|
现代物业商业物业会议
7月6日上午
于庆新：国际设施管理模式在商业不动产管理中的借鉴应用
大家好，在之前大概两周的时候在云南与主办方，与宋社长有个沟通，那么关于讲什么课的时候呢，宋社长提供了能不能讲一些新的东西，比如看看有没有对未来一些把握性的新的东西，对国际的借鉴。因为中国物业管理确实起步时间不算短，已经将近有20多年了，那么我们今天还应该看什么操作性的。
我会介绍一些国际上的做法，来跟大家分享。事实上，昨天接了个短信说能不能讲些更实的东西，实际上昨天的课程已经讲了很多进行操作，今天我主要跟大家讲一些我们为什么要这么做的一些东西，而不是怎么做的问题。大家看能不能有什么启发。那么我们首先来看我今天所要讲的一个概念，叫国际设施管理。这个一说就常常有很多人问我，设施管理是不是就是设备管理或是说是不是公共管理，其实这点咱们必须在讲之前把这个概念分清楚。设施管理不是设备管理，设施管理是物业管理中的一种新的形态，按清华房地产研究所翻译的一本书，它把设施管理叫做超越物业管理，实际上谈不上超越。但从我更多来看，物业管理发展到一定时候，设施管理作为一种新的运用在现代房地产上的形态存在，所以国际设施管理协会给予设施管理的定义是：以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的这两个不同的概念，保持业务空间的高品质生活，强调的是空间内容的活动。第二个是以提高投资效益为目的，这里关注的是物业价值，然后才说以最新的技术对人类生活环境、工作环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，这里谈到的从前到后规划和维护，那么最后讲到的是将工作场所和工作任务联系起来，也就是说，将物业和物业使用人的行为结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学、工程技术以及人体工程学的综合学科。也就是说他不再是房地产中的一个简单学科，而是一个跨行业的学科。
那么为什么要谈到这样一个新的概念，如果认为仅仅作为一种学术探讨，我想恐怕不是。我们还是要面对今天的一些问题，比如说为什么会出现设施管理，我们还是先从物业管理说起。物业管理其实我们在座的都算是行家里手了，干物业应该说都干了好多年。物业管理怎么来的？谁都明白，首先它从英国起步，其原因是集合式建筑的出来，那么多年前集合式建筑就出来了，需要一家公司来调整公共秩序，维护公共资产，那么这会物业管理出现了，从英国出现了，大约是一百年前吧。之后就到香港，香港的居容地很小，在这种情况下，大量集合式建筑出现，物业管理在香港得到了一个快速发展。物业管理出来之后，很多人讲物业管理是什么，很多人的脑子里会奔出很多概念：比如业主委员会、香港的立案法团，我们会讲到公契、管理公约，我们也会讲到业务、物业管理的基本业务是什么，比如说保安、保绿、保洁、保修，上海人总结的叫“四保”。我不知道云南或者本地的说法是什么，反正我听到很多人说“四保”物业管理，当然了，也有人说不止如此，还有很多承担了政府的公共职能，调整公共秩序等，诸如此类很多。但事实上我们不可否认的一点是，物业管理发展到今天，我们每一个人都面对的一个困惑：物业管理没能在随着市场经济的发育在一个合理的价格进行调整，而我们的成本在不断的攀升，使物业管理的盈利空间越来越窄了。我们的甲方越来越强势了，你跟他谈合同，不如说你被迫接受我，甲方不好打交道。第三个呢，你报出的价格，由于市场经济的竞争，……提供的原产品，售价越来越低了。我在比较早90年代作写字楼的时候，大概一方米的价格在北京式3.5美元，平均，也就是30元钱。在今天我们看到收几元钱都有在做，很多这种情况。事实上我还会发现一些新的问题，我们在物业管理方面的探索，越来越少了，我们大量的人才无法进到这个行业。同样的，我们这个行业得不到应该得到的尊重。大家看看中央电视台，4次小品演出中穿插物业管理，全是挨批的。事实上我们作这个行业时有人振奋我们这个行业是朝阳行业，怎么走着走着就进入夕阳的感觉（笑）。
是不是物业管理一定就这样，今天这种状态下还要多久？大概从04、05年开始，我们全行业都在思考，事实上大家都看到，在国内一些大的物业管理公司，有很多都在停滞、收缩，在观察，都在干什么？都在思考物业管理何去何从。应该怎么突破今天的困境，因为与我们这个行业相比我们看到很多新的行业特别高新突飞猛进，比起高新技术、IT行业，基本是传统行业，用一些新的方法、新的手段，新的思维也在高速成长。最远的是如家酒店，多么传统的一个行业，在今天做得非常好，这就是今天我们所面临的一个问题那么如何去做，这个问题不是中国所独有，在全世界物业管理发展到一定程度都遇到了同样的问题，美国也如此。那么设施管理应该说是在北美，在美国首先出现。在什么时候呢，在80年，同样物业管理走到那天，遇到了今天这样一个问题，当别的行业在蓬勃成长的时候，这个行业遭到了一些困境，遭到了一些打击，使一些从业人员不甘于如此，认为我们物业管理不该如此，应该在市场经济中有它基本的定位。于是呢，物业管理开始重新检讨，检讨我们如何适应市场，如何提供我们的产品能够被物业所有人、物业使用人来更好的服务，保证物业的保值增值。于是，在80年，一个新的词汇：设施管理开始出现了。从80年代发展到今天，已经有20多年了，设施管理在全球得到了普及性的成长。设施管理发展到今年，从去年来看，我也参加了国际设施协会的会议，在全球有6000多个代表来参加这个会议。实际上这个协会共有18000个会员在全球去推动这样一个业务的成长，从北美、欧洲到南美洲，都是有这样设施管理协会的出现。在亚洲地区，集中在我国香港地区、日本、新加坡，在中国大陆和台湾地区还没有这样一个组织去对应，应该说设施管理的发展还是比较好的，我不知道在座的各位，你们在办理涉外业务的时候，特别是跨国企业的时候，你常常会发现这个问题，当你跟他沟通的时候，你说你是做物业管理的，他常常会很质疑，如果你说我是FM，那么他会很高兴的跟你沟通，因为在国外大量的公用物业、工业物业，它更多的运用的概念是设施管理，所以你会看到这些年一些公司会在网站上，比如大家随便去浏览一下，一些大的网站常常会出现设施管理这样一些新的概念，所以说在全球是一个普及性的东西。
物业管理、设施管理、资产管理，新加坡还叫产业管理，这几个之间是什么关系？其实，大概的词汇的来源是一个，只是语境的不同，讲的基本就是一个概念：不动产。不动产的概念在新加坡用产业服务去体现，作为一种资产的概念，而在公司的财务系统中，更多的偏向于它的价值，所以它成为资产管理，实际上讲的都是一个概念，设施管理更多讲的是一个空间的概念，空间的领域，整体的领域，而不是单纯的设备或者说是有形的设备。设施管理包含有哪些内容，刚才我谈到了比如在物业管理中我们常常讲的“四保”，当然在不同的物业中也会有不同。事实上，我们常常也会在物业管理服务过程中，住宅物业中，居住物业中，“四保”基本上只能满足消费者了。因为我们的居住者、住户是可以的，但我们拿这样产品去适用新的比如公用物业、工业物业的时候，你会发现并不完全对，因为这个产品已不足以支持客户的需求。那么设施管理在原有的“四保”管理基础上，增加了这样一些内容，比如：策略性年度及长期规划，这个词翻译过来由于语境不同，也有翻译成“生命周期”，我记得是人民银行当中，他翻译的是“全寿命管理”，像财务预算就不用说了，公司不动产管理是一个新的词汇，呆会我会讲到，它特指的是CRE。空间管理在商用物业中使用的频率是最高的，大概还包括一些建筑改造及工程。大家可能会很奇怪，建筑应该是开发商的事情，实际是不对的，建筑及改造我们特别指的是物业公用改变及重置所发生的一系列内容，所以翻译过来大家看到的这一些内容，统统都很熟悉。但如果你细细看，它的每一个内容都是有所不同的，那么设施管理提供这样一个产品，在不同的物业中会使用不同的产品，重新进行一个组合，对应不同的物业去开展，不是说全部启动。那么在这些产品中，我在第二时段的时候会跟大家介绍这些产品是怎么运用的，怎么运用在商业物业上的。
实际上设施管理的一个核心价值是什么？跟我们在物业管理中讲的有什么不同？我们可以这么理解：设施管理的优势在于采用一个多元的模式，物业管理我们常常觉得是一个固定模式，比如说客户是什么样的，业主，初始呢是开发商，后期是业主委员会。那么是这样一个情况，我们签个合同，我们的公约，我们提供的服务产品相对来讲是模式化的。但今天，我们面对大量的业务的方式，在管理的过程中，管理的内容也比较清晰，比如我们管理的边界，只管到客户的门，不能去门里，因为门里是业主的私有业权。在物权法中，我们会谈到一个物业的业权是分为几部分的，包括客户的私有业权、公有业权，还有持份权、选举权等，这几个权利使得物权法得出了一个结论，那么我们是不是认为物业管理都是这样的？其他事情都不管。大家会开玩笑的说，我进到门里的管理。业户的门外管理叫物业管理，进到门里的管理叫“管家式管理”。管理的内容，我们基本是公用建设、公用物业、公共部分、公用区域，如果我管到了客户的私有部分，我又成了管家。这就是为大家区分我不是管家管理，我是物业管理，所以我只能管到这。这是一种模式化。
但事实上，设施管理或者说在不动产的市场发育过程中，这种方式是不可以有的。没有人告诉你物业管理只能是这个样，只能告诉你，在现阶段，在这种居住型物业管理中可以用这种模式，但并不是固定不变的，适用不同物业的时候，要用不同的模式，要用多元模式去发展。这种模式的发展靠的是什么，首先是物业所有人的需求。在物业这个基础上，管理好物业是指建筑本身，在管理这个基础上开始考虑用市场和实践目标去考虑整个物业管理的模式应该怎么样，最终实现的依然是两个，一个是空间的运筹，一个是物业价值。大家再去体会这样一种说法，可能我再这样说会更好，就是过去我们在管理物业时，我们更多关心的是房子本身，房子管得好不好，工程设备、给排水、供电、安全、设备完好率这个方面，公共区域是不是清洁、是不是安全，这里关心的是两个问题，一个是关心房子之外，关心的是房子内空间内部的业务流程、最佳业务流程、最佳空间状况；第二呢，要关心物业价值会发生什么样的变化，这是物业管理与设施管理有些许的不同。所以有人说物业管理是一个基础管理。事实上，在设施管理出现，都是在物业管理成长中发展起来的，是两种不完全一样但有很大相同的管理。其实我讲的这样一些新的东西，对大家来讲可能会觉得是不是在卖弄学问，其实不能这么看。在今天，我们会发现世界发生了一些更大变化，这些变化实际上是影响到我们每一个人，何况我们是做企业的。做这个行业的，这个有点像李鸿章讲的，‘3000年未有之变’，当是这个3000年未有之变是现代工业革命之后。在今天，我们遇到了信息转变，是新经济的变化，在今天会有所不同。
世界发生了什么变化，有一本书，叫《地球是平的》。这本书对我们整个的影响是非常大的，它是对新经济的一个完全的解释。如果大家没看的话，建议大家看看。它会认为世界变得很平坦，商业模式其实发生了很大变化，比如我们发现过去做生意的方式是什么呢？在一个狭隘的市场，在一个局部市场，比如我在我的国家做生意，我在我的城市做生意，大家看的这个国家是有边界的，生意只能在这做，是很小的一个市场，喜欢的人就不动。然后我们会发现欧洲签了个欧共体，北美签了个自由贸易协定，而南美签了南方协定，使我们做生意的边界扩大了。同一个国家变成一个州。在今天已经WTO了，那我们的生意变得无限之大。此时，我们企业选择的因方式发生了变化，什么变化呢？过去我们强调要纵向一体化发展，怎么理解？我是卖电脑的，然后我在卖电脑的同时，我开始营销、生产、销售，我的上下游都是我做，销售我来做，制造也是我来做。这是我们过去遇到的最多的横向一体化发展，而之后当地球变平坦了，生意越变越大之后，我们开始更多的要纵向一体化发展。企业更关注自己的核心、实力，比如有的企业只做设计，制造和销售都分包出去了。大量的分包开始出现，企业只关心自己的核心竞争力，而不是什么都做。大家看到去年争议最多的，物业管理公司要不要再把保安、保洁外包出去，这个还在争论。这个很简单，世界发生变化，你把你最擅长的、最有价值的部分来做，而把你不擅长的、不该做的不做，这是我们最大的一个变化。所以商业模式发生变化，同时，我们也发现，在世界成长的过程中，真正高市场化企业是什么企业，不再是劳动密集型企业，而是知识密集型。而物业管理发展到今天，我们仍然是劳动密集型产业，如何把它的知识含量体现出来，这是世界变化对我们产生的很大影响。
第二我们会看到全球化运动，催生了不动产价值曲线的波动。我们会发现美国的次贷危机，而中国没有受到影响。中国是 区而不是次贷金融问题，是房产价发生变化。这些道理也不简单，就是说当不动产是恒定不变的问题，就像现代物业的广告词叫“恒产”，恒产是不动产，不动产的价值是不断发生变化，从这点上它就不是……，它是资产，是资产价值管理，这个产业或者说这个产品还在，但是它的价值有可能是负的，所以没有绝对的恒产。那么，在这个前提下，什么原因让价值发生曲线变化呢？应该讲全球化运动，全球资本在运动导致的。第三个我们看到国际资本市场的空间越来越大，在今天你会发现大量的全球资本到处过来，比如我们过去的“青藏铁石”，像瑞士，不动产基金，他们又对我们今天，做物业管理产生什么影响呢？我说是致命的影响，他们的到来，带来的不止是资本，他们带来的是一种全新的商业模式和还没有真正进入中国的物业管理理念。过去我们说我们的行业……，其实还没有，他们是大没错，但真正做高端市场、全球市场的大的公司远远不是他们。当他们来的时候，我们才真正感觉到市场的变化，所以我们讲这个概念不是来……。第四个我们会看到的变化是中国成为黄金之国。有人把巴西、俄罗斯、中国、印度用一个新的词叫黄金，金砖，就是说中国这四个国家叫“金砖四国”，实际也就意味着，在这四个国家，在全球经济中，在今天扮演着非常的活力，充满着让人期待的市场，而且会认为是全球经济的隐形（音）在我们国家扮演。那么事实上我想跟大家传达的一个概念就是中国今天面临的是一个最好的市场，我们今天物业管理面临的困难是短期的，我们只要走过这个困境，我们将真正迎来朝阳，真正蓬勃发展的市场。
这些变化我希望大家留意，可能大家会认为离我们很远，其实别这么想。10年前我们遇到的问题，今天看到的情况，是我们10年前想都不敢想的。所以有经济学家说“对于未来任何乐观的估计都是保守的”，比如我刚才谈到的这些变化。那么我们首先来讲讲谁是业主？什么是业主？这是一个很简单的问题，但如果我们不去看到那些变化的时候，会认为业主不就是卖房人开发商把房子卖给消费者，签了合同之后他就变成业主了，小业主嘛，我们每天跟这些业主打交道，谁不知道他是业主。其实不能这么来看，任何一个房地产放在那里，就一定会有一些人，我们称他为业主也可以，最好的称法是称他为物业所有人或者是业权人。谁是真正的业主，那么我们看到，大量的私人业权人，也就是我们的小业主们，他们是购房人，是我们的业主。但实际上，我们大量的物业公司在服务于这些业主。但想想在中国，谁是最大业主？（国家）对，国家，我们的执政党，共产党，大量的存在不动产。实际是政府，政府是中国最大的业主，我们发现市场中已有两个业主了，还有没有其他业主？还会有，在中国，经济之所以会这么蓬勃发展，是因为外资企业、国营企业、民营企业、私人企业的高速成长，大量的企业存在，企业的不动产。那我给一个数据，全球总计，37％的资产是不动产，也就是说这些公司的总资产中37％是不动产。大家去想吧，中国今天的市值有多少，股票市值，很大一个数，当然比这个数值还要高的私人资产，以个人资产的50％，是个人资产。我们现在说的公司资产，占到了37％，这个数字是很庞大的。如果你在城市里走的时候不大明显，但当你进入了高新区，经济开发区，会发生变化，……第三个业主就出来了，公司、企业。这是我们理解的。第四个业主可能会来得比较晚点，去年由于股市太好了，人人都赚钱。去年本来有四家公司，房地产经济要上市，美家的持有度本来是61％。四家公司很可怕的一个数字，那是什么呢？专门投资经营房地产的公司、机构， 大家会知道去年经济上最大的一个新闻，国家股权基金进入了黑市，“拉斯洞”（音），这是一家在北美成长的房地产公司。它一年的资产是400亿美金，400亿美金转成房子是多少？在今天中国也是这样，大家都在讲凯得经济，这也是一笔很大的。新加坡很大的一笔资金，前年在上海把所有的资金都卖掉，而在北京投资、在全国投资，在一个城市——北京，还有60个省，他们也是我们的业主。所以说，我们的业主不可以局限于小业主，我们还要看到在整个市场中，我们的业主还有其他，那么这里我们就会谈到，不同的业主，要求会不同，他们会怎么想？比如我们来看看，公司不动产，管理，刚才我谈的业主之一，就是这些企业。他们怎么来看，公司不动产管理也是2000年之后，在全球兴起的一种新的管理模式，或者一种新的，叫CRE，在国内的翻译中也有叫其他，比如企业利害，或者公司利害，或者企业不动产。这样一些说法，实际上我们用一个词叫公司不动产管理，英文简称叫CRE,它指一个企业如何管理好不动产，怎么去管，或者管什么，为什么会出现公司不动产的管理，事实上过去我们每个企业都有公司不动产，都有人在去管理这些不动产，所以我们会看到过去大量的公司、机构，谁在管理这个不动产呢，有可能是财务们，他要把大量的不动产用这种折旧的方式进到他的财务账上，也有的部门叫后勤管理部门，他是管理这些不动产的后勤保障。但今天我们会发现，不仅在全球，在中国范围的公司都开始成立新的部门，这些部门叫资产管理部门。更极端的做法，在跨国公司中，直接成立一个CRE，就是公司不动产管理，作为一个独立部门出现，它不再是仅仅作为财务的一部分，也不仅仅是作为后勤管理，而是作为一个独立部门出现，甚至都设立了一个很重要的角色。为什么会出现，例子很简单，2002年摩托罗拉在全球卖了大概1亿只手机，每个手机赚10美金，赚了10亿，很高兴哪，摩托罗拉的手机是它的主要产品，手机事业总裁去找摩托总裁，说我们赚了10亿美金哪，这会另一个部门的人来了，CRE,说我们在去年全球摩托的不动产的物业经过增值、出售，经过交易，我们赚了15亿美金，就这样，不动产不再作为一个生产资料出现，而是作为企业可以经营的资产，那么如何使它做好更大更好的经营活动，使他的价值不仅仅是保值，而是增值，去看他的增值口。所以CRE的出现，是伴随着这样一系列发生的，这些发生是全世界物业价值发生变化，不再是恒产，也就是他的价值不再是恒产。恒定的，而是发生了很大变化。大家可能会注意，对呀，过去我们搞房地产10万块，挺厉害，现在200万你还要找主任批，价值发生了很大的变化，不动产的变化，这些变化都会引来我们的业主们的需求发生变化，那么这会你们会看到这个老头是谁呢（图片）是惠普公司的不动产管理者总裁，在去年我给他请到我们公司做了也就是这样一个研讨会。那么我关心的一个问题是什么呢，是惠普是怎么管理他的不动产的，你们的需求是什么，我不敢去跟他讲，哦，“四保”够不够（笑），那么在惠普的公司不动产中，CREM就是他这个部门，他们是怎么去做的，是怎么去看待的，那么惠普在看待他的全球不动产的时候，他看到的是三个，资产、物业、服务。资产的概念，你可以理解成物业的价值，物业讲的是不动产的部分，而service讲的是空间内部的管理，所以惠普有一个专门的部门叫MF经理（音）专门来处理这方面的业务。那么如何做好惠普的管理，他也会讲到我刚刚讲的三个，首先是顾问部分，他在制定一个全球不动产的管理方案，或者叫计划或者模式，那么设定一系列目标去完成，但是之后你会发现计划执行他是怎么做的，什么是外包，所以他70多个人管理。那么我列一个数据给大家，是西门子，西门子去年在中国寻找 ××商，那么什么样一个概念呢，5、6、7、50个城市，60个业务、700万××，那他的要求是什么呢，我讲的是什么，物业管理，我们可能要换一个思维去体会他，他不再是我们今天看到的住宅物业、或者写字楼物业这样一种简易模式，而是随着整个全球市场的变化，不动产市场发生变化，不动产市场中，那些主体，他们也在不断发生变化，他们的观念在发生变化，如果我们不发生变化，那你的结论只好是困顿、抱怨、然后死去。我们再看看什么是商业模式？
(责任编辑：现代物业) |
