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提问8：这个物业管理费的标准是每年不定的是吗？
余月瑛：是，每年不定。
提问8：谢谢。
赵静：我是和谐社区的赵静，物业经理和（英语）每个月开一次会议，那么普通业主可以开这个会议吗？这是第一个问题。
第二个问题，专项维修资金，有三个帐户，在中国维修资金在政府那里，有很多问题，北京有很多业委会拿过来这个钱了。我想知道在加拿大存不存在，如果这个维修资金在我们的（英语）里面，有没有说可能会被贪污啊？或者挪用的情况发生，谢谢！
余月瑛：每个月业主董事会的例会业主董事会不会参加的，特别有非常特别的理由，他本身对大厦有很大关系的事项，他才被邀请参加。而储备资金在加拿大共管大厦公寓法的要求是非常非常严格，因为我们每个大厦都有一个审计师，每年都会进行审计，这些费用完全是不可以挪用的，而且在一个专用的户口里面。所以不会发生这样的情况，因为在每个大厦，每一张支票的支出，通常的程序是这样的。
首先在管理大厦的物业经理，他首先在发票，合约商拿过来的发票他会先看一下，然后物业管理公司如果金额大的话，再交给区域经理，再要审批。审批完了以后再交给业主董事会，而业主董事会呢，要有两个业主董事会的成员签字，支票才能够最后拿出去。
提问10：主持人早上好，李老师、余老师早上好！我提两个问题，余老师能不能继续为我们讲讲。
第一个说到工程的评估报告。请能够再具体介绍一下吗？在什么时候进行？由哪些资质公司进行？涵盖土建、公共设施？他提出的工程评估报告之后，在执行上，物业管理公司和业主董事会，他们应该注意什么问题？这是关于工程评估报告，请给我们简单介绍一下，这是第一个问题。
第二个问题是给业主董事会成员购买保险，在加拿大是给他们买什么保险？这个比例，保险费额是怎么确定的？作为受益人在什么情况下可以享受？我觉得这才是对业主董事会一个很重要的保障？也向请教你介绍一下，谢谢！
余月瑛：这个工程评估报告，1998年的修订案，是全安大略省所有的大厦都要进行。现在新的大厦他们盖好楼以后，在11个月份里面有一个叫做（英语）。然后其他的以前十几年，20年以前、30年以前的大厦也必须有这样的一份工程评估报告。其实这个报告最重要的目的是，保护业主的利益。因为曾经出现过有些大厦，当他们要进行重大工程的时候，结果大厦根本没有钱，所以就对整栋大厦的价值，可能都卖不出去。
是怎么进行的？由专业的政府认可的工程师，对整个大厦方方面面，每一个角落所有的地方，都会进行一份评估。通常那个评估报告有几十页纸这么厚，而且他是有40年的规划，每一年的规划做什么都写得清清楚楚。不单这样子，每三年都会做一次再评估。第一次三年只是在金额上做一个调整，而第二个第三年专业工程师会亲自到大楼里面，再对以前他们所做的报告，对每一个地方，每一个角落，再进行一次核准，再进行一次评估，是这样的。
第二个问题是说业主董事会成员的保险，这个也是非常重要的。因为董事会的成员他们都是义务工作者，都是不支薪酬的。而他们的专业水平毕竟是有限的，所以有时候在他们的判断可能会有失误。比如一个工程拿过来，有一个5万，有一个是4.5万，一个4万，他们可能就倾向找4万那一家，但是最后可能这个工程就出现了失误。而这些都是业主董事会他们是无心之失，所以大家可以保证他们的利益，不会对他们本人进行追究。
而保险费呢，金额大概也是非常便宜，大概100、200多块钱，对于那个范围的那项保险。因为加拿大的保险分为几类：一个就是水险，万一大厦发生了水灾、漏水，顶层大楼由顶层到一楼，大水淹没了。还有火险、锅炉爆炸这些，各方面都有。而业主董事会的保险只是其中一项。
李国庆：给业主董事会的保险我觉得非常重要，因为他是实现物业管理商品化的一个前期条件，如果没有这个保险的话，会发生很多的问题。但是就是说这个保险是给业主，公寓大厦有这个责任给所有业主和成员上保险，最终的目的就是在事件发生的时候，业主的利益不会受到损害。但是对业主董事会成员有很高的要求，他做出任何决策之前，必须向专业人员咨询，如果是他失误的话，不在这个保险之内。
提问11：你好余女士，我是来自商丘职业技术学院的，有两个问题想问您一下：
第一个问题，刚才您谈到在收取物业费的时候，每个业主特别是水电暖气这些费用是全包的。第一个问题就是全包是如何包的？应该由谁来包？每个业主的费用标准是相同的？还是不同的？
第二个问题刚才您提到物业公司的收入是固定的酬金，那么在固定酬金当中，每个业主交纳的费用标准是不是一样的？物业公司如何来进行核算？
余月瑛：加拿大的物业管理费是非常非常单纯，完全是按照每一户，基本上是每一户的面积。比如你那个房子是三房一厅，但是只有一个人在那里住。另外一个房子只有一房一厅，但是有三个人住，他们的收费是按照比例来收，并不是你人多交的多一点，不是人少交得少一点。而水、煤气跟电，你用不用都是一样，因为都完全是按照房子的面积在大厦的注册里面的比例，每一个、每一户都有他的比例，按照那个比例来计算，跟个人、跟你们家庭没有任何关系。
李国庆：我补充一下，这个比例的指数写在购房合同上。这个比例对公共费用的贡献比例和对公共设施的股份比例，每家都有一个系数，然后有一个物业费的总额，乘以这个系数就是你家的费用。
余月瑛：物业管理公司的酬金也是在大厦的预算其中一个部分，所以也是按照每一户在大厦中，所占的系数比例来计算的。
提问12：余老师你好，我是《现代物业》编辑王洋，我有一个简单的问题，电梯费在加拿大怎么收？
主持人（宋有兴）：是指运行费还是维修费？
提问12：是运行费。
余月瑛：所有的合约商没有分开收费的，都是在一个总的预算里面，好像电梯每个月的维修费比如说是3000块钱加币，那么一年是3.6万，也是打在预算里面，然后就是每户滩分，这样的情况。
提问13：主持人，嘉宾你们好，我是来自河南商务厅服务中心的李国华（音）。我听的意思是加拿大没有大型的物业社区，好像每一栋都，单独的楼都是一个独立的公司，那么存在的问题就是，不可能在设计的时候，规划的时候一栋楼就是一个独立的系统，规模出效益也降低费用。那么不同的大厦，不像中国的社区都是几栋楼有一个大门。我想总是存在着一个松散的社区，但是这个公用的设备，包括电力、道路、还有绿化怎么管理？费用怎么出？政府在物业之间有什么作用？谢谢！
余月瑛：我想这就是加拿大跟中国最大的不同。加拿大人口只有3400多万，而中国有13亿的人口。每栋楼或者每两栋楼他们都会公用一个公共的设施。这样的好处其实就是生活指数更加高，游泳池你去游泳的话，只有两三个人在那里游泳。而网球场任何时候去都是可以打网球的。其他的打桌球、健身，随时去随时有地方给你用，我想这是一个作为加拿大人，这是一种福气。
而中国呢，的确是因为很大的社区，他们很多人去共享有限的设施。我记得我看到一篇报道，有些移民他们说在那个社区有非常漂亮的足球场，但是他们说居然一天没有见过有人在那里踢足球，而且网球场从早到晚都是空的，我想因为人口少的关系，所以变化他们的生活指数，他们能够享受的东西非常高。但是当然另外一方面，付出的费用相对也更高。
李国庆：在加拿大70%的居民居住在独栋的别墅，30%住在公寓。现在的比例正在不断的增加，主要是老龄化发展得很快，老年人希望到公寓里面享受一些共同的服务。两栋大厦一个足球场，费用是非常庞大的，包括里面的道路，这个业主是无法承担的，政府又没有补贴。
余月瑛：政府是完全没有干预。足球场是没有，两栋大厦他们有两个网球场，有篮球场，有游泳池、有桑拿、浴池，这些是最基本的设施，基本上每栋大厦都是这样。所以你住在大厦里面，每天你都可以享受所有的这些设施，而不像在国内，可能你住在一个大的地方，可能一年到头没有机会去享受，但是在加拿大基本上没有这样的情况。我看见很多人每天早上去游泳，下午去打网球，可以享受一些高素质的生活。
主持人（宋有兴）：余总裁不仅能搞物业管理，还比较适合回大陆做计生委的主任。最后一个问题给那位先生。
提问14：我是来自武汉东河的王中刚（音），因为我们刚才所有的嘉宾都是问了加拿大的一些问题，我想问一下李博士，因为李博士是做我们城市发展研究的。我们同行都是做物业的，能给我们分享一下中国物业管理行业的发展，未来的走向会是什么样的？我们下一步的物业管理行业，是不是会推向一些比较老的这种社区？或者一些居民区？
然后还有一个问题就是想问一下我们余总裁，因为她说过加拿大的物业管理公司的话，是非盈利的一种企业，那么他不盈利的话，这个公司存在有什么意义？就这两个问题。
李国庆：我先回答第一个问题，实际上因为今天介绍加拿大的物业管理情况，加拿大的经验对中国的物业可能有几点启示。
第一个启示就是说，在中国业主的概念，业主概念和居民的概念没有区分开来。
另外就是业主委员会从他的本质来讲，是一个经济的组织，实际上对他公共资产的一个管理。他的这个管理范围也非常清楚，但是在中国的现实当中，他和这个社区的组织是有交叉的地方。我们到西安，中西部调查的时候，业主委员会承担了更多的公共服务的功能，可能在沿海的地方服务功能越来越小，他们的模式是深圳从香港引荐，但是80年代深圳政府没有那么多的人力、物力，所以他们把政府服务协作的功能，就委托给业主委员会了，这样在中国就形成了一个物业管理和公共服务的一个混合的特征，这是中国的一个特点。
但是我觉得加拿大，把业主董事会还原成一个非盈利的经济组织，我觉得这个对中国是有参考价值的。咱们先把业主董事会和物业公司应有的位置还是应该搞清楚，我觉得应该先明确业主董事会，他行使物权的一个经济组织，这样把业主和居民，一个是经济人的概念；一个是社会人的概念把他区分出来，我觉得这是一个特点。
第二个特点，我觉得加拿大对中国的一个启示，他的外在签约服务商，在中国现在都是一个小区专制，有全套工程部。当然中国有他的特点，一个小区的规模比较大，他可能需要这些。但是我觉得签约服务商我觉得对中国也是有很多的启发，我觉得使用频率不是很高，比如说跑水服务、园艺服务、电梯维修不是很高。这些物业服务从一个小区分离出来，形成物业服务的一个市场。
余月瑛：刚才这位先生的提问我要纠正一下，你说加拿大的物业管理公司是非牟利，这是完全错误的。加拿大的物业公司是以牟利为最终目标，拿到最多的合约，能够管更多的楼，酬金就会非常多，我们的目标是牟利。我说的非盈利是大厦，大厦有一个法人的名字，但是他不是一家公司，虽然他也是叫NTCC那样，他是一个公司，但是并不是一个真正的公司，只是一个法律上的名字，他是不可以经营，他的功能基本上在政府登记，而且业主他们交费、交管理费、其他费用都是交给这个开户的这个名字。而物业管理公司他们绝对是要赚钱的，而且他们是以拿到更多的合约，拿到更多的大楼为他们的最终目标。
主持人（宋有兴）：非常感谢各位代表的提问。尤其是要感谢余总裁和李博士给大家的解答，那么我们用热烈的掌声谢谢大家！这个互动环节就暂时告一段落，这个会议没有完。在今天上午活动结束之前的时候，我给大家说几件事：
一个就是下午的考察，是两点十分，集中的地点是在咱们昨天上午照集体照的位置，有人带着他们到很著名的清华科技园去考察。这是第一个事。
那么第二个事，就是我刚才讲过了，咱们散会以后，待会儿我宣布结束以后，请大家希望听云总介绍关于前期介入的代表，大家可以在这个地方继续留下来，咱们会务的人员也要陪一下。
第三个是我也非常荣幸，这次《现代物业》杂志得到了很多人的支持和帮助，我觉得有必要在这个地方给大家介绍一下，咱们余总裁还有李博士也是我们这个杂志的专栏撰稿人，我们的主持人崔永亮老师，他是中国人民大学在读的博士研究生，同时也是我们这个杂志的记者。请崔老师给大家见见面，已经见过很多面了。我们有这么一个团队能够为大家提供服务，我觉得还是挺幸福的。
后面有一位是咱们杂志社的媒体营运总监，时云女士。旁边那位是清华大学继续教育学院物业管理高级研修班的负责人王薇老师。这边这两位美女，戴眼镜那一位是咱们著名的成忻编辑。那一位曾建萍是咱们杂志社财务部的出纳员，也是我们发行的客户代表。这边这位是咱们杂志社的大才子，你们如果看杂志比较多的就知道他的名字，他叫王洋，他的英语和摄影都是顶呱呱，有的读者非常喜欢一个栏目，就是我们的百家谈的这个栏目，这个由他负责主持编辑，王洋。
今天上午的活动我们就暂时告一个段落，继续听的那么就留下来。这个时候我建议，云老师也非常辛苦，还要吃午饭，所以我建议云老师讲的时间尽可能短一点，也不影响你自己休息和吃饭，其他的代表也可以保证吃饭时间。那么今天上午的时段，就到这里。
宋有兴：今天上午的活动就到这里结束，好，谢谢大家！我们再次感谢余总裁和李博士
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