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现代物业/多元文化视角下的社区治理国际研讨
题目：“多元文化视角下的社区治理”国际学术研讨会
时间：2007年6月24日 下午2：00——3：30
地点：人民大学逸夫会议中心第一会议室
内容：
主题三： 社区治理的法律框架
魏耀荣：很高兴我能作为本分会的主持人，我非常欢迎大家的光临。本次分会场的研讨会有四位发言人，在四位人发言以后，剩下时间我们集中由大家提问题和做回答。现在我们请第一位发言人孟宪生先生律师做发言，我们大家欢迎。
孟宪生：各位来宾下午好！谢谢主席魏老师，也感谢咱们从美国以及其他国家来的外国朋友，今天我们在这里探讨社区治理问题。
下面我们进行发言，我发言的题目是物权法对中国社区治理的影响。我做这个发言应该有两个前提，一个是把物权法作为我们必须依据的这样一种准则作为前提。当然物权法制定过程中，大家展开了充分的讨论，制定完以后专家学者也有不同的意见。包括我个人在立法上也有不同的意见。但是毕竟在10月1日以后这部法律就要实施，所以对它不足的地方我们只能看到，但是也要以它为依据解决我们的问题，这是一个前提。
再一个前提，今天我的发言是着重强调的在社区治理过程中的财产问题。毕竟社区是以房屋作为物质依托开始的，所以在这样一个前提下，把物权法和社区治理来统一起来。所以我的发言也着重强调的是对物权和物权直接相关权利的行使问题，不涉及或者很少涉及上居民委员会和公共问题。
基于这两个问题，我下面谈物权法将对社区治理构成的影响。
我想先从三个大的方面来谈。
第一方面物权法为我们国家社区治理，在财产的归属问题上有了基本的确立，有些是确立了一些原则，这样为在社区治理过程中，权利行使提供一个物质上的规则。那么在这个规则里面，我们可能更多的人在谈的时候，都谈区分所有权问题，或者在我们物权法这一章里面也谈区分所有权。但是我个人的理解，在一章里面，实际是确立了一个，如果用社区的概念来讲，一个区域的物权体系，而不是一个权利制度。那么在这里面，我认为分三个层面确定了权利制度。
第一个建筑物的区分所有权。也就是说一个独栋的建筑物，多层的独栋建筑物在确定权属的时候，是区分所有权。也就是说物权法规定的，业主对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对共有部分的共同管理权。这样是对一个独栋建筑物的区分所有权。
当然这个概念的确定可能和国际上其他国家的立法基本是一致的，这是第一层面的权利关系。
那么第二层面的权利关系就规定了在建筑区划内的公共设施以共有为原则的共有权体系。在这里我个人认为，公共建筑区划内的公共配套设施的共有权是和区别所有权里面的共有部分是不一样的，是物权法上的共有，而不是区分所有权下的共有。因为在物权法里面明确规定建筑物区分所有权以后规定建筑区划内，这样一个共有。而这个建筑区划，当然和我们过去的物业管理条例的物业管理区域似乎还不是一个概念。但是它在这里是单独用了建筑区划的共有权。在这个共有权体系里面就包括道路，除国家拥有的市政道路之外的道理是由业主共有的。和声明归业主个人所有的绿地以外的绿地共有，在这里面有一个声明个人所有的绿地，这是要排除的。这是共有。
另外还有一个共有的原则。除此以外的建筑区划内的公共配套设施和公共场所归业主共有。所以在这里这个业主的概念是很宽泛的，但是从权利来讲，我认为在建筑区划内是共有的概念，但是它绝对不是区分所有这个概念下的共有。这是第二个层面的权利信息。
第三个层面在我们的物权法立法的时候，是把车库和规划的车位作为一个独立的部分拿出来讨论的、规定的。在满足业主需要的前提下，规划的车库和车位可以通过转让、出租、付证（音）等方式确定权属和使用。当然这里面我认为立法技术上有一个问题。比如很多车位怎么去设定物权或者将来怎么登记这是一个问题。
再有一个，满足业主的需要会产生一些问题。也就是说，比如我这个房子，现在开发商在卖50%的时候会有剩余的车位，能不能卖给这个小区业主以外的其他人，如果卖给其他人，将来再有业主进来的时候，不能满足业主需要。原来的买卖合同或者赠与合同怎么处理。不管将来怎么解决，就目前来讲，法律规定的，原则上我可以认为由双方当事人协议来解决。
这样，物权法应该从整体来讲，是这三个方面规定的权利体系。这是我们将来解决，因为物权产生纠纷的权利基础。法律做了这样的规定，这就是我们将来解决权利纠纷的基础，而这种基础一旦划定，将来为权利冲突的解决，应该提供一个模式。这是我谈的第一点，物权法确立一个物权体系，而不是一个权利制度。
第二点物权的权利已经明确了，那么这种权利的行使是如何来行使的？在我们目前物权法是怎么样规定的？物权法直接的规定，业主是共同行使共同管理权。这里只用了一个共同行使的概念，同时没有对共同行使再做细化的分析。这里我认为共同行使可以是临时的业主之间的共同一致。当然也有我们大家讨论更多的业主大会和业主委员会等等制度。当然在物权法上，没有对于业主大会和业主委员会它的地位以及成立等问题做出规定。这应当说给将来我们社区实践和将来的立法留有了更大的空间。我认为这可能对于解决中国社区问题是有意义的。如果现在不清楚的情况下做了规定可能是无意的。应该说权利行使这样一个原则是确定的，是共同行使。而共同行使应当说不同于协商一致。按照一定的规则，多数人的意志可以来体现业主的一个共同选择。
那么在这里，当然如果宽泛的说下去，涉及到一栋楼或者一个社区，这可能都是一个原则。那么在划单位的时候如何去做，或者业主大会、业主委员会如何去做？我个人认为结合现在的物业管理条例来说，可以创造性的运作机会可能会更多。是不是可以一幢楼成立一个业主大会，我个人成立业主大会更应该以独栋楼为单位，因为区分所有单位是以独栋楼为基础的。
所以这样为将来的业主行使权利提供了更便利的讨论。当然从我们现在的实践上来看，特别是北京，到目前为止，三千多个社区，物业管理小区，开业主大会的十分之一多一点，更多没有。业主如何来行使权利。物权法的这一种规定应该说更灵活。这是关于权利行使方式问题。
那么在权利行使方式的时候，有哪些权利？我觉得过去应该也是清楚的，但是现在物权法更加明确了业主共同权利的范围。那就是对于物业管理模式的选择权。当然物业管理模式的选择权，我认为在两个层面上谈，而不是，就是说你是请物业公司还是自己管理，不是这样的概念。包括你是选择大家一致表决的方式还是通过业主委员会方式同意成立的。同时我们行使共同所有权利的时候，你是自己组织去进行维护服务，还是申请第三方服务还是我聘请一个经理人为我服务。这是第二个层面。
所以不管是第一层面的选择权还是第二层面的选择权，物权法都给了我们业主。所以在这个层面上，物权法的授权也应当是很清楚的。这是我谈第二大点的第二个小方面。
第三个小方面，如果组建了业主大会和业主委员会的时候，对于业主具有法律约束力的文件，或者说我们解决纠纷的时候，必须能够在法律上被认可的一个准则是什么？这里面物权法提供了两个准则。一个是业主制定的自治规约，就是我们过去通常说的业主规约和业主大会规则。现在是规约，这些规约是对所有业主具有约束力的。或者大家通常说的社区法，这些应当是作为解决纠纷的基础。对于具体问题的解决，还有业主大会的决议和业主委员会的决议对业主具有约束力。这样能够产生一个具有法律效力的依据，这样一个权利问题，我认为在物权法上也明确了。
那么在第四点上又明确一点，物业管理，我认为物权法是回归了物业管理的本位，也就是说把原来物业管理条例规定的保安服务和保洁服务从物业管理的范围拿出去了。这样使我们的物权层面的物业管理和我们目前居民委员会制度等等这种一定范围的公权利的行使做了区分。这样就奠定了社区纠纷解决机制的通道和一个解决基础。这是第二大点。
第三点，物业主之间或者物业纠纷的解决机制和业主之间的机制。从两个层面说，一个我认为社区里面的纠纷，尽管现在很多人，包括北京大学原来搞一个调查，100多种诉讼，我认为很简单。首先把它一分为二，一个业主之间的纠纷，包括业主和业主组织之间的纠纷。再一方面业主和外部的纠纷，和服务商的纠纷。其实一划分，这个的问题的模式就出来了，和服务商的纠纷，按照合同法的原则去解决，很清楚，不存在问题。
内部的纠纷，社区基本的物权是明确的，共同依据一个原则也有了。这个纠纷问题也就解决了，而且物权法也提供了相应的基础，也就是说通过业主大会制定的规约和业主大会委员会的决议，那么对业主之间、团体之间的问题提供一个准则，如果对这个准则有异议的怎么办？如果认为侵犯权利的时候可以诉讼。另一方面如果没有人提出，或者你提出被驳回了，没有被撤销这样一个规约或者这样一个决议，在这个时候你必须遵守。如果不遵守的时候，业主大会和业主委员会有权要求他改正。受侵害的业主也可以向法院起诉来解决这个纠纷。
实际上物权法尽管是一部关于物的权利行使的法律，那么在社区涉及到物权利的纠纷解决，我认为也提供了一个完整的模式，只不过这种模式我们需要进一步精炼，更细化，这样我们的社区纠纷就能够得到解决。
当然今天，我们都看到北京市建委、北京市司法局搞一个调节委员会，这是一个解决方式。我认为我们探讨解决模式更重要。因为有模式解决问题清楚了，相应的通道也就清楚了。所以应当说物权法是一部关于物的法，同时为我们解决社区纠纷也提供了一个完整的框架，只不过细化的需要我们探索、研究、达成共识。
魏耀荣：感谢孟宪生律师做了精彩的发言。下面请李云亮先生演讲，他的题目是个人所有与团体所有的社区治理制度的比较。请开始。
李云亮：谢谢主席。我今天讲的内容放在了材料汇编的218页，从题目上看，我基本做一种比较研究，就是比较法研究，不过这个比较法是两种制度理念涉及的比较法研究。我注意到主席刚才说把语速放慢一点，在我脑子里就把我的眼睛放在国际友人上，这么来，我可以使我的语速感觉受到限制，可以慢一点。因为咱们的国际友人从南加州大学来的，所以咱们作为制度建构的论坛或者这个研讨会，刚才孟律师就谈到了很多制度问题，给我一个感觉，比如说我想到，因为咱们的国际友人是来自美国，英美法系，他们的法律制度、法律特点，其实他们的法律思维是属于一种归纳化的。所以咱们谈了很多问题是用演绎法的制度。比如咱们的法律设计也许对他们来说听起来有点困难，怎么在社区上有这么多问题。实际上他们先干，然后用司法判断对与不对，总结出一些原则性问题，然后日后再适用别的案例上。他们的法律思维是这个思维。咱们的法律思维呢，事情没干，先把一套制度设计出来，是一种演绎的手法。所以我从这个层面上也得把语速放慢一点，免得他们觉得咱们的问题提的时候，觉得很奇怪。因为法律架构这个问题，如果没有研究法学、法律制度，一般中国人有时候听起来也非常困难。所以实际上，我这个语速放慢一点，也便于本国人来理解这个事情，就是咱们同胞们理解这个事情。
所以刚才我就说了一点简单的英美法和咱们大陆法制建的思路上的法律差别，理解这个意思的时候，我说得清楚一点。我在考虑这个会议的时候，法律架构的时候，实际上是这个问题比较咱们用的物权法，这一部分，就是业主的建筑区分所有权，这部分设计的时候，我主要是看它，这个法律演绎的时候，我不是说使用的是演绎法的制度吗，演绎的时候，背后是一种什么样的理念？就是他要想达到一个什么样的目的或者出发点是什么吗？我在比较这个问题，那么我就始终感觉到他在设计这个制度的时候，他是以个人所有权为逻辑的出发点理念。所以我在比较的时候，实际上这个制度还有一种演绎的方法，是一种团体主义的理念，或者团体本位主义的理念来设计制度。但是目前又找不到这样一种制度，所以在这个文后我附了一个附件，是由我以这个理念设计的另外一套法律制度。后面附的只不过作为学术的东西放在那了。不是和谁争论什么东西？以便做一个比较学上的参照物。
实际上今天这个问题特别大，我就把它简化成一个一个实际问题。这里简化成一个什么问题呢？就简化成一个共同利益社区治理的法律框架，涉及一个具体的问题。目前在咱们中国就讨论社区问题，（英文）问题只考虑行政划片的问题，我认为这个问题已经不充分了。
过去派出所做民警，外面执勤的这些人，北京人叫做下片，他们又被称之为片警。这个事情等于1954年实施的咱们一个法律。城市居民委员会组织条例是这么说的，按照居民的居住情况，并且参照公安户籍段的管辖区域设立，一般以100户、600户居民委范围。这是原来的，后来改1999年实行的居民委员会组织法，根据居民居住的状况，按照便于居民自治的原则，一般在100到700户范围内设立，居民委员会的设立、撤销、规模调整由市辖区的政府决定。现在的居民委员会，居民社区都是行政划片。这里没有考虑经济因素形成的社区。
过去咱们都是住公房，没有大批量出现私有房。现在的社区问题，咱们住在这，或者在这之前，全国各城市出现了很多业主问题也好，其他种种问题也好，实际上很大成份上是因为经济因素。这个时候我们要考虑这个问题了，如果出现经济因素，咱们怎么考虑这个问题？我就感觉到，咱们房地产开发到现在物业管理，最早是来自香港概念，卖房子也好来自香港。包括现在进入法律的词汇——物业、业主，这都是来自香港。既然最早是学香港，我就要看看香港地区业主在权利设计上的时候怎么考虑？当然香港也是英美法法域的，但是具体问题在案例上是一样的，只不过思考方法不一样。
香港他就认为业主在一个小区里面，他称为分权共有，他们把业主叫做联名业主，咱们叫做共有人。香港地方俗语叫联名业主。实际上联名业主兑换到咱们的体系里面应该叫共有人。我发现香港法律有一个特点，他在判断这个事情的时候，认为但凡在同一个物业上，多余一个人就成为联名业主，而且买大厦的房子，夫妻共有是极为普遍的。另外，如果大厦分层或者分单位，由个别业主拥有自己单位的时候，香港的法律认准了一点，因为大厦座落在同一片土地上，换成咱们的概念就是一个地或者一个建筑用地，各业主也是联名业主，各个业主在这一片地上也是共有人。我见过魏主席原来有一篇文章就谈到。一块地上的房地产应该由业主共有。实际上香港在判断这个问题的时候，他用他们地方俗语翻译成也是共有。可是我就想到了咱们开发商学香港，学了很多有利于他们的概念、他们的理念、他们的好多东西。但是好多对业主有利的概念，他们没有引进。像这个也是我查香港的好多网页上他们自己也是这样解释的，这个解释是香港人的法律网上讲的。现在互联网很方便，你不必跑到香港去，就在网上看就能看到很多案例。
这个问题上，我觉得咱们现在的法律制度实际上是沿着开发商，当时引进的时候，多了点他们的利益，少了点业主的利益，形成了一个法律架构。所以在这个时候，我觉得从比较法上来说，实际上咱们应该注意到既然咱们用到香港业主概念、香港物业概念，为什么咱们不研究一下香港在这方面的基本问题是什么呢？所以有时候我经常在比较这个问题的时候，咱们国家有特别大的好处，有三个法域，其实是四个法域，台湾和咱们都属于大陆法的，香港也是大陆法的，澳门也是大陆法的，我经常到香港、澳门的政府网站去看他们怎么认为的？通常能看出差异，而这些差异，好多国内学者没有介绍，有些制度设计起来非常复杂，但实际上理念非常简单。就是一个简单的理念，你要把它变成可操作的制度，也许设计出几十条了。
刚才我说我在香港的网站上，查到有很多业主他也问问题，香港的政府网站有专门的律师回答这个问题，而我刚才说的，香港人对一个中土地上，或者一片建筑用地上，他认为只要在这一片建筑用地上的业主都是共有人。这是香港政府网站回答业主提问的时候，他回答的。所以有人要觉得想看看这个网站怎么回事？我可以把这个网址告诉大家，现在特别方便，你比较各个国的网站就可以清楚了。就相当于我到中关村买零件装一台电脑，先在网上比个够，到那找柜台就可以买了。我要到香港眼睛就全花了，但是网站上你什么都能看到。
从比较法的意思来说，既然咱们引进了香港学的香港，实际上香港对这个问题怎么看的？咱们应该明白，香港是这么看的，而不是咱们国内的开发商，或者房地产的说法，实际上他们是有差别的。所以从比较法的角度研究这个问题，容易使得咱们脑子比较清楚一点、客观一点。这是一个。
咱们现在是多文化视角下的社区治理，在法律上不光是一个社区问题，指的是同一个社区遵守同一个公约。社区现在里面的层位是什么？现在咱们国家在社区人的治理、人的自治法律层面上，只有唯一一个法律就是居民委员会组织法。刚才说了当时在设置居民委员会组织法的时候没有经济因素，现在出现经济因素的时候，在社区法律框架下多了一个物权法。因为物权法里有一个业主委员会、居民委员会，这两个怎么来统一他们？现在就发现什么？虽然物权法，或者以前咱们的物业管理条例里头也出现业主委员会了，但发现由香港来的名词，给业主一个好听的名词实际更边缘化了。并没有纳入整个政府现有的体制里面，因为现有体制是居民委员会，现在业主很多事情很难办，就是因为它在法律上是边缘化的。或者它根本没有进入咱们的政治体制、法制体制里面。现在有了物权法正式出台以后，有物权法和居民委员会法，我们是不是把这两个法律集合起来讨论问题。但是现在我感觉到至少新通过的物权法还没有准备好。咱们只有十四条，所以只有选粗线条的制度。
现在物权法没组织好，从立法的理念上，从学理上说有一条没准备好。物权法设计制度的时候是按罗马法的思维考虑问题的，罗马法的特点所有权是落在个人身上是正常的，共有是不正常的，罗马法的特点就是努力消灭共有。所以历史上很长时间，包括在欧洲大陆上都是一种纠纷住宅，就是因为这个住宅。解决不好就是个问题。
好，现在我们讨论这个问题，有物权法引导讨论业主自治，现在问题在大部分的业主同时具有居民身份，那么讨论双重身份自治合一已经是中国管理的现实问题。居住的财产权要重于其他的权利，应该是物权法引导居民委员会组织法，解释居民委员会组织法，而不是相反。逻辑上如果出现非所有权的居民漠视，这个情况就有可能出现。所以现在应该明确怎么样把物权法和居民委员会统一起来讨论这个问题。
主席讲停了，太耽误时间，对不起。
魏耀荣：谢谢李云亮先生做了很好的演讲。下面我们请王建勋教授发言，他的题目是社区治理的宪政考察，因为我们有一位老年的美国朋友，要直接听他的发言，所以王教授准备用英语来发表他的演讲，然后我们的同声翻译翻译成汉语。现在请王教授开始演讲。
王建勋：谢谢主持人魏老师。因为坐在我左右两侧都是我的老师，他们都建议我用英文讲，所以我就不得不用我蹩脚的英文讲，这些时间可能会稍微长一点。
刚才我们听到了两位发言人谈到了社区治理的法律框架，他们介绍的是有一些社区治理的操作性规则。所以我在这里谈一谈他在宪法方面，也是说我来看一看如何在宪法上进行修改，以便促进社区治理。我的发言包括三个方面。
第一个方面：首先我们需要对机构进行诊断，首先来考察一下我们目前社区治理方面遇到哪些问题。我发现有三个方面的问题，从宪法角度来看，有三个方面的问题。
第一个问题就是在社区治理当中，各个关系人的作用。问题就是谁是社区治理的主体、谁是应该治理和管理这个社区？有开发商、有物业公司、管理公司，还有这些业主。因此当时在社区治理当中都起到了作用。所以我们一定要明白哪一方起什么样的作用，来管理社区的公共事务。
我们刚刚听到开发商和物业公司代替了业主的权利。业主付费，本来是让物业公司向他们提供服务的，结果物业公司就变成了小区的主人，业主还要反过来听物业公司的指手划脚，要付多少钱，而且能得到多少服务？我觉得这就是他们的角色出现的问题。也就是每一方应该扮演什么样的角色？这出了问题。
第二个有关小区治理出现的问题是，政府应该起到什么样的作用？政府在小区治理上，应该有什么样的干预？我们知道在中国成立业主委员会非常困难，迄今为止只有很少数的小区成立了业主委员会。其中重要的原因是政府干涉业主委员会的工作，干涉这样一个过程，很难让业主组成自己的组织。另外有关物业管理方面也出现了众多的冲突。政府也牵扯在其中，有些官员也牵扯到，在中国第三个关于小区治理问题，就是有关收费、收缴的问题。我是很多年以来研究这方面的问题，已经成为有关集体行动的一个专家了，我说的是（英文）指的是集体，不是收费。
业主们如何应该结合起来采取行动解决共同问题，现在在中国已经变成一个主要的问题。现在的问题是，这些业主们是否能够实现集体行动，解决自己的问题，而不是*政府以及依*那些所谓的官员帮助他们。我认为现在这确实是变成了非常大的问题。
在我们首先明确哪些问题之后，我现在要说的是集体治理，他的最主要内容就是自己治理、自主治理，换句话说业主治理小区，他们有权利来决定业主需要什么样的服务？他们也能够决定付多少管理费？以及他们能决定很多的问题。我们说出的自治，物业主指的是每一个业主都应该是独立体，最起码业主应该有能力管理自己的事情。
第二业主也应该有能力在一个社区当中参与公共事务。比如说这个业主同其他业主来共同决定有关小区内部、公共事务的决定。我们常常听到这些业主自我管理的能力。有些人说自己没有能力来自治，没有办法管理小区内部的事务，或者业主自治不太多，也有人说中国没有自治的传统。
我觉得这两个观点都不能成立。我们知道，在中国，尤其在中国农村，我们有很多年的自治的经历和经验，尤其是农村他们能做到这一点，既然城市居民可以结群结社建立自己的委员会，他们也能在自己的小区内部做出自己的决定。实现自治，我们知道非常困难。
第一小区自治需要一系列的机构安排。比方说谁来做决定，做这些决定要依据什么规则。决定做出来之后如何来执行？如果小区内部发生冲突，有什么解决争端的机制。
第二我们在小区内部需要建立社会资本，换句话说小区业主应该相互信任，促进社区成员的交往参与。
所以从宪政角度来看，我认为社区自治是要解决如下问题。
第一：在小区内如何建立自己的章程？也就是说小区的组织结构如何建立起来？今天早上我听发言当中，美国朋友介绍业主委员会在自己的小区内创建小宪法，也就是建立自己的章程。然后在中国绝大多数是开发商，而不是业主制定有关的小区管理规则。这个问题很现实，应该是业主们，而不是物业管理公司或者开发商，由他们来为小区制定章程。这一点我们首先要变革。
也就是说由我们业主来决定自己的游戏规则。他们有权利最后决定和制定小区的管理章程，他们有多少公共的财产。如果出现任何冲突，以什么因的机制来解决。
第二：接受自由。在中国的城市，我刚才已经讲过，业主们很难组建业主委员会。我们需要小区的成员应该有权利组成任何他们喜欢的机构来管理他们当地社区的公共事务。
第三：涉及到物权法。我们知道新的物权法在中国刚刚被批准，然后我们在保护业主物权法方面，我们依然有很长的路要走。尤其是在小的社区，一些公共设施，如停车场、绿地和其他的很多共有的设施，如何来对他们进行管理？然而这些设施常常被开发商，或者被某公司侵占其权益。我觉得我们应该建立一些基本大法来保护个人的财产和小区的财产。很多的冲突都从这些中国的城市、小区、公共权利和公共财产拥有争议。所以我们回过头来看这些权利，有确定章程的权利和这些物主的物权法，这几个法的原则对构成一个基本的法律框架，即小区如何治理的管理框架打下了基础。
我觉得我们刚才谈到了宪法，一讲宪法就是国家最高级别的法律，就是国家宪法。但是英文这个词在社区级别上，他也是国家宪法的基础，也是国家宪政改革的基础。所以，我认为我们应该认识到这一点，并且鼓励业主们保护自己的权利，尤其是从宪法的角度来保护自己的权利。我觉得我应该讲到这，非常感谢！
魏耀荣：很高兴王建勋教授，他提出了当前我们社区治理制度当中的一些非常重要的问题，也发表了很好的见解。
下面请Evan McKenzie来发言，他的发言题目是业主委员会，他们的管理和法律框架，现在可以发言了。
Evan McKenzie：谢谢非常感谢主席，我非常荣幸参加这次会，感谢大学的邀请，并且感谢大家给我这个机会发言，我特别感谢这些学生和这些教授，使得我这次访问难以忘怀。
我的发言涉及到有关业主委员会，在美国业主委员会，他的法律框架。我也要向（英文）法律框架变化趋势，以及在美国如何不断地演变，而且现在正在演变的过程当中，还没有一个解决方案，我们这些专业机构如何应该应对这些变化？
很多的基本内容，在Evan McKenzie，今天早上的发言多数都已经提到了，所以我要讲的内容非常快，讲一些基本内容。比方说共有以及私有联合在一起，有些涉及到了社区管理的文件，尤其是整体由一些非盈利单位管理社区和其他的一些社区特点。
大家看到有些数据，恐怕你也看不到，1978年，美国有1万个业主协会，现在差不多28万业主委员会，差不多拥有了20%的美国人，现在是在业主委员会的管理之下。我们看到过去35年来，取得哪些的变化？因此影响到了我们，影响的速度也很快。尤其是在对于新小区建设的时候，任何地方，无论郊区、还是大城市，还是以前的小区，比方说有一些小区是在过去的农村土地上新建的。现在我是在芝加哥大学教书，现在芝加哥没有什么新房子，尤其是芝加哥的内城部分不可能买到任何新的房子。这是一种全球的趋势。
这本书写了第二章，也就是现在全世界范围之内，我们可以看到有一些专家共同写了一些（S英文），他这次参加了我们的会，全球的学者网络的知识，我们提到很多除美国以外的共同问题。我给大家解释一下，在美国我们的机构是如何发现变化的？在19世纪一八几几年的时候，他们所做的工作是有限的。后来随着70年代的发展，这些业主管理委员会又开始管理很多资金。换句话说，他们管理委员会商业方面的内容，有一些管理委员会，他们管理了高尔夫球场，或者一些度假村、酒店和其他的一些湖泊。因此业主委员会不仅管理物业，而且还管理商业。
后来有关对于业主的章程。这些章程本身越来越强调人们的表现，比方说你的邮箱应该染成什么颜色或者在他的院子里是否有一个天线，还是里面是否有一个皮卡，这种皮卡小车在很多小区当中拒绝人们开进去，这方面存在很多冲突。有些小区规定，在你家里面不能竖一个大旗杆，升美国国旗，这也不行，人家会告你。所以现在有些小区制定一些标准，而且很多小区是按照一个标准化的产品来制作的。最开始之初是开发商成立业主委员会起草章程，然后这个时候所有的业主都自动的成为买了房就变成了业主委员会的成员。你还没办法退出委员会，你要想退出就把房子卖掉。 Evan McKenzie也提到了过渡期，从原来的开发商控制转为业主控制。我相信在美国大多数委员会运作的都比较好。即便是有居民自己进行的也比较好，也许大多数协会，尤其是这些小的协会都是做管理的，他们是由志愿者做管理的，没有物业管理，但是所有大的协会，比如有一百个、一千个大的小区都有专业的管理公司。
城市政府推动了协会的成立，因为市政府可以获得新的税收来源，但是同时他们没有必要提供新的服务。因为有协会存在，他们不需要城市的服务。所以我们有一个说法，就是叫做（英文），这是个摇钱树。一个城市管理人告诉我，他们说居民协会就是摇钱树。因为城市不需要向他们提供服务，但是协会却向他们交税，所以居民要交两次会，一次给政府、一次给协会。很多消费者也喜欢这样的住房。其他人可能不明白，但是居民没有办法，如果他们住在美国社区，他们必须加入美国协会，成为小区成员。
法律发生了变化，在大多数州都有专门的法律规范这个小区。联邦法律一般不监管这方面的事务，所有的小区都是有州法规，每一个开发项目都有相关的管理文件。还有一点就是法官通过对法律的解释，建立了新的法律规则。这上面写着（英文）你的房子属于你还是属于协会？下面写着没有协会，很多所有人都反对协会的存在，因为他们认为协会是压迫性的，那么在这里，有一个网站，他们称这种协会是独裁者（英文）。有些地方协会把老年妇女赶到街上，这是这些所谓户主能动主义者贴的标语。
在美国律师是非常有权利的在这个领域，他比物业公司更有权利，他们自己也有自己的组织，这些律师在做内部的改革。作为一个行业，他们希望使他们的协会对互助更有利，否则的话，他们会受到市场的排斥。在美国有很多报纸，他们经常揭露协会所做的去事情。所以他们协会也认识到自己需要改善，但是这是非常难的。从内部进行改革非常难，现在发生事情，我们把它称之为微观政治。也就是说协会内部执行一些微观的政策。
我们对宏观政策、微观政策都有有关的立法。微观政策问题，包括改善会议的方法，保证会议记录，哪些人可以参加、哪些人不能参加？如何进行选举？我们有些规则涉及到如何使用代理投票、秘密投票、如何参选、以及如何召回、如何撤销选举结果？我们还有其他的法律，涉及到会议记录的保存，如何去获得这样的记录？很多情况下，我们需要看这个记录。如果不交会费如何强迫他们交费。有些法律改革限制了这些权利，这是一个非常复杂的问题，我解释不清楚。但是在很多州，（英文）这个协会可以把你的财产夺走，你甚至没有见到法官的机会，不到法院就把你的房子没收了。
美国有很多立法非常详细，告诉协会董事做什么事情，但是很难符合法律的规定。在佛罗里达、加尼福尼亚等地方都有详细的立法，这个立法非常详细，每个步骤都做出了详细的规定。
第二有一个（英文），也就是说有一个中立的州里的官员可以做调查，还有州里委员会收集有关的数据，还有ADR。他们问题是，所有这些志愿者董事能不能做到这些，谁来替他们做培训？以及后果是什么？他们仅仅是志愿者，物业管理者是不是要承担责任？如果你能够支付起罚款的话，那么谁来对你进行培训？谁对董事进行培训？大多数人做的工作都是非常好的、非常称职的。如果犯错是不是要罚。
在加利福尼亚要进行选举，那里每个协会都必须是所有的候选人都能够平等的得到协会的出版物，必须给他们提供会场，必须事先公布参选的条件、投票的条件，每一个协会在加利福尼亚必须获得一个独立的选举监测员。这是06年7月1日生效。大多数加利福尼亚的协会负责人不知道这个规定。
还有不记名投票，每个协会都要求通过一个选举法。这些都是市政府的规定。任何协会不能够限制或者侵犯任何一个住户的宗教权利、言论权利以及修正法权利。城市规则规定，协会不能违反一个居民的宪法修正案的权利。有一个县规定，如果违反了犯罪就是一个公共犯罪行为，就好像违反了一个公共法律一样。这是另外一种做法。
宏观政策，我们需要公开这些信息才能了解这些情况。我们还不清楚协会对于房产的价格有什么样的影响？还有会费，如果会费收得高，就是房产价格升高。就像Evan McKenzie所说的那样，这个协会可能会取代政府的职能。但是问题就是，越来越多的协会不再进行选举，如果没有候选人，或者他们没有权，在进行修缮的时候无法修缮。如果有些房子是短期内造起来的，但是在很短的时间内，未来可能会破旧，需要修缮，如果协会自己不能收费，不能有公积金，谁来支付修缮的费用？那么在美国可能会申请市政府来做，这个市政府会说不行。然后房东就必须自己交钱。在芝加哥，我住在那里。人们经常需要交特别的费，1-2万美元，来进行修缮、维修，作为维修基金。这是非常难解释清楚的，非常复杂。但是我还是要尽量给大家解释。
市政府在有些地方也在把现有的社区，让现在社区组建房东协会，在拉斯维加斯，他们在市政府要求建立当地协会，把自己的社区圈起来，或者交费，对自己的小区进行维修。最后很多协会他们的建立是因为市政府这样要求，也就是说除非建立这样一些会，否则不得进行房产开发。因此有一个议案，他就会看到，确实有的城市规定，城市不得要求建立房东协会，得克萨斯州正在考虑禁止城市要求建立协会，也就是因为他们这样对市场进行限制。
正如我刚才所说的，很多私人社区在财政上还没有准备好对自己的房产进行维修。这是一个（英文）。很多公有社区出现了苔藓，但是没有资金修理。需要很多协会交费，接受他们的服务。但是同时这些住户也吸收市政府和州政府交费，这是苔藓费。比如街道的维护需要市政府管理。
比如扫雪、打扫垃圾，他们需要交两次费，一次是协会、一是给市政府。加利福尼亚要禁止这种做法，少收几百万税收，这是很严峻的问题。
美国未来会是什么样的？有几种可能性。一个这个协会很成功，在很多领域代替了市政府。另外一个，协会的法律，他们就像一个小的地方政府一样，他们可能成为程度的一部分，他们是地方政府派出机构。第三个，还有一种可能，这个协会可能出现财政的困难，因此在市场上很失败，这并不是所有的情况。有些可能会遇到很难的情况，他们处境很难，会依赖政府，或者是以上三种情况都会发生。今天在美国情况还不明朗，还在进展。我们如果在中国的情况下发生变化，美国也在发生变化，我们也没有确定的答案。谢谢。
魏耀荣：谢谢，谢谢我们的Evan McKenzie教授，您的发言非常有趣，也非常激动，谢谢您，非常有意义。现在我们时间也不多了，也许只能允许提一两个问题，请大家问题说明向哪位演讲者提问题。
上海：我是来自上海，专门从事业主大会、业主委员会研究和实物操作的一个民间机构，我本来也有一个发言，但是因为交的比较晚，也是谈的物权法，因为物权法10月1号开始实施。我谈的话题是物权法实施之后的业主大会、业主委员会的建设。和孟先生谈的是有一些相似的地方。刚才听了他的演讲，我发现里面有一些不同意的地方，希望拿出来供大家参考。
一个是孟律师提出物权法中建筑物区分所有权的管理，是以建筑物区分来定的，实际上我不赞成这个概念，区分所有权是以建筑区划为区域划分的，尽管建筑区划是一个新的概念，但是实际上就是以建筑物群体性质划分的部分。
第二个他提出一个物业管理，现在根据物权法，不包括保安和保洁服务，他认为是物业设施的管理，这个理解，我也不太赞同。小区这种共同的行使权、管理权，行使的问题，我认为仍然是继续包括保安、保洁的服务，而且也不能说保安、保洁服务，把它纳入居民委员会的管理范围，实际上还是我们业主委员会管理的一个权限范围内的。
第三个孟律师的论文里面还提到一个观点，就是物权法实施之后，法院可能会判决我们现在没有物业合作合同关系情况下，实施服务，或者我们的合同法，或者我们的物业管理这个就会终止，以后不会存在。我认为在物权法实施之前，现在法院判决有很多不周的地方，但是事实管理，这种状况还会继续存在。是不过目前物业管理中的一些判定，它把物业收费仍然按照一般的市场收费，包括利润这部分，我认为目前的事实管理仍然继续存在，但是法院判决时不应该考虑利润部分。物业公司无权获得物业管理获得的额外利润，它只能获得它成本费用的补差。
因为我们都是做实际工作的，所以怎样在现有的法律框架和物权法实施之后，怎么解决现实的问题。
魏耀荣：请你讲。
提问2：物业管理包不包括治安和保洁，我完全赞成孟宪生老师的意见，物权法是基于物的权利，但是在我们往往探讨这些问题的时候，一个小区当中，我们往往把业主和居民没有进行一种区分，以业主行使的权利只应当是基于物的权利。你不能因为你基于物的权利而侵犯居民本身的一种权利。因为物业公司，他是由业主委员会他来聘请的。所以如果你物业管理在包括这样一种治安服务的话、这样一种保安，你城市的业主只要根据自己权利，就侵犯了居民的权利，其实在我们好多小区当中，业主和居民是并不完全等同的，所以我觉得我完成赞同孟老师的意见，物业管理不应该包括治安、保安这样一些服务。
魏耀荣：我们很难得有外国专家参加我们的研讨，刚才这几个问题，是不是我们以后讨论，再提一些新的问题。
（李云亮右边）问：我的问题是提给美国的Evan McKenzie，我是一个美国问题的研究者，我也是我们小区业委会的副主任，主持工作。我们作为业委会的成员不收取任何报酬，完全是义务的，但是我们现在发现实验了三年，非常难。因为我们有我们的本质工作，如果再去完全义务的做这种工作，难度非常大，我想请教Evan McKenzie，在美国业主组织的成员收取报酬吗？如果收取的话，额度是多少？谢谢！
Evan McKenzie：问题是我们业主委员会的成员是否应该付费？现在在美国也是个问题。从历史上讲，他们过去没钱，不付费，这同一些营利机构不一样，因为营利是要定期给他们的董事会董事们要付钱，但是我们这些业主委员会董事们没有钱。后来业主委员会、业主协会讨论了很长时间。正如刚才您所讲的那样，越来越难招志愿者为他们工作，第一花时间很多；第二你可能面对潜在的冲突。有些情况之下，人们把你甚至当成一种调节员。应该是邻居跟邻居打交道，而不是说邻居找你来抱怨，而你再出面调节事。这好像是有抱怨不去互相抱怨，而是把我们这些董事们当成警察了，让我们解决问题。甚至有时候我们也成被告，说我们自己没有承担起对业主委员会所做承诺的工作。因此业主委员会现在很难找到志愿者了。现在一种建议，就是招聘专业董事，有些人认为，也不让这些业主，不让他们当董事，因为这样会造成利益冲突。怎么办呢？我们需要培训一系列的一群业主委员会、专职的董事们，让他们同时五六个、或者七八个业主委员会任职，每个业主委员会给他们付100美元，现在已经有一个月给200、300美元了，钱不多，但是一个人要在好几个业主委员会任职，你还成了专业董事了。现在这个问题已经在美国讨论10年了，现在真正轮到美国开始讨论这个可能性了。
前右4：我在瑞典考察，瑞典有内部的组织，他们主席是允许他们拿工资的，我问过好几个，大概是他们可以一个月拿大概四五千人民币的工资。
魏耀荣：很遗憾我们没有充裕的时间来进行研讨，因为我们必须结束，否则我们可能侵犯大家茶歇的权利。我们进行了一场非常成功和很有收获的分组会议。感谢大家的热烈的参与和积极的发言，现在我们就结束本场的分组会议，请大家把你们的耳机留在桌上，或者是交给我们的工作人员，谢谢大家，我们的分组会议到此结束。
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