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2009年4月30日上午
第一时段 主持：黄安永
黄安永：各位会议代表，早上好！按照我们这次会议的既定方针，我们今天早上进入第一场的专题讨论，我们的专题是第四个部分，是我们的个案与制度的问题，这里面有很多精彩的发言和案例的分析，值得我们的会议代表，尤其是我们的企业和学校值得借鉴，下面我们就正式开始。昨天我们听到的是大陆很多学校有关物业管理专业的介绍，下面想请我们的宝岛台湾高雄大学的工学院的院长黄世孟，关于他总结了台湾地区以及其他的国家相关的物业管理专业的一些情况的介绍，下面欢迎。
黄世孟：谢谢主持人黄教授的介绍，我今天在这个地方想讲的一个题目是台湾的大专院校，高校，有关物业管理课程规划的一些课题。为了让大家理解，我补充了第一项、第二项关于台湾物业管理以及大专院校的实习。（PPT）这是一张报纸，登在台北建筑报上，这是1992年不动产第三级产业物业管理，其实台湾真正的物业管理引进是从香港地区，香港的人有介绍物业管理这几个字，同时也确定了台湾有关区分所有权人，以及管理委员会，区分所有权人租给使用的使用权人，以及物业管理公司之间的关系，以及物业管理公司会承担的专业服务公司的关系。但是台湾真正的跟物业管理有关的是1995年，公布了一个“公寓大厦管理条例”，所以以后有关大陆的一些公寓的管理全部依照这个条例在做。我有一个研究，是调查了2004年以前台湾的建筑物的物业，如果用年度区别的时候，我们曾经在1981年与1994年有两个兴建的高峰，今天台湾的兴建的速度慢下来了，而且慢得非常显著，慢下来的理由是老的建筑越来越多，新的建筑越来越少，台湾的楼宇现象高龄化如同台湾人口的老龄化金字塔，库存了越来越多的旧楼宇，二十年三十年的楼宇，请问他的二十年三十年后究竟是什么样的问题呢？变成了今天台湾物业管理发展非常重要的一个课题，为了让大家能理解，我就举一个例子。比如说在台湾市政府前面有一栋东华大楼，左边是改造前的景观，右边就是改造后的景观，台湾现在有很多的补助政策，鼓励民间自主去做大楼的整修与维护，一个大楼整建完毕以后就出来了，台湾有一句话说老屋拉皮，物产的价值有一倍，今天大量的建筑物，各位可不可以想一下，二十年后，三十年后房子的物业价值如何保值？这是一个相当重要的课题，所以变成建筑生命周期中的，（PPT）从最左边的策划、规划、设计、施工、使用一直到生命周期，后半段是相当漫长的，绝对是建筑物的物业管理，我们以两、三年兴建起来的物业管理，比两、三个月就可以设计一个设计管理重要的非常多，所以我们现在正在积累，后半段的物业管理知识如果转到前半段的设计策划过程，使物业生命的周期从下半段转到上半段。台湾发表了一个物业管理服务发展纲领，提升物业管理人才素质，鼓励大专院校将物业管理纳入教育体系，以培育优秀物业管理人才，推动物业管理服务专业技术人员技能鉴定，推动物业管理服务人员在职的能力。所以物业管理有三方面的领域，左边这一块是传统的，属于工程的，我们简称为建筑物与环境的维护，最右边是业，是资产运营管理，中间加进来一个以人为主的生活与商业服务，三足鼎立的三个变成了台湾物业管理里面的一个范畴领域，这样的范畴领域究竟跟大专院校高校的关系是什么样的？台湾的“教育部”启动了技职院校物业管理教育方案，也就是在技职院校里面尽量推动明天新兴的服务业，产业物业管理这样子一个作为，这样就启动了研讨会的有关主题，所以很多学校跟上来了，有很多的学校，比如说景文科技大学，还有开南大学在商学院里面，华夏技术学院也是在商学院里面，云林科技大学在工学院里面，他的研究所的名称本来是要成立一营建研究所，但是“建设部”看了以后硬给他加了两个字，营建与物业管理研究所。中国科技大学在规划与设计大学里面，成立的大学部，有本科生的物业管理系，或者是在原来转型的系所里面叫物业管理组，或者是调整成叫学程，就是临时性的企业，让你先帮帮看，如果稳定下来再让你设系所，那叫学程。所以就形成了我今天要讲的以技职体系为主的是有关物业管理规划的课程，今天想跟大家讨论一下。如果让我再讲一句，台湾大专院校物业管理的课程特征之一，第一私立学校跑得比公立学校快，私立学校比较灵活；第二新设的物业管理系跟原来系所有的转型的物业管理系，物业管理所，物业管理组齐头并进在搞，但是也呈现出来的，因为衍生出来的背景不太一样，所以教育目标、课程规划、师资培育、证照考试等等问题就呈现出来，所以才会有今天，我有机会站在这个地方跟大家讨论这个话题。作为一个研究者，主要是在研究台湾本地及外地大学物业管理课程规划方式与教学大纲内容，第二是从专业职能观点看一看大专院校的核心课题是什么，最重要的是定核心课程。台湾机工（音）大学，新加坡理工大学，英国瑞定大学，英国史福大学等等，我们很快把他整合起来，整合起来以后，我们首先调查这几个系所，他们授课的科目，授课的教材，授课的大纲，然后必修课是什么，选修课是什么，了解了以后，归纳出来台湾目前比较重要的科目的内容，是这些（PPT），我们看英国的跟我国香港地区几大职能的面相的资料，这些面相的资料给我们有几大启示，这个表里面左边的12项的物业管理专业职能，这12项我们稍微比对一下，最后我们就定出了台湾技能体制本科四年制，主要授课的核心课程，我们定出的物业管理专业，物业法规，物业设备管理，设备是对应的物业管理三个领域里面的建筑物与环境维护这一块。第四项物业资产管理对应第三块，资产维护管理，第五项物业服务管理对应的以服务人为主的生活商业服务，很重要的一点，前面五个项目大部分都是授课专业的，实务的究竟跟理论如何结合肯定要有一个科目，这个科目叫物业管理经营实务，这几个科目相当相当的重要，坦白的跟各位讲，因为台湾有一个“考试院”，“考试院”都在做专业认证，专业认证就是考试科目，通过这几个考试科目以后就能授予物业管理相关的专业执照，所以要政府承认我们有那样能力的时候，我们学术界整合起来关上门就考这几科，所有的学校有共识了以后就有政府的考试，政府的考试就会启动类似建筑师、城市规划师，各种的技师就会有机会应运而生，我们现在正在做这方面的努力，所以这几个科目就变成了每一个学校里面，希望同步一点的。但是各位都知道，每一个学校的背景都不太一样，所以还是有很多原来是工程为主的，原来是商业为主的，原来是资讯为主的都无所谓，仍然是可以加进去，最后我要结束我的分享了！今天是网络的世界，无国界，如果各位想知道更深层的台湾物业管理大专院校原始资料，这边有个网站，tipm.org.tw！感谢各位。
黄安永：刚刚我们的黄教授把我们的宝岛台湾学校的情况做了一个介绍，作为一个主持人来讲，我想讲两点，因为我等一下可能没有时间组织大家讨论，我看过以后，他给我们的启示是什么呢？核心科目他们认为6点，台湾的各个学校选择的背景不同，但是核心科目不变，再加入自己学校的特色，形成了这个物业专业的亮点，这也是我昨天给各位讨论的才有资格到教育部、建设部去，形成我们的专业指导委员会的基础，我想大家再仔细的看，以后有机会再议论，下面我们进入第二位的发言者，请我们的深圳大学的唐博士给大家做精彩的发言，她的题目是我们的物业企业与城市的公共管理一个个案的分析，大家欢迎！
 唐娟（深圳大学管理学院副教授、博士）
唐娟：感谢现代物业杂志社，感谢宋社长给了我这么一个机会，我这一篇文章在我们会议文集的96—110页，因为这个课题我是和同事一起追踪了一年多时间，作为一种新的制度实验，因为追踪时间很长，所以对它了解的很详细，今天参加这次会议，我非常高兴看到一个同仁交了一个相似性质的文章，就是成都的物管进城管的实验，而且到成都来招标的这一家物业是深圳的一家企业，因为这篇文章我们文集上已经非常详细了，所以我今天想汇报的是今天这个文章之外的一些话，以及这个文章写完了以后又发生的一些事情，大家可能通过媒体已经知道，在三周前深圳市福田区的园岭（音）街道有一个城管的协管员被小贩刺死了，这个事情在深圳当地引起了一阵讨论，这个案例其实不是一个非常特殊的案例，也就是说他目前在全国各个城市都有可能发生，而且也说明城市社区治理的问题依然是一个非常严峻的问题，如何解决这个问题，我们深圳西乡的实验其实是提出了一个迫切的思路，但是西乡的实验不是一帆风顺的，具体实验过程是在2007年的8月份，为什么讲到要用物业企业进入城市管理领域的这么一个职能创新的一个点子呢？是因为西乡街道非常的特殊，这个街道的人口是120万，长住人口不到5万，也就是说其中100多万都是外来人口，所以物业管理的任务非常的艰巨，在深圳的人心目中，宝安和西乡这个地方是禁区，是不能去的，公共安全问题很严峻，脏乱差，所以西乡街道的领导班子换了以后，一直在想办法怎么样治理这个，而这时候有一个物业企业，叫鑫梓润物业企业，我的文章里面谈到了，西乡街道就是用了这么一个思路，这个鑫梓润物业企业是一个很小的物业企业，他进入西乡宝安区的时候，他响应宝安区政府的号召，这个号召是在城区的社区建设的过程中提出的，也就是说为了推动这个社区建设，为了使社区管理规范化，宝安区在07年的时候开始提出物业进社区这么一个大的思路，当然这是靠行政命令来推动的，也就是说所有的社区必须招聘物业企业，这又是为什么呢？这是因为物业企业的功能管理的属性决定的，也就是说它是一个盈利企业，但是提供的不是一种纯粹私人的服务，他提供的服务具有共同性和公共性，这也是物业企业进入社区的共同治理领域的一个本质的属性所决定的，就在这个过程中，很多物业企业中进入了社区，但是只有鑫梓润物业企业进入了更高层次的物业管理的领域，原因是因为当时鑫梓润企业进入了一个叫高墅围（音）的社区，这个社区在保安区是一个有名榕城华（音）社区，里面住满了外来的打工人员，社区里面公共治理的任务是非常艰巨的，到处都是垃圾，很多人把垃圾扔在小区的大院里没人管，这里面没有任何的绿化设施，夏季蚊虫滋生，非常脏乱差的一个地方，当时鑫梓润物业企业就选择了这么一个社区，我跟他的董事长讨论过，我说你当时为什么选择这么一个社区呢？因为显然你的任务会更加的艰巨，他说越是这样的社区我出效果越快。所以他进去了以后，首先就雇佣了很多大卡车，把小区的卫生搞好，然后组成了一批巡逻队，第二项就抓好小区的公共安全，第三项开始抓小区的绿化，第四项是抓清理措施，在短短的半年时间里这个小区完全改观了，按政府的社区研究的指标全部达标了，在这个情况这个企业就进入了街道政府的视野，所以在08年7月份的时候，当他接到东莞这么一个思路的时候，他当时进行的招标是一个邀请式的招标，也就是没有竞争性的，就这一家企业进入了，当时街道政府心里没底，这个企业心里也没底，他们合同就签了一年，而且划定的试验区很小，只有二点多平方公里，鑫梓润当时第一年根本没想过赚钱，街道政府给他1060万的经费，通过政府购买的这个渠道，但是鑫梓润是不赚钱的，因为他一下子雇了370多名保安，在试点的范围内24小时巡逻，首先解决小摊小贩的流动问题了，乱停机动车的问题，以及公共治安的问题等等。半年下来，在试点的社区内，的的确确各项指标都完成得非常好。但是与此同时，在2008年的下半年，西乡的实验在深圳市当地的舆论界开始引起了一些各种各样的评价，批评的声音开始起来了，也就是说鑫梓润承担了很多职责，它这里面讲到13项职责，这13项里面很多是城管执法的，所以当时讨论的焦点是城管执法是一项公权力，怎么可以被一个企业来行使呢？这个企业而且是私有企业，所以当时在深圳的媒体，包括广州的南方日报、深圳的南方都市报、深圳特区报都展开了长达一个月的讨论，批评者和反对者激烈交锋，这时西乡感到非常的坐不住，为什么呢？因为他担心自己搞错了犯政治错误，在这情况下他开始找我们学者，说你们看看我们这个路子对不对？在理论上有没有一定的基础，然后我们有没有合法性，所以我和我的同事就介入了这个事情，我们当时有两个信息，第一他们的合作，因为采用社会采购的方式，我们说你是完全符合世界性的公司伙伴关系模式的，我说趋势是没错的，第二个至于合法性，我们提出了三个内容，政治合法性、社会合法性和法律合法性。法律合法性是你这个做法必须要符合某些法律条文的规定，如果你仅仅根据这一点的话，我找不出来目前这样的条文，但是他同时也具有政治合法性和社会合法性，所谓的政治合法性就是当时广东省委书记汪洋（音）到了广东之后提出了一个解放思想的口号，就是在解放思想的框架下你可以尝试很多改革措施，中央对你的改革也没有提出什么反对意见，你可以说是政治合法性的，社会合法性是通过改革的绩效来衡量的，当地的居民对他这个改革还是挺满意的，也就是说安全系数，周边生活的质量都提高了，所以我们当时提的合法性是从政治合法性和社会合法性两个角度去对它进行诠释的。到了09年的时候，有关这个改革的争论基本上没有了，没有之后，现在他进一步的措施是什么呢？为了避免再起争端，他们把13项职责中涉及到公权力执法的，涉及到强制性问题的这一块都去掉了，现在只有8项职责承包给了物业公司，承包的期限现在已经延长到3年，然后试点范围已经扩大到将近七个多平方公里，这是一个最新的进展。
今年年初的时候，深圳市也开始在全市的街道尝试推广这个情况，目前存在的两个问题主要是，第一个是这个模式的可持续性问题，第二个问题是这个模式在推广过程当中的问题，这两个问题我的文章中没有谈，第一个问题是可持续性问题，可能各位同仁都知道，我们国内现在所有的制度创新都带有一定的人治性，也就是某一位精英在位的时候可能尝试一个改革，但是这个政府精英调走了离任了，很可能改革就停止了，西乡的改革目前也面临这样的改革，西乡的党工委书记是从美国波斯顿回来的一位学者级的官员，非常有理念，这个人据说广州市公安局的局长的位置都放弃了，然后回到西乡街道，因为西乡是他的家乡，他想把家乡变得更美好，就这么一个简单的愿望，所以在他的领导下才开始了这么一个改革，但是他现在已经到任了，所以他到任了是不是留在这个街道不好说，他离开了这个街道这个实验是不是还会搞下去，这个不好说，这个不是西乡仅有的问题，这个问题在全国都存在，可持续性问题。第二个是可推广性的问题，因为西乡的改革在前一段实验中的确是取得了很大的成效，政府的管理成本相对降低，社会治理的绩效相对提高，所以市政府还是比较满意的，当他在全市推广的时候结果就遇到一些问题，什么问题呢？最近这些天也正在发生，有一些街道并不愿意这么做，原因是什么呢？第一个是这个街道的领导可能对这样的改革没有动力，他不知道为什么这么做？第二这个改革一旦在某一些街道推广下去了以后，很可能会打破一些既定的利益格局，因为什么呢？可能有一些街道现有的公共服务的供给状况可能已经被某一些利益集团给瓜分掉了，比如说某一些企业目前占据这个位置，如果你到这个街道来进行竞争采购的方式，通过招投标的方式，使一些企业在公开透明的情况下进入这个领域，就是我刚刚讲到的，可能就打破了目前这种利益分配的格局，所以这个情况是可推广性问题，虽然在市政府的支持下在推广，但是具体并没有落到实处。所以目前这两个问题，也就是说一个新模式的可持续性问题和一个新模式的可推广性问题，是西乡实验目前最新的问题，同时也是一个具有普遍性的问题，任何性质的创新，包括政治领域的，行政领域的，社会领域的创新，我们这么多年一直在跟踪这样的创新，发现这种创新到了一定阶段后都面临这两个困境，这两个困境我感觉已经不是制度创新的当事人能解决的，而是我们整个的制度文化所决定的，这是我要给大家汇报的思想。大家有什么交流的？
黄安永：交流的环节是统一的，刚刚唐博士讲的非常好，我告诉大家，这是我们南方的一个创新，制度的创新在不断的改变，最近我受建设部代表江苏省建设厅的委托，做一个评选，到江苏的太湖，他提出了一个物业进城管，城管进社区，把一些遗漏的问题打破了，我们制度在不断的创新，刚刚讲来自于我们的利益集团，来自于我们的成本采购等等不断的创新，这儿就是从制度有什么想法，等一下留给大家交流，下面是第三位，是来自于我们广州大学商学院工程管理系讲师吴剑平给大家介绍，她的题目是新广东省物业管理条例的特点与亮点，进行分析了介绍。
吴剑平：各位早上好！我们昨天交流了很多有关教学实践方面的内容，教学和实践相结合，怎么校企互动的问题，这里面有一个很重要的问题，在这个时期所发生的一些问题更是要我们给予一个关注，这是什么呢？这是我们在教学的过程中不能回避的问题，否则所有的教学活动都要围绕一个时期的问题去解决、研究，再上升为理论，再把理论回到实际中去解决问题，应该是这样一个过程，我们从实际中来到实际中去。
现在广东省物业管理条例在去年的年底，08年底12月公布，在今年的3月1号开始生效实施，应该说相对于原来的条例有了很大的改进，它的第一个特点是增强一个规范性和可操作性。因为在这个问题上，主要是结合《物权法》，还有《建筑法》、《物业管理条例》以及《房屋登记办法》不一致的地方做的一些修改，特别是结合我们广东的一些经验和做法，尤其是刚刚前一位演讲人讲的，深圳的一个试点，还有广州市，还有其他的广东省其他的珠海啊，还有其他的一些城市，陆陆续续出现了很多问题需要解决，积累到一定程度的时候就需要。
我在2000年就已经进入到广东省物业管理条例的深入工作，当时是省人大委托我们广州大学成立了一个这样的一个课题，我们当时就跑了很多地方去调研，最早开始启动这个广东省物业管理条例工作的，在调研的过程中，后来搞了几稿，出来以后结果03年物业管理条例出台了，我们又给搁置下来，在03年的国务院物业管理条例出来了以后又开始启动，启动到后来又出台了一个物权法，又被暂时搁置下来，物权法出台了以后原来很多的概念上的表述，用语上，特别是具体的标准上跟物权法和物业管理条例不一致的，这一次是真正的开始生效了。这是广东省物业管理条例的一个内容（PPT），修改的过程中，前一位演讲人所讲的，在省的条例就特别注重强调基层政府派出机构的指导协助监管的职责，也就是引导为主的自主管理这样的一个方式，双结合，我在07年又介入了一个什么呢，就是有关业委会的小组，是深圳很出名的，我跟踪这个事情是从他开始，要炒物业管理公司，要成立业委会，是03年04年的时候开始跟踪，跟踪到07年是为什么呢？他们这一届业委会被很多的业主去到政府，到有关的街道办事处上告，说这个业委会非常规操作，要换业委会，新成立新业委会，在这么一个小小的小区里面，真的是暗潮汹涌，波浪起伏，在这里面这个问题，我一直在跟踪调研，当时是怎么办呢？某区政府，老是换届，每一次换届召开会议的时候，业委会总是有一半人没有到场，拿他没有办法，居委会街道办就牵头成立一个业主联席会议，规定搞几个人，街道办的人，业主自发报名参加的，我通知你的业委会成员，你来就来，不来我们也要继续开会，换届要继续进行，但是这些问题上，我觉得最后还是什么呢？还是有一个，深圳有一个规定，我不知道现在怎么样，是去年成立规定，很好，是什么呢？到期你不换届选举的，就有什么，有政治介入，介入进行你的换届，换届选举工作，但是我们这里还是没有。
第三个是增加有关物业管理协会的职责规定，有关物业管理协会的职责在国务院的物业管理条件里面基本上没有专门的规定，在这里面我们的第六条措施就规定了协会的职责（PPT），对协会的地位是给予了一个肯定。第三个是对物业管理安全活动主体的行为进行了规范，尤其是建设单位的义务，比如说在备案明示的义务，物业管理明示的交付时有的物业建筑面积过半时的报告和公告的义务，筹备和成立的配合义务，大家不要小看这些义务，为什么呢？这也是实践中来的，业委会在成立过程中，物业公司起了一个很大的作用，有相当大部分的公司是什么？是不太愿意他们成立的，因为这样成立的话有一些东西就要理清了，一理清了物业公司就麻烦了，如果大家留意报道的话，有很多的报道，在成立筹备业主大会的时候，有人被人爆打一顿，有的人回家的时候腿也被打断了，查也查不到，有人怀疑是物业公司，但是没有证据。曾经有一个事件，就是一个业委会的筹备成员叫李刚（音）被刺伤了，这个事情也是被传了很久。现在还有一些车位的问题，像广州市的用车车位是非常紧张的，这跟以前的规划有关系的，谁也预测不到经济发展得这么快，越来越多的人用车，在广州，如果车位足够的话，可能车辆的拥有量还要增加一倍还不止，很多人是没有办法买车，因为没有地方停车。
还有一个是加强了物业服务收费的监管，昨天跟香港的何博士讨论过，这一块对监管还是落伍的，还有台湾应该也是监管启动得比较早，我看他们有一个规定，我们现在广东省规定了一个收费监管的问题，还有特别希望对住宅专项维修资金的规范管理，相对国务院的条例虽然也规定了住宅修缮维修资金的使用问题，我们这里就公布到了一个分户分帐的问题，还有物业资料的移交的义务，大家都知道要移交，但是没有明确的规律，没有明确的法律责任来界定，就可以拖，甚至有时候销毁资料，就造成以后业主维修的时候很困难。还有一个业主资料的保密的义务，去年大概这个时候在广东省物业管理界，广东省一个重大的新闻，就是有关业主资料被盗，或者是被出售的问题，有关业主的权益怎么保护也是提到了提上了日程，应该说现在条例有很多的亮点和特点，报纸报道十大亮点解决等等，就说某一个条文修改哪里，有什么好处，又上升到一个什么呢？对体系的梳理，我前面给大家展示的是什么呢？就是修改以后的规范性；第二个是对属地的管理原则；第三个是对活动主体的权利义务的明确进行了讲述。
讨论一个事务都是要客观的，它是有很多的特点，相对于以前的产品来说是进步了，但是还是有遗留问题，这些遗留问题为什么不一下都解决了呢？没有办法，因为什么呢？因为总是有一个没有办法在当下做出规范的问题，因为立法的时候也有一个利益权衡的冲突，还有怎么进行规范更有效，就像我前面一个演讲人讲的，需要有一个实验的问题，其他的另外再讲述了条例的不足之处及完善的建议，时间到了，谢谢大家！
黄安永：刚刚我们广东省物业管理条例，我们的吴老师给大家讲了一下，应该说深圳和广东是中国物业管理的发源地，发展比较成熟的地方，已暴露的问题也很多，随着不断的完善也出来了很多新的条例，这是对我们其他区域的老师和物业公司有启发，大家都知道房地产是区域性的，同样物业管理也是区域性的，在了解我们南方物业管理出现的一些问题的同时，也借鉴我们当地的一些情况，这我们关注的，特别有两点提醒大家，业主的自治加自立，这个自立强调了很多，第二业主的信心，前一阶段也是我们国内发生了一个事情，母亲生了婴儿刚刚满月回家就不断的电话来骚扰，干什么呢？推销奶粉，这个信息怎么知道的呢？是我们其他的一些物业公司把信息出售了，等等引发了一些矛盾，这里就做一点参考的价值，我们这一场的发言中还有最后一位，请我们四川成都理工大学的院长助理崔永亮先生讲物管进社区。
 崔永亮（成都理工大学信息管理学院讲师、现代物业杂志特约记者）
崔永亮：各位专家，各位同行大家上午好！我是来自成都理工大学的崔永亮，今天我讲这个内容应该和前面唐老师讲的是差不多的，不同的是唐老师这个是美声唱法，我的是通俗唱法，唐老师在理论层面比较深入的模式，我这个主要是通过一个案例来解释一下，我的要通俗一点。我们来的参会代表应该是没有城管的吧，我记得前一段时间我在网上看一个报道，说一个小学生10岁了，小学三年级，三年级的学生，本来是性格非常开朗，非常聪明可爱，成绩也非常好，但是突然就发生变化了，性格越来越内向，抑郁了，成绩直线下降了，为什么发生这样的变化？突然发现，原来他同学知道了，他爸爸是城管队员，知道这个以后同学就疏远他，所以他越来越内向，越来越自卑，离同学越来越远。为什么出现这种情况？我们不能说城管职业是令人自卑的，但是还是从侧面反映出城管在老百姓心目中的印象和形象不是非常好！和开发商有一拼了，都是背着一个恶名，但是这一点上我们物管做得比较好，我记得我们业界有一句话是这么说“心不黑你不能当开发商，心不好你不能搞物业管理”，这样一说物业管理都是好心人，其实说实话物管和城管不能叫恶名，也不是非常的客观，因为和开发商不一样，开发商首先动机和出发点是追求利润最大化，但是城管的动力和出发点很简单，我们是为了使城市更漂亮、更干净，这个动机和出发点不一样，可能城管执法的过程中手段粗暴了一点，可能印象不太好，我们的城管可能也有一些委屈，城管为了脱离这种困境也在想办法，就把目光瞄准了我们物管，我们物管是好心人也不能见死不救，也不能袖手旁观，所以我们物管就出来了，挺身而出，所以今天我讲一下成都市物管进社区的实验探索，这是一个背景资料。
刚刚唐老师讲的是B组，是圆形（音），我们这个是模仿版的，我们08年6月份的时候成都市武侯区政府望江街道办事处，以全年217万的价格，将城管执法领域感觉的服务发包给深圳一家物业公司，升阳升物业服务公司，管理范围是1.9万平方公里的区域，包括24条街道，总长是8332米，这个在成都意义比较重大，这个举措是开启了四川城管物业化的大门，深圳是第一个试验田，我们成都应该是第二块试验田，刚刚我跟唐老师交流了一下，这个试验田还不完全一样，在深圳好象是新的绿化、卫生都是由物管来做，也是由这家公司来做，成都这边是来进行纠正，清洁绿化这些不是他们来操作的，这也是我们的一个创新，也是我们本土化的一个创新，这个模式的内涵，这个模式的内涵很简单，一个是这种物业管理，一个是城市管理结合，简言之也就是我们产品是市场化、社会化对物业管理的手段和运作方式，对城市特定的公共区域进行管理和服务过程，是它的内涵。
下面我们看具体是怎么操作，刚刚唐老师讲的是理论层面，我们看具体的操作，主要的工作内容、方式和具体流程，简单看一看。主要的工作内容是流动商贩、占道经营、职业乞讨、散发传单，粘贴牛皮藓广告，这个在大部分城市这种都不少见，这种人文景观都不少见，在每一个城市应该都有，历史比较悠久，而且方式越来越多，包括昨天在开会的时候，还专门有一个是发旅游的传单，发到我们这个会场外面了，说明这种散发传单、粘牛皮藓广告在全国很多城市都非常的泛滥，这种是我们工作内容，对这些违章行为进行纠正、进行管理、进行引导，这是我们的工作内容。但是我们注意一下，我们的物业服务企业没有城管部门执法职能，换句话说，即使你发现流动商贩占道经营你也不能没收东西，也不能采取强制措施，我们怎么做？主要是巡查和劝导，我们的工作方式主要是这两种，一个是巡查，以升阳升公司为例，具体这么来操作，在1.9平方公里区域之内，首先有固定管理岗位，有八个，另一个是人工的，走动巡查，机动车巡查，这种方式结合起来，另外是常规巡查和重点巡查结合起来，像有一些重点区域，像管理区是在川大周边，川大南门和北门都是重点区域，摆摊设点的，占道经营的，散发传单的，卖手机冲值卡的特别多，是重点区域，要重点巡查，另外我们的巡查是全方位全时段，全方位没什么，关键是全时段，这一点很不一样，以前我们有一些流动摊贩善于打这个时间差，城管一下班他们就开始行动了，中午的时候，晚上的时候，善于打时间差，我们物管公司介入以后，我们是全时段进行巡查，流动商贩他们打时间差的策略彻底落空了，所以我们在这方面比传统的城管的方式有优势，我们看我们巡查的过程和场景，这是走动巡查，这是摩托化巡查，（PPT）这是公司提供的照片，这是我们在巡查过程中发现这种违章行为后我们进行了纠正，这是牛皮藓广告进行清理，这种是对交通设施，公共设施如果遇到设施损坏了，或者是发生故障了，我们可以及时处理，如果处理不了向上级主管进行部门汇报，这是我们在巡查过程中积极的应对措施。发现违章行为后怎么劝导？因为刚刚我们说，我们没有执法权利，所以劝导是我们的主要手段，主要是劝导，而我们物业公司在这方面是有优势的，我们是和业务打交道，整体是磨嘴皮，都是铁齿铜牙了，我们主要是宣传、教育、劝导，主要是这种方式。首先是宣传，对违章的商贩，选择有关的规章制度法律法规，宣传了以后是教育，然后劝导，制止这种违章行为，如果现场劝导无效，一般请到公司办公室，有专业的公司管理人员对他再进行劝导，当然我们劝导方式还是要动之以情、晓之以理，主要是讲道理，每次我们劝导都要做记录，备案，如果三次劝导仍然没效果，顽固不化的，这种情况依法上报城管执法部门，把这个报出去城管来处理。这个是我们的劝导场景（PPT），这是在川大北门，也是正门，这些都是卖手机卡的，充值卡的，非常多，一字排开，男女老少很多都是卖充值卡，这是我们的工作人员，这是占道经营，这都是我们的工作场景。
下面介绍一下我们的工作流程，首先我们要找违章事件，要发现违章事件，渠道主要有五项，刚才说的巡查是第一项，也是一个主要渠道，其他还有一些渠道，比如说媒体曝光、现场举报，还有一些部门移交过来，上级部门交办的这些情况，这些都是我们违章事件发现的来源和渠道，我们现场发现要检查核实，核实以后采取两种措施，一个是我们在现场处理，如果处理不了就向上级主管部门汇报，通过这样的程序然后执行备案，每处理一项违章的事件都是要备案、记录，最后要归档，这是我们的工作流程。
下面我们介绍一下难题，一个企业、公司在实际工作中遇到了什么问题，主要是两个方面。第一个是老百姓认可难，民众认可难，因为城管是根据我们这么多年的经验，一般有城管部门他们来进行管理，现在有一个企业，私营化企业，有他们替代城管进行管理，所以很多民众不适应，不理解，产生了抵触情绪，他们很不配合，有一些商贩态度很蛮横，甚至威胁工作人员，这种情况都发生过。认可比较难，这是我们第一个难题。这种难题公司是怎么应对？我们看这两个照片有什么区别？第一个照片都是在巡查，这也是在巡查，（PPT）区别不是说一个是背影一个是正面，不是这种区别，区别主要是服装区别，我们看第一个服装，完全是城管的制服，第二个是公司的服装，这两种服装是完全不一样的，为什么这个是城管制服，主要是公司刚进场的时候，因为老百姓不认可，抵触情绪非常大，当时是城管部门也是授权了这家公司，让他们穿城管的制服，开着巡查车辆，也可以都用城管执法字样，主要是为了配合他们工作的开展，因为是在磨合期，老百姓有的抵触情绪非常大，刚开始是这样来开展工作，后来几个月后老百姓慢慢的认可了，在这家公司的努力下，我们的管理效果发生了很明显的变化，我们就有自己的服装了，我们可以穿上自己的服装，商贩和老百姓都知道，这一片区域是一家公司在管理，他们也知道，也认可了，我们就采取这种方式。你们看这是当时的执法车辆，这个车辆也是城管执法，包括现在的车辆还是这种车，还是有城管执法字样，像这种行为是穿城管制服，开城管车辆这种行为在法律上怎么界定，我不是律师，我不知道，课后我们再交流一下，我对这个不确定，到底这个行为在法律上怎么界定，这是第一个难题。
第二个是我们这种模式需要社会各界的大力支持，为什么这样说？主要是因为我们违规人员，大部分都是社会的弱势群体，你看很多都是没有手脚，在地上不能动了，像这种流动商贩，下岗的失业的，农民工他们散发传单啊，粘贴牛皮藓广告，大部分是这种人员，这部分人是社会的弱势群体，我们在工作过程中发现这种，尤其是有残疾的，没有办法处理，对一家公司来说，你如果是解决这些问题的话也不太现实，所以像这种情况，我们也是呼吁政府相关部门和社会各界大力支持。这是我们第二个难题。
最后是总结一下，这种模式的展望，应该说这是刚刚唐老师讲了这是一个创新，这种新模式，新模式肯定是我们的发展前景应该说还是比较乐观的，但是肯定会遇到一些问题，尤其对我们物业管理行业来说，我们物业管理市场的重大的创新，因为这个模式意味着我们物业管理的范围不仅是围墙里面了，我们在冲破围墙了，到外墙外面去了，我们的市场潜力非常的巨大，让我们在座的各位精神澎湃，热血沸腾，是一个非常广阔的市场。这是我们的前景。对我们物业行业来说，一扇令人无限遐想的大门正在徐徐开启！谢谢各位专家！
黄安永：各位代表，刚刚我们四位学者从不同的侧面发表了对物业管理专业课持续发展的见解，非常的精彩，下面进入讨论的对话阶段，由于本人马上要赶飞机，就没有办法完成对话，我想请我们的大会主席孙可完成，最后我讲一句话，我真心的感谢，虽然时间很短，一天半的时间，在座的各位代表交流中给了我丰富的借鉴和支持，好！谢谢大家！
孙可：非常感谢黄教授，在登机前还一直坚持到现在，现在马上要去赶飞机，还不知道能不能赶上。下面进入提问的环节，请各位代表提问。
（问）冯艺：不好意思我都成好奇宝宝了。想请教一下我们的唐娟博士，首先说我非常赞同您的观点，物业管理具有公共管理的性质，第二个在您的论文里面提到了一个，在这家公司，鑫梓润这个公司，在服务费里面列了几项，我有一个问题要问，我们的城管人员执法都有受伤的可能性，物业公司在这个过程中，如果介入进来，服务的过程中受到了损害，在这一块费用上没有列出，物业公司这一块的权利怎么保证？比如员工在这一块受伤了，他怎么保证？它的利益怎么保证？
（答）唐娟：你的这个问题提得非常好，也是我们深圳正在关注的一个问题，就是职工的安全福利问题，其实西乡在第一年的试用期1060万的费用中，其中有一部分是关于公司里面员工的社会福利的，其中有包括安全问题。
冯艺：非常谢谢，还有一个问题，你刚刚提出了可推广性持续性提到了两个，打破了既定的利益格局，第二个是政治风险的问题，我还有一个观点，可能不是很正确，我觉得物业公司能否持续性的经营的问题，在这一点上，既然物业企业具有公共管理的特性，但是在义务的承担上没有受到政府在这方面的关注，比如说在他的营业的税收方面，像我们公共性的事业营业税收都是3%，而物业企业是5.6%，这个我就觉得政府在这方面关注是不够的，也希望将来大家在这一块上呼吁一下，考虑一下物业公司的持续经营发展的问题。
唐娟：这个问题看来不是针对我而言的，这是对我们国家制度的一个拷问，我自己认为，物业公司目前在属性上被界定为一种盈利性的公司，只有那种民办非企业的公司才可以享受到国家优惠的政策，但是现在把物业公司纯粹的定位为一种盈利企业是不是就是合理的，我想真的是值得讨论的。
孙可：请代表继续提问。
（问）岳娜：我想问一下广州大学的吴老师，我有一个问题想跟他沟通，广东这一次对房屋的装修押金怎么来理解？他们条例是怎么规定的？（嘉宾打电话去了没回答）
（问）宋有兴：我想请教一下黄世孟教授，黄教授非常感谢您介绍了台湾的物业管理的情况，在我们大陆物业管理是上世纪八十年代，那时候搞房改以后开始的，真正的商品房的物业管理也跟那个时间很相近，92年左右，我想问黄教授，你在92年以前台湾把物业管理叫做什么？在上世纪1992年之前，台湾的物业管理是叫？还有我们大陆的物业管理是沿着这么一个轨迹，内地学深圳，内地学香港，香港有点接近英式的模式，台湾是延续的哪一个路径进来的？
（答）黄世孟：92年以前台湾的一些小区也好，住宅也好，我们真正没有什么组织，没有什么管理的技职，好一点的是开发商交付以后义务性的协助而已，这种是一年或几年的保护时间，保护时间也有一些延长，有那样的售后服务，因为开发商是借助售后服务的水准来提升销售的品牌，这样的一个策略确实是存在的。台湾物业管理的起源主要是香港地区，第二是日本，因为其实香港开始了以后，广东这一带影响的相当得多，台湾也一样，台湾有很多港商到台湾有资产，有资产了以后他们要物业管理，要物管了以后，当时是香港的一些物业管理公司就自然而然进到台湾的小区，第二也是跟日本区分一些所有权相关的规定。
孙可：谢谢，现在请把话筒递给吴剑平和岳娜老师，岳娜老师刚刚有一个问题想问吴老师。
（问）岳娜：吴老师，问您一个问题，因为我们陕西省物业管理条例我是起草人，对装修押金我们整个小组讨论的非常厉害，我就想问一下我们广东省物业管理条例在装修押金这个问题上怎么理解？最后怎么制订的，因为我没有读广东省的，因为还没有实施，我们这次把这一条取消了，不收押金了，我问您这个怎么来理解？我们现在实际上收押金是为了保护我们业主的共同利益对吧？我们怎么理解，广东怎么讨论这个事呢？
（答）吴剑平：关于收押金讨论的不是很激烈，对房中房的问题讨论得很激烈，装修交押金是要收的，相对这方面的问题不是很激烈，而对房中房的解决，比如说一个房子是四五个小套间，套间里面还有好几个小房子。
岳娜：从广东条例来说，装修押金是怎么阐述的呢？
吴剑平：没有。
岳娜：没有吗？就是业主现在要装修。
吴剑平：这个装修的问题，对装修公司有一个配合的力度，要配合物业管理公司开展管理，他们要服从物业管理公司的管理。
岳娜：这个我知道，双方要签合同的，我想知道合同中间装修押金, 的问题。
吴剑平：装修押金这个我就了解不多，但是在整个的过程中对这个问题基本就没有怎么涉及。
 汪红霞（重庆教育学院）
（问）汪红霞：我有一个问题想问一下崔永亮讲师，我看了成都的一个试点，一共是以217万价格承包给我们的物业管理公司，一个物业管理公司虽然承担了公共管理的职责，但是最终它还是一个盈利性的法人企业，作为一个企业最终的目的是盈利了，但是我大致的算了一下，217万大概每个月18万，18万8个固定岗亭，24小时的巡逻，24小时的巡逻一天至少三班制，需要的人我大致算了一下，应该是一百多人，应该说来这个成本远远不止18万一个月，我在想作为物业管理的企业动机，为什么要做这个事情？我还不算可能的人员受伤的赔偿问题，我们的人员福利的问题，我们在想，我们的企业动机是什么？要做这个事情，还有我们唐博士提到的，我们制度的突破的问题，我们经常学者讨论的时候，我们经常提到一些制度的创新与现行的法律相冲突，包括崔讲师说的一个问题是明显不妥的，是我们的企业人员穿上我们城管的行政人员的制服，开着城管的车辆出发执法，您穿上这个制服就代表是行政人员，所以这种做法，不管是法律，我认为至少是不妥的。
（答）崔永亮：首先我回答第一个问题，第一个问题企业盈利，这家企业我亲自采访过，当时我是以现代物业记者的身份去做这个企业采访，公司的经理也表示，第一点，应该说从08年6月到现在，基本将近一年了，他们在推崇，他们是看得更长远，他说我们是在成都市来开拓市场，当然我们暂时可能是要亏损，而以后前景是非常的广阔，他说我是看重的这个，他看重的是未来，企业从长远来看这一点是非常不错的。第二个你说穿城管制服，开城管车辆，我对这个问题，我觉得这个在法律上应该是有违法的嫌疑，但是当时经理也是这样回答的，我们也是迫不得已，没有办法，因为老百姓不认可，我们开展工作很困难，他说也是当地政府也同意这种做法，可能也是当地政府的支持下才有这种做法，他的合法性和合理性值得商榷。
汪红霞：这就值得我们在座每一位去讨论这个问题，我们的制度和现行的法律相适应的问题，这是以后进一步要解决的问题，谢谢！
程旭曼：我说两句，因为对这个问题我一直很关注，因为在长沙也是最近，六届（音）也是我们长沙最早的一级企业，它们把整个新沙（音）整个开发区的六分之一的程序拿出来进行物业管理，也是这一种方式，我认为这可能是一种趋势，因为物业企业，我们说是一种盈利的，我们是不是借助一些公共事务的管理，一部分的资金来源由政府拨款，然后一部分自己来进行运营，我觉得经过一段时间的营运，从长远来看，走向正规了以后企业肯定是盈利的，这是值得推广的。
（问）孙可：我提一个问题，关于城管进物管的问题，崔先生把城管和开发商相比，我觉得城管可以和中国足球相比，现在不管西乡模式也好，望江模式也好，现在有一个问题，现在把公共事务的这些东西交给了私营企业来说，这样会不会出现一个问题，城管搞不定的事情物管搞定了，那政府怎么办？这是一个政治问题，今天就不讨论它了。我想讨论的是第二点内部管理的问题，你现在的物管怎么样防止他变成另一个城管？怎么样防止内部的腐败问题？这个唐老师崔老师，包括陈老师，听听你们的高见？
（答）崔永亮：公司是这样来操作，本来政府是有委托协议，有合同，另外是城管部门也专门对这一家公司日常工作进行监督，另外还有规章制度，定期要检查，看你的管理效果，进行反馈、另外要汇报，经常有不定期的到街头去巡查，效果怎么样，进行监督，主要是靠这种方式。
（答）唐娟：你说一个问题，政府监管问题，这是任何一个领域里面，私营企业进入公共服务领域以后，政府面临的最大的一个挑战，我感觉目前我们国家从公共服务民营化以后，大概有将近十年的时间，政府监管能力不足是一个普遍性的问题，西乡也有这样的问题，但是西乡的优势在于什么呢？它是通过合同约束的方式，也就是说我给你的这些钱，这个钱每一分钱花到哪里，在合同里面有详细的约束，我要求你做什么，如果你做不到我怎么扣你的钱，比如说你在物业企业里面的人员犯错了，在执法的过程中滥用权利了，如果一旦被发现，我就要扣钱，如果同样的事情在一个月内发生三次，政府就解约，你这个企业从此退出这个领域，解约政府也面临一些风险，因为这么一摊子事没人做了，这也有一个政府自身的一个问题。
孙可：程旭曼老师对内部腐败问题的防止有什么高见？
程旭曼：我是这样想的，这个问题并不是物业公司可以取代政府的职能，其实同时运作的时候政府也在执行，包括社区，只是物业公司站在第三方的时候，起着一个联动的作用，大家都合在一起共同来创建一个和谐的社区，我觉得是这样一个关系，并不是整个就取代了。
孙可：好，谢谢。
 周雪平（成都勤信物业服务有限公司总经理）
（问）周雪平：我是成都勤信物业的，我问一个问题，唐娟教授，业委会腐败的行为，谁来监督？
唐娟：我认为按照逻辑上来说，应该是业主监督。
周雪平：现在实际上有问题，业主监督，我们现在遇到了一种情况发生比较多，业委会的权利比较大，他们大到什么程度，可以给物管部门设障碍啊，我们物业公司公共事业，就是这些了，他们收了钱还要物业公司请吃请喝，还要拿，甚至交了这个公共基金了，业委会，现在成都都是业委会在控制，在使用，这种情况你说业主来监督，现在条例是怎么？20%业主提议才能用，像这种情况很难。
唐娟：是很难，因为你这个来说，业委会是业主大会的执行机构，他的属性是自治的，这时候你把政府拉进来，其实又回到过去的老模式，就是政府又控制了社区。
周雪平：现在我们这边有一些在试点，业主成立业委会，同时成立一个监事会，但是现在还没有推广。
唐娟：我个人认为是这样子的，理论上和实践上往往是两码事，从理论上、逻辑上业主应该监督，其实现实中很多业主没有参与，很多业主没有参与意识的，像监事会这种情况是可以尝试的，而且监事会里面的成员，你不妨邀请政府官员，在监事会里面具有一定的比例，类似于像西方国家的社区管理委员会似的，有物业公司的代表，业主的普通的代表，还有专业人士，比如说律师，还有人大代表，或者是政府协同官员，这样的不同的级别的构成可能不一样。
周雪平：业委会的行为？你们叫管委会，他们的行为由谁监督？
黄世孟：我现在是一栋大楼管理委员会的主任委员，我们管理委员会的成立章程的成立是台北市政府社会组在管的，所以我们必须要成立一个组织的时候是要向台北市政府有一个成立的规章，所以理论上我是受台北市政府的委托，但是管理委员会是我们对物业管理公司的招标也好，或者是对有一些收费的标准，相关的取缔，相关的启动，全面的把握，我们是委托物业管理代我们执行。
唐娟：我认为像台湾的这种模式，跟现在咱们大陆的社区建设中倡导的理念是不一样的，我个人认为我们目前倡导这个理念是有内在矛盾的，一方面我们倡导社区自治，政府不要管了，另一方面社区的自治能力又不够，又不得不把政府邀请过来，我们是这样，我们今后发展目标预设的价值是具有内在矛盾的，要么政府你就可以管，那就是你的责任，要么就实行自治，然后政府逐渐的撤出，但是在走向自治的这么一个初期，像刚刚您讲到监事会，只能是一个过渡的，这是我想要补充的一个东西。
孙可：由于时间关系，今天上午的提问就到这里！这个专题黄先生带来了台湾的专题情况，吴老师也对广州的亮点进行了介绍，唐博士和崔先生对物管进城管发表了激烈的争论了讨论，非常感谢各位这个阶段的演讲嘉宾以及各位代表。
（茶歇）
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