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2008年11月8日（上午）第一时段
杨慧裕：各位代表大家上午好，今天上午这个时段我们共同来分享专家精彩的演讲，上午第一时段的演讲，是这样的，演讲的题目是，《物业收费标准测算的若干问题》。演讲单位是北京中兴物业管理有限公司，因为王树炎总经理有要事不能出席会议，他的私人助理刘建华经理代替发表演讲，演讲的时间是40分钟，让我们以热烈的掌声欢迎刘经理。（掌声）
北京中兴物业管理有限公司综合部经理，刘建华
刘建华：尊敬的现代物业杂志社宋有兴社长、各位来宾、各位朋友、业界的专家、同仁、大家上午好！非常感谢现代物业杂志社，组织的这次后勤社会化与物业管理全国机关企事业单位物业管理研讨会，给了我一个这么近距离聆听各位专家精彩演讲，面对面地与各位专家交流、学习提高的机会。非常荣幸，能有这么一个机会使自己开拓眼界，启发思维，学习提高，能参加这样的活动非常荣幸。下面请允许我用3分钟的时间，把中兴物业公司的情况向各位代表简要介绍一下。
北京中兴物业管理有限公司成立于1999年5月18日，是在原国务院机关事务改革首批试点单位，在原电力工业部机关事务局基础上，按照高起点、高标准、社会化、规范化和标准化的要求组建的一家全资国有企业。注册资本是两千万，是中国物业一级资质企业。现在为中物协和北京市物协常务理事单位。公司管理的项目多为办公楼，一般是在京电力企业的办公场所，管理面积135万平米。目前管理的所有的写字楼项目，和电力部原来机关后勤办公区的项目，均取得了国优和北京市市优的标准。近几年来公司坚持高端物业的发展方向和建设行业一流、系统标杆战略目标，在做好常规物业服务的同时，注重开发特色服务，我们叫特约服务。特别是其中会议礼仪服务和餐饮服务已成为公司的一个品牌。像会议礼仪服务，我们接待过外国的国家元首、国际友人和省内省市领导，一致收到好评。还有我们的餐饮服务，我们作为机关项目开发的一个品牌优势，这个优势，应该说是，在我们物业后勤管理的方面，因为我们大部分企业都是后勤改制过来的，也是我们过去一个厂里的机关食堂的项目。从06年开始举办“中兴物业杯”厨艺比赛，今年是第三届。今年这一届“中兴物业杯”是由国家电网公司工会主办，我们中兴物业公司承办，邀请了除我们公司内部的四家餐饮单位以外，还邀请了华北电网公司，北京电力公司，天津市电力公司，取得了较好的效果。
08年对我们中兴物业来说，是极不平凡的一年。大家都知道，年初我们国家南方遭受了冰雪灾害，5•12汶川大地震，包括北京的奥运会、残奥会。在这三个时段，国家电网公司承担了更多的电力的保电任务，我们作为后勤服务和保障的企业，在这项工作中圆满的完成了后勤服务和保障任务。特别是奥运会，（我们）参加了北京市奥组委的合作方，我们也有幸参加了奥运会的赛事火炬传递和赛事现场服务的任务，取得了较好的成绩。特别是今年，公司两次获得国家电网公司抗灾、救灾先进集体，国家电网公司“奥运保电先进集体”的称号，得到了北京市政府、西城区政府、宣武区政府的认可。
我受公司王树炎总经理的委托，就《物业收费标准测算若干问题》，针对物业收费标准测算中，人工费用测算依据，保险种类的选择，其他费用的内容，税费的计算等等，汇报一下个人的看法。希望能够给各位专家各位代表提供一些有利的参考，因为来的时间比较急没有带课件，我只能用我的语言讲，给大家说一下我的看法。
物业管理收费标准是业主关注的焦点，国家发改委、建设部制订的《物业服务收费管理办法》充分体现了市场化的原则，在物业管理价格形成机制上，明确规定应当区分性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价；在计费方式上，明确了既可采用包干制、也可采用酬金制；明确了合理、公开以及费用与服务水平相一致的收费原则及质价相符的物业管理收费机制。明确了物业管理服务成本组成的八个部分。特别是自2007年10月起开始实施的《物业服务定价成本监审办法（试行）》，更加详细界定了收费内容、范围。
下面我就实际工作当中，物业收费的测算和遇到的问题跟大家做一下汇报：
一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，主要是按物业收费的九大项内容。这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。此项费用的确定，首先要明确一个定员的问题，也就是我们物业企业定员，在收费问题上是个很关键的问题，物业企业的定员，因根据所管理物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标来确定岗位和人力资源配置。其中工资的确定：至少有下列几种办法：1.按照不同的岗位设置和人力资源配置，参考所在地区平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法，不同岗位人员，采用同一企业类别，同档次物业管理企业的标准。然而，大家都知道，在实际生活中，我们每个企业的工资标准，应该是这个企业的核心秘密，一般的情况下，是很难了解到，我们在同行，大家的实际的工资的水平。作为招标，我们也参加了很多次招标会，在参加有一次招标会的过程中，同岗位的工资标准，相差很多，有的岗位比如说，一个岗位最低的每月3600，最高的要到9600，甚至10000，这个差距将近6000元。所以工资非常难测。另外，每年政府主管部门要公布一个《劳动力价格指导手册》对大部分岗位，应该说做了一些规定，做了一些公布，但这一价格一方面各个岗位价格是一个区间，区间差异较大，另一方面有些岗位没有列入，特别是我们物业服务，技术含量比较定端的一些岗位。在确定工资时，有两个问题需要考虑。一是加班费、过节费、包括优秀员工奖、年终奖等单项奖励。这是一个因素。另外一个就是我们认为，应该按照14个月计算应发工资，这14个月怎么来的，正常的企业工资是12个月，过去事业单位，有一个13个月工资之说，我们公司目前也是执行的13个月工资标准，等于是员工的年终奖。第14个月工资是什么，就是2008年1月1号，新的《劳动合同法》实施以后，企业在解聘员工中，牵扯的补偿费用，《劳动合同法》明确规定，只要不是员工明确提出离职的，当然还有其他原因，比如说受胁迫，《劳动法》规定的因素以外，企业都要支付补偿金。物业服务的特点决定，业主休息时，往往是我们物业员工，上班的时候，业主休息我们不能休息，还有一点，我们常常要利用这样一些机会，来完成平时所不能进行的，像设备的维护维修、保养等一些任务。而且法定节假日工资比例又比较高，这个我们大家都知道，《劳动合同法》规定的，节假日，应付假日300%，休息日200%，平常是150%，所以，由此产生的加班费要远远的高于一般的企业，这个大家在测算当中要充分的考虑到，这项费用。
2.按照社会职工平均工资测算，政府每年3月公布上年度本区域内职工平均工资。像北京市在08年3月发布的2007年社会平均公工资是3322元，2006年的平均工资为3008元，他是逐年上升。此数据有一定的权威性，但也需注意两点，一是我们要在每年年底测算下半年费用预算时，与此数据相差两年，因为有一个两年的差异，比如说08年的社会工资，要到明年才能公布，我们的预算，一般安排在10月份，11月份。 这之间有一个差异，所以在考虑工资的时候，应该适度的考虑一个上浮的幅度，或者进入这个幅度应该怎么来取呢？就按照历年平均工资上升幅度来取，二是有些业主不认可此标准，认为物业收入水平达资格，这个也是比较现实的问题。
3.按照物业行业社会职工平均工资计算:地方政府已开始公布物业行业社会职工平均工资，此数据对于普通住宅小区来说应该是偏高的，但是对于大厦类的，写字楼类的职工工资，却是又很偏低。
另外加班费的测算，社会平均工资的公布当中，已包含了加班费用。但是，物业行业，物业行业的加班量要远远高于其它社会行业，特别是今年长假的增加，既要确保假期后勤业务服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以进行的，比如大修、维修。倒休，我们过去企业都提倡倒休，但是现在这个时候，倒休是比较难以解决这个问题，这也是《劳动法》不允许的。因为1995年5月4日颁布的《劳动法》明确规定，企业用人单位由于生产经营需要产生加班的，必须由工会和职工代表大会，许可，每天最多不超过三小时。每月不得超过36个小时，也就是我们说4天，4天多一点，4天半的时间。超过的时间，这么说你超过的时间，你支付了加班费，将来员工一旦到，劳动仲裁或者是到物协去起诉你，作为企业来讲，你照样得全额赔付，因为这是不合法的。合理的确定加班费还有一个争议的问题，特别是2008年1月1号实行的《职工带薪休假》规定，职工累计满一年，不满十年的，五天时间，满十年不满二十年的，10天时间，20年以上的是15天时间，这里不包含法定的节假日。这势必对我们本来在加班的成本更高的物业行业来说，这个费用又在大幅的增加，所以我们建议在这一项费用测算当中，每人每月按3-5个工作日来测算。日工资标准按月工资除以21.75这么一个标准来测算基本上就是比较合理的。
5.保险费用：政府规定应为员工建立我们过去讲的，5险1金。当然各个地区也一些地区的差异，像北京市，对本市城镇，和本市农民工、农村户口是不一样，本市城镇的，有生育保险和公积金，本市农村的就没有生育保险和公积金。而外埠城镇的，有公积金，但是没有生育保险，外埠农村的，没有生育保险，也没有公积金。其他的一样对待。而且医疗保险的标准，应该说，与进入成本的标准应该说不一样，一部分可以进入福利费开支，我们这个协会福利费，虽然现在福利费国家规定是不计提了，过去是14%、15%的进行计提，现在不计提了，但是可以据实发生。
6.按规定提取的费用：这里包含我们平常所讲的比较多，三项经费，福利费、工会经费和工教育经费，过去的提取比例别按是14 %、2%和1.5%。刚才说了，新的工资规定，福利费要据实提取，我们测算的时候，怎么测算，建议这个测算大家按10-14%的比例来测算三项费用，过去是7.5%，现在最高也别超过14%。还有一项就是服装：每个员工每年两套服装，我们同行业都是这么做的，折旧新衣一般为两年，这项费用的确定，应该是根据业主的要求来配的，业主的要求，可能要求形象更多的，比如说大厦和写字楼的管理，要求物业公司的形象高，所以在着装费用上稍微高一点，一般的小区管理要求不是那么太高。
第二项，物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费的用。这费用可以采取两种方法进来行测算：一个方法叫历史成本法：据历年成本开支情况，加上不可预见费不可预见费，一般是10%，因为备逐年老化，维修成本增加，水还有包括一些能源费的增加，比如说电、气在逐年提增加。另外一个叫简单测算法：以按照设备或者系统价投资5%-6%的比例来计算。共设施维维修费用包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道楼道等等，可还以按照每月、每平米来计算，当然这个测算，在测算的时候，大家一定要考虑一些比较非正常的成本，比如进口的设备，强检的设备，当然这里大厦写字楼牵涉比较多。
第三块，就是业服管理区域的清洁卫生费。这个比较简单，我就跟大家简单过一下。这个费用，一般情况下的测算包括洁具、材料消耗、保用品、化粪池清淘、垃圾外运、消杀灭等等。这里需要跟大家提出的就是，凡是有餐饮的写字楼也好，或者小区有餐饮服务，在测算的时候，至少要提高30% -35%的清洁费用。
第四，物业管理区域绿化养护费用。这个就比较正常了，我们所有的，不管是大厦还是小区都涉及到这个问题。这个可以按照普通的价格来考虑，因为各地的标准不一样，国家对此也没有一个很明确的统一标准，现在需要与业主进行沟通，但是这里需要考虑的一个因素就是节假日的装饰、装修。比如元旦春节，中国人比较喜欢喜庆，装饰的费用要计划在列。
第五、物业管理区域秩序维护费用。昨天听专家交流的时候，提的更多是保安这两个词，因为保安这个词在物业行业中异议比较大，所以今天5月份，中物协的谢家瑾会长，就专门由此发了一个全国性的通知，告诉我们物业管理界，以后的物业保安，不叫保安，而是叫秩序维护员，避免不必要的歧义，这部分也包括一些秩序维护、系统维保费用、消包括防器材的年检、119消防活宣传日的活动经费、无包括线频道的占用费，还有一些保安租金和意外伤害。这里提到一个意外伤害的问题，因为秩序维护员这个岗位所规定的，可能大家要考虑这个因素。
第六项是办公费用：包括交通费、通讯费、低值易耗品书报、杂志、搞宣传、市场推广等等，还有审计费也在这个项目当中。
第七项，就是物业管理企业固定资产折旧。 这部分，旧的方法主一般有两类：一类是平均年限法、平均工作量法。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业企业固定资产规模较小，我们建议采取平均年限法，计算公式就是固定资产折旧额=（固定资产原值-残值）/使用年限，大的就是这个， 一般的折旧年限为五年。
第八项，共用部位、共用设施设备，公众责任保险费 。这项费用，应该说是物业管理公企业替业主交纳的保险费用。公众责任险，是由于物业管理工作的特殊性决定的。在实践当中，我们建议在物业企业与业主协商的时候，不仅要投保财产一切险和公众责任险，还这两点的比例一般就是千分之八和千分之二。还要增加一个什么呢？叫做雇主责任险。这个责任险，与我们大家平常说的意外保险是有区别的，雇主责任险，所承担的是，被保险人所雇佣的人员，在受雇过程中，从事与保险单所反映的，与被保险人业务有关的工作而遭受意外，或患有与业务有关的，国家规定的疾病，所致伤致残或者死亡，被保险人依据《中华人民共和国劳动法》及劳动合同应承担的医疗费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费，由保险人在规定的赔偿限额内负责赔偿。这种保险的保险额度一般按雇员年工资的倍数来计算，你说到底是三倍五倍根据实际情况来确定。刚才说了，雇主责任险和意外保险区别比较多，简单的讲，最大的区别就是保险对象不同，雇主责任险，被保险人受益的是物业企业，意外伤害就直接对员工。
第九项，业主同意的其它费用。这里头包括：主委员会活动经费物业企业参加行业协会费用、物业企业创建示范大厦、示范小区的费用； 包括参加府主管部门、社区组织的活动费用。第五，就是物业企业与相关方交往费用；第六项叫 可预见费用，应该说近几年来还是比较多，像03年非典、禽流感等，包括今年的奥运支出，一些影响，特别是要说一个什么问题呢？由于美国次贷危机引发的全国金融危机，应该说我们，可能作为物业集团提这个问题比较远一点，但是作为我们中兴物业来讲，确确实实的，在这个方面也受到了一定的影响，因为国家电网公司，是以售电来赚取利润的，一般售电的服务。因为中电是每年按15%的比例递增的，但是今年不同，今年1—9月份，国家电网公司的售电量为11%，到是十月份下降到0.6%，可能有些部分省市已经开始出现负增长，这方面作为我们直接，应该说是上下级关系的物业企业，应该是受到了一定的（影响）。这些因素我们应该考虑到，这个费用的提取应该按照物业收费的1—9项，按5%的比例来进行。这个可能大厦类的问题还比较（容易）解决，小区类的可能稍微困难一点。
第十项是法定税费。
第一 是按现行税法的规定，物业管理企业在进行经营活动中应缴纳的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育附加费。至于税费费用中的税金，包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等应在管物业理费用中支出。营业税，一般按企业经营收入的5%征收。城市建设维护税、教育附加费，别按营业税的7%、和3%征收。两税一费合计为5.5%，就是咱们物业企业一般通常采取的税率。
第二 就是法定税费的计算，一般我们书上和教材上，说得比较多的，引用比较多的，法定税费的提取方法就是 物业成本×5.5%。在实际物业服务收费过程中，我们认为这个收费方法不全面，不能说它错误，但是不全面。为什么（这么）说呢？我们物业收入，正常的物业收入费用应该包括：物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润三部分构成。物业法定税费应该怎么计算呢？我们认为物业服务成本+物业管理企业的利润×5.5%/1-0.5%，也就是除以94.5%这个方法来计算。可能大家听得比较乱，我这里简单的说就是一个税中税的问题，因为大家都知道，我们国家税务法有一个常规的说法，叫做以票计税这种方法。我给大家举一个简单的例子，一个物业项目的服务成本九百万，加上利润一百万，我简单举个例子，就是一千万的收入，要是按原来5.5%的计税方式，法定税费是49.5万，如果按照现在的税中税，就是按票取税，因为我们业务开发票就是一张，他里头包含了税费，税务机关来收税的时候，按照你那个总额，他不可能给你抛开，除非你申报综合契税，这比较麻烦。按照新的工资来计算，他的税率为58.21万元，这里有一个8.71万的差额，大家要是按照5.5%，应该说我们企业就多交了8.71万，就多替业主交了8.71万税费，我想这个费用，对于咱们本来利润比较低的物业企业来说，应该说，是很值得考虑的一个费用。当然这需要与业主沟通，把我们国家的法定税费的一些相关政策要告诉业主，让他们知道。
第十一项，就是物业企业的利润。这里该区别建不同次的，建筑物的品质、档次包括能化水平、管包括理水平、还有物业企业的资质，以达到的管理目标要有一个别对待。对于智能化水的5A级大写字楼，企业利的润一般的应该在12-15%；对这是北京的大概的概率，其他的城市不清楚。一般对智能化水平较低的大厦，利润率应该在8-12%。这么一个利润，这也没有绝对的统一标准，只是附带参考。
最后一项，说一下业管理企业的管理费。管理费用，对一个单一的项目和单一的业主，要建立这个费用很难，一般物业企业本身支出，他们物业公司下面有分支机构的，或者叫管理中心，或者管理项目部，这种情况下就产生了管理费用。这个物业企业的组织结构，一般是物业管理公司下属若干公司或者分公司。公司负责人力资源、财务、品质管理、市场开发、品牌推广等，各管理处是服务中心和成本中心。那么各项目成本测算中当，是否应该将物业企业的管理费摊进去，这在实践中尚有争议。但我们认为，在项目费用测算上或者成本的构成中，应将物业管理公司的管理费用分摊。这样做的好处：有那么两个方面，一是有于物业企业的集约化管理、精细化管理和发挥规模效应，符合物业行业的科学发展。
第二点 ，将有关管理职能下放各管理处，一方面增加了人力资源配置，增加了成本，另一方面又难以保证服务质量，不利于行业的发展，最终是物业企业和业主均受到损伤害。这项费用，应该说，跟业务谈的时候，比较难接受，因为不是我的，为什么我要支出这个费用，而且这个费用一般可能还不是一个小数，因为这部分，都是一些公司的高级管理人员，费用相对比较高，在分摊的时候，可能跟业主商谈的时候，可能有一些困难，但是我觉得，我们物业企业虽然困难，也应该在这方面下一些功夫。把费用落实。物业管理企业，是从物业服务的，所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积，或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各项目之间分摊。
以上仅是个人对物业收费测算简单的、肤浅的认识，可能有很多不到和不对的地方，敬请各位专家批评指正，谢谢。（掌声）
杨慧裕：谢谢刘先生的精彩演讲。下面有10分钟的提问交流。为了便于各位代表的提问和交流，也便于演讲人的解答，每个代表提问的问题最好限于一个。现在开始。
提 问：刘总你好，我是首都机场物业公司，问题是这样。您刚才讲了在物业公用部分，共用设施设备、日常维护维修费用中，至少按照5—6%的计价方法来算，这是按照5A级计算的吗？如果不够怎么办？
刘建华：这个大致的，也不是所有的规定，一般的常规性的项目都按照这个，因为他有一个设备自然老化的年限。
提 问：如果是一个新楼5A级的呢？也按这个比例提取？
刘建华：新楼肯定够，因为这个项目越老越厚。
提 问：新楼肯定够吗？
刘建华：肯定够。因为老的项目费用需要增加。
提 问：如果需要增加的话，每年应该按百分之几？
刘建华：是这样，在北京这个区域的物业收费，应该说是，像我们公司，从99年成立到现在，物业收费的标准，到现在一直没有变，大家知道物价上涨的因素，包括CPI今年增长幅度都很大，但是我们收费没有变，但是我们可以跟业主谈，我们公司比较有利的一方面，跟业主的上下级关系加以利用，所以还是比较有利的。
提 问：你好，我是湖北恩施富源物业的，你在演讲中提到一个保安，不叫保安，叫秩序维护员，请问他在经济责任和法律地位的方面，有什么区别？谢谢！
刘建华：这个问题很专业。我刚才已经说了，我们今年的5月份中物协专门发了一个文，当时就是规避的法律责任。比如说我们昨天谈到，小区发生一些案件，相应的物业公司，作为公司的一种责任来，承担部分的经济补偿，谈不上赔偿，应该叫补偿，应该是可以考虑的，不知道回答能不能令你满意。
提 问：出去说，像我们昨天在云南的例子上说，一个保安他把小区里面的公共财物打了，你的公司现在赔偿不赔偿，和原来的保安，这样的地位是不是一样的？
刘建华：在这个当中，损坏费用是一样的。之所以是界定保安和秩序维护员，就是规避了法律责任。我们说了警察都管不了治安，我们物业员工可能就更没有这个义务来负责，我们只是协助当地的公安机关、包括居民委员会来维护小区的治安。
提 问：你好刘总，刚才听了精彩的发言，我这里有一个问题向您请教，我看了你的人工费的成本，你测算的方法。我们国有企业分两块一个是正式员工，另外一个是外协队伍。正式员工它的工资测算有很严格的测算依据和标准，外协队伍这一块，你要跟他签劳动合同，还要购买保险，按《劳动合同法》来做，来测算，在测算过程中是否跟业主协商过，这是一个？另外业主看到这些费用可能还是有点高，业主是否认可你这些费用？谢谢！
刘建华：关于你提到的问题，我们所有的国有企业转制的物业企业都面临这样的问题，像我们公司现在等于是过去所讲的“老人老办法，新人新政策”，这么一个政策。过去电力企业留下了一些老职工，我们保持原来的待遇不变化，但是这部分费用，应该由原来的，现在的国家电网公司承担，这个承担的部分就是采取补贴的形式，每个人测定一个标准每年补贴，其余部分的工资标准和招聘员工的标准应该是一样的。他的保险费用要是按过去的这些可能稍微高一点。
提 问：还是国有企业待遇好一些？
刘建华：应该是，这是我们物业企业改制中面临的比较现实的问题。
提 问：如果按业主这块来说，可能扣不了多少？
刘建华：业主我们没有责任给你背那个包袱，我们现在托管的这个项目，在国家电网公司总部，我们公司系统内部的，还有一些系统外的五大发电集团的项目，国电集团，中电集团，他就没有必要给你承担，这不是我的人，虽然过去老电力部的时候都是一家人，但是现在分开了，资产在2002年已经整合了，就没有必要给你承担这个费用了，也是怎么说呢，不太正常，不合理的要求。
东风公司生活服务部副经理，李豫鄂提问
提 问：刘老师，你好，我是来自东风汽车公司物业管理公司的，你在方案里看到，关于很多的测算标准，比如说公共维护费用按5—6%计算，企业利润是8—15%。我想问一下，你这个依据，是有没有就是，国家相关的一些法律规定，能不能找到这方面的依据？
刘建华：您谈的依据，好像我们国家目前没有这方面的规定。北京市到有一个经济适用房物业收费的标准，每月每平米0.55元，其他的一律都没有标准。我们过去在实际过程中跟业主谈这个费用的时候，就是严格的按照物业成本九大项来测，测完了以后，按照写字楼项目然后分开谈，除了以后，最后得出一个数，每月每平米或者每天每平米多少钱。刚才说的两个比例，一个是我们企业内部运作的一种方式，之另外一个按照北京市的市场，潜在的东西来测算，因为国家在这方面没有太多的政策。但是过去的政策，像516的维修费用问题，应该说我们过去国有企业，和其他的企事业单位都用那个东西。
提 问：我有一个问题，在演讲的资料里面和演讲当中，我有这么一个印象，1—8项理解为，直接算进去的规定费用，第九项视为可商榷的费用，是这样理解吗？
刘建华：对。
提 问：第六项的费用当中有一个社区文化费，社区文化费是属于规定的还是可商榷的？
刘建华：现在从国家大的政策环境来讲，我们现在和谐建设，构建和谐社会，现在社区，本身他就有一个责任和义务，责任义务通过什么样的方式来进行推进，或者宣传，就是通过开展这样一些社区活动。这也是我们企业宣传自己的一个很好的阵地，宣传自己企业文化和与业主很好的一个沟通方式。
提 问：有没有比较明确的规定，比如说他是可以商榷的还是必然要发生的，比如说人工费用是必然要发生的。
刘建华：这项费用可以这样说，业主同意就是必然发生，不同意可能就是需要争取。
提 问：我还有半个问题，就是想请教一下，物业公共设施维护运行费用里面，你按月平米单价测算，能不能透露一个比如写字楼的这样一个费用标准，属于企业机密，如果可以透露的话介绍一下。
刘建华：您是指哪个方面？
提 问：设施运行维护费，请以写字楼为例介绍一下这个水平。
刘建华：你倒是提了一个难题。我们在这项费用的测算当中，主要是按往年，实际发生的合同额增加一定的费用，就是按照社会平均物价上涨的因素来确定的。比如说07年，打个比方说我们一个项目写字楼，发生的维修费用是三百万，在测算08年费用的时候就在三百万的基础上加上不可预见费，再考虑物价上涨因素和其他因素来确定，没有很，就是说到底是多少平米来测算，这个还没有。
杨慧裕：由于时间的关系，很多代表对这个问题特别关心，也特别热情，还有很多想提问，我们留在以后的时间里进行沟通交流。
孙 可：阶段主持，这位先生有一个问题，让他提问一下。
提 问：我是北京首都机场的。您现在在演讲稿里列出12项费用，我想问的是，以智能大厦为例，我们做一个智能大厦投标预算的时候至少那些费用是不可少的，要预算进去的？
刘建华：就是收费管理中的那九大项。包括管理费，像我们机场物业也牵扯到这个问题，我们自身没有这个能力，而且物业收费，非常低的，至于法定收费，在这九大项里面已经有了，单独提出来。
杨慧裕：好，提问到这里，因为这个问题既涉及到区域问题又涉及到法律问题，很复杂，做标书的时候里头涉及很多的收费内容，这个大家在今后的工作当中和刘总继续探讨。下面让我们以热烈的掌声，感谢刘经理的精彩演讲。（掌声）
刘建华：谢谢大家！
杨慧裕：下面是十分钟的茶歇时间。
(责任编辑：现代物业) |
