的职责。那么征收的数额由董事会来批准的。那么各个地方征收的费用不同，有些地方征收的非常少，比如说10块、20块，有些协会是征收大形式的（英语），一年征收2000美元的汇费。
(罗伯特·尼尔森教授的发言全面系统的介绍了美国的“业委会”——业主协会，和物业管理的详细情况）
物业管理费大家很感兴趣，物业管理、物业管理公司，他们通常并不是所有的协会都要雇佣这个公司，有些没有。协会自行管理，董事会把一些服务拨出去，比如说草地的修理包给一个公司，扫地包给一个公司。多数情况下他们会雇佣一个物业管理公司来进行综合的管理。
这个管理公司一直待在这里进行管理，那么物业管理公司，刚开始是由开发商来雇佣的，或者是开发商自己来进行管理。房子卖得差不多的时候，刚才我说了，75%的房子卖出去了以后，业主要审查各种物业管理的安排，看看有关的合同。他们可以决定解雇现有的物业公司，再找一个新的。在60、70年代的时候，当时有一些问题，有一些开发商，把物业管理合同固定下来，让新的购房户也遵守过去他们确定的那个合同。
下面州政府进行了干预，通过了有关的法律法规，来限制、或者是防止开发商来确定、固定这个未来的物业管理结构。所以现在新的协会在接管了协会之后，他们可以重新组织物业管理公司。在美国的很多其他公司一样，私人公司也是相对的，尤其是在美国，监管的是非常有利的。所以是私人的？也很难有定义，有很多有公共的监管。这个州，大程度上参与社区协会的组织，他们制定有关选举的规定、决策的规则等等。州政府的管理，要求协会召开公正的会议，还有其他一系列的要求、决策方面的要求。
而且，这方面的争议很多，就是州政府在限制协会的权利，有时候协会收费很难。有时候协会可能不友善，那么这时候州政府就参与了，而且限制协会能够做出的出发，所以有很多的协会，他们限制宠物，有些州对此进行了审查。说，他们会限制这个协会对宠物限制的权利。因为很多人喜欢养宠物。联邦方面的规则非常少，在这方面联邦规则非常少。
联邦政府其实不太爱管，物业是50个州管的，各个州有各个州的规则。有50个领域，联邦政府进行了较多的干预。一个就是反歧视法，就是不能根据一个人的种族背景、或者其他的进行歧视。
另外一个领域非常重要，长期以来就是如此，就是很多协会，以及租房的房东，不让孩子租房，不准让孩子进社区，这个社区只有大人、成人、80年代的时候，联邦政府扩大了反歧视法的作用，防止对儿童的歧视，也就是说不能排斥一个儿童去租房。除非是一个纯老年人的社区，可以防止而且进入。
另外在联邦通信法里面，保证言论的自由，他们禁止、合理的限制小电视的使用。有很多协会确实有这种限制，因为原来的电视非常大，这是一个联邦法的领域，电视应该放在什么地方？什么样的大的电视，在这方面的监管职能是联邦进行的。
对协会的投诉，由于协会成为美国的重要部分，所以协会成为越来越多人的关注，所以对协会的投诉，有一些投诉，就是他们在社会上排斥他人，他们在经济上排斥低收入的，或者收入与他们不同的，所以是一种收入的歧视。
所以，人们经常抱怨，他们不能进入这个社区。有时候他们用墙把自己围起来，是不是要把我拒之门外？我怎么了？我为什么不能进这个社区？刚才发言人也谈到整个社会的增值情况，他们如何影响人们对公民事务、政治事务的参与？（英语）他是劳动部长，克林顿当政的时候，他是劳动部长，他曾经说过：“这种做法是不对的。”那么社区协会确实是把这个社区私有化了，也就是说这个社区就好像一个私人的财产一样。就好像富人开（英语）奔驰，穷人开一般的汽车。富人住在富的社区，穷人住在穷人的社区，这是他们的选择，就像私人对其他产品的选择一样。可能觉得这种做法难以接受。
另外一个有问题的领域呢，就是内部的冲突，就是居民内部的冲突、居民之间的冲突，这是到处都有的。在整个协会当中，通常各单元的所有人、房主经常有冲突，相互斗争。一个人可能希望建立一个篱笆，另外一个人觉得这样不好。还有对个人的待遇问题，那么这个协会的管理人，对成员的态度问题，还有所谓的（英语）的现象。也就是说有一些协会的成员，好像看到，经常去报告别人打小报告。有一些经常打小报告，所有这些都有可能会产生很多的诉讼。
大概有40%的协会都被别人诉讼，都涉及到诉讼。有趣的是在中国，根据我的理解，对于当前的一个挑战，这个协会来自于政府、来自于上面，而且在美国政府确实对协会有一些挑战，但是挑战来自下面。这些单元所有人，如果不喜欢这个协会，他们就感到很恼怒，他们就开始谴责这个协会、物业协会。有时候他们甚至谴责整个物业，他们到立法机构要求政府对这些协会进行严格的控制。因此对于这些协会来说，他们面临的压力通常是这些不满的业主，是下面的压力，不是来自政府的压力。美国人不喜欢政府，这些物主、业主就发现这个业主协会是最强有力的政府。
比如说他们把这个物业协会，就比作国王。从英国人那里挣脱独立，就是不希望英国人来管理。我想这与中国人的情况不一样，美国人不喜欢别人管。
我们听到另外一方面的问题，有些人就是愿意批评这些协会，因为他们反对美国的私人生活。
还有另外一方面的问题，业主委员会参与者太少，有些人是合作，因此他们需要有些人给他们跑来跑去。因此这个领域也是对一些业主委员会来讲，在完成使命方面有很大的困难。
然后这些协会的好处是什么呢？就是这些邻居们，很多的业主自己好像组成了自己的政府，有一个小城市，也有可能有这么两三个、三四个合法的社区，因此我们可以制止。除此之外，他们希望来共同创建一个环境。你如果看到你把邻居的房子刷成另外一个颜色了，你不喜欢可以找业主。而且在管理方面可以减少官僚。除此之外根据一些小单位、小社区的需求来量身订做一些服务。他们有些业主协会，从理论上讲，他们希望能够有一些创新、有一些管理上的创新。我们看到市政府他们受到了议会的约束，而且受到了法院的约束，他们能做什么呢？
所以听起来有点像乌托邦的想法，（英语）写的一本书叫做《私人的乌托邦》，在这个乌托邦里面有社区当中的民主现实，真正达到了这种阶段，我们现在也算是在初级阶段。你想象一下，最后两个幻灯片我就讲完了。在更大的范围之内，让我们思考一下，我觉得当今时代，虽然中国一直强调的是集体、集体。但是像美国这样一种国家，由于经济的发展使得人们相互依存度越来越高，这就使得人们组成了更多的集体。而且我们可以看到，完全是自私的、或者是自己的考虑，慢慢出现于一种停止的状况。
然而这些集体的机构并不是政府建立，而是个人组成的。我们觉得19世纪后期开始，就出现了越来越多的私营机构。而且私营机构占了美国经济越来越大的组成部分。经济也不知道如何运行？什么是经济模式？因为在美国那个时候都是粗略经济。然后出现了大的政治团体，有自己内部的政治团体的组织形式，有住宅区住宅的，到20世纪后期出现了越来越大的社区协会和业主协会。
我们要做比较的话，可以看到19世纪出现了越来越多的经济社区的出现，和经济共同体的出现。因此在美国私有化，尤其是现在的这种私有的，但是是集体的权利，而构成的协会。这是我所强调的是由自己创建，不是由政府创建。
在美国我们在20世纪出现了重大的社会革新。这并不意味着把这些都私有化了，但是有很多私有组织代替了政府的功能，现在政府越来越小。而且现在这样一种模式，在美国是广为被仿制，我们还可以看到邻里之间的形式，而且这些人过去把他称为邻里之间的社区运动。所以现在我们尝到了权利的下放、责任的下放，下放给当地的社区。
所以，建立一些当地的社区，把社会私有化的建立一些组织，而且改革了美国当地政府，谈到了美国自己社区的变化、住房拥有的变化，这种变化本来也带来了对美国当地政府的一些变革，我相信在经济学家和法律界引起了一定的兴趣。当然我这样的发言，可能更适合美国的听众，但是读博士，你要想找一块没有写过的一个东西，那么就应该有兴趣读一读这方面的理论。
突然让你研究1910年，美国经济的情况，多次发表了一样，谢谢！
主持人：现在可以问答了。
提问一：这个讨论很有意思，而且非常重要。我相信在美国的历史当中，一个组成部分，是应该放在桌面上让大家讨论，而且要讨论美国历史的情况。非常遗憾的是，美国作为学术界在1920年大型的批判小型社区运动的出现，这个非常遗憾。因为当地社区的发展是整合了很多小规模的当地政府。当然这些话题我们可以谈起来没完没了，当时我们看到了巨大的力量，在推动当地政府的这些整合。我们可以看到1945年的时候，当地的社区政府出现了14000个。经济大规模的发展，也促进了这种社区的治理。我们在美国经常谈规模经济，谈到经济的时候，本身有很多层。而且这种社区的协会的发展，也促进了美国本地政府的改革。
所以，我觉得刚才你向我们介绍这方面的内容，然后你是不是介绍一下这方面美国历史的情况？我确实注意到了当时一些美国学界，他们不重视这些小的社区的发展，非常遗憾的是，当时这种小社区的治理发生了20、30年了，美国的很多学术人士没有认识到，这是非常遗憾的。
Robeert Nelson：当然这也算好事，你想想美国的学界会动员起一切力量来大力的反对小的私人社区管理。那现在对社区委员会和业主委员会，主要的这些反对力量其实来自于这些协会内部。
提问二：我来自社会科学院马克思主义研究院，我有两个问题：
第一个在美国出来的一些非政治组织发挥作用以外，其他的党派他们发生怎样的作用？
第二个是一个具体的问题，就是你刚才提到的，开发商在新的小区聘用的物业公司，那么他们走的以后，那么新的业主跟物业公司的比例大概有多少？谢谢！
Robeert Nelson：有关政党而言，这些协会的选举不分党派，因为这些业主协会谁也不举着我是哪个党的牌子，很多时候你都不知道他归属哪个党，或者是信仰那个党。我觉得跟一般企业一样，每个人都是股东，你作为一个股东，你能问我的董事长他是民主党还是共和党，这不可能。你当CEO也不能问，你有什么党派倾向。
有关的物业管理公司而言，很多情况根本就没有。当然这些开发商他开始的阶段，先管理物业，然后业主协会建立之后就转交了。如果愿意的话，这些业主们可以要求一些物业管理公司，提交竞争的材料。然后协会们再来选，选出一个物业公司来。真正起关键作用的是业主协会董事会，他们来决定。因此通过民主选举，来选举业主协会董事会。如果有了一个物业公司存在了，那么这个时候业主委员会的董事会有权利决定是否留他们？看这个物业公司收多少费？他们的表现如何？基本上来讲是一个商业交易。
然后看看别的物业公司，看看他们是不是收费更加便宜？管理人员的水平是不是更高？如果是的话，可以由董事会来选择。他们正在使用的，或者是由开发商继承下来的物业公司，他认为不合适，把他炒掉了也是可以的。开发商可能签20年的协议，强迫业主们换掉物业公式。（英语）你是不是能谈点细节？如果换物业公司怎么做？给一年期来更换？
还有没有其他人问问题？
提问三：我是一个律师，也是一个理事。首先感谢您的精彩演讲，使我知道了很多美国物业管理方面的问题，我现在有三个问题向您请教：
第一个在中国物业的收费标准最初是由开发商报政府备案以后确定的，并且延续了很长一段时间。由于业主认为物业公司收取的费用不合理，发生了很多的案件。我的问题是在美国这个物业管理当中，物业费怎么确定的？
第二个问题，在中国有大量的物业纠纷案件，可能是由于律师费的诉讼成本比较低的缘故，大家喜欢到法院打官司解决。但是我们知道在美国这个律师费很贵，如果发生了这个情况以后，那么都要请律师代理诉讼的话，那么有的家庭打不起官司。我想问的是在美国的物业纠纷案件，是如何解决的？打官司的比例有多少？
Robeert Nelson：OK。我先回答前两个问题，不然一会儿我忘了。
开发商在接管社区管理之前，一般来说还没有人买房子，只有开发商单家存在，所以开发商确定规则、确定开多少钱，然后业主搬进来住。这时候业主协会差不多一年、两年之内，看卖出多少房。然后再选择董事会，那时候董事会就可以变更收费了。董事会他们的代表业主们，就有权利来决定费。也可以升高、也可以降低，他想怎么做就怎么做了。
有关诉讼确切如此，我不知道中国的情况，但是在美国打官司挺贵，有些诉讼是合情合理的。有的时候打官司完全是一时冲动，人类的本能而已。比方说有一次在加州，就是关于70美元这么一个篱笆墙、换篱笆墙这么一个小事，等诉讼结束以后，那么这个时候业主协会和业主打的官司，最后花消花了7万美元，当然这是一个极端的例子。趋势有的时候人们开始相互争斗、打架的时候，就像美国和伊拉克打仗一样，有的时候对打仗一开始真想结束也困难。因此在社区和业主当中，和社区协会之间的打仗一旦战争开始，很难结束了。
提问三：王海老戴着墨镜，因为他是中国的英雄，一个打假的英雄。
不好意思，我也是和谐中心的理事。我有一个问题是这样的，我们在国内帮助很多的社区成立他们的这种业主委员会。那么按照中国现行的政策成立业主委员会，他的程序是这样的，由物业公司提交一个报告，就是我们这个小区已经到达了成立业务委员会的条件。或者是由5个以上的业主联名提起要求，然后让政府同意，让居委会负责成立筹备小组。那么这种情况一般由开发商、或者是物业公司来成立业主委员会。那么我想知道就是在美国这个业主委员会是怎么样来产生的？这个发起程序是怎样的？比如说来发起这次选举，就是选业主委员会这个选举，是由什么人来组织的？这个工作很重要。在中国大部分的小区没有成立业主委员会，就是因为这个发起程序太困难了。发起程序一般由物业居来操纵的。政府也容易被开发商和物业公司控制，那么这样的情况下，选出来的业主委员会，一般不能代表业主们的利益的？我想知道美国在这方面是怎么做的？怎么保证这些业主委员会是代表地方利益的，不受开发商和物业公司的操纵。
Robeert Nelson：在美国我们有过渡程序，非常严格。过渡程序就是从开发商控制的管理公司，过渡到业主控制的管理公司。在这个所谓私人下发中在宪法中规定的，里面规定了在什么样的具体情况下，原有的管理公司要进行过渡。但是过渡是渐进的，在协会成立之初的时候，董事会的成员都是开发商指定的，也许有20%、30%的房子卖出去之后，董事会当中有一个成员可能是由业主选择出来的。那么随后董事会里面代表业主的利益的这个人越来越多，我刚才说过75%的房子卖出去之后，那么在这种情况下发生了真正的转变。那么75%的房子卖出去之后，那么董事会的成员大多数就是业主了。这个程序在不断的进展，因为房子卖的越来越多。在美国房地产市场是竞争非常强的，如果你收费太高，比如说开发商收费太高，那么人们在买房子的时候会问，因为物业管理费是多少？如果这个费用太高，那么他就不买。
所以开发商也不能把费用定得太高。同时，在美国还有很多土地的开发。也是通过大的地产公司进行的，有一些开发公司每年建多少个社区，几十个社区，他们如果收费太高的话，他们的声望就会下降。
所以，确实存在一些问题，有一些州的立法对此进行监管。那么在60、70年代有很多的问题，但是处于发展的初期。而现在呢，已经成为定势了，有一些问题，但是问题不是很大。主要是市场竞争的压力，迫使开发商树立自己的形象。如果你对待人的态度非常不好，大家肯定会知道，所以你的房子就会卖不出去。
提问四：谢谢，我是一个民间学者、非政府组织的学者。主要是关于制度的保证，刚才教授谈到了好多法律和规则。我想问教授一个问题，能否介绍一下美国人购房的（英语）？叫分权共有。这是第一个。
第二个在不动产，由业主全部的分权共有？还是由业主部分分权共有。如果是部分的话，那么开发商是一个什么身份地位？我想问问这个情况，谢谢！
Robeert Nelson：好，我们谈到早期的发展阶段，开发商如果有一个项目，有500单元的大楼，开发商需要几年建成。然后他会去卖，有些先卖，有些后卖。一般来讲，可能需要一年才能卖完，有时候时间长一些，有时候时间短一点。这些房子都卖出去了之后，开发商就走了，开发商根本就不再参与了。
现在社区协会或者是物主协会来起作用了，那么管理公司只是奉命去做一些事情，在美国是这样的。这个管理公司在这个过程当中，不是一个重要的角色，他们可能有一些例外。他们可能会超出一些内部的程序。但是是协会来起作用，可能偶尔的情况下也有一些贿赂，但是这个管理公司，他根本没有什么权利，在这个过程中没有什么权利。他们只是去赚钱的一个公司，没有什么政治上的权利。
那么，一旦这个开发商走了之后，所有的决策权都在于这个社区协会，业主协会，就是董事会了。但是这个董事会可能会被召回、被撤销。比如说有一个社区他对董事会很不满意，有一个情况，允许业主来取消这个董事会，选举新的董事会。或者你可以懂。一般来讲这个董事会的任期只有两三年的时间，所以你很快有机会来重新选举新的董事会，如果你不喜欢现有董事会的话。
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