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小区分治带来的问题
物业管理区域划分缺乏明晰和连贯的指引，直接导致了一个小区分由两家或以上不同的物业服务企业实施管理服务现象的产生，同样的，也带来了一些问题。
《条例》第九条明确规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”这一点，成为摆在正在实施“分治”管理而又想成立业主委员会的小区业主们面前的一个难题：如果属于同一物管区域，如上述实例二中的天成广场，各自为政的两个业委会的合法身份如何确认？是否如果双方都不妥协的话，两个业委会只能就这么一直保持着现状，有实无名地继续为各自的业主服务？
又上述实例一中的盈彩美居，如果要成立业主委员会，是一、二期成立一个，三期成立一个呢？如最后划分标准出来，分期开发的小区实则应属同一个物业管理区域，那么，分由两家不同物业企业提供管理和服务的业主们如何才能得到物业企业的一致协助呢？又或是在确认同属一个物业管理区域后，便得有一家物业企业退场？业主们在业委会未成立或成立的情况下，又如何评定哪家物管应该留任？毕竟两家物业管理公司采用的都是不同的管理模式，又都是封闭式管理，三期业主不清楚一、二期物业管理工作的情况，一、二期业主也未曾接触过三期物业管理，届时难免又会出现意见分歧。
同样的，实例三中的问题更难调和，本就是很明确的一个物业管理区域，可业主间已自行明确地给自己划分出了明确的界线，若然该小区想成立业委会，“三分之二以上”这一标准将难以达到，因为这是两个不同诉求的群体。
“物业服务企业在这个关系群体中，处境比业主还要被动。”东山区一位不愿透露姓名的物业管理小区主任如是说。他认为，没有具体的物业管理区域划分标准是导致小区分治的主因之一，不管是哪种情况下的小区分治，物业服务企业，尤其是没有开发商背景的物业服务企业会处于相对被动的局面。“物业服务企业是被动地圈入物业管理区域划分迷局中的，现在物业管理市场竞争激烈，能投到一个盘也不容易。” 他表示，实际管理中也不容易，尤其是如果配套设施设备共用的，不能分割独立使用的区域，两家物管公司共同管理，在保养维修过程中，难免会存在疏于管理或相互推诿责任，最终受害的还是业主。
实际的指引与区域划分标准并重
当我们将这些问题一股脑地塞进“分治”概念中时，几乎就迷失在“分治”迷局当中了，然而，我们又心满意足地寄望于“具体的物业管理区域划分标准出台”把我们带出迷局。或许，我们更应该思考的是一个问题：解决问题之道在于区域划分标准，还是标准出台后的实际操作？
《条例》就物业管理区域问题给了我们一个大方向的指引，但不可否认的事实是，到目前为止，相关的切合实际的具体的区域划分标准和实操都还没出台，这不但使“分治”中的小区业主们困惑，也无意中给实施服务的物业服务企业提出了新的思考：如何辨别招标小区为同一物业管理区域？面对设备共有不可分割、但业主委员会对外发包的标的可否应标？应标后，如何实施管理和服务？尤其是在各地各小区业主的需求形式以及环境和条件差异都很大，已经很难用一种统一的模式提供服务的情况下，如何处理好当中的这些关系，将是物业服务企业在做好自身服务的同时，都无可避免要去面对的问题。
原载于《现代物业》杂志2008年1期总第79期 (责任编辑：现代物业) |
