|
提问：
问（宋有兴）：在这次现代物业发展论坛之前，我跟李总沟通过的，现代物业发展论坛策划组了解和考察我们这个的人员中非常注意的观察了我们金鹰国际集团弄了很多的项目，确定了这个选择，当时我还记得有个小插曲，策划组的来向我说这个事的时候呢，说比较忙能不能派一个高级管理人员来，我说一定要李总本人来，他就答应了，我想说什么事情呢，我想说这个是我做所有掘金商业物业以来碰到的最精彩的演讲之一，非常系统的全面的了解了现代购物商场的许许多多的细节，非常周到，全面我的内心非常感动，谢谢李总，我的问题是，李总你是四川人吗？
李永平：四川人
宋有兴：那么你的西南普通话怎么说的比我要好呢？（笑声）好，谢谢，谢谢大家，谢谢各位代表，谢谢李总的这次交流。
会议代表叶婷婷提问
问（叶婷婷）：李总你好，刚才我听到你说到商业保险，我非常感兴趣，因为公司也曾经是全国第一个物业管理责任险的商家，我刚才听到李总说目前我们金鹰在商业险具体是哪一家保险公司，他的险种是什么？
李永平：好，物业管理啊，我们好多对这个物业公司，物业保险分为两大块，一个是保险，一个是法律顾问，这个商业保险在我们金鹰物业公司是非常重视，分成商业街以后，那么商场的保险的资产很大，这个商业险大部分也存在商家他主要是防火，财产丢失，这个整个加到了其他险，物业管理公司应该国家的发展银行啊，这个建设部保险处文件，物业管理师三大险一个是我们员工养老，社保，包括员工的意外险，这个不要忘了，第二个就是共用设备设施险，共用设备设施险我曾经也在金鹰国际集团出了个问题那个是97年，一年以后大型设备烧了，当时买了保险，买的就是财产险，设备设施保洁险 ，但是正常这个保险公司不认的，你一定要注意，你买这个财产险设备设施如果因为损害你就帮他理赔，他理赔是给你修，拆下来送到美国，送到上海多少钱啊，同时我这个急用，所以当时就急了，后来第2年我一次陪了4，5万，我其中设备设施保险其中括号记测险这个进去以后保险公司，就要赔，他不陪那去维修了这是一个第二个险，一定要测算，第三个险就是公众责任险，为业主提供服务，不管是高层楼宇还是多层，如果因为我们的管理出现了失误，发生了公众责任，这个时候这个险就起了作用，当然不管是商业也好，物业服务也好，工作中发生失误，这个保险办了以后，发生问题的时候要第一时间通知保险公司，保险公司会到现场对当事人取证，对发生的东西进行摄像，拍照，他来承担理赔，这个事情就完成了。设备设施发生了故障你就要倒大霉，他不认，这个一定要说清楚。
叶婷婷：不好意思，第二个问题，我想问一下就是那个比较赞成外包给专业的公司来做，那么我想了解一下就是我们在专业上收入是可以的，如果请专业公司进来的话，那么在收入上怎么跟专业公司介定，就是说收入应该是归物业这个样子的，但是专业公司又没有这个权利，车场的进出管理或者是收入的管理，这个费用在这个过程中，怎么来扣？
李永平：上面一个问题回答完，你说到保险公司，保险公司已经管理好了，你平安保险也好，中国人寿保险也好，你都和他谈，谈到第2个问题呢，我就说一下，停车费归谁，收益归谁，我现在呢除了昆明，这个停车场是相当高。好多公司是这样做，当然一个方面停车场的管理是交给他们的，但是不能享有这个停车场的收益，你物业公司也不能完全享有，因为这个是产权人，这个停车场的服务一个是购物中心的，这个收益应该是产权人的收益，这个你可以约定，委托我管，你要提取佣金，这个我包出去以后，这个保安公司是按人头给我点的分给他的，他就有义务把这个给我管理好，我该给他的钱，管理费，都要记下来，最后停车场的计划运营一定要做好。这个我讲的非常清楚了，还有哪一位，好那一位男士。
会议代表陈闵提问
问（陈闵）：大家好，今天很高兴能和物业管理的前辈们一起讨论，我来自深圳，我们是为企业提供信息化服务的一家软件企业，我们也跟物业公司合作，我今天在这里听了李总的讲话对我帮助特别大，我有一个具体的问题想请教一下，我想请教的是能耗问题，能耗管理是整个物业管理领域包括商业物业都很重视的一个问题，商业物业对这一块就更加重视，因为支出的比较大的一部分，那么简单的一条是我们要重视这个能耗，保持一个合理的消耗，这个是李总提到的一些地方，这个不是业主愿意的。在这个地方我就想了解一下我们的这个标准是什么样的，我们和其他的几个物业公司，包括是商业物业的竞争公司，大家考虑的都比较全，包括是针对这种能耗管理，他所负责的是哪一个部门，它采取的模式是什么样的，以及采取什么措施方法，最后一个问题是你们检查，考量的一个办法，有没有一个检查管理目标，谢谢李总。
李永平：这个是问到具体的实施的办法，在金鹰组建金鹰物业公司这个收费系统，物业管理服务系统，现在我们用的是其他的软件了，那么刚才你提到节能降耗这个问题，这个是全民，包括政府都非常关心的一个问题，也是国际很关心的一个问题，国际很多知名的企业知名人士都在讨论这个问题，因为他不但是降低成本，更重要的是保护环境，在金鹰物业管理公司呢，要在一个正常合理的状态，为什么这么说呢，我当时接到金鹰国际商城从上海移到南京，我经营一个停车场就全部把他改造了，他所有的都是高效能的太阳灯，兆数还是很大，但是亮度只是一般，我就把它全换了，换成日光灯，同时我们白天保持一定亮度，保证消防用应急灯，分片分开，我在住宅里面是用了实控，控制他的实际用电，我在写字楼里面是采用中午晚上就是上班前灯都进行改革，那么跳开，不要全亮，尤其是在休息的时候用不着，写字楼到了星期六星期天的时候没有多少人，他都是休息，除了必须加班的，另外中央空调我也是采取了不断的定点定时进行测温，提前40分钟停止主机，用水进行循环，不要非要等到关门的时候才进行关机，那么你的能耗就不得了，这个就是在我们不断挖掘前例的时候，还有一个是固定的时间，我为什么要进行新风机组的改造，采风口的改造，也就是为了节约能源，我利用换气的时间尽量的让外面的新风进来，外面的温度很凉，里面很热，外面的空气进来既有了新鲜空气，同时又降了温，到了冬天，整个商场本来亮度很大，灯也很多，这个时候你就要考虑尽量不要用中央空调，没有到零上几度的时候你都不要开中央空调，他这个人流就是热量，这个就要动脑子，我们金鹰国际公司在美国也有一次能源科技会，他整个能源包括用水用电用气都有一个比较，都要总结经验教训，那么能源有了波动要找原因，到底哪出了问题，是员工职责出了问题，还是设备出了问题，所以这个是综合管理技术之中的问题，一个是员工职责要重视，作为领导思想更是要高度重视，第三要采取相应的技术措施，第四要进行技术上的改造，要采用节能的灯具，我在金鹰国际商城我跟大家说为什么商场在设计的时候是按每平米，像金鹰这种品牌每平方米配电100到200瓦，他是考虑了余地，但是没有出现过问题，像商场商家包括品牌代理商他是不断调整他的灯光，大家知道这个商业啊，灯光是很有效的，他一个是冷色调的一个是暖色调的，日光灯都是暖色调的，你看商场有多少是冷色调的，所以很多重点的摊位上面他就安装了色灯，这种色灯一个小灯几十瓦就那么一点点灯柱，这个兆数很大我为什么要严格控制商场的安全，他把这个冷色调的换掉，一个不够他换成十个二十个的，最后能耗就大掉，第二个就造成了火灾的隐患风险，因为他加大了能耗的消耗以后，线路的容量就不够了，线路负荷就承受不了，最后就造成电线老化发热发烫，起火冒烟，物业公司一定要把握住这个严格审批，及时总结采取有效的办法，当然现在很多能耗公司也说你投资多少我给你按照这个设备节约，可能有这个效果但是效果不是很明显，因为国家的这个供店供水这个尽量也是很那个的，你还有总表，你说你能逃多少，关键是在管理上下功夫在技术上下功夫，在措施上下功夫，谢谢你的提问。
（谢谢李总）
（李总在节能减排上抠的比较死，抠的比较细，但是我发现在另外一个方面就不抠，就是不能从员工的牙缝里面扣钱，这个是两个非常明显的特点啊，好请下一个提问）
（先给女士吧，女士优先）
中劲物业代表提问
问：你好，我是来自中劲物业，李总我是想请教您一个问题就是作为培育期的市场，我们在处理占道经营的情况是直接依照合同的约定还是依照人性化的管理，如果不听规劝，拒绝配合的经营户我们是不是就可以进行细化？
答：这个问题因为在很多地产商业都比较严重，这个有些摊位主他根本不顾周边的销售环境，随便把他的东西摆到门口很多的消防通道，扩大了经营面积，但是这个是严重违反规约的，同时侵犯了其他业主权利，这个呢我就建议你一定要进行约定就是写的明明白白，第二个呢你要进行管理服务，要进行大量的宣传说教，要告诉他你侵犯了其他业主的权益，造成了整个商场业态的混乱，损害的是你们自己的利益，为什么呢，你这个商业场天天乱七八糟肯定影响你的销售，如果说很多顾客来了以后连下脚的地方的没有了，影响一个卖相，没有销售的一个很好的卫生环境条件，你说你能不能把生意做的上去，是不是？其他业主，其他的摊位主也不会同意的是不是？所以希望物业公司在他开业前就做好说服教育工作，加强巡检巡查，不能让这种做法存在，要不你物业公司也无法做了，要提交管理委员会也好，商场业主讨论也好，那个大家可能公说公有理，婆说婆有理，最后物业公司是骑虎难下，也就是说你物业公司开始就要对他盯紧，这个很重要，要摆正位置，防微杜渐。
问：那李总我还有一个问题除了商场的物流的控制那我想问对公共保障这一块，就是维修和他的效率上，你对这个材料费用是如何实施的，金鹰这一块？
答：你如果承担了整个金鹰国际公司的维保，就是日常的，设备设施的维护，发生一些材料维修的费用是由我们物业公司直接采购，而且是选择和很多合同供应商，供方通过招投标近来以后直接报价，就是说价廉物美，品质优秀这样的供应商入围，入围以后这个招投标材料的选择选用经过了物业集团的认可，日常的就是按照我们的计划，因为我们新的项目金鹰已经很有经验了，不是一个，而是十个八个以上的都是大型商场，所以基本上都知道前期用多少材料，一年以后用多少材料，用哪些材料，这个购物集团就承认，而且这个钱也随着小物业过来的时候他也全部支付了，当然材料也不能盲目采购，他有权对材料进行监督，对库存进行检查，这个希望物业公司注意的，就是按照实际用料节约成本，采购量越大，浪费越大，采购时间越长你的库存越大，你的资金也是周转不过来，同时造成资源浪费，作为物业经营管理者一定要在采购上把好关，为业主降低管理成本。好，谢谢。
问：谢谢，那我提的第二个问题就是在细节上，就像刚才说的业主有些突发的，我备件没有，他又要求必须及时更换，有没有出现过这种情况？
答：这种情况我也出现过，他要求很急，我们对不上，可以商量，你要快我就打的，回来你报销路费，这个费用呢我出在你物业管理服务费用里面，这个在十号之前你一次交了，他会签字再找财务，这个钱就过来了，但是一定要跟他商量，不能先斩后奏，你说为了买这个材料，你事先不招呼，最后你单子过去了，他怎么会认可呢，方方面面提供有偿服务你一定是有利有节。
（好，谢谢，后排那个先生）
河南美柯物业代表提问
问：我是河南美柯物业，是从事商业物业管理，现在呢我们遇到一个问题，我们希望李总能从商业这一块就是关于商业产权分割，就是曾经遇到过一个这样现实的问题，我们房地产开发公司金融商业把这个产权分割销售，就是销售95%，我们原来这个商业是一个小商品城，现在这个小商品城呢已经不适合现在这个市场，就需要进行转变，在转变的过程当中呢，90%以上的业主签定了协议，但是有一部分业主坚决不同意，面临这样一种情况，明年就到期了，这种情况其中金融商业投资的问题有没有比较好的解决办法？想请教以下李总
答：这个问题是比较难解决的，这个是因为开发商先天不足造成的，按道理地产商业你在销售前你要进行整个商业定位商业销售，整个价位，整个招商，整个商业管理和运营，经营管理后期你都要向产权人对吧？保障他的权益，根据你说的这个情况不是你一家，现在全国很多都在地产商都出现这个问题，他就是为了把这个商铺卖出去，大家也知道。一户养三代很有吸引力，现在投资股票不敢投，债券不敢买那么投资什么，原来是房产，购产权，购商铺，出了问题呢很多开发商没有经验，我遇到一些开发商，他们把最好的铺子便宜卖出去，把不好的铺子自己留下了，最后让任何公司进来，任何商家进来都不愿意做，摆在那里，我说死定了，就说你前期那种情况，90%同意为什么呢？希望商业赚钱，希望铺子升值，希望投资回报丰厚，但是这个时间我就搞不清楚了，是不是开发商做出的承诺，这个投资回报是不是按照8%，10%做出的承诺，或者是开发商做出了招商承诺，或者经营管理承诺，几年不交物业服务费，几年不交其他的费用，或者是公共水电，中央空调费用，这个我就不清楚了，那么你下面要解决还是要做工作，还有一个办法就是动员一些商铺不愿意进行改造的，把铺子让开发商用现在的价格买下来，做出牺牲，其他的没有好办法，对不对？你开发商做得最好的，如果感觉到现在没有把握，你怎么做？找一个商业运营公司帮你进行策划，花上一两百万是不是？让他给你招商，让他给你进行前期的策划是不是？包括商业业产的管理你也要这么做，然后再过度，成立商场管理委员会，或者让物业公司承担，物业公司你给他钱，让他成立一个商管部，懂这样的人成立商管部，配合你的销售，或者是你拿不准，你先把51%的产权你不要卖，你自己拿着，时间久了你再卖掉，那些卖不好的，你就成功了，最后决定权在你，你想怎么改就怎么改是吧？大部分业主你做工作，如果你做成了，因为你们开发也是希望商铺做的更好，大部分业主会维护你，如果你控制住这个产权你就胜利了，如果你控制不住，你都卖完了，前面业主投资不好，得不到回报，他不找开发商闹才怪了，所以当时你做出的一些承诺拿不到钱他肯定要投诉你，而且投诉到政府，投诉到房管局，房管局也难受了是不是？这是一个连锁反映，所以任何一个地产商在售商铺之前一定要进行认真的市场调研，周边的商业网点你都要进行调研，居住环境，消费层次你都要进行调研，没有这些东西，你最后倒霉的还是开发商，开发商除非你倒闭，或者你跑了，是外地的，否则的话你走不掉，是不是？
（好，谢谢李总的分析，那么因为时间关系，下午的第三个专题就到此）
 
会议现场
(责任编辑：现代物业) |
