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第一时段： 主持人：陈建谋  陈建谋（台湾华夏技术学院资产与物业管理系副教授、研究所所长） 陈建谋：尊敬的宋社长，还有与会的各位嘉宾，大家早上好！很荣幸今天担任第一场的主持人，今天因为时间关系，第一个时段安排了三场演讲，都非常的精彩。第一场安排的是南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰教授，他要介绍的是小区物业的根本性质，副标题是共有财产的共同义务，对小区的发展来讲是一个重要的议题，我们以热烈的掌声欢迎朱所长！ 朱宪辰：感谢主持人，我的报告内容大致是这样五部分，我们的物业行业作为一个产业服务业行业，客户的分布非常的广泛，其中一位客户就是住宅小区，而我的问题是围绕住宅小区的，居住的住宅小区，这里的五个部分的内容大家知道在物业服务行业里面，最麻烦的是这个领域的对象，所以从第一部分这里开始。第二部分是把大家通常认为为什么有这个困难，原因何在，这是归纳别人的。第三我们从经济学的角度，做一个分析。然后给出我们的小区物业的，小区作为客户吧，他们的围绕客户的权利和义务，最后是大致可能的如何摆脱住宅物业的困境，他们的障碍在哪里，可能是什么。下面我们简单的先从这儿开始（幻灯）。 第一部分是他们的纠纷及困境。这是我援引别人的，这是中国法院网上的，这个人是徐州的，徐州是一个中等的地级市，在地级市况且如此，大家看到诉讼案例归纳起来，他自己归纳的，上诉到法院的案例主要归纳起来是缴费问题，缴费困难收不上钱来，保安保洁保修的争议，中国的北方是供暖供热不足，还有是价格，前期物业管理纠纷，然后麻烦大虽然发生的事例不多，但是财产损失和人身伤害，包括小区的设施伤了别人更麻烦，伤了访客等等，公用设施上的，第三类是小区的共用部位的使用受益侵权争议，剥削出租盈利纠纷，包括中国大陆比较典型的是停车的价格和权属。这是上诉到法院的问题。 刚刚是到法院的，还有很多不到法院的，大家很清楚，到不了法院的事情更多，我们稍稍归纳表现在以下几个方面，一个是物的使用，然后是人之间的关系，处于紧张的矛盾中，最后物的状态，共用设备毁损故障，维修基金不知道哪儿去了，没交齐，动用不了，收费上的困难。业主之间，下面是四个矛盾，业主之间的矛盾，开发商与业主的矛盾，我们这些企业物业公司与业主的矛盾，另外公权与业主的矛盾。这是四个方面的矛盾。通常认为上面这些矛盾的原因何在呢？这是大家公认的一般大陆的业内认为，或者是业主们通常认为，开发商制订前期物业是一个最大的问题，最大的原因所在，另外开发商和物业管理公司的交接不到位。第二认为中国大陆缺乏一套科学的严密的物业管理法律体系，这个体系用于规范开发商与物业公司的关系，规范业主之间的关系，比如怎么建立业委会，物业公司怎么进入怎么退出等等。第三是认为缺乏行政的有力的介入。第四认为物业管理服务合约是本身先天是不完备的。最后一个对处理这些问题，中国缺乏小的法庭，或者是干脆让行政强力的介入吧，比如说行政的统一定价或相应的强制措施，这是通常的一些认识。我们分析，这样的认识实际上有一些是不成立的，它没有触及房改房和商品房小区长期的根本特性，为什么呢？因为前期物业，第一个问题，本身是业主委托物业，这是避免不了的，业主就是开发商们，怎么能没有前期物业呢？所以焦点是放在交接不到位上，怎么叫到位呢？即使把一个停工的在建工程委托给物业公司进行保安保洁，也可以啊，怎么叫交接不到位呢？这个交接不到位和前期物业不是理由。第二缺乏科学严谨的物业管理法律体系也不成立，我们看大陆的物权法出台了，条例修改了，但是问题是存在的，甚至有可能会更糟。第三缺乏行政的介入，这种观点其实是一个错误的观点，或者说是导致我们中国住宅小区困境的根本原因就在于这个观念。大致的说是什么呢？服务是一个买卖关系，大家都清楚，双方愿买愿卖，关键不是做买卖，关键是做买卖规不规矩，双方都规矩不规矩？而扯不上行政的共用管理，如果听行政安排，那以后任何一方有意见都找政府，我们干脆成了政府采购完了，政府采购物业，普遍服务给老百姓，那就没有矛盾了，这不可能的。所以行政介入根本是一个错误的。这是我们说的最严重的问题。 另外物业服务合约不完备这是比较确切的，后面我再展开讲。关于最后大家看到现实中的冲突是业主维权和开发商是否侵权的问题，很多人认为这是一个根子，的确是一个非常普遍的现象，也与小区的困境往往是紧密关联的，但是问题的核心不是开发商究竟占没有占，占了多少利益，而是开发商与业主的关系根本是性质模糊，开发商不管占没有占，小区的根本性质是模糊的，核心内容没有了，这是他们的纠纷案，导致这么一个结果。导致这个核心内容没有了，没有核心内容意味着什么呢？有没有明确的共有财产和共同义务呢？这个问题不清楚，小区之所以是小区，住宅的楼宇或者是小区，我们说陈老师很早很早，吴老师早就强调够共有财产的问题，不是一个house，不是一个院子的独栋独排，根本的性质就在于休闲场地，议事的场所，绿化、排水，通行通车停车等许多必不可少的配置是属于多户共同使用的功能配置，如果共同使用的功能配置不知道是哪些，这个小区就模糊了，所以小区的核心内容是什么？核心内容之所以成为小区的核心内容是多户共同使用的功能设施设备，小区的根本性质是什么呢？就是私人之间围绕共有的私人财产，按份额承担共同义务和持有相应的权利，这是他们的小区的根本性。这是一个份额权，我们不用法律的术语——专有权，建筑区分所有权，实际上按这个道理，通俗的理解是这么一个性质的东西，商品房，房改房一样的道理，他们的困境根本特性就是刚刚说的，没有明确的共有财产和共同义务，开发商从商品房来看，房改房和商品房都有这个毛病，我们当然主要服务对象不是房改房了，但是房改房自己也有，经济适用房开发商也要把他维系下来，也要落在一个所谓物业企业中，从商品房看，开发商矛盾在那儿呢？就是他在销售的时候造成了财产边界和义务的模糊，卖的时候形成的，他卖的是各户的套内面积，专用部位设施设备，没有明确卖的是什么，没有明确整个小区，各个单元使用的功能部位，为什么说这个很重要，设计和生产任何一个产品都有企业标准，这个标准往往高于国家标准、行业标准，在销售的时候肯定要纳入销售合同，这就是商品房买卖契约，交货和验货就按这个来对照，但是住宅小区产品的标准是什么呢？实际上是包含强制性规范条款的设计标准，并且建筑物有别于其他产品，批量化的产品是一个统一标准，但是房屋作为小区组团，是一个产品单独定的标准，我们的规划局报建，批的是什么？就是专门针对这个项目的标准，可见标准是有的，不是没有，并且比一般的标准更严，就是我们建筑工程规划许可证的一系列图纸文档包含的，其内容就是针对多方使用的功能指标，提出的是强制性的要求，比如说小房间、卫生间等等，机动车的停车区域等等，所以居住的产品标准对应的是一个小区项目，不是一个住宅单位，但是卖的时候是一个住宅单位，所以矛盾就在这儿，交易的标的物这时候在合同里面不提小区产品标准，标的物不清怎么算是有效的交易合同呢？这是根本，所以商品房纠纷如此而引起的，标的物不清，自然就不知道原本属于共同使用的功能部位和设施究竟是哪些，此后的权益必将争夺，此后的义务必将彼此在推卸，所以用物权法条款来界定车位、会所，反而会把利益纠纷越整越麻烦，越整越多，简单的说，就是车位、会所的权益人，我们只要设想，他是不是住宅单位业主一样的来承担份额呢？我们物业公司怎么判断，他们以后是不是一个业主和一个共同的地位的一个份额。这是模糊了。所以物权法把这个事情模糊了，房改房就不说了，他的位置是小区红线之内，红线内跟单元门之间的这一块东西，房改的时候把这个模糊了。 最后说一下结论，我们共有之物是什么，是小区的功能部位设施设备维修基金，权利主体是共有之人，受益主体也是共有之人，物业主体也是他们，物业公司签约的对象处在这么一个模糊的状态，所以物业企业和业主的纠纷事实合同也没有办法拿到台面上，这是我大致的主要的意见，谢谢！ 陈建谋：感谢朱所长对小区问题精辟的见解，因为时间受限，接下来欢迎中国人民大学陈幽泓教授，他要发表的是物业小区业主治理能力的一个调查，我们热烈的欢迎陈教授。 陈幽泓：各位，我今天在这里做的报告是代表我们和谐社区发展中心这个组织做的报告，因为这个项目都是由和谐社区发展中心来主持的，顺便也说一下和谐社区发展中心，也有很多人不知道，它是最早在人民大学的研究课题组织的基础上成立起来的这么一个组织，从02年开始到05年就变成了一个国家正式批准、正式注册的一个民间组织，一个法人组织，这个组织后来就不仅限于中国人民大学，在全国在各个领域都有一些研究成员，包括我们的宋社长，包括刚刚发言的朱教授，都是我们中心的成员，这样的一个组织承担了很多的工作，我在这里介绍的是关于调查，我们知道物业小区作为一个新生事物，它面临了很多很多的问题，但是这个问题从国家宏观管理的角度来说，国家并没有把物业小区的一些统计列入国家的官方正式统计口径之内，这样你无论做任何事情，你缺乏一个基本的了解，到底物业小区是一个什么样的状态，这个数据是在我们家的整个统计口径中是缺乏的。 另一方面作为民间组织，包括学术研究组织，它要来做这个事情也很困难，因为这么大范围内的调查，整个中国的物业小区这么一个大范围的调查，需要很多的资金和人力，我们现在和谐社区发展中心给自己提了一个很大的挑战，这样的一个任务，这个任务我们想来承担这个调查。今天发言的文集里只是我一个调查的一部分内容的前沿，这个调查的全部结果初步分析都在现代物业杂志上分期发表了，所以我就没有再这里提交了，实际上我今天想说一个前因后果，想说明我们做这个事情做哪些部分。 第一个部分是02年到05年，我们和谐发展中心做的调查是物业纠纷的调查，这个物业纠纷的调查当时不是太规范，做法有点像救火队，哪儿有物业纠纷了，主要是北京，哪儿有物业纠纷了，哪一个小区来要求我们了，这样我们就上门去现场做诊断，这样的一种调查，这样做有两三年。从05年开始，我们做了一个比较规范的正式的调查项目，这个调查项目这里介绍了它的范围，调查的单位和时间的跨度，这个范围是以北京商业化的物业小区为对象的，以一个小区为一个调查单位，这个问卷是要调查一个小区通常业委会的成员，他来告诉我们小区的数据，只有他才知道。这样的一个调查由于很费力气，所以我们做的时间大概是一直做了两年，这两年对北京的一百多个小区做了调查。这个调查的问卷的结构是这么几类，五大类，一个是基本状况，比如说你这一个小区有多大，有多少户，有多少个建筑单位，你这个建筑平米有多少，每建筑平米的均价是多少等等，业主组织的状况，到底你有没有建立业委会，业委会有哪些机构，他有哪些人员，有哪些经费，工作方式，每周工作几小时等等，都很详细，物业小区共有资源的情况，刚刚朱教授讲了共有资源是最麻烦的一部分，你要把这部分了解清楚，才可以理清现在物业纠纷的问题，将来才能把这个治理好，这个小区才能兴旺，才能保值增值，然后物业管理状况，物业公司收费多少，它的收费率是多少等等，最后一个物业纠纷状况，物业纠纷分哪几类，他们的发生频率、原因等等，这个调查问卷，我这里标了一个数据（PPT），大项有96项，小项有374项，非常复杂的问卷。这是一个初步的成果。 这样的一个成果完成了以后，我们就想把它推广到全国，现在我们有一个初步的调查项目，这就是我讲的下一个调查项目，这个调查项目目前我们已经正式的准备启动的是北京，刚刚朱教授讲了南京，我们在南京启动这样的类似的这样的调查，同时在广州，广州跟中山大学合作，上海我们也在准备。我们想在全国的一些典型的，比较大的城市里面做类似的调查，然后做各城市之间的比较研究。这样的一个调查，它的问卷采用我们前一个调查的基本状态，但是又有了进一步的发展，这个发展是前一个调查的单位是一个小区，现在我们还发展出一个个体问卷，个体问卷比如我们会问小区中的业主，会抽查一部分的业主，或者是租户，问他对这个小区的共用事物和各方面的看法，这样就和前面的客观的以单位为主题的问卷有一个交叉的分析和研究。这样我们想来做全国的比较研究。调查的方法将更为规范，而且有包括主观和客观的指标和数据，可以做更深入的研究，这是一个调查的我刚刚讲的大规模的全国性的调查，这样的一种做法。 比如说个体问卷里，这里面包括个人，可能是产权人，也可能是使用人，我们物业小区很大的忽略了一部分租户的利益，包括在城市里面有很多租户，他们的利益，不仅是业主，他们的利益，他们的观点也要反映。那么个人有自己的情况，另外还有他对小区共用事物的认知情况的数据，另外还有他对小区事物，他是否参与，他采取了哪些行动，或者是他是否不愿意参与，这方面的数据。这是第二个大的项目。 第三个大的项目，这个项目我们是受北京市建委的委托来做北京物业小区的普查，刚刚我讲中国官方没有基本数据，北京市也没有北京到底有多少个物业小区，没有这个数据，这也是很有意思，他现在也希望把它查清楚，有多少个物业小区，有多少个单位小区，哪些楼是破旧老旧，需要政府帮助等等，这样就必须做一个普查，这样的普查要考虑很多的原因，比如说商业小区好办一些，像单位的房子，一二十年几十年，连产权人都找不到了，因为有一些单位都倒闭了，像大的国有企业，他们的家属楼就没有人管，破败了，请物业公司也请不起，他们的基本生活状态秩序怎么保障，所以这种情况是很难处理的。这样的情况政府应该做什么？政府现在的意图基本是说我要把公共服务管起来，这个公共服务指什么呢？最主要的是水、电、气、热，这四个部分，这个调查是以这个为目标的，我们要来了解怎么样保证最基本的生活供给，这也让我们想到物业小区，即使商业物业小区纠纷闹到最厉害的时候就是停水停电停暖，在北京大春节的停暖，简直这样日子就过不下去了，怎么样改变这种状态，让小区的生活得以基本的保障，这是要摸清底数，要进行权属调查，这个项目从现在做到10月1号就要完成，这对我们来说是很大的挑战，对我们这样的民间的研究单位来说，但是我们要有信心，我们要为今年北京的立法来提供最基本的数据和基本的论据。所以这是我们要做的事情。 第三个大项目的目的，是我刚刚讲的，要对水、电、气、热等专业问题的供给，以及保证它平稳的可靠的永续供给提供回答。这个回答是我们要弄清楚，到底居民的基本需求是什么，这样这个需求应该由谁来提供，现在都是由商业化公司来提供，但是商业化公司能不能在某一种情况下停水停电，这是一个很大的问题，怎么样保证不会发生这样的问题。所以这是我们需要去研究的，其中还有一部分我们叫老旧部分，完全没办法进行商业化服务的部分，政府应该要提供什么样的基本保障，以什么理由，什么方式，作为产权人和使用人，有什么样的义务和责任。不是完全都推给政府了，双方各自的义务和责任是什么。所以这样要做很多的研究。 这些研究可想而知，物力状态、产权结构、社群特性，这里面到底住的是哪些人，这些人是什么特征，比如说我们都很明确，比如说城市里有一些由于拆迁、征地这样的群体，如果住到一个小区中，对这个小区是一个非常非常困难的状况，也永远不缴费，很多费用都不交，这种情况怎么处理？然后产权人的义务责任如何界定，怎么样形成一种良性的集体制度，我们这个小区中，大家都说有业委会和没有业委会反正都是问题，怎么样形成一种良性的治理，怎么样摆脱对政府习惯性的依赖，不能都依赖政府，实际上提供了基层自治，基层自治首先要自己承担起责任来，政府有哪些责任，政府为什么要承担责任，什么时候承担这个责任，也都是需要研究的。所以我的结论是，我做了三大方面的调查，一个是北京的基本的状况，第二个是我们在全国展开的调查，第三是当前在北京做的，涉及到基层自治和公共服务之间的体制和框架，这是我做的工作，我愿意跟在座各位分享和跟在座各位建一个联系，我们大家共同来做好我们当前所面临的物业小区治理状况和研究教学的任务，谢谢各位！ 陈建谋：我们感谢陈教授对整个物业管理基础的研究，将来她的成果应该是可以提供给大家，为后续做深入研究提供很大的贡献。接下来是本来是安排由福建商业高等专科学校工商管理系主任章月萍发表《对物业公司“出走潮”的思考》，但是他家里临时出了一点状况，所以现在主办单位安排重庆大学资环学院贺云华教授，他所发表的主题是物业管理教育发展要走市场细分之路，接下来请大家掌声欢迎贺教授。  贺云华（重庆大学资环学院教授） 贺云华：各位专家、各位同仁，大家好！ 今天上午我有幸跟大家交流一下，其实大家都知道这些观点，只是说我来跟大家强调一下，起到一点抛砖引玉的作用。物管行业的发展和物管教育的发展，我有一点点体会，因为我是学经济学的，有一些同志是学建筑的，我是从经济学转到房地产领域，然后从房地产领域转到销售，从开发销售到物管，最后落脚到物管领域，因此感到各个环节的艰难困苦，有一点点体会。 第一个部分我谈一谈目前物管教育大概遇到哪几个领域的问题。一个观点就是说我认为虽然物管行业发展了若干年，有二十几年，也有一部分成果，包括理论成果实践成果都有，一个核心观点就是说目前的评价，我感觉就是非常缺核心理念，也非常缺核心价值观，还有核心的理论体系没有形成，我们的专业搞了若干年，有十多年，我们的专业核心课程也没有形成。比如我举一个例，在网上查的，有若干大学在搞物业管理专升本，但是本科12个课程，仅仅列了4门物业管理类的课程，而这4门物业管理类的课程我感觉并不是物业行业很核心的课程，这就是很忧心的。因为如果行业没有核心理论和核心价值观，就不可能有核心的人才和机会争取到核心的地位。 第二个观点就是我们行业的人才在社会上受到认可的程度，认可度还比较低，原因在于我们对人才的关键技能和核心技能定位不是很恰当，我们的培养出去的人才发挥作用的空间受到了限制，甚至我们的教育工作者成长的空间也受到了限制。比如说我如果不从事物业管理从事其他领域的话，也许我教师当了若干年了，但是因为我从各个环节上转，转到这个领域，因为这个领域在教育部，或者是建设部，成长的时间比较短，不怎么认，只能转到其他的领域，这是第二个，我们的学科不成熟，学科形成还需要一段时间的努力。我们现在只是一个小小的幼苗，应该说只是生出来了，两三岁了，今后至于能不能长大，还要看我们下面各位的努力，如果像我在重大这样支持力度不够的话，我可能就坚持不下去了，还好去年我到昆明开会，在路上接到一个电话，说你的物业管理课太专业了，建议你别开，我回去郁闷了一年，我今年又给学校打报告，我说重大房产教育发达，建筑业发达，物业我也搞了这么久，你不让我开课我课时也不够，我也难以发展，也没有依托，他们听进去了，这次给我重新开设，面向全校重新开设课程，很幸运很多学生选，有接近两百人选，他们听的很有兴趣，我感觉包括学土木的，学建筑的，十多个专业的学生都在听物管专业，我感觉他们比物管班的同学听的还认真，如果有一天他们到物管行业来的话还也许还不错，因为他们依托了核心技术领域，如果重大的同学，学了物管的同学，到我们在座有些企业来的话，希望我们企业界的同志欢迎。 第三个观点，就是物管市场，就是我们专业人才培养市场分级不够直接影响我们学员的成长，这也导致我们的学员缺少自信心和自豪感，我就问他们，我说我给你们做思想工作做那么久，我说我既给专业班的上课，也给非专业班的上课，我说非专业班的同学那么自豪，你们专业班的同学怎么没有自豪感呢？社会又需要你们，我们是支柱产业下的一个分支，房地产又是一个最大的支柱产业，我们是房地产业下面的一个核心分支，我看我查了国家的国民经济行业分类，我们是典型的房地产大类，下面四个子类，一个子类是房地产开发经营，第二个子类是物业管理，第三个子类是房地产经济，第四个子类是房地产的其他领域，我们这个领域是人最多，就是面最广，实际上也坚持的最久了，在房地产领域，我们物管界可以坚持干的最久，房子存在多久我们就干多久，前几个领域都是乱跑乱跳的，他们看其他的领域看不起物管领域，我很奇怪，这是我说的第二个，把市场分好一点，让学员健康成长。 第四个领域就是物管专业的发展方向若明若暗，然后导致我们每一个学校办学的时候，招生也不敢大声说，专业招生力度不够，所以很多学校招得上生就搞，招不上生就不搞，这样导致学生也恼火，老师也恼火，第四个是我们自己心目中坚持不下来，我看我们重大就有案例，老师再艰难困苦都能坚持下来，我们重大说起来是重点大学，不怕招不到生，但是有一段时间有一些专业只招得到20多个人，现在有一些专业也只招20多个人，但是我们的核心专家哪怕一个生都招不到都还坚持在核心领域，最后坚持到校长院士都是这种专业出来了，是很困苦的，但是现在又走向繁荣了。现在物管也是瓶颈阶段，遇到困难的时候希望有一部分专家一直干到七十岁，这样的话物管就可以长期存在下去。 第五个领域就是物管当前从过去的成长高速的阶段发展到瓶颈阶段，向上突破的压力很大，遇到强大的阻力，一个是经济承受的阻力，还有一个是业主建设能力的阻力，还有一个是社会上领导干部对物管的认识进入误区的阻力，阻力非常大，然后行业的产值从爆发性增长过渡到平稳期，甚至有可能稍有下降，这是对我们搞研究的，搞理论的支持力度不足。我看现在重大课题充数的从来都不是物业管理，用课题充数是环境工程或者是其他的项目，我的意思是说我们的产业界对物管的科学研究，支持力度太弱，因此我希望我们的学术界还是多要求我们的企业家来听听，把他们的数百万数千万的物管费里拨1%，作为我们的物管教育科研经费，作为我们的课题费，这样我们搞理论的，搞学术的也就有依托了。 第二个领域，是发展物业管理的教育大概应该是哪些领域去说，我说这些领域大家都清楚，只是看怎么去花力气，第一个大的领域就是我们要凝聚有助于研究物业管理的教学科研的学术界人士，大力的拓展我们的我们物业管理教育的核心市场，做好我们广义的物管教育，广义的物管教育我在搞，这是第一个。第二个领域我们是希望我们还是要认识到我们是依托谁才活的下去？我们搞物管教育是依托物管企业，所以我们要向“潜伏”那样，要像我们共产党到国民党去潜伏那样，不断地潜伏，不断渗透我们的思想，不断的超前教育，不断的培养我们优秀的业主和未来业主，这样我们的教育外环境就可能有所改善。第三个领域是我们的核心市场领域呢？我们其他的领域可能就阻碍了，有时候我们也在考虑物管班到底是挂在经管系还是土木系还是房地产系还是法学院？我们把我们从哪儿来到哪儿去想清楚了，我们就知道我们挂到哪儿了，这是大家的说法。我们的核心市场，我的感觉第一个高层次的高端教育抓住了，我们几个人，我们在座的也有自豪感了，从最有自豪感的开始。 第一个就是要抓我们的董事长教育，最高的物管产业界的领导人抓起，把我们的三万个企业，每一个企业的董事长，三万个董事长，我们若干所高校，重点大学只有几所在搞物管教育，我们把这些三万个董事长抓来好好教育，让他们坚定办好物管企业，抓好物管行业的的信心，也形成他们的核心理念，核心价值体系，让他们不要想搞两天物管企业然后就卖房子去，有钱就建房子去，搞开发去，董事长要抓住。这是第一个，我还没有信心抓住他们，不多说了，因为我还没有信心抓住他们，希望我们东南大学的黄教授，南京大学的朱教授把董事长狠狠的抓住。 第二个CEO教育，或者叫总经理教育，副总经理教育，这些是执行层的教育，我们总经理比董事长还要多，他们是具体搞执行的，我们把执行层抓住了，我们的层次也高，我们理论也有市场了，我们也有钱了。 第三个我们搞的必须多一点的，就是物业管理从业人员，有一个入门槛，就是入职教育，如行教育，有分歧了，有人说物管企业三千多员工，三千个员工是否有物管员证，没有物管员证是不是就不可以在这儿上岗呢？我说非也！我们三千多个员工，三千多个工种，每一个工种只要有一个证就可以供职了，剩下的是什么证都拿不了的，才拿我们的物管员证，因为我们物管员证是很综合的证。 第四个就是我们行业的比较难一点的，行业工程技术队伍的学历教育和技术教育，这一点大家都很清楚，我们都不敢搞，比如房子建好了以后仍然有土建部分、机电设备部分、电器环保、安全与消防，园艺等核心技术领域，这些别人建好了我们来维保，我们来更新改造，难度也很大，所以这个领域的教育，我们重点做好站在这些专业领域之上，进行人才组合资源整合，就像黄老师说的，我们的房地产专业为什么存在，我们房地产专业的核心在哪儿啊，我们房地产专业在资源整合，把这个整合起来，你学建筑的怎么样，你学土建怎么了？你到我专业的房地产公司来拿项目了，拿活干了，我们就是把你整合起来，然后物业管理的相关领域也是一样的，你只要到我们物业公司就要听我们物管公司经理的，我们物管员的调配，资源整合，说一下我的思路，物管专升本是不是把谁的专科，园艺专科、消防专科、安全专科、环保专科，土建专科，我们把他们拿来专升本，然后硕士课程班把这些领域的本科拿搞物管类的硕士班，这样就把其他学科拿过来了。 第五个就是物管从业人员的素质教育。 第六个是就是准业主和未来业主的教育，准业主是现在还不是业主，就像重大的同学我让他们都来学物管，还有一个进小区教育业主。（到时间，被打断）。好！谢谢大家！ 陈建谋：我们感谢贺教授这么精辟，对整个物业管理教育有深入的精辟的见解，接下来的时间就开放给各位来做提问，在座的各位有没有针对前面几位讲者，所发表的论文来做出一些提问。 （问）黄世孟：我想请教朱教授，你这篇文章我获益很多，有一些想请教的是现在的纠纷除了法院以外的还有哪些管道？比如说大学啊、协会啊，还有哪些？城市里这个纠纷又有什么不一样？你提到的纠纷的合同内容，因为时间的关系，我想再请教一下详细的东西，关于合同如果要在落实的时候？ （答）朱宪辰：在法院受理的这些纠纷之外，存在的纠纷的处理管道，通常是大陆的行政部门，比如说每一个城市的房产局下面都设有物业科，物业科会对这些纠纷和当事人召集起来进行他们对话，有时候是相互的妥协啊。再一个是在上海，比如说是以街道、社区调解，这样的形式来处理他们的利益上的冲突。此外民间的自己的双方，或者相关各方，僵持不下，久而久之一方就退下了，或者是先忍了，矛盾不再剧烈的冲突下去，暂时就掩盖起来了，拖延下去了，通常形成的结果是有一些相关的财产的维护状态继续恶化下去。另外一个您提到的关于有可能的，我理解是可能的，合约的合同的不完备的今后的可能性是吧？目前看，合约主要是前期物业合同，开发商委托的物业管理协议，前期协议和后来的业主的构成发生了变化，开发商把房子基本都卖掉以后，新的入住的业主和物业公司之间，他们的合同实际的完备上目前还非常困难，有可能的好的趋势是没有严重利益冲突的，所谓利益争夺的这些地方，新的业主们可能会完全自己来选聘，选聘以后这样的讨价还价的合同，有的是招标的合同，他们对相关的权利义务吧，比起利益冲突大的可能要平和一些。他们在业主大多数不大愿意关注的情况下，新的业委会和物业公司之间，只要维持着基本的社会设施运转和保安保洁服务的，合同虽然不完备，但是运转也还相安无事，真正的完备还是要依赖业主的集体委托的法律地位，这个现在大陆做不到，立案法团在香港地区是一个明确的，产权人共同的委托他们的法定代表来履行义务，比如说在美国很清楚这个状况。在大陆以后可能会实现缴费的义务，在于法律代表人在签约方，而不在各家各户的业主头上，那样以后才可以彻底解决，这在大陆的立法方面还不愿意让步，大概是这么一个现状。 陈建谋：谢谢朱教授。接下来还有一位贵宾做提问。  岳娜（西安欧亚学院物业管理教研室主任） （问）岳娜：我是来自西安欧亚学院金融贸易学院的岳娜，我想给朱所长提出一个我的想法来请教您一下，刚刚他讲到物权法里面有两个概念比较模糊，然后导致了所有权，原来我们最早给业主下定义是物业的所有权人，我们2003年物业管理条例出台了以后，就叫业主是房屋的所有权人，现在我们又叫建筑物区分所有权人，是建筑物区分所有权里面的专有部分所有权与我们物业管理的权属关系？我想问一下朱所长怎么来区分？ （答）朱宪辰：关于建筑物区分所有权这个概念是原来奔着建筑物本身来讨论的，就是它的所谓分摊的部分和未分摊的在建筑物上的一些建筑构建等等，这个概念实际上立法的时候把它这样用了以后就变狭义了，实际上我们刚刚提到它的义务不仅仅是在建筑物上，他的义务远远大于建筑物，比如说院落里的消防，消防设施和绿化的维护义务是这些共同的义务份额，但是这个含义没有体现在条例的修改部分。但是实际在我们的运转中这部分义务最要有一个交涉，有一个交待的，所以这个现状我们如果没有办法就用现在模糊的概念，在98年建设部就提到，共用部位，共用设施设备，这个概念比那个宽泛一些，按照共用的部位设备设施它们共同的义务份额去梳理他们，可能就比仅仅靠现在的条例和物权法覆盖理解和操作更容易一点，也有建设部的用词，所以我们宁愿用这个词来界定物业合同的相互义务。 岳娜：但是我们现在执行的时候还是以上行法（音）来执行。 朱宪辰：是，上行法（音）是合同法的关系，我们的物业服务是服务的购买合同，这个合同其实可以说不去非得照应物权法，我们服务的合同按我们服务到位，到什么条，我们约定的服务标的是哪些项目就可以了，只要明确了我们的义务，特别是小区里面的共用设施伤了别人造成了伤害，义务主体是产权人，如果我们物业公司合同里面不把这一点给自己设置出一个防范的话，真是！法院一判就是物业公司倒霉，这是我们看到的很多情况原因就在这儿。 （问）陈建谋：现在还有剩下最后的三分钟，我们最后一个问题，不知道在座还有没有人提问。如果没有的话，我想我就问最后的问题，我想请问一下陈幽泓教授，您在做基础调查的时候，有没有哪一些资料，是您觉得在整个问卷中最难取得的，另一个问题您取样的对象是在北京市，您听到有一个基本资料部分，我们知道现在有一些小区有一些所谓的物业管理的资讯系统，您在访查的过程中，在北京地区整个普遍的状况如何？ （答）陈幽泓：第一个问题我听的比较清楚，关于北京小区的普查，我想最不清楚的就是共有共用部分，这个部分很多人都会回答不清楚，所以这是一个跟朱教授讲的相呼应的，这是我们当前社会的问题。第二个你想问的是物业的资讯化的问题。你说是有哪些这样的组织？ 陈建谋：不是，您这个调查里面，有多少户数了，一些基本资料，如果有资料库的话，您要取得这个就很容易的。 陈幽泓：没有，国家政府也没有这方面的基本资讯，到底有多少个小区，就我们说的商业化的小区，政府也没有这这部分的资料，所以这是我们为什么要做普查的一个原因。 陈建谋：好的，谢谢！我想我们的时间掌握的刚刚好，我们第一阶段的发言到这里结束，谢谢各位嘉宾，谢谢！ （茶叙）  (责任编辑：现代物业) |
