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高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（七）
主持人（宋有兴）：请大家入座，我们第二个时段就是交流。互动交流这个环节我特别向大家推荐，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员，社会学博士李国庆先生，欢迎李先生参加我们的互动环节。李国庆先生作为访问学者，在加拿大对共管公寓大厦，以及社区的物业管理进行了一年的考察和研究，所以我们这次特别邀请他一起参加我们的互动。
那样刚才余月瑛总裁把加拿大的物业管理的一种模式给大家做了一个介绍。在过去我也了解过一些美国、加拿大北美地区的物业管理的一些概况。今天听了余女士的演讲，非常让我受到启发，我也被她深深的打动。很精彩的演讲，我相信我们后面的互动里面，可能我们也能探讨出令我们更有启发、更有回味的一些事。下面的时间就给我们的代表，请大家提问。在提问之前请大家酝酿一下，首先请李国庆博士给我们做一个简要的，对余女士的演讲发言做一个简要的点评，欢迎李先生！
李国庆：大家好，我是中国社科院城市与环境研究所的研究人员。到今年7月份在加拿大多伦多大学做了一年访问学者。她的英文名字叫做Joanna Yu，中文叫做余月瑛，大家记住她的英文名字，这样到加拿大可以找到她，调查的时候给了我很多帮助。刚才我们主持人讲到，他对余月瑛的发言深深打动了。我的确是这样，她刚才的讲演的确是一种享受。她绘声绘色的讲演，高超的演讲技术。更重要的是她讲的内容，给我们展示了一个物业管理的理想之国。
大家可能觉得，这个在加拿大，物业界没有那么多的摩擦和冲突，大家都是很体贴的，这的确是我们将来发展的一个方向。加拿大的物业管理能不能成为中国的明天？我觉得这是一个非常好的问题。我回来了以后，我通过实证调查做些理论上的提升，我想说几点：
第一点，今天是写字楼和商业大厦的物业管理，余月瑛女士讲的是共管公寓，这两点在加拿大是完全互通的。因为加拿大这个概念叫做Condominium，简称叫Condo，加拿大130万的华人他们都叫做Condo。但是这个Condo不能翻译成公寓，公寓只是Condominium其中的一种形式，其他的包括高层写字楼，还有一些商城，还有一些仓库，这些都可能是Condo。Condo的原意是共有建筑。就是说每一个单元，一个建筑物它的每一个单元是分别出售给业主的，业主对这个户内有使用权和所有权。但是这个建筑如果有共同部分的话，比如说包括停车场、包括电梯、包括一些娱乐休闲的设施、还有一些景观区的设施，如果有共同的部分叫做Condominium，在加拿大一个共同的法律就是Condominium 1998。所以今天余女士讲的共管公寓的这些情况，完全适用于商业大厦，还有一些高层写字楼的情况。
第二点，再概括介绍一下中国跟加拿大物业管理，有几点不同的地方。其实大家听了余女士的讲演之后，觉得这个很好。我听到很多人说这个太好了，这个的确是应该能够成为中国物业管理的明天。但是实际上因为今天的参加者，都是物业经理，实际上大家再想一想，如果加拿大的这种管理方式，如果适应到中国的话，这个物业经理会失去非常多的自由。他有很多的对物业经理的管理方式有非常多的限制，但是正是因为这些制度，一些条例，规范化的这么一个管理，就消除了在共管式公寓当中一些矛盾的发生。
我觉得加拿大有三点跟中国不一样，刚才余月瑛女士主要讲到服务商的问题。另外她刚才讲到Condominium 1998修改的部分。按照我的研究，因为我去加拿大研究，肯定是带着中国物业小区发生的问题去看，我觉得有三点Condominium跟中国不一样的地方。
第一点，这个物业管理有三个主体：第一是业主、董事会。第二个是物业经理。第三个是签约合约商。
第一个主体，业主董事会跟中国有什么不一样？中国业主董事会在加拿大注册为一个公司的。在中国为什么会发生这么多的矛盾？就是因为在中国业主委员会社区这两个组织没有被区分开来，在中国业主委员会同时兼有很多公共服务的功能，它不是西方传统意义上的物业管理的组织。同时政府有很多的公共服务，包括一些治安的管理，还有社会福利的活动，都会托给物业管理委员会来管理，中国物业管理成为一个混合体了，这样超越了对物业管理的范围，跨下了对物业人的管理这么一个时空，这样产生了很多的矛盾。
但是在加拿大这点规定得非常清楚，公寓大楼是一个公司Corporation，大家其实讲起来也可以理解，因为他这个董事会叫Board of Director，也是公司的叫法。每一个业主董事会的叫法就是跟公司一样的，业主实际上相当于一个股东。这个业主董事会构成非常清楚，责任和权利也非常清楚，这个大厦里面管理的范围，因为这个业主和这个社区居民是两个概念。业主是从物权上派生出来的概念，是基于物权的，是对物权的一个行使。业主董事会管理了三个帐户，这是第一点。董事会是一个公司，这样的话它占有至高的地位。
另外就是物业经理，加拿大的物业经理并不提供物业维修服务。一个物业经理只是有，大的公司可能有几百个物业经理，没有工程部那一块，这是第二个特点。
第三个特点没有工程部这部分，在加拿大有一个非常完善的物业管理的外部市场环境，有大量的签约服务商。如果你需要有什么样服务的话，通过这个物业经理，从市场上来购买这些活动。这样加拿大有一些自行管理，因为他有外围这么一个组织，这跟中国小区专制服务的特点不一样。中国将来会不会成为像加拿大那样？我觉得也是一个方向，但是肯定有中国本土化的一些特点。因为中国的小区范围比较大，有时候十几栋公寓组成一个董事会，有一个专属的公司。加拿大的业主董事会一般不超过两栋。比如说电梯公司，使用不是很高的，可能会先市场化，这是我的一点感受。
主持人（宋有兴）：谢谢李博士，时间很宝贵。世邦魏理仕公司的云总给我们反馈了一个消息，代表私下跟他问了一些问题，有一个共性的问题，一个重要的项目开发之前，前期介入，作为物业公司给开发建设单位怎么参与？能够提出一些什么建议？问这个问题特别多。所以咱们散会之后愿意听这个问题可以留下来，如果不愿意听可以离开了。
现在的时间给我们代表。
提问1：我叫包华，是一名律师。我想请问一个问题，刚才李博士所谈到的加拿大的共管公寓的规模并不是很大，那么北京的共管的公寓和小区面积很大，几十栋楼都不少见，几十万平方米都很多。北京自己管理自己的小区，这个在中国物权法上有基础。既然加拿大共管公寓的规模比较小，我想问一下在加拿大有没有业主董事会直接去管理自己的物业？如果是管理的话怎么管理？谢谢！
余月瑛：你的问题是说，在加拿大有没有业主董事会自己管理？也有，刚才我说物业管理公司种类的时候，第三类就是这个。这个要求业主董事会，他们的专业知识要非常强，因为责任很大，他们通常讲有法律诉讼的话非常麻烦。假如他们有这样的信息，而且有这方面知识的话，他们完全可以自己管理。但是自己管理的意思，并不是说日常他们会在办公室里面，他们还是要聘请外面的，一个专职的物业经理回来，要处理日常的事务。唯一的好处就是可以减少费用，因为是直接跟物业经理，给钱给他，不是通过物业管理公司，没有中间环节的收益，这是有的。
提问1：这种情形多吗？
余月瑛：这种情形不多，通常都是委托物业管理公司。不多的原因是因为，业主委员会董事会他们都是义务工作者，他们都是不支薪酬的，很多都是白天上班，工作很忙，只是每个月一次开会，完全都是义务工作，所以变成他们不会说要承担那么大的责任。
李国庆：我补充一点，加拿大物业管理有两点：一种是自管；一种是委托物业经理人。自管的物业经理都是规模比较小的，有的是只有20几户，这样的话聘用物业公司成本比较高。之所以能够自管，实际上物业经理都是购买服务。
提问2：欢迎余总裁到中国来演讲，我是江苏的物业公司，欢迎余总有机会到江苏做客。我有两个问题请教一下。因为刚才余总裁也介绍了业主董事会委托给物业公司来进行管理，我想问一下委托的费用是如何计算的？你们加拿大的政府是不是有相应的规定？或者说是按照市场的价格来定的？还是按照政府的价格来定？这是第一个问题。
第二个问题，你们两位专家在前面介绍讲到，业主委员会是一个公司，我们知道中国的业主委员会是一个民间的组织，不是一个法人机构。我想请问一下，加拿大的业主董事会是不是一个具有法人机构的一个独立的公司？如果是的话，我想请问一下，因为整个管理的过程当中，应该涉及到很多公司，物业管理费，税收是怎么解决的？是业主董事会来纳税？还是物业公司进行纳税？谢谢！
余月瑛：谢谢陈先生的问题，也谢谢你的邀请。这个物业管理费是完全由市场决定，政府是完全没有任何干预，是市场的调整，基本上业主董事会他们会按照市场的同类型的大厦是收多少，他们心里会有一个数。
而关于每个大厦是一个公司，但是这个公司跟普通真正经营的公司是完全不同的两个概念。他们没有税收的问题，也不可以进行任何的经营，是非牟利的一个公司，名称虽然叫做Corporation，但是他们并不是跟其他的Company，他们是完全不同的。而且在加拿大所有公司你要经营的话，都有一个叫做GST Number（音），税收的Number，但是所有的公寓大厦是没有Number，是不可以进行任何的经营。所以没有说要创收这样的东西，是完全没有的，公司只是一个名称而已，但实质上是有根本的区别。
提问3：我有两个问题请问余女士：第一通过您的分享，我们了解到加拿大物业服务公司严格按照合约来履行他的服务程序。那么如果业主提出合约以外的服务请求，物业公司怎么处理？
第二个问题比较敏感，就是在加拿大物业从业人员的收入，在加拿大国家当中处于一个什么样的水准？谢谢！
余月瑛：物业管理合约里面，当然最重要的一环就是规定，收入有多少钱？管理这栋楼通常都是每年收入多少钱？至于你说的业主他们要求管理协约以外服务要求的话，个人通常是没有说允许个人的要求。因为每个月开业主董事会，都是个例会，物业经理只是跟业主董事会开会，而不是跟业主开会。而我们的范围都是管理公共的范围。而每一个业主里面的，房子里面的东西，比如说电器，他们自己的地板、墙地这些、抽水马桶、浴缸这些是完全跟物业管理公司没有关系的。我们管理的是大厦，公共的设施、电梯、冷暖气、园艺、大堂、清洁、保安，这些而已。
你说到物业经理的收入，你要管理多少栋大厦？属于一个白领的工作，可以跟你说，假如是刚开始的物业经理，起步大概有4万多加币，当然要看你看多少栋大厦？比如两三座比较高级的经理，可能就6万、7万的情况。
主持人（宋有兴）：是属于中等？还是中下等？
余月瑛：应该属于白领的阶层。也有很多的参差不齐，如果你的经验比较浅的话，管理的大楼比较少的话，收入又不同。你管理的多的话，能力强，那个范围是挺大的。
主持人（宋有兴）：刚才提问的先生你是哪里的？
提问3：来自河南的物业公司（音）。
提问4：我是来自河南凯林物业（音）。我有几个问题：第一个问题关于董事会选取的时间和程序。第二个专业的工程师做评估报告，隶属于哪个单位？第三个就是物业公司推荐合约商被董事会采纳的比例有多少？
余月瑛：第一个问题，业主董事会的选举的程序，是通过每年一次的业主大会，业主大会其中一个很重要的议程就是选举业主董事会，业主董事会是整栋大厦最高的决策机构。他们对大厦的运作制定他们的方向，而物业经理他们是执行者。而这个选举通常都是比较和平进行，很多时候，有一些大厦也是根据不同的人口结构，有些是非常踊跃。华人多的地方可能比较冷淡一点，他们不大喜欢参与。加拿大这个社会基本上就有做义工的习惯，他们年纪很小，小时候已经灌输了做义工的习惯。而且在读中学，你没有做够做义工的时间，是不可以毕业的。所以在他们的观念当中一直是做义工是一种光荣，所以变成了很自然，到他们买了一个单位在大厦里面，很多都很喜欢参与这个大厦的运作，这是第一个问题。
第二个问题，你说的专业工程师的报告呢，这个是非常重要的，也是新的公寓大厦法硬性规定，每一栋大厦必须有专业工程师的报告。而这些专业工程师必须要有政府认可的执照，才能够做这份报告，也是私人公司，但是是跟政府没有关系的。
第三个问题，你说假如物业经理推荐的合约商，采纳的比例有多少？因为业主董事会他们能够挑选物业管理公司，都是基于一种互相的信任，通常采纳的比例是非常高的。像我自己为例，推荐的基本上业主董事会都会接受。
提问5：第一个问题，我想问一下董事会在刚交楼的第一届董事会，选取的时间和交楼的时间，有没有明确这样一个规定？因为有一个真空时间段，比如这个楼盖完了，交楼了有一个时间，以后程序化会方便。
余月瑛：第一次大厦公寓法规定，假如51%的业权是从发展商转移到普通业主的时候，你就可以开一个Meeting（音），叫做（英语），就是财产转移大会的话，这个时候完全就是从发展商拥有的物权，就转为业主的物权，在那个时候有普通的业主可以选择自己的董事会。而且在那个时候呢，你假如不喜欢物业管理公司，也可以，也是那个时候也可以炒掉。因为通常物业的发展商，他们盖楼的时候，因为为了工作的连续性，特点都会自己选择物业管理公司。而在产业转移到业主的时候，由发展商转移到业主的时候，那个大会的时候你可以做两件事：你们有自己的业主董事会，而且也可以转换管理公司。
提问6：感谢余总裁，我是来自山东佳妮物业（音）李。我提两个问题。第一加拿大物业储备基金跟我们国家的专项维修基金有什么不同？这是第一个问题。
第二个问题他们储备基金这块的使用程序，是怎样的使用程序？谢谢！
余月瑛：加拿大的储备基金是非常重要的一个环节，也是在共管大厦里面有很严格的规定。这个储备基金专门是有一本书，是由专业的工程师他们规划的。通常就是有40年的规划，每一年是做什么东西？而且每一年储备基金要达到一个什么样的数额？比如今年你要达到120万，明年是130万，一定要达到这个数。
假如是达不到的话，有一个空间给你，十年之内一定要符合这个标准。有些大厦他们可能因为管理费太贵了，实在是不能够符合达到这个储备基金的要求的话，有一个叫做（英语）会硬性规定，向每一户业主有一个特点的征收，比如说缺口有10万块钱，而住户只有1000户，那么每一户就要交1000块钱，这是特殊的、额外的征收，是为了这个储备资金。因为法律规定一定要符合。
我相信这个跟国内的专用维修资金应该是比较相象的东西，只不过我们的规定是非常硬性的，是不可以改变的。而他使用的时候，我刚才也提过，所有的储备资金必须是严格按照，在工程报告里面他说是要做外墙的维修，你就得做外墙的维修，你不可以拿去付电费或者煤气费，这是不可以的。
提问7：使用的过程，专用维修基金要政府签字，一级一级打报告，他们有这个程序吗？
余月瑛：完全没有这个程序。加拿大很多的东西，特别是物业管理这一环，政府是完全没有参与。因为完全是属于私人的行为，而我们这个每次用这个资金，只是严格根据工程师的报告，是业主董事会决定，根据这个工程师的报告推荐，由他们来招标，然后业主董事会开会决定用哪一家就可以了，政府完全不管这些东西。
主持人（宋有兴）：我利用这个机会冒昧地回答刚才余总裁演讲当中的一个问题，她说她们的合约服务商以及物业公司，特别是合约服务商他们里面的人员都有一个工伤保险，她演讲的过程中，她不知道在中国内地有没有？我简单回答一下，答的不对请大家指正。从新的劳动合同法里面出来以后，要求买保险，但是咱们有一个困境，就是政府的指导价，这个指导价，从我们国家的物价水平、收入水平各种情况来看，目前的物业管理服务费政府指导价定得非常低。那么我们困境就在这里，这个杠杆让你买保险。那边有一个杠杆只有很低的收入，所以这个情况很多时候很难实现。
崔永亮：我想请教一下两位，在加拿大物业服务的实质内容，其实都有合约服务商一直由专业服务公司来提供。我们物业公司主要是扮演协调和监督的作用。我们物业公司的核心竞争力体现在什么地方？或者说应该如何培育他的核心竞争力？谢谢！
李国庆：在加拿大就是说，这个物业管理公司实际上他不提供实质性的物业维修活动。但是物业经理的责任非常重大，他有两个方面的职责。第一个就是他要保证这个大厦的安全运转。另外一个就是合法运转。因为安全运转实际指的设备和技术方面，一栋公寓里面有很多专业的设备，这样定期检修什么的，都是物业经理的责任。
另外加拿大是法律非常健全的一个国家，业主董事会做出任何的决策之前，他一定要先去问一问这个物业经理，这样做合适不合适？因为他们有相应的法律规定。这样的话，这个物业经理实际上，他虽然是受聘于这个业主董事会，但是实际上这个物业经理在实际操作过程中，他有非常多的能动性。
提问8：我有一个问题，就是物业费里面，收费标准涵盖的内容，也就是说使用范围我想了解一下，刚才谈到了合约商的费用，还涵盖其他的项目没有？所有的物业交钱交到一个统一的帐户里面，还有其他的一些项目吗？收这个费，业主都知道钱用在哪里吗？
余月瑛：管理佣金，我们是没有管理佣金这回事，是每个月的固定酬金。物业管理公司其中一个很重要的职责，就是制定每年的财政预算，财政预算里面有很多项，几十项。其中最大的就是煤气、水、电，通常这个占40%多，因为这些都是全包的。而且下面每一项的维修都列得非常清楚，还有最后一项就是储备资金，而全部的费用加起来一个总数，比如有300多户的住户，而300多户他们在大厦的法律文件里面，都在大厦里面有一个比例。比如说1011这个单位，他是占大厦的0.038%那样，然后乘以他的百分比就得出他们每年的管理费是多少钱？全部是一次性的。
(责任编辑：现代物业) |
