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现代物业/多元文化视角下的社区治理国际研讨会
主 题 九：社区治理组织
会议时间：2007年6月25号 上午9：00——10：30
会议地点：人民大学逸夫会议中心（第二报告厅）
（主持人）中国人民大学李盾教授：刚才会议的主持者，希望我们在这个会议上，大家发言的时候，语速稍微放慢一点，因为同传要翻译，如果我们讲得太快了，他们就有点反应不过来。
今天我们这个会议是社区治理组织。听了昨天的会议下来，我感到有一个问题，因为我们这是一个国际会议。那么我们在这里有时候我觉得双方，（我指的是国内的一方和外面来的朋友），在讲话的时候，我坐在这里在考虑，对方是不是听明白了？为什么会这样？因为我们面对不只是一个问题。有一个文化背景的问题。当我接到这个会议邀请的时候，我首先想到一个问题，在这里，在中国大陆这里，有社区吗？
我甚至认为我们这里和其他地方有什么不同？要讲中国有哪些特殊情况？我们不同于发达国家，我们没有发达国家计划经济的经历，所以在我们这里没有一个与政府相对应的虚拟社会。在计划经济这种体制建立之前，我个人的看法是不一样的。我们现在有社区吗？我们在一个地域之内，有很多房子，有住宅、有生活设施、有邮局、有医院、有学校，住在这里的人有一种认同吗？大家来往吗？我觉得在有些地方，发现在大陆的地方，有的同住在一层的人，同住一栋楼的人，住了10多年不知道邻居姓什么叫什么？几乎不说话。那么过去是这样吗？在北京这块土地上，我今年60岁了。在我是一个孩子的时候，上小学回家父母不在家，邻居的一个老太太看见会说家里有人吗？没人到我这里来玩，都会相互照顾一下。那么我们现在是这么一种关系吗？当然这里发生了很大变化。在我们这个会议上，大家昨天谈的业主委员会的问题，正因为大家有共同的利益需求，业主往往基本上有一定收入的人，有了自己的房子，过去曾经有房子的人也失去了自己的房子，都是国家的、都是政府了。有了自己的房子，发现为自己提供服务的物业公司，本来应该是自己的管家，现在变成了主人，自己要听他的，自己的权利得不到保障，这个时候大家才认识了，才走到一起来，大家共同行动了，有了共同的目的，当然这一切才刚刚发生。距离一个我们在世界各地都适应的社区的概念还是有距离的。
首先请朱宪辰教授来报告，他汇报的题目是“业主自治的可能性：基于复制动态的合作均衡条件”。
朱宪辰：谢谢主席先生，我提交的这个内容，稍微做了一点补充。前面那个内容，复制动态的内容缩减了一点，加的一点我们的要本个案。今天报告的主要内容是这样几点：一个是研究背景与问题的提出。
文献回顾；
第三是复制者动态的简化模型及推论。
两阶段的过程概念，我们对业主自治参考文献的理论，在这里介绍两个阶段过程的这样一个大致模型概念。
以住宅的电梯为例考察样本中的几个类型的个案，这里没有剂量的。
对象简单的说，中国是住房私有化，因为出现了不可分割的私有共有的共享资源。共享资源大家清楚，在我们这里都是有电梯等，还有咱们的维修基金是共同的，这样的货币资产。这样一部分共有共享的存在，是我们的研究对象。那么针对这个共享的，在房改以后，国家和国企业单位不再承担共享资源的维护更新。
接下来就是作为政府供给的替代，业主自治的合作供给是否会发生？如果可能的话，会需要什么条件？这是我们的问题和背景。
一般都是以“捐赠”的公共品来实现的，那么新古典理论没有办法，其实解释了没有人自发供给的困境状况，最终会导致枯竭的情况。并认为共享资源只有政府提供或者实行私有化，才能得到维持。私有化变成了市场交易，延续的拓展包括运用folk theorem无限次重复达到合作的目的。
那么另一个文献的来源是Maynard Smith，演化动态的思想。那么这里大致就是群体啊，是我们复制的动态的思想来源。
而两个阶段的思想呢，来自于大家清楚的North的变迁，Ostrom给我们基本的思想，以及Olson联盟有关的这些建议。思路都是经典的，大家熟悉的。这里就不一一介绍了。
下面进入第三方面，主要是合作的均衡是基于咱们的复制动态，我们的共享资源，如果有合作个体，合作ic提供了一定的量，那么一轮一轮一替代的时候，合作个体占整体群体规模N的比例为xt，由此可知合作个体的个数为Nxt，所有合作个体对共享资源供给的线性生产函数了。
那么推出的推论是什么呢？就是自发供给制度成功发生的条件是：合作者的边际效应，合作者就是奉献者，他的边际效应大于搭便车的边际效应与合作者付出的成本之和。那么该群体经长时间的演化，搭便车的者的比例将趋于零，搭便车者将被淘汰，这是一个复制的动态，大致的结论。
那么实际上演化过程的模型是极为简单的，没有办法栩栩如生来考察咱们实际发生的，从维权发生的业主活动。所以我们干脆沿着知识的提出，有两个阶段：
第一个阶段是创新发起阶段，创新的企业家，自主创新的企业家，他在前面提出提倡、提出规则、提出建议方案，然后被参与者实施投票，给住他们该提供的那一部分，不管是货币也好、还是时间也好，这一阶段我们称之为自治的维持阶段。这里一个框图，外界主体就是咱们的国家或者原来的单位，停止了咱们的住宅主体的供给，如果停止了，那么这个初始状态就面临着谁来出钱呢？这就是创新者的决策，那么决策是或行动或不行动。那么这个决策如果他行动，进入到其他业主，是否发生认知调整？如果认知调整成功完成，那么将进入他们会投入。如果在这中间，只要有一环没有进行下去，就回到上面的状态，这时候政府会出面，房产部门、区政府出面，能够看到有利可图的物业公司，或是开发商、或是房产部门给予一个协调，政府出一点、原产单位出一点、个人出一点，由外界主持这个供给，那么这个供给就是上面这个阶段。
第二阶段没有得到创新的、没有得到治理制度的发育。下面是能够获得一个新的合作制度。那么这样的过程以电梯个案为例，我们就讲一下结论。这里以电梯为例的结论业主发生的必要条件之一是：
有创新者，且其边际效应MU大于搭便车者的边际效应与创新者付出的成本之和。
依赖政府的“内在化共享规范”普遍存在的情况下，合作治理难以发生。
在合作治理新方案已经出现的情况下，个体间的差异越大越不利于合作均衡。
谢谢！
主持人：我们谢谢朱先生，下面一篇文章由王锋先生，Cooper、还有陈幽泓老师他们三位老师。
王 锋（代表三人发言）：业委会是新型的草根组织，我想强调这个性质，他们这种自愿性的社区组织，是由居民来发起的，他们可以自主来设定他们的工作目标，同时呢，他们也可以独立于政府机构之外。他们主要的任务就是要保护业主的公共利益，解决社区共同面临的问题。为了实现这么一个目标，他们采取各种各样的措施，来解决问题。比如说与物业管理公司进行谈判，发起申诉，或者是控告开发商物业公司违约，以及参与地方人大的选举，他们同时也赢过一些官司。
但是，可以说业委会的发展是不均衡的，有些业委会是采取了一些问题来解决。但是其他的并不活跃，及时活跃的人，他们工作的成效，不一定能成功解决问题。因此在这种情况下，我们也试图回答三个问题：
第一个就是业委会他们会面临什么样的问题？
第二他们在解决社区问题的时候，会采取什么样的措施，这个措施的力度有多大？
第三就是说他们解决问题的成效受到什么样因素的影响？
为了回答这样的问题，我们也做了一些调查，其中包括面谈，然后进行了一些访谈、调查、各种各样的工具都使用了。那我们现在是在北京一共做了92个访谈，主要调查了业委会主任，同时也做了各种座谈会。在这个研究当中，我们主要用了一些定量的分析，同时也辅助了一些定性的面谈。
第一个问题他们在多大程度上，这个社区面临各种各样的问题，过去两年你们有没有遇到什么样的问题。我们一共列了20个问题，让他们打分，就是这个问题是很严重，一般严重、还是不严重。从这个图上可以看到，业委会主要的问题是共有产权相关的问题。比如说物业管理的违约、比如说有一些公共设施维护不到位。这样的话共有产权就不能得到维护。同时我们也发现，物业管理的质量会出问题，那么这个在很多的社区也是非常严重的。比如说供暖、宝洁、保安、停车管理以及其他的服务等等。
有些问题实际上是业主的问题，主要是说业主之间的内斗。同时我们也发现，有一些问题是跟服务相关的，比如说教育、交通、医院，这个并不是说严重的一些问题，他们严重的程度跟前面进的几个相对比起来弱一些。由于业主委员会面临这么多的问题，我们也在系统的了解，他们的业主委员会有没有采取措施来解决问题。那么他们主要是着力于解决哪些问题？
从这个图上我们可以看出来，业委会他们精力主要是集中于解决物业管理公司，以及开发商相关的问题。虽然说业主之间的内斗也是很大的问题，但是业主委员会很少采取措施，解决业主之间的内斗。同时我们也要了解一下有那些因素影响业主委员会解决问题的成效。不管是跟开发商？还是跟物业斗争的时候？有什么 因素影响他们的工作？在这个研究当中，我们也希望看一下，一个是资源方面投入的问题；一个是领导能力的问题。
资源投入对于任何组织来说都是一个根本性因素，业主委员会资源一般都非常有限，我们讲的资源理论，一个组织需要从外界环境中获取资源，但是他们如果过渡依赖资源的话，他们就很难抵御外界的压力。因此一个组织他能抵御依赖，而所取得的成功对他们是很成功的。
如何动员内部的资源，来尽量提高组织的自治性，因为我们这次研究当中，把资源分为四类：一个是物力、人力？还有就是社会资源、以及政府资源。
我们第二个方面就是领导能力，有领导的技巧问题、还有他们的思想问题。1973年当时做过一个研究，把领导能力分为四个种类：
一个就是说使命感，战略能力等等。那么在这样的方面就是说，领导或者是以社区为导向，以自治为中心，或者把这个能力集中于改变自治这种形态，或者是把经验着眼于提高社区的能力，当然这个理论在美国建立的。有规定完全适用于中国，有的时候领导他们试图解决地方政府的问题。所以他们这种努力很难在短期取得成效。如果说是把这个精力花在社区自身建立的话，有可能更容易动员社区的力量来解决自己的问题。这样我们强调的是领导也需要来提高他们的能力，然后调整工作的重心，以及他们的领导风格也需要优化一下。
我们有一个假设就是说，业委会应该提高对他们掌握物质资源的控制能力。另外就是说在解决业委会问题的时候，政府是不是支持？同时也是非常重要的一个因素？同时，我们也发现就是说，我们在研究过程中，设计了一个打分的过程，我们会研究业委会的独立性和他们工作的成效有多大的影响？
我们也考虑了不同的社区，老社区、新社区、大社区、小社区、以及建设风格方面的影响。我们通过回归分析做了一个研究，我们最后发现，这个业委会他们在运行的经费，其实对队影响工作不大，关键看这个钱谁来控制。
另外第二点就是政府对业委会工作的态度，也是对他们工作的成效非常重要。
第三我们发现业委会的领导是不是有魄力？能够创新，这个也是非常的重要 。
我们发现中国业委会他们发现的最严重的问题，是跟共享产权相关的，以及跟物业管理服务相关的一些问题。
业委会主要是解决那些与物业公司、以及开发商相关的问题。业主的问题也非常严重，但是也没有采取太多的措施来解决这些问题，表明了目前业主委员会他们的状态，他们的角色非常的模糊。然后我们在这里面问了，为什么你们不采取措施来解决内部业主之间的问题呢？他们说这个应该是居委会的任务，而不是业主委员会的责任来解决业主之间的这种矛盾。
第二个矛盾，他说没有真正的权利来影响他们成员的行为。
第三个他们资源有限、能源有限、时间有限，而且问题也很多，所以他们只能解决他们认为最重要的事情。
那么业主委员会解决问题的经验来说，地方政府的支持态度是主要的。还有社区的领导者，他们的领导风格，有魄力者创新风格是非常重要的。在我们的研究当中，我们还有一些问题还没有解决。
譬如说哪些因素影响不同类型的小区，然后除了保护产权以外，业主委员会是不是还在发挥其他的作用来推动城市基层的民主，以及城市治理，在将来的探讨当中，我们会进一步探讨的。
谢谢！
主持人：因为时间的关系，我们要把提问和讨论放在最后。下面是丁煌老师和刘媛老师的一篇文章，他们发言的题目是“业主委员会的经济考量”！是刘媛老师来发言。
刘 媛：我确实没有想到，让我做这么一个发言。我在来之前才知道的，所以没有做课件。我硕士的时候，当时我做这个题目的时候，我觉得非常痛苦。05年上网去查相关的资料很少。后来由于一个偶然的机会，得知在深圳召开了一个全国的业主委员会的研讨会，得到了一些资料。
那么我现在讲一下我这个题目业主委员会的经济考量。根据我所了解的一些文献资料，研究业主委员会一般就是从这么几个视角研究。有的学者从社会的视角，称业主委员会为中国社会的先生，这是夏教授提出的这么一个观点。人大的朱教授认为是中国民主建设的一种以外的收获。上海的教授运用经济学的形态来研究业主委员会。此外还有法律界的人士，他们来界定业主委员会的法律性质。
那么现在我在这篇我的论文中间，是打算运用公共经济学的，来探讨业主委员会存在的经济可能性。在我做论文前，我要搭建多中心治理这么一个框架。我们在研究业主委员会之前的一些研究，我们都有这样一个前提，什么前提呢？众所周知，公共物品由政府来供给的。一般的情况都是由政府来提供，那么这是一个单中心的视角。随着改革以后，我国政府把住宅小区，以及物业管理推向了市场。由物业管理公司、一个市场经济的法人企业来进行提供。当然在政府供给的情况下也存在一个供给的效率的不足，以及供给的失效的问题。但是推向市场化以后，由物业管理公司来提供为产生这么多的维权现象？业主委员会的困境也是一个单中心的视角。由物业管理单独提供一个物业管理。在市场情况下，有了业主委员会，业主委员会在治理过程中也出现了失灵。我们要提供一个多中心治理，就是多元主体。
我们在社区建设中间，住宅校区的建设实际上是社区建设一个重要的组成部分，如果它的建设得不到有效治理，那么也是没有提高的。因此我打算从主要界定，我觉得所有的原因，业主委员会的困境就是一个原因，就是物业管理的属性界定不清。有三个方面：
第一个方面是业主委员会的缺位。我们昨天讨论了，在有些住宅小区，有些业主委员会他成立的数量不足。
第二个就是业主委员会参与物业管理的经济考量不足，这是我第二部分讲的一个重点：有三个方面：
1、业主他们对于物业管理的参与性较弱，是业主自治的一种常见现象，就是我们常见的搭便车的现象出现。
2、物业管理企业，作为一个企业，它是一个典型的经济人的假设，他追求利益最大化，没有政府、没有业主委员会的监管，肯定会失效的。
3、政府在物业管理这样一个作用中，出现了角色的缺位或者是错位的现象。
第三个业主委员会内部治理结构与外部治理的生态环境缺乏一个有效的互动。
通过这次研讨会我有一个感觉，既然要推进社区的治理，特别是要探讨我们业主委员会小区有效的治理，应该有政府部门的参加，才能达到有效的互动。我认为这三个方面的原因，最主要的原因就是对业主委员会存在经济考量的不足。我们界定了业主委员会在法律上的地位，我现在主要就是探讨一下，物业管理的经济属性是一个什么样的属性？根据物品可以分为竞争的风格性。
那么效用非竞争性主要从两个方面对公共物品进行界定的。
一个就是消费者主体的数量；
第二个就是消费者获得效应的数量；
我国住宅区的主体，对消费主体有一定的限制，不是一个纯粹的公共物品，物业管理存在一个容量的问题。那么在他的容量之内，对物业管理是非竞争性的。增加一个消费者，就是增加一个业主，不会增加物业管理的成本。但是一旦业主的数量超过了这个容量以外，比如说某些开发商，为了他获得超额利润，他肯定不许减少绿化的面积。在刚开始住房改革的阶段，那个容积率房与房之间非常的接近，绿化面积存在着N多的问题。
那么第二个就是说，物业管理公司在这一块，会用公共设施违规出租给一些非业主。比如说我们车位的问题。这样的话使得业主对物业管理这样一种产品的消费，出现一个拥挤的状态。
所以我们认为通过这一个消费者主体数量上我们可以得出，物业管理的这样一个服务的第一个本质特征有拥有性。
第二个对消费者获得效应的数量来看，在一定时期内，对物业管理的消费数量，和获得效应数量是各不相同的。有住房的小区、有纯商品房的小区。有的住房小区保安设备是比较高端的，有的相对来说比较低的。我们不是纯研究商品房的，还有一些单位房，单位解体了以后，以前由单位供给，现在出现了这个情况，他对于消费的需求是有的。但是因为他的业主、或者他住户经济收入的决定，使得消费者对效应数量是有差异性的。
因此，我们就认为，从这样一个分析就可以看出，物业管理具有准公共物品公共消费这样一个特点。我们除了对物业管理，非竞争性方面分析以后。
第二个就是排他性（音）方面进行分析。纯公共物品，由政府提供，不排除任何一个人对它的消费，也不会减少消费的数量和质量，边际成本应该说是为零的。那么物业管理再一个非排他性（音）方面表现如何呢？首先是物业管理不能完全的排他（音），否则消费的主体数量不会大于一了，就会变成一种纯粹的私人产品。
那么第二个物业管理又不能完全不排他（音），我们物业管理属于一个相对短缺的状态，就会造成拥挤，或者是消费上的竞争性。比如说小区的绿化、卫生、安全主要是由我们小区的业主付费的。因此物业管理在这方面就有局部的排他性。
那么可以归纳为三条：
第一条具有拥挤性；
第二条在消费数量上具有非均等性；
第三个具有局部的排他性。
我们分析了以后，我们再引入一个概念，我在这里要感谢奥斯（音）博士提出的观点，以前我为什么说要有一个治理理念呢？以前把生产消费提供作为一个统一的整体来进行，由一个主体来提供。现在可以把生产和供给分成两个阶段：生产可以是政府、可以是物业管理公司、可以是其他的外包公司，由谁来提供呢就是由业主委员会来提供。把物业管理这样一个公共产品分割为两个类：一个是生产者；一个是提供者；我们可以得出，业主委员会可以通过对业主的需求，对于一种物业管理小区的物业需求进行分割，我们可以对于业主委员会内部的治理，以及外部的互动做一个多中心的治理，我讲完了，谢谢！
主持人：谢谢刘媛。下面的题目是方竹兰老师报告，她汇报的题目是“论完善民众经济权利是建立和谐社会的前提”！
方竹兰：我是经济学院的，昨天晚上我搞了一个PPT，改了一下。主要我想讲什么呢？就是说我个人感觉，权利和谐才能社区和谐，这是我原来写过，权利和谐才能社区和谐，联系到社区问题，我昨天晚上赶了一个东西，可能不太成熟，我们一起讨论。
我们研究社区问题的时候，应该有一个多重视角，我们看到整个社会是处在，从原来的传统计划体制、向现在市场体制的转变过程中。所以我们研究社区问题，也要从这个角度来考虑，从中国目前处于的转轨阶段来考虑。我们现在的核心问题是国家权利、民众权利的调整，是原来过于各种的国家权利向社会民众的回归。所以这个过程才刚刚开始，所以我们觉得，我个人感觉很多学者昨天发言的时候，谈了很多现在社区的问题。我个人感觉社区问题背后的核心，出现的问题是不奇怪的。
如果说从民众权利的发育来讲，我们说现在社区很多不和谐，是来自于权利的不和谐。说明权利正在发育当中我个人感觉就是说，从社区建设的角度来看，那么民众权利，它的发育呢，它有一些环节，有很多的环节。
首先一个社区和谐来自于个人财产权的发育。如果从个人财产权来看，现在社区不和谐，很大程度上对个人财产权的理解过于狭隘。实际上人们在买房子的背后，可能就是人的一种舒适权、休息、个性、发展、学习等等人权的一种载体。
那么现在对于社区、物业很多问题出现，都是说你买了房子你就是这样一点权利，至于其他的物业管理不太考虑。所以我觉得是对个人财产理解上的一个过于片面的理解。从这个角度来讲，实际上中国去年进行了宪法的修改，今年颁了物权法。所以个人财产权的回归才刚刚开始，所以我们要有一个很耐心的时间，个人财产权的发展本身有一个很长的过程。从个人财产权会逐步发展到一种业主的选择权，这样一种发育。个人发展权的行驶。在中国目前的阶段，必须要发展出一种选择权，就是选择物业公司。其实都有一个重新设定和重新选择的问题。这个问题就是非常复杂。比如说现在很多老社区，老社区是国家部委下面的社区，现在房子卖给个人了，卖给个人以后还是一种行政本位的管理。
如果发展到你对物业管理部门进行选择，我觉得没有几十年时间是不行的。所以问题的核心是什么呢？如果你要发育成选择权，就要从行政本位从业主本位转化，这个过程是非常长的。所以像新小区，主要是选择物业公司；老小区还有一个脱离行政管理的问题。
然后我个人感觉，从个人财产的基础上，还会发育出交易权，个人财产权的行驶需要选择，选择是一个交易的过程，不是一个行政指令的过程。目前我们的这种传统体制，转轨阶段，处在一个不可交易，现在有了财产观念，很多业主有了平等交易的要求。可能物业公司没有认识到，政府没有认识到，还不知道怎么来管理这种契约交易。从不可交易，到可交易，是一个制度变化的过程。交易权就是要承认，在经济活动过程当中，作为一个经济主体、作为一个财产主体，应该具有的谈判协商、订立契约、并监控契约执行状况的权利，表明主体之间的一种情况。所以这有一个不断发育的过程。
所以业主交易权目前的困境，当前转轨阶段一种普遍的困境。那么实际上在你和物业公司的交易权不平等的背后，实际上就是业主和国家机构之间交易权弱的表现。国家机构之间，你交易权很弱、你话语权很弱，所以跟物业相比，显得你比较弱，正是政府体制改革的一种困境。所以我想，我们现在所谓交易权，你去谈，你要成立业主委员会，你说物业侵害你的利益，你要去谈特别困难的。表明我们目前主体之间的谈判，还没有建成。而且表明民主作为财产主体和国家的这种关系还没有形成。从个人财产权还会发展到组织权，行驶选择权、行驶交易权，必须要有一个载体。现在新业主，特别希望成立业主委员会。那么业主委员会组织，就是业主维权的一种组织载体。但是实际上业主委员会成立非常困难，你要跟政府谈判，不断要去说，为什么会这样呢？也就是说业主维权的这样一种组织载体，又有社区配套的各种自治组织的发育，同时还要依赖社会的自治组织的发育。
比如说街道委员会、建委、整个社会的自治协会，所以就是说业主委员会组织的发育本身，也是一个社会组织发育的过程。那么在这个自治组织问题上，实际上政府目前的决策认知是非常重要的。政府部门要认识到，面对社会存在的问题，不要非此即彼的管理思路。对大多数公共利益而言，实际上存在民众个人利益的集合中，不是凌驾与个人利益之上。政府的作用就是找到民众维持生计、追求个人利益的活动与整个社会公共利益之间的内在的共同点，用各种有效的方式尊重民众的个人利益，帮助民众实现合法的个人利益。
政府的责任是什么呢？大家可以看到，实际上我们现在的政府处于两难境地：比如说医疗体制就是这样的，管不过来。那么管不过来，就是刚刚角色认知的一种困境，就是说实践的教训告诉我们，在经济发展和政府管理之间，存在着我们还没有认识的第三条道路，就是市场自治和政府间接的调控。
从个人财产权不仅会发育成选择权、交易权、组织权，还有发育成创新权。创新权是什么概念呢？就是在目前个人财产权行驶的制度建设中，要认识到制度建设主体不仅仅是国家机构，业主和社会民众也是制度建设的主体，尊重业主的创新权所谓创新权就是民众对未知世界超前性的探索。就是业主维权，实际上就是业主主动参与社会制度建设的一种表现。也许我们原来没有什么法律规则，也许原来的法律规则和业主的维权是存在矛盾的。但是从长期来看，业主的维权代表了一种制度建设的方向，那么我们政府要做的工作就不是用原有的制度限制业主的活动，而是把业主的活动挪入到未来的建设当中。
创造权包括创意权，就是说在思想充分自由的环境下，超前预期，开拓理念，这些理念能带来社会财富的增进，让大家想。
另外就是说是创为权，必须要有利益激励机制。
第二是创为权，就是有了创意之后，马上要付出行动。
第三个是创利权。
第四就是创意权。就是创新的人应该比不创新的人得到社会的尊重和赞誉。那么业主应该成为中国创业，物业制度创新的主体，业主应该是中国目 前制度创新的主体，所以应该得到社会的尊重。
我们现在很多个人财产权，之所以维护不到位，是因为运用公共财产权的代理人，可能他的立脚点坐歪了，可能没站再一个公共角度。你要维护公共财产权，就必须让老百姓有公共财产权，就是国企事业单位的财产，来自于老百姓的纳税，所以需要得到老百姓的监督。不是说等国家官员浪费以后，国家的行政再介入，那么这样不能解决公共财产的监督问题，所以要让民众介入，能够对个体官员行驶公共财产的监督控制，那么业主才能对政府主管部门有话语权，那么民众对于个人财产环才有话语权。所以公共财产权和个人财产权又是紧密相连的。
最后我要说的，就是说这个权利是虽然历史的发展，一点一点发展起来的。业主实际上也是需要建立一个权利系统，那么这个权利系统会随着中国经济体制改革的逐步深入，而慢慢的发育出来。那么目前转轨的特殊阶段出发，我们不能超越这个阶段，我们只是通过业主权利，随着制度的发展、随着体制改革的深入，不断的推进业主权利的完善和发展。
那么从我们目前的中国发展的现状来看，应该是有希望的。大家知道去年宪法的修改，今年物权法制定，所以业主回归已经开始起步，谢谢！
主持人：我们谢谢报告人的报告，下面是最后一个报告，是杨静老师的报告，他的题目是“社区公共品提供——物业管理与社区治安”！
杨 静：首先要感谢我们的主席，从我们这个会议开始到现在，他一直站在这里，对我们的主席表示感谢。我讲的题目是“社区公共物品的提供”！我们今天这个分会场讲的是社区自治组织。我们为什么要有社区自治组织？因为我们要讲公共物品：我今天谈两个问题：
第一个提供公共物品的责任，在政府和我们这里谈到的社区自治组织之间的这样一个责任的划分。
还有一个提供公共物品的组织再社区之间的划分。
我把社区治安，每个不同的社区的需求分成了两个部分：
首先是最基本的需求；
其次是个性化的需求。
最基本的需求包括我晚上坐在家里，没有人来破门而入，就是保证自己安全的需求。
个性化需求，社区要覆盖到社区的每一个角度，但是有的社区要求说，我只要在这里每天能安心的睡觉就可以了，其他的就不需要，所以这是个性化的需求。
在个性化的需求当中，我把这样一种差异，用一个图表来反映出来，白色代表的是最基本的一种需求。上面用红色来代表这样一些个性化的需求。
那这样一种需求在政府和自治组织之间应该怎样划分？我觉得无论是从这样一种经济效益的观点，还是从政府财力的观点，政府只能提供最基本的公共服务，来满足社区公民这样一种最基本的需要。那么我们这些个性化的需求怎么办呢？我们这些个性化需求，只有由一个个社区自治组织他来提供。
红色的是由社区自治组织提供的这样一种公共物品。
白色的呢是由政府提供的，这样一种提供公共物品的责任，在政府和自治组织之间的划分。
那么我们要说这样一种公共物品的提供的数量怎样增长呢？在不同时期随着经济的发展、社会的进步，政府提供基本物品的增长，推动了社区可以享用的公共物品的状态，是这样一种状态。
在不同的两个点，假定提供的是一样的，随着政府所提供公共物品的增长，每个社区所享用的公共物品的数量在增长的。
第二个问题要谈谈这样一种个性化的需求，究竟应该怎样来提供？究竟是业委会还是居委会？
其实我们可以看到，在每个社区当中，都有两种角色：
首先是有业主；
其次有居民。
这两种角色不是完全重合的，所以产生了一个问题，业主他在小区当中所权利的来源是财产。居民在社区当中权利的来源是他人本身。像治安这些权利，他的行驶肯定会对人身基本权利、自由的权利受到限制、受到约束。业主要行驶他的权利，要使我的财产保持增值，那么我这个社区的治安肯定是好的，那么肯定对居民的行为产生了限制。那么在居民和业主之间，可能会产生一个冲突。业委会是代表业主的，所以居委会是代表居民的。所以由此引发在业委会和居委会当中，也会引发像治安、卫生、宝洁这样的权利产生一种冲突。
那我现在想提出的是，究竟保安和宝洁这样一些服务究竟由业委会来提供？还是由居委会来提供，其实是一个问题。包括在现在的社区治理当中，业委会和居委会的关系也不是很明确。所以我就讲这么多，我的目的就是抛砖引玉，希望大家对这些问题发表自己的见解，谢谢大家！谢谢主席！
主 席：我们谢谢杨静的报告，接下来有一些剩余的时候，大家可以向前面五个报告人提问，或者是发表一下自己的意见。
现代物业宋有兴：刚才我注意到有中间两位发言人，一位是刘媛，一位是方竹兰女士，他们的发言中有一个共同的问题，在小区管理中的时候，政府缺位的问题，他们在发言中说到了。我的问题是这样的，你认为他缺位，那么怎么样做才不缺位？它缺的是哪个位置？
另外也是跟相同引出来的话，很明显跟前面那位（王锋）女士发言，他（她）说业主委员会的关键问题没有解决内部问题，很显然跟后面的两位女士（刘媛方竹兰）观点有区别的。他们说业主委员会在成立的时候，经常被政府拒绝、或者是拖延。那么我的问题同样还是问这两位女士，你们有没有调查过这样的个案？有多少业委会，帮他们处理物业纠纷的时候，政府进行调解，建议他们成立业主委员会，他们没有成立，有没有调查过这类相反的案例？
刘 媛：首先我写业主委员会的时候，其实我写业主委员会的时候，当时也是我搬进一个近来适用房的小区。在住的过程中，感觉到业主委员会，以及业主治理的困境，对某些方面的需求。因为在我们的传统的观念中间，对于这一个住宅小区内的一些物业，以前由单位提供，所以不存在治理的困境。我搬到那个小区以后，就是业主委员会的成立，本来是开发商自己成立的。然后在入住率超过75%以后，这个开发商还在控制。对于业主的一些需求，一些共同的需求，物业管理公司在这方面存在着一些问题。
而同时呢，当时我所住的小区，业主不知道，他把他跟物业管理的纠纷，他的一些需求，通过什么样的渠道来解决？同时也找了政府，政府在这个小区之内，也存在着一个摸索探索的阶段。在这个阶段，肯定也存在一些认识的不足，还没有深化的过程。所以他在这里，表现在对于业主的需求，以及在物业管理公司的纠纷方面，他存在着一些这样的缺位。
刚才我在我的文章中提到了，对于物业管理的属性认识不够。我刚才说物业管理是属于一种公共物品。那么政府以前是由他来提供，随后他把这样一个物业管理推向了市场，由物业管理公司来提供，也把他的责任推出去了。所以政府的缺位表现在责任的缺位。对于物业管理公司和业主的利益之间的纠纷，他没有提供一个法律的保障，没有一个提供解决纠纷这样一个途径，或者是这样一个机制。这是第一个方面。
那么第二个方面，就是说对物业住宅小区里面，在成立业主委员会的时候，有一个指导和监督的作用，而且对于居委会也是一个指导和被指导的关系。用的不是间接的管理方式，而是用了计划经济的行政、或者是强制的措施，最明显的表现就是业主维权为什么那么艰难。我认为政府的缺位，应该在业主的自主治理过程中，首先是一个责任的到位。他的责任体现在市场监管，他的市场监管，应该监管物业管理公司，他作为一个经济人，他有利益的驱动，他可能的是他利益的最大化。而业主在共同消费品中维护自己的权利，所以在这里首先提供的是一个制度、一个规则。一个规则才可以谈公平和效率。所以政府在监管这一块是缺位的。我们应该解决的就是提供规则。第二个就是法律，在业主自治这一块要解决它的途径，首先法律要有一个司法救济途径。
方竹兰：我姓方，叫方竹兰。我想说一下，就是说做一个比喻，现在业主委员会处在什么阶段，相当于改革之初的非公有制经济。政府的缺位，首先缺位在认可上。其他的东西，如果有了认可之后，然后就会想到来扶持你、帮助你。那么现在在认可方面可能还是缺位的，其他方面都是由这个而生。
提问二：很多来宾不一样，我对业委会不太一样，因为是中国的国情，不太了解。我想了解的是到底业委会是怎么组建的？什么时候第一次组建业委会呢？业委会是不是必须由开发商来组建呢？比如说你们有一个社区，项目已经建起来了，比如80年代的时候小区建立起来了，那个时候还没有业委会呢？有没有可能让现在的居民自己组织起来，建一个业委会呢？因为可能原来没有，之后可以再建。
宋有兴：那么有没有调查过政府建议成立而业主自己不愿意成立的个案呢？
方竹兰：没有。
外国男：能否介绍一下中国大陆的业主委员会是怎么成立起来的？
主持人：这不是一个随便成立组织的国家。哪一位女士、或者是先生来回答一下。
回 答：我来自上海，专门从事业委会的组建和服务咨询的。这个问题是这样的，国务院条例有一个明确规定，就是说新组建的小区它的房屋销售，建筑面积超过50%以上，就符合成立业主大会的条件。第二个是由房地产管理部门和我们的当地的街道办事处，他们组织业主来成立一个业主大会筹备组，这个业主大会筹备组里面，一般由开发商、居委会、房产办，以及业主代表组成。比如说筹备组5个人的话，可能就有3个人是他们这些开发商和政府部门的官员，剩下两个可能就是业主，这样组成一个筹备组。筹备组成立之后在一个月之内，要召开首次业主大会。但是一般情况下，30天之内是无法召开这么一个会议的。所以可能拖到3个月、6个月、一两年、两年、甚至三年可能这个业主大会召开不起来。这里面开发商和物业公司会阻挠成立，因为如果成立之后的话，首先第一步有可能对物业公司的公共利益要求追讨。因为小区地面停车费，这个按照法律规定是属于全体业主拥有的。但是没有业主的话，这部分是被全体物业公司侵占了的话。那么巨大的利益就会使他们来阻挠业主大会的成立，这是一个比较主要的矛盾。
另外还有一个原因就是业主委员会，业主内部本身怎么组织起来，他们不懂，这是我们遇到的一个最大的问题。业主他们本身不知道，在这样一个平等的环境下面，怎么来建立自己的组织？我们中国的老百姓没有这样一个经验。所以说我们现在做了很多的工作，就是说怎样培育他们这种在社区里面怎么平等相处？少数服从多数，这样一个新的做法。不是我们以前的政府主管部门主导的，全国是政府组织的一个机构。中国现在的民间机构很少，包括我们的行业协会，99%是我们政府成立的，不是民众成立的。那么业主委员会这个组织，是我们国内第一个真正由业主、由老百姓自己成立的，所以我们对它的期望是很高的，业主委员会、业主大会必须要成功。
主持人：我们想今天的5个报告，前面有一个报告提到自主创新，我觉得这是非常重要的问题。那么每个人都谈到我们正在社会转型过程当中，我们能转得过去吗？我们清华大学的孙立平（音）教授谈到，转型有一种定向的需求。我们最基本的需求有了保障吗？我们制定出来的物权法，在物权保护上，或者我们扩展而言在权利保护上，是已经做得很好了吗？我觉得这都存在问题。
那么在我们讨论的问题，第一点设立到对个人权利是否认可，我觉得我们还没有做到这一点，我们对个人权利的认可。所以我们第二点涉及到业主委员会内部的一些问题。尽管业主委员会的第一个问题很难成立。什么问题是需要*自治？*民主去解决的？这是摆在我们面前很现实的问题。
前一段时候中国共产党有一个重要的文件提到一种机制的建立，比如说诉求表达机制、权利协调机制、权利保障机制这些，在我们今天的转型期间，是非常重要的。谢谢大家参加这个会场的会议。最后我要说一下，会议的组织者要求大家不要把同传带出去，谢谢大家！
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