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[物管区域划分的内容精要]
所谓物业管理区域，是指相对独立的、只成立一个业主大会并由一个物业管理企业实施（或由业主自主实施）统一物业管理的区域。该区域本质上是民事领域中区分所有建筑物的区分所有人共同行使其建筑物区分所有权的区域。目前，我国绝大多数物业，特别是新建物业，都有规划、土地等部门的批准文件，其占用土地的四至界限是明确的，附属设施设备的产权是清晰的，一般情况下不需要再专门划分物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅，在房改售房后，其共用设施设备产权不明晰，实施物业管理时，随之带来维修养护责任不明确。还有过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑，其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强，若单独实行物业管理，不是侵占相邻物业业主的利益，就是成本太高，浪费资源，难以运转。以上情况，在推进物业管理工作中，需要各地依据实际情况，制定划分物业管理区域的办法。在实践中，物业管理区域有按一个自然街坊、有按一个封闭小区、有按建筑物规模大小等不同标准来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。根据《物业管理条例》第九条第二款，在划分物业管理区域时应充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循共用设施设备资源共享、规模经营，方便管理、降低管理成本、提高服务水平，有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则，以便于业主大会的成立与运行，便于在物业管理区域内实施统一的物业管理。
物业管理法律关系涉及多方当事人，因此，进行物业管理区域划分时，首先须明确由谁去申请、向谁申请、在何时申请，只有这样才能在划分时做到权责分明，高效快捷。而相关主管部门按何种程序划分则关系到该区域划分是否合理、适当，也有必要予以明确规定。首先应明确划分物业管理区域的申请程序。一般为：建设单位应当向区（县）物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请；其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办预售许可证前提出划分物业管理区域的申请。其次，须明确物业管理区域划分管理机关的相关工作程序。一般为：区（县）物业管理主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自业主大会同意后可合并为一个区域。如果已实施物业管理的不同物业管理区域经各自业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
国内物业主要分住宅物业和非住宅物业，基于两者用途不同，国内相关法律、法规一直对其做区别规定。在进行物业管理区域划分时，对其也应该区别对待。1、住宅小区物业管理区域的划分。 （1）新建住宅小区物业管理区域的划分。新建住宅小区，包括分期建设或由两个以上单位开发建设的，一般按小区整体规划设计范围划分为一个区域。而新建住宅小区内的店面等商住房、办公用房、医院、学校等非住宅物业，应与该住宅小区划分为一个物业管理区域。（2）原有住宅小区物业管理区域的划分应综合考虑以下因素：第一，处于同一街区（自然街坊）的或位置靠近的物业可以划入同一个物业管理区域；第二，基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一个物业管理区域；第三，宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个物业管理区域；第四，根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的可划入一个物业管理区域；第五，物业管理区域的划分范围，应考虑与居民委员会的设立范围一致；第六，其他应考虑的因素。2、非住宅物业管理区域的划分。非住宅物业主要包括商场物业、办公物业、工业物业、医院和学校等特种物业等，若其具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，从而具有相对独立性，能够产生规模效应，可以划分为一个物业管理区域。
[实务指南]
在解决那些因行政相对人不服物业管理行政主管机关划分物业管理区域的行政规划纠纷类案件时，应注意如下事项：
1、在物业管理区域划分行政诉讼案件中，如果待划分区域内的单个业主，认为物业管理行政主管部门的这一物业管理区域划分具体行政行为，影响了自己的具体权益，应当有权提起行政诉讼。而不能简单认为划分物业管理区域的目的仅是确立物业管理的联合体、确定业主团体的范围，而不影响业主的财产权，不影响业主对相关公用配套设施的使用，业主仍可选聘物业企业以及行使其他权利，分区不会对单个业主的权利义务产生影响，进而驳回单个业主的起诉。
2、该行政主管部门是否有此规划权限。国务院《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”制订物业管理区域划分规划，是属于对物业管理活动进行监督管理的具体工作之一，应当被认定为是在县级以上地方物业管理行政主管部门的行政权限范围内。但因国内各地方的房地产行政主管部门（或物业管理行政主管部门）设置体例不尽统一，审判实务中还须具体考虑当地实际情况。
3、物业管理行政主管部门在制定物业管理区域划分规划方案时是否考虑到物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。根据国务院《物业管理条例》第九条第二款的规定，物业管理行政主管部门在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在诉讼中，应当责令该行政主管部门举出证据证明其在进行物业管理区域的划分时，已经考虑了上述因素。
4、该物业管理区域划分规划方案是否经过被规划区域内的业主大会讨论决定通过。因为在进行物业管理区域划分时，需要对物业管理区域内的共用设施、设备等业主共有财产进行重新调整和分割，必然影响到每一位业主的切身利益，显然属于物业管理中涉及全体业主利益的重大事项。而依据国务院《物业管理条例》第八条的规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”为保护物业业主的合法权益不受损害，主管部门在制订物业管理区域划分方案时还应当将该划分事项及具体方案，向待划分区域内的全体业主公告，而且该方案必须经过待划分区域内业主大会的讨论通过才能最终决定。
（作者单位：浙江万里学院法学院）
参考资料：
[1]黄秀丽.北京法院首次确认单个业主可提行政诉讼.中国法院网/案件大全/行政案件.
[2]中华人民共和国最高人民法院公报.2005年第6期，第39-44页.
[3]黄秀丽.北京法院首次确认单个业主可提行政诉讼.中国法院网/案件大全/行政案件.
[4]全国各地有关物业管理的地方法规较多，多数已对物业管理区域划分问题做了相应规定，但不尽一致，此处仅举一例，针对具体案件应注意查询当地的地方性规定。
[法条链接]
国务院《物业管理条例》
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《浙江省物业管理条例》
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
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