|
提 问：我想提两个问题：第一，国有企业物业管理住宅小区公共部分，我们上次培训也研究过这个问题，我们的国有企业公共场地部分，他们永远不提这个问题，但是面临一个矛盾，生活水平提高了，有一部分职工买车，但是根据目前的企业和我们的实际情况看大部分没有买车，从资源配置上来说，他要停车，那么你就多占了资源。从公平角度上来说，你要占了资源就必须付费，我想请问，你是如何处理这个问题的？
第二个，电的问题，你的电费回收率是比较低的，我有一个问题，当地供电部分是否委托你收费？委托收费以后，你是否向供电部门商谈过代收有没有一些补偿，比如说劳务补偿方面的补偿问题。
侯宜群：关于车位的问题，随着矿区人民生活生活水平的提高私家车逐步进入矿区，进入千家万户，由于当时计划经济时代，盖房子的时候他的空间、道路都比较狭窄，一家一个厨房只能放一桌子，其他都没有道路了。……，一开始矿区在2006年私家车进来以后，通过这个问题我们研究，对集团公司领导做了汇报，集团搞了一个规划，就是集中在一个空地，因为现在家属区已经进不去车，进去车辆，如果那家发生火灾消防进不去，我们在外面划了十几个片区，在我们管辖的部分专门成立了车位规划，然后实行收费。收费一开始有好多居民不大同意，把我们告到山东省，山东日报也登了，说我们物业公司是企业内部的物业公司，不是一个独立法人，公用部门你们不能收费……做了一下解释。
提 问：但是从公平的角度上应该收费，你有车你占了资源，别人没有车就没有占用资源。
侯宜群：对。我们全面解释了之后，集团公司纳入了公司解决了，有人专门管理停车场，而且你的车交了停车费，……通过这件小事之后，他们逐步理解了，一开始是不理解的。
第二个，供电收费问题，我们是兖矿集团有自己的发电厂，有我们的电力公司，电力公司跟我们物业公司有一个协议，每年给管理劳务费。
提 问：你劳务费是怎么算的，是按电费的多少个百分比来计算？还是按照每户一个月抄一个表多少钱？
侯宜群：抄多少量给多少费用。
提 问：你好侯处长，我是铁路纪风物业的，我姓丁。我听了你的精彩发言，有一个问题，你们矿山和我们铁路的性质有点差不多，我想问一下：
第一个问题，你这个物业公司是不是你现在这个企业转化过来的，改制过来的？
第二个问题，你的业主，你们小区里面的业主，成立业主委员会没有？
第三个问题，你们这个物业管理费怎么定价的？谢谢！
侯宜群：我们业主委员会的问题，因为我们这个企业，属于集团公司内部的模拟化的合作，包括我们的物业公司也是模拟的，但是我们这个机构和组织都很健全的。小区有业主委员会。定价问题，我们按照不贴的原则，业主委员会起到什么作用呢？定期的监督我们物业公司，卫生、环境治理这一块起到监督作用，就是定期的开大会，至于收费的问题，包括水、电、暖、气，还是……。
提 问：整个感觉还是计划经济。
侯宜群：对。我们水电收费还是不高，实际上我们在没有成立物业公司之前，我们水电基本上属于零收费，这同样是一个大福利，是成立物业公司后收费意见很大，矿区闹事的多，我们自己采的煤，我们供电、供气等等……市场运营的规则，物业收费他完全是两回事。
宏曙培：提问时间已到，我们非常感谢侯处长的精彩的回答。（掌声）
宏曙培：接下来发言的是，昆明纪风物业有限责任公司丁丽萍总经理，她演讲的题目是《浅论铁路物业服务企业生存与发展》有请丁丽萍女士。（掌声）
昆明纪风物业有限责任公司总经理 丁丽萍
丁丽萍：尊敬的各位来宾、各位同行、各位老总，下午好！首先感谢《现代物业》给我们这么一个机会，我们各位老总来自全国各地的，各位同行欢聚一堂，共同商讨、探讨后勤社会化与物业管理的相关的问题、工作。
我今天想给大家分享的一个就是说，我们铁路物业管理的生存发展，铁路物业管理。我们纪风物业公司从95年注册成立至今，已经有12年了，当时在铁道部是第一家物业公司。成立至今，现在我们铁路这一块非常难，刚才我在休息的时候，吃饭的时候跟几位老总，也共同探讨过、分析过我们现在铁路物业这一块的现状、特点、困难和困境，怎么样走出这个困境，怎么样使我们的企业健康发展，我想今天带着这个问题，来向各位同行学习。
首先我给大家介绍一下，我们铁路企业的一些现状。现在我们公司应该是中国中铁股份有限公司中铁八局，昆明铁路房建有限公司控股的法人独资企业，现在我们有职工350名，有职称的有80名，公司主要的业务是小区的铁路物业管理，现在我们有二级物业管理资质，现在对昆明铁路局，云南省境内的13000余户业主实施物业管理，还有一些办公物业、火车站、机关等等，开展这些业务。还有我们也是一个房建的维修、修缮还有园林的绿化、设计、管养等等。
铁路物业的特点，大家上午和下午也听了各位老总的发言。我们公司这一块，铁路这一块，跟在座各位的特别是刚才矿山这一块性质非常相似。铁路物业这一块隶属关系的调整，既有铁路部分的大力支持，又面临避免计划经济的严峻考验，主要有两方面的特点：
第一，有利的一些方面。首先，我们是拥有十多年管理经验。我们从95年筹建，96年3月份注册成功，是铁路系统第一家注册的物业公司。我们从事的物业管理开始，我们对我们的商住物业、别墅、办公物业等等，我们做过有益的尝试、探索，积累了丰富的物业管理的开发服务，为物业企业发展奠定了一定的基础。
第二，我们拥有一支精良的管理队伍。铁路这一块应该说是半军事化，他的员工也好，它的组织纪律性也好，经验也好，服务方式、服务理念，管理经验，通过十多年的实践、探索，应该是较为成熟的物业服务队伍。
第三，拥有一定的背景和依托。因为铁路物业管理能够得到铁路局的大力支持和帮助，铁路物业管理为铁路职工运输生产、为铁路职工生活服务是密不可分的，能够纳入铁路发展的范畴，在一定时间内为企业的生存，应该说那么多年，走到今天可能还是因为依托铁路局，这有很大的关系。
第四，拥有广阔的服务网络。铁路这一块，我们应该是服务的，只要有通铁路的地方，就有我们的物业管理，有我们的物业管理系统和网络。物业管理网络纵横交错，对当地的物业服务市场，有了更多的了解，融入当地物业管理的很多优势在里面。
第五，我们拥有完善的监管理机制。受铁路和中央企业现代企业管理建设的影响，纪风物业这一块是为数不多的ISO9001质量保证体系、ISO14001质量保证体系、OHSAS18001职业健康体系认证。建立了相对科学的经营理念、服务理念，拥有完善的制度文化、企业文化、社区文化等等的管理体系。
第二不利的一些因素。为什么铁路，95年注册成立的物业公司，走到今天，我们还是又回到起点，因为由于铁路的特殊性，体制受计划经济体制的影响非常多，那么多年，我们还是围绕铁路，围绕两个钢轨，没有真正的走入市场主要表现在几个，铁路物业相当一部分，是房建部门，以前是房建系统的一个部门，不可避免的带了一定的计划性，小区的改造也好，新建也好，都在建设改造过程当中，都带有很多的指令性、指导性、计划性，难以在市场的运作，从体制上从根本的源头就制约了铁路物业管理企业的发展。
第二，铁路职工物业住宅小区存在许多设施不配套、物业管理不成熟。旧有的小区设施设备非常老化，年久失修，成为现在业主拒交物业管理费的理由和借口。
第三，业主的意识和物业服务矛盾的日益突出。我们服务的对象99%的是铁路职工，铁路职工的一个观念就是，我在铁路干了一辈子，我应该享受的，物业公司应该为我服务的，我不但不缴费，他们必须为我服务好，还有一句话“只要火车在跑，我们的生活好得了”，大家这个思想观念根深蒂固的，再加上小区在建设的过程中，存在一些历史的遗留问题，配套设施的问题，环境的问题，所以到现在我们收缴率这一块是非常难。
第四，铁路局当时为了体现对我们铁路职工的关心、关怀。按物业管理条例，我们收费，物业管理费应该是建筑物业，公摊部分全部应该是摊到各位业主，但是由于这一块，我们的公共面积没有分摊给业主，所有的面积我们都没有收费，我们收的物业管理费，是产权证上的面积，也就是说他进门的面积，包括楼梯间、屋面、小区的公共面积都没有分摊到业主，这导致我们经营亏损的第四方面。
第五，我们铁路这一块非常特殊，服务点多线长。只要通铁路的地方，不具备物业管理条件的地方，按指令性我们也在搞物业管理服务。还有很多铁路职工，他的工作地点在小站，他分的房子或者在昆明，或者在其他地州市，他要退休以后他才能入住，分了房子以后，我们的空置率就非常高，我们收的物管费，你找不到人肯定是收不到费的，这也是制约我们企业发展的关键因素。
第二大点就是铁路企业面临的困境。我刚才说的是有利的，不利的，困境在那里呢？
第一，“三高”、“三低”。什么是“三高”，什么是“三低”？我们在座的同行可能有同感，但是我们这一块感触更深。三低就是我们的收费标准非常低，我们的收缴率低，我们的入住率低。就制约了我们物业管理的正常工作的开展和服务质量的提高。收费标准低，2002年昆明市发改委给我们核了物业管理费的综合价，2002年每平方米0.28元，高层每平米是0.8元，但是现在我们收费的标准在0.15元，可能在座的老总没有听说过那么低的物业管理费。第二，物业管理服务费收缴率低。由于我们的收费标准低，低成本运作，然后业主的要求，我们的服务跟业主的要求有非常大的矛盾。第三、收费面积低。刚才就说了，公摊面积没有分摊到各位业主，这个费用，我们每年少收了323870多平米的物业管理费，本来物业管理费就非常低，但是我们公共部分的面积，还有没有收到位那么多。第四，我们的工资费用高。公司的员工应该是铁路局过去几十年聘用的铁路职工，所谓的正式职工，他的工资成本就非常高，各项保险也好，因为他的工资这一块，国有企业，他工资这一块是有严格的标准。随着国家的《劳动合同法》这些政策的出台，刚才我们张部长也在交流的过程中提了同样的问题。我们外聘的人员，工资标准低，但是我们企业还要跟他签订劳动合同，还要买保险，这导致了我们的人工费大副地攀升。第五，水电费。昆明这一块从原来的1.8元现在涨到4.2元（水费）。还有因为老小区，年久失修，设备设施存在着一些问题，每年地下管网跑冒滴漏，每年的损失也是非常大。第六，我们在座的各位也都深有感触，就是物价上涨的因素，这个确实给我们企业带大很大的压力。
第二大点，就是我们小区存在的问题。小区的设施设备日趋老化，我们现在所管的大部分小区，都是旧有的小区改造成的，不具备物业管理的条件，这边五栋房子一个小区，那边两栋房子一个小区，按理说规模化他才产生效益，它的整个成本才能降低，但是我们这一块，按铁路很特殊的体制，你必须管，还要管好。所以这一块，还有就是说，我们一般部分小区在新建的时候，他的配套设施是不完善的，还有他有一些设计的缺陷，还有施工质量存在的问题，整个就影响了物业日常的服务工作，也引起了业主的不满，导致我们物业企业应该是难上加难。
第三就是用工风险。可能在座的老总跟我有同样的感觉。现在为什么要后勤社会化，机关也好、学校也好等等部门这些部门也好，为什么要社会化，很大程度也是在规避风险，这一块确实我们在用工成本上，还存在很大的法律风险。
第四、欠费问题。至今我们现在这一块，我们欠费已经达到120万，而且这个欠费数额每年还在逐步增加。
第五、我们物业服务员工的素质参差不齐。因为我们铁路这一块，物业公司这一块，是铁路后勤房建部门转制的企业，大部分的职工，来自后勤的房建部门，他不懂什么是物业管理，干了二、三十年的工龄了，他感觉干不动了，老了。铁路把他安排到物业公司，物业公司就感觉成了养老的后勤部门。所以从人员这一块，他虽然有一定的工作的实际经验，但他的文化也好、身体条件也好，技能也好，都相对较低。大多数年龄大，现在我们物业公司平均年龄45岁，大多数职工，就是缺乏专业知识，专业技能，难以形成物业管理的职业化队伍。
第六、物业管理企业与业主的主体地位至今没有确立。按物业管理相关的规定，小区成立业主委员会，委托物业公司来对他们的小区进行管理，但是因为我们铁路的特殊因素，这个特殊的体制，还有我们小区维权意识不够，到目前为止，我们所服务的小区都没有成立业主委员会，都没有签订物业管理的委托合同，现在业主的等、靠，靠铁路局的思想还比较严重，因此我们这个物业企业与业主之间的责、权、利不明。
第二大点，根据上面存在的一些问题，我们也在积极的探索。也在找一些自己的出路，根据我们自身的特点找一些出路。因为时间关系我简单说一下，我们首先还是要坚持主动作为、服务第一、规范管理、积极开展延伸服务。首先把我们这个定位，怎么样管，铁路物业怎么走出困境把这个定位找准、找清。
宏曙培：丁总时间关系，下面我们请各位代表对丁总发言进行提问。
宋有兴：刚才听了丁总的发言，我觉得你们的局面非常困难，我很敬佩，但是我也有一个疑问，您是接收到行政命令非要管吗？有没有想过不管？
丁丽萍：现在企业应该是“四不象”，你说不管，首先铁路这一块的领导思路，他可能很简单的认为，我找几个人，把他的职工稳定住，不要给他增加麻烦，解决他的后顾之忧，这是第一。另外他认为，让我们这一块，公司化的这一块，按市场化这一块来运作，说是不管，但是不管我们的职工上哪儿去呢？我还得养住这些职工，我还得不能让这些职工下岗。
宏曙培：代表提问的条子，他的问题是补贴着一块，补贴有哪些地方？
丁丽萍：我们物业管理服务费，收费的公摊面积没有收费，铁路局他也知道，他就把这些铺面、商铺给物业公司，作为这一块不足的补助。
提 问：我想问一下丁总。我听您说你们欠了120万的费用，我觉得挺惊讶的，我听了你的企业跟我的企业差不多，我是云南云天化集团下面的子公司山立实业物业管理公司，我们也是企业的后勤。刚才听你说发改委批了0.28元，你们才收0.15元。这个形式跟我们一样，我们也是发改委批的是0.5元，我们收0.25元。那么我，后勤承担了稳定的任务，但是主体应该说为稳定要付成本，像我们单位，我们是跟主体协商，我可以承担这些义务，但是你必须要补充我不足的费用。像我们一个是收费，我们每年收费是百分之百，我从工资里扣，我为你承担义务，你也要给我承担一点义务，不能只是叫我来承担，所以我们是从工资来扣，所以我的收费是百分之百的。
丁丽萍：你这一块我听了太高兴了。你这个老总确实非常好，我哪天要见见他，我非常钦佩他，他能做到这一点非常不容易。
提 问：这一块，我想还是要给主体公司的老总，给他灌输一个理念，我是你的后院，安居乐业是首要的，你这个后院起火了，你的主体日子也不会好过，所以我们经常给主体公司的老总灌输这个理念。
丁丽萍：我要像你学习。（掌声）这个问题确实在我们铁路内部，铁路系统，据我所知哈尔滨也好，其他铁路局也好，也是像你刚才说的往工资里扣，你的大业主，铁路局你的大业主你必须为后勤保障，为职工稳定应该做一些实实在在的事。但是昆明这一块，我们房建系统是第一家剥离铁路部门的企业，他的一个观念是“谁受益，谁出钱”，所以给我们举步维艰，跟他的观念有很大的关系。我们现在一直要跟铁路局谈，你的公共部分这一块也好，你的欠费的职工也好，毕竟走司法途径也好，这个应该说很正常的，但是到了最后才能走那一步。我们该到铁路局协调也好，请他们跟职工宣传也好，做工作也好，只能这样一步一步的推，一步一步的走，只能这样子。
宏曙培：由于今天下午的时间比较紧，我们第三阶段的提问发言时间就结束，我们以热烈的掌声谢谢丁总经理的发言。（掌声）
丁丽萍：谢谢！
孙 可：今天下午的正式的会议的议程就完了。我先，把会议的正式的会议的议程就完了，我先把正式的会议的议程最后两个事情先说完，第一个呢就是，会务组委托我两个事情通知，我照着念啊，请参会代表凭餐券在十七点四十五分正在酒店大门口乘车，前往吉兴滇味城，一、观看民族歌舞表演叶舞。二、品尝民族著名过桥米线。请大家准时集合。第二个通知的事情呢就是，明天早上呢是9点钟正式的在这里开始，明天的这个会议议程。
另外在茶歇的时候，有一些舆论代表呢，找到我来反映，说他们还是非常想听朱孝安先生的话呢，再介绍一下房改房物业的情况，因为觉得意犹未尽。那么呢，我看看时间的话呢，我考虑不把它作为正式的议程，那么呢，最后呢给朱先生的话呢，十分钟来介绍一下，那么呢这个不占用，正式的时间。好请朱先生。（掌声）（漏一段）
朱孝安：谢谢孙先生给我这个机会。实际上大家刚才谈了这么多房改房的问题，我们都碰到很多，实际上我觉得，最根本是要解决下面几个问题，要不然我们谈面上的问题都不能解决。
第一，作为根本的问题，我们要明确我们的甲方是谁。谁是我们的甲方，我们都不弄清楚，是我们的主体单位？还是服务的住户，这些职工？没有明确。我们孙先生是从事法律工作的，我们首要把法律关系理清楚，我们要明确甲方是谁，甲方怎么明确？我们给大家提一个建议，两种途径：一个成立业主委员会，这个操作的时间比较长，成立业主委员会之前我们要跟主体单位的领导要沟通一下，主体单位就相当于开发商，在业主委员会成立之前我们希望主体单位指定一个部门，比如说指定办公室指定工会，或者指定某一个行政管理部门帮助业主的代表，然后把这种决定要事先通知给我们住宅小区的这些职工，如果你们有反对意见可以提出来，如果一个礼拜之后没有，我们就这么办了。一先要明确甲方的业主，甲方是谁？明确业主的代表是谁，要不然我们连甲方都没有，我们谈这些问题，跟谁谈，都没有，我们事情就去找领导会报去了，这是第一个基本的问题。
第二，我们要签订业主管理委托合同。第二要解决这样几个问题：第一、我们的物业管理企业是不是合法注册的，我们有没有物业管理资质，我们很多国企后面就是一个部门，连企业都不是，或者是有企业，你没有资质都没有，你收费是非法的。你还谈得上什么收费低、收费难，谈不上收费难的问题。你甲方也没有，物业管理合同也没有签，你还谈什么收费，谈不上，先要把这些基础的问题解决。刚才说的签订物业管理合同第一个，看我们自身合法地位，合法的主体是不是构成了。第二，我们要跟业主的代表部门，不管是工会还是办公室、行政保障部门签订物业管理委托合同，我们管理这个小区就是合法的，不是哪个领导行政指定的。你跟人家关系都没有碰，你要找人家收费，你凭什么收费，谁委托你管的，你能起诉我吗？你凭什么起诉我？你连合同都没有，这是第二个问题，必须签订物业管理委托合同。第三个关键的问题，就是我们自己要做的，我们要好好理一下我们所管的房改房里面的小区的住户成分，这些产权情况，你比如说哪些是离退休干部，哪些是在职职工，哪些是已经退休了的，哪些是产权发生转移的，我把他理清楚了，我一个清单表，我给主体单位领导提个建议：我们建议第一类应该是付费，什么方式付费；第二类，谁来付费，以什么方式付。我们不把这些理清楚，我们谈刚才这些问题没有用，我们把这些谈清楚，跟领导达成一致之后形成合同条款。另外一个，我们建议主体单位发红头文件，发到各部门的全体职工，另外在住宅小区里面贴一个公示，这样我们才能合理、合法、有效去解决我们面临的面上的问题。
你比如说现在在工职的职工百分之百由单位支付，担单位就直接从工资里边扣了，支票给我们，产权发生转移的由物业公司凭合同直接上门催缴，如果催缴不行的，你可以直接起诉他，没有任何问题。
第四，我们房改房面临的主要问题，我们不具备基本的物业管理条件。这个大家也要把他理清楚，有几个原因，我们最后讲的一个问题，就是维修基金的问题。房改房卖房的时候，单位要提取20—30%，形成大修基金，叫维修基金。但是大多数情况下，我们碰到的单位用光了，没有钱了，你维修不了这些东西。所以，这些东西，我们跟领导，把这些东西理清楚，才能解决刚才谈的问题，大修基金一下子肯定到不了位，我们要跟领导说，09年大修的项目是什么，涉及费用是多少，要分步解决。实际上我刚才说的这些问题，都是要我们在座的做工作的，我们要把他理清楚，给领导提建议，你比如说拆什么菜园子，这些违法建筑，我们只要有合同，我们通过业主代表形成决议我们就可以做了，我甚至跟城管申请我们就是有法可依了，我们现在谈面上的问题你可能都是非法的。谢谢大家。（掌声）
孙 可：谢谢朱先生，今天下午的议程正式的和非正式的都已经完成了，我正式宣布今天下午休会。（掌声）
(责任编辑：现代物业) |
