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2008年11月7日（下午）第三时段
宏曙培：下面我们进行第三时段发言，首先发言的是山东兖矿物业集团公司侯宜群副处长，他演讲的题目是《新形势下矿业集团后勤物业管理发展的方向》。
山东兖矿物业集团公司副处长 侯宜群
侯宜群：尊敬的各位领导、各位专家，尊敬的各位女士们、先生们，大家下午好！我介绍一下我来自山东兖矿集团物业公司，对于这次会议，我向各位汇报一下我们兖矿集团的情况。
兖矿物业公司于2002年6月9日正式揭牌成立。公司机关处室6个、直属单位11个、二级机构23个。职工8406人，其中，管理人员3742人，工人4664人。总资产20.2亿元。按产业分主要为物业管理系统、医疗系统和教育系统。
物业管理系统下属22个自然小区，目前共有居民8,978户。主要工作职责为水、电、暖供应和管理；社区治安保卫，环境绿化。医疗系统下属两个医院，主管综合医疗，专科医疗，卫生疾病防治，社区医疗，矿区工伤救治等业务。教育系统分义务教育、普通教育(2008元月份已移交地方)和成人教育。成人教育包括职工大学、环保中心和党校。
公司面对成立之初组织机构庞大，覆盖面广，管理幅度宽，富余人员多，资产构成庞杂，创效能力低，职工思想不稳定等因素。公司树立了“为企业分忧，为职工解难”的思想境界，以改革发展为动力，以经济效益为中心，以温馨家园建设、内部市场化建设为着力点，以实施资源整合、优化组织结构、提高后勤服务能力为主线，在建设“自主经营、自负盈亏、自我发展、服务优良”的物业公司进程中迈出了坚实一步，实现快速发展。
一、导入竞争机制，促进三项创新
创新是企业发展的不竭动力。近年来，我们结合自身实际，导入竞争机制，大力推进“创新工程”，为物业公司的改革发展注入了生机和活力。
1、实施机构人事制度改革，促进体制创新。机构和人事制度改革是企业改革的重点难点问题。2002年，我们顺利完成了14家单位5530人整体划入物业公司的划转任务。2003年，组建成立了铁东社区、铁西社区，并对两个社区的主任、副主任岗位实行了公开招聘，竞争上岗；在济东新村率先实施了机关改革，起到了良好的示范带动作用。2004年，对技校、二院、三院、铁东社区进行了机构重组和人员整合，重组后机构设置由104个精简到91个，精简率12.5%，其中机关管理机构由27个精简到15个，精简率44.4%；机关管理人员由146人精简到106人，精简率27%。2005年，在物业公司各单位全面实施了竞争上岗、量化考核、末位淘汰等机制，竞争上岗覆盖率达到100%。大力清退非在册用工，自物业公司成立以来累计清退536人，年节约劳务费289万元。大力推进民营化进程，对社区幼儿园实行承包；环保中心安全仪器厂以拍卖方式，改制注册为企业法人实体；把技校实习厂教学与生产经营分开管理，生产部分剥离改制，注册成立“辰星煤机制修有限公司”。通过租赁、买断、拍卖、个人承包等方式，完成下属90余个厂网点的民营化改造。同时，物业公司及各单位采取拍卖、租赁等各类方式对全公司公车进行了改革，大大降低了管理和运营成本。
2、实施经营市场化改革，促进机制创新。我们变管理服务为经营服务，积极推进市场化改革。建立起了单位、区队、班组三级内部市场体系、价格体系，公司的总体目标与直属单位一级市场以合同的形式锁定，各一级内部市场再将成本构成进一步划小核算点，定性定量、细化量化到每个中心（科室）、班组和岗位。物业系统的三级市场建立到变电所、水泵房、锅炉房、门卫、绿化等核算点，卫生系统建立到每个科室，教育系统建立到每个年级部，初步形成了适应市场的利益机制、竞争机制和风险机制。
变管理服务为市场经营服务。遵循“为谁服务，向谁收费”的原则，亲兄弟，明算账，坚持按市场规律办事，做到“公用公拿钱，共用共拿钱，私用私拿钱”。按照市场机制进一步理顺与集团公司、其他专业公司的关系，推动转供电、供暖等内部价格体系的合理调整，完善了职工生活用水用电采暖收费及补贴办法，促进了物业市场化改革的健康推进。
坚持把完善管理制度、健全考核体系、改善计量手段、激活分配挂钩机制这四项工作抓到位，加快推进由粗放型管理向精细化管理的转变，截至2007年底，水、电、暖、物管回收率分别达到69%、84%、94%、89%。
3、实施岗位效益工程，促进管理创新。实施了量化考核、末位淘汰及“1261”分配机制，与单位的工资总额、领导班子的年薪紧密挂勾。完善岗位评价体系。对机关6个处室、16个二级机构、220个岗位工种，598人重新制定了岗位绩效标准、岗位说明、考核内容及办法，采取自评、互评、领导评价等方式方法，以百分制计算出部门和个人的分值，并与个人季度综合奖励紧密挂勾，充分体现了岗位靠竞争，收入靠贡献的长效激励机制。济东中学教职工之间月度奖金最多相差100多元，学期奖金相差1000多元。职工由过去上班混日子、领工资转变为上班搞服务挣工资，“岗位靠竞争，收入靠贡献，上班挣工资”的机制完善运行。
二、导入先进理念，建设温馨家园
物业公司成立以来，以建设温馨家园为总抓手，注入新理念，塑造新形象，精心为矿区职工打造温馨家园。
1、转换观念，高点起步。开展建设温馨家园活动，是坚持以人为本，为千家万户谋利益的“民心工程”。我们紧密结合实际，制定建设温馨家园活动实施意见，明确物业、卫生、教育三个系统各自的任务和目标，提出“三高三化五结合”的工作思路，划定了实施步骤，制定了推进措施，从而确保了建设温馨家园活动的高标准启动。
2、健全机制，全力抓好软硬件升级。在创建“温馨家园”活动过程中，我们建立健全了宣传机制、领导机制、督导机制、考核机制、工作协调机制和竞赛机制，形成了“三个系统全覆盖，硬件软件两手抓，职工群众齐参与”的工作局面。
在基础设施建设方面，将社区住宅区50%的大门全部更换成电动门，路面大修改造10余万平方米，辅设花砖6.8万平方米，加固水沟盖板460处，更换路沿石2.17万米；老住宅楼进行粉刷装修，屋面防水34449平方米，更换铝合金门窗32000平方米；供电系统改造全面完成，供水、供暖系统分别大修7700米、9200米。实施“安居工程”和“亮点”工程，社区按国际标准重新编排了各住宅区的楼号、单元及门牌号码。
实施“绿化工程”、“美化工程”、“亮化工程”、“净化工程”。先后开展 “六个专项治理”活动及百日环境治理等活动，清理死角垃圾5600余吨，安设更换灯具1070盏，绿化美化面积7000m2，拆除违章建筑508处、“小菜园子”300余处，清除各类小广告6万多条，生活垃圾全部实行袋装化，基本达到了日清日结不落地。教育系统积极实施“名师、名生、名校”工程，着力提高教育质量和办学效益。各学校教学区和主要活动区干净整洁，办学条件得到优化，校园文化建设方兴未艾，教育育人环境逐步改善。卫生系统树立了“以病人为中心，以质量为核心”的管理理念。医德医风明显好转，就医条件不断改善，就医环境更加舒心，文明行医成为风尚，医疗卫生服务更加贴近矿区、贴近居民、贴近病人。
建设“平安社区”。对各住宅区实行全天侯不间断巡逻，特别加大夜间和案件多发季节的治安巡逻密度，共出警1300多人次，处理突发性事件30余起，抓获犯罪嫌疑人23名，缴获摩托车、电动车等赃物80余件，发案率明显下降。为广大职工安居乐业、温馨生活创造了良好的社会环境。
全面开通“440”便民服务热线。新开设家电维修、家庭保洁、代看住房等项目，为住户提供了便利。积极开展“四进社区”和广场文化活动，文化广场保持了山东省级“十佳文化广场”称号。
通过开展温馨家园建设活动，矿区职工家属的生活工作环境明显改观，初步实现亮起来、绿起来、美起来、好起来的阶段目标，社区居民的满意度达到98%以上。
三、导入市场机制，实施规范经营运作
我们把市场机制导入企业经营和管理工作中，积极转换内部经营机制，实现了内部市场模拟运作。
1、构建市场主体，完善市场机制。我们健全了内部市场体系使每个生产者都成为了经营者。建立起了动态的覆盖三级市场的内部市场价格体系，使每一种产品都有了价格，为内部交易和结算提供了依据。制定下发了《内部市场运行规则》、《规范内部产品市场管理暂行办法》等一系列机制性文件，建立完善了适应市场的利益机制、竞争机制和风险机制，规范了内部市场交易行为。
2、模拟市场运作，强化目标管理。我们把集团公司下达的盈亏、成本等经济指标作为总目标，与所属单位分别签订了经营责任书和经费承包责任书，实行了抵押金制度，并把指标完成情况与责任单位职工收入挂钩考核。各一级内部市场主体再进一步划小核算点，把指标逐级落实到每个班组和岗位。每个班组将水、电、暖等费用指标进行详细划定，班组成本和收入、岗位成本和收入都做到及时核算，日清日结，班清班结，职工上明白岗、干明白活、挣明白钱。为实现内部市场管理目标，我们重点抓好计划调节控制、评估结算调节控制、定价结算调节控制，使每一个市场行为都得到有效的控制和约束。
3、实施走出去战落，大力开拓外部市场
近几年来，物业公司完成集团公司机关驻地地家属区的整合规范，社区、医疗、教育三大主导产业正在加速发展壮大，并已成功跟踪集团公司对外开发，企业硬实力有了质的提升。充分利用兖矿品牌优势，积极实施走出去战略，技校根据贵州能化公司、榆林能化公司和山西能化公司生产建设的需求，积极培养适用型工人，在校学生达到4000人以上；职工大学通过“内联外引”、“订单培养”、“毕业生推介”等措施，加大招生力度；济东新村注册成立了泰馨物业公司，走出去开拓了矿区以外的菏泽能化公司保安、餐饮服务市场。社区开展专业服务、特色服务、上门服务、家教服务等有偿服务，积极探索社会创收渠道，弥补经费不足的困难。医院积极参与外部医疗市场竞争，以品牌和技术参股方式合作组建巨野煤田中心医院，为实施走出去战略，搭建了良好的平台。
五年多来的建设和发展，我们在不断的探索、磨练、奋斗过程中，逐步总结积累了经验和教训，不断培育发展支撑企业发展的软实力，探索出了一条新形势下矿业集团后勤物业管理发展的新路子，各项工作取得明显成效。
一是矿区职工家属的生活工作环境明显改观。各住宅小区基本消除了卫生死角、违章建筑以及乱贴乱画等不文明现象，道路平整了，环境干净了，绿化面积增加了，垃圾不见了，生活服务配套设施逐步完善，社区形象得到显著提升。各医院便民服务措施随处可见，医德医风明显好转，就医条件不断改善，就医环境更加舒心，文明行医成为风尚，医疗卫生服务更加贴近矿井、贴近居民、贴近病人。各学校教学区和主要活动区干净整洁，办学条件得到优化，校园文化建设方兴未艾，教育育人环境逐步改善。
二是干部职工的服务理念、管理思维明显转变。“服务就是商品”的理念深入人心。物业、教育、卫生系统整体定位由管理主导型向服务主导型加速转变。物业系统树立了“用户至上，服务到位、市场运作、规范管理”的管理思维，教育系统树立了“名校塑名师，名师带名徒；一切为了学生，为了学生的一切”的管理思维，卫生系统树立了“以病人为中心，以质量为核心”的管理思维。
三是职工家属的满意度明显提高。热心服务、文明服务的多了，门难进、脸难看、事难办的少了；深入社区解决问题的多了，群众反映问题的少了；赞扬学校教育质量的多了，批评的少了；到医院就医的病人多了，投诉的少了。生活环境的改善，服务设施的完善，物业、教育和医疗卫生服务质量的提高，使得矿区职工家属切身感受到了发生的变化，对我们工作的认可度和满意率明显提高。
四是企业综合实力不断提升。企业拥有医疗、教育方面的各类中高级专业技术人才1200余人，兖矿技校综掘和井下电钳两个专业被省教育厅评为名牌专业，获得了山东省人才库“金蓝领”职业培训资格世纪花园和岗山苑物业小区通过省建设厅省级优秀住宅小区验收，济东新村物业管理区荣获了山东省环境友好企业称号。
五是企业经济效益连年递增。截至2007年底，物业公司供水回收率达到78%；供电回收率达到85%；供暖回收率达到95%。物业公司自成立以来，资产由17.7亿元增长到19.2亿元，增幅7.6 %；收入由2.6亿元增长到3.9亿元，增幅33.2%；亏损由3.8亿元减少到2.3亿元，减幅39.5 %；人均收入由13433元增长到26163元，实现了五年五大步，一步一台阶的目标。
在此感谢物业杂志社提供这么一个平台，也欢迎各位朋友到我们山东兖矿去做客。
宏曙培：非常感谢侯处长的精彩发言，下面我们进入代表提问时间。
提 问：你好，从演讲当中我看到一个数据，从2007年底的回收率，你叫回收率，我们是叫收缴率，我单从物业来讲，你应该还有11%没有收回，我想请问，你们对长期没有缴纳物管费的业主有什么办法和措施？
侯宜群：我们国有企业物业管理收费是一个很难解决的问题，物业管理收费，我们实际工作中采取的办法是，第一个是不缴费的，分两部分。有一部分人家确实比较困难，我们矿区有的承受不起，大部分是拖家带口，有的是在人员在下井工作因工死亡，老婆孩子比较困难，有一部分，我困难户我们给适当的帮助，或者是免除。
另外一部分，确实故意刁难的，不交的，我们采取限电，我们停电。比如说冬天，我就断你的气，就是强迫他去交，不然我就不给你供电、不给你供气。
宏曙培：这里有一个条子，他的问题是，物业公司在经费承包时实行低押金制度，请问这个低押金是从工资中扣还是怎样操作？
侯宜群：押金制度，物业公司，对于下面的实施，我们内部市场三级核算，我们是二级承包费，除了承包费，我们每年都开年度会议的时候，押金的这一块，根据资金大小就是三万、两万资金大小不一样。
湖南长沙市嘉沙实业有限公司物业分公司经理，盛克松提问
提 问：我是湖南长沙卷烟厂下属的一个物业公司，刚才听到你在报告中提到拆除违章建筑508处，小菜园300处，这个也是我们企业里面，碰到的常见问题，这些东西实际上是住户的切身利益的事情，也是沉淀多年的矛盾，你们在这里能够很好的清除，在这方面有一些什么经验？希望得到你们的指导，谢谢！
侯宜群：治理菜园子，居民乱栽乱用。以前计划经济时代，福利分房的时候，他是自由思维吧，他把门前的那些地作为，他认为是他自己的自由地，自己的私用地一样种菜、栽花。随着2002年物业公司成立后，我们统一制订了标准、统一制定了规划，除了你家里的以外，剩下的都是企业的，不是你自己的，这样宣传，我们工作人员搞宣传反复强调这些，你栽菜了、种树了，给你一年时间，你说一棵树长了十几年给它抛了很可惜，……，我们物业管理公司成立以后，在这种情况下第一年，宣传要做到位，实行一盯一，我或者承包，你一个单元有多少，派多少人，天天上你家，你上班时候我们不去，你下班到晚上我们就在你家做工作，反复强调，宣传。
第二，通过宣传。大部分人都很理解也支持这个事，包括你自己搭建的小棚子和小区很不协调，通过做工作80%的业主就很理解和支持，但是有几个他就是不管，这种情况我们就采取强制性的措施，有工作人员，保卫人员，工作有时候做到什么，……以退休的老工人标准……他说他的孩子有的在矿区工作，把他子女都叫来把这个菜园子该清的清，该拔的拔、树该砍的砍，包括他搭建的房子该拆的拆，头几年困难确实很多，纠纷很多，头三年过来后这二年已经基本解决了。
(责任编辑：现代物业) |
