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高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（八）
云惟鸿：谢谢大家有这么高的兴致留下来听我说15分钟。我今天特别专注在一个议题上，如果放到国际上大都市，在昆明有一位女士，开发，放在台湾、香港绝不是小案子。
我听到一个事情，像中国的这么一个市场，通常规划期的一个事情都会放在建设上面，这是所有的市场，多年来都是做同样的事情，走过的历程都是一样。我们在台湾、美国看到很多这样错的事情。业界跟我们一样，在行业里面犯了很多错误，从同业身上看到很多错误之后，有一个调整法来跟我们业界共享我们的答案，不能说是最终答案，这个答案算是业界很多人会同意的看法。
我先把台北双子星开发计划拿出来看，打算做BOT，台湾从飞机场到火车站这么一个中心点枢纽。前期计划是我们做的，国际发展趋势，我想用（英语）这个程序讲讲，究竟做重大案子开发的时候，该走的流程是什么？（英语）就是（英语）。
今天这么大的规模，处于台北最重要的地点，应该考虑的方向感是什么？我们先把（英语）谈一谈，这个地点应该做什么？不该做什么？也是交通枢纽，所有的火车、高铁、巴士、地铁，想象的交通工具都是经过它门口的，四面八方都是最大的（英语）马路。
还有其他的案例，针对这样中心枢纽国家最重要的交通枢纽，他该有的一个样品，我们可能会做类似很详细的一个（英语）。比如香港的（英语）也是这样的地方，或者中央车站也是（英语），也会这样做。这个是一个表面性的图案，实际我们做的时候，进入很深的细节，可能把所有类似的（英语）做成几十页，跟业主慢慢慢慢沟通，很漫长时间的。
再来就是（英语），我们可能会分析说（英语）当作样品，是使用的细节，（英语）也是这样，这个报告本身可能很详细的，这是几十页的议题。把别人的类似样品完全解读出来，他的地点，这是非常有影响力的案子，不是一个大楼，有很多社会使用功能的地方，跟机场的关系是什么？周边的产业有什么？很详细地做出来（英语）。
再来就是伦敦也是，同样的样品（英语）。那好，这个业主委托我们来做（英语），这是台北市中心，它如果盖完以后，变成继台北101之后最高的楼，两栋加起来76层加五十几层，是很大的一个产业。现在的火车站在这个地方，火车站跟它比起来，是一个小东西了。
同样的道理，我们这里所有的基地面积，还有所有的使用用途，还有怎么样去做？谁会使用它？现在台北最大的（英语）就在这个地方，上个月已经开始使用，类似这样的。
回到我们真正的今天所谈的关键议题，交通枢纽重要性在国际上，不是一栋楼，是一个交通中心枢纽，不是台北的交通枢纽，是东亚的交通枢纽。它是台北捷运枢纽，都会经过这个地方，等等类似这样的程序。每个站去哪里？我们都会分析好，造成一个客户的流量。
台北其他的开发案子，类似这样的我们做一个比较性，这就是叫做C1、D1，这个产业在台北是最出名的一个（英语）案子。如果真正盖完，土地面积是13万平方米，基地面积D1是1.8万左右，硝基是31万平方米，国内这个土地不算大，但是对台湾来说这是非常大的土地，而且政府唯一能够提供社会大众，在市中心枢纽里面，算是很重要的。
这是样品，概念性的东西。我想接下来，我要把这个议题变成另外一个讨论。实际上我们今天，我想把这个作为样品，谈一下我们怎么走流程？流程才是关键性。
（希望后面看得到字体，是不是够大？）
我想做的一个工作实际上是这个样子。在这个案子出发以前，我们该做什么？我把这个议题变成一个程序，再跟大家一起讨论一下。那么大的案子，你要花几百万投资一个庞然大物，跟76层一样的原理，你必然做很多前期规划的东西。我们的建议是这样的，你必须从周边的这些产业开始，这个我们大家都会做，你不做建筑师也会帮你做。
在周边基地公路设施的状况，有什么东西？比如交通，跟使用者、公共设施有关系。再来就是往后走这几年内一些重大的公共工程，会影响设施的使用，经济层面都会有影响。
再来就是经济层面的分析，对这个市场的成长是减少还是增加？因为消费者跟这个GDP是有关系的。这个庞然大物两三年出现在这个市场上，如果GDP往上走还是往下走都是有关系的。
我们今天想谈的议题，就是说究竟你消费者是谁？你盖栋大楼是为一个建商服务？你要知道最后谁来？你要知道消费者是谁？或者潜在的消费者是谁？潜在的消费者有两三个因素：
第一，谁是周边的人？
第二，够大的时候不一定要周边的人。
在这个情况之下你要考虑到你的产业（英语），大家都会来的时候，跟周边的人口是没有关系的。因为大了以后会吸引上海的客人来玩，或者其他地方的人来玩。你必须把所有的人口数量结构变成一个量体。学问是怎么样把你的消费量体，重复的过滤以后，变成一个量体是跟你大楼有最直接关系的。附近有100万人，不代表有50万人是你的客人，这个（英语）最关键的就是说，怎么把整体的人口在周边变成跟你有关的人口，这个学问、技术性在这里出现了。
再来就是宏观产业的发展，比如你是做住宅，这附近的住宅是怎样的情况？
再来就是价格分析，你要想想整个经济的发展，还有你的客运怎么来的？
再来就是潜在的市场分析，办公室、形态等等。这个大的产业（英语）我会把所有的流程走完，比如说办公室、商场、住宅、都跑完了，弄成跟他最有关系，潜在关系，而且重复做的，好像过滤的米糟一样，剩下的全是米，这样就变化真正整体租金的发展，或者零售业的发展跟营业额的分析，这应该是你从上面走了几十步以后，逐渐走到这两三行来了，你的数字，郝小姐你很关心，你在开发的时候，你关心这个数字最终拿到多少钱？你不知道（英语）这个怎么走来的？周边一平方米是多少钱，你叫一个数字，是增加20层还是减20层，应该是这么做的。
庞然大物投资400亿的时候，可能会问你为什么是2000，而不是8000？刚才101上市的时候他说要4000台币一平方米，结果从来没有要过，到今天是1000块，这个评估是大有问题的。为什么？评估的流程是很有学问的。今天早晨我为什么想跟大家重新讲的问题，我们另外一个流程是什么？是物业管理，既然你的客人是谁？是什么样的国际公司？是什么样的住户？零售是1000万还是100万使用的空间是不一样的，是你要帮他定位的，把他的舒适度、高度都要考虑到，这些东西都很完整地交待完，在一本书里面，然后才开始这个建筑是谈设计的概念议题。
通常在快速发展的开发市场，像中国这样，我们看到另外一面，开发商买了一块土地，想赶快赚钱，谈妥融资的百分比，先找一个建筑师画图出来再谈怎么盖？什么时候盖完？接下来就问预售小姐，什么时候预售完？经济发达很快的市场没有问题，永远有需求。如果像北京、或者像台北、东京问题就大了。有时候GDP是负数，不是正的。你盖完这栋大楼3楼以后，经济是倒闭的，快盖完的时候，台北经过两次负的GDP成长，他的股东就完蛋了，几百亿拿出去回不来了，学问就在这里。
周边这些议题都要处理，空置状况、租金、交易、租户类型、商圈等等。
再来就是零售空间，零售是最困难的，零售现在是（英语），不一定是周边的人才会来买你的（英语）产品，有时候是从别的城市、别的省来的。他的量体多大？多小都是爱科学地量化，从整体、宏观变成一个具体跟你的产业、跟你的定位有关系。因为你卖一个比较便宜的产品是很不一样的客运量，等等，我们也做了同样的产品出来。
这些都是我想到的，我想提醒一下就是说，在今天我很惊讶地听到，在座很多朋友，盖的楼体积很庞大，体积很庞大是一个对市场定位的问题，就是硬体。我建议硬体要请一些专业人，把你硬体管理的（英语）提早做，而不是设计的时候才做。否则的话，建筑师跟厂商搞不清楚，他们就使用很多硬体的设备，跟你大楼没有多大关系，可能是一个传统的关系存在，就用他的什么东西，你盖了整栋大楼才叫管理人员进来的来，已经太晚了。使用端的人一些条件的问题，换句话说如果你要开发重大事情，这些东西都要设定，就像101，还没有开始画图的时候，就开始把使用端给确定了，他的硬体是什么？把这个议题完全整理好，我们才出发。
我们的建议是什么？目前很多业界比较开发的案件，还没有人出钱，就已经开始研究了。另外一个就是台湾肥料公司，做一个很大的案子，在蓝港（音）是我们的工业开发区，有（英语）、有住宅，花了两年做这个事情。可是那个土还没有动，把他所有概念性弄成集本先搞清楚，然后谈，土地已经取得，其他的都没有，都没有见过面。国际市场上一些新的开发，（英语）都是走这条路线，不是对和错，只是人家的经验告诉我们他们是这么做的。三五年以后上市以后，也会考虑这个（英语），谢谢大家！
(责任编辑：现代物业) |
