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那这个屏幕上（幻灯）看到的是我们设在广州总部的一个24小时远程监控中心，监控中心现在在我们的努力下呢已经成为一个24小时接受业主查询、投诉以及对我们各个项目提供紧急支援及监控的一个很有效果的服务。现在看到的一些很有效果的监控图象其实是我们所有项目的监控图象，除了我们项目部的一个监控之外，其实公司总部对项目监控的一个重要部位都及时的及时的知道一个状况。在这个中心里呢我们也开通了800（音译）的热线，任何一个地区的业主或者是客户，他要是对我们项目本身的一个诉理投诉或者…… （有点故障，要重新启动一下，不好意思。）
恩，那我可以继续刚才我们那个远程监控中心吗，我们开通了800（音译）的三条热线，我们的客户是可以通过咨询热线打到我们公司的总部，进行一些服务项目的查询或者一些投诉，那另外我们也有规定项目里面所有突发事件要第一时间报告给我们这个监控中心，那我们在这个监控中心的目的是可以给到一个合适的指引去处理这些紧急的事情，紧急咨询，我们当然相信我们公司的员工比较有素质可以安排他们去应对一些特殊的事件，因为每个项目的员工都不一样的一个水平，只有我们通过这个监控中心把我们处理紧急事故的一个水平保持相当。这个应该是目前在其他公司还是比较少的，其实我们的目标远不止这些，因为在香港其实很多的大型管理公司，他们除了监察一些日常的运做以外，其实机电设备的一些数据传递到中心，可以通过这个数据了解到大概的一些机电设备的运作情况，这些也是在商业项目上比较流行在使用。（那稍微等一下吧……）
可能电脑重启要一个比较长的时间，不如我再详细介绍一下我们的公司吧，本来已经画面就可以进入问题了，结果要卖多点广告嘛。那莱佛士公司其实从2003年成立，成立的时间不是太久，那我们其实是有一个团队，之前大家都合作过很久，那后来因为一些变故就，我们离开了原来的公司，那在这种情况下，其实也是有幸我们有一个泛亚集团会看中我们这些人才，就希望重组一个公司，继续从事物业管理这个服务，现在我们在广东自己总部所处的位置就在怡苑广场，那这个在广州来说还是一个比较传统的商业性协作中心，现在在天河区，这方面，写字楼已经是一个比较多的，实际上是我们这群人从99年就接受一直在做（咳嗽），其实在我们接手的时候怡安广场，因为怡安是一栋写字楼，下面是商场，基本上已经全部（卖杂？）。那我可以先来介绍一下怡安一些管理上的一个运作情况，因为最早的时候怡苑是由两家外地公司去管理的，在业主委员会成立以后呢，发现大厦的一个资金情况其实是比较的严峻。因为当时业主所交付的押金已经在用了，直到我们接手的时候，其实大厦一个帐面上的亏损是三百万，业组委会之所以要招聘新的物业公司其实他们也值得，要是这样亏损下去对他们来说是一个很大的危机，在当时通过招投标以后，我们进去管理，我们用了几年时间把大厦的一个帐目有了明显的改善，一些去过广州或者熟悉这个大厦的人可能都会感觉到这个广场在变，其实我们过往对大厦的很多硬件设施都在做调整，物业管理其实是在我们看来不是说很深奥，入了这个行业其实你需要用心，特别是商业物业，你要是不动，让它十年如一日的保持原状的话，当新的写字楼，新的商业物业不断地出来的时候，它就会贬值，不要说升值，连保值的机会都做不到，那在这种情况下呢，我们就不断的为大厦做一些改善，我们针对大厦以前的设计，因为是十几年前的设计了，它的货梯是跟客运电梯连在一起的，所有客户要搬运一些物品的话都必须经过大堂，那人机混合就会比较感觉不好。那大厦正好有一个空间让我们增加一个电梯，我们后来在大厦里面增加了两部货物电梯，而且这两部电梯从二楼一直到整栋楼都是通的，那这个电梯增加以后呢，基本上每一楼都是通的，我们把所有货运的东西都搬运的货梯上，就比较把一些让大家尴尬的情况都留到了货梯，这整体感觉就一下子好了很多。
那另外我们也不断地对首先是写字楼大堂整体做了一个整改，本来的设计是一个比较传统的，那我们也让它更现代化一点，接着我们对大厦的闭路监控系统、或者是电力供电系统都做了一个改善跟改造，而且增加了每个单元的红外线装置，就是在非办公时间其实客户可以对他的单元进行bufang（音），bufang（音）以后要是有非法的闯入，我们的监控中心就会第一时间报警，我们会派人过去看。那另外现在我们正在着手对各层楼的电梯大厅进行装修，因为我们也看到广州现代的一个写字楼市场是不断兴起，新的写字楼很多，而且新的写字楼规范的话写字楼的硬件设计都非常好，我们在这种情况下就要不断改善自己的物业。在这种情况下，我们就不断不断去地去做一个改善，那实际上我们这么多年做的这么多的工作，我们没有增收管理费，也是直接在我们的管理费盈余里面做的，直到现在为止，我们做了这么多的改善工程之后，其实帐户上还是有一个比较多的盈余，那我们接下来还会对大厦的其它的一些设备，因为大厦已经营运十多年了，我们对一些内部的设备也会做一些调整。所以在我们看来其实物业管理的财务管理上很重要的，就你怎么才能很用心，当自己是一个老板，当自己的一个生意去做，其实这个对项目很重要，那应该说我们接管宜苑大概十年左右吧，在没有加管理费的情况下，做了刚才所提到的，小项目我们没有提，大项目资金的要求都比较高，那还会在这种情况下没有加管理费，没有多维修资金，而且是在没有多业主押金的情况下，我们帐户上的盈余还足够让我们再继续为大厦做更多的修缮，……可能要稍微等一下（注：电脑故障）。
那我们就进入今天的一个话题，那我们就先从商住两用楼这边谈起，那什么是商住两用楼呢？我们首先要搞清楚定义，那其实对于国内来说呢，商住两用楼其实有不同的一个说法，那其中第一个说法呢就是，那个楼宇既可以用来居住，也可以用来营商，那营商有两种概念，一个是在住宅里面做一个写字楼，另外也有，我们可以看到，另外有一种呢在首层的住宅，我们也有看到，一些可以把它改成商铺；那第二种说法呢就是，底层是一个商业物业，上层是住宅物业，这个就等于我们普通人看到的就裙楼是一个商业物业，塔楼是一个住宅，由两部分组成的一个建筑物，那我们叫做商住两用楼。那根据中国其实现在对于土地的一个管理规定呢，其实在很多方面对于土地的一个使用是有很明确的规定，实际上在房管部门他们所认可的一种做法，他们是我刚才所说的裙楼是商业，塔楼是住宅的才是一个真正的商住两用楼。那我们也可以看到，在某一些层次，在住宅里面也可以办公，甚至可以把住宅改为商铺，在土地的使用上，我们不能说这个是合法的，但是在工商牌照的一个领取方面，其实工商局并没有一个严格的限制，所以很多地方其实也无所谓，他只要能拿到执照，他用这个住宅来办公或者是营商其实也是可以的。
但有一些城市呢，他对这个会要求比较严格，好像广州，广州其实在几年前已经有明确的一个规定，工商局不会让拿着住宅房产证的这些物业去做一个工商登记。那换而言之，你要开公司，你要做一些商业性的东西，在你房产证上必须明确注明或者说一个商铺或者说一个写字楼的这样的物业，才可以做你的一个注册地。那为什么我们会考虑到，为什么其实会有一些楼宇一直是商住两用楼之中的另一种概念，就既可以住，也可以做商业的一种运作呢？我们大家都知道其实商业的一个物业它从资金的水平来看呢，其实要比住宅要好。当然这种不是一种绝对，因为实际上要是住宅项目是一些比较高档的公寓，他针对的一些客户群要是比较好的话，其实住宅资金的回报也是比较高的，但相比之下因为这种住宅会比较少，所以一般性的商业物业资金的回报率会比住宅要高。在某一种程度上，其实发展商在推销他自己的楼宇的情况下呢，他也会做出一些改变比如说商住可以两用，因为在土地的转让金上，住宅的一个土地转让金仅为商业物业的40%多，那这种情况下，不管日后的水电费，还是一些银行按揭上，其实住宅物业都要比商业物业要优惠，所以大部分发展商他不会用一个真正的商业物业去推崇他是一个可以住人的物业。
大部分我是一个住宅物业，但是我建议你可以作为一个商业用途这种形式去推出。其实我自己也试过一些很特别的案例呢，会是商业物业的办法用来做住宅，这也是刚好是在广州的一个项目，那我们的那个区域是传统的比较多写字楼的区域，那刚好这座楼呢是一栋面积比较小，只有10000多平米的楼宇，它本身的设计呢又是单间的写字间，就每一个单元都会有单独的卫生间的一个设计，那在这一个区域，它要是作为写字楼去突出的话，其实它没有太多的优势，在这种情况下呢就索性把它变成一座公寓，因为作为写字楼讲，写字楼周遍环境呢其实公寓需求很多，白领阶层会比较急需找到一些比较好的房子，那一片区域其实也不太容易找新的房子，所以说会有这样一个办法，会把一个本来是商业物业的一个楼宇变成一个公寓。那实际上投资者要是不违例是真的作为一个住宅去考虑的话，其实他会发现以后的好像水电费他是按商业的一个标准去收取的，所以这也是一个比较特别的地方。
接着我们就大概谈一下刚才所说的商住两用楼的一个特点，因为有两种， 虽然说，我们现在国内说，法规上我们规定的是裙楼上面，楼上是塔楼的这种才是商住两用楼，但实际上在我们的日常运作里面，大部分人所考虑的商住两用楼呢都是可以住，也可以当商业运作，那我们就两种都分析一下。按照这栋楼既可住又可办公的这种物业，它的特点就是外来的访客会比住宅的要多，这个很明显，因为任何一个经营商店来说，它都会有一些跟住宅不一样的访客，特别是在白天，半天的时间。一般像我们住宅的说访客比较多，可能还会是晚上，所以这个也是商住两用楼很特别的一个地方。
另外，其实因为写字楼的一个消防安全的要求，其实我们看到，商住两用楼要是以住宅的形式去申报的这些楼宇呢，它跟写字楼的相比，它就会很特别的是有独立的洗手间，当然一般的写字楼，可能有一些本身在申报的时候都会带有独立的洗手间。但还有一个很不一样的就是使用明火，其实在一般的商业项目来说，除非在规划上，就是它有一个（yingzi）的功能，就事先申报的一个要使用明火的一个情况，不然的话，其实商业写字楼一般不会允许使用明火，这也是消防上的一个规范。
要是从第二种的那个，第二种就是下面是商业上面是住宅的这种模式来看呢，相对来说它这个物业的一个区分，就功能上的区分会比较清晰，因为两者，其实不管是写字楼或者是商住或者是住宅它都在自己特定的一个区域内是相对集中的一个功能，那这个是跟可住可营商的这种物业相比的话，会觉得它相对来说功能还是比较统一的。那另外跟纯粹的住宅区相比呢，一般，现在已经开始，特别是在深圳，我看到或者在内陆的一些比较大型的资产项目，其实会都有纯的住宅项目，就是不设任何商业物业的，那么对于纯的住宅来说呢，底下是商铺，上面是住宅呀，来说的话，其实业主的活动空间会缩小，因为要是底下裙楼是一个商业部分的话，在这个商业部分一些公众的区域或者一些活动空间，其实不仅仅是上面塔楼的业主的，也包括下面一些客户比如商场、写字楼这些，包括它的一些访客以及它自己的员工其实都可以使用的，换而言之，其实业主的一些活动空间相对来说，其实没有纯住宅那么多。一般能看到要是有裙楼商场的，发展商可能会把一些活动空间放到平台，所以说，会出现很多的平台花园。那也有一些会把住宅的顶楼演变成一个花园，也有这么一个安排，其实是为了尽可能多一点空间让业主能感觉得到有绿化啊和一些休闲的地方。
那我们刚才也有说，在功能上其实裙楼是商场，上面是住宅，对于业主来说，其实它会有一些是方便的地方，要是下面的一个商场刚好是生活配套的一些商业物业的话，那生活上是比较舒服的，但是也带来了另外一个缺点，可能会产生一些侵扰，我们可以看到一些比较大型的住宅项目，它下面的裙楼商场很大，几万平米，它可能会引进一些超市或者一些品牌的连锁店，在这方面它会（咳嗽）这样的话就会在夜间，特别是夜间一些装卸货对业主的侵扰是非常严重的。在这种情况下，我想可能，有业主住在百佳超市的楼下，或者一些其他吧，一些可能家具城之类的，你们可能有很深的感觉，晚上他们在装卸货的时候，会弄得你在楼上很不舒服，那这些也是很大的一个失误。（停顿）
刚才简要地谈了一下商住两用楼两种不同的定义，那对于我国物业管理来说，有什么不一样呢，这些物业对我们物业管理带来些什么呢？我们可以先看一下既可住，又可营商的这些物业，对于物业管理来说，我们碰到的一些什么问题。第一个就是房子使用性质的不确定，因为我们在房产证上很明确地看到，这个其实是住宅的，那他用来营商。管理公司其实没有一个权利去说你可以营商，因为我们根据法规去看的话，确实不可以。那好象工商这一块，其实法规来说，你不能拿牌照，所以管理公司有时候很为难，你应该做还是不应该做呢？我当时没有记错的话，应该南京的金鹰集团好象是曾经也起诉过一些住宅项目的业主，在住宅项目里面办公，那当然这个在法院上还是认可的，因为土地的使用证上说得很清楚，这里不能够经营。但是实际上要是没有这一步，物业公司要走到法律诉讼这一程度才能制止他去营商的话，其实是很麻烦，而且我们要是打官司的话，其实也是在拿业主的钱打官司，其实这个蛮难平衡的。
那另外对于一个大厦的治安来说，也是一个很大的难题，因为住宅跟写字楼物业对访客的一个、要求是完全不一样的，当然现在有一些写字楼它的出入会管得很严，就好象IC卡，就其实你在某一个公司，它会在大堂前台设置一些camera，一定要上面写字楼单元的客户认可了这个人才可以放他进去，也有这种，但是这种通常是一些比较严谨的企业，比如说金融企业，他不是太多的一些访客到访，而且到访的访客他们有一定的要求，那这种企业是无所谓的。但是大部分来说，其实我只要是做生意，我都希望是有访户去公司洽谈业务。那住宅呢，刚好是希望少一点进入小区，就少一点外来人员，这样对治安会好一点。那这个就会引起一个很大的矛盾，究竟管理公司应该怎么做，管得严好还是不管好？因为要是做生意的人来说，有访客尽管让他上来，你也不需要问我，你也不需要他登记。对于住宅来说呢，其实他们很介意这个，他们需要的是登记，或者问清楚了，这个人不是来找任何人，只是推销的，我不希望他进来。在这一方面其实对于管理公司来说是一个很难去处理的一个问题，那我们碰到这种问题，我们通常都会是遵循业主的意见，以大多数人的意见为执行的一个决定，因为一栋楼里面要是有不同的一个需求的话，我们就以少数服从多数的原则来处理。
那另外一点呢，就是消防的一个隐患。那对于住宅来说呢，我们大家都知道，其实住宅楼的单元里面是完全没有消防的设施设备的，就不会存在一个烟感，但是对于写字楼物业或者商场物业来说，其实对消防的要求是很高的。我们公司总部现在所住的宜安广场，在广州来说是一个一级的防火单位，通常来说对这些写字楼很重视的物业公司他卡消防卡得比较严，但住宅项目呢，基本上不会怎么去管，要是有烟感基本上都会是在电梯厅，就只是在公共区域会有，这个也是就很大的问题。因为在写字楼方面，因为人员会比较多，所以在消防方面它有一个特殊的要求，希望多一点的保障。万一发生火险的时候，这个扑灭都会是比较及时的。但是住宅完全不一样，但在这方面其实你要是用住宅来做写字楼根本就不能符合这方面的一个规范要求。
那接着就是一个公共资源分配的问题，对于写字楼来说其实它因为访客会比较多，对一些设施设备的要求比住宅要高，所以它会大量的占用物业的一个资源，但相对而言呢，住宅就会少一点，那这种情况下呢，我们也有一些物业管理公司会觉得能不能把底层是写字楼的物业费提高一点，你要是住宅的我就收得低一点，我想在很多的地区其实都有这种情况存在。实际上我们能看到的就是你同住一个大厦，房产证上也都是写住宅的一个项目，物业管理公司其实没有一个权利说随意定一个管理费标准，写字楼的高一点，不是写字楼的就低一点，其实这个不算是不公平的做法，所以在这方面基本上是一个难题，对于管理公司来说也不是一个好解决的问题。
另外一个点涉及一些运作成本的问题，因为好象分摊费用啊或者刚才提到的一个管理费啊，管理公司在这种商住两用楼来说呢都是有点难度，那两边不好看，那我们很明白商业物业它占用大厦的一个资源或者占用其他的业主的资源会相对来说比较多一点。那其实这里我也想带一下，其实在香港，我们也了解过在香港住宅物业从商这样一个安排，其实没有特别的规定，在香港其实是你只要有一个地盘，就可以那到一个物业的一个牌照。为什么在香港可以，我们在国内好象会碰到那么多的问题，而且好象政府方面会有这样的一些严格要求，其实我们能看到的就是香港它其实……（停顿）
刚才提到的就是在香港地区它其实在住宅里面办公其实大家都好象没有像在内地那么介意，为什么呢，其实香港是一个发展得比较完善的地区，其实对经济的一个要求它有一套自己的一个体系，我们其实也不难发现，一些大型的外资公司它进入一些就比较相对来说二三线的城市，它就办公室它不会选择在住宅，它宁愿在酒店，就是这些地区要是现在的商业气氛不是很浓，但这些外资企业它通常来说会宁愿找酒店去做办公，当时当这个地区它的商业物业不断地去形成，那有真正的写字楼出来的时候，这些外资企业它也会搬到一个专门的写字楼上面，那这个其实对于企业来说，是一个公司形象的问题，我想任何一个人，只要他对这个公司有信心，他都很难想象这个公司会在住宅里面办公，这对于一个企业来说不是一个好问题。那我们管理公司要应对的好象说在住宅里面营商的一个问题，对于企业来说，它也同样面临这样一个困境。住宅也很难要求说所有人都穿得很整齐，有可能就真的穿着睡衣在楼道里走，会让这些企业的访客很尴尬。所以在一个市场发展到一定程度的时候，其实很多企业它并不愿意把自己的一个写字楼或者办公地点放在住宅楼上。所以在香港来说，这种矛盾相对来说就没有那么明显，大家都明白，我要建一个公司，我需要形象的话，其实我要找专门的写字楼而 不是随便找一个住宅的地方来做一个办公场所。
那我们刚才是提到就一个商住两用就既可住又可以作为一个营商的物业的管理的情况，那么我们现在就来谈一下要是底层是一个商业，上面塔楼是一个住宅的这种环境。我想着重的是在商业方面，其实要是一些比较小型的零碎的商业，我们在这里就暂且不谈，我们想谈一些是裙楼商场，一些比较大型的商场在里面的这种情况。那对于物业管理公司来说，其实物业管理的正常运作，好象我们提到的清洁、绿化、保安，包括机械设备的一些维护保养，客户投诉的一些接待，这其实是管理公司比较能得心应手的东西。但是对于商业物业来说，特别是大型的一些商场，它其实要把这个商场盘活的话，需要很多的一些关于商业方面的动作，包括提到的一个直需型的租赁服务，还有商场的一个营销推广的服务。那这两点我相信在这一次的研讨会之后的几位讲师都可能提汲到，我在这里只是简单的提一下。因为这个商场通常来说，在销售或者刚刚投入使用的时候，会有发展商统一做一个营销策划推广来招租，那时侯可能商场看起来会比较好，但是一旦发展商撤离了，交给了物业公司，商场不会十年八年你什么都不做，它还仍然是一个比较兴旺的商场，这其实可能性很少。那在这方面物业管理公司需要是有一个部门或者有一个这样的团队去专门做一些商业性的东西。那这个就包括，其实商场的营运者他其实会不断地更换，那在这种情况下我们就需要不断地去找新的顾客，那这个直需型的顾客对于商场的一个正常运作是很重要的，那另外一个这个商场怎么样让人知道有这样的商场或者这个商场里面在搞一些什么活动啊，那就需要有一个推广，在这方面其实都是物业管理公司以前做住宅物业的时候它没有涉及的，那这些也相对来说也比较专业的。
我知道现在有两种情况，有些只能是发展商在占有的股份比较多的情况下，发展商自己会一个团队营销策划人继续在做。那另外一种形式呢，就物业管理公司自己会招聘一些在这方面专业的人才，去组成一个部门继续去做这方面的一个工作。那在这方面呢，其实也涉及到一个比较敏感的问题，我们现在能看到的，在国内大部分的一些大型的商场，因为发展商需要资金回笼的问题，其实很多是把商场做卖场。我碰巧来了以后，我看了一下现代物业上一期的一个杂志，其中有提到一个广州的一个商场，叫做锦泰名苑（音译）小区，它也是像现在我们所提到的下面是一个裙楼的商场，上面是住宅楼，那这个项目其实我好几年前接触过，我也大概了解它的情况，确实其实住宅方面，业主对物业管理索要并不多，相对来说都比较简单，但是商场部分呢，就因为卖场，刚开始还好，之后呢，过了一两年其实整个商场，因为业主情况不同，那变成他的经营项目也不一样，越做就越差，后来变成二楼基本上是空掉，这种情况下呢，因为欠电费，都被供电局停电，那要是在临街的部位呢还相对好一点，自己拿个发电机发电，继续供电，但是商场里面的这些商铺呢基本上是不能供电，当然我看到报道里面说的是一些三个管理公司在管理这个项目的一些情况，那这个是但对于法官来说它并不允许。我看到的情况就是这种卖场的商业物业怎么样去管理，因为对管理公司来说，每个业主都有不同的要求，你怎么集合他们的一个意见，把这个商场统一起来呢？其实真的很难。我们回顾一下去看，其实大型的商场，它能做得好，基本上它的业主不会搬走，都是由发展商或者一个企业自己拥有。在这种情况下，我们也可以看一下香港，香港很多的项目，我刚才提到的下面是大型的一个商场，上面是住宅，发展商在这个方面基本上保留了整个商场不被卖掉。有一些发展商甚至连停车位都不卖，因为他商场需求其实需要很多停车位，他要是把停车位都卖掉的话，其实对他商场经营也是一个困难。所以两个方面考虑，一个发展商希望在这个项目里面他还持续有一个就能说话的一个权利，因为他们的商业物业基本上是比较大，价钱也比较高。另外一个考虑呢其实就是为了商场能持续的发展。
我们在广州也可以看到一些成功的商场，运作得特别好，好像天龙城（音译），这个是一个纯粹的商场，那它为什么能够成功呢？其实很关键的一点也是他是属于一个业主，在这种情况下为什么它能做得好呢？因为有一个统一的思路，商场的一个运作你不可能今天进来看到前面是买服装的，后面两家突然做饮食的，那就会让你觉得很怪。那这是可能有一些你想象中想象不出来的，比如突然有一家是卖那些蜡烛啊，香啊，那整个商场就没办法营业了。那要是分散，采用前面这种办法呢，其实你是避免不了，你是不能制止业主去做些什么，但要是业权统一的话，或者大业主从自己的角度去考虑，他也会对商场的一个户型做一个规划，而且他对租位有一个选择权。我们通常知道商业物业管理费都会比较高，但是它租出去还要交高额的管理费，会导致整个商场一个情况不会比较好。
那实际上我们能看到要是yuquan（音）商场，他们能做得成功的机率真的很少，但是我也看得到在广州有一些商场有特殊的情况，比如说是huyingtiandi（音）这个是一个皮具的批发市场，很早的一个卖场，到现在它的整个一个经营情况呢非常好，但是这个其实有赖于这个商场的一个定位，一开始的一个定位就是一个皮具的一个批发市场，到现在为止它还是一个皮具的批发市场，早期它的一个商场工作做得比较好，就成为比较老牌的，主要是做皮具生意的，他基本上都知道哦这里是卖皮具的，我来这里，在这里能找到我需要的东西，那这种情况下，这个商场的空间或它的价值是不断的升。那这种是比较好例子。我们希望广东啊或者现在国内这些大型的裙楼商场及卖场物业的，其实对于现在很多问题，很多瘫痪的不能运作的商场，也能像这些比较好的商场一样运作，基本上我们看到有一定的难度。
好，刚才我们提到的就商业物业的一些，就商住两用房的一些情况，接着我们是谈一下工业区的。工业区其实在国内的发展有一段时间，但我们看到的也不算太规范，那什么是工业区呢，其实它是一个制造业跟服务业的一个产业集群地，会有很多的产业会集中在这里。那工业区的一个种类，从污染环境这个角度来分呢，它其实有无污染工业区或者轻污染、一般污染，还有就是特殊污染工业区。当然其实要是按照它的类别来分，有很多不同的，我们有很多的高新科技，也有很多的化学工业园区，或者汽车的制造业区，甚至有物流业园区。我比较熟悉广东哦，所以好像在某某（听不清）有一个物流区，可以分出很多不同的类型。
那在工业园区它有什么特点呢，跟一般的一些物业区相比，那刚才有提到它其实是一个制造业的集群区，那就很明显，其实生产企业会很集中在这个工业区里面，那一般我们能看到的工业区呢其实它的位置相对来说比较偏远，从一个环境污染，噪音污染的角度来考虑，其实这些工业园区在比较偏远的地方会比较好一点。但实际工业区它对选址会有一定的要求，好像物流园区，其实它选址它会考虑要靠近港口，那另外就是一定要有一个好的交通备道，那个交通备道倒不是指说我们能很方便的坐车过去，它一定要有很好的道路，方便这些厂家能把原材料，就运输的一个需要，把原材料和它的成品都方便的运输。那另外一个呢，就工业园区它的面积一般都会很大，规划的时候就有一定的规模。另外工业园区对设施设备的配套要求也是比较高的，那这个就包括了，因为是工业区，它其实对电力的一个要求其实会很高，这个还不仅仅包括一个正常的用电，它可能负荷会比较高，还有一个后备电源，因为对于中国目前很多地方来说其实电力的供应都不足够，很多的工业园区经常因为停电会导致这些工厂都开不了工，那对后备电源的一个要求其实工业园区也非常重要。另外一个就是排污的要求，很多的一个工业其实它都带有一个污染系统，工业园区它本身的配套上就会需要有这样一个考虑，怎么样去过滤这些造成环境污染的现实。
另外工业园区一个消防的要求也会比较高，其实大型的一些机械设备是在这些厂房里边，工业区基本上都会有仓库，那仓库是消防的一些重点的区域。那另外我们看到工业园区都是比较扁平的建筑物，也相对来说，这些厂房啊，建筑物相对独立。刚才也有提到就是环境污染，那工业区对环境造成污染，这个基本上，除非是真的无污染的工业区，不然的话基本上不会避免。那其实在国内的工业区就是会有一些比较特别的，会享受到一些优惠政策，但我们看到这些优惠政策现在是越来越少了，以前其实有很多是会免税或者一些报关的手续就会比较方便，那现在这种虽然少，但还是会有。
我们再看一下大型的一些工业园区，其实大型的工业园区它的一个配套是很齐全的，它的一个功能的一个划分也是会比较清晰，它会把一些厂区，一些研发中心，仓库，仓库的区域或者员工宿舍，生活配套区域都相对独立，严格来说有点像个小城市，它会有不同的区域做不同的东西，但是在这个大区域里面其实会基本满足你生活、工作的所有需要。
另外一点就是工业园区对一些运作上的一个配套的需求，一般的经营上的一个运作，我们刚才也有提到，它其实对交通的一个要求会比较高，道路，还有一些上面提到的一些港口啊、运输啊或者一些海关的一些要求。另外的话就是水电的一些供应，那好像一些纸张厂就是一些纸品的公司，它其实对水的要求也用量比较打。还有一点就是财务的一个处理。基本上现在很多就在一级城市很难去找到这些工业园区，因为污染问题，所以一些城市现在对污染要求越来越高。那另外就是对生活配套需求的要求，那要是完整的一个工业园区其实它会考虑到这些功能的一个宿舍，他们的饭堂或者一些餐饮的一些配套设施，另外就有一些娱乐的设施跟超市、医院或者学校都是一样。
那实际上我们现在看到国内的工业园区啊，我这个是大型的工业园区显得很理想，一个大区里面什么都包括，但我们回顾一下，看一下我们现有的，特别好像是我们南方地区，我们在东莞，东莞是被誉为世界工厂，其实在东莞有很多的工业园区，但是这种工业园区跟我们现在所讲的呢会有很大区别，他的工业园区基本上是哦，哪一个厂家过来看到这个工业园区的一块地，圈起来作为自己的厂房，那他在这个厂房里面呢，他会分开我自己的生产大楼，接着是员工宿舍大楼，或者还有还好一点的会有我的办公大楼，那在这个工厂里面其实就包括我们刚才所说的所有的配套，每一个工业园区他里面可能有很多很多这种小型的小工厂。
那另外其实好象深圳的华为，这个企业会比较聪明一点，其实也是在工业园区建立了自己的基地，它也是用一个大型的工业园区的概念去运作。它也会有自己的研发中心，有自己的工厂，有员工的一个宿舍，还有一些娱乐设施。但我们能看到的跟我们现在所说的工业园区还是有一定的距离，他们这些相对独立，他们是等于有一个工厂拥有自己所有的东西，那所有的运作都由工厂自己去负责，就真正涉及到要物业管理去插手的好象不多，华为我知道，之前有几户管理公司去做，现在他们都会有宿舍区，或者办公楼区，他们都会给不同的管理公司去做。
在实际上的一个运作上呢，我们所说的工业园区它需要有不同的一些厂，就好象员工的一个宿舍，现在大家都缺一块地，都挤在一个厂区里面，但实际上要是一个大型的配套的话，是这个工业园区的一个配套，那这个厂家他要多少个床位，他要多少间宿舍，他就应该跟这个工业厂区的管理者或经营者去承租，这种会是一个比较良性的运作，有点是各自为政的一个感觉，而且我们看得到过往的一个工业园区的一些运作情况呢，得是有政府参与的，我们应该很多都听说过管委会，一般在开发区或者工业园区都会有一个管委会，参与地区政府的某一个部门去从事工业园区的出租啊，或日常的一些管理，那他们所从事的管理也很简单，可能在工业园区公共的地方扫扫地啊，那这些设施设备呢全部都是厂商自己在运作，你租了我的这个地方，你自己盖的房子，自己盖的宿舍，那所有的设施设备都由你自己去负责，应该说是我们之前的一些工业园区的运作不是太成功。
那刚才是说了工业园区的一些特点，那我们现在就提一下工业园区的一些管理的特点，谈了这个以后，我们就先休息一下。在设施功能方面呢，其实工业园区它的要求比较高，我们刚才已经陆续有提到过，这方面其实我们必须会考虑到一个排污的一个要求，在另外是一个环境的要求，其实大部分的工业园区它都是占地面积比较大的，而且是比较空旷的，但是在这种情况下呢，你要让人家觉得这个工业园的环境比较好，其实绿化比较重要，当然这个说难不难，说容易也不容易，因为其实绿化也是比较耗费一个资产去做。那另外一个呢就是防雷的一个要求，其实我不知道有没有从事物业管理，管过一些别墅小区的，我自己曾经试过，其实每到雷雨季节我们都会很担心，因为别墅一般都会在一些空旷的区域，比较矮，房子比较好，一到打雷的时候我们就会很担心我们的别墅会不会被雷击。那当然在每一个工业园每一个区域的厂房或者是宿舍楼它都有防雷的一些设施设备，那相对来说会好一点，但是因为空旷，它其实雷击的一个可能性会比其他地方要高。那另外一个方面，其实工业园区里面的公共的设施设备，比如闭路监控系统，其实都会是一个重灾区，就每次打雷我们都会怕，雷一击重，没有任何维修的一个可能性，所以在工业园区的一个设施方面其实我们会比较注重一个防雷的防范。
另外就是一些对大型设备的一个摆放位置的要求，其实厂房建起来了，这些厂房或者做仓库，他们其实基本上在建造的时候都有一个成分的要求，在我们厂方的一个角度来说，他们未必去考虑这个问题，但作为物业管理的话其实我们需要考虑，一旦这个楼宇某一个区域它长期承受超负荷的承载某一些重量的话，会对这个楼宇的结构会产生一些影响，这方面其实也需要管理公司去多多努力。另外一个呢就是，这些厂商要是他自己有一个很强大的行政后援部门去帮它做一些厂里面的设施设备维护的话，那可能管理公司会省点心，但是我们相信要是这样的园区，其实很多的工厂，它一定要把一些厂内的设施设备以有偿服务的形式要求物业公司去服务，那其实就是一种设施管理，我们所做的服务不仅仅在一个公共区域，我们还涉及到某一些室内的一些服务，那可能电话线你都要帮他检查，他可能一个微波炉坏掉了你也要他看，这就是一个我们所说的一个设施管理的。
那另外一个呢是交通管理，因为在工业厂区里面其实运输的车辆一定会很多，这就引申出来是一个车辆行驶的安全问题，还有车辆停放的一个问题，另外就是一个装卸货怎样去安排的一个问题，这个管理不好，可能一部车进来，两部车进来，把工业园区的道路都堵死了。那这个交通就不会畅通。另外一个呢，就交通上还出现一个安全防范的一个问题，就跟下面一点治安的保障会有牵连，因为这么多的出出进进，怎么样去保障这个车运出去的东西不是人家偷出去的东西，这方面对于一个管理公司来说它怎么把关这一点是很重要。这个跟一般的写字楼、跟住宅都很不一样。要是住宅、写字楼或者商场也好，我们可以一个装置我们去查就可以了，工业园区可能是一个货柜一个货柜的货进出，那你要控制它其实有难度。
那接着就是一个刚才提到的一个治安的保障需求，那这个也存在一个人员很多，那人员很多的情况下怎样确保人员出入的一个管理，能够处置得更好。这也是管理公司需要去考虑的，另外一个呢就是安防系统的一个设置，工业园区其实它的面积很大，我们通常来说都说保安工作我们会安排巡逻去看，有没有一些异常的情况，但是工业园区因为它太大，如果光靠人去走其实效果不会不会是太好，那我们需要有不同的一些安防的设施设备去保障我们工业区的安全。接着就是一个消防的一个要求，那刚才其实也提到过，就是工业厂区里面，它每个厂房，特别好像是印刷厂这些都是有大量的易燃物品在里面，一些木具的加工厂这些也是。那还有就是一些厂房或者是仓库，一般这些厂房或者仓库发生火警蔓延得很快，所以对消防设施设备的要求很高，当然我们看到要是工业厂房要是它楼层不高，疏散会比较容易，就人跑出来的机会会大，但是一旦发火警所造成的财产损失其实是很难避免的，因为都是比较空旷的地方，一烧就可能接触建筑工地或者各方面啊，而且是比较难控制的。
还有一点就是商务服务的一个需求，其实在工业园区里面一些小型的工厂他可能不会配备自己的一些会议室啊，所以我们是极有机会去做到一个会议的统筹、组织、礼宾的一些服务或者会帮长方去代办一些业务，要是一些比较好的工业园区它其实会把好象海关、工商之类的、税务之类的集中在一起，方便这些厂商去办理一些手续。
还有一些自助的服务就是一个清洁服务，因为工厂里面的清洁其实远比一般的清洁要难做，因为工厂它本身产生的污染会比较多，除了一个公共区域的清洁服务以外呢，其实厂商也会有机会要求提供一些有偿服务，会到室内。那这种情况下其实还会有一些要求比较高，精密仪器的一些厂区，他其实会对清洁人员的要求会很高，你每次进去必须要穿好像我们说shasi旳时候那种装备，包裹着我们才去做厂区的一个清洁。
那这些都是我们在工业园区运作的一个范围，物业管理方面必须考虑的。恩，或者我们先休息一下。
孙 可：好，由于时间关系，那我们进入一个茶歇的时间，下一个阶段的开始是10：50分，大家先休息一下。
茶歇交流
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