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第二项就是消防安全系统。
商场消防管理和防火工作是物业服务的重中之重，消防设备设施、器材完好率必须保证在100%，消防责任重于泰山。物业公司承担现代大型购物中心、商场的服务工作，大家知道前几年我们国家因为商场着火死伤几百人，包括电影院着火死伤也是几百人学生，这样的悲剧经常发生，前几年这个事比较严重，整个消防系统安全保障要由物业公司执行，尤其是消防设备要把他防在管理中的重中之重，我在培训员工是强调消防设施设备，的完好与否，必须保证在100%，物业公司一旦承担了这样的大项目。
从经理到员工，防火要警惕、训练要坚持、组织要落实、措施要具体、预案要可行，做到防患于未燃，我们金鹰国际集团楼宇多，每个月要进行楼检，楼检的一个重要环节就是消防，包括检查消防泵、喷淋泵、检测烟感器、温感器、固定灭火装置、灭火器材的安全有效性。
大家注意在商场里面有的顾客走累了他愿意坐下来，有的就坐到了灭火器箱子上面，我们怎么避免这个问题呢？你箱子不能搬走，而且要放在最方面最醒目的地方，这个箱子上面，我们金鹰物业公司又要让顾客理解，又要防止被坐坏，所以我们在箱子上面都贴了警示标示，写上了9个字，是喷上去的，叫做“拔插销对火原压手柄”，从那个时候起很多顾客就很自觉，基本上就不再坐了，既保证了消防箱不被坐坏，又避免了有些营业员不会使用，教了这个方法就防止消防箱被当成凳子坐，我们金鹰物业公司每年，每季度管的物业太大了，我们是定期要不断的检查卷帘门，因为这个在商场里容易被损坏，这个是起到隔离，一旦起火以后起到隔离的作用，这个时候很多商家因为卷帘门这个地方比较空旷，会把货架甚至是商品模特站到了下面，经常他不注意，但是物业公司一定要检查，像这个情况要提醒他移走，每天巡检消防安全通道楼梯，防止占用和堵塞消防安全疏散通道。使消防通道畅通无阻，这个是大型商场里容易出现的，有的上家为了通货，从电梯里过来就直接把货物往那里一堆，这样一旦发生火灾就造成了消防通道睹塞，发生事故人员得不到疏散容易造成群死群伤。很多商场不是被烧死，都是被烟熏死，所以说做到警钟长鸣是有道理的，每天定时巡查是必须的，同时每年要组织营业员进行一次消防演练。你到紧鹰商场里面去，问任何一个营业员会不会使用灭火器，他都会使用，问他什么地方是消防通道，出现了火情如何保持镇定，或者疏散顾客，他都能对答如流，这个就是我们物业公司配合了商场现场部，不断对营业员尤其是新近的夤夜员进行培训，组织消防支队或者消防局的教官来进行讲课，商场内严禁烟火、禁止吸烟、物业公司要找出消防隐患，解除隐患，同时安全出口的标识牌均要置放张贴在醒目位置。都要齐全，作到哪缺失了，要立马补起来，能够引导我们的顾客进行疏散，如果是发生火灾，特别是高层楼宇，我们在座的都是专家，我们国家的消防云梯最多到4，5层，而且是进口的，你要到5，60层靠谁啊，靠自救，靠发现的早，靠及时，防患于未然。火灾的苗头一出，就把它掐了，绝对不能让他酿成大祸，一旦酿成大祸倒霉的是物业公司干部，受伤的是顾客，受伤的是业主，所以搞高层物业管理，商场物业管理，防火责任重大，要时刻关注，不能掉以轻心。而且商场里容易出现消火栓被一些商家遮挡，这也是一个要注意的问题，我曾经在金鹰购物中心，因为他的整个消防报警是英国的一个产品，而且他一个距离大概在一百米左右，一旦报警就有联动，卷帘门也动了报警也启动了，这个泵也开始启动，我们遇到一个小孩，当时我们就要求安装一些设施很低，而且在门口，这个小孩不知道，他觉得好玩，一按就造成一层楼马上就启动，警铃大响，消防们翁翁的就炸了，我们要提醒开发商消防按扭要在小孩够不到的地方，包括消火栓的位置都要给他指出来，不能由商铺影响，这是在消防方面，金鹰物业管理那么多商场也出现过火灾报警，都是因为电路，下一步我会谈到。
第三个整个商场的照明供电系统
现代大型购物中心、商场的安全用电十分重要，它关系到卖场的安全及购物环境的营造。物业服务必须高度重视：一是卖场内装修改造动用电、气焊须经物业公司工程技术部审批，而且在指定地点电焊气焊人员必须持证上岗，同时监护人，要有灭火的工具和措施；
二是商场电源线改动、照明灯具改进、线路编排和用电量的增加都须经过物业电气工程师严格审核；商场经常要调整柜台，给新来的一个顾客一个新的亮点，留驻人才有财富，如果人都留不住 ，商场冷清了，投资者，管理者，物业公司都难受，所以商场电源线改动、照明灯具改进、线路编排和用电量的增加我们金鹰物业公司都要求必须严格按照物业公司的规定，而且配合物业公司的管理。
三是卖场各柜台、摊位严格禁止乱接、乱拉电源线，更改插接箱、开关盒插座；四禁止使用超负荷的家用电器，对供电所、配电间物业须安排值班电工24小时值班，定期检查、检验高压、低压柜和供电线路，接零接地，防雷击和检测操作工具、防护工具的安全可靠性，供配电的维修维保任务要全委供电公司维保单位承担。物业公司要管好照明用电，商业用电，同时要经常对开关相线路要检查，有没有发热发烫的现象，这个是物业公司要经常做的，我们金鹰去年在五楼发生一起着火，因为烟感也动了，另外电话也来了，我们物业公司就感到现场，组织人员灭火，最后分析原因是灯具原因，装修公司在后期在保温绵上，中央空调的保温棉他覆盖到灯的变压器上，所以烤着了，所以这个作为一个教训，立马对商场各个灯进行检查消除隐患，一定不要犹豫，进行仔细的排查，引起注意，通报给商家，通报给购物中心现场部，而且彻底解决这个问题。在日常检查中不但要检查商场电路还要定期检查高压低压，以及供电组的线路包括接零接地，防雷，以及电工用的操作工具，检验完了相关部门会发合格证的，对防火工具同时也要检测，包括电工操作用的手套，防电鞋等其他工具，我们把供电唯保交给供电局，跟我们签定了合同，由他们负责唯保，确保安全用电。
第四个中央空调系统
现代大型购物中心、商场的中央空调系统大、能源消耗量高、中央空调的温度、湿度的高低和新风的供应好坏直接影响到卖场的购物环境和空气质量。也关系到整个商业的营销，金鹰国际有个商场的商贸集团，每个集团又分了不同的店和购物中心，比如昆明店，有现场部，总务部，商品部，商品部里又分一部二部三部，分百货服装，化装品等，还有信息部，和我们打交道最多的是现场部和总务部，在做工作最多的是顾客会把对中央空调的卖场的温度很快反映到我们的物业公司，我们物业公司的空调工要定时定点，或者定期的对商场进行测温，随时调整，冷气，暖气温度，这是物业公司要做好的一项服务。
商场营销、管理人员对中央空调温度高低的要求来自顾客追求购物环境舒适度的反映，商业卖场夏季炎热、冬季寒冷势必影响商品销售，因此中央空调效果的好坏直接关系到商场生意的好与差。
因此不要看中央空调事情小，也是衡量物业公司服务的标志，如果你供应的好，商场卖场服务好，他能留住顾客，能够把生意做上去，那么我们讲中央空调效果的好坏，直接关系到商场生意的好坏，
为此，物业公司必须保证中央空调系统设备的运行正常，中央空调系统不能发生任何故障性停机，做好中央空调的保障工作。
严格控制中央空调的温度，你一方面要接人，要使温度达到满意，这个就是要认真的测算，在哪个时段用多少，什么时候开机，什么时候关机，什么时候冷凝水，达到多少度，这个是考核物业公司空调工人在运行中的一个能力，这是一个技术，我们物业公司接管以后，曾经在徐州，一个店生意做的相当好，除了南京以外，现在徐州店过双休日，那个市中心的车辆搞得交警对金鹰意见大，全堵满了，为什么呢，我们徐州店，因为金鹰啊，再坐的很多也知道，因为是你们品牌，而且现在不断的把国外的很多大品牌引进来，让我们先富起来的一部分人来成为消费群体，搞定了一部分消费群体，贵宾卡的现在几十万人，这是全国，在徐州，物业公司接管以后，他的空调不好，闷热，主要是它每一层有一个机房，这个机组啊运转的时候产生噪音很大，我们就看见它的外墙有一个取风口，它是一个百叶窗的，小了，当时有一米五高，一米宽，后来我们发现这个问题后物业公司马上就把工作联系开，找商场，我们改造你出钱，我们找专业的公司来改，每一层把这个取风口该成两米高两米宽，这个问题很快就解决了，噪音也消除了，清风也保证了，物业公司一定要发现这个问题，同时改掉这个吸风口以后，两个换季期，一个是夏季，就是说过完春节以后到4月，这是个换季期，这个是我们维修主机的最佳时期，还有就是在供暖期，在南京一般是在9月下旬，到8月底这段时间，也就是全年有将近3个月是换季期，吸风改造以后，大量的应用新风，而不用中央空调节约了大量的人力，所以购物中心也特别满意，所以我们在操作的时候一定要用心，一定要站在业主的利益上，维护他的利益，同时改善整个卖场的环境，这个是物业公司经常要关注的问题，一个好点子，一个好办法，一个改革的措施，可能就给我们的业主节约了成本，最后他对你的服务，管理，技术就比较认可。
比如说我们集团，实际上都是集团了，告诉大家我们集团内部对我们金鹰物业公司都是亲兄弟明算帐，各自独立核算，我该要的，包括前期我该要的，需要多少人都报给他，到底要花多少钱，每平米达到多少钱报给他，他定期把款拨给我，而且在这个基础上。我提了总费用10%的佣金。所以我们物业公司为什么有效益，他上市公司有的是钱，300多上市，两年多三年不到，所以你帮他把商场做好了，他不心疼那点钱，我们在坐的各位有搞地产商业的，商业一条街的，前期是开发商在承担，后期你接过来了，如果做歇伙了，你要什么服务费管理费，他到挑你的毛病，只有商业他做好了，他见效益了，他不在乎那点服务费，一年几快钱，他一个月挣几十万块钱，他不在乎这个，一定要把商场做旺，一定要把商业做好，他挣了钱就不在乎，你做不好，他也难过啊，你也难过啊，他没有效益就没有钱给你，你去催他，他没有争到钱，你物业费那么高，我还亏损，所以是相辅相成的，这个是中央空调我给大家介绍一下，当然我们在金鹰国际集团包括水处理，包括中央空调的主机都是找厂家直接给我维保，我对他的管理标准，服务标准，管理范围来约束他，这样大家皆大欢喜。
第五个我谈谈就是给排水系统
当然这个中央空调还要追加一点很多商场为防止客户流失，很多不注意这个中央空调的流失，进进出出太多了，所以物业公司一定要动脑子，到了夏季一定要安装光膜，就是要把冷气和外面的热空气阁开，到了冬天要保暖。门和帘子一定要到位，物业公司要提早提醒，让尚家认可，让商家出钱，现在谈谈第五个给排水：
现代大型购物中心、商场的给排水系统主要在洗手间、洗浴室、消防供水及雨水、污水的排放上。物业公司对给排水系统的管理任务主要落在洗手间保洁员、空调锅炉工、洗浴室管理员及水工身上。金鹰国际集团发展到今天，福利相对要好，商场营业员啊，都需要洗澡。当然这个是商场现场部的事情，我只保证锅炉有水，组织配合现场部管理；
在给排水方面，物业公司主要还是商场的洗手间供水，不能出现鼓掌，不能影响洗手间的使用，大型商场等人比较多的，这个洗手间也是考验物业公司，外行是看热闹，内行是开门道，就是看洗手间，保洁做的好不好，主要还是考察洗手间的卫生，来考察你的服务质量，水准，就知道你的服务质量和员工的服务水准，因此其供水系统很重要。为了保持商场的正常运作，物业公司不仅要保证卖场消防用水和洗手间的保洁工作用水，时刻保证供水和排水畅通无阻。同时商场地下室的集水坑、截流沟、雨水井、污水井、化粪池要定期组织清掏垃圾杂物等；当然在高层写字楼还有天台要定期做检查，一旦发生鼓掌，物业公司的水工要第一时间赶到现场，定期清洗水池、水箱并消毒化验水质，对供水、排污水泵定期维护保养，保障购物中心和商场用水、排水。供水、排污设备系统要委托专业公司维修保养，发生故障时须立即组织抢修。给排水系统就讲这么多。
第六个灶燃气系统
现代大型购物中心、商场不但有服装、鞋帽、箱包、手表、饰品、工艺品、化妆品、床上用品、体育用品、办公用品、家具、玩具、家用电器、自行车、摩托车、电子产品等等，商品琳琅满目、应有尽有，同时还有食品和特色餐饮小吃、洋快餐。这就给物业公司提出一个要求，食品加工燃料一是用电，二是用煤气、液化气或天然气，这些供气管线、钢瓶、设备设施的安全管理和检查自然就落在物业公司头上，物业公司就必须制订相应的管理制度规定，加大对商场内的餐饮业炉灶和燃气使用管理，对防火、排油烟、隔油池、生活泔水、餐饮垃圾及环境卫生组织定期检查消除隐患，因为餐饮业做起来以后，会使人员增加，包括麦丹劳，肯德基，必胜客等会进来，因此物业公司要注意在供气管理方面要挺高警惕，不管是谁，都严格按照操作进行管理。随便还好提到的是，在餐饮方面，产生的油污，泔水，垃圾等也是必须随时清理的，尤其是到了夏季，这是比较幸苦的工作，餐饮的油烟排气管道也是很重要的清理项目，这涉及到消防安全问题。
我们整个大型商场里面真是千姿百态，种类齐全，还有其他的问题大家一起交流，这个商场要做好，不仅是商品业要做好，同时引进文化，包括餐饮，就对物业公司提出一个要求，餐饮要用燃气，用电好控制，刚才我们谈到了，但是这个用煤气，有的用液化气，特别是罐装的液化气，物业公司要定期检查燃气，检查安全装置，检查各个商户，就是餐饮，他们用的安全可靠性，定期要排查，消除隐患，尤其是要加大对餐饮用气的管理，定期进行检查，因为餐饮业做起来以后，会使人员增加，包括麦当劳，肯德基，必胜客等会进来，因此物业公司要注意在供气管理方面要挺高警惕，不管是谁，都严格按照操作进行管理。要求他做到符合大厦，符合商场用气管理，随便还好提到的是，在餐饮方面，产生的油污，泔水，垃圾等也是必须随时清理的，尤其是到了夏季，你不清理，这个气味就比大，这也是比较幸苦的工作，尤其是餐饮，这个南京也发生有些大厦商场突然浓艳滚滚，你一检查排油管因为长期炒菜油垢就很重，厨师炒菜灰尘上去以后，整个排油管道就燃了，这个时候物业公司一检查出来以后，要督促商家限期整改，有些大型的排烟系统要把人钻进去进行清洗，确保餐饮用气，动火都要安全，我对餐饮是很严的，我是定期检查他的，然后违规了就让尚家限期整改，不整改就处罚，合同里写的很清楚，就是购物集团委托物业公司管理，他就可以把合同交给物业公司，让他进行监督检查，出发也是保护商家，整个商家的利益，所以他也必须认可，当然你说物业公司没有出发权，我说不对，他严重违反了国家的消防安全管理规定的时候，造成了消防隐患的时候，你还不管，出了事，追究你的责任，不是他的责任，所以这个方面物业公司要当机立断，你消防做的好，客户就多，尤其是节假日来满足他的用餐。
餐饮的油烟排气管道也是很重要的清理项目，这涉及到消防安全问题。
第七个就是安防监控系统
为了维护现代购物中心和商场的正常、有序的经营管理，防止卖场发生偷窃（卖场一般易发生行窃商品和偷窃顾客钱财），我们金鹰国际集团就总结了自己的管理，我们不但有主控，而且还有布控，不管大商场还是酒店有专门的人员进行值班，对可疑的人进行锁定，把焦距不断拉进 ，就是说监控，而且360可以旋转跟踪，所以这个物业公司一旦在主空里发现了问题，或者在布控里发现求救，要提出支援，这个物业公司要尽快到现场，主管或者领班一定要到现场，配合商场对犯罪嫌疑人进行扭拖。这个金鹰国际集团商场很出名的，我们利用安防曾经抓到过外面银行的，政府的有些高官跑到南京消费都拍下来了，公安机关一调，一查就查出来了，更多的是扒手，我们物业公司就要协助好卖场监控。你到南京金鹰的新街口，281米高下面商场，上面写字楼，大酒店，你一到这个楼所有举动都在控制之下，监控的探头400多个，全部是在一个录象，一进电梯，就描上了人防、技防、物防一定要相结合的手段，防止物业公司为了规避自己的风险，反扒的时候一定要掌握方法，出现问题马上报警，交给公安机关，马上就可以处理，这个是一个，同时我们物业公司要协助商场维持秩序，
一个是它的外围秩序，比如商场外面的广场，人行道等车辆集中比较乱，因此需要管理和维护；另外一个就是小摊小贩乱打广告招贴等，对于此物业公司要进行疏导劝阻。一些乞丐坐在商场门口影响，这个时候要善意的把他请开，这个是物业公司要做的事情，特别是现在出现的城市牛皮鲜，我们一抓到，就不客气，马上送到市管委去了，我们巡逻也多，确保他的正常营业，整个卖场要形成一个防范网络，维护他的经营，到了夜间他的内围由商场现场部管理，物业公司负责外围，形成一个一旦商场有事马上要进行清场，对能够通往商场的门都锁了。
物业公司要配合商场做好工作，尤其是在一楼，还有金银首饰店，我们物业公司就要求商场一定要和公安系统报警联网。钱由商场自负，因为他财务室也好，金银店也好他有个应急的按钮，一旦发生案情能在第一时间通知警方。第二一个到了夜间他的金银首饰店的红外报警就全面启动了，就是说他交织的好多线，看不见的，如果有人闯进去了他就马上报警，这个方面物业公司要向我们的商家提出建议，采纳这种先进的科学的方法进行管理，这是设备设施方面的管理。
(责任编辑：现代物业) |
