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我们先从物业管理的角度来看什么叫商业不动产，我们物业管理基本一个分类，居容物业，以居住使用为主体的物业类型，这种物业的标准做法是我们今天的开发模式，建、然后卖，这是我们最熟悉的涉及到住宅呀、公寓呀之类的，别墅呀。第二是商用，商用物业我们用得比较多，像这次的掘金商业物业是很好的词汇，所以我一见宋社长我就拍马屁说你们很有远见，能够把物业管理不再紧紧局限于住宅，而是考虑新的业态。中国今天成长最高的商务物业，再去关心这个问题，商用物业。第三，工业物业，我们在内陆遇到的相对可能比较少，除了进入高新区，经开区，很少很少。在我们的沿海，我们会发现大量的码头啊、出口加工，很多，像保税区（音），中国就有14个。开发区，中国有多少，国家级的56个，省级的370多个，市级的就更不用说了。第四个是公用物业，在我们行业中有人专门做公用物业而且做的很成功，包括国内，国外也是。这也就是我们在产业细化、市场细分过程中产生的，所以我们做物业管理的人会把商用物业作为一个类别去看待，那么什么是商用物业？我们特指像百货零售业、或者写字楼啊用得比较多的，也包括消闲物业，像度假村，我们成为商务物业，但是我们会发现另外一个组织，叫国际商用不动产投资协会，它是怎么来看商业物业的？那么在它的眼界里，商务物业是一个不完全的市场，不可以用一个准确的边界把它筐住，在它认为只要物业有金融活动，也就是具有投资价值，具有现金流的生产服务，那么都可以成为商用物业。比如办公楼，非出租它就不是商用物业，但如果是出租它就是，如果是公寓，你是居住型的，就不是商用，但如果你是投资，靠出租的酒店式公寓，或是短租、实租的公寓，就是。那么同样的道理，在工业物业中，如果你仅仅是自用的过程，那你就不是商用，反而如果你是经营，那你就是。事实上我们会发现还有很多大量的物业类型是可以纳入到商用物业中的，基础的原因在于它去在经营活动，在国际商用不动产投资协会的定义中，你有商用不动产现金流证，你就是商用物业。当然国家对零售业业态也会有另外的一个规定，这个订得比较早，大家去查一下资料。现在会发生很大的变化，在零售业中，我们的风波（音）每天都会有不同，有的是根据业态去划分，有的是根据业权。在商业中，我们更多。零售业中，讲的是“四流”，人流、物流、信息流、现金流，四流的运转，我们基本是良性的。在这个过程中，我们更多考虑的是物业形态是怎么随着城市的发展纪律去建设的，这个跟我们有一点点关系，但不是很大。为什么讲城市纪律的发展呢，其实城市最小的单元是街道，我们很小的一个街区，比如，500米、1公里，这会我们在商业配置，网点配置的时候，常常会配置一些便利店，比如×××，随着街区扩大，我们会涉及到商街范围，3平方公里的时候，会考虑更大的比如百货店，……在今天还会有一些新的词汇，叫SHOPPING MALL，也就是SHOPPING MALL出现时代人均GDP在3000美金以上。MALL指什么，消费者购物，也就是林荫大道，英文一个很舒适的购物场所，吃喝玩乐都要具备，所以在北京也会出现这样一个MALL,65万平方米，它的目的是要你一次性是逛不完的，需要几天，休息的时候去，这是城市中心的一个MALL。在今天，MALL建立的已经非常多了，到处都是。商业街、超市这样一些业态都是跟它相关的。
在商业物业中，大量会是零售业物业管理，所以刚才讲的是什么叫商业不动产，它是从不同的角度去看。其实回过头来看，商业不动产跟其他物业有什么不同，我想最简单的一个道理，这个是值得投资的，是可以赚钱的，他最关心的是这个物业的价值在发生变化。物业所有人最关心的是其价值。在住宅中物业所有人最关心的是什么呢，不关心价值，关心价格，物业费能不能再低点，使用过程中我们能不能再收入点，收入多点，使用人不同。商用物业大量的投资人会对它感兴趣，持有人就关心它的价值变化，谁去管，能不能再我的物业价值再高点，当然，工业物业和公用物业关心的点又会发生变化，所以不同的物业类型、不同的物业需求，不同的甲方会使我们做物业管理的要采取不同的模式。我讲的这门课始终是按这个逻辑在推的。
那么物业的价值是怎么形成的？什么决定了这个物业的价值？就是这个物业值多少钱，是由什么决定的。（sorry，喝水）一个物业的价值你不可以去看当时卖了多少钱，卖了多少钱它基本是按市场的需求、成本来考虑的，那我们现在谈的是增值。如果这个物业你买的时候是1万，你卖的时候也是1万，你会去投资吗？不会，没有意义，没有增值。那什么决定了增值，或者增值的核算是什么，这是我们关心的，这样就涉及到一个问题，那就是物业价值是由什么决定的，是由内部收益×资本化率，就是内部受益×资本化率＝物业价值这么一个公式，我把内部受益怎么算的，大家讲的可能是投资回报率，实际不完全准确，内部收益怎么核算的，这不简单，要一两年，简单的分是这样分，你买的房子价值比如说是100万，预计5年之后出售的价值是150万，这就有一个50万的差额。第二，100万你买进来了，你每年有10万的租金收入，10万累计到5年是50万，合起来是100万，用5年方式财务固定，那么算出来之后减去物业的成本，减去潜在的支出比如税收等之类的数，还是物业的××，不是只看租金，而是看物业的价值是怎么攀升的，最终看的是5年之后的价格是什么，这个要市场分析决定。所以在国际上，判断一个物业的价值首先要核定的是内部收益率，这个收益率是由这两部分决定的。未来交易的时候必须收益加上当期的租赁收益这两者之间核定出来，用互利推倒。资本化率又是什么东西呢？资本化率是由于物业的公用不同，资本化的不同，比如当你的物业收益每年是10％，随便说，比如是100万，那么资本化率是10的时候，这个物业就值1000万，资本化率是15的时候，就值1500万，还有每年的收入是100万，内部受益额×它的资本化率比如10或者15就能得出物业的价值不同，谁又决定资本化率呢？是由不同物业类型涉及了不同资本化率，这是不同的，那他根据物业的风险值、物业的创风险路，还有物业本身的……决定的，所以，最终物业价值是由这两个数值决定的，内部收益和资本化率，这是我们在国际上最标准的恒定的一个公式，在核定中这个公式是一个比较复杂的一套系统，比如它用很多的图形去分析，它从市场的角度、从现金流的角度，从物业租赁的角度等，他会有不同的维度去判断这个物业的价值，这套会慢慢形成一个表格出现，它涉及到哪些内容，比如销售价格、销售成本，这里涉及大量跟物业管理相关的重置费用、物业费用、能源费用。这些问题都会在判定整个物业价值时会出现，所以为什么说物业管理是保值增值呢？因为物业管理在金融活动中涉及的主要内容是可以决定或者很大程度上影响内部收益率的，而物业本身的功能性运用，又很大程度上影响了资本化率，也就是说，物业管理公司运营的好坏是可以影响物业价值的。你说你保值增值，你得知道你这个值是怎么来的，当你搞清楚了你的值怎么来的时候，你会发现，哪些会影响这些值呢，我们会发现三个，第一是顾客，第二是物业经营者，第三是物业所有者。这是三个不同的概念，从顾客的角度，我们强调要拥抱消费者，你的物业中，消费者消费额越高，来的人就越多，会对你的物业的整个价值产生直接影响，因为来的人越多，消费率很高，或者它的人气很足，这对整个物业的现金流影响是很大的。第二经营者，大量的商业经营不是物业所有者，它是出租给商场，商业经营者也会把它出租给门店啊、商店啊什么的。
所以，让租户先富起来。当他们承当租金越高的时候，就意味着我的内部收益越高，物业价值越高，所以我们看到很多商家说我的租金很低，0租金出租，目的是什么，就是说这0租金只是影响了我的内部收益的一部分，但我还有另外更大的一部分，就是我在出售的时候，我的整个物业价值就提升了。它是从这个地方来考虑的，也就是我用这个来带动，而且大部分是通过比例租金，我的营业额越高，我的比例越高，用基础租金来驾驭比例租金，这些词汇在商业物业中才出现的。第三个是物业所有人，物业所有人要考虑怎么样来做整个物业的资源整合，就是说当我的租金收入低了，我能不能让我的物业价值增高，当我的×发生变化的时候，我的公用能不能发生调整，还有很多这方面的手法，这些都会在商用物业，比如零售业、写字楼中会出现的，也就是我们做物业管理的，要关注的内容是这个，而不是老去想××，不能一进物业管理的时候，就老想保洁怎么管，要管那也是基础管理，它不是最重要的，一切的核心是围绕三者服务的，围绕这三者的需求服务的。只有这些人，这些内容才会影响物业价值，所以从资产、资产管理的角度…………当我们的物业管理，这还只是从资产管理的角度，而从另外的角度，整体物业来看，整个物业资产来看，我们还会发现……，当我们进入这个行业的时候，物业管理是做什么的，保值增值的。但是在做的过程中，我们做的不是保值增值，而是搞卫生的，做清洁的，做维修的，为什么呢，你的行为跟你的指导思想没能有机的结合在一起，所以为什么你说你做得很好，保洁做的很好啊，但你们为什么不请我啊，我请你干嘛？你又不能让我的物业保值增值，你管得再好，物业价值没有提升，我为什么还要请你？就是这个概念，我们做的那么辛苦，我们这么努力，依然不被市场认可，依然艰难的成长，原因呢？货不对路，所以上半截讲了半天，讲的就是两个内容，第一物业管理不是我们大家习惯的物业管理，物业管理没有那么多模式，物业管理是多元模式。第二，在商业物业中，我们更关心的是价值，价值是怎么发生变化的，在影响价值的因素中，我们物业管理人应该怎么做。或者该怎么做，否则你做的……结果都一样，只有出局，好吧（掌声）！
主持人：上半段就到此结束，大家到酒店门口照相，东西的话可以不用拿，我们会把会场锁起来，照相回来以后仍然是茶歇，下半段开始的时间是10：45。
下半段
于庆新：事实上，我有点担心今天讲的比较新，或者说离现在有点远。尽管我一直在讲应该满足客户需求，首先应该满足××，另一角度，应该满足潜在需求，未来可能会遇到什么问题，所以今天讲这么一个课程，上半截我们主要是从理论上去讲清楚，因为在实际上我们做物业管理更多的是行为，行为是靠理念来指导的。我们把这个搞清楚之后，在做工作时就会有一个依据，一个方向、一个目标，知其然，还要知其所以然。下面我们来看一些……东西，怎么来做这个事，我上一个标题呢主要是讲设施管理的一些内容，它的一些业务模块，那事实上，我们如何运用它呢？比如我们首先谈到的生命周期，生命周期是这么一个概念，一栋物业的存在，它有它的涉及寿命，就像一辆车一样，它大概的报废期是10几年20年，它是有个周期的。那么一栋建筑同样有周期，在整个从一个物业的建成到……，在这样一个漫长的时间里，它要发生很大的费用，这些费用包含最初的建造费、也包括日常的物业管理费、运营维护费，还要包括为了这个物业的重置、翻新、改造这些方面的费用，整个这些费用加起来，我们称为对于整个物业的生命周期，对它的隐忧来核定的。那么这个生命周期会告诉我们大概在一个物业的价值中，物业的一次性投入成本占到了整个物业总价值大概的17％这样子，后来还有很大一些是未来要发生的。这个事跟我们物业管理公司有什么关系，我想主要还是跟我们的业主有关系，当一个物业持有人持有一栋物业的时候，假设他是想长期使用，或是即使不长期使用，证明物业管理公司可以不动产，铁打的银牌流水的兵，你会发现可能是相反的，铁打的物业管理公司流水的股东，他买了，他卖了，物业公司没发生变化。那这会你要去关注一个物业在未来从现在到未来他整体的费用是怎么发生的，这就是我们谈到的生命周期。所以说我们从财务角度，以策略性的年度及规划显得非常重要，那么如何去实现它。昨天我在听到戴德梁行的时候，他会提到发生这个费用我们不出，根据我们的评估、预算、经验来核定，这个说法其实是不完全准确的。因为过去我们在传统的管理中，可能会依靠经验，有没有从业经验去看，但估的时候就会发生你是保守一点估呢，还是相对乐观估，那上下差额在5％，这是很大的一个数字。为什么，我举个例子，国家税务总局在全国有3000多栋楼宇，一年投入的改造资金是5个亿，每年，这5个亿怎么花出去，花给谁，花在哪个范围上，它是不清楚的，与此同理，国有资产管理公司……，事实上很多大的物业管理公司也是这样，海尔集团，在全国有11个开发区，海外两个，有13个开发区，13个开发区每年要花多少费用，特别是更新改造费用，怎么算，只能报多少算多少……从这个意义上，从廉政管理、廉洁来讲，这项工作显得非常有意义，怎么去做呢？从国外来讲，它也会做一些生命周期的软件，这个软件会把一个城市或是一个地区的物业形态输入进去，形成系数，比如说，一部电梯，这部电梯可能是迅达（音译）的，那么这个迅达电梯在云南省，它的表现是什么？从设计周期，随便说是10年，那么在这10年中，它大概发生的更新改造时间会是什么时间，设计周期是10年，它有可能是15年、12年、8年，为什么？因为气候等各方面的变化，即使更新，它会更新哪些内容呢？这些数据都是被记录在案的。在美国芝加哥，他们完整的记录了100多个楼宇，那么它就会很清晰的当你把每个楼宇的数值输进去，得出这个楼宇在芝加哥的比值在08年会怎么，09年会怎样，一直……，这些数据对物业管理公司就显得比较有意义，因为，人是可以骗人的，但计算机是不会骗人的，它会告诉你是什么样，这些数据对于我们的资产所有者来讲，可以恒定他可以重置的费用、恒定他更新改造的费用，都是影响物业价值的一些××。
作为一个物业公司，当你掌握了这些内容，特别是数据不仅仅给你提供的是数字的话，而数字背后的一系列……，那么你大量的人力资源的安排，你的工作重心的方向都会产生变化，这样的结果会使你的甲方不再是甲乙方的关系，而是一体的关系，共同面对的是这栋楼宇，看到的是这个市场的变化，这就是生命周期。我们谈到空间规划与管理，空间管理这个道理说起来好像很复杂，其实也很简单，空间管理通常在什么时候运用的比较多，在学校、会议展览中心，写字楼、仓储运用的范围是比较多的。我刚好在地震的前一周，我去的是绵阳，去跟当地的学校沟通，在沟通时核定的是他有多少间教室，这是不发生变化的，有多少个老师它也不发生变化，所有学校的费用是恒定的，假定在恒定的结果上出来，你就会发现每个学生用于教育的经费是固定的，比如一个学生的收费是3000元，那么你所有的××是2000元，那你赚的就是1000元，这个数字是不再发生变化的。现在学校要讲盈利，不外乎两种方式：一个是收费从3000变成4000；第二个我能不能容纳更多的学生，这会就涉及到空间管理，就是我如何把我的宿舍、教师在最大效率上使用起来，这讲的就是实用效率，那我们在酒店常用到出租率，在写字楼也谈到出租率，在学校中仍然是这个，它讲的是使用，但实际还是出租，在会议展览中心还是这样，我们看到这个，圣地亚会议展览中心（）非常大，20几万平米，在当地城市主要的会议，那它的空间什么效率呢？和他谈的效率是第二位，当他的租赁收入租金随着发生变化，租金发生了很大变化，那这个跟物业管理有什么关系？实际上它的整个空间管理是由物业管理企业来操作的，由物业公司来调整它的空间使用效率和空间使用效能，这个效能就是当这个会议结束，可能下个会很快就可以使用，这个空间的控制是由物业公司在调控。保证每个会议，包括人流疏导，你想当一个空间人流过多的时候，常常会显得拥挤，压抑，不舒服，这××的安排，所以说，他既要考虑空间，又要考虑空间的流动。这些问题都是物业公司来管控的。最终保证的是整个会议或者整个空间的提高，当然实际上它的运用还有更广泛的应用范围，远不止这些。
第三个我们谈到雇员服务。大家可能会觉得跟物业管理没有关系，什么叫雇员服务？在设施管理中它的另一个称谓实际叫行政支援，我们也叫后勤服务，在国外的翻译中也有叫雇员服务的，这是奔驰梅赛德斯在北京的工厂（幻灯），那它要求做的什么？要求物业管理公司要管理我这工厂，必须把所有的业务全部都包走，包到什么程度？也就是我的办公室，所有办公用品，奔驰不管了，由物业公司来提供，就这么简单。我们自己管都管不好，员工偷个笔呀什么的还有呢，交给一个外包企业，只饿可能吗？那我告诉你，还有更不可能呢，所有的文件传达都有物业公司传达，……我跟大家说一个数字，去年微软的费用，4000万人民币，而华为在这项业务中包量车辆的是5000台（车），大家，那么这些都属于我们谈到的雇员服务或者行政支援系统。大的来说还是科技使用。这些绝对不是个案，在今天，在我们面对大量的国内企业的时候，可能还会感觉有些陌生，事实上，大量的国内企业也不是诸位想象的。你可以想象一个富士康（音译），这么大一个，在中国了得的一个公司，到武汉开一工厂，整个派3人去，就这样，需要物业管理公司，不是你想不想做，而是你必须得做，你不做拿不到这个合同。
我们大家关注可能关注的是设备管理，怎么管？这么复杂，这么多设备，其实比他复杂的多呢。像北京东方广场，光泵就400多个。很多人说我发现这个泵不在了，我们首先得关注，第一怎么管，怎么设计这个工程期，模型；第二我们还要关注我们能不能招聘到足够的员工，员工的培训如何到位？到位后能不能落实？很有效的执行，执行的效果，然后在整体的结果效果上要能达到节能降耗，设备完好，这些问题都是我们做工程管理来考虑的。如果你说这个事怎么做，比如你说电梯怎么管，泵怎么管，其实说实在的，没有人会回答你这个问题。为什么？因为，管理是一个系统化工程，不是举个例子就把所有的都解答完，不可能的。在设备管理中，国外的做法，或者说比较先进的做法是什么呢？我要把所有的设备输入到系统中，这个系统中既包括了作业频率，也包括作业指导书，这会你才能跟你的培训等结合起来，也就是每天做的是电脑……，而不是我给你……，你去看看那边，你去什么巡视检查，也不是你偷懒，因为在不同的地方，他会由不同的……，像保安（巡更），电脑有显示，如果你没做，那么对不起，你被警告了，……这个周期是多久，一个月？一个季度？都是要结合起来，否则的话你真是无从管理，如果你是一个项目经理，这会还简单，如果有朝一日，你做了公司老总，你的项目遍布全国，像戴德梁行，全国36个项目，你怎么管？你怎么知道你下面的人有没有管好,你敢保证每个工人都称职吗？你不能保证。但是如果有1％的工程不称职，你就会发现灾害性的。这些管理都不是我们去想当然的管，而是应该说企业要系统的设计，系统的防范手段，技术上要科学敏锐，把它结合起来，才能够适应这样的业务发展，否则不行。你单靠招聘一个有经验的工人也是不够的，也会有犯错的时候，也会有懈怠的时候，这些问题，都是要系统的解决。所以在一些科技运用方面，在软件运用方面，应该跟进。在坐的有一个思源科技的，国内好像还好，我们去采购一个××软件，因为是会员给我打了折，50万。这些事情其实完全可以由你们这样的公司（思源）来做，为什么不在这方面想？中国其实很需要这样的企业。
能源管理，能源管理我们了解，非常简单。一个商场，我去找沃尔玛老总，去跟他沟通，很简单，能源，因为能源管理涉及到两个，一个是能源管控标准，你得让购物者感觉到舒服，这个舒服你要会发现他是动态的，不是静态，这个动态随着季节的不同它会有温度变化。还有一个问题，人少的时候沃的温度是什么一个变化？夏天，人多你就会感觉到不舒服，那么它会关注这个。第二，费用问题。这个费用很简单，零售业的毛利率大概在2％、3％，所以才会出现国美、里亚联手，……叫板，说我不能消灭你5个百分点，因为5个百分点对它太重要了，它的毛利率是2个点，你再抢，如果物业公司管理的能上升200万的话，那就意味着它能少卖一个亿的活。相反，当你有本事能够做到1个百分点××，你的市场竞争力会是什么，如果你能做到10个点，我可以告诉你，商场基本都是你的。当然我的前提是管得好的前提下，在中国，在今天，一般的楼宇，10年前的楼宇，大概集中效益应该在30％左右，可以挖掘的潜力很大。那你如果问我怎么去做节能，我还是不能说，因为不是这么回答，节能应该是系统工程，我只能跟大家简单介绍。在节能我们经常会经历几个步骤去完成的，第一个叫非技术性阶段，我们也称为行为阶段。事实上，我们是通过良好的管理去做好节能的，让工人严格地去按作业指导书去操作。在整个系统调配的时候，让工程师把系统调整到最佳状态，这个就属于非技术性阶段，它不需要你做更多的资金投入，也不需要你研究高新的技术，它只需要你能做到一个称职的物业管理公司；第二个，我们谈技术节能，全球技术资讯沿用，大量的节能技术手段应用起来。在设备中我们可以投入一部分，让其产生节能效果，即便我们不投入，现在我们会知道一个新的词汇叫合同能源，今天我们会发现大量的合同能源公司在帮我们做这个事，它帮你做系统节能。系统节能是什么概念呢？千万别去做顶尖的。为什么？就像北京堵车，一塌糊涂，你把这解决了，那儿堵。同样系统节能也是这样，此长彼消，而当你能做到不是此长彼消时，大多都是节能量很小的时候。大家去想，一栋楼宇，一栋商业楼宇，最大的能耗量从哪出来？这个道理很简单，你的费用从哪花的，你问问财务人员，你马上就得出。所以你的节能目标就放在那。老去想双面、换个灯泡什么的，那个还早着呢；第三个节能，更多的是科技运用，仍然是科技有一点事情讲起来我也会觉得差距挺大的，挺惭愧的。我专门去日本考察，日本是怎么节能的。我很希望他能给我讲些技术性的节能或者行为性的节能，实际上没有，就连我讲的第三个节能他都不和我去讲。就是如何用软件来控制楼宇的节能，当我们谈到商业街，顾客的舒适标准和我们的能耗问题，日本人在北京做了一个案例，根据每天室外的温度和室内的人流量去调整整个供暖，做得很精细。把我们的物业管理、能源管理软件和BSA楼宇自动化系统结合起来，实际上不是说结合，我们大量的BSA软件被浪费，被闲置，很好的一个楼宇，自动化变成手动化。为什么？因为如果不手动，我要请很高手的人。不自动化，我请一般的工人，光看到省了一点人工，而看不到能源的浪费。很可怕的一个数字，这个比例很高。
我在国内看到几个案例，节能效率达到40％，可想我们整体上的能源浪费多高，就用科技软件去管。那么在今天实际来讲，刚才我谈到日本，日本在研究什么？如何从初始就做一个节能？而这个节能是由物业公司和开发商联手完成的。比如我们谈新风技术，但能不能用自然风来代替新风？在结构上作个调整，在管理上怎么运用。当然我并不认为中国一定要达到这种。作为物业管理公司我们更多的是做一些行为节能，把这部分节能做好。当然不排除技术性节能，而关系软件节能建设，这样效果会比较好。大家看到节能的这些模型（幻灯）都是非常成熟的几个案例。
最早的时候我一个说法，物业管理公司原来是不进门的，不进入业主的私人空间才叫物业管理，这个观念给我们带来了很多，也贻害了我们很多。特别是不插手，然后我们只做好公共部分，物业管理就是公共部分。这个说法也没什么道理，商人是独立（音译）的，香港的香港和记黄埔物流港，很大，但它只是第二大，和记号称是李嘉诚的现金口袋。每年大量的现金，说实话从物业管理的角度物流港没什么可管的，每天货柜进来，也不用什么清洁卫生，设施设备也没什么。因为没窗户也没其他，就几间办公室，没什么复杂的设备，就一个空旷的厂房，那它存在的意义何在呢？从物业管理的角度确实没什么可管的，但是从设施管理的角度，管理者发现这样的问题，这个物流港每天进出的货柜数量大概是4－5千台次，就是每天能处理4－5千台次货柜，这意味着它每天的收入是固定的。因为假如一个货柜能赚1千元，那这会它能支付的租金也是固定的，就是它拿收入中的一部分利润来支付租金。太高它也不干，那管理公司就去研究。我们如何帮助客户去提高它的处理效率，就是为什么它每天只能处理4、5千，它能不能处理得更多点？他帮客户去想，这会他就会去分析，一个货柜车从哪来的，怎么到这的，怎么进入，然后中间怎么停滞、安装，装车，然后去哪，这个流程做了一个精细的分析。分析之后，采用系统流程重新设计，简化环节，用电脑的方式代替一些单，比如当一个货柜车开始出发的时候，这边门禁已经得到通知，可以放行。当这个放行已经进来的时候，扫描仪已经通知打单部门已经可以打单了。当单子打完时，货柜车停了。没有停顿时间，直接开到货柜中可以装车了，而装车部门已经通知到货物已经准备好了。缩短了流程，之后使得处理能力达到6－7千台次，提高了三分之一。李嘉诚不傻，他是一个聪明的商人，也就是说你比过去同样租物流港，你比别人多赚30％的钱，OK，租金是不是也涨3成啊，他说可以，涨5成，大家再想，如果租金涨了3成、5成，意味着这个物业的价值瞬间提升，我开玩笑问物业经理，说李先生是不是给你奖励了一大笔钱，他不说，我开玩笑说如果是我，我得跟他要一大笔，至少把这合同延长20年。所以，大家可能觉得这些是很遥远的东西，或者很新的东西，甚至怀疑该不该讲，该不该属于物业公司做，还可能会问你这是物业管理吗？可谁告诉你物业管理就是要什么样，就是这样，所以我举了几个设施管理的例子，一些模块＆他的运用跟大家分享。在这里呢由于时间关系，我插段广告，为什么呢？在座都是搞物业的，到时别说君豪物业的于总只懂理论，不懂实践，其实不对（笑）。我不是学者，我只是喜欢考虑问题，尽管我也在清华去讲课，也是中国物业管理协会发展研究中心的，因为确实我喜欢研究一些问题，实际上我是一个企业人，像实际性的具体怎么操作遇到的还是瞒多的。具体到清洁，怎么搞，搞卫生，鸟巢的水利工程是我们公司搞的，这个专业业务我们还是可以的，不会只说只讲理论。工业地产怎么管，工厂怎么管，上海××开发区就是我们管的。北京的，武汉的都是我们在做。大的开发区，一做就是几平方公里，你会说住宅会不会做，我原来在北京做过物业管理商务会长，天天处理的就是住宅业务。实际上今天我们公司最大的面积还是住宅。（君豪介绍）
在物业管理中，这家公司更愿意做一些尝试性或者说是前沿性的东西。我们也很愿意跟踪国际上的一些新的东西，在中国做一些实践。实际上我讲的这些东西大家如果认为是理论，那我告诉你在20年前就已经开始有了，是相对成熟的。在中国，在很多城市，包括我们公司也做了大量的实践，像去年（幻灯）我邀请了全球28个专家搞了一次关于工业园区的研讨会，在君豪公司我们有自己的研发中心，每年他们会给我们大量的研究课题，也就是研究用不同的物业产品或者不同的物业怎么管，不同的产品怎么提供，比如实验室，我们在上海管理的国家生物实验室＆国家××实验室，这些怎么管？它是一个生物污染课题，事实上，我们在做住宅也好、办公楼也好，工业园区，在商场，我们在天津也是，北京也是，我们大概有6个商业项目，做零售业怎么去管，所以说涉足的范围还可以吧，基本就是这个情况。下面是提问时间，还是一句话，今天讲的内容大家可能会觉得有点早，有点新，也很少有人会去讲这些内容，确实，老东西我们已经很熟了。当年我们做物业管理的时候，很多房管所的人说，什么物业管理，房管所就是物业管理，但今天，我们物业管理站出来了，但今天新的东西来了，我们物业管理人会不会排斥这些东西呢？什么设施管理？物业管理就是设施管理，这种观念都是不对的。在中国，应该说是最好的时候了，确实这样，我看过很多国家，但我最终回来，我依然对中国最有信心。因为中国之大，物业类型之多，给这个产业带来了极好的机会。所以我真觉得中国应该站在世界潮流的前端，可能未来影响物业管理全球的是中国。真是这样，美国也在摸索，各国都在摸索，只有中国，在过去实际上还是一张白纸。在今天，你还可以重新写，重新设计全球的物业管理应该是什么样，谢谢大家！（掌声）
(责任编辑：现代物业) |
