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高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（六）
主持人（崔永亮）：各位来宾、各位朋友，我们的研讨会马上就要开始了！昨天的研讨会让我们收获了不同的惊喜，云惟鸿先生使我们看到外企世邦魏理仕在台湾和大陆的卓越表现，并跟我们分享了世邦的理念和宝贵的经验。邵学杰先生的演讲给我们看到了中国本土物业企业勤奋探讨的声音，同时也聆听到了中国本土物业企业发出的声音。我们昨天一天收获了很多新的惊喜，今天我们非常荣幸请到了加拿大XTERA总裁余月瑛女士。
首先我简单介绍一下余女士！余女士在加拿大从事房地产以及物业管理工作有15年之久，他先是在加拿大著名地产发展商TRIDEL集团旗下任物业经理。现在是XTERA物业管理公司总裁。余月瑛女士为加拿大注册物业经理，加拿大华人物业管理协会创会会长以及永久名誉会长。安大略省共管大厦经理协会投票权会员，加拿大共管大厦经理协会会员。余月瑛女士还获安大略省政府委任为约克区警政委员会委员。余女士是我们《现代物业》杂志社的专栏人。下面我们有请余女士！
余月瑛：好，谢谢各位！各位来宾早上好！今天我要讲的主题是，加拿大物业管理公司与合约服务商，这两者是没有隶属关系的独立体。过去几年我一直比较关注中国国内物业管理的状况。当宋社长邀请我来这次论坛的时候，我觉得物业管理公司和合约服务商，两者比较的话，是加拿大跟中国在物业管理制度方面，差别是比较大的一个方面。所以今天我就从这方面侧重来跟大家交流。
首先，我想先简单介绍一下加拿大。不知道在座各位对加拿大的认识有多少？我想大家可能还知道白求恩大夫，他是来自加拿大，他的故乡就是来自加拿大。还有中国著名的一个走私逃犯，叫赖昌星，他一直赖在加拿大，还没有被遣送回来。加拿大主要的两个城市多伦多和温哥华，已经连续十多被评为全世界最适宜居住的城市之一。
在加拿大每一个生活的小区，基本的设施都非常完善，社区中心里面都有游泳池、溜冰场、图书馆，每个小区都有大小不同的公园，公园里面通常有足球场、网球场、垒球场，还有差不多1000米的跑步、单车道，这些设施全部都是免费向市民开放的。
而加拿大的物业管理制度也相当完善，水平也非常高。加拿大有三级不同的政府，就是联邦政府、省政府跟市政府。而三级政府他们对物业管理方面都有一些法律去进行规范。所以在国内，因为国内的物业管理，应该说还是起步的阶段，历史还不是很长。所以在国内有时发生的一些激烈场面，肢体冲突在加拿大基本上是极少的，甚至不会发生的。而且通常有矛盾的时候，也是通过一些条例，由委派的仲裁员去解决，解决不成的话就告到法庭去。
加拿大物业管理历史非常悠久，最早可以追溯多上个世纪60年代，在安大略省开始，那时候已经有物业管理的出现。加拿大人口最集中的省份是安大略省，所以它也是公寓大楼、商业和工业大厦最集中的地区。在加拿大大约30%的人居住在共管式的公寓大厦。而在多伦多的市中心至少有50%的人居住在公寓当中。在安大略省的黄金地区，公寓大厦的比例就更加高。起码有80%。世界华人首富李嘉诚，他属下的公司在加拿大已经有十几二十几年的历史，他们在多伦多建有100多栋公寓大厦。
加拿大各类物业管理都有专门别类的法律规则，共管公寓在安大略省就有《公寓大厦法1998》，其实这个大厦法，是在1974年已经开始有法律界的人士起草。到1985年的时候，已经得到了比较完善的修正。而里面包括一些很重要的条款，比如说一些保险的条款，主要是保护业主董事会，就是国内说的业主委员会，他们的利益是要保险受到保护，不会追究他们个人的责任。
到了1998年，公寓大厦法进行了再次修订，而且公寓法就成为一种强行的法律，就是需要每一个公寓大厦都必须要遵守。在2001年的时候已经是正式的全面实施。这个公寓大厦法主要修正的方面，我想跟大家讲一下，因为我想这一点在国内应该是比较新鲜的东西。它其中最重要的一个修订就是规定，所有的公寓大厦都必须由政府认可的专业工程师做一个完整的评估报告。比如说他做了一个报告以后，就规定未来40年，与这个大厦要做一些什么？比如说到了第20年，大厦的锅炉要更新，龙水头要更新，外墙的工程要全部翻新，底下停车场的地面要全部更换那样子，大厦就会把它当成圣经一样，一定要每一项都要去遵守。
而且在资金方面，大厦的公寓法规定，一定要至少的每年财政预算里面，一定有至少10%都要拨到储备基金里面。而且10%的储备基金是完全不可以动用的，挪用的，你当年有100万的财政预算，必须有10万放到储备基金里面不可以动用。随着大楼越老化的话，20、30年的话，那个比例会更高，可能高达20%那样。
另外的一个修正就是业主大会，加拿大就规定，每一年大厦都必须要召开一次业主大会。而这个业主大会主要是对一些财政报告、选举业主董事会这些重要议程，每年开一次会议。而他的法定人数也从原来的33.33%，降到25%。这些就是安大略省攻共管寓大厦法1998，最后修订主要的变化。
另外一个重要的法律就是安大略省的租务条例法律2006，这个法律推出来遭到很多业主的反对，因为这个法律保护租户。可能大家对加拿大有比较多认识的话，加拿大的很多制度都是保护弱势群体，就是要求让大家，让每个人都是平等的，所以很多的法律程序，比如说业主要赶走不好的租客，不是一件容易的事情，要经过很多的法律程序。
在这里想说几句题外话，去过加拿大的人都听说过，在加拿大发达很难，但是你想饿死就更加难。因为什么呢？因为加拿大的社会制度，虽然是一个资本主义国家，但是有很多方面其实比社会主义更加社会主义。比如说他的医疗保健，全部都是包的，你做什么心脏手术，生小孩都是一分钱不用的。而且一些没有工作的人，他们根本不去工作，有食物银行免费供食物给他们，而且政府有一些安置，无家可归人士的中心，所以这种说法是非常流行。真的，在加拿大你想饿死是非常难的。
说到加拿大物业管理公司的种类，分类是非常细致，非常专业，每一个物业管理公司是专门别类，比如做商业的，管理写字楼的，购物中心的，他们基本上就是单纯做这种物业管理。
另外一种就是私人的出租物业大楼。通常这些私人出租的物业大楼，楼龄比较长，物业经理就是为业主去管理这个大厦，管理租户。就像我刚才所说的，你要找租户的时候，你要非常小心，要对他们的背景，所有东西要全部查清楚，才能够租给他们。到时候假如他们进来以后，要赶走他们不是很容易的事，因为加拿大很讲人权的，动不动他们可以用很多的理由赖在那里不走。
第三种就是政府资助的房租，加拿大有很多，其实有相当多程度就是一些政府资助的，就是给低收入人士所居住的房屋，他们也是由政府统一管理，他们的租金也是非常低廉。比如说市面上的出租是1000元，如果是政府的房屋那么500、600元就可以租到。
管理对物业经理的挑战就是要小心一些犯罪活动，可能有毒品的交易、卖淫的活动等等。李教授在多伦多待过，在西北区（英语）那个地方，经常有枪案发生的时候，经常在那个地方，那个地方也是政府低收入房屋比较集中的地区。
第四类也是今天我着重要说的物业管理公司的种类，就是共管大厦公寓。而共管大厦公寓这个种类也是所有物业管理公司当中，数目是最多的，因为它的数目多，所以管理公司也多。而物业共管公寓大厦的管理公司，下面通常也分为三类：
第一类就是纯粹是做独立物业管理的。比如说加拿大现在是最大的共管公寓大厦的管理公司，就是（英语），不知道大家有没有听过？是非常大的一家公司。那他们属下管理有数百个不同小区和住宅大厦，他们本身是没有发展商，他们不盖大楼的，而主要是靠口碑，有很多发展商他们盖了楼以后，会自动找他们，跟他们挂钩。
第二类就是大型的物业发展商旗下的物业管理公司。我想在中国也有，在国内也有不少这样的类型。一个发展商他们盖了楼以后，他们属下的物业管理公司进行管理。他旗下的物业管理公司，他们的管理超过4万多个单位，在多伦多是第二大住宅物业管理公司。
第三类就是业主董事会自行管理。这种方式其实对业主董事会来说，是种非常大的挑战。因为业主董事会他们本身，每一个人的素质要非常高，他们要知道很多关于公寓法，而且其他法规，有很多方面的知识，因为责任也很大。而他们通常就是会直接去聘请一个物业经理，而这个物业经理也必须要求经验非常丰富，因为没有大公司做后盾，一旦出现问题的话，他们就要自己解决，或者就要通过法律程序了。
不过这个好处也是显而易见的，非常明显的，可以减少费用。比如说一栋大楼你要请专业物业公司的话，可能要8万多块的加币，但是你自己管理的话，可能花一万多块就可以了，可以省掉两万多块钱了。
昨天云总跟邵先生他们两位都做了写字楼，高层的商务中心这些物业管理的演讲。今天我的主题就是关于住宅的共管公寓大厦的管理。就像刚才我所说的，加拿大的物业管理公司跟中国是两种截然不同的经营模式。在中国，通常都是采用专属于某一个小区，就是自己自足的封闭式的模式，他们属下有保安、清洁、维修队伍，比较齐全。在加拿大没有“巨无霸”包揽式的管理模式，加拿大的法规也不允许这种模式的存在。因为这个弊处有很多隐藏的利益冲突。
通常的物业管理公司，他们都是会管理过百个不同的小区大楼，而且是横跨不同的城市。刚才所说的最大的（英语），他们就是管理的楼盘在整个安大略省有几百个不同的大楼，就是横跨的地区也是非常广泛。而在公寓大厦日常管理编制里面的管理人员其实只有几个，通常在大楼里面的秘书小姐，还有一个日常的管理员，除了这些以外，其他所有的工作人员都是外派的合约服务商。比如说保安，清洁这些，都是合约服务商，他们都是有合同，可能今年是他们，明年经过评估，他们表现不好的话，就再换另外一家。
而物业管理公司呢，他只能够提供合同内规定的服务。在加拿大物业管理公司跟每一栋大厦的合约，基本都是有一种标准的格式，规定一、二、三、四，他们是要做什么？管理公司完全是不可以插手合同以外的其他业务。当他们选择和推荐合约商的时候，一定要保持中立，而且不可以有任何的利益输送。如果发现有直接和间接的关系，一定要向业主董事会申明。
下面这个话题就是大家比较关心的，物业公司他们是怎么赚钱呢？他们的酬金形式是什么样呢？物业管理的利润是来自业主董事会的合约聘用费，在他们的合同里面都写得非常清楚，而每一个月的收费都是固定的。譬如说150个单位，一栋大厦，每个月的收费是4.8万加币，300个单位大概8万多加币，那样子。而一个物业经理，通常会管理两三座，甚至不同的大厦，今天早上在多伦多，下午可能要开车到另外一个地方，在忙的时候，中午在车上吃中午饭，都是非常常见的。而且不同的大楼有不同的发展商，不同的保安、清洁和其他合约商。而且因为是横跨不同的城市，所以每栋大厦当地的法律条例也有不同的地方。
第二点也是跟国内是非常不同的地方，就是物业管理公司绝对是没有利润创收这种说法的，所有的佣金都是属于违法行为，不可以由其他任何的隐性收费，如果发现了可能就会触犯法律。公寓大厦本身它的帐户是独立的，所有的收入和发出的支票，和物业管理公司的帐户是完全分开。
在加拿大所有的公寓大厦他们都是一个独立的法人，他们都是有自己的正式的法律名称。比如说在多伦多，他们是NTCC，全称就是（英语）。这个就是他们的特定的名字，然后业主缴费，业主交任何的费用都是写给这个公司，跟物业管理公司是完全没有关系的。
到了1998年新的物业管理条例以后，这个NTCC这个名字现在变成了TICC，每一个大厦都是有自己专门的法律名字。但是当时他跟其他的公司也是不同，虽然它的名字也是叫Corporation，但是它不是做生意的，是非牟利的，只是一个专门跟业主打交道的一个法律名字。到了打官司，到了法庭上也是以这个公司的名字去出现。
而物业管理公司跟大厦唯一的帐务来往只是限于每个月一次的合约聘用费，除此之外，其他的费用是完全没有的，非常清楚。而大厦的每一张发票，每一张支票都必须由业主选出来的业主董事会，你们说的业主委员会，他们经过核准以后，由两名以上的业主董事会成员签字，支票才会有效。
而银行的帐户呢，也是分得非常清楚，每栋大厦有三个帐户：
一个就是日常的运作的户口，就是收业主的管理费，还有支出给合约服务商的支票，日常的支出。
而第二个户口呢，就是储备基金户口，这个户口要求就非常严格，是不可以挪用，除非是做大厦重要的维修，根据工程师的那些报告，做维修的话，才可以挪用这个户口的资金。而储备基金户口呢，每个月都有固定的公款，固定的公款，通常是由日常运作的户口，每个月自动转帐一笔款到储备基金户口。
第三个户口呢，就是投资户口。因为储备基金每个月都有公关，但是并不是每个月都有维修。所以它的资金就会越来越多，通常大厦会做一些投资，但是必须要注意，这个投资有非常非常严格的规定，只能够投资一种，就是CIC，就是政府规定的，国内叫做定期存款，股票啊、其他什么互惠基金，一定不可以碰，一碰业主就等于会有麻烦的。
大家会说物业管理公司因为跟国内有那么大的不同，他们究竟做一些什么东西呢？那我现在跟大家详细地说一说。物业管理公司他是受聘管理大厦的所有的大小业务。通常他们所有的职责都在物业管理公司的合同里面，写得非常清楚。
第一个重要的职责当然就是关于钱了，要收业主每个月的管理费和其他杂费，通常就是每个月的第一天，所有的业主都必须要交费，通常可以通过银行自动转帐，或者给期票那样子。我听说过也看过，在国内会发生一些业主他们因为不满意物业管理公司的做法，他们就不交管理费，在加拿大这样的情况，是不可以的，也没有可能做到的。因为为什么呢？有一个法律是保护业主的管理费，是一定能够收到的。因为有一个程序，就是对这个物业行使留置权。假如业主是经过几次不交的话，我们就可以通过大厦法所规定的发通知给他，十天之内你不交的话，我们就会行使留置权。
而且预期再不付的话，就交给律师，律师给他十天再不交的话，银行就会拍卖，所以不会存在业主会要挟物业公司，要挟业主董事会不交钱的问题，他们是由大厦法人管理。
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