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现代物业/多元文化视角下的社区治理国际研讨会
主题十一：社区治理组织
会议时间：2007年6月25号 上午10：45——12：15
会议地点：人民大学逸夫会议中心（第二报告厅）
（主持人）Robert Nelson：我们已经晚了五分钟了，我们现在应该开始了。大家都可以坐下来了，我们可以开始我们这节的发言了。
Robert Nelson：我太高了，这个麦克风太低了，我得拿到手里才行，这是我们的第11节会议，我们过一分钟正式开始。我们这一节会议的主题是“社区治理组织”。我相信所有相关的论文都是有关于中国的“社区治理组织”制度。所以是非常好的机会可以进行交流，对于我们来自美国人来说，我们对中国不是很了解，是怎么运作的？也不是很期待，所以我们是期待大家的发言，里面肯定有很多的细节。我有很多的好奇，想了解很多的东西，我有大量的问题在脑子里，也许有些问题能够回答，但是问题都回答不大可能，我只是希望有一些能够做到答案。对于你们已经知道了很多来说，也许会有一些新的细节、一些新的东西。
我不了解发言人，也不认识，所以我读到名字的时候，你一定要上来。
林一海：女士们、先生们大家好，这个题目是赵恒先生反复敲定以后决定的。赵恒先生是北京上地西里业主委员会的主任。他也是上地西里业主委员会业主大会的设计者和推动者，依据了现代民主理论，并且结合中国社区的实际情况，所以两年多年的实践，取得了很珍贵的经验，也因此而丰富了我们关于业主代表大会的理论。尽管这个理论在目前还不是主流理论，那么目前关于业主自治运动的主流理论是什么呢？从这次会议大家的发言中似乎看不出来，然而确实是存在的，并且对业主自治运动和社区建设问题，有着非常深刻的影响——就是所谓的普遍参与论。
这种观点认为，物业管理和社区建设，是建立在共有关系上的，属于业主共同自治的范畴。既不能由政府来包办，也不能由少数人当家，凡是由全体业主都来普遍参与，共同直接决策。还主张对业主进行普遍参与的教育，甚至把这种普遍参与的教育视为民主化的启蒙运动。认为民主就是全体投票，少数服从多数。除了绝大部分业主委员会成员主张这种观点以外，中国众多的物业企业也惊人一致的助阵这种观点。甚至关注这个领域的众多学者也有同样的主张。所以，这种主张必然体现在了许多相关的法规之中。
与普遍参与论针锋相对的有，并不是凡事都要全体人员来决定。业主自治制度必须适应社会分工的要求，实行分权制衡。应该建立业主委员会执行这样的体制，业主代表大会理论特别强调，民主不等于全体投票。民主的核心问题是对管理机构成员的充分讨论，使议题得到充分的讨论，不是指全体成员都来讨论。所谓容易罢免，不是不讲程序的随意罢免。
简单的说业主代表大会理论与普遍论的根本分析在于，是否具有社会分工的观念？也就是是否体现社会化大生产化的客观要求。业主代表大会理论在目前还是非主流理论。首先这是由于目前中国业主大会非常稀少，像上地西里那样建立起来的民主代表大会，甚至是屈指可数，在全国可能大概就3、4个。
另一个员工，我国的学者缺乏普遍分工的意识，他们认为这是风马牛不相及的。不少人甚至完全没有业主代表大会的概念。前面提到，普遍参与论的主要是业主委员会和物业管理企业，每当有业主向业主委员会和物业管理企业提出要求的时候。业主委员会和物业企业都会说，对不起，我不能接受你的意见，因为你提的是个人意见，不代表全体业主。你要证明你反映的是全体业主意见的话，你应该按照物业管理条例的规定，去争取20%的联名签署，然后来决定。在上千户的社区里面，要想找到20%的业主联名签署，这是非常困难的。
所以所谓业主大会，不过是业主投票而已，我想大家很容易相信，一个议题表决以前，是否经过了充分讨论，来辨别其中的真实含义，表决的结果一定是很不一样的，甚至是天壤之别的。现在要指出的是业主代表大会，反映了广大业主的愿望，这可以从北京市小区2005进行业主调查的结果看得很清楚。
参加调查的有50位业主，其中赞成成立业主大会的41位，反对的有2位，其余的7位态度不明。普遍参与不调查这样的结果，该小户有900多户业主，只有41位赞成成立。他们虽然千方百计寻找这个根据，但是再也不愿意在其他社区进行这样的调查了。那么普遍参与论都寻找了哪些根据来反对成立业主代表大会呢？
一个是所谓的公益论。就是说业主委员会的工作是没有法定收入的公益行为，愿意从事业主委员会工作的人是道德高尚的人，不需要监督机构。而广大业主通过反思30年前的文革运动，和经历了30的年的应该改革，很清楚利益是决定行为的很重要的因素。也很清楚没有监督的权利必须有腐败的道理。这是近年来大量的业主委员会的主要的因素。再有一个是物权不能代表论，大家看是不是很奇怪，那到底是绝对排他性呢？还是有排他性呢？
第三个业主大会就是业主监督决策的组织机构，所以不需要再成立业主代表大会这样的监督机构。就是说只有全体业主，至少是超过一半的业主一起来参与，普遍参与才能监督业主委员会。而且在业主委员会支持下举行的业主大会，才能监督业主委员会。那么这种全体参与的业主大会，是组织机构吗？
200多年前美国总统杰克逊先生指出，处理公共事务的自由，在他们愿意的任何时候，撤换这些代理人及其组织的自由，我国的宪法和民法也是这样的。组成决策和监督机构是社会大生产条件下，业主实现全部权利的首要条件，以便阻挠业主对议题进行充分的讨论。比如普遍参与论对业主们说，只有大家都来参与，才能完成业主委员会。
因而业主参与投票的热情逐渐降低，甚至不有兴趣参与社区的公共活动。普遍参与论还直接分化业主群体，广大业主不具备广大知识对业主进行讨论，必然产生很多的问题，互相攻击，甚至大打出手，美丽园就是一个典型的例子，由于时间的关系我就不再讲了，谢谢大家！
Robert Nelson：下一位发言人是邵夏珍。
邵夏珍：各位上午好，我很高兴作为一个学者的身份在这里发言。我今天发言的题目是：业委会的角色、职责与运作方式探讨。
我觉得我们的学者很多是写研究报告比较多，或者是说得比较多，做的比较少。所以在2001年，我在一个小区居住，我用自己亲身的经历，参与了4年业委会的运作，我想结合这4年的经验和自己的思考，来谈谈这方面的问题。
我想近10年来，随着城镇住房体制的改革，业主兴起也是近10年的事情，形成了一个以拥有住宅权和小区财产管理的业主群体，随着这个业主群体的兴起，一个为业主服务的、具有民主、服务、代理、管理的业主委员会也应运而生。比如在北京也不过11%左右的比例，但是从长远来看，我相信业委会在今后的社区发展中，会成为一个不可或缺的组织力量。
那么业委会他应该是怎么扮演他的角色？如何进行有效的运作？如何履行他的职责，这是很关键的问题。
那我认为第一方面，业委会有五种角色：
1、业主权益的代理者。因为业主的财产以物权为核心的，派生出来的种种收益，通过业主的委托，通过业委会的讨论决定来授权，由业委会来代理、来履行。
2、他的角色是业主大会的执行者。我们知道2003年我国出台的物业管理条例，第15条规定业委会是业主大会的执行机构，也就是说他应该扮演一个执行者的角色。
3、业委会应该是小区管理的监督者，业委会对于小区管理的日常服务，对于业主公约和业主大会决定的各项制度，都应该扮演好这个监督者的角色。
4、应该是社区建设的服务者。我认为业主委员会不是官僚机构，应该成为服务机构，应该了解本居住小区的需求，来为小区提供效应的服务。
5、应该是各种关系的协调者。我们知道小区是一个浓缩区的社会，所以共生。我觉得业委会应该是业主、开发商、物业管理公司、居委会、以及政府有关部门之间这个关系协调的一个协调者。
那么业委会的主要职能应该怎么样去确认呢？我觉得有两块：
第一、由国家现有的条例、法规所确定的业委会的职能，这里主要是我国的物业管理条例、以及新颁布的物权法所确定的业主大会和业主委员会的职能。这里我不一一展开。现在我需要展开的是第二部分：就是业委会的职能，应该从5种角色的扮演延伸开。业委会的职责总结起来应该是4个方面：
1、召集业主大会讨论的其他重大事项的决定。
2、代表业主与业主大会聘请的物业管理企业，签订物业管理条例，及时了解物业的建议，履行物业服务合同。
3、监督业主公约和其他规章制度的实施。
4、法律法规和业主大会，会议规则规定其他有关的管理职责。
第一方面作为代理者，应该履行的职责，应该围绕知情权、所有权、处置权和收益权来进行。
因为首先知情权，作为业委会，你得知道自己的家底，面积等等的情况你首先要知情。因此不可能业主每个人去了解，首先把知情权很好的了解。
第二个就是所有权。在了解知情权的基础上，应该把所有属于业主的共同财产收回来，归业主所有，然后委托专业的公司进行管理和服务。我们收回了属于公摊面积的16套物业管理用户，和4栋楼的地下室，这一收回来给业主带来的价值就是2000万左右。
第三个就是处置权。关于小区道路、或者是电梯、其他地方产生的收益，你都要很好的分配制度来处理。
第四就是收益权。要通过业主大会的决定来进行合理的分配。
第二作为执行者的角色，扮演的职责就是要执行业主大会的有关规定，因为没有业委会来执行，那么所有的情况都是纸上谈兵了。
一是要监督和协助物业管理企业履行好物业服务合同。
二是要监督物业公用部委的合同。
作为服务者，业委会应该把大多数业主的利益放在第一位。
5、作为协调者的职责，要协调各种利益关系，妥善处理各种矛盾，划界纠纷，围绕着社区的和谐进行展开。
第三个大方面，业委会如何有效运作？
我认为第一个方面，业委会你首先成立以后先要抓的是小区，最迫切、最主要的问题。这了分三个方面展开：
1、首先摸清家底，这里就不太展开了，凡是属于你的公共财产的东西你弄清楚。
2、要处理好公共财产产生的收益问题。我们怎么把收入进行分配？我们通过业主大会，设定了三种制度，叫业主选择。后来我们决定把每年，因此出租房每年大约有80万的收入，后来决定把75%的返回为业主的补贴。所以让业主真正获得这个收益。我们把10%的收入作为公共维修基金的积累。我们拿出8%奖励物业公司。我们确定用7%的比例来作为小区活动的资金资助。所以有了这样一个收益的分配，我们整个小区的运作，走上了一个良性的循环。
3、督促开发商尽快解决配套设施未完成的问题。
第二个方面的问题，主要就是说要做到领导业主理性维权。我们强调是法制的社会，所有的维权都应该在国家法律法规所允许的范围下去运作的。那么我们运作了，在4年里我打了4个官司，第一个官司跟开发商打的。但是我们发现他没有给业主安装阳台门，开发商不肯赔偿，后来我们用法律诉讼，后来我们官司打赢了，最后获得了双倍的赔偿。这是我们首次获得双倍赔偿的案例，这个案例的成功，给业主挽回的损失达300万元，这个给业主了很大的肯定。第二个物业公司告我们暖气费什么的，在一审的时候都是业主败诉，我们提供了很多证据，都不才信，后来搞得我们没办法，我们只好找政府，上中央电视台，运用媒体的力量，所以我们在二审的时候，把一审败诉的案子纠正过来，我觉得是很不容易的事情。
第三个方面我们就是业主既然是小区主人，应该选取物业公司，跟他们签订合同，我们炒掉了物业公司以后，我们通过招投标的形式最后选举了一家物业公司。我觉得所有的物业公司要炒掉物业公司不容易，我觉得我们跟政府沟通，方方面面做了很多先期的准备，最坏的打算也做到了，没想到整个过渡很平稳。签订物业合同，是能够行驶权利一个很关键的合同。所以我们跟物业公司签合同的时候，我们花了一个月的时间，有了30多页的职、权、利非常分明的这么一个合同，同时把物业费降低了40%。那么这个物业费的降低，那么给小区每年的获利是80万。那么4年下来肯定是400万的节省开支了，那么这样让业主感觉到，我们给大家带来了实惠。
第四个方面我们做的工作共是重新改造小区的公共设施和环境。我们用房屋的出租收入，我们把小区的道路拓宽了，然后又花钱做了很多的绿化，然后把小区的房子装了大理石，我们也举行了很多社区的活动。像每年我们春节的时候，我们要和物业公司共开一个春节联欢会，六一的时候，我们也会搞活动，同时我也邀请一些人士进行讲座，还要一些乒乓球室。后来我做了一个问卷调查，调查的满意度达到了80%，我觉得这真的是可以的，我觉得领导要自我牺牲很多，去做这个事情，谢谢大家！我的分享到这里！
Robert Nelson：我听到了很多，学到了很多。那现在呢，我们大约有15分钟的时间可以进行问答。针对今天发言人、或者是其他人愿意回答的问题也是可以的。有没有人有这个技术能力，可以告诉我这个麦克是怎么回事？如果这个麦克有问题，大家也可以上台来问问题、或者是提问题。
提问三：刚才听了几位的演讲我觉得非常重要，业主委员会发展到现在，大概7到10年左右的时间，我觉得到了一个新的阶段，中国的民主进程到了一个新的阶段，这个阶段制度完善。现在业委会的结构，在法律上、在各方面来说，制度还是不完善，怎么解决？有两种方案：因为现在我们的业委会都是公益性的，可以用各种财力去瓦解业委会，就像当年的袁世凯一样。所以这个时候后面操纵者是谁？是有巨大的利益集团在操纵。上地西里、还有深圳他们的制度比较完善，我们小区有30、40栋楼，我们现在进行改革，每个楼相当于联邦的情况，有30个业主代表，代表各个楼，这个业主代表呢，可以选，可以轮换。这样第一是普遍参与；第二必要的时候可以有三分之二的表决。通过这个情况完善细节，把业委会变成社区的议会的邦联制度，可能是一种比较有效的方式，这是我的一点看法。
提问四：我想更多了解在选举方面是怎么管理和进行的？选举的规则到底是由政府定的？还是由业委会定的？怎么推选的呢？
Robert Nelson：任何人都可以回答，我都有兴趣来听。
周：地方政府的一些规定，选举有一个法定的程序。就是在小区里面10户人，就可以推举人。一个小区准备选7名业主委员会的成员，就会推举9个候选人，然后再来进行选举，程序是这样的。然后每个地方是不一样的，深圳是每10平方米为一票；然后广东省政府的规定是商业楼宇面积非常大，为100平方米为一票进行投票。但是在我们锦州大厦（音）现在便于操作，就是每户一票，按户进行。因为我们觉得国家的物业管理条例里面，明确的规定了业主大会的规则，经过政府备案就可以，因此我们做了这样的调整，就是每一户一票。商业楼宇就是为了大户来干预私人的投票，他以大户来干扰，因此也只有一票。
提问五：我想对周先生的解释做一个补充，中国的业主组织投票，是根据国家的法规来进行的，这个规定有一个最基本的要求，就是投票分两个方面：
一个方面是产权面积；
一个方面是人的票数。
所以业主的投票是要分两个方面。在你投票的面积角度来说，整个区域的面积要占一半以上，才能够通过投票。拥有这个小区建筑物的面积要达到一半，那么这个面积怎么计算？各个城市不一样，计算方式不一样，但是总面积要达到一半。这些业主拥有小区的面积要达到一半。
另一个投票按人来算的，人要达到三分之二才能通过业主大会的决议，也就是我们说的小区公约，业主公约通过率要达到三分之二，程序是非常严格的，这是按照国家规定，国家法规和地方法规来进行的。
周：今年又做了一些新的调整，有的项目可以是三分之二，有的项目可以是三分之一。
提问五：按照国务院物业管理条例，刚才这位女士说了，全国各地不一样，有可能100平方米是一个票权，北京市是一米一个票权，选举很简单。三分之二票数以上才可以通过。业主公约和业主大会规程，必须通过三分之二的票数才可以通过。业主的选举对我们来说是比较简单的，参加会议50%以上的票数通过就可以通过了。
发言完了，谢谢大家！
邹家健：我来回答这个问题，实际上每一个城市规定不一样。比如说在上海，他的商业面积是没有投票权的。在深圳是有独立立法权的城市，所以他的地方法律规定，就是两种选择：首选10平方米一票。然后广东省有一个规定，商业面积是100平方米一票，因此我们参照了广东省和深圳市的法规综合的使用。最近这几年运作起来也觉得是很复杂的。而且小区全国物业管理条例已经规定，议事规定经过就有效。
提问六：我是来自万泉新兴家园的业主（音），希望通过一些自愿的服务，看看民主制度的改革。早晨我们也说到政府的缺位，然后我觉得谈到一个最根本的成功的前提，是对小区有一个知情权，其实知情权都是*业主委员会、业主自己跟开发商去谈，这是问题的根源。应该在这个小区起来以后，政府应该主持，来把这个小区、尤其是公共方面的财产公布出来。现在把这个问题扔给业主，我觉得这是产生问题的关键。
Robert Nelson：30秒钟或者一分钟回答问题是可以的，如果有人想30秒钟、一分钟说一段话是可以的。如果没有的话，我们现在已经超时了，所以感谢大家参加今天上午的会议。我觉得今天上午的会议是非常有意思的，有很多的信息，发言都非常好，谢谢大家！
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