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会议实录：现代物业发展论坛·掘金商业物业管理研讨会
孙 可：请各位嘉宾入座，我们马上就要开始了，请工作人员招呼一下外面的嘉宾入座。好，时间到了啊，那么我们上午的专题演讲继续开始，我们继续有请万亿君女士来进行演讲，大家欢迎！（掌声）
万亿君：好，我们就进入今天我讲述的最后一个环节，就居民住宅区里面的商业物业。那这一部分其实不是太长，就可以简洁一些，因为跟第一部分一些商业物业还是有一定的共同点。
我们首先先看一下，其实居民住宅区里面商业物业的一些种类，我们会分成两种，第一种呢就是在居民区里边简单的一些配套的商业物业，那些零散是分布在住宅区的可能啊，或者周边的一个区域。那另外一种呢就是大型住宅区域里边一些专业商业配套。那这些可以看回一个比较实际的例子，广州其实有一个比较出名的一个项目，那这个是号称要做成中国第一大（幻灯）这样的一个项目，他的整个的一个规划理念就是就会是一个大型的住宅区，但在这个住宅区里呢基本上是没有这个商业的，他所有的商业就是在住宅区的外面，但他的配套设施会很齐全，他在进入住宅区之前呢其实他会有一个超市，那日常生活需要买的东西，你就可以从超市上买到，它这个超市不是我们传统上的一些大型的像我们百佳这种就是一个街市等于就会有不同的部分，就好像卖面包啊，菜市场啊，或者一些做发型之类的，那另外它的紧接着会有一个汽车站，那这个汽车站除了它自己的一个项目巴士以外，公交车在这个车站上面也会有一个集散。那它的会所也是设在大型住宅区的一个外面，另外呢它还配备了有一个食街，基本上衣食住行都是在住宅小区的外部的一个区域。
恩，我们看回住宅区里面的一些商业物业的一些特点，其实最明显的特点就它是跟居民的生活是息息相关的，你要是在那里开一个跟居民没太大关系的一些，就经营一些项目的话，其实使用率也会很高，这个也是商家的一个考虑。那基本上做一些生活配套所需要的一些方面的一个运作，那对于这些住宅区里面的商业物业来说呢，其实它在管理上会有一些难度，对于第一种物业，就是说在住宅区里面比较零星的一些简单的一个配套设施，其实特别是分布在住宅区以内的这些商铺呢，其实它不能对外经营，那更多的需要有一个扶持，因为对于某些业主来说他可能会想象这个地方可能出租给一些人，为什么你租金收得那么低或者你给他更多优惠的条件。其实我们反过来想一下，我们不给这些优惠，他们能不能支撑，就好像我们要是有一个一千户的一个小区，我们为它配备了一个面包店，但是业主不一定要到这个面包店来买面包，它其实外面大把的选择，那这个也跟这个商户自己的出品有关，它出品要是好，其实能吸引到住宅区里面的住户来他这里消费。但是因为这个有不确定性，因为其实人家要是图个方便，或者你这里的好吃，我过来买，但是这种没有一个绝对的一个规范。所以在第一类型的一些零星和简单的一些配套设施来说呢，其实我更多的需要去扶持他们，就看一下就怎么能维持他们的一个经营，因为商家他说到底是要赚钱的，要是说你来做一个亏本生意，或者是收支平衡的一个生意，我想是没有哪一个商家会持续在这个小区里面去做这一个生意。
那另外一种呢，就是刚才提到的比较大型的一些住宅区他们所配备的比较独立的一些商业物业，那这方面呢反而我们会建议多给他们，像跟生活配套的增加他的一些经营范围，那好像我们的住户不需要是跑到外面，商业物业领域基本上是可以满足自己的一个需求。在这方面呢其实各种商业物业呢要是真的运作起来，其实刚才我提到的就是下面是裙楼商场，上面是住宅这种商场的住宅的模拟，它的一个管理有相似的地方，但相对来说，它这个商业区是相对独立的话，管理上比刚才提到的更好管理一点，但因为它也有一些，商业其实它面对的一定有一些污染，就好象它一定会有一些环境上的污染，噪音上的一些污染，那这方面我们也是要去考虑的。
因为这一块的一个物业呢其实不是太多。看一下大家对我刚才的一个课程有哪些是不太清楚的，我们可以沟通一下。
孙 可：好，那就现在我们就进入提问的环节。刚才在茶歇的时候呢我们也跟很多的来宾进行交流，有些来宾也表示在商业物业这一块，有一些活动正准备开展，那么在这个情况下面呢，也有很多疑惑，或者是很多经营上的，或者是管理上的疑惑想跟万女士进行交流，那么下面我们进入提问的环节。
请礼仪小姐递一下话筒。
那个话筒试一下，那边有位女士要提问。在这边这个第一排。
那这样啊，提问之前呢，请自报家门。
提问：吉纯（曲靖安厦物业管理公司总经理）
尊敬的各位领导，还有我们物业管理的一些精英们，还有前辈们，大家早上好。我是来自于曲靖安厦物业公司，我叫吉纯，是公司总经理，今天在这里呢，首先我要感谢现代物业杂志社给大家提供了这样一个平台，同时也祝现代物业杂志社生日快乐。下面我要提问一下，就是万董，在这里呢，作为商业物业这一块呢现在我们提出下面是商铺，上面是住宅这种性质还是比较多的，因为这个情况下面呢就，现在我觉得在物业服务费下面吧，就我们现在收的下面铺面的价格呢就比上面住宅要高，但是我在整个成本测算过程中，以及在业主的解释上面，我觉得还是比较牵强。但是作为我们来说呢，我们是前期在业主购房的时候呢就已经明确了物业服务费，属于市场下的一种约定价格，争议不是太多，也没有业主来跟我们争吵，纠纷比较少，但是作为我自己来说，我觉得还是比较牵强，是否在这个方面呢，在广州这边呢是否也有价格比较差，然后呢请问万董事这边是否可以在解释上面更合理一些？谢谢。
万亿君：这个是个很实际的问题，我因为做了好多，所以知道其实在这方面一般是在交付使用之前这个管理费标准是跟业主已经签附一份协议的话，其实业主要争议的机会不是太大，其实我们通常会怎么样计算呢，我们会按一定的一个比例，就因为一整个项目它有很多东西是不可以分割的，就好象那我们说消防系统，它不可能说在商场部分是独立的消防系统，上面住宅又是一套系统，那我们会按一定的比例，先把这个比例算好，那接着是一些不能分割的一个成本，我们就会按这个比例来分它。那当然这个比例怎么去算呢，其实就会比较因每个项目的不一样而去制定。当然，我们会考虑的因素会有，第一是这个各自功能的一个划分，就好象商场跟住宅，停车场它面积各占多少。那另外一个要考虑的就是运作上，其实我们人力的一个投入，大概有有多少会投入到一个住宅，有多少会投入到商业，比如说甚至投入到停车场。那还有一个呢就是每一种物业它的一个运作时间，因为都不一样。商场基本上我们通常来说会有十二个小时的运作，加之前的准备工作，之后关注的工作可能是十三个小时或者十四个小时；停车场它是24小时运作的；住宅也是24小时运作的；那商业它虽然不是24小时，但是每一年365天天天都在运作，我们会通过这些因素的参考去制定比例，制定完这个比例之后，对于一些不是太好去说的，其实就这个比例去说明。
孙 可：好，谢谢！看还有哪位提问？
啊！李总！请递一下话筒。
提问：李永平（南京金鹰国际集团物业管理有限公司总经理）
这个给万女士提一个问题，现在那个地产商业在前几年蓬勃发展，开发商急功近利对吧，这个一富养三代，在住宅小区设立了很多商业街，那么现在从全国形势看，这个形势不是很好，国家已经出台相关的文件抵制。我就请问你，商业不是物业，商业管理和物业管理有本质上的区别，商业是一个特殊业，是不是啊，那么物业管理是一个互补配合商业管理，那么这个就是说一旦业主入住或小区的住宅一并交付的时候，商业也开始运作，前期商业整个定位、业主管理、招商策划啊、包括整个营运管理，我就请问，是由开发商负责和物业公司最后接手如何处理好这个交接矛盾。就说物业公司在里边应该扮演一个什么样的角色，保持这个商业兴旺，也保持这个小区方便业主，也保持投资者得到合理回报？
万亿君：好的，这个问题呢，其实我们首先自己做物业管理要帮物业管理定个位，其实物业管理真的不是万能的，它也是相对有一个自己的服务范畴，像我刚才提到的，其实物业管理公司要去做单位性的一些营运呢，其实它的基础还是物业管理，只不过这个基础上会增加关于商业营运呢，对这个部分的一个运作。那对于物业管理来说，其实它要着重的还是一个物业管理，因为它涉及的是一个公众的一个利益，不管是出于哪一种考虑，其实我们首先是要对业主要公平。好象我们现在说商住两用楼，其实我们有时候会比较难平衡，下面商场的业主他提出的一些要求跟上面住宅业主提出的要求并不一致，我们会建议在商业部分其实每一个小区，一栋大厦也好，或者一个项目也好，他会有一个业主委会，但是作为住宅的一个物业管理的运作，他会相对来说简单，我们建议在商业那边呢其实可以组成一个商业营运的一个业主代表会，这个代表会它其实上去商讨一些关于商业营运的一些问题，这个商业营运呢其实跟住宅业主不会有太大的一个关系。那当然在一些可能进行活动啊或者怎么样子的时候，可能会涉及在滋扰住宅业主的一个情况下，那可能这个商业业主委员会的这些可能跟业主委员会的人去商讨，这样的话它就避免了一些不必要的一些矛盾，就比如说商铺的一些业主她希望去做某一些东西，但是因为住宅业主他与我无关，他就不发表言论或者怎么样去滋扰这个活动。其实回复到刚才所问的问题就是发展商应该去做还是物业管理应该去做，其实这个并没有个明确的界定，要是你物业管理公司把自己的一个服务范畴定位为我把商业运营这一块我也包括在里面，其实物业管理公司是可以做，当然这个做的情况下，我们就更注重于公平。因为发展商其实他真的会有一个利益的考虑，在这方面的话其实我倒觉得是一个沟通的问题，因为每一个做生意的人或者业主本身或者管理公司它都基于一个公平的一个原则去处理问题。那要是大家都善于沟通，多听取一些意见的话，其实这个问题并不难解决。除非是说发展商要真的很强制性的要损害损害业主的利益。
孙 可：好，谢谢，还有哪一位要提问？好，请把话筒传给这排这一位先生。
提问：王传围（云南大潮物业管理有限公司业务副总经理）
各位领导，各位同仁，大家早上好，我是来自云南大潮物业管理公司，今天很有幸跟大家一起进行讨论与学习，我想问万女士一个问题，就是现在的商住物业中，就刚刚万女士谈到的，一个办公跟这个居住混用的这种情况，根据这种情况定物管费，它肯定有争议，业主肯定是愿意少出，而办公用的这些企业的话，从他的出发点就想跟业主统一的标准来支付这个物管费，那根据这种情况，像万女士这边，你们一般是怎么来操作的，或者是怎么向业主来解释的，比如第一这是统一的物管费，第二这是有差距，这两种情况下是怎样处理，谢谢。
万亿君：之前呢，其实在广州有一段时间呢就物业管理费是不需要报物价管理部门去审批的，这个时候其实灵活性就真的很大 ，但现在呢物业管理费基本上是受物价局的控制，我想首先是物价局在一栋楼里面特别是一个住宅，同一栋楼里面，他要批给你两个物业管理费标准这是不可能的。所以在管理公司他要定两个不同的管理标准，他也没有资格。所以在这种情况下，管理公司的建议只会是一个物业管理费的标准，但是我们会建议业主尽早开业主大会去决定这栋楼是否适合商住两用，因为这个是业主切身的利益。
王传围：但是还有一个问题，万总，如果业主大会的话他有一个前提，因为你刚刚开发商开发的时候他已经入住了，就是商铺，就像刚刚万总说的，你物管公司进去，业主大会成立它有一个时期，在未成立之前，怎么来确定这个问题？
万亿君：我其实刚才有提到过，因为管理公司他不可能定两个管理费的标准，所以我们的做法是只会执行物价局所批准的这个标准，当然我们也知道会有一些纠纷，但这个是物业管理公司不能完全解决的问题，其实我们需要尽快明确，去明确这样一个问题对业主本身是有好处的。
孙 可：好，那么现在这机会就给宋社长吧，他已经举了三次手了。
提问：宋有兴（现代物业杂志社社长，总编辑）
好，谢谢。我的提问刚才无意当中也被李总和王副总他都已经提了，这样的，这个据我所知啊，目前在我们国内，只有北京一个地方，在去年年终的时候，经过这个人大的一个讨论，还有在民间进行了很多的辩论，关于住宅里面是否禁商，就是禁止商业，是否禁商的问题要经过许多讨论和争执，那么到了最后以后呢北京同意了在某些小区里面是可以禁止，不让商业进去的，这个就提出一个问题，在住宅里面的商业区实际上给居民提供了很多的便利，这个便利呢大家都知道，特别是我们一般小企业，大多是都是民营企业，他们在这个里面去办公，或者引入一些小商业，对居民带来了方便，但同时呢也确实出现了扰民的问题。那么其它的上海也进行了辩论和讨论，结果是不禁商，允许商业在小区里面，据我知道的情况，在昆明啊，还没有这样的讨论，而我现在的这个问题呢就是想请问一下万女士，刚刚你的解答我也听见了，就是比如在新加坡也好，香港地区也好，他们有没有这官方出面解决这个问题，实际上靠民间我觉得很难解决，道理呢跟王副总刚才的解释是一样，因为业主委员会不可能解决这件事，原因很简单，他一开始的时候合同已经签了，房屋的用途它已经经过了审批，它是合法的，可是后来呢导致了其他居住型的业主的反对，但是你这个反对是无效啊，所以这个难题只有由政府来解决，那么在新加坡也好，香港地区也好，他们有没有官方的相应的一些问题，他们怎么来解决这个事？好，谢谢你。
万亿君：其实在新加坡我不是太了解，但在香港地区其实没有，香港其实我刚才也提到过，其实“政府”对于你在哪里登记注册办一个公司他没有特别要求，你随便找一个地址，我马上给你办，而且费用也很便宜，速度也很快，那这个其实我觉得是一个城市经济发展的一个阶段的一个问题，就应该说是当某一段时间其实大家意识到我要经营的话，在一个住宅区域去办公，其实对自己公司的形象都不会太好的时候，或者就在我自己，我想这个滋扰，就在住宅区去办公，不仅仅是写字楼或者是商业对住宅居民造成一个滋扰，其实对于住宅居民来说，他对于商业物业其实也会有滋扰，就像我刚才说的，你要是穿着一个睡衣跑出去，刚好有客人来，其实大家都会很尴尬，就真的是双方面的，所以香港其实真的没有。就很难给大家一个合理，但是香港这个区域，个人的一个素质水平可能相对高一些，大家要是碰到这些问题可能就真的是……香港他不叫业主委员会，恩，是叫立案（音译）法团那边去做一个沟通，那有立案（音译）法团出面去跟这些业主或者这些客户去做一些要求或怎么样。但我觉得有点奇怪，因为按照国家的一个土地的使用的一个规定啊，其实我们能拿到那个房产证啊，它基本上写得是很清楚的，住宅就是住宅，写字楼就是写字楼，商铺就是商铺，它其实不可能在房产证上写的你可以用来办公又可以用来住宅，其实这个跟项目本身他的一个规划，其实我觉得业主是有话可说的，就是你去说，哦，我这个是商住楼，你可以来办公，那只是发展商在就前期的一个销售过程中的一些卖点，它并不能之后去决定这个房子的使用性质。因为这个决定权在你买这块土地的时候已经决定了。在这方面其实不应该说，其实北京跟上海的做法，在我看来会觉得有点奇怪，因为政府对于土地的一个规定啊，他很明确规定了，既然这样的规定话，其实不是哪一个部门它去说，哦你这个住宅可以从商，其实这个也不是一个太合适的一个做法。
孙 可：好，看看下面……好，那位先生提问。
提问：郭强（戴德梁行房地产顾问有限公司物业总经理）
大家早上好，这样子，我想请教万女士。（万亿君：不敢，我们大家都是同行。呵呵。）这个我们沟通一下，那么我们在进行商业物业和住宅物业在进行产权交易特别是二手交易的时候，戴德梁行做了比较大的……（听不清），那么可能早期的那些买房的业主，那么他在进行二次交易的时候，我们和物业公司在办理入住手续的时候，我想请问一下，我们是否应该收取他办理二次手续这个过程的成本费用，因为合格过程中有很多，物业公司要付出的很多的成本，包括一些入住的手续表格需要操作的一个指引，以及我们的物业的整个的一些，那我想问一下，我们是否可以收取他这一部分的一个办理入户的二次费用？谢谢！
万亿君：这个问题其实我有两个答案，第一个答案其实根据物价局的规定，其实我们什么都不能收，就这个是物价局规定得很严的，你要收管理费，他其实没有明码标价的东西你都不可以收。那至于说我们什么情况下，我觉得其实我们有空间的，在我们确实证实了这种操作，其实会导致一个工作量的增加，这个工作量增加产生的一个费用要其他业主去承担不是他合理的收入，其实我们可以有这个建议。那另外一个呢，某一些费用是否合适去收，像服务我们是否应该纳入到我们已经之前建立的一个成本费里面呢？其实应该看我们这个服务是不是对全体业主的，我们通常会以用者自付的一个角度去看考虑，我会不会收有偿服务这个费用，当我们的这个服务是对所有业主都是公平的去做的时候，其实我觉得是不可以的，要是我们这些只是针对一部分的业主去做的时候，我觉得这些费用其实我们可以合理收费，那说到底就是有机会，你真的要收的时候，有机会你会接到不断的投诉。
孙 可：好，戴德梁行的另一位嘉宾又有问题问。
提问：卫学培（戴德梁行房地产顾问有限公司物业管理部助理董事）
我的普通话讲得不标准啊。（万亿君：讲广东话吧，广东话吧，我翻译一下，呵呵。）
那其实这个问题呢，跟刚才有些同行问，在那个住宅里边做办公楼，那边那个管理费需不需要提高一点呢，因为他办公啊，很多人问，其实我要问的那个问题呢，我有我解答的方法，但是我希望听一听我们同行怎么解答这个问题。有一些业主他问我们，我住在二楼，或住在三楼，我不交那个电梯管理费，我不交电梯费，他要我解释给他们听，我不用那个电梯，你怎么收我那个电梯费呢？我想听一听我们同行这个问题怎么回答。
万亿君：好，其实我们有一个很基本的概念，站在我们这个角度去跟看，我们不介意去做办公，所以我倒是认同金鹰当时的一个做法，在金鹰花园里面有人办公去起诉，这个是维护业主的一个利益，那另外一个就是说，诶，住宅，我住在一楼二楼，我不交电梯一个使用费。严格来说我觉得这个问题这些业主提得有点过分，因为你在买这个房子的时候，除非是政府的一个明文规定说是你住在一楼或者是二楼你不需要交电梯的使用费，那是政府的一个行为，通常来说，我定了这个管理费的标准，你在买楼的时候你是知道的，事实上你是已经接受了这个条款，你进来住以后，又说你不应该，其实很多东西没有一个绝对公平，住在顶楼的人就一定使用电梯多吗，其实不一定，他可能一年才回来一次，那是不是我要用买票的形式去使用电梯，算一下一天又多少人使用了电梯，那可能住的最高的人他使用率还低呢，所以这个我们是没有一个绝对平衡。我们是基于一个是你在接受这个条款的时候，其实你已经完全明白你的状况是怎么样，而不是说是我后来强加给你的。
孙 可：这个解释还是蛮好的，呵呵。（掌声）
恩，万女士，这个问题我想跟万女士探讨一下，是不是可以从物权法的角度解释一下。这个业主的介入是前几年，实际上是有明确的规定的，在这个角度我认为也是可以做一种解释的。
万亿君：其实我们做任何一个这样的决定都要基于政府有这样的一个法律的法规，当我能看到的是，因为我一直是在外资公司做物业管理，我能看到国内的一些操作其实跟外国的很不一样，说实在就有一些都不是我能接受的，就国内法规所规定的一些东西不是我认为公平或者合适的，但是它是一个法规，那既然是这样的话，其实守法是第一条你要去做的，所以即使你觉得不合理，但是法律修改了以后，你按新的法律去执行，但是守法是很关键的。
宋有兴：我给卫先生推荐一个说法，不是我的，是一个搞物权研究的，她叫舒可心，在北京，搞物权方面也是搞得比较多，他有这么一个解释，他的解释是什么呢，就是电梯啊，对这一部分业主的提问，他的解释是这样的，他说分两个部分，一个部分呢是叫做使用权，一个部分是属于所有权。那么就电梯的所有权部分来讲，当你购买房屋以及公开设施以后，实际上来说这个权利相对来说包括义务已经分配给你了，因此这个时候对电梯的费用他应该一视同仁，第二个关于使用权，那么这个电梯也许可能的确不是公平使用，也有人可能一辈子不坐电梯，但是你要拿出证据来说明，而且说明要说服谁呢，是说服这个产权的所有人，我们这假设是二十层楼，那么一楼的人应该说服上面从二到二十层，你要说服这十九位业主同意你少交，因为你们是产权所有人，是你们自家的财产，跟政府，跟物业管理公司没有关系，你应该去说服他，如果他们说你可以少交那你就少交了，这个是我推荐的一个说法。（掌声）
郭 强：这个我想跟宋社长交流一下，我也把我在，因为我是在一线工作的，实际上也是做现场的一个前期的一个管理。那么第一个从物权法的一个角度来，作为我们的一个解释，业主不能因为放弃自己的权利而不履行义务，这是第一点。第二点我很赞赏那个万女士的一个解释说我们的管理费实际上是一个综合收费标准，它没有进行细分，你要进行进行一个细分，实际上如果说按照我们消费者权益保护法应该是，如果是细分的话，我们当时也做过，比如说二楼到五楼一个收费标准，五楼到十楼是一个收费标准，十楼到二十楼是一个收费标准，这是一个最合理的一个收费算法，就是说你享受了你应该付费，这个收费是最贴近我们的实际，而我们物业管理是一个综合收费标准，那么在我的操作过程中，实际上我在底层， 那么还是接着我刚才讲，问宋社长一个问题，就是说我们，这个一楼这一块和我们的上面的楼层的电梯费这一块，我们在管理的过程中，使用权和所有权它区分的，那么我们特别是在前期的物业管理，在业主委员会没成立的时候，你是很难让每一个业主确认一楼到底收多少，那么最早的物业管理是有开发商来选定物业单位，所以我们当时就说，就是根据这么一个有关的一些法规，物权法，价格法，消费者权益保护法这么一个角度，综合的给客人一个解释，就是你刚刚所说的可操作性在前期的物业管理的上面可能不是太强。那么另外一个我的一个解释，实际上电梯使用费，刚刚说了，是一个综合的收费标准，如果说一楼，或者说全部收费也是合理的，这跟刚才宋社长讲的是一样的，那么我们可以反过来想，在 社区内住在一楼的，他在环境、卫生方面可能享受得多一些，这些方面享受得多一些，对我们的道路配套设施应该享受得多一些，那么对于住在顶楼的，可能享受得少一些，但是他享受的景观效果可能更好一些，那么我们通常的解释就是这样，我跟大家分享一下。
孙 可：没想到我们刚才这个刚才的王副总的问题呀，一石激起千层浪啊，现在听到了各种解释，有来自莱佛士万女士的解释，有来自戴德梁行两位老总的解释，还有宋社长的解释以及宋社长引用舒可心先生的解释，像这些顶尖的这些解释啊，我想会不会可能足以对付任何业主地提问。（笑）
万亿君：我倒是有一个题外话，其实我蛮是认同香港的一个管理证做法，这个其实在内地其实没有，就我们所说的管理证其实跟产权证不是很一致的，在香港其实它不会，它这个管理证是充分地考虑了你这个位置，就你这个物业在整个项目里的位置，它可能去占有大厦的一些资源，享有一些东西，而指定出来的一个管理证，其实每个单元它是按一个管理证的标准，它不是按一个具体面积，而是按一个管理证份额的一个数据，而不是一个应该交的管理费的标准，那管理费这个标准其实大家是统一的，即使用去计算，它的份额会有不一样，那其实这个份额好像是我们现在公司总部的宜安广场，因为它早在十年前，十几年前也是通过香港公司先做一个前期的顾问去拟订的，我们回头去看这些事呢，其实你真会觉得会比较好，就好像它有一层楼整层都卖给了一个酒楼，那这个酒楼其实它在占用一些大厦公共资源方面，它会有一些不一样，他已经在这个氛围里面充分地考虑的一些，所以你看上去所有的管理费标准是一样的。只是它是管理证的不一样，那这个要研究起来很复杂的一样东西，但是其实我们可以多点去看，因为当我们真的认真去看的时候，我觉得管理上还是很有用的一个事情。
孙 可：李总还有观点要发表吗？
李永平：我是来自南京金鹰国际集团物业公司，那么我也遇到过有些业主就是高层楼，那么一楼二楼他们考虑到就是吃亏了，为什么呢？那个公共电梯啊，就是使用管理费本来就是统一的标准，那么感觉到他们不乘坐电梯，很少乘，但是你必须要乘，你的小孩也好，你的亲戚朋友来了也好，你到楼上去缴费也好，一定要使用，这是一个要该解释的。第二个呢，公共设备设施财产不可分割，这个一定要给业主讲清楚，也就是说公共设施，你的成本买楼，已经进入了成本，这个产权其中有一份，是不是。第三点，开发商吗卖楼的时候，你分一楼房子，二楼房子是低于了高层的房价，你已经在这方面享受了很多优惠。第四个呢，就是物业管理只能建议业委会也好，后来成立的业委会也好，就是对一楼三楼或者二楼这些人业主呢使用电梯，就是在一个基础的基础上，高层和上层略有区别，分别成一个系数，这样呢，这个修改不能太大，这样呢上面的业主也比较满意，下面的业主也比较满意。但是这个只能建议，决定权不在物业公司，物业公司没有权利决定就是公共财产方面的收费不公，这是我要补充的一点儿。
孙 可：好的，感谢金鹰国际集团李总的补充，谢谢（掌声）还有两位举手，我想呢宋社长还是先等一下，还有一位女士。
提问：李云冬（云南中劲物业管理有限公司管理处主任）
我就想问一个物业公司内部管理问题，你看万老师，比如说，现在对于这个保安荒，很难组织到适合的人选，很多投诉也是由此而起，我想问一下，就是您觉得是委托保安公司来做这一块就是外包出去，还是自己的公司统一招人培训好，如何稳定这个队伍。
万亿君：要是要彻底解决这个问题啊，我倒觉得就不是外包保安还是不外包保安一个核心问题，确实我们现在面对的一个人力资源压力很重，大家都明白现在真的招人很难，不要说保安，其实其他岗位都觉得很难。我倒建议是我们通过大厦的一些硬件设备啊去尽可能减少人员，因为这个才是真正去解决问题的根源，我想劳动力市场这个资源紧缺不会在近期内有可能改善，不如想一下我们能通过什么硬件可以减少人员操作，比如好象我们小区会不会有两个主的出入口，我们会把其中一个的出入口通过一些安防系统的一个布局去减少一个当职人员，所以我觉得这方面反而是真正要去考虑的。那至于说该不该外包，我建议是专业化，就像我们物业管理公司越来越多自己做清洁，自己做绿化一样，其实专业化有专业化的好处。但是保安真的是比较特殊的，应该说是在国内，我现在看到很专业的保安公司基本上是没有。所以你要在这种情况下呢把保安工作外包出去呢，有风险，就它不像一个成熟的地区，其实在香港会多保安公司是很聪明的，他们也做得专业，有的时候物业公司去做是做不到的，但是在国内他现在是没有这个水平的。
孙 可：好，谢谢！宋社长，刚才非常抱歉啊。
宋有兴：呵呵，没事。是这样的，刚刚万女士讲到那个管理证的问题，还有李总提到了，假如在办公楼里，底层的电梯用户提出要求，最后经物管公司协调了以后，业主委员会同意说我们采取分开的两种办法，采取不均等的电梯使用费的交付方法，如果我们在座的各位里面有这方面的需要的话，我手上有一份材料，是政府的一些部改委，就当时北京市政委，是委托一些学校里面做的一些课题研究，他们搞这件事，我觉得还是有推荐的必要，大家下来以后如果觉得有必要可以给我打电话或者发邮件。我把这份分配方案推荐给大家。两边的业主都同意了，用分开的办法，就是刚才李总讲的那个系数的办法，它有一个比较合理的计算公式，我想简单补充这些，好，谢谢。
孙 可：那么提问的话呢，现在我手上收到一个纸条，这个纸条没有留下姓名，可能是问的问题的缘故吧，认为这个万女士讲得可能有一点保守，从以下几点看得出来啊，就说您刚才提到的商住两用楼治安，住户和商户是有矛盾的，住户的观念是安全第一，而商户的观念呢生意第一。那么您提到了少数服从多数的操作，那么这里面提到的就是说，怎么操作，难道你就要开一个会吗？第二个关于厂区的治安问题，你讲到厂区向外拿东西，那么这是个难点，但是根本就没讲答案，那么到底是怎么操作的，就是这两个具体操作的问题希望能听到万女士的进一步回答。
万亿君：就关于商住两用楼这个，其实不一定要开业主大会才能收集到业主的意见，我们通常会使用的是调查问卷，就看调查问卷的一个形式，我们通常会利用问卷的形式去搜寻业主的一个意见，这个的话呢，其实也有代表性，其实都是有书面的东西可以得出一个结论。那另外一个呢就是关于工业厂区货品出入的问题，其实这个需要你们跟一些厂家去沟通，我们的建议方法就是加封条，其实放行条的制度还是需要，但是你不可能是去帮他打开货柜，再看一下，再清点他里面这个货物，这个是不可能做到的，那既然要是有这样的一个需求的话，你在货柜输出的时候，你加上你公司的封条，那我们看到封条，就证明你自己已经检查过了，我只是需要证明有一车的东西要出去。
孙 可：好，谢谢，看底下还有没有哪一位要提问。刚才针对那个管理费分摊的问题讨论得非常热烈，看看就是在这个商住两用楼及商业区和商业住宅区的商业物业的管理方面还有什么问题的话呢，请万女士进一步解答。
好，那位请。
李永平：我想请问一下关于管理份额的一个考量主要是哪方面，谢谢。
万亿君：这个问题有点难倒我了，其实我不知道怎么样去做，我当时看到以后我问过老板，那我的老板告诉我，这个很复杂，是由律师，由管理公司，由发展商的人共同去商讨出来的一个结果，我就没有问下面的啦，呵呵。
卫学培：这个我简单答一下，香港的管理份额呢是怎么分摊呢，通常呢它是按项目总体的建筑面积，按每一个单元它的建筑面积来作为一个比例来分摊的，他仅仅指公众管理面积是一千平米，他总体来讲呢，他整个单元加起来分摊出来，如果这个单元面积是一百平米的，这个单元的管理办法叫做一千和一百（音译）的管理办法，很简单的具体来算出来的，对，对，对，实际上是这样分摊的。
孙 可：中间的那位女士还有问题要问吗？
提问：叶婷婷（云南大潮物业管理有限公司常务副总经理）
各位朋友大家好，我是来自云南大潮物业管理公司，我姓叶，我这里有一个很现实的问题想请教一下万女士，就说今年探讨得比较热门的问题啊一个就是说物价上涨，一个就是说国内的这个劳动合同法的实施，那么物业管理成本也上升，这个我们这个商业物业管理费问题上，我们也在考虑上调的问题，我就想请教一下万女士，你们有没有已经考虑过或者准备考虑，你们将怎么去做，想听听你们的看法。
（孙 可：好，这个问题我觉得很尖锐啊。）
万亿君：我们已经在考虑了。我刚才提到宜安广场它从交付到现在它其实物业费的标准从来没有上调过，它的管理费标准是在同一类型的写字楼里面是属于偏低的，当然之前我们都能运作得很好，当然现在我们看到所有的运作成本都在上涨，除非我们希望这个项目我们以后不做任何改造，就按目前这个状况去继续维持下去，不然的话我们是有责任跟业主委员会提出在一个合理的范围内应该去调整这个管理费。我们实际上操作的一个流程呢，我们会先跟业委会沟通，达成一个共识以后，因为物业管理费的调整不是业主委员会单方面可以决定的，那我们就会做一个准备去召开业主大会去提升这个管理费。当然，我们大家都很明白，降管理费大家都举手，但是升管理费会有难度，操作上需要开业主大会之前多跟业主去沟通，一下子蹦出来说我要涨物业管理费，其实很多业主，特别是商业投资的业主，他平时很少在管他的物业，就有人帮他交，其他的我很少管，当我们在做这些决定的时候，其实客户还不知道。所以我们是要在开业主大会前，就事先跟业主做好一些工作。
孙 可：哦，万女士其实这个问题，我又想起来一个比较重要的问题，广州那边的业主大会成立得比较正常，有很多这样的情况，就业主大会或业主委员会成立，它是很不正常的一个状态，就是表面上成立了，但是他没有权利，住户都达到90%了，而且入住的时间达到五年六年，这个时候我想找他们开会，我找谁啊？想听听具体的意见。
万亿君：其实没有业主委员会都可以去征求业主的意见，物业管理条例和物权法其实对投票都有一个明确的规定。我想这不一定说我有业主委员会我才有权利开业主大会，而且业主大会的形式也不一定说我召集所有的业主来开会，才是叫业主大会，那他可以书面表达他的意见。所以在这方面应该还是可以操作的，在我的经验来说呢，我觉得通常管理费偏低的项目呢，业主是不愿意成立业主委员会的。这个其实我们是有项目是这种情况，反正物业费也不高，反正你也管得也可以，那我干吗要成立，成立了以后你就跟我谈物业管理费用的问题。
孙 可：好，还有一个代表传来小纸条问最后一个问题啊，莱佛士经营内容有房地产顾问，咨询营销，物业管理，作为一个公司是分部门进行营运，还是有主导项目，作为一个物业公司经营者来说怎样调整，到准备涉及物业管理领域。是这样的一个问题。
万亿君：我先回答第一个问题，因为第二个问题我不是太理解，我们是有不同的部门去负责不同的业务，那刚才我所提到的一个商业物业的经营管理，其实我们本身是做物业管理的，我们对商业应酬这一块其实就，除非我之前已经做过，其实我的经验还不是太完全的，所以，通常在这种情况下，我们会找我们的营销策划部门去参与，由于大家都是同一个公司，所以我们相对来说会比较好操作，其实要是单纯说一个房地产服务公司，它只做物业服务，因为我们一直说物业管理是一个危例的行业，公司的一些基本的东西，但是公司要是想说其实是要挣钱的，其实大部分是从营销策划或二手代理方面去赚钱，而不是我们这个部门。那我们这个部门有个好处就是代管的物业多了，名声也就出来了，你到处能看到，就卖完楼那些结果你看到了，但是那些楼是谁卖的呢？那后来就不记得了，二手代理也一样，不容易挂自己的招牌，但是物业管理你可以一起挂自己的招牌。
孙 可：好，谢谢，那么大概大家也听出来了，那万女士刚才回答了那么多问题，现在嗓子已经哑了。那么早上的话呢我们就到此，那么我们报以热烈的掌声对万女士的演讲表示感谢（掌声），
那么上午的会议就到此结束，下午两点半开始，请大家到会。
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