|
现代物业发展论坛“教学•科研•就业”研讨会会议实录
大会主持人孙可：请各位嘉宾入座，第二阶段马上就要开始了，请工作人员招呼一下外面的嘉宾入座。今天下午的专题“调研与实践”第二阶段现在开始，主持人是中国人民大学的陈幽泓教授，有请。
陈幽泓：下午好，各位朋友们，我们很高兴我们的台湾的弟兄，来自台湾地区、台湾物业管理技术学院的陈建谋教授，给我们介绍关于台湾地区的物业管理的研究，我们欢迎。
陈建谋：各位女士、各位先生大家午安。今天我要报告的题目是《台湾地区物业管理信息系统发展之研究》。
在台湾地区，我们慢慢的发现整个社区的管理完善与否，将会影响到大楼的一个价值，是否得以维持的一个关键因素。所以说，很多大楼管理越来越受到重视。同时台湾地区近年来，慢慢吹起豪宅风，那么豪宅风就是标榜所谓，它有所谓的智慧化的建筑和所谓的高科技管理的风潮。但是在硬社会下，一般的住宅甚至商场，他们都是必须需要高效率，而且具有经济的管理模式。在台湾，由于整个人力的成本不断地提高，工资不断地在提高，以及物业管理之间的同业价格竞争，所以业者到后来发现，只有透过物业管理咨询系统，才能达到节省成本，来提升整个科技化和智慧化的管理。
在整个台湾地区，物业管理咨询系统的发展一个原则。主要是缘起整个集合式住宅，因应整个社区财务管理社会化的一个需求，以及为了要防止公款被占用的人为弊端。还有因为我们有非常繁杂的，行政作业的输入的需求，需要透过整个电脑化，才能来解决输入的需求。所以说慢慢逐渐发展出一条，整个社区的物业管理咨询系统。整个物业管理咨询系统它整个涵盖，比如说社区的财务管理、社区行政管理，社区的信息管理，以及社区用户管理等等，以这个社区功能管理为主的物业管理咨询系统。但是随着整个经济规模的成长，一些大型的商场，办公大楼，比如像台北101，统一梦时代广场，或者说一些大型的公共设施，比如高铁、捷运等等，物业管理公司他必须要面对非常复杂的物业设施威胁管理，仓库管理、采购管理，及人力管理的管理作业。所以慢慢整个业界得开发出一套，必须要具备物业管理、客户管理、员工管理、设施管理、仓储管理、采购管理、财务管理等等，以商业运营管理需求功能为主的一个物业管理咨询系统。综合以上，我们可以发现，在台湾地区整个物业管理咨询系统，大致就按功能属性来讲可以分两类：第一类，就是住宅型的物业管理咨询系统；第二类，就是所谓的商业型咨询系统。我们去看看整个住宅型管理系统，它的功能，大概可以罗列出以下的功能：
第一，社区资产管理，它必须要涵盖，比如说房屋的所有权、管理费的缴纳状况，车位的管理，车位资料的一个使用状况，公共设施的预约登记管理，租赁管理等等。
第二项功能就是社区的财务管理。他的功能必须涵盖收入的状况，收入的管理、收款作业、支出的管理，还有一些传票作业、财务分析、财务报表、一些支出等等。
第三项功能，就是社区的行政管理。它的功能涵盖行如行政表章，各项的行政表章的分类跟维护，还有一些建筑耗材，资产管理，社区的资产、财产的分类和管理，房客的管理、登记等等。
第四，功能就是社区会员的管理。当然他的功能就必须涵盖，比如说像帐号的管理，管理着所有人群组，还有个人的资料等等。
接下来，这个功能也是很重要的一个功能，所谓社区信息管理。其实主要就像是大的公布栏一样，他可以提供及时信息，发布及时信息，形势利益，社区的公告，像会议记录，整个管理委员会开的会议必须要呈现在这个网站上，还有历届的一个管理委员会组织的资料，甚至我们可以做线上投票、留言等等。
另外，随着整个物业管理咨询系统发达之后，其实就形成了一个物业通路，我们称之所谓的虚拟通路。当然这个通路就需要做一些管理，整个物业管理平台其实可以提供另外一个社区的商圈，让社区住户可以利用团购方式，达成省钱的作用。其他相关的常用表格可以下载，提供一些网络资源等等。
另外，还有一个很重要的功能，就是所谓的智慧化生活管理。以现代来讲，台湾地区像一些运雄集团他们推出二代住宅、四维住宅，他们很强调，比如家居的安全整合、网络对讲、电子秘书，家电设施的远端管理整合，他可以透过3.5G的手机从远端监控家里的状况，还有整个冷气、音响的开启状况。像门禁的管理还有闭路系统，等等的管理。在这边提到的是以物业住宅型的物业管理咨询系统的实例（幻灯片），是以巧巧生活物业公司开办的LifeTOBE平台，其实他这里面的功能我大概前面都有提到。另外，比较重要的就是，还有一种是所谓智慧化生活管理的部分，那就是我刚才提到的，要像远程的二代改数位家庭。还有一个，就是综艺科技他推出的imaik智能控制系统。（幻灯片）我们这边看到的表格，这是Life平台，他能够提供的一些，整个网上可以提供的功能，这些功能刚刚已经有说过了。
（幻灯片）这是远熊推出的二代，当然他有标榜所谓光圈，还有所谓的出入门禁有人监控，手机门禁等等。这个就是他们所谓数位家庭里面的门禁管理，这是他标榜的远期帐户，可以跟医院合作，可以建立一些相关健康的咨询。另外就是他们提出的远距离的监控，他可以透过手机，当然他是跟中华电信来合作的，他可以透过3.5G及时监控家里的一举一动。这个部分是所谓的远程监控，他可以透过手机来看看家里电视有没有关，没有关就可以把它关掉。（幻灯片）这是综益科技推出的一个IMAC智能控制系统，其实这个部分是在家里装饰一个像中间看版是一个小的E—Home，他可以做到整个社区的一个，你在家里可以看到每一个地区的角落。当然你透过网络、网页还可以登录到这个系统里面，看他里面相关的咨询。
另外他提供的功能就是所谓的家电控制的部分，这边看到的各位可以看到（幻灯片）他可以从远端控制，投入红外线控制他的音响、冷气、开关、还有电视机的开关，基本上手机网络电话都可以来做控制。这是我们学校有专一套这样系统的实景（幻灯片），这个就是所谓的E—home的主机，当然后端旁边这个中控是，这里面有一个中央的主机作为监控。
这是商业型物业管理咨询系统使用者的需求状况（幻灯片），这是良源科技的系统来讲，主要来讲他可以透过，比如从业主的角度来考量，他最终投保率、出入率怎么样。以物业管理从业人员来讲，他需要针对透过物业管理咨询系统平台，他想要去了解，比如他的暗仓里面有多少出租率，有没有人报修等等。在整个系统可以透过UMPC或者是3.5G的手机，让整个跟物业管理从事相关的业主，行业等等所有的人员都可以透过这个咨询系统平台，来了解所有跟整个商业物业管理相关的信息。
这是整个物业管理咨询系统设计的架构，这是透过比较先进的侦测技术，COGA或者是所谓IG的感测技术可以收集整个我们在商场里面的设施，比如感测压力，或者是电流等等。可以提前了解整个设备、设施，他有没有可能故障等等，做一些判断。同样也是透过网络界面可以，让所有相关业主从业人员，有一个很好的咨询平台。
整个商业型的物业管理咨询涵盖几个面：
第一，系统管理，他可以做一些公告，通知、登报等等。
第二，就是业主管理。整个功能涵盖可以做不同级别，比如说你是一级主管、二级主管、三级主管，那么每一个人看到权限都是不一样的。还有针对一些异常，还有未处理的一个工作查询状况。
第三，所谓的资产管理。功能就涵盖所谓不动产租赁管理、不动产销售管理，还有委托介入的管理。
第四，所谓的客户管理，客户管理它的功能包括一些，用户的基本资料，用户的报价，还有内部的资料设定等等。还有应付、收帐款。
第五，所谓的员工管理。员工管理部分包括员工的资料管理，整个团队里的设备设定，还有出勤的记录、出勤报表的管理等等。
第六，一个很重要的功能就是所谓的设施管理，包括设施资料的设定，工作排程的设定，整个设施定期保养，保修等等。
第七，仓库管理。在仓储里面也是一个很重要的功能，包括库存、报废，采购等等。
第八，另外一个是采购管理，包括厂商的资料登陆，采购申请的登陆、采购退货的登陆等等，
第九，另外一个是财务管理，包括应付帐款管理，销项管理，银行帐户管理。
第十，还有一个零用金申请单等等。还有一个服务断点管理，功能涵盖工程规则管理等等。
当然还有安全管理，门禁管理，出勤管理，刷卡管理等等，其中我们有专业工程的，也是他必须要包括的部分，包括工程管理，进度管理，应付帐款、应收帐款等等。以台湾地区的“良源”公司为利，开发的ePMS，这套系统透过数位系统的技术引导，整合物业管理整体的功能需求，提供像商业大楼、办公大楼、厂办大楼，可以针对不同单位的特定需求来做设计，公司内部不同的管理拥有不同的管理权限，可以达到充分沟通的分享平台。
这是他们在台北的运用的实例（幻灯片），他们可以透过用3.5G的手机接上的时候，整个工作人员在现场做维修。同时，他在做维修的同时可以用行动电话登陆冰水总机作日检查表。
针对整个物业管理咨询系统一个功能比较而言，我们可以发现住宅型物业咨询系统就建筑物的管理维护、清洁、保全范围的服务是比较完善，但是商业型物业管理咨询系统，他就是设施管理的部分像保全、物主设施的范畴是比较完整的。
另外，在住宅型服务的部分，当然住宅型物业管理咨询系统，在物业生活、服务产品等等的范畴服务是比较完善的。至于在物业代办咨询服务两者是差不多的，在资产管理的部分，当然商业型的物业管理咨询系统，就不动产的经营、顾问、投资、管理等等的服务是比较完善的。
整个物业管理咨询系统，未来的一个发展方向，我们有几点建议：
第一，以企业资源管理咨询系统ERP的模组来做规划，强化整个管控的机制，同时要发展一套互动式的数位，技术资料库，有效整个运用设施维护，建立互动的资料库的架构。同时利用这种互动，我们能够提供节能的技术资料库。
第二，要发展一个智慧化的物业管理咨询系统，当然我们可以透过相关单位已经建构的一个资料库，我们可以透过所谓的Gata的技术，慢慢来发展出一套具有人工智慧的物业管理咨询系统。
最后结论，整个物业管理咨询系统将可以提升整个管理的效率，达到节省成本，防范人为弊端。同时，可以降低管理者在面对整个决策时的决策风险，提升整个人员品质，并且能够延长整个设备的寿命，减少我们重置费用的成效。
对商场经营者来讲，他的效益是，他可以及时上线查询，投入网络可以掌控整个商场的情况，提供决策的速度和品质。
就商场主管的效益来讲，它可以提供及时线上的管控商场的状况，确实掌握到各个销售时况的查询，设施状况的动态查询和员工资源管理、承包商管理、管理会计的掌控，设施维护的管理。以ePMS物业管理系统为例，整个团队效益可以提高30%。
对社区管委会的效益，他当然可以提供各委员、总干事，透过网际网络可以查询整个社区的最新动态。
就物业管理公司的效益来讲，当然他可以提供整个物业管理公司各阶层的人员，透过网际网络系统，做及时的线上查询，可以随时掌控整个物业管理的业主的现场设施状况，员工资源管理、承包商管理、财务管理、设施维护管理等等的功能。
以ePMS物业管理系统来讲，主管的工作负担可以减轻50%。
就用户的效益来讲，当然他可以享受更优质、便利的生活服务品质，同时透过整个网际网络的系统平台，可以及时掌控社区的最新信息，同时享有最高科技的智慧生活服务。
最后一个建议，整个物业管理咨询系统还是必须要各方面去整合。
我的报告到此结束，谢谢！
陈幽泓：谢谢陈教授的报告，他使我们耳目一新，让我们看到原来在台湾物业管理的水平是很高的，而且让我们在大陆的实业界、教育界了解到，原来我们物业管理可以向这方面去发展。传统上人们一般认为，物业管理是劳动成本也比较低，技术含量也比较低，好像是一个“保姆”或者“管家”，但是看来事实不是这样的。像今天早上广州大学这位教授介绍的，关于地理科学的GIS系统，以及今天下午介绍的计算机处理系统，我觉得应该对我们有很大的启示。我们来参加这个会，我想这也是我们的收获，这些技术它的技术含量很高，但是他们成本并不是很高，由于种种原因，这有可能是我们近期内需要实现的方向。物业管理让我感觉到物业管理行业可能不像汽车、石油这么大，这么样的昂贵，这么有钱，但他是小而精致，是很先进的。我想如果我们能做到这一点，我们会对我们的工作，会有非常好的成就感，也会得到社会的尊重。
所以，就这个角度来说，我想我们的物业管理行业将渐渐地脱离传统计划经济时代留下的房管处那种非常原始落后的管理现象，我们会向现代化来迈进。所以这是我们受到的启示，非常感谢。
下面一个报告人是酒卫东先生，他是昆明好来登物业管理有限公司的总经理，我们热烈地欢迎。
昆明好来登物业管理有限公司酒卫东总经理
酒卫东：尊敬的宋社长，尊敬的各位专家、教授，各位同仁，下午好，谢谢。
一，写字楼的礼宾保安和人性化门禁。
安全是写字楼物业管理的重中之重，写字楼的大堂登记制度和门禁刷卡制度，是安全管理的两道重要关口。然而也是让90%以上来访者心情最不舒畅的关卡，原因就是来访者的自尊心受到了伤害。加之写字楼的保安多数都是身穿保安制服，头戴防暴钢盔，腰挎自卫警棍，手拿对讲机，表情一纵，眼神严峻，管气十足。如果语言稍有不慎，红脸的事件十有发生。十六届六中全会决定，指出要注重促进人的心理和谐。我们物业服务者要研究业主的心理和谐趋向。
一方面，改革开放以来，经济繁荣、社会稳定，人民安居乐业，国家统计局发布06年安全港抽样调查结果显示，92%的人认为目前社会治安很安全、安全和基本安全。都市写字楼的发案率非常低，人们的治安危机感呈直线下降趋势。
另外一般方面，随着人们生活质量的提高，受人尊敬和花钱买服务等上帝消费意识呈直线上升趋势。物业保安为了防止万一，而使9999不满意，这就有可能成为时代的落伍者。彼得·德鲁克告诫我们，创新是否成功不在于他是否新颖和巧妙，而在于他是否能够赢得市场。
写字楼的安全管理，首先要考虑观念的提升，在人防观念上要由管制保安向礼宾保安的提升。在技防观念上，要实现呆板机械化向人性智能化的提升。礼宾保安其间接的定义是，通过礼宾行为发挥保安的作用。现在许多物业公司都实行了外卫保安穿制服，内卫保安穿西服。
好来登的礼宾保安服务实现做了三个方面的工作：
第一，大堂服务台的人性化登记，视觉上将男性换成女性。着装上，保安制服换成礼宾制服。操作上，轻登记，重联系。
第二，礼宾引领服务。我们在服务台配置了三至四名身高1.7米，身着金黄色时装的女性引领员，对拜访处以上领导的来访者，和有一点疑点的来访者实施引领送达。
第三，创新了VIP一条龙服务。我们开辟了接待省、市政府领导，农总行领导的贵宾VIP一条龙通道。
人性化中距离红外感应门禁。目前国内写字楼的门禁系统无外乎是到达、滚达、门达等几种，这对门禁在写字楼的安全警卫中起到了非常重要的作用。然而却让人有一种被管制的感觉，与和谐精神大相径庭。十六届六中全会决定，提出的构建社会主义和谐社会的六条原则，第一条就是必须坚持“以人为本”。我们与一家门禁公司共同探讨，正在研发一个中距离红外感应人性化门禁系统。授权人通过门禁系统时，无论将卡装在哪里，甚至装在随身的提包内，都将在1米的距离被感应。语音器发出“欢迎光临”的语言语音，风敏器发出“嘟嘟嘟”的正常音，指示灯绿灯闪烁。如果说非授权人进入，那就是相反的。
体现了主人进屋房门自开的优先权，避免了次次要刷卡，保姆管主人的地位失落感。
二、写字楼的健康文化。
十六届六中全会决定，把全民族健康素质的明显提高作为构建社会主义和谐社会的一项目标任务。胡总书记在十七大报告中也强调指出，健康是人类全面发展的基础，关系千家万户幸福。一个追求健康长寿，追求全面发展的大健康时代，正向中国人走来。几年前，河南索刻物业管理公司提出了健康办公，愉快办公的理念，使我不由得想起了托夫勒的一句名言，过去的法则叫时间就是金钱，今天的法则叫下一时刻比上一时刻更值钱。索刻物业管理公司的健康办公理念，正是站在时代的前列，创造了写字楼白领下一时刻的需求。
我们尝试从五个方面探讨写字楼的超值服务，健康文化，以求达到异曲同工的效果。
第一，是健康知识的传播。写字楼白领常说，吃的比兔少，干得比牛多，睡得比狗晚，起的比鸡早。所表达的内涵主要是工作太忙，无暇去获得相关的健康知识。好来登汇集整理了《送健康》、《送方便》、《送安全》，我们汇集整理了这么三本书，《送健康》、《送安全》、《送方便》。共计29万字赠送给白领，每套书只花了10元钱，不但花小钱办了大事，更重要的是通过“三送”为和谐写字楼添了砖，加了瓦。
《健康工间操》。研究表明，写字楼白领上班时段，50%的人一旦坐下除非上厕所轻易不站起，视力疲劳者占83%，肩酸腰痛者占64%，头昏颈酸者占56%，食欲不振者占54%，“三高“呈年轻化的趋势。静态工作导致的亚健康已成为白领阶层生命的最大威胁。好来登聘请了医学顾问和健美专家，编制了一套针对白领写字楼长期静态工作造成的危害。适合写字楼开放式办公环境锻炼，利用写字楼消防音箱播放音乐，作用于每天上午、下午，工间休息的白领桌前健身操。共10个动作，每做一遍10分钟。我们专门编制了这样一套白领桌前健身操，每天播放两遍。以求达到在办公桌前锻炼，消除疲劳，防止职业病，呵护健康之初衷。
健康食堂。民众以食为天，健康以食为本。世界卫生指出21世纪的人们应当学会吃，营养学家警示，人类正用牙齿把自己送进坟墓。作为21世纪的写字楼职工食堂，应当确立平衡善事，合理营养，吃出健康的理念。不但要求烹饪的菜肴可口，更重要的是是否能吃出健康。我们的健康食堂，每月出一期15块《健康知识专栏》，每周推出两道食疗菜谱，每天按四星级酒店的标准对碗盘筷勺进行严格的消毒，以求逐步实现从吃饱吃好的初级饮食需求，向从吃出健康，吃出长寿的高级健康饮食文化的跨越。
健康药箱。据了解，现在白领家庭100%都有备用药品，然而80%以上家庭的备用药品，不是利用一个抽屉进行摆放，外用药品和内服药品混杂在一起，就是东放一盒，西放一瓶，急用时东翻西找，耽误时间。好来登向每位白领赠送了一个价值70元的3层保健药箱，既使备用药有了一个固定的摆放位置，又使内服药和外用药可以分类摆放。为白领办了一件人人都想做，却一直未认真去做的事，好口碑密切了“主仆”的关系。
健康安全自救包。管理写字楼的物业公司都拟定有火灾应急预案，并写明了发生火灾时要用湿毛巾捂住口鼻等逃生呼救的办法。然而一旦发生火灾火光熊熊、浓烟滚滚，白领哪里去找毛巾，哪里去找水，连话都说不出来，怎么进行呼救。我们在每张办公桌的内侧挂了一个安全自救包，配置了矿泉水、毛巾、哨子，用于逃生和呼救，还配置了创可贴、绷带、救星丸，用于伤病救急。注重细节的“保姆”，能为主人帮大忙。
(责任编辑：现代物业) |
